用地性質(zhì)轉(zhuǎn)換

物流、工業(yè)、商業(yè)、商住用地之間的轉(zhuǎn)換用地定義用地性質(zhì)轉(zhuǎn)換的概念及方式用地性質(zhì)轉(zhuǎn)換的目的及原因提綱（一）、倉儲物流用地的定義一、用地定義（規(guī)劃局可買城市規(guī)劃圖10-20年調(diào)整更新）

倉儲用地是指國家、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）及地方的儲備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應(yīng)等各種倉庫、油庫、材料堆場及其附屬設(shè)備等用地。倉儲用地一般為工業(yè)用地里面的工業(yè)倉儲。

在城市規(guī)劃中，倉儲用地是指城市中專門用作儲存物資的用地，主要包括倉儲企業(yè)的庫房、堆場、包裝加工車間及其附屬設(shè)施，并不包括工業(yè)企業(yè)

內(nèi)部、對外交通設(shè)施內(nèi)部或商業(yè)服務(wù)業(yè)內(nèi)部的專用倉庫。倉儲用地是城市用地組成部分之一，它與城市其他功能部分，如工業(yè)、對外交通、城市道路、生活居住等有著非常密切的聯(lián)系，是保障城市良性運(yùn)轉(zhuǎn)的物質(zhì)條件之一。由于其儲藏的物資種類多，數(shù)量大，出人頻繁，對城市交通與環(huán)境有很大影響，由于它在城市中的布置牽涉面廣，影響因素復(fù)雜，在進(jìn)行城市用地布局時必須注意。（二）、工業(yè)用地的定義

工業(yè)用地是指獨(dú)立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、

排渣（灰）場地等用地。（三）、商業(yè)用地的定義

商業(yè)用地，是指用于開展商業(yè)、旅游、娛樂活動所占用的場所，如用于建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂場、影劇院和俱樂部等用地。出讓后用地的使用年限為40年。（四）、商住用地的定義“商住用地”是指兼容商業(yè)和住宅的綜合用地，在現(xiàn)行法律中并未對此做出明確規(guī)定。在國土資源部頒布的《全國土地分類》(試行)中，將城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與商業(yè)等混合用地定義為城鎮(zhèn)混合住宅用地歸入了住宅用地。國有土地出讓的時候，因為規(guī)劃土地的使用用途不同而劃分為居住用地（70年）；工業(yè)用地（50年）；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地（50年）；商業(yè)、旅游、娛樂用地（40年）；綜合或者其他用地（50年），主要區(qū)別是用途及使用年限不同，開發(fā)商交納的土地出讓金多少也有區(qū)別。關(guān)于“商住用地”的性質(zhì)、出讓年限要看《土地出讓合同》或土地使用權(quán)證，有兩種可能：按照居住用地70年、商業(yè)用地40年分別計算，或者按照綜合用地50年統(tǒng)一計算。

十屆全國人大第五次會議表決通過了《中華人民共和國物權(quán)法》，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三編“用益物權(quán)”第十二章“建設(shè)用地使用權(quán)”第一百四十八條：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”

規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其它單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。（五）、其它用地的定義二、用地性質(zhì)轉(zhuǎn)換的概念及方式（一）、物流倉儲用地與工業(yè)、商業(yè)、綜合用地的關(guān)系與轉(zhuǎn)換

