小區(qū)物業(yè)管理方案范本

..XX大豐市康寧小區(qū)物業(yè)管理方案<范本>XX大豐瑞城物業(yè)管理二○○七年一月十二日目錄前言……………………2-4第一部分物業(yè)公司簡(jiǎn)介……………5第二部分管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運(yùn)作機(jī)制、管理措施………………6－10服務(wù)理念方針內(nèi)容管理運(yùn)作機(jī)制管理措施第三部分管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架及管理目標(biāo)……11－14管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架人員編制計(jì)劃管理服務(wù)目標(biāo)第四部分日常物業(yè)管理運(yùn)作…………………15－22前期介入階段的管理入住裝修階段的管理常規(guī)管理運(yùn)作階段的管理〔一管理處內(nèi)部運(yùn)作管理〔二給排水設(shè)備及水景管理〔三消防管理〔四機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理〔五治安管理〔六清潔管理〔七園林綠化管理〔八車(chē)輛管理〔九房屋管理〔十物業(yè)管理工作抽查與考核管理第五部分物業(yè)管理制度………23－33公司辦公室工作公司物業(yè)部管理工作物業(yè)管理財(cái)務(wù)、資金的管理機(jī)電設(shè)備管理房屋管理治安、保衛(wèi)小區(qū)清潔園林綠化車(chē)輛管理維修、養(yǎng)護(hù)消防、安全社區(qū)文化物業(yè)接管、入住前言大豐康寧小區(qū)坐落于XX省大豐市,地理位置優(yōu)越,路網(wǎng)發(fā)達(dá)。項(xiàng)目占地面積平方米,總建筑面積平方米,其中住宅總建筑面積平方米,商業(yè)總建筑面積平方米,機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位個(gè)。綠化率為%。小區(qū)配套設(shè)施完善。康寧小區(qū)項(xiàng)目由公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。若我們有幸進(jìn)駐大豐康寧小區(qū),將在廣大業(yè)主的全面監(jiān)督、指導(dǎo)和支持下,全心全意為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),真正做到物業(yè)的保值、增值,使大豐康寧小區(qū)的知名度和美譽(yù)度得到提升,最大限度地滿足業(yè)主對(duì)高品質(zhì)生活的追求,為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安心、舒心、放心的生活環(huán)境。據(jù)此,我公司依據(jù)貴公司的要求制定出相應(yīng)可行的管理方案,并通過(guò)我公司專(zhuān)業(yè)化的管理服務(wù),將大豐康寧小區(qū)塑造成當(dāng)?shù)氐钠放粕鐓^(qū)。我公司具有：雄厚的資金實(shí)力本公司是專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司,注冊(cè)資金50萬(wàn)元。強(qiáng)大的技術(shù)保障力量我公司由資深物業(yè)管理公司香港港聯(lián)物業(yè)管理作為我公司的常年物業(yè)管理顧問(wèn)。一流的管理和合理的收費(fèi)現(xiàn)本公司具有國(guó)家3級(jí)物業(yè)管理資質(zhì),并培養(yǎng)出一批具有現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)人才。同時(shí)公司結(jié)合日常管理工作制定了一套科學(xué)、完備的管理制度,形成了獨(dú)有的管理特色。我公司的收費(fèi)均依政府相關(guān)文件及開(kāi)發(fā)定位為指導(dǎo),合理定價(jià)、力爭(zhēng)使業(yè)主享受超值服務(wù)。豐富的物業(yè)接管經(jīng)驗(yàn)對(duì)物業(yè)的接管,我公司有著豐富的接管經(jīng)驗(yàn)和一套科學(xué)完善的接管程序。公司財(cái)政支持及時(shí)到位,人員配置科學(xué)合理,物資準(zhǔn)備充足,設(shè)施設(shè)備檢查交接細(xì)致全面,使業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利明晰,接管過(guò)程井然有序,使物業(yè)管理工作在最短時(shí)間內(nèi)步入正軌,確保業(yè)主生活正常無(wú)擾。具有豐富的培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)和人才優(yōu)勢(shì)本公司已形成一整套完善的"培訓(xùn)——考核——淘汰"機(jī)制,使員工的素質(zhì)與市場(chǎng)同步發(fā)展,同時(shí),公司注重社會(huì)效益,現(xiàn)管理的項(xiàng)目已成為XX物業(yè)管理實(shí)習(xí)、培訓(xùn)基地。另外,公司具有雄厚各類(lèi)的人力資源,可以短時(shí)間接管大型項(xiàng)目。若我公司入駐大豐康寧小區(qū),特別承諾：公司提供24小時(shí)工程人員值班,讓業(yè)主碰到困難能隨時(shí)得到我們的援助小區(qū)接管后兩年內(nèi)〔在硬件配套達(dá)標(biāo)的情況下達(dá)到"大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)"的標(biāo)準(zhǔn),三年內(nèi)達(dá)到"XX市物業(yè)管理示范小區(qū)"的標(biāo)準(zhǔn)第一部分物業(yè)管理簡(jiǎn)介大豐市瑞城物業(yè)管理系XX瑞城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資組成,于20XX10月份組成,由香港港聯(lián)物業(yè)〔中國(guó)長(zhǎng)年提供物業(yè)顧問(wèn),公司注冊(cè)資金50萬(wàn)元,主營(yíng)物業(yè)管理、園林綠化、市政工程施工、建材銷(xiāo)售等業(yè)務(wù)。公司座落于大豐市規(guī)劃新區(qū)金鉆地段,南抵幸福大街,西臨省重點(diǎn)大豐中學(xué),工程部由一批專(zhuān)業(yè)技術(shù)較強(qiáng)的水電工組成?，F(xiàn)管理面積20萬(wàn)平方米,員工40多人,其中管理、技術(shù)人員60%以上具有大中專(zhuān)學(xué)歷。護(hù)衛(wèi)部是以一批專(zhuān)業(yè)技術(shù)強(qiáng)的退伍軍人為主體,采取全封閉式管理模式。公司聘請(qǐng)高級(jí)園林技師為綠化部主管。具有高、中級(jí)技術(shù)職稱(chēng)人員8人,初級(jí)技術(shù)職稱(chēng)人員4人,物業(yè)管理持證上崗人員8人。本公司已具備物業(yè)管理企業(yè)三級(jí)資質(zhì)的條件。公司以"以人為本、服務(wù)業(yè)主"為方針,奉行"誠(chéng)信、高效、求實(shí)、創(chuàng)新"的企業(yè)精神,樹(shù)立"全心全意全為您"的服務(wù)理念。本公司有豐富的人力資源,對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn),有創(chuàng)建"省級(jí)"優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。公司非常注重人力資源的培訓(xùn)工作,在企業(yè)內(nèi)部形成"培訓(xùn)——考核——淘汰"體系,充分激勵(lì)員工的主觀能動(dòng)性。在管理服務(wù)上一貫施行"高起點(diǎn)、嚴(yán)要求、講服務(wù)",現(xiàn)已形成一整套規(guī)范、完整的管理運(yùn)作體系,并有效地運(yùn)行,。除傳統(tǒng)意義上樓宇維修養(yǎng)護(hù)、清潔綠化、護(hù)衛(wèi)及消防外,還具有配合管理運(yùn)作的工程咨詢、物業(yè)咨詢、物業(yè)功能布局和劃分、分期投入使用之銜接,物業(yè)管理費(fèi)行情調(diào)研和預(yù)測(cè)、在確定目標(biāo)客戶群后對(duì)管理收費(fèi)之承受能力及法規(guī)之限制、物業(yè)租售之推廣、智能化服務(wù)、保障服務(wù)等全面服務(wù)。一、服務(wù)理念堅(jiān)持"以人為本""專(zhuān)業(yè)服務(wù)、用心管理"的理念,聆聽(tīng)客戶的需求,提供創(chuàng)新及符合用戶需求的專(zhuān)業(yè)服務(wù)。以"管理職能社會(huì)化,管理組織企業(yè)化,管理形式專(zhuān)業(yè)化,管理過(guò)程商業(yè)化,管理關(guān)系契約化"為管理目標(biāo)。提供全方位綜合管理和全天候的優(yōu)質(zhì)服務(wù),為小區(qū)業(yè)主提供一個(gè)"安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適"的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境,使所管理的物業(yè)得到保值、增值。