房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目收購(gòu)重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題

2017年8月9日項(xiàng)目收購(gòu)重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題目錄一項(xiàng)目收購(gòu)概述二土地招拍掛出讓的重點(diǎn)問(wèn)題三項(xiàng)目資產(chǎn)收購(gòu)的重點(diǎn)問(wèn)題四項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)的重點(diǎn)問(wèn)題五項(xiàng)目收購(gòu)流程及法務(wù)支持一、

項(xiàng)目收購(gòu)概述（一）房地產(chǎn)企業(yè)取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的模式1、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制，土地使用權(quán)不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地可通過(guò)劃撥方式取得2、國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)家以土地所有者的身份，通過(guò)協(xié)議或招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。協(xié)議出讓：根據(jù)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（2003）第二條規(guī)定，協(xié)議出讓是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（一）房地產(chǎn)企業(yè)取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的模式招標(biāo)出讓：市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣出讓：市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓：市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。（一）房地產(chǎn)企業(yè)取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的模式3、房地產(chǎn)資產(chǎn)收購(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)收購(gòu)的核心資產(chǎn)是土地使用權(quán)，其實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。房地產(chǎn)資產(chǎn)收購(gòu)形式上主要表現(xiàn)為在建項(xiàng)目收購(gòu)和房產(chǎn)收購(gòu)。4、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)是指向房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股東收購(gòu)項(xiàng)目公司股東權(quán)益的行為。收購(gòu)方通過(guò)持有項(xiàng)目公司股權(quán)享有房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)益。5、其他特殊方式合作開(kāi)發(fā)、棚戶區(qū)改造、三舊改造、集體建設(shè)用地出讓，等等。（二）收購(gòu)模式選擇1、土地一級(jí)市場(chǎng)的交易模式土地一級(jí)市場(chǎng)的交易對(duì)手是政府，整個(gè)交易由政府主導(dǎo)，模式一般由政府設(shè)定，不存在模式選擇的問(wèn)題。2、土地二級(jí)市場(chǎng)的收購(gòu)模式選擇的考慮因素收購(gòu)目的。收購(gòu)方首先考慮為什么對(duì)目標(biāo)進(jìn)行收購(gòu)，需達(dá)到何種預(yù)期。風(fēng)險(xiǎn)控制。通常情況下，收購(gòu)方直接收購(gòu)項(xiàng)目涉及的法律關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，收購(gòu)公司股權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，收購(gòu)方應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況擇定收購(gòu)方式。收購(gòu)成本。直接收購(gòu)項(xiàng)目需要繳納營(yíng)業(yè)稅、契稅和土地增值稅，而收購(gòu)公司股權(quán)不涉及上述稅費(fèi)。操作難度。直接收購(gòu)項(xiàng)目，項(xiàng)目的權(quán)屬需辦理過(guò)戶手續(xù)，而收購(gòu)公司股權(quán)則不需要。一、

土地招拍掛出讓的重點(diǎn)問(wèn)題（一）出讓制度的產(chǎn)生和發(fā)展1、背景改革開(kāi)放初期，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，國(guó)有土地實(shí)行行政劃撥，土地資源處于一種無(wú)償、無(wú)期限、無(wú)流動(dòng)使用的狀態(tài)，束縛著生產(chǎn)力的發(fā)展，也束縛著土地資源的合理配置和利用。

《憲法》（1982）：任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。

改革的迫切需要促使土地管理制度變革。2、出讓制度的產(chǎn)生和發(fā)展第一階段：土地由無(wú)償、無(wú)期限、無(wú)流動(dòng)向有償、有期限、有流動(dòng)轉(zhuǎn)變。主要是場(chǎng)地使用費(fèi)，包括租賃、投資入股等有償性的一級(jí)取得。但沒(méi)有直接稱為出讓。1979年7月《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》第5條規(guī)定：

中國(guó)合營(yíng)者的投資可包括為合營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間提供的場(chǎng)地使用權(quán)。如果場(chǎng)地使用權(quán)未作為中國(guó)合營(yíng)者投資的一部分，合營(yíng)企業(yè)應(yīng)向中國(guó)政府繳納使用費(fèi)。（一）出讓制度的產(chǎn)生和發(fā)展第二階段：?jiǎn)?dòng)出讓制度，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制試點(diǎn)，協(xié)議出讓為主，招標(biāo)拍賣并存1986年《土地管理法》制定，國(guó)家土地管理局設(shè)立，實(shí)施新的土地管理制度。1990年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》【標(biāo)志性案例：我國(guó)土地出讓第一拍】 1987年12月1日，深圳，轟動(dòng)全中國(guó)的第一宗土地公開(kāi)拍賣在中央領(lǐng)導(dǎo)、17個(gè)市的市長(zhǎng)和中外媒體的聚焦下正式開(kāi)始。這是中國(guó)首次以公開(kāi)拍賣的方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。（一）出讓制度的產(chǎn)生和發(fā)展第三階段：協(xié)議出讓受到限制，招拍掛逐步走向前臺(tái)2000年，國(guó)土部《關(guān)于建立土地有形市場(chǎng)促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》規(guī)定：在有形市場(chǎng)內(nèi)公開(kāi)交易的土地，凡屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目和其他具有競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目用地的交易，應(yīng)采用招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行。其他用地類型應(yīng)掛牌公告，規(guī)定期限內(nèi)有多個(gè)申請(qǐng)者的，亦應(yīng)采用招標(biāo)、拍賣方式交易。

在這個(gè)文件中首次提出“掛牌”出讓方式。2002年，國(guó)土部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地協(xié)議出讓“叫?！笔状翁岢觯荷虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)，拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。2003年，國(guó)土部《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第一次以規(guī)章形式對(duì)協(xié)議出讓國(guó)有土地進(jìn)行規(guī)范。（一）出讓制度的產(chǎn)生和發(fā)展第四階段：不斷規(guī)范整頓，全面推行招拍掛公開(kāi)出讓國(guó)有土地2004.3.31，國(guó)土、監(jiān)察部《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國(guó)土資發(fā)[2004]71號(hào)）規(guī)定：“8月31日后，不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)”，業(yè)內(nèi)稱為“831大限”

。2004.10.21，國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》,28號(hào)文：“必須嚴(yán)禁非法壓低地價(jià)招商”，要求加快工業(yè)用地進(jìn)入市場(chǎng)化配置。2006年《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（31號(hào)文）則完全把工業(yè)用地納入了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的范圍，要求“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”，標(biāo)志著工業(yè)用地納入招拍掛范圍。2006年8月1日，國(guó)土資源部頒行《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》兩個(gè)規(guī)范對(duì)招牌掛出讓和協(xié)議出讓進(jìn)行了進(jìn)一步規(guī)范，明確了各自適用的范圍并首次設(shè)置用地預(yù)審制度、協(xié)調(diào)決策機(jī)制和價(jià)格爭(zhēng)議裁決機(jī)制。（一）出讓制度的產(chǎn)生和發(fā)展招拍掛亂象1：

“奉子成婚”——帶著房子賣地

有一則笑話：3個(gè)男子到女方家提親，A說(shuō)我家有資產(chǎn)上千萬(wàn)元；B說(shuō)我有一棟豪宅，價(jià)值兩千萬(wàn)元。女方家長(zhǎng)很滿意，就問(wèn)C，你家有什么？C說(shuō)我什么都沒(méi)有，只有一個(gè)孩子，在你們女兒的肚子里。最后C勝出。這則故事告訴我們，什么最有競(jìng)爭(zhēng)力？生米煮成熟飯。

“帶著房子賣地”猶如挺著大肚子嫁人，除了孩子的父親，恐怕無(wú)人敢娶。這種“奉子成婚”的土地出讓，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中絕非個(gè)例。

有報(bào)道，東部某省會(huì)城市于近日在時(shí)隔40多天未有地塊推出的情況下，舉行了一場(chǎng)特殊的土地拍賣會(huì)，在公開(kāi)出讓的6幅地塊中，有4幅是“帶著房子賣地”。據(jù)悉，這4幅地塊在2008年初就開(kāi)始未批先用，目前已建成了3處樓盤。這次拿到拍賣會(huì)上來(lái)只是補(bǔ)走一下招拍掛程序，其結(jié)果也可想而知，4幅地塊沒(méi)有人競(jìng)爭(zhēng)，毫無(wú)懸念地被原開(kāi)發(fā)商以底價(jià)拿下。招拍掛亂象2：排他主義——本地/外地、國(guó)企/民企