物流用地性質(zhì)問題一直以來是困惑物流發(fā)展的主要問題。根據(jù)國家土地管理相關(guān)規(guī)定，工業(yè)用地包括倉儲用地，所以，倉儲用地肯定是工業(yè)用地性質(zhì)；但是，各地方政府的做法也有不同，在物流發(fā)展早期，由于對物流性質(zhì)的認(rèn)識不同，也按使用用途劃分：倉儲叫倉儲用地、停車叫停車用的，運(yùn)輸叫運(yùn)輸用地等，但統(tǒng)稱為“綜合用地”。至于你的倉儲用地的性質(zhì)，一般說來，應(yīng)該是工業(yè)用地，使用期限應(yīng)該為50年；但如果是綜合用地，使用期限只有40年（相當(dāng)于商業(yè)用地）。你不妨查看一下你的土地證，如果使用期限是50年，肯定是工業(yè)用地；如果使用期為40年，屬綜合用地（相當(dāng)于商業(yè)用地）；如果是綜合用地的話，就要據(jù)理力爭，估計對你是有利的，補(bǔ)繳的土地款要少一些。此外，不管你現(xiàn)在是工業(yè)或商業(yè)用地，如果想變成住宅用地（使用期限為70年），一定要去政府土管部門和規(guī)劃部門辦理相關(guān)用地手續(xù)。主要的手續(xù)有：變更用地性質(zhì)，交納土地差額金；規(guī)劃部門查看該地塊現(xiàn)有規(guī)劃是否為住宅用地，如不是，還要規(guī)劃部門調(diào)整規(guī)劃；這些辦理好以后，作為住宅項目，還要辦理項目規(guī)劃，如：規(guī)劃建筑總面積、容積率、綠化率、道路預(yù)留區(qū)等等很多事項。總之，如想實(shí)現(xiàn)你的愿望，一定要與政府及相關(guān)部門溝通與交流，符合政府的法定要求，并辦理相關(guān)手續(xù)。各地辦理的步驟是不一樣的，具體可以去當(dāng)?shù)赝凉芘c規(guī)劃部門打聽。由于你是“老地主”，按一般規(guī)定是不用招標(biāo)的，是否掛牌，各地做法也是有所不同的，有的一定要掛牌，有的不要掛牌，你最好還是去當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T聯(lián)系，以他們說的或相關(guān)規(guī)定為主。（二）、物流倉儲用地如何轉(zhuǎn)換為住宅用地

政府收購——整理——規(guī)劃——變性——招拍掛——運(yùn)作公關(guān)——成交。主要牽涉到的就是國土局和規(guī)劃局，兩大部門，但這個變更責(zé)任太大，需要更高級別的領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，起碼副市長，市長級別的人點(diǎn)頭，才可以。大致程序首先要到規(guī)劃部門變更規(guī)劃，其次憑變更的規(guī)劃到國土部門變更土地使用性質(zhì)，并補(bǔ)交土地出讓金?，F(xiàn)在基本改不了，如果你要開發(fā)，基本的思路就是“掛羊頭賣狗肉”：做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但是你的產(chǎn)品應(yīng)該是控制單棟面積的類別墅或者類洋房的，可以辦公，但關(guān)鍵是要做到滿足基本的居住功能，說白了就是商住兩用房，然后運(yùn)作銷售，還要規(guī)避水電費(fèi)用高的問題、不通煤氣的問題、產(chǎn)證40年的問題。（三）、如何把工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地【一】、土地法中明確規(guī)定改變用途的條款：建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意?！径?、改變用途的大致程序（適用所有土地變更）1、寫個變更用途的申請，然后報送到土地局，逐級上報到主管土地規(guī)劃的副市長簽字。2、然后拿著批復(fù)到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃變更。3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補(bǔ)交土地出讓金。【三】、現(xiàn)在的情況：1、但是現(xiàn)在變更土地用途沒有特別充分的理由，一般是不會批下來的，因為國家現(xiàn)在對于城市規(guī)劃管理的非常嚴(yán)，如果不合規(guī)定變性了，到時候規(guī)劃審查的時候所有簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會冒這個風(fēng)險。2、所以很可能的結(jié)局就是，如果要變性就是政府收回土地使用權(quán)，重新公開出讓。