二、方針實(shí)現(xiàn)"有效經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧"的方針,開(kāi)展"服務(wù)為主,多種經(jīng)營(yíng)",從管理服務(wù)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制,求得自身的生存與發(fā)展。三、內(nèi)容從"全天候服務(wù)、全過(guò)程管理"的物業(yè)管理要求出發(fā),服務(wù)的重點(diǎn)內(nèi)容有：第一類(lèi)前期管理〔一接管驗(yàn)收：對(duì)主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化。特別重視綜合功能的驗(yàn)收。第二類(lèi)物業(yè)的基礎(chǔ)管理房屋建筑管理：此項(xiàng)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作,即對(duì)樓宇、附屬建筑的保養(yǎng)、維修,使之保持良好的使用狀態(tài),并使物業(yè)整體保持完好、美觀,延長(zhǎng)其使用年限。房屋設(shè)備維修管理：對(duì)供排水、供電、市政公用設(shè)施、安防、消防系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修,使之保持良好的使用狀態(tài)。我們深信設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)主生活的基本保障。對(duì)此,我們組建一支專(zhuān)業(yè)化水平高的水電技術(shù)人才,制定一套完善、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、合理的設(shè)備管理、操作流程的規(guī)章制度,運(yùn)用電腦技術(shù)對(duì)設(shè)備進(jìn)行包括設(shè)備檔案、維修保養(yǎng)計(jì)劃,日常保養(yǎng)安排及出勤事項(xiàng)進(jìn)行管理,做到設(shè)備故障發(fā)生率控制在1%以下。第三類(lèi)物業(yè)的綜合管理清潔管理：包括對(duì)小區(qū)公共部位的清潔,垃圾、廢物、排污管道等的清除和污水、雨水的處理,以保持小區(qū)的干凈整潔。綠化管理：小區(qū)的綠化日常的養(yǎng)護(hù),提供良好的生態(tài)環(huán)境,并創(chuàng)造條件建立小型花圃,既美化小區(qū)環(huán)境,又可滿足業(yè)主的需要。消防管理：包括對(duì)業(yè)主物業(yè)使用人的消防宣傳教育,消防器材、設(shè)施的養(yǎng)護(hù),消防力量的組織和管理。安全管理：包括小區(qū)范圍內(nèi)的治安、保衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控等,并包括排除各種干擾,處理小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件,保持小區(qū)良好的生活環(huán)境和秩序。"創(chuàng)一方文明,保一方平安"是我們?nèi)w員工肩負(fù)的職責(zé)與義務(wù),我們將24小時(shí)的嚴(yán)密護(hù)衛(wèi)服務(wù),實(shí)施人防、物防與技防的相結(jié)合。人防由監(jiān)控管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度,強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合,白天寬松與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合,實(shí)行多重巡查；物防上通過(guò)封閉式的圍墻、圍欄、內(nèi)置式防盜窗花等手段提高防范能力,在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下,以技防為主,運(yùn)用小區(qū)的智能化護(hù)衛(wèi)設(shè)施,如閉路電視、紅外探頭、門(mén)禁、巡更點(diǎn)等,結(jié)合管理中心的統(tǒng)一管理,確保治安防范的快速反應(yīng)。車(chē)輛管理：對(duì)小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)輛、非機(jī)動(dòng)車(chē)輛實(shí)施安全管理,疏導(dǎo)與管理車(chē)輛進(jìn)出和停放,維持小區(qū)良好的交通秩序。社區(qū)文化建設(shè)：社區(qū)文化是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的重要特征。進(jìn)入21世紀(jì)的人們對(duì)自身的居住環(huán)境已不滿足于過(guò)去剛剛發(fā)展起來(lái)的單一的物來(lái)管理服務(wù),小區(qū)是人們工作八小時(shí)以外享受精神文明熏陶的重要場(chǎng)所,所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚,富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中,從而得到高品味人生體驗(yàn)和精神上的滿足。因此,對(duì)于社區(qū)文化建設(shè),憑借多年以來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn),強(qiáng)調(diào)以社區(qū)成員為中心,尊重業(yè)主,相信業(yè)主,依靠業(yè)主,充分調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性,通過(guò)富教于樂(lè),循序漸進(jìn)的社區(qū)文化建設(shè),培育社區(qū)精神,提高居民的文化素質(zhì),整合共享價(jià)值觀念,增強(qiáng)社區(qū)凝聚力和向心力,使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。我們的目標(biāo)是使康寧小區(qū)的文化建設(shè)具有代表性、先進(jìn)性和實(shí)用性,使之成為整個(gè)文化生活中的一個(gè)標(biāo)志性典范。四、管理運(yùn)作機(jī)制公司每年與管理處簽訂管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任書(shū),管理處各級(jí)員工與管理處簽訂服務(wù)質(zhì)量保證書(shū),實(shí)行計(jì)劃目標(biāo)責(zé)任制管理,同時(shí),還貫以督導(dǎo)管理,全面質(zhì)量管理,協(xié)調(diào)管理及實(shí)行值班經(jīng)理日常管理責(zé)任制。嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī)范的管理運(yùn)作機(jī)制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務(wù)的保證,更使管理運(yùn)作逐漸走向良性循環(huán),實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作機(jī)制如下：〔一計(jì)劃目標(biāo)管理 根據(jù)《XX省物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求,按照全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)；制定三年內(nèi)將康寧小區(qū)創(chuàng)建成XX市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。〔二督導(dǎo)管理 采取有效的督導(dǎo)管理方式,對(duì)各職能部門(mén)實(shí)施監(jiān)督指導(dǎo)管理,⑴經(jīng)濟(jì)管理：公司與各級(jí)員工簽訂勞動(dòng)責(zé)任狀,明確員工的權(quán)利與義務(wù),并制定各員工所在崗位和工作績(jī)效相掛鉤的工資制度,以此來(lái)調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。⑵法規(guī)管理：遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來(lái)規(guī)范員工的言行,提高工作效率和工作質(zhì)量。⑶行政管理：實(shí)行每月、每周部門(mén)詳細(xì)的工作計(jì)劃,物業(yè)經(jīng)理每天上班前20分鐘組織管理級(jí)召開(kāi)"早會(huì)"布署當(dāng)日工作,下達(dá)工作任務(wù),總結(jié)前一天的工作情況,分析存在的問(wèn)題,提出解決辦法；并每周召集主管人員開(kāi)一次辦公會(huì),講評(píng)和布置工作,聽(tīng)取匯報(bào),分析存在問(wèn)題,提出解決辦法。