2010年7月《昆明市人民政府關(guān)于推進(jìn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理全覆蓋工作的通知》明確將非昆明市屬國(guó)資的所有企業(yè)（無(wú)論民資、外資企業(yè)還是央企、省企）排除在一級(jí)土地開(kāi)發(fā)之外。在《通知》精神指導(dǎo)下，昆明市區(qū)6個(gè)區(qū)域一級(jí)開(kāi)發(fā)分別歸于8家市屬國(guó)有企業(yè)。昆明181塊土地拍賣結(jié)果基本符合《通知》“精神”下具體地塊劃分眾所周知，招拍掛制度在推行過(guò)程中一直若隱若現(xiàn)地方上的潛規(guī)則，然而以地方政府公開(kāi)發(fā)文指導(dǎo)分田地，使?jié)撘?guī)則登堂入室，變成行政文件的，昆明的做法當(dāng)屬全國(guó)罕見(jiàn)。招拍掛亂象3——“定向出讓”現(xiàn)象 2011年，深圳第一塊掛牌出讓的不含保障房居住用地A832-0853宗地，土地使用權(quán)掛牌出讓明確要求“具備軌道交通建設(shè)經(jīng)驗(yàn)及利用車輛段上蓋開(kāi)發(fā)物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)必須從事醫(yī)藥零售10年以上、為全國(guó)連鎖藥店前10強(qiáng)，在全國(guó)擁有直營(yíng)門店超過(guò)1000家……”這些條件完全是為經(jīng)營(yíng)管理地鐵的港鐵和做醫(yī)藥零售的海王星辰量體定做，就差設(shè)定“企業(yè)法人代表必須姓張姓王、生于XX年”了。市場(chǎng)條件下的公開(kāi)、公平、公正原則，只剩下了行政意志“公開(kāi)化”，公平、公正競(jìng)爭(zhēng)已無(wú)從談起。招拍掛亂象4——投放“煙霧彈”，也能嚇唬人

在沒(méi)有落實(shí)凈地、熟地出讓的情況下，有的故意制造所謂的“問(wèn)題說(shuō)明”，在出讓文件中寫著出讓宗地或地上建筑物未完成拆遷，或是規(guī)劃條件有限制，或地塊周邊劃界不明等。幕后操縱者放出“煙霧彈”，眾多意欲參與的開(kāi)發(fā)商被嚇退。最后只剩一家，就被“欽定”了。招拍掛亂象5——明暗兩筆賬

雖然國(guó)務(wù)院及有關(guān)部委三令五申不允許返還土地出讓金，但一些地方政府為招商引資等原因，對(duì)一些比如房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)招標(biāo)拍賣掛牌形式競(jìng)得土地繳納的土地出讓金，仍以各種名目部分甚至全額返還。

2003年7月，國(guó)土部公布的福建廈門集美區(qū)政府與金中盛公司的土地違法案件就屬此例。政府與金中盛公司在掛牌前就已協(xié)商好將某地段1萬(wàn)多平方米的土地以總價(jià)1900萬(wàn)元的價(jià)格成交，由于競(jìng)價(jià)公司多，只走了一下掛牌程序。雖然金中盛公司以2780萬(wàn)元競(jìng)得土地，但政府卻將超出的880萬(wàn)元返還給了公司。第五階段：進(jìn)一步改革和完善，我國(guó)土地出讓制度面臨新的變革背景：招拍掛出讓制度存在諸多弊端一定程度上推高了房?jī)r(jià)，激發(fā)社會(huì)矛盾；地方政府土地財(cái)政日益嚴(yán)重，以地謀財(cái)，與民爭(zhēng)利；政府調(diào)控失效。土地出讓原則上是價(jià)高者得，從而引發(fā)過(guò)分追求土地市場(chǎng)價(jià)值，政府無(wú)法控制成交價(jià)。 ……變革2010.4，國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》2011.1，國(guó)辦《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》2011.5，國(guó)土部《關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見(jiàn)》 ……

這些政策要求在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索和創(chuàng)新土地出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。（一）出讓制度的產(chǎn)生和發(fā)展18土地出讓競(jìng)價(jià)制度創(chuàng)新（1）限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)（2）限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)（3）限地價(jià)競(jìng)配建保障房面積（4）限地價(jià)競(jìng)自持租賃住宅面積……（一）出讓制度的產(chǎn)生和發(fā)展1、出讓合同示范文本國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓使用政府示范文本，現(xiàn)行的是2008年版本。示范文本由合同正文、3個(gè)附件和合同使用說(shuō)明三部分組成：合同正文：共9章46條，包括出讓人與受讓人的一般信息、總則、出讓土地的交付與出讓價(jià)款的繳納、土地開(kāi)發(fā)建設(shè)與利用、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出租抵押、期限屆滿、不可抗力、違約責(zé)任、適用法律及爭(zhēng)議解決、附則等。合同附件：共3個(gè)，包括：出讓宗地平面界址圖、出讓宗地豎向界限、市縣政府規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件。合同使用說(shuō)明：對(duì)出讓主體、出讓客體、12個(gè)合同條款的填寫及合同解釋權(quán)等作了詳細(xì)說(shuō)明。（二）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同重點(diǎn)問(wèn)題（二）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同重點(diǎn)問(wèn)題2、出讓合同簽約主體——以開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)作出讓方的出讓合同無(wú)效《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

第三條

中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。

第十一條

土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門(以下簡(jiǎn)稱出讓方)與土地使用者簽訂。《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》

第二條

開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

本解釋實(shí)施前，開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。3、開(kāi)工和竣工時(shí)間（1）合同義務(wù)

出讓合同示范文本要求出讓合同中明確填寫出讓宗地的開(kāi)工時(shí)間和竣工時(shí)間。受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開(kāi)工的，屬于遲延履行性質(zhì)的違約行為。合同條款第十六條

受讓人同意本合同項(xiàng)下宗地建設(shè)項(xiàng)目在

年

月

日之前開(kāi)工，在

年

月

日之前竣工。

受讓人不能按期開(kāi)工，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請(qǐng)，經(jīng)出讓人同意延建的，其項(xiàng)目竣工時(shí)間相應(yīng)順延，但延建期限不得超過(guò)一年。第三十三條

受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開(kāi)工建設(shè)的，每延期一日，應(yīng)向出讓人支付相當(dāng)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款總額

‰的違約金，出讓人有權(quán)要求受讓人繼續(xù)履約。（二）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同重點(diǎn)問(wèn)題（2）法律規(guī)定

國(guó)土部關(guān)于認(rèn)真貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知（236號(hào)文）：每宗地的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過(guò)三年。國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》（2012）

第二十二條

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書(shū)應(yīng)當(dāng)就項(xiàng)目動(dòng)工開(kāi)發(fā)、竣工時(shí)間和違約責(zé)任等作出明確約定、規(guī)定。

約定、規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)間應(yīng)當(dāng)綜合考慮辦理動(dòng)工開(kāi)發(fā)所需相關(guān)手續(xù)的時(shí)限規(guī)定和實(shí)際情況，為動(dòng)工開(kāi)發(fā)預(yù)留合理時(shí)間。

因特殊情況，未約定、規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期，或者約定、規(guī)定不明確的，以實(shí)際交付土地之日起一年為動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期。實(shí)際交付土地日期以交地確認(rèn)書(shū)確定的時(shí)間為準(zhǔn)。（二）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同重點(diǎn)問(wèn)題三、