工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地必須符合城市控制性詳細(xì)規(guī)劃，即：現(xiàn)行城市控規(guī)已將工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地。根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號）工業(yè)用地改變?yōu)榻?jīng)營性用地必須實(shí)行招拍掛出讓”的規(guī)定，工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地后，應(yīng)收回原工業(yè)用地重新按商業(yè)用地依法招拍掛出讓。具體操作程序如下：1、原土地使用者向國土部門申請交回土地，并由原土地使用者委托雙方共同認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)確定補(bǔ)償價格，對原土地使用者進(jìn)行補(bǔ)償。2、國土部門根據(jù)規(guī)劃部門出具的原地塊調(diào)整后新的用途及規(guī)劃條件，在綜合考慮政府公布的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)、土地成本、市場教育參考價格和近期相鄰宗地交易價格的基礎(chǔ)上，經(jīng)規(guī)劃、國土、財政、監(jiān)察部門集體會審確定土地出讓起始價，并由土地交易機(jī)構(gòu)依法組織招拍掛出讓。3、經(jīng)招拍掛出讓后產(chǎn)生新的土地使用者。新的土地使用者與土地交易機(jī)構(gòu)簽訂成交確認(rèn)書，并與國土部門簽訂土地出讓合同，按合同約定繳納土地出讓價款。4、土地使用者按土地出讓合同繳清全部土地出讓價款后，辦理土地使用權(quán)證。（四）、如何把工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商住用地1、前提條件：必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)，需要土地部門的領(lǐng)導(dǎo)簽字意見2、如果符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣。但有一個問題就是，把土地拿出去拍拍掛如何保證我們還能拿的到呢？到時候又是很多家公司競爭怎么辦？如果用途的變更符合城市規(guī)劃，按政策只要按市場價格補(bǔ)交差價就可以了，這是一個基本的原則（如果不想交差價，那就另當(dāng)別論了）。但是，在實(shí)際操作中，不同的地方政府對這一原則的理解程度和政策執(zhí)行方式都不盡相同，比如規(guī)定對這類土地必須進(jìn)入市場公開交易（招拍掛）。歸總起來，這些操作的差別實(shí)際上可以理解為“應(yīng)補(bǔ)交的市場價”如何實(shí)現(xiàn)的問題，政策對此并沒有規(guī)定得很具體，地方如何操作就有了很大的靈活性，也就是說如果地方在執(zhí)行上頭的政策時可以采取更為嚴(yán)格的措施，比如“必須招拍掛”等等。但是“必須招拍掛”需要有一定的前提，那就是土地使用權(quán)的取得方式，如果是以出讓方式取得的工業(yè)用地，由于使用權(quán)已經(jīng)被買斷，因此強(qiáng)制性要求“招拍掛”的做法不妥當(dāng)，有違物權(quán)的基本準(zhǔn)則；但如果是劃撥用地，那政府就完全有權(quán)利要求進(jìn)入有形市場公開交易。對于要將未建的工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，必須要經(jīng)過招標(biāo)或拍賣、掛牌等手續(xù)；對于要將已建的符合規(guī)劃的工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，必須補(bǔ)交地價。費(fèi)用：工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地如果經(jīng)過規(guī)劃部門審查并市政府同意，需要補(bǔ)交土地出讓金改變用地性質(zhì)，價格與此地塊價格有關(guān)，國家沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，建議您去當(dāng)?shù)氐膰敛块T咨詢。

三、用地性質(zhì)轉(zhuǎn)換的目的及原因總的來說企業(yè)還是以盈利為根本目的，如果沒有現(xiàn)成需要的用地指標(biāo)，就先拿下地塊再申請轉(zhuǎn)換新的用地性質(zhì)。另外通過用地性質(zhì)轉(zhuǎn)換，可以獲得更多的土地使用年限和省去更多的手續(xù)費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)等。以住宅用地轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地為例：

從用地性質(zhì)來講，住宅用地與商業(yè)用地是不同的。商業(yè)用地只能建商業(yè)建筑，住宅用地只能建住宅。而且由于用地性質(zhì)不同，其相應(yīng)的控制性指標(biāo)，包括建筑密度、系數(shù)、