⑷激勵(lì)、培訓(xùn)管理：物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè),平凡而樸實(shí)無(wú)華,為預(yù)防員工在一天天的重復(fù)工作當(dāng)中滋生惰性,我們采取通過(guò)各種培訓(xùn)教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽(yù)感和責(zé)任意識(shí),讓廣大員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過(guò)程中不斷超越,并樹(shù)立員工與管理中心利益一致性的認(rèn)同感和"與小區(qū)榮辱與共"的使命感,不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平?！踩尜|(zhì)量管理。 根據(jù)國(guó)家質(zhì)量評(píng)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),全面推行質(zhì)量管理,成立全面質(zhì)量管理小組,按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn),各級(jí)管理人員要認(rèn)真檢查質(zhì)量情況,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)糾正,使工作質(zhì)量不斷提高?！菜膮f(xié)調(diào)管理 運(yùn)用協(xié)調(diào)的管理辦法解決在管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生的各部門(mén)之間、部門(mén)與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。一是鼓勵(lì)員工、業(yè)主對(duì)管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評(píng)意見(jiàn)或投訴,增強(qiáng)服務(wù)氣氛和管理的凝聚力,把存在的問(wèn)題暴露出來(lái),從而盡早防止嚴(yán)重后果的發(fā)生；二是在解決因員工士氣低落、服務(wù)質(zhì)量低劣,造成業(yè)主有不滿情緒的問(wèn)題時(shí),若說(shuō)服或協(xié)商無(wú)效,可采取行政辦法,運(yùn)用行政紀(jì)律與指令加以解決?！参鍖?shí)行中央值班經(jīng)理日常管理責(zé)任制 管理處設(shè)值班調(diào)度室,由各部門(mén)經(jīng)理輪值行使管理日常工作的指揮權(quán),及時(shí)處理日常事務(wù)和突發(fā)事件,協(xié)調(diào)各部門(mén)的工作,接受業(yè)主投訴,保證管理機(jī)制的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。這樣不但有利于管理,方便業(yè)主,而且有利于主任集中精力做好各種工作,有時(shí)間深入到工作現(xiàn)場(chǎng)抓落實(shí)。具體圖示如下：公司主管部門(mén)公司主管部門(mén)指示指示中央值班調(diào)度室計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng)查詢、輸入中央值班調(diào)度室計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng)指令反饋指示業(yè)主工程技工、樓管員工作計(jì)劃輸出投訴業(yè)主工程技工、樓管員服務(wù)地點(diǎn)反饋任務(wù)服務(wù)地點(diǎn)A執(zhí)行主管1員工督導(dǎo)命令 主管1員工五、管理措施在具體操作管理過(guò)程中,我們采取如下的十項(xiàng)措施：1． 實(shí)施高素質(zhì)人才隊(duì)伍,加強(qiáng)培訓(xùn)、動(dòng)態(tài)管理；2． 全面貫徹"以人為本"服務(wù)理念,主動(dòng)為業(yè)主提供動(dòng)態(tài)的、主動(dòng)的服務(wù)；4． 采取人防與技防相結(jié)合,建立健全各種值班制度,堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施,加強(qiáng)各崗位的警衛(wèi)及中央監(jiān)控,堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏,做到萬(wàn)無(wú)一失；5.清潔保潔是小區(qū)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié),我們制定完善的保潔細(xì)則及部門(mén)崗位責(zé)任制,實(shí)行劃分區(qū)域,定期清洗樓道及公共7． 美化小區(qū)環(huán)境,維護(hù)小區(qū)的綠化地帶,定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的花草樹(shù)木洗淋、修剪、補(bǔ)種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲(chóng)害,給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)人與自然和諧的環(huán)保小區(qū),做到綠樹(shù)成一線,草地綠成片,黃葉看不見(jiàn)。8． 設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)主生活的基本保障,我們?cè)诩訌?qiáng)設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)、保養(yǎng),對(duì)設(shè)備的故障及時(shí)維修與處理,定期檢查等日常工作外,做到因管理責(zé)任造成的責(zé)任事故率為0,正常供水、供電率為98%,設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)98%以上。9． 為方便小區(qū)業(yè)主,滿足其要求,我們擬在小區(qū)內(nèi)設(shè)置服務(wù)中心,配置相應(yīng)的各種有償服務(wù)和無(wú)償服務(wù),使小區(qū)內(nèi)的業(yè)主在小區(qū)內(nèi)就能解決生活中的各種需求。第三部分管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架及管理目標(biāo)一、管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架管理公司如受委托管理康寧小區(qū),將以管理公司優(yōu)秀的管理、專(zhuān)業(yè)物管、工程技術(shù)人才組成管理處管理架構(gòu),為小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)的管理和良好的服務(wù)。小區(qū)的管理實(shí)行物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)制,并輔以直線—職能制管理方式。管理處項(xiàng)目經(jīng)理為小區(qū)管理的責(zé)任人和主要領(lǐng)導(dǎo),各職能部門(mén)均在物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作?？v向之間,操作員工對(duì)助理負(fù)責(zé),助理對(duì)部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé),部門(mén)經(jīng)理向物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)；橫向之間,各部門(mén)分工合作,實(shí)行科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)流程管理,做到既協(xié)調(diào)動(dòng)作,又相互制約。組織結(jié)構(gòu)圖如下：董事長(zhǎng)總經(jīng)理總經(jīng)理物業(yè)部保安部工程部財(cái)務(wù)部經(jīng)營(yíng)部行政人事部管理處1管理處2物業(yè)部保安部工程部財(cái)務(wù)部經(jīng)營(yíng)部行政人事部管理處1管理處2康寧管理處保潔部工程部保安部人事財(cái)務(wù)部管理處職責(zé)范圍：1 負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)實(shí)施綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司客戶部、工程部、護(hù)衛(wèi)部等部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督；2 貫徹執(zhí)行公司制訂的物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理；3 完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；4 管理調(diào)配人員,保持各崗位的分工與協(xié)作；5 制定設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修計(jì)劃,定期對(duì)所有的公共設(shè)施和設(shè)備如供水、供電、消防、環(huán)保、機(jī)電設(shè)備、通訊、路燈、園林綠化、排水、車(chē)輛等實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)并配置相當(dāng)?shù)墓芾砣藛T。