資產(chǎn)收購(gòu)的重點(diǎn)問(wèn)題（一）資產(chǎn)收購(gòu)概述1、特點(diǎn)資產(chǎn)收購(gòu)實(shí)際上是通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的?！斗康禺a(chǎn)管理法》第三十七條：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。由于資產(chǎn)收購(gòu)的標(biāo)的是資產(chǎn)，與股權(quán)收購(gòu)的方式相比，具有權(quán)責(zé)更加清晰、法律關(guān)系更加簡(jiǎn)單等特點(diǎn)，但是法律對(duì)特定類型房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓有特殊規(guī)定。（一）資產(chǎn)收購(gòu)概述2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律限制《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條的規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的具體條件：第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。（一）資產(chǎn)收購(gòu)概述3、資產(chǎn)收購(gòu)的標(biāo)的類型由于法律對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)規(guī)定了較為嚴(yán)格的限制條件，房地產(chǎn)資產(chǎn)收購(gòu)的標(biāo)的主要是在建項(xiàng)目和房屋。在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓：在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是指原土地使用權(quán)人在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中，將達(dá)到法定條件的土地使用權(quán)及在建工程一并轉(zhuǎn)讓給他人的行為。在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是要式的須經(jīng)批準(zhǔn)的行為。房屋轉(zhuǎn)讓：房屋所有人將已建成的房屋轉(zhuǎn)讓給他人的行為。房屋轉(zhuǎn)讓是最為常見(jiàn)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，相對(duì)于在建項(xiàng)目，條件和程序也較為簡(jiǎn)單。（二）資產(chǎn)收購(gòu)重點(diǎn)問(wèn)題1、在建項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓手續(xù)根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)。具體而言，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)辦理的手續(xù)主要包括：（1）辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)、登記手續(xù)；（2）辦理規(guī)劃報(bào)建和施工許可的更名手續(xù)；（3）根據(jù)不同地區(qū)的管理要求，向原立項(xiàng)審批部門申請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)者更名手續(xù)。（二）資產(chǎn)收購(gòu)重點(diǎn)問(wèn)題2、收購(gòu)在建項(xiàng)目和房屋的風(fēng)險(xiǎn)（1）建設(shè)工程債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隨著建筑工程債務(wù)糾紛的增多，以及國(guó)家對(duì)保障農(nóng)民工權(quán)益問(wèn)題的重視，相關(guān)法規(guī)趨向于保障建筑承包方的受償權(quán)利?！逗贤ā返?86條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣，

建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。此規(guī)定確立了“債隨地走”，即“承包方優(yōu)先受償”的原則———如果在建工程收購(gòu)過(guò)程中存在未清償?shù)墓こ糖房?，則工程受讓方將以工程總價(jià)為限承擔(dān)工程款的債務(wù)清償義務(wù)。換句話說(shuō)，一旦轉(zhuǎn)讓方蓄意隱瞞工程欠款支付的事實(shí)，則工程受讓方將因此蒙受損失。（二）資產(chǎn)收購(gòu)重點(diǎn)問(wèn)題2、收購(gòu)在建項(xiàng)目和房屋的風(fēng)險(xiǎn)（2）抵押風(fēng)險(xiǎn)

《物權(quán)法》第191條規(guī)定：“抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意的，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！痹撘?guī)定采取的是同意主義，即抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物必須經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意，即使未經(jīng)同意，該轉(zhuǎn)讓行為并非一律無(wú)效，只要受讓人代為清償債務(wù)，轉(zhuǎn)讓即有效。也就是說(shuō)，無(wú)論受讓人是否知曉抵押事實(shí)，此時(shí)要想獲得該土地使用權(quán)，必須無(wú)條件向抵押權(quán)人代為清償債務(wù)，至于以后的追償，即便受讓人可以通過(guò)訴訟程序來(lái)主張，也未必能找到轉(zhuǎn)讓人的財(cái)產(chǎn)來(lái)執(zhí)行勝訴判決。（二）資產(chǎn)收購(gòu)重點(diǎn)問(wèn)題2、收購(gòu)在建項(xiàng)目和房屋的風(fēng)險(xiǎn)（3）租賃風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！贝酥^“買賣不破租賃”，即土地使用權(quán)、房屋在租賃期間被轉(zhuǎn)讓的，受讓人不可解除承租人的租賃權(quán)，土地使用權(quán)及地上物仍由承租人使用。實(shí)踐中，有些轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)前惡意與第三人簽訂一份長(zhǎng)期的租賃合同，收取大量租金，然后隱瞞租賃事實(shí)與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，收取高額轉(zhuǎn)讓款，這使得受讓人雖得到土地使用權(quán)卻因長(zhǎng)期無(wú)法使用，也無(wú)法收到租金而面臨巨大損失。（二）資產(chǎn)收購(gòu)重點(diǎn)問(wèn)題2、收購(gòu)在建項(xiàng)目和房屋的風(fēng)險(xiǎn)（4）土地使用權(quán)的獲得在之前的合同法體系中，取得完全的土地使用權(quán)是在建工程轉(zhuǎn)讓有效的法律要件。如果簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，出讓方未取得完整的土地使用權(quán)，則轉(zhuǎn)讓合同可能無(wú)效。（5）轉(zhuǎn)讓人涉訴的風(fēng)險(xiǎn)如出讓人涉及民事糾紛或刑事案件，可能導(dǎo)致交易標(biāo)的被查封，無(wú)法實(shí)現(xiàn)過(guò)戶。案例：某項(xiàng)目配套商業(yè)樓收購(gòu)失敗案例某商業(yè)樓登記在A公司名下，A公司擬將商業(yè)樓轉(zhuǎn)讓至關(guān)聯(lián)公司B公司名下后，以轉(zhuǎn)讓B公司股權(quán)的形式轉(zhuǎn)讓商業(yè)樓。后C公司同意以此形式受讓。B公司與A公司簽訂了房屋買賣合同，并通過(guò)待A公司償還借款的方式支付了合同約定的轉(zhuǎn)讓款，雙方向產(chǎn)權(quán)登記部門遞交了過(guò)戶登記材料。此期間，C公司完成B公司股權(quán)收購(gòu)，并支付了大部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。后由于A公司涉訴被債權(quán)人起訴，仍然登記在A公司名下商業(yè)樓被申請(qǐng)保全，無(wú)法完成過(guò)戶。B公司提出異議，要求法院解除查封，將商業(yè)樓登記在B公司名下。由于A、B公司系關(guān)聯(lián)公司，交易過(guò)程存在疑點(diǎn)，法院認(rèn)為A、B公司之間就商業(yè)樓不存在合法的轉(zhuǎn)讓關(guān)系，駁回B公司請(qǐng)求。（二）資產(chǎn)收購(gòu)重點(diǎn)問(wèn)題3、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施為有效應(yīng)對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)進(jìn)行盡職調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括：第一，對(duì)轉(zhuǎn)讓方的主體資格的調(diào)查。第二，對(duì)轉(zhuǎn)讓方的資產(chǎn)包括土地、設(shè)備等進(jìn)行調(diào)查。第三，對(duì)轉(zhuǎn)讓方在建項(xiàng)目的調(diào)查。第四，要求轉(zhuǎn)讓方出示《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》及補(bǔ)充協(xié)議、出讓金及契稅繳納憑據(jù)。第五，要求轉(zhuǎn)讓方出示對(duì)外簽訂的合同資料，核實(shí)工程的實(shí)際履行情況。第六，要求轉(zhuǎn)讓方出具承諾函，并到相關(guān)部門核實(shí)有關(guān)情況。四、

股權(quán)收購(gòu)的重點(diǎn)問(wèn)題（一）股權(quán)收購(gòu)概述1、含義股權(quán)收購(gòu)是指向房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股東收購(gòu)項(xiàng)目公司股東權(quán)益的行為。在公司股權(quán)收購(gòu)的形式下，收購(gòu)標(biāo)的是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)而不是房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)益作為房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的資產(chǎn)隨公司投資主體變化而自然轉(zhuǎn)移。在實(shí)際中，以股權(quán)收購(gòu)獲得土地使用權(quán)成為房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地使用權(quán)的一種普遍的方式。（一）股權(quán)收購(gòu)概述2、股權(quán)收購(gòu)的特點(diǎn)（1）手續(xù)便捷股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式無(wú)須辦理國(guó)有土地使用權(quán)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證等項(xiàng)目審批文件的變更手續(xù)，只須與目標(biāo)公司股東簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并在此基礎(chǔ)上在工商行政管理機(jī)關(guān)辦理目標(biāo)公司的股權(quán)變更登記，就可以通過(guò)控制目標(biāo)公司而實(shí)際上取得了相應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)和收益。（2）有利于節(jié)約時(shí)間，回籠資金股權(quán)收購(gòu)方式有利于收購(gòu)方在較短時(shí)間內(nèi)取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)并進(jìn)行公司的實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)，避免在辦理各種批準(zhǔn)手續(xù)過(guò)程中耽誤開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間，有利于收購(gòu)方節(jié)省財(cái)務(wù)成本和收購(gòu)的資金壓力，有利于快速推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、把握市場(chǎng)時(shí)機(jī)、快速回籠資金。（一）股權(quán)收購(gòu)概述（3）一定程度上規(guī)避了轉(zhuǎn)讓方實(shí)際投入資金額度方面的限制《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；2.按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。而國(guó)家對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓并無(wú)硬性指標(biāo)。（二）股權(quán)收購(gòu)的流程1、前期準(zhǔn)備階段主要包括了解項(xiàng)目公司的基本經(jīng)營(yíng)情況和法律狀況、出售股權(quán)及定向增資擴(kuò)股的動(dòng)機(jī)、收購(gòu)中存在的法律和財(cái)務(wù)障礙等，

