三四五線市場(chǎng)調(diào)研技巧及方法【前策培訓(xùn)】

2020年12月14日PART.1如何判定市場(chǎng)特征PART.2市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容及目的PART.3三四五線市場(chǎng)調(diào)研斱法PART.4案例分享連州市小結(jié)：摸查各區(qū)縣/鎮(zhèn)區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，挖掘城市潛力。經(jīng)濟(jì)實(shí)力(GDP)由南向北成階梯式呈現(xiàn)；人口清城、清新兩區(qū)相當(dāng)，英德地大物博，常住人口達(dá)97萬(wàn)；連南、連山常住人口較少；GDP85億，人均GDP約3.02萬(wàn)；連州市小結(jié)：摸查各區(qū)縣/鎮(zhèn)區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，挖掘城市潛力。經(jīng)濟(jì)實(shí)力(GDP)由南向北成階梯式呈現(xiàn)；人口清城、清新兩區(qū)相當(dāng)，英德地大物博，常住人口達(dá)97萬(wàn)；連南、連山常住人口較少；GDP85億，人均GDP約3.02萬(wàn)；南縣GDP(億)人均GDP (萬(wàn)元) (萬(wàn))區(qū)469.735.5884.19區(qū)253.413.5172.17縣114.343.4631.28257.812.3397.2993.441.7336.73127.132.4537.9635.862.1413.3331.122.459.341382.843.62382.29清新區(qū)人口：72.17萬(wàn)GDP：253億清城區(qū)備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于清遠(yuǎn)市政府工作報(bào)告、國(guó)民統(tǒng)計(jì)公報(bào)，統(tǒng)計(jì)局德市佛岡縣昌市小結(jié)：摸查各區(qū)縣/鎮(zhèn)區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，挖掘城市潛力?；h實(shí)力較薄弱為乳源和始興，新豐市場(chǎng)較開放式，016年GDP約1280億，人均GDP約4.4萬(wàn)昌市小結(jié)：摸查各區(qū)縣/鎮(zhèn)區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，挖掘城市潛力。化縣實(shí)力較薄弱為乳源和始興，新豐市場(chǎng)較開放式，016年GDP約1280億，人均GDP約4.4萬(wàn)縣 GDP(億)人均GDP (萬(wàn)元) (萬(wàn))區(qū) (武江、湞江)442.146.4368.81133.974.4130.34市117.382.2639.81138.412.8831.62縣102.124.2120.04縣82.733.2620.56豐縣79.893.0825.8773.713.3117.75縣98.202.3833.131268.554.41287.93翁源縣區(qū)豐縣4備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于韶關(guān)市政府工作報(bào)告、國(guó)民統(tǒng)計(jì)公報(bào)，統(tǒng)計(jì)局興縣韶關(guān)市2016年城鎮(zhèn)化率韶關(guān)市2016年城鎮(zhèn)化率49.54%46.66%43.20%清遠(yuǎn)市2016年城鎮(zhèn)化率42.60%41.20%縣45.10%45.20%備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于清遠(yuǎn)政府工作報(bào)告、國(guó)民統(tǒng)計(jì)公報(bào)，統(tǒng)計(jì)局年人均銷售面積：1.2年人均銷售面積：1.2m2年人均銷售面積：1.1m228770萬(wàn)人口：曲江樂(lè)昌曲江樂(lè)昌年人均銷售面積：1.2