6 負(fù)責(zé)業(yè)主單元的裝修審批,協(xié)調(diào)違章處理和落實(shí)；7 負(fù)責(zé)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)；8 負(fù)責(zé)擬定小區(qū)月工作計(jì)劃；9 負(fù)責(zé)日檢、周檢工作,并做好記錄,接受開(kāi)發(fā)商和本公司、業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督檢查；10 參加創(chuàng)建"大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)"、"XX市物業(yè)管理示范小區(qū)"、"全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)"的考評(píng)工作,提高管理服務(wù)水平；11 小區(qū)的安全防范、消防管理工作；配專(zhuān)職護(hù)衛(wèi)人員,24小時(shí)值勤承擔(dān)門(mén)衛(wèi)盤(pán)查外來(lái)人員及通出車(chē)輛等任務(wù),確保小區(qū)安全。12 協(xié)調(diào)供水、供電、供氣與物業(yè)管理有關(guān)部門(mén)的關(guān)系,有效開(kāi)展工作。13理順關(guān)系、協(xié)調(diào)各方。協(xié)助配合街道居委會(huì),派出所、政府相關(guān)能部門(mén)管理好小區(qū)的治安、流動(dòng)人口、消防、車(chē)輛、通訊等工作。14維持業(yè)主的合法權(quán)益,并提供必要的有償服務(wù),努力為業(yè)主排憂解難。工程部職責(zé)范圍：房屋、設(shè)備、設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和定期維修,水、電氣、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)。護(hù)衛(wèi)部職責(zé)范圍：巡邏、門(mén)衛(wèi)、消防、車(chē)輛管理人事財(cái)務(wù)職責(zé)范圍：處理有關(guān)人事財(cái)務(wù)方面的工作。客戶部職責(zé)范圍：處理業(yè)主投訴,巡視、回訪、跟蹤監(jiān)督作業(yè)人員業(yè)務(wù)。清掃、保潔、綠化管理。二、人員編制計(jì)劃本著小區(qū)管理人員精干、高效、一專(zhuān)多能的原則,確定人員編制,詳細(xì)之人員編制情況請(qǐng)參閱管理費(fèi)成本測(cè)算。管理處配置管理人員8名,具體見(jiàn)下表：護(hù)衛(wèi)部護(hù)衛(wèi)部保潔2名巡邏崗1名消防中控員1名管理處主管1名門(mén)衛(wèi)2名維修工1名物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部三、管理服務(wù)目標(biāo)總體目標(biāo)：在委托有效期內(nèi)把康寧小區(qū)建設(shè)成"安全、文明、優(yōu)美、舒適"的住宅區(qū),在康寧小區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后,在開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)的協(xié)助下,第二年達(dá)到"大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)"的目標(biāo),第三年達(dá)到"XX市物業(yè)管理示范小區(qū)"的目標(biāo)。分項(xiàng)管理指標(biāo)：序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)施措施1房屋完好率98%以上100%分區(qū)負(fù)責(zé),責(zé)任制人,實(shí)行日巡視制度,建立完善檔案、資料,確保房屋完好率。2房屋零修、急修及時(shí)率100%100%接到維修信息,維修人員在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)維修、零修工程,及時(shí)完成,急修工程不過(guò)夜,并建立回訪制度,做好回訪記錄。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)監(jiān)督,工程維修部嚴(yán)格把關(guān),按照施工程序一步到位,杜絕返工,并及時(shí)回訪。4管理費(fèi)收繳率98%98%超值服務(wù),按規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)并定期公布收支情況,增大透明度,接受業(yè)主的監(jiān)督。5綠化完好率95%98%以上建立專(zhuān)業(yè)綠化管理人員,進(jìn)行對(duì)區(qū)內(nèi)的綠化洗淋、施肥、除草等培育工作,使小區(qū)四季常青。6清潔、保潔率95%以上99%以上7道路完好率及使用率95%以上100%實(shí)行個(gè)人工作責(zé)任制,監(jiān)督考核機(jī)制,制定各項(xiàng)維護(hù)、保養(yǎng)、巡視的管理制度,對(duì)市政公用配套設(shè)施進(jìn)行編號(hào)入檔管理,做好檢查,定期清疏,訊期做好排水工作,不因管理責(zé)任造成堵塞、溢漫。8化糞池、雨水井,污水井完好率95%以上99%以上9排水管,明、暗溝渠完好率95%以上99%以上10停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚完好率95%以上100%11路燈完好率95%以上98%以上12公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率98%以上100%13小區(qū)治安案件發(fā)生率1%以下1%以下實(shí)行24小時(shí)護(hù)衛(wèi)巡查制度,三級(jí)巡邏,管理中心24小時(shí)值班,技防、物防、人防三重相結(jié)合。14火災(zāi)發(fā)生率1%以下0組建護(hù)衛(wèi)義務(wù)消防隊(duì),定期培訓(xùn)和演習(xí),加強(qiáng)防火宣傳,對(duì)火災(zāi)隱患及時(shí)處理,確?；馂?zāi)發(fā)生率為0。15違章發(fā)生率與處理率1%以下90%以上0100%建立三級(jí)交叉巡視制度,跟蹤管理,加強(qiáng)裝修戶的監(jiān)管,及時(shí)發(fā)現(xiàn),及時(shí)處理,加強(qiáng)宣傳工作,杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。16業(yè)主有效投訴率與處理率2%以上95%以上1%以下100%以人性化管理,按照政策、法規(guī)規(guī)定,依法管理,建立業(yè)主/業(yè)主投訴及時(shí)跟蹤解決,回訪并記錄入檔。17管理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率100%100%實(shí)行入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與外出學(xué)習(xí)。18維修服務(wù)回訪率95%以上100%對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行回訪制度,征詢業(yè)主意見(jiàn),對(duì)業(yè)主不滿意的問(wèn)題進(jìn)行整改。第四部分日常物業(yè)管理運(yùn)作日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實(shí)施公共設(shè)備設(shè)施管理與業(yè)主服務(wù)功能的重要階段,針對(duì)康寧小區(qū)的特點(diǎn),我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、日常管理運(yùn)作階段二個(gè)部分組成。前期介入階段,我們深入了解規(guī)劃設(shè)計(jì)思路和業(yè)主的層次需求,從物業(yè)管理的角度對(duì)設(shè)施設(shè)備日后維護(hù)保養(yǎng)及業(yè)主使用便利等方面提出一系列合理化建議,并依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果,提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案,為接管打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一、前期介入階段的管理介入、合理規(guī)劃1、針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況,提前準(zhǔn)備管理方案在前期介入工作中,我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè),另一方面,緊密結(jié)合康寧小區(qū)的實(shí)際情況,提前準(zhǔn)備管理方案,提交詳實(shí)科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報(bào)告。對(duì)康寧小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位,并將有針對(duì)性地?cái)M訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車(chē)管理方案、圍合式環(huán)境方案等。