并成立收購(gòu)小組，

包括收購(gòu)方自身專業(yè)人員如開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、法律等、第三方談判協(xié)作人員等，

以便于后續(xù)收購(gòu)的盡職調(diào)查、談判和合同擬定等工作的開(kāi)展。2、與交易對(duì)方開(kāi)售首輪談判，

并簽訂收購(gòu)意向書(shū)并購(gòu)雙方經(jīng)過(guò)初步接觸后，

就會(huì)簽訂并購(gòu)意向書(shū)。意向書(shū)主要是為后面的并購(gòu)活動(dòng)提供一個(gè)合作框架，

以保證后續(xù)活動(dòng)的順利開(kāi)展。一般來(lái)說(shuō)，

并購(gòu)意向書(shū)的主要內(nèi)容包含收購(gòu)標(biāo)的、收購(gòu)方式及收購(gòu)合同主體、收購(gòu)價(jià)款及確定價(jià)格的方式、提供資料及信息條款、鎖定條款、費(fèi)用分?jǐn)倵l款、保密條款以及終止條款等。（二）股權(quán)收購(gòu)的流程3、對(duì)項(xiàng)目公司盡職調(diào)查階段盡職調(diào)查的目的是使收購(gòu)方盡可能地摸清項(xiàng)目公司的家底。一方面作為雙方確定收購(gòu)價(jià)格的參考因素，從另一方面來(lái)講，盡職調(diào)查也就是風(fēng)險(xiǎn)管理。一旦通過(guò)盡職調(diào)查明確了存在哪些風(fēng)險(xiǎn)和法律問(wèn)題，

為下一步談判策略的擬定及合同談判奠定基礎(chǔ)，

從而在合同談判及合同的擬定中合理設(shè)定雙方的權(quán)利義務(wù)，

使交易雙方在公平與合理的基礎(chǔ)上達(dá)成最終協(xié)議。（二）股權(quán)收購(gòu)的流程4、編制收購(gòu)項(xiàng)目的可行性研究和收購(gòu)方案此階段一般與盡職調(diào)查同時(shí)開(kāi)展，

主要通過(guò)對(duì)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)前景及項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位研究、項(xiàng)目初步規(guī)劃和建設(shè)方案擬定、項(xiàng)目成本及靜態(tài)和動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析、項(xiàng)目法律、經(jīng)濟(jì)以及政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等各個(gè)方面編制項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，

在公司經(jīng)營(yíng)管理層決策通過(guò)的情況下，確定收購(gòu)的合理價(jià)格，并擬訂全面的收購(gòu)方案。5、正式收購(gòu)談判并擬訂、簽署收購(gòu)協(xié)議6、收購(gòu)交割收購(gòu)合同生效后，雙方按照合同約定履行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、經(jīng)營(yíng)管理權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，依法辦理包括股東及注冊(cè)資本變更登記手續(xù)。（二）股權(quán)收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)1、關(guān)于項(xiàng)目公司設(shè)立的風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目公司設(shè)立方面，

涉及對(duì)項(xiàng)目公司合法權(quán)益會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性重大影響的法律風(fēng)險(xiǎn)歸納起來(lái)主要有：股東未足額繳納出資；股東出資形式不符合法律規(guī)定；非貨幣財(cái)產(chǎn)出資作價(jià)違反法律強(qiáng)制性規(guī)定；非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資未辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)；抽逃出資；未依法年檢。（二）股權(quán)收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)2、項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)。由于土地性質(zhì)、取得方式、規(guī)劃用途、使用期限以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的復(fù)雜關(guān)系，

尤其是久拖未建或停建的項(xiàng)目公司，在股權(quán)收購(gòu)時(shí)，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域中具體專業(yè)問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)比較多。歸納起來(lái)主要有：（1）土地使用權(quán)風(fēng)險(xiǎn)包括出讓金是否支付、土地出讓合同中有無(wú)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制、開(kāi)發(fā)條件限定、有無(wú)代征地情況、土地使用權(quán)權(quán)屬是否清晰、項(xiàng)目用地是否存在被征收或征用等風(fēng)險(xiǎn)；（2）項(xiàng)目主體的風(fēng)險(xiǎn)包括開(kāi)發(fā)主體與審批主體是否一致、實(shí)際建設(shè)項(xiàng)目與審批項(xiàng)目是否一致的風(fēng)險(xiǎn)；（3）規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃有無(wú)調(diào)整，調(diào)整的是否符合受讓方的開(kāi)發(fā)需求，

規(guī)劃有無(wú)超過(guò)期限，

需要重新申報(bào)的能否獲得批準(zhǔn)；（二）股權(quán)收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)（4）項(xiàng)目相鄰關(guān)系的危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)《物權(quán)法》規(guī)定，建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照，

即使取得了建筑工程規(guī)劃許可證，證明建筑行為是合法的，

但只要導(dǎo)致相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（5）需要政府審批的各類證照是否已批的風(fēng)險(xiǎn)如動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限，

是否已超過(guò)出讓合同規(guī)定的動(dòng)工期限，

是否獲得延期開(kāi)工，

有無(wú)被政府收回的可能；（6）項(xiàng)目建設(shè)中各類合同的風(fēng)險(xiǎn)尤其是在建、停建、緩建項(xiàng)目的，

合同情況更復(fù)雜，有無(wú)履行糾紛、合同違約或解除糾紛，

是否有因建設(shè)工程進(jìn)度監(jiān)管不嚴(yán)給予施工單位的不當(dāng)工程簽證風(fēng)險(xiǎn)；（7）違法建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)如超規(guī)劃建房；（8）工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；（9）不動(dòng)產(chǎn)有無(wú)抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。（二）股權(quán)收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)3、項(xiàng)目公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)收購(gòu)失敗的重要原因之一就在于對(duì)企業(yè)并購(gòu)重組過(guò)程中潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)，

特別是被并購(gòu)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理不當(dāng)或沒(méi)有防范措施。項(xiàng)目公司的資產(chǎn)負(fù)債表并未反映或者無(wú)法反映已經(jīng)發(fā)生的債務(wù)或者潛在的債務(wù)。這或者是由于項(xiàng)目公司惡意隱瞞債務(wù)，

或者是由于項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)制度不規(guī)范、存在未人賬債務(wù)，或者是由于或有債務(wù)的大量存在造成的。其中，或有債務(wù)是并購(gòu)中的最大陷阱，如擔(dān)保之債、票據(jù)責(zé)任之債、未決訴訟或者潛在的訴訟、行政罰款等等。由于其發(fā)生或者處理結(jié)果無(wú)法預(yù)料，并且輕易不為常規(guī)審查所能知悉，

如果一旦發(fā)生，

就有可能改變項(xiàng)目公司的資產(chǎn)狀況和信用狀況，

并從而直接影響項(xiàng)目公司的價(jià)值，因而危險(xiǎn)更大。案例：某項(xiàng)目公司收購(gòu)案例為便于轉(zhuǎn)讓名下的A項(xiàng)目，藍(lán)天公司公司將項(xiàng)目資產(chǎn)通過(guò)系列交易轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)公司白云公司。后青山公司通過(guò)收購(gòu)白云公司取得A項(xiàng)目。收購(gòu)?fù)瓿珊?，藍(lán)天公司的債權(quán)人起訴藍(lán)天公司要求償債9000萬(wàn)元，并以白云公司與藍(lán)天公司低價(jià)惡意串通、低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的行為嚴(yán)重侵犯其合法權(quán)益為由，要求白云公司承擔(dān)連帶責(zé)任。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，白云公司受讓A項(xiàng)目資產(chǎn)的系列交易中，尚有6000萬(wàn)元對(duì)價(jià)款未能提供充分的證據(jù)證明已經(jīng)支付，故判決白云公司在6000萬(wàn)元的范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。（二）股權(quán)收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)4、項(xiàng)目公司重大合同風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中通常會(huì)涉及重大的合同，