m2年人均銷售面積：1.6m2連州英連州99萬(wàn)37萬(wàn)銷售面積：人口：銷銷售面積：人口：銷售面積：人口：人口：156萬(wàn)年人均銷售面積：3.8m297073萬(wàn)人口：年人均銷售面積：4.5m2寧都于都寧都于都85萬(wàn)111萬(wàn)銷售面積：人口：人口：年人均銷售面積：0.8m2年人均銷售面積：0.4m2贛州、市場(chǎng)為封閉城市，中心城區(qū)吸附力較為強(qiáng)為開放城市，對(duì)外溢市場(chǎng)有較強(qiáng)吸附力清遠(yuǎn)品牌房企市占排行榜2017年銷售額(截至2017.11.30)78億目數(shù)量在售：1013個(gè)待售：3 (截止至2017.11.30)13.97%城區(qū)達(dá)14.25%No.2約30No.2約30億區(qū)達(dá)5.91%區(qū)達(dá)5.91%約20億4個(gè)約20億4個(gè)3.57%區(qū)達(dá)5.28%區(qū)達(dá)5.28%No.4約14億2.50%No.5約11億4個(gè)1.96%0.54%2017年110.54%2017年11月首開3億No.6知名房企房企，朝南集團(tuán)小結(jié)：???恒大土地儲(chǔ)備達(dá)最保利土地儲(chǔ)備達(dá)次居融創(chuàng)土地儲(chǔ)備達(dá)第三?時(shí)代土地儲(chǔ)備達(dá)第四PART.1如何判定市場(chǎng)特征PART.2市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容及目的PART.3三四五線市場(chǎng)調(diào)研斱法PART.4案例分享是否平坦？有無(wú)是否平坦？有無(wú)境檔次？是否周邊未來(lái)規(guī)劃如社區(qū)/示范區(qū)打造建議條件價(jià)格因素價(jià)格因素建議入市時(shí)間影響未來(lái)升值潛力邊環(huán)境價(jià)格因素內(nèi)容及目的配套交通學(xué)校市政交通學(xué)校市政集市Shoppingmall距離政府單位多遠(yuǎn)？醫(yī)院4宏4宏觀市場(chǎng)庫(kù)存去化板塊內(nèi)各面積段供需可積極進(jìn)入當(dāng)市場(chǎng)整體供丌應(yīng)求，價(jià)格近5年類型市場(chǎng)向好，可入該市場(chǎng)可判斷該板塊內(nèi)主力面積段產(chǎn)品/4、市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容及目的基本信息 (規(guī)模/交通/配套等) 基本信息 (規(guī)模/交通/配套等)價(jià)格(當(dāng)前競(jìng)品價(jià)格對(duì)標(biāo)，售價(jià)/漲幅/判斷我司產(chǎn)品價(jià)格溢價(jià)因素)價(jià)格(當(dāng)前競(jìng)品價(jià)格對(duì)標(biāo)，售價(jià)/漲幅/判斷我司產(chǎn)品價(jià)格溢價(jià)因素)品產(chǎn)品(供需暢銷/滯 銷產(chǎn)品/戶不競(jìng)品產(chǎn)品對(duì)標(biāo)，品素質(zhì)型好壞)客戶(客戶暢銷/滯 銷產(chǎn)品/戶不競(jìng)品產(chǎn)品對(duì)標(biāo)，品素質(zhì)型好壞)示范區(qū)(軟示范區(qū)打造建議樓處/樣板房等)注注意事項(xiàng)：渠道了解競(jìng)品信息，互聯(lián)網(wǎng)+實(shí)地調(diào)研+中介咨詢等5、確保獲取的競(jìng)品價(jià)格真實(shí)具有參考性，避免使用競(jìng)品的尾盤售價(jià)/特殊房源價(jià)格。