2、提前對(duì)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理宣傳為了更好地實(shí)施將來(lái)對(duì)康寧小區(qū)的管理,我們把對(duì)業(yè)主的宣傳作為前期介入的一項(xiàng)重要工作。通過(guò)宣傳講授有關(guān)知識(shí),并組織部分康寧小區(qū)業(yè)主參觀學(xué)習(xí),以求取得良好的社會(huì)效果,為日后管理工作的開(kāi)展打下基礎(chǔ)。做好驗(yàn)收接管工作在管理公司對(duì)康寧小區(qū)充分了解的基礎(chǔ)上,通過(guò)接管驗(yàn)收這一工作程序,進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn),預(yù)測(cè)管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題,準(zhǔn)備相應(yīng)緊急事件的處理方案,真正做到有備無(wú)患,防范于未然?？祵幮^(qū)的驗(yàn)收與接管程序如下：成立驗(yàn)接小組成立驗(yàn)接小組制訂驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方案制訂驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方案接管移交手續(xù)書(shū)接管移交手續(xù)書(shū)審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,做好記錄,督促整改。審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,做好記錄,督促整改。簽訂移交書(shū)面手續(xù),做好遺留工程備案簽訂移交書(shū)面手續(xù),做好遺留工程備案簽訂物業(yè)保修方案簽訂物業(yè)保修方案二、日常管理運(yùn)作階段的管理對(duì)小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段,管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度,注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目人員的培訓(xùn)、考評(píng)、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。〔一管理處內(nèi)部運(yùn)作管理管理處內(nèi)部檢查工作為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作,確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。管理處樓管員負(fù)責(zé)轄區(qū)各項(xiàng)工作的日檢。管理處各部門(mén)主管負(fù)責(zé)分管工作的周檢?？偣緦?shí)施不定期巡檢。用戶報(bào)修處理工作規(guī)程盡快處理用戶的報(bào)修,規(guī)范維修工作,確保為用戶提供滿意的服務(wù)。管理處負(fù)責(zé)記錄報(bào)修,并傳達(dá)至工程部。工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)及維修。工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督,對(duì)"維修服務(wù)項(xiàng)目表"以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。用戶投訴處理工作確保用戶的投訴能及時(shí)、準(zhǔn)確、合理地得到解決。管理處負(fù)責(zé)對(duì)用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。被投訴部門(mén)按照客戶部投訴處理的安排具體解決有關(guān)問(wèn)題。管理處負(fù)責(zé)對(duì)投訴處理的效果進(jìn)行檢查。服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)范管理處服務(wù)收費(fèi)〔包括管理費(fèi)、水電費(fèi)程序,確保用戶對(duì)服務(wù)的滿意。管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)的收取。管理處財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。樓管員負(fù)責(zé)派發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)通知單,并協(xié)助財(cái)務(wù)做好各項(xiàng)費(fèi)用的催繳工作。工程維修人員負(fù)責(zé)對(duì)有償維修服務(wù)進(jìn)行計(jì)費(fèi)。管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理對(duì)有償維修服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行審核。社區(qū)文化活動(dòng)管理管理處組織開(kāi)展的各類(lèi)社區(qū)文化活動(dòng),寓教育于社區(qū)文化活動(dòng)之中,創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。客戶部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃,并具體組織實(shí)施。管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃。管理處其他部門(mén)員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活動(dòng)的順利開(kāi)展。突發(fā)事件或異常情況處理確保管理處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭(zhēng)吵、斗毆等各類(lèi)突發(fā)事件或異常時(shí),能迅速、果斷進(jìn)行處理,保護(hù)業(yè)主的人身及其生命財(cái)產(chǎn)安全。管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn),并負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)安全防范,工程人員負(fù)責(zé)水電供應(yīng)及搶修。其他員工應(yīng)聽(tīng)從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣,積極參與救護(hù)或搶險(xiǎn)。應(yīng)急分隊(duì)工作規(guī)程〔1 由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊(duì),以應(yīng)付各類(lèi)突發(fā)事件?！? 管理處項(xiàng)目經(jīng)理在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的全面處理?！捕o排水設(shè)備及水景管理1、 給排水設(shè)備及水景運(yùn)行管理確保給排水設(shè)備保持良好技術(shù)狀態(tài),保證生活、消防用水、水景用水的需求?！? 機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告?！? 給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)?！? 工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督?！? 管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。〔5 物業(yè)主任負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況。2、 操作使給排水設(shè)備性能穩(wěn)定,保證正常運(yùn)行。值班機(jī)電工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備〔設(shè)施的操作巡查、記錄及異常情況的報(bào)告。3、 給排水設(shè)備〔設(shè)施的維修保養(yǎng)及時(shí)處理給排水設(shè)備〔設(shè)施故障,確保設(shè)備性能。給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作?！踩拦芾?、 中控室設(shè)備運(yùn)行管理確保中控室設(shè)備〔消防系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)處于良好狀態(tài),保證用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全?！? 中控室護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。