例如項(xiàng)目承包人的建筑工程合同、重大采購(gòu)合同等等。這些重大合同是否能夠適當(dāng)履行，

作為受讓方來(lái)說(shuō)必須全面地了解分析其中的法律風(fēng)險(xiǎn)，

尤其應(yīng)重點(diǎn)分析和論證項(xiàng)目公司重大合同的有效性、合同解除條款和違約條款、有無(wú)顯失公平或重大風(fēng)險(xiǎn)條款、對(duì)項(xiàng)目公司控制權(quán)改變情形下的特別約定等。否則稍有不慎，

在收購(gòu)方接手項(xiàng)目公司后可能會(huì)因該風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)而給項(xiàng)目公司帶來(lái)重大的訴訟或仲裁，

將直接影響項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)。5、政策風(fēng)險(xiǎn)例如，涉及外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在國(guó)家對(duì)外資收購(gòu)房地產(chǎn)公司股權(quán)有無(wú)限制以及有什么樣的限制。我國(guó)為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理，2006年出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，對(duì)收購(gòu)主體、行政審批等進(jìn)行了嚴(yán)格限制，如果違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，有可能導(dǎo)致合同無(wú)效。（三）股權(quán)收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及因素多、風(fēng)險(xiǎn)較大，應(yīng)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行周密考慮，避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。1、做好盡職調(diào)查在簽訂框架協(xié)議或意向書(shū)后，聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事實(shí)所對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，出具審計(jì)報(bào)告和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，主要內(nèi)容是目標(biāo)公司的債權(quán)債務(wù)、稅收繳納、預(yù)期效益分析等。同時(shí)，聘請(qǐng)律師事務(wù)所對(duì)目標(biāo)公司展開(kāi)法律盡職調(diào)查，并出具盡職調(diào)查報(bào)告，法律盡職調(diào)查報(bào)告主要是目標(biāo)公司注冊(cè)成立的基本情況，審批手續(xù)是否完備，是否存在抵押，財(cái)產(chǎn)權(quán)屬是否清晰等，確保影響股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的資產(chǎn)全部登記在受讓公司名下。根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果，從財(cái)務(wù)、法律、市場(chǎng)預(yù)期等多個(gè)角度對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行可行性分析，最后作出投資決策。（三）股權(quán)收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)控制2、控制好關(guān)節(jié)點(diǎn)并制作股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)施方案在安排交易時(shí)，應(yīng)注意整個(gè)交易過(guò)程中的關(guān)節(jié)點(diǎn)，如清償債務(wù)、公司章程修改、工商變更登記、后續(xù)批準(zhǔn)文件的取得、文件交接和房地產(chǎn)項(xiàng)目交接的時(shí)間。制作股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)施方案，實(shí)施方案包括目標(biāo)公司基本情況、實(shí)施階段、具體步驟。（三）股權(quán)收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)控制3、陳述、申明與保證在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，陳述與保證條款非常重要。一個(gè)較為成熟的條款，將極大減低交易風(fēng)險(xiǎn)，保障交易安全。由于收購(gòu)方的交易風(fēng)險(xiǎn)較轉(zhuǎn)讓方高，收購(gòu)方一般應(yīng)要求對(duì)方作出如下申明和保證：（1）轉(zhuǎn)讓方所提供的文件、資料、數(shù)據(jù)是真實(shí)、完整和準(zhǔn)確的，除已經(jīng)披露的事項(xiàng)外，轉(zhuǎn)讓方無(wú)其他負(fù)債或可能導(dǎo)致公司承擔(dān)法律責(zé)任的事項(xiàng)；（2）轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)依法繳納全部注冊(cè)資本，該出資沒(méi)有任何法律上的瑕疵；（3）轉(zhuǎn)讓方合法持有本公司的股權(quán)，該股權(quán)不存在被凍結(jié)、查封、質(zhì)押等可能影響受讓方權(quán)利行使的其他限制；（4）轉(zhuǎn)讓方不存在未披露的對(duì)外擔(dān)保事項(xiàng)；（5）轉(zhuǎn)讓方不存在拖欠稅款、偷稅、漏稅、逃稅和行政處罰事項(xiàng)，股權(quán)變更及公司交接前轉(zhuǎn)讓方應(yīng)繳納的稅款和罰款由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)；（6）轉(zhuǎn)讓方不存在與第三人的糾紛，股權(quán)變更及公司交接前轉(zhuǎn)讓方與第三人糾紛造成的賠償責(zé)任由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)；（7）轉(zhuǎn)讓方對(duì)其土地使用權(quán)、在建工程和其他資產(chǎn)，均享有合法權(quán)益并已經(jīng)全額繳納土地出讓金，不存在抵押或其他任何權(quán)利限制，沒(méi)有任何第三方對(duì)此主張權(quán)利。（三）股權(quán)收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)控制4、安排好過(guò)渡交接工作一般財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告的基準(zhǔn)日應(yīng)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的基準(zhǔn)日，基準(zhǔn)日至股權(quán)變更登記的工作期成為過(guò)渡期。通常比較規(guī)范的做法是過(guò)渡期間所進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)由出讓方和受讓方分別委托專人共同組建過(guò)渡期小組，完成過(guò)渡期內(nèi)的工作交接、報(bào)批等工作。同時(shí)，過(guò)渡期小組根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議所涉及的交接內(nèi)容和交接標(biāo)準(zhǔn)，完成交接工作。雙方專門負(fù)責(zé)人在交接印章以及交接清單上簽字即視為交接完成。（三）股權(quán)收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)控制5、合理利用擔(dān)保和違約條款由于股權(quán)交易涉及方面較廣，短時(shí)間內(nèi)其所蘊(yùn)含的交易風(fēng)險(xiǎn)一時(shí)無(wú)法體現(xiàn)，故應(yīng)充分應(yīng)用擔(dān)保和違約條款來(lái)解決可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。通常做法是受讓方要求轉(zhuǎn)讓方提供銀行保函或者讓經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、信譽(yù)度較高的企業(yè)或自然人為其提供擔(dān)保。違約責(zé)任分為遲延履行違約責(zé)任和根本違約兩種。遲延履行付款義務(wù)、辦理工商變更登記、公司交接等，應(yīng)按日繳納違約金。遲延履行超過(guò)一定日期應(yīng)視為根本違約，如遲延履行超過(guò)30日或者90日，守約方有權(quán)解除合同并要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。（三）股權(quán)收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)控制6、明確擬交易的股權(quán)是否含有國(guó)有、外資等成分，避免由于違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致合同無(wú)效我國(guó)對(duì)于外資收購(gòu)房地產(chǎn)公司股權(quán)在收購(gòu)主體、收益分配、付款和義務(wù)安排等方面都有著限制：在收購(gòu)主體上，對(duì)有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)；在付款和義務(wù)安排上，境外投資者通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓其他方式并購(gòu)的境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)的，需妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。