PART.1如何判定市場(chǎng)特征PART.2市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容及目的PART.3三四五線市場(chǎng)調(diào)研斱法PART.4案例分享實(shí)地調(diào)研部數(shù)據(jù)分析房管局、騰訊房網(wǎng)、房天下、克爾瑞、統(tǒng)計(jì)局、政府網(wǎng)、銀行等渠道獲取準(zhǔn)確信息、、摸底數(shù)據(jù)加入中介、代理群，快速獲等信息據(jù)分析來(lái)檢驗(yàn) (四線+縣城)2 (四線+縣城) (三線+縣城)方位評(píng)估調(diào)研斱法(工具)位分析控規(guī)表地圖算表產(chǎn)品力50條封閉調(diào)研斱法(工具)定位遠(yuǎn)城市控規(guī)表遠(yuǎn)城市地圖測(cè)算表產(chǎn)品力50條3、市場(chǎng)數(shù)據(jù)(月報(bào))4、溝通項(xiàng)目反饋：橫向部門、營(yíng)銷負(fù)責(zé)人、一線顧問(wèn)保持溝通，接地氣的了解市場(chǎng)5、巧入中介(代理)反饋：對(duì)于競(jìng)品的推售信息等快速掌握，基本有采用代理的競(jìng)品都可以打入。反饋：對(duì)于品牌等主力競(jìng)品的全方面了解、動(dòng)態(tài)關(guān)注和市場(chǎng)波動(dòng)的交叉分析，另外可以通過(guò)公反饋：對(duì)于品牌等主力競(jìng)品的全方面了解、動(dòng)態(tài)關(guān)注和市場(chǎng)波動(dòng)的交叉分析，另外可以通過(guò)公眾號(hào)了解外部市場(chǎng)及信息一城多碧的情況下，產(chǎn)品線區(qū)分，項(xiàng)目精準(zhǔn)定位，裝標(biāo)、策略做差異化、調(diào)研中注意事項(xiàng)注注意事項(xiàng)：財(cái)才到”；用好投資部及政府，拿到城市發(fā)展控規(guī)，了解土地供應(yīng)情況；用好原城市我司已進(jìn)駐項(xiàng)目的業(yè)主資源；提前排查好當(dāng)?shù)馗?jìng)品，通過(guò)投資、政府、業(yè)主關(guān)系了解競(jìng)品水平及背景；用好財(cái)務(wù)部，通過(guò)銀行獲取當(dāng)?shù)乜蛻糍Y源，及存款情況。PART.1如何判定市場(chǎng)特征PART.2市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容及目的PART.3三四五線市場(chǎng)調(diào)研斱法PART.4案例分享豪園(勞斯萊斯項(xiàng)目)C2-08-04地塊園豪園(勞斯萊斯項(xiàng)目)C2-08-04地塊園市場(chǎng) (億)我司 (億)35庫(kù)存較少庫(kù)存較少一般ADDATITLEINHEREADDATITLEINHERE綜合告報(bào)告案同步驗(yàn)證比選綜合告報(bào)告案同步驗(yàn)證比選表格測(cè)算對(duì)標(biāo) (產(chǎn)品力50條前身)Tableau進(jìn)行科學(xué)定位分析檢測(cè)工具利用息網(wǎng)劃網(wǎng)計(jì)網(wǎng)業(yè)主訪談科學(xué)定位(渠道)4、翁源客戶驗(yàn)證的實(shí)操召集翁源當(dāng)?shù)劁N售顧問(wèn)參不調(diào)研調(diào)研人員規(guī)劃調(diào)整接洽的政府部門；2、碧桂園翁源籍業(yè)主；3、本土銷售顧問(wèn)當(dāng)?shù)厝嗣}；Page8亮點(diǎn)1準(zhǔn)備工作，物料、展點(diǎn)等驗(yàn)證人員快速組建(管理、顧問(wèn)、Page8亮點(diǎn)1準(zhǔn)備工作，物料、展點(diǎn)等驗(yàn)證人員快速組建(管理、顧問(wèn)、行政)亮點(diǎn)3確、責(zé)任到人整合，有效問(wèn)卷高亮亮點(diǎn)2總部前策指導(dǎo)、快反應(yīng)、快調(diào)整過(guò)程中因地制宜調(diào)整翁源碧桂園開盤推貨5.36億，當(dāng)天認(rèn)販3.8億，去化71%一周認(rèn)販4.19億，去化78%，凈利潤(rùn)12.7%翁源碧桂園開盤推貨5.36億，當(dāng)天認(rèn)販3.8億，去化71%一周認(rèn)販4.19億，去化78%，凈利潤(rùn)12.7%2017.1.20翁源C2地塊合計(jì)37.52畝樓面價(jià)1616元/m2017.10.292017.5.28翁源豪園開盤推貨3.34億，當(dāng)天認(rèn)販2.81億去化率84%，產(chǎn)品去化