〔2 中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)?！? 工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督?！? 管理處物業(yè)主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。2、 中控室設(shè)備操作確保消防設(shè)備、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)操作之安全性,正確性。 中控室護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作。3、 中控室設(shè)備維修保養(yǎng)確保中控室設(shè)備〔消防系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)性能良好,保證安全運(yùn)行。〔1 中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。工程部主管對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo),檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。4、 防火管理建立行之有效的消防管理安全體系,保證住宅區(qū)內(nèi)用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。〔1 中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改工作。〔2 工程部主管對(duì)上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。管理處物業(yè)主任對(duì)轄區(qū)消防工作全面負(fù)責(zé)。5、 火警、火災(zāi)應(yīng)急處理 定期演練對(duì)迅速撲滅火災(zāi),保證業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全?！? 中控室人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報(bào)警工作。〔2 工程人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運(yùn)行。〔3 義務(wù)消防隊(duì)員負(fù)責(zé)火場(chǎng)滅火?！? 樓管員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)維修警戒?！菜臋C(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理對(duì)康寧小區(qū)公共設(shè)施機(jī)電運(yùn)行和保養(yǎng)工作,按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)作,具體主要工作內(nèi)容如下：運(yùn)行組：保障小區(qū)供電、供水,消防等正常運(yùn)作并做好記錄;巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況,做好巡查記錄;搞好設(shè)備房的物品管理,加強(qiáng)安全防范工作。維修組：負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施,設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作,并做好記錄;定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房;負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理?！参逯伟补芾恚?、護(hù)衛(wèi)隊(duì)管理通過(guò)制定護(hù)衛(wèi)員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律的管理規(guī)定,確保護(hù)衛(wèi)員自身素質(zhì)的提高,自覺(jué)維護(hù)護(hù)衛(wèi)工作的正常運(yùn)行?！? 護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常秩序維護(hù)?！? 護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理?！? 護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)管轄區(qū)治安工作的管理。２、護(hù)衛(wèi)員儀容儀表要求及用語(yǔ)規(guī)范保證護(hù)衛(wèi)員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語(yǔ)行為規(guī)范,提高服務(wù)水平?！? 護(hù)衛(wèi)員應(yīng)遵照"儀容儀表要求"執(zhí)行,并使用規(guī)范用語(yǔ)?！? 當(dāng)班護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)督促檢查隊(duì)員的儀容、儀表和用語(yǔ)規(guī)范?！? 護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查和考評(píng)３、護(hù)衛(wèi)員軍事培訓(xùn)通過(guò)軍事化培訓(xùn),培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的護(hù)衛(wèi)員隊(duì)伍?！? 護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)員的軍體培訓(xùn)及考核?！? 護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)護(hù)衛(wèi)隊(duì)全面軍體培訓(xùn)工作與考評(píng)?！? 護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢閱、考評(píng)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員整體軍體素質(zhì)。４、門(mén)衛(wèi)值班崗工作通過(guò)對(duì)轄區(qū)進(jìn)出人員的控制,確保轄區(qū)的安全?！? 熟悉本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主情況?！? 維護(hù)轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。〔3 嚴(yán)格執(zhí)行來(lái)訪人員登記制度?！? 嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度?！? 協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作?！? 在大門(mén)做好人、車(chē)分道的把關(guān)工作。9、巡邏崗工作監(jiān)視和巡查管轄區(qū),防止不安全事件發(fā)生。〔1 熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù),協(xié)助各個(gè)崗位處理疑難問(wèn)題?！? 巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況,做好記錄。〔3 維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。〔4 當(dāng)值班長(zhǎng)負(fù)責(zé)抽檢本班巡邏人員的工作,并做好記錄,及時(shí)將當(dāng)班情況反饋給相應(yīng)部門(mén)。〔5 隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)、督導(dǎo)工作,對(duì)工作提出改進(jìn)方法及注意事項(xiàng)。10、中控室崗位工作監(jiān)控系統(tǒng),特別是消防、車(chē)場(chǎng)、人行道、車(chē)道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)行狀況,確保出現(xiàn)異常情況時(shí)能及時(shí)處理?！? 負(fù)責(zé)消防監(jiān)控及錄像?！? 負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)?！? 負(fù)責(zé)相關(guān)消防表格的記錄?！? 聽(tīng)從中控室工程師工作安排?！? 保障消防的暢通?！? 負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作?！擦鍧嵐芾韺?duì)小區(qū)清掃保潔實(shí)行垃圾日產(chǎn)日清,時(shí)時(shí)保潔服務(wù)。1、 住宅區(qū)室內(nèi)部分清掃服務(wù)安排：①早晨6：00－10：00清掃拖抹各單元樓層道和樓道口。清潔墻面,清掃天面,清潔水池,清運(yùn)雜物。②下午13：30－17：30擦抹扶手、電子門(mén)、信報(bào)箱、消防栓、滅火器、燈具、垃圾筒等公共設(shè)施。