雙方在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，應(yīng)同時(shí)制定職工安置方案和項(xiàng)目公司債務(wù)重組方案，約定自外商投資企業(yè)營(yíng)業(yè)頒發(fā)之日起3個(gè)月內(nèi)收購(gòu)方以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金；在收益分配上，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)中的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。我國(guó)對(duì)于持股人為國(guó)有投資者，規(guī)定了必須履行轉(zhuǎn)讓主體向上級(jí)主管部門報(bào)批等特定的程序。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)1、盡職調(diào)查概述（1）發(fā)現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)，是盡職調(diào)查的根本目的對(duì)收購(gòu)方而言，最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于信息不對(duì)稱。盡職調(diào)查目的就是要查清楚目標(biāo)公司或目標(biāo)項(xiàng)目各方面的情況，盡可能降低信息的不對(duì)稱，以合理評(píng)估和有效規(guī)避收購(gòu)交易的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。公司根據(jù)盡調(diào)的結(jié)果，再做出進(jìn)一步?jīng)Q策。如果盡調(diào)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)，則通常會(huì)繼續(xù)交易；如果發(fā)現(xiàn)了重大問(wèn)題，要么去跟交易對(duì)方重新談條件，要么可能就否決掉收購(gòu)。（2）盡職調(diào)查進(jìn)場(chǎng)前應(yīng)當(dāng)做好準(zhǔn)備工作盡調(diào)工作有賴于目標(biāo)公司的配合，為了便于工作開(kāi)展，盡職調(diào)查工作小組在盡調(diào)開(kāi)始前一般都要準(zhǔn)備一份“盡調(diào)清單”，列明目標(biāo)公司需要準(zhǔn)備回答的問(wèn)題及需要提供的資料。除了目標(biāo)公司信息之外，在進(jìn)場(chǎng)盡調(diào)之前，通常還應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)法規(guī)進(jìn)行研究。法律盡調(diào)的目的就是要發(fā)現(xiàn)、判斷法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于目標(biāo)公司所適用的法律法規(guī)，尤其是地方性法規(guī)、地方規(guī)章，甚至是規(guī)范性文件（包括地方土政策），都應(yīng)該盡量了解。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（3）盡職調(diào)查的核心是堅(jiān)持重要性原則理論上，既然是盡職調(diào)查，當(dāng)然目標(biāo)公司的所有事項(xiàng)都得調(diào)查。但盡職不等于事無(wú)巨細(xì)，不等于不考慮調(diào)查深度、時(shí)間和成本。實(shí)際上，在多數(shù)項(xiàng)目中，時(shí)間會(huì)非常緊，要求對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有事項(xiàng)進(jìn)行事無(wú)巨細(xì)的調(diào)查，往往是不現(xiàn)實(shí)的，甚至也是不必要的。法律盡職調(diào)查固然是要做到“盡職”、“全面”，但絕非是平均用力。會(huì)計(jì)上常用的“重要性原則”，可以作為法律盡職調(diào)查工作的參考。對(duì)于重要性事項(xiàng)，必須要全面細(xì)致的調(diào)查，不放過(guò)任何疑問(wèn)。當(dāng)然，不同的調(diào)查項(xiàng)目，都有不同的調(diào)查重點(diǎn)，調(diào)查重點(diǎn)也會(huì)隨著項(xiàng)目情況、交易方案的要求不斷發(fā)生變化。舉例來(lái)說(shuō)，做房地產(chǎn)項(xiàng)目盡調(diào)，客戶最關(guān)心的就是項(xiàng)目土地和房屋，這就是律師調(diào)查的重點(diǎn)所在，所以對(duì)于土地和房屋事項(xiàng)要調(diào)查的非常仔細(xì)，但對(duì)絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，知識(shí)產(chǎn)權(quán)和勞動(dòng)事務(wù)往往就不是重點(diǎn)問(wèn)題了。按照重要性原則，對(duì)于項(xiàng)目中的核心問(wèn)題，一定要調(diào)查的非常仔細(xì)。比如同樣是房屋和土地，如果僅僅是一般性企業(yè)的資產(chǎn)，通常查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證就可以算是盡職了；但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地，就不能僅僅是看土地證了，而必須從土地“招拍掛”就開(kāi)始進(jìn)行調(diào)查。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（4）看與問(wèn)，是重要的調(diào)查手段收集、審閱客戶提供的文件資料，是調(diào)查工作重要的一環(huán)，也是花費(fèi)時(shí)間比較多的。但也不能忽視其他兩種調(diào)查手段，那就是：看與問(wèn)。為了減少風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該使用各種手段，并把通過(guò)各種手段得到的結(jié)果進(jìn)行相互驗(yàn)證?？础，F(xiàn)在不誠(chéng)信的情況并不鮮見(jiàn)，交易對(duì)手有的時(shí)候說(shuō)的可能不是真話，甚至有的時(shí)候提供的文件也是有問(wèn)題的。比如，某項(xiàng)目收購(gòu)，目標(biāo)公司向提供了項(xiàng)目的《施工許可證》，按照《建筑工程施工許可管理辦法》，房地產(chǎn)企業(yè)在辦理《施工許可證》時(shí)，前提條件之一就是“施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷征收房屋的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求”。但看了現(xiàn)場(chǎng)才發(fā)現(xiàn)，這家企業(yè)的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)根本沒(méi)有拆遷，實(shí)際上不具備辦理《施工許可證》的條件。后來(lái)進(jìn)一步了解才知道，這家企業(yè)為了盡快辦理開(kāi)發(fā)貸款，在實(shí)際還不具備施工條件的情況下，找關(guān)系辦了《施工許可證》。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（4）看與問(wèn)，是重要的調(diào)查手段問(wèn)。除了看，還需要問(wèn)。在盡調(diào)的時(shí)候，可以跟目標(biāo)公司的對(duì)接人員進(jìn)行聊天，表面上問(wèn)的有點(diǎn)東拉西扯，其實(shí)可以從側(cè)面去了解、驗(yàn)證我們需要的相關(guān)信息。向目標(biāo)公司提問(wèn)題，在問(wèn)之前就必須掌握一定的情況。比如，某項(xiàng)目盡調(diào)開(kāi)始時(shí)，律師問(wèn)這家項(xiàng)目公司是否有員工呢，對(duì)方說(shuō)沒(méi)有。后來(lái)律師看了會(huì)計(jì)報(bào)表上有“應(yīng)付工資”，再去問(wèn)，沒(méi)有員工怎么報(bào)表上會(huì)有應(yīng)付工資呢？對(duì)方解釋說(shuō)，原來(lái)是這些人還沒(méi)有簽訂勞動(dòng)合同。問(wèn)題就問(wèn)出來(lái)了，不但有員工，而且還存在不簽訂勞動(dòng)合同的法律責(zé)任。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（5）盡職審慎，防范風(fēng)險(xiǎn)怎么才能算盡職、審慎呢？可能實(shí)體上不好下一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)，但在程序上就比較容易確定了。具體而言，就是該有的程序、該有的流程都不應(yīng)該缺省，該去政府部門查詢的就必須去查詢，該審閱原件的就要看到原件。而且現(xiàn)對(duì)于各種資質(zhì)、證照、財(cái)產(chǎn)，網(wǎng)絡(luò)上基本都有查詢渠道，能查驗(yàn)的都要查驗(yàn)一下。舉個(gè)例子，某項(xiàng)目調(diào)查時(shí)，調(diào)查人員發(fā)現(xiàn)目標(biāo)公司簽訂了一份應(yīng)收賬款質(zhì)押的合同，但在詢問(wèn)應(yīng)收賬款質(zhì)押是否辦理了登記時(shí)，目標(biāo)公司的財(cái)務(wù)人員一口咬定，雙方只簽訂了質(zhì)押合同，沒(méi)有辦理質(zhì)押登記。據(jù)審慎原則，可以查詢的，調(diào)查人員必須要去查詢。結(jié)果，經(jīng)查詢，發(fā)現(xiàn)所涉應(yīng)收賬款質(zhì)押已經(jīng)辦理了登記手續(xù)。而如果聽(tīng)信目標(biāo)公司人員的話，沒(méi)有履行必要的查詢程序，則就是沒(méi)有做到審慎原則，沒(méi)有盡職。

（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)2、盡職調(diào)查的主要內(nèi)容對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)來(lái)說(shuō)，法律盡職調(diào)查的內(nèi)容主要包括三塊：一是對(duì)公司的調(diào)查；二是對(duì)項(xiàng)目土地使用權(quán)屬的調(diào)查；三是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（1）對(duì)公司的盡職調(diào)查公司基本情況調(diào)查，主要包括公司的設(shè)立、股權(quán)變動(dòng)、資產(chǎn)重組、股份轉(zhuǎn)讓、財(cái)產(chǎn)狀況、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、債權(quán)債務(wù)等情況。其調(diào)查方法主要包括審核證照原件、到政府主管部門調(diào)閱注冊(cè)登記、年檢資料等。公司治理結(jié)構(gòu)調(diào)查。主要包括查閱公司章程，了解股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)及高級(jí)管理人員的構(gòu)成情況和職責(zé)；調(diào)查股東的出資是否到位，出資方式是否合法，是否存在出資不實(shí)、虛假出資、抽逃資金等情況；調(diào)查公司在業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、人員、財(cái)務(wù)及機(jī)構(gòu)等方面是否均與公司控股股東相互獨(dú)立，公司資產(chǎn)是否被控股股東占用，股東與公司之間是否存在關(guān)聯(lián)交易等。其調(diào)查方法主要包括查閱驗(yàn)資報(bào)告、到工商局調(diào)閱注冊(cè)登記資料、收集公司產(chǎn)品、人事資料，調(diào)查分析公司業(yè)務(wù)獨(dú)立性、資產(chǎn)獨(dú)立性、人員獨(dú)立性等。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（1）對(duì)公司的盡職調(diào)查公司潛在風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查。主要包括：調(diào)查公司對(duì)外擔(dān)保形成的或有風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)查公司未決訴訟、仲裁形成的或有風(fēng)險(xiǎn)，以及公司其他方面的或有風(fēng)險(xiǎn)，如是否有稅務(wù)糾紛以及產(chǎn)品質(zhì)量保證及承諾等事項(xiàng)。其調(diào)查方法主要包括查閱公司董事會(huì)和股東會(huì)關(guān)于保證、抵押、質(zhì)押、擔(dān)保的會(huì)議紀(jì)錄，向房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)查詢抵押、出質(zhì)，向公司開(kāi)戶銀行發(fā)函詢證，確認(rèn)公司的商業(yè)匯票承兌貼現(xiàn)、抵押借款、應(yīng)收賬款等情況。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（2）對(duì)土地使用權(quán)屬的調(diào)查土地使用權(quán)屬的調(diào)查的目的在于充分掌握擬開(kāi)發(fā)土地的基本狀況，一般適用于一方提供土地，一方提供資金，雙方進(jìn)行合伙型聯(lián)建或新成立項(xiàng)目公司進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)的情況，其調(diào)查內(nèi)容主要包括以下兩個(gè)方面：對(duì)土地要求的相關(guān)文件，主要包括：《國(guó)有土地使用證》；政府部門對(duì)該土地利用的總體規(guī)劃，包括規(guī)劃用途；國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同正本及副本；國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的批復(fù)文件或招、拍、掛取得土地使用權(quán)的文件；土地利用要求，包括“主體建筑物的性質(zhì)、附屬建筑物的性質(zhì)及平面布局、建筑密度、容積率、建筑物層數(shù)、高度、建筑間距、停車場(chǎng)的大小、停車場(chǎng)建設(shè)要求、綠化比率、建筑體型、色彩與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)、主體建筑的裝飾要求、建筑場(chǎng)地平整標(biāo)高、出入口方位、基礎(chǔ)設(shè)施完成年限、建筑項(xiàng)目完成年限等。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（2）對(duì)土地使用權(quán)屬的調(diào)查土地自身權(quán)屬相關(guān)文件，主要包括：繳付土地使用權(quán)出讓金的發(fā)票、憑證；土地管理部門出具的有關(guān)土地使用權(quán)出讓金支付情況的證明；土地的查封情況；土地的抵押情況或其他性質(zhì)的他項(xiàng)權(quán)益；任何第三方對(duì)該項(xiàng)目土地及房產(chǎn)的評(píng)估文件或類似成交價(jià)格文件；土地及項(xiàng)目現(xiàn)狀的描述文件，包括交通、場(chǎng)地“三通一平”情況、上下水、污水、電、燃?xì)?、熱力、電信、郵政、被拆遷人情況、環(huán)保、人防、消防、交通管理、文物、園林、安全、環(huán)衛(wèi)等部門要求或?qū)彶橐庖?jiàn)，以及與市政、公用、供電、電信等部門落實(shí)的上下水、電、供熱、燃?xì)?、電信源頭供應(yīng)等市政公用設(shè)施配套方案。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（3）土地開(kāi)發(fā)建設(shè)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)并購(gòu)標(biāo)的企業(yè)目標(biāo)所在可能是土地使用權(quán)，也可能是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)益、在建工程、房屋所有權(quán)等等，這些項(xiàng)目都實(shí)行政府批準(zhǔn)立項(xiàng)制度，都需要一系列審批、許可或登記等程序。另一種瑕疵就是并購(gòu)標(biāo)的物因債務(wù)糾紛被司法機(jī)關(guān)查封，或存在其他第三人對(duì)標(biāo)的物享有抵押權(quán)、共有權(quán)等。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（4）項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查，適用于一方已經(jīng)組建項(xiàng)目公司，另一方增資入股項(xiàng)目公司或進(jìn)行在建工程收購(gòu)的情況。其主要調(diào)查該項(xiàng)目是否取得以下文件，以及已經(jīng)取得的文件是否合法、有效。將這些文件進(jìn)行分類，可大致分為如下四類：立項(xiàng)規(guī)劃審批相關(guān)文件，主要包括：規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)、審定設(shè)計(jì)方案、通知書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃部門對(duì)各階段設(shè)計(jì)的批復(fù)等。拆遷相關(guān)文件，主要包括拆遷協(xié)議、與項(xiàng)目土地原使用權(quán)人的補(bǔ)償協(xié)議、房屋拆遷許可證、拆遷情況及目的調(diào)查資料、繳付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的發(fā)票、證明等。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（4）項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查工程施工相關(guān)文件，主要包括建筑工程施工許可證、工程的相關(guān)圖紙，包括每層的平面圖、該項(xiàng)目的進(jìn)度報(bào)告，如監(jiān)理公司或工程進(jìn)度報(bào)告、對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)在進(jìn)度及情況的其他描述文件、機(jī)電工程的費(fèi)用明細(xì)、未來(lái)公共區(qū)域的精裝修標(biāo)準(zhǔn)及裝修費(fèi)用明細(xì)、上述工程項(xiàng)目的抵押情況或其他性質(zhì)的他項(xiàng)權(quán)益（包括是否欠付工程款情況）、項(xiàng)目在建工程的查封情況、其他從工程現(xiàn)狀到竣工所需投入費(fèi)用的明細(xì)、該項(xiàng)目的工程造價(jià)報(bào)告或土建工程的結(jié)算文件等。項(xiàng)目租售相關(guān)文件，主要包括、該項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證、項(xiàng)目的發(fā)展方案，包括樓層的功能定位、租售方案、地上地下車位數(shù)量等、該項(xiàng)目的商品房銷售的情況表或銷售情況說(shuō)明，應(yīng)至少包括已銷售的樓層、面積、銷售價(jià)格、付款方式、購(gòu)買的客戶等，并提供銷售合同有關(guān)買受人名稱、銷售房產(chǎn)坐落、單價(jià)等信息頁(yè)的復(fù)印件以及一份銷售合同的標(biāo)準(zhǔn)文本等等。（四）盡職調(diào)查工作要點(diǎn)（5）高負(fù)債隱藏的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)企業(yè)并購(gòu)后，目標(biāo)企業(yè)新股東要承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任。若并購(gòu)前未能對(duì)目標(biāo)公司債務(wù)情況調(diào)查清楚，貿(mào)然進(jìn)入一家資產(chǎn)負(fù)債率很高的房企，不僅降低并購(gòu)后項(xiàng)目公司的盈利，而且可能迫使并購(gòu)企業(yè)拿出大量自有資金用于償還債務(wù)，形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。案例：A公司對(duì)外債務(wù)數(shù)量大關(guān)系復(fù)雜，沒(méi)有書(shū)面合同，公司債與股東的個(gè)人債混同，公司成立時(shí)間較久，對(duì)外負(fù)債難以查清。項(xiàng)目負(fù)債及擔(dān)保待支付土地價(jià)款需支付拆遷成本借款擔(dān)保查封罰款其他備注900萬(wàn)1.2億

5.85億2578萬(wàn)債務(wù)查封

（一）法務(wù)視角下的收購(gòu)流程1、標(biāo)志性時(shí)間節(jié)點(diǎn)2、四個(gè)階段3、法律風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)4、決策及決策成果（二）各階段的法務(wù)支持1、工作要點(diǎn)2、法律風(fēng)險(xiǎn)分析3、法務(wù)支持五、收購(gòu)流程及法務(wù)支持11、六個(gè)標(biāo)志性時(shí)間節(jié)點(diǎn)基準(zhǔn)日