2、住宅區(qū)室外部分清掃服務(wù)安排：①早晨6：00－8：00清掃道路、草地、公共場(chǎng)地、停車(chē)場(chǎng)各一遍。清運(yùn)垃圾池、垃圾筒里的垃圾,并用水沖洗。②上午8：30將垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站,并清洗中轉(zhuǎn)臺(tái)和排水溝及手推垃圾車(chē),并用噴霧器對(duì)中轉(zhuǎn)站及周?chē)孛嫦麣娝?。③?duì)小區(qū)的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水溝全面清潔,每小時(shí)循環(huán)一遍。④13：00－17：30清運(yùn)各單元垃圾筒的垃圾,清洗垃圾中轉(zhuǎn)站,并消殺、噴藥,清洗垃圾箱,對(duì)小區(qū)進(jìn)行保潔,每小時(shí)循環(huán)一遍?！财邎@林綠化管理對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作安排：〔1每天上午6：30－9：30澆水?！?每天上午9：30－12：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉,每天下午14：00－16：00殺蟲(chóng)、補(bǔ)缺、保潔,16：00－18：30澆水。對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容：〔1整形造形：6次/年〔2施肥：春秋各一遍〔3澆水：因時(shí)因地制宜澆水,澆水時(shí)間夏季早晚為宜,冬季中午為宜?！?除雜草：中耕1遍/季,平時(shí)1遍/天,下雨天除外?！?補(bǔ)缺：視缺苗情況及時(shí)補(bǔ)缺。〔6殺蟲(chóng)：1遍/周,發(fā)現(xiàn)害蟲(chóng)立即消滅〔八車(chē)輛管理對(duì)小區(qū)業(yè)主、車(chē)輛及外來(lái)車(chē)輛管理由小區(qū)出入口值班崗負(fù)責(zé)。小區(qū)業(yè)主車(chē)輛持固定保管卡進(jìn)出小區(qū),小區(qū)外來(lái)車(chē)輛持臨時(shí)保管卡進(jìn)出小區(qū)停車(chē)場(chǎng)。具體管理方式如下：1、車(chē)輛進(jìn)崗：〔1當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車(chē)輛需進(jìn)入住宅區(qū)時(shí),駛近道口擋車(chē)器〔道閘時(shí),應(yīng)立即走近車(chē)輛,向司機(jī)立正行舉手禮?！?當(dāng)司機(jī)開(kāi)啟車(chē)窗遞上固定保管卡后,確認(rèn)業(yè)主車(chē)輛身份,并在卡上迅速記錄車(chē)輛駛?cè)霑r(shí)間及其他應(yīng)填項(xiàng)目,交還給業(yè)主后人車(chē)放行?！?當(dāng)司機(jī)開(kāi)啟車(chē)窗后,聲明為外來(lái)車(chē)輛后,發(fā)給司機(jī)臨時(shí)停車(chē)保管卡,并在《車(chē)輛出入登記表》上準(zhǔn)確記錄車(chē)輛情況后,引導(dǎo)車(chē)進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)?！?當(dāng)遇到公安、警察、政府部門(mén)執(zhí)行公務(wù)的車(chē)輛進(jìn)入時(shí),查證后放行,并迅速作好登記。2、車(chē)輛出崗：〔1當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車(chē)輛駛出住宅區(qū)道口擋車(chē)器時(shí),即上前立正并請(qǐng)司機(jī)交還保管卡,并核對(duì)車(chē)牌號(hào)。如果是固定保管卡,迅速填寫(xiě)車(chē)輛駛出時(shí)間,交還給業(yè)主后立即開(kāi)啟擋車(chē)器。如果是臨時(shí)保管卡,核查進(jìn)場(chǎng)時(shí)間,如果沒(méi)有超過(guò)半小時(shí),開(kāi)啟道閘放行,如果超過(guò)半小時(shí),則應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)收取停車(chē)費(fèi),隨手給發(fā)票,收費(fèi)手續(xù)完畢后開(kāi)啟道閘放行?！?在收卡驗(yàn)證收費(fèi)后,迅速在《車(chē)輛出入登記表》上準(zhǔn)確填寫(xiě)有關(guān)內(nèi)容?！?若后面有車(chē)緊跟,應(yīng)立即在車(chē)前示意停下后,立即放下道閘,再按上述規(guī)定處理下一輛車(chē)的放行。〔九房屋管理對(duì)康寧小區(qū)的日常房管事務(wù)管理,按照公司物業(yè)管理理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)行。具體管理方式如下：每天工作安排：上午8：00－8：30處理業(yè)主申報(bào)投訴;8：30－9：30巡視;9：30－11：30跟蹤監(jiān)督;14：00－15：30學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案;15：30－16：30巡視;16：30－17：30走訪、回訪。2、房管服務(wù)內(nèi)容：〔1跟蹤監(jiān)督：日常3遍/天,入伙期間8小時(shí)/天〔2巡視：日常2遍/天,入伙期間8小時(shí)/天〔3走訪：3次/月,1遍/月3、房管日檢項(xiàng)目：〔1裝修巡視〔2投訴接待〔3違章檢查〔4車(chē)輛管理〔5治安〔6清潔〔7綠化〔8維修〔9機(jī)電設(shè)備〔10社區(qū)活動(dòng)〔11員工宿舍〔12內(nèi)容巡視4、房管日檢處理方法：〔1記錄巡視發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,搜集業(yè)主的反饋意見(jiàn)?！?對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,分類(lèi)進(jìn)行處理。A、填寫(xiě)意見(jiàn)轉(zhuǎn)呈表B、發(fā)現(xiàn)維修不合格,填寫(xiě)維修記錄,安排維修。C、發(fā)現(xiàn)違章行為按"違章處理規(guī)定"執(zhí)行。D、發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格的,填寫(xiě)糾正措施報(bào)告。〔十物業(yè)管理工作抽查與考核管理建立公司對(duì)管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程,驗(yàn)證服務(wù)質(zhì)量是否符合規(guī)定的要求。經(jīng)理?yè)?dān)任抽檢小組組長(zhǎng),負(fù)責(zé)抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。2、抽檢小組成員負(fù)責(zé)抽檢工作的實(shí)施。第五部分物業(yè)管理制度〔目錄為保證對(duì)小區(qū)制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理,物業(yè)管理公司將有選擇,切合實(shí)際地執(zhí)行以下規(guī)章制度?！惨蚱拗?本方案列出包含但不限于的制度目錄一、公司辦公室工作：1、公司組織機(jī)構(gòu)和人員職責(zé)：1公司組織結(jié)構(gòu)示意圖2管理部門(mén)職責(zé)3辦公室主任職責(zé)、權(quán)限4辦公室人事主管工作職責(zé)5辦公室文秘工作職責(zé)6文員工作職責(zé)7接待員工作職責(zé)8汽車(chē)司機(jī)工作職責(zé)9門(mén)衛(wèi)工作職責(zé)。2、規(guī)章制度、規(guī)定：1公司各部門(mén)〔崗位代碼使用規(guī)定2培訓(xùn)檢查制度3保密工作制度4辦公室檔案管理規(guī)定5公司培訓(xùn)工作管理規(guī)定6辦公環(huán)境管理規(guī)定7公司固定資產(chǎn)管理規(guī)定8印章使用管理規(guī)定9關(guān)于宣布全員職工處于警戒狀態(tài)的規(guī)定3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范：1各類(lèi)公文辦理程序和時(shí)限要求2公文處理辦法3管理處人員定編規(guī)定4管理員工考核標(biāo)準(zhǔn)5公司文明禮貌用語(yǔ)及各專(zhuān)業(yè)服務(wù)語(yǔ)言流程規(guī)范4、質(zhì)量記錄、表格：1員工花名冊(cè)2試用員工登記表3聘任〔錄用員工登記表4員工調(diào)動(dòng)〔換崗?fù)ㄖ獣?shū)5離職手續(xù)6辭退通知書(shū)7固定資產(chǎn)登記表二、公司物業(yè)部管理工作1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)：1物業(yè)管理部經(jīng)理職責(zé)2物業(yè)管理部管理人員職責(zé)3文秘人員工作職責(zé)2、規(guī)章制度、規(guī)定：1檢查規(guī)定2不合格服務(wù)處理跟蹤驗(yàn)證規(guī)定3物業(yè)管理信息的收集與處理規(guī)定4物業(yè)管理部?jī)?nèi)部培訓(xùn)規(guī)定5物業(yè)管理部文件、資