意向書(shū)簽訂

盡職調(diào)查及公告

收購(gòu)協(xié)議簽訂

交割

收尾2、四個(gè)階段23456初期接觸期介入共管期過(guò)渡期消化融合期整理、分析擬收購(gòu)項(xiàng)目信息鎖定交易，完成盡調(diào)，查證前面收集的信息，協(xié)助第二次決策逐步完成項(xiàng)目接收將外來(lái)項(xiàng)目融入收購(gòu)方管理體系12456（一）法務(wù)視角下的收購(gòu)流程33、法律風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)高低16———隨收購(gòu)進(jìn)程推進(jìn)，信息獲取逐漸完整、系統(tǒng)，取得的資產(chǎn)權(quán)益及保障越來(lái)越多，對(duì)于收購(gòu)方而言，收購(gòu)失敗或放棄收購(gòu)，回收投入的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越低4、決策及決策成果收購(gòu)過(guò)程中需歷經(jīng)兩次決策第一次依賴轉(zhuǎn)讓方披露的項(xiàng)目信息，決定是否確定收購(gòu)意向決策成果為是否簽訂意向書(shū)第二次完成盡調(diào)，據(jù)盡調(diào)報(bào)告、債權(quán)申報(bào)公告情況及該期間項(xiàng)目整體情況，決定是否啟動(dòng)正式收購(gòu)決策成果為是否簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議（一）法務(wù)視角下的收購(gòu)流程交易模式初步設(shè)置收集、整理擬收購(gòu)項(xiàng)目的基礎(chǔ)信息收集、整理轉(zhuǎn)讓方、收購(gòu)方及其他利益相關(guān)方需求協(xié)助相關(guān)專業(yè)管線完成商業(yè)價(jià)值判斷及測(cè)算初步完成法律風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避措施建議1、推進(jìn)項(xiàng)目收購(gòu)的工作要點(diǎn)意向書(shū)擬定（二）初期接觸的法務(wù)支持前期信息的真實(shí)、完整具有不確定性信息披露尚未完成盡調(diào)，無(wú)法核實(shí)信息的真實(shí)完整，收購(gòu)方只能在假定轉(zhuǎn)讓方披露信息真實(shí)完整的前提下作出是否確定收購(gòu)意向的第一次決策。此時(shí)誠(chéng)意金及盡調(diào)投入風(fēng)險(xiǎn)較大，為規(guī)避該風(fēng)險(xiǎn)，保障措施也應(yīng)設(shè)定完善轉(zhuǎn)讓行為的合規(guī)性存疑，轉(zhuǎn)讓方是否適格需考察合規(guī)性自然人股東，身體、精神狀態(tài)、配偶情況；公司內(nèi)部決策流程是否履行完畢；法律規(guī)定的必要批準(zhǔn)核發(fā)手續(xù)是否齊備等。

交易期間無(wú)法預(yù)期擬收購(gòu)項(xiàng)目的價(jià)值波動(dòng)交易周期股權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)歷周期較長(zhǎng)，在接觸期、共管期，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)可能會(huì)隨時(shí)間推移產(chǎn)生價(jià)值變化。期間國(guó)家政策、法規(guī)的變化也可能導(dǎo)致價(jià)值變化，因而影響交易各方的商業(yè)預(yù)期。為規(guī)避該風(fēng)險(xiǎn)，建議盡量縮短交易周期。2、法律風(fēng)險(xiǎn)要素（二）初期接觸的法務(wù)支持

了解基礎(chǔ)信息和交易所涉各方的需求參與談判范例：股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議附件一提供資料清單聯(lián)合其他專業(yè)管線，確定此階段進(jìn)行初步商業(yè)價(jià)值判斷及交易模式所需的資料，擬定資料清單。3、法務(wù)支持（二）初期接觸的法務(wù)支持股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向書(shū)擬定意向書(shū)目的及作用：鎖定交易，啟動(dòng)盡職調(diào)查，為下一步收購(gòu)做準(zhǔn)備要點(diǎn)：初步設(shè)定交易架構(gòu)鎖定轉(zhuǎn)讓方信息披露有誤的責(zé)任轉(zhuǎn)讓方過(guò)錯(cuò)造成收購(gòu)方放棄交易，此情形下為收購(gòu)方設(shè)置保障，確?；厥涨捌谕度氲陌踩?、法務(wù)支持（二）初期接觸的法務(wù)支持1、推進(jìn)項(xiàng)目收購(gòu)的工作要點(diǎn)決定是否進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)鎖定交易，對(duì)印章證照賬本共管，保證交易排他性完成擬收購(gòu)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)審計(jì)和法律盡職調(diào)查根據(jù)盡調(diào)和公告結(jié)果進(jìn)行商業(yè)判斷和進(jìn)一步測(cè)算協(xié)助第二次決策股權(quán)收購(gòu)協(xié)議擬定（三）介入共管期的法務(wù)支持歷經(jīng)盡職調(diào)查檢視和債權(quán)申報(bào)公告

信息披露可以假定信息真實(shí)完整、假定交易具備可行性可能存在未申報(bào)債權(quán)，即債權(quán)公告期滿≠除權(quán)已支付的誠(chéng)意金存在可能無(wú)法回收的風(fēng)險(xiǎn)誠(chéng)意金如對(duì)方不配合盡職調(diào)查，不履行信息披露義務(wù)，或進(jìn)行了虛假陳述等，導(dǎo)致交易無(wú)法進(jìn)行，誠(chéng)意金及其財(cái)務(wù)成本回收存在風(fēng)險(xiǎn)。建議完善擔(dān)保條款、協(xié)議的終止與解除條款的設(shè)置。聘請(qǐng)律所、會(huì)所進(jìn)行盡職調(diào)查的費(fèi)用投入存在風(fēng)險(xiǎn)盡調(diào)投入盡職調(diào)查費(fèi)用投入在出現(xiàn)上述違約事由時(shí)也面臨無(wú)法回收的風(fēng)險(xiǎn)，建議完善協(xié)議的終止與解除條款，完善違約方賠償責(zé)任。

資產(chǎn)價(jià)值股權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)歷周期較長(zhǎng)，在接觸期、共管期，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)可能會(huì)隨時(shí)間推移產(chǎn)生價(jià)值變化。國(guó)家政策法規(guī)也可能導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值變化。建議穩(wěn)定推進(jìn)收購(gòu)進(jìn)程。2、法律風(fēng)險(xiǎn)要素（三）介入共管期的法務(wù)支持選取律所/會(huì)所進(jìn)行法律盡職調(diào)查盡職調(diào)查協(xié)助律所進(jìn)行法律盡職調(diào)查，向各相關(guān)管線收集信息、填寫盡調(diào)清單。3、法務(wù)支持（三）介入共管期的法務(wù)支持選取律所/會(huì)所進(jìn)行法律盡職調(diào)查盡職調(diào)查雇傭第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行盡職調(diào)查資料的收集匯總、分析總結(jié)如盡調(diào)清單所示，在收購(gòu)公司所需工作量巨大、交易時(shí)間有限的情況下，為實(shí)現(xiàn)收購(gòu)目的，資料的收集、整理、調(diào)查、分析工作只能由第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行股權(quán)交易涉及對(duì)價(jià)資產(chǎn)價(jià)值較高，盡調(diào)結(jié)論對(duì)交易決策至關(guān)重要，將盡調(diào)責(zé)任交給第三方機(jī)構(gòu)有利于分散責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)3、法務(wù)支持?jǐn)M定債權(quán)申報(bào)公告文件、在特定的報(bào)紙上公告?zhèn)鶛?quán)申報(bào)公告公告的目的：確認(rèn)目標(biāo)公司的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而推進(jìn)收購(gòu)事項(xiàng)。配合盡調(diào)報(bào)告，掌握公司現(xiàn)有債權(quán)債務(wù)和訴訟糾紛、抵押擔(dān)保等情況，轉(zhuǎn)讓完成前的債權(quán)債務(wù)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，轉(zhuǎn)讓完成后的債權(quán)債務(wù)由受讓方承擔(dān)公告的效果：并不能達(dá)到除權(quán)的效果，對(duì)第三人不具備法律上的約束力（三）介入共管期的法務(wù)支持3、法務(wù)支持甲乙方