料管理規(guī)定3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范：1公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目審批程序2公共設(shè)施配套完善項(xiàng)目申報(bào)程序3物業(yè)管理部投訴處理程序4、質(zhì)量記錄、表格：1擬接物業(yè)考察表2物業(yè)統(tǒng)計(jì)表3來(lái)文清單4公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)審批記錄5公共設(shè)施配套完善項(xiàng)目申報(bào)記錄6業(yè)主滿意率統(tǒng)計(jì)表7年度物業(yè)管理情況統(tǒng)計(jì)表8物業(yè)檢查不合格統(tǒng)計(jì)表9文件發(fā)放、轉(zhuǎn)呈清單10各物業(yè)業(yè)主〔業(yè)主意見(jiàn)征詢匯總統(tǒng)計(jì)表三、物業(yè)管理財(cái)務(wù)、資金的管理1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)：1財(cái)務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)示意圖2財(cái)務(wù)部門(mén)職責(zé)3會(huì)計(jì)人員崗位職責(zé)4出納人員崗位職責(zé)5收款員崗位職責(zé)2、規(guī)章制度、規(guī)定：1公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度3、工作程序、規(guī)范：1房屋維修基金使用辦法4、質(zhì)量記錄、表格：1房屋維修基金申請(qǐng)表2季度房屋維修基金收支情況公布表3房屋維修清單四、設(shè)施設(shè)備管理1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)：1機(jī)電安裝維修工程部組織機(jī)構(gòu)圖2機(jī)電安裝維修工程部主管職責(zé)3運(yùn)行組人員職責(zé)4維修組人員職責(zé)5管理組人員職責(zé)2、規(guī)章制度、規(guī)定：1總值班管理規(guī)定2配電房管理規(guī)定3水泵房管理規(guī)定4發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定5電氣維修管理規(guī)定6供水管理規(guī)定7設(shè)備分類(lèi)代碼8設(shè)備編號(hào)規(guī)定9機(jī)電安裝維修工程部周檢規(guī)定3、工作程序〔含操作程序、規(guī)范：1機(jī)電安裝維修工程部動(dòng)作程序2柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程3停送電操作規(guī)定4、純技術(shù)性的規(guī)定：1低壓配電柜控制柜保養(yǎng)2干式變壓器保養(yǎng)3柴油發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)4水泵定期保養(yǎng)5水池、水箱的清洗6風(fēng)機(jī)的保養(yǎng)7防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修保養(yǎng)8對(duì)講、防盜報(bào)警系統(tǒng)的保養(yǎng)9空調(diào)設(shè)備的保養(yǎng)10火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)的保養(yǎng)11自動(dòng)滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)12防火卷簾門(mén)的保養(yǎng)13煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)14滅火器的使用與保養(yǎng)15機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)后的檢驗(yàn)5、質(zhì)量記錄、表格：1水泵月保養(yǎng)記錄2設(shè)施設(shè)備清單3設(shè)備臺(tái)帳4設(shè)備標(biāo)識(shí)卡5設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表6設(shè)備〔機(jī)具外委維修申請(qǐng)表7設(shè)備維修記錄8設(shè)備事故報(bào)告單9水泵電機(jī)半年保養(yǎng)記錄10風(fēng)機(jī)半年保養(yǎng)記錄11值班記錄12配電房、水泵房巡查記錄13干式變壓器保養(yǎng)記錄14發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄15發(fā)電機(jī)季度保養(yǎng)記錄16配電柜、控制柜保養(yǎng)記錄17配電柜檢修工作票18操作票19供水系統(tǒng)周檢保養(yǎng)記錄20水池、水箱清洗、消毒工作時(shí)間安排表21水池〔箱加藥記錄22水池〔箱清洗記錄23空調(diào)月保養(yǎng)記錄24空調(diào)半年保養(yǎng)記錄25消防設(shè)施月保養(yǎng)記錄26消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄27防盜監(jiān)視系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄28對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)半年保養(yǎng)記錄29機(jī)電安裝維修工程部周檢表五、房屋管理1、組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)1管理處機(jī)構(gòu)圖2管理處項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)3房屋管理員崗位職責(zé)4收款員職責(zé)5倉(cāng)庫(kù)管理員職責(zé)6資料員職責(zé)2、規(guī)章制度和規(guī)定1倉(cāng)庫(kù)管理規(guī)定2物品驗(yàn)證的規(guī)定3物品采購(gòu)管理規(guī)定4鎖匙管理規(guī)定5裝飾裝修管理規(guī)定6裝修巡查規(guī)定7裝修驗(yàn)收規(guī)定8日巡視檢查工作規(guī)定9管理處周檢工作規(guī)定10房屋工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和辦法11辦公物品管理規(guī)定12回訪工作規(guī)定13業(yè)主檔案管理規(guī)定3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)1物品入庫(kù)工作程序2物品出庫(kù)工作程序3接待工作程序4、質(zhì)量記錄和表格1鎖匙發(fā)放登記表2鎖匙借還/看房登記表3放行條4管理處周檢記錄表5辦理裝修手續(xù)登記表6裝修驗(yàn)收表7出入證發(fā)放、收回登記表8處理違章記錄表9日巡視檢查記錄表六、安全防范管理1、護(hù)衛(wèi)人員職責(zé)1護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊(duì)長(zhǎng)職責(zé)2護(hù)衛(wèi)員紀(jì)律3護(hù)衛(wèi)員職責(zé)4巡邏崗位崗位職責(zé)5護(hù)衛(wèi)員職業(yè)道德規(guī)范2、規(guī)章制度、規(guī)定1護(hù)衛(wèi)員交接班制度2護(hù)衛(wèi)員儀容儀表規(guī)定3護(hù)衛(wèi)員培訓(xùn)規(guī)定4護(hù)衛(wèi)員領(lǐng)用物品管理規(guī)定5護(hù)衛(wèi)員處理問(wèn)題或緊急事件的原則和方法6護(hù)衛(wèi)員巡邏簽到規(guī)定3、工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范1巡邏崗護(hù)衛(wèi)工作規(guī)范2常見(jiàn)的幾種可疑情況及處理措施3緊急集合方案4護(hù)衛(wèi)應(yīng)急計(jì)劃和措施5護(hù)衛(wèi)工作時(shí)限的規(guī)定6護(hù)衛(wèi)員訓(xùn)練考核標(biāo)準(zhǔn)7護(hù)衛(wèi)服務(wù)過(guò)程的檢驗(yàn)8護(hù)衛(wèi)工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)4、質(zhì)量記錄和表格1護(hù)衛(wèi)員交接班記錄表2月崗位安排表3來(lái)訪登記表4小區(qū)治安巡邏登記表5護(hù)衛(wèi)工作班檢表6護(hù)衛(wèi)巡邏簽到表7護(hù)衛(wèi)訓(xùn)練考核表8治安事件登記表9請(qǐng)/銷(xiāo)假登記表七、小區(qū)清潔1、規(guī)章制度、規(guī)定1清潔主管職責(zé)2清潔員職責(zé)3清潔員紀(jì)律4清潔員日工作程序5清潔員工作應(yīng)急措施6房屋樓道清潔規(guī)定7公共場(chǎng)地和道路的清潔規(guī)定8綠地的清潔規(guī)定9會(huì)所的清潔規(guī)定10地下停車(chē)場(chǎng)的清潔規(guī)定11