房產(chǎn)評估師土地估價基礎(chǔ)與實務(wù)

（一）土地面積的有土地位置的固作為自然的產(chǎn)物，它與地球共存亡，具有永 性（二）土地用途變更 性 土地會產(chǎn)生遞減的，這就要求人們在利用土地增加投地利用的經(jīng)濟效益，防止出現(xiàn)土地遞減現(xiàn)象。土地遞減規(guī)律是房地產(chǎn)開發(fā)商確定商品房數(shù)（三）土地的土地是指存在于土地之上的排他性完全權(quán)利，包括土地所、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押【技竅】“自經(jīng)產(chǎn)”3特人類生存人類生產(chǎn) 農(nóng)地分布不均土地質(zhì)量較水土資源不平 技竅】“大小限/多云低差平 資源7特

· 壤2分類系統(tǒng) 技竅】只記南方排除記北方水稻土（主要是它 【技竅】“巖沉變”3巖 等（四）糖料作 6 土地污染主要是指構(gòu)成土地實體的土 八、土 類型及特 房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試1 （六）交通 房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試1 （一）土地所是土地所有制的法律表現(xiàn)形式，是國家（二） 土地抵押權(quán)是土地使用權(quán)人在法律的范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移土地占有而將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔保，在人不履行時，債權(quán)人對土地使用權(quán)及其地上建筑（四）知識點三、我地所（一）土地所【土地所】土地的 由 （二）國有土地所的權(quán)能及規(guī)定1國有土地所的權(quán)能土地所有者代表依法將國家土地所的部分權(quán)能 縣級以上地方人民及其 ?？h級以上地方人民及其 使收益權(quán)應(yīng)依法向上級人民及其 ，30%上繳國家財政，70% 2國有土地所的規(guī)定 （三）集體土地 的權(quán)能及規(guī) ②受國家法律 管理的限制 2集體土地所的規(guī)定的以外，屬于集體所有；宅和自留山、自留地，屬 權(quán)、宅使用權(quán)、地役權(quán)。 （1） 。經(jīng)市、縣人民土地管理部門批準并補辦土地使用權(quán)出 按規(guī)定的或比例標準向國家上繳土地收益金。 所同時設(shè)定抵押權(quán)時，應(yīng)按照規(guī)定報有批準 國企企業(yè)國有企業(yè)中涉及劃撥國有土地使用權(quán)處置的，根據(jù)企業(yè)的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價出資（入股）或經(jīng)營的方 知識點四、我國有企業(yè)涉及的劃撥國有土地使用權(quán)，有下列 公司、有公司以及組建企業(yè)的；②國有企業(yè)改組 合作制企業(yè)的 對土地享有占、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)（轉(zhuǎn)讓、 的用途、建設(shè)項目的完成年限、必須投入的總額、容積率和深度等，既體現(xiàn)了國家與土地使用權(quán)人之間的財產(chǎn)利系，又體現(xiàn)了城鄉(xiāng)規(guī)劃部門與土地使用權(quán)人之間的管 有者代表征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地 用權(quán)出讓金并領(lǐng)取出讓國有土地使用權(quán)，同時，還土地使用權(quán)回3情內(nèi)60未按合同約 非住自動續(xù)期。續(xù) 辦理住使用權(quán)期限屆滿建設(shè)用類非住自動續(xù)期。續(xù) 辦理住使用權(quán)期限屆滿建設(shè)用類辦理 經(jīng)林業(yè)行政主管部門批準可以延長。承包期屆滿，由 縣級以上地方人民應(yīng)當向土地承包經(jīng)營權(quán)人土土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，將期限不得超過承包期的剩余期限。依法批準，不得將承 人要求登記的，應(yīng)當向縣級以上地方人民申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；登記，不得對抗善意第三人。承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。因自然嚴重毀損 （三）宅【宅使用權(quán)】是經(jīng)依法由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分宅宅使用權(quán)人對宅享有占、使用權(quán)、收益權(quán)連同宅一同轉(zhuǎn)讓、出租的權(quán)利。 轉(zhuǎn)讓房屋及宅使用權(quán)后，宅使用權(quán)主體發(fā)生變化，并涉及受讓人取得新的宅，故應(yīng)當依法辦理轉(zhuǎn)讓登 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處 農(nóng)村 【地役權(quán)】是指地役權(quán)人按照合同約定，利用他人可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記；登記，不得對抗善意 可以設(shè)定抵押權(quán)的土地權(quán) 房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試1 手中。按形成基礎(chǔ)的不同，把級差地租分為以 20世紀初，而在進入20世紀60年代以后，以索、密 更注重 大。 品數(shù)量z和距中心距離t是其他商品數(shù)量z、土地數(shù)量q和距市中心距離t土地價格不是土地的價格，而是土地所提供的地租的價格。也就是說，地租的存在是土地價格的 根據(jù)級差地租和地租等的特點分析被評估對象所在1第五節(jié)區(qū)位理論區(qū)內(nèi)所處的具置及其與其他市鎮(zhèn)、或農(nóng)村居民點之·區(qū)位的3 由于商業(yè)的集聚具有很大的，而且獲得的級城鎮(zhèn)環(huán)境，交通擁擠，市容，從而影響土地的在工業(yè)化和的過程中，環(huán)境問題不僅困擾著 市是“孤立國”品、農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場，而農(nóng)②“孤立國”內(nèi)沒有可通航的河流和運河，馬車④農(nóng)產(chǎn)品的運費和重量與產(chǎn)地到消費市場的 技竅】“自林谷草三圃牧制將沿著河流延伸至邊界。（二）伯。其理論的就是通過對、勞動力和集聚因素 根據(jù)以上分類，提出原料指數(shù)的概念，以此來論證費用對工業(yè)區(qū)位的影響。所謂原料指數(shù)，是指需要原料指數(shù)=料與市場間找到最小運費點 可能使一個工廠離開或者放棄成本最小的區(qū)位，而移1（三） 但是，相切的圓形市場區(qū)，如果不的話，圓與圓 按照消費者最近供應(yīng)地購物的假設(shè)，區(qū)就被平由于區(qū)被無差別線分割，圓形的市場區(qū)即被六便于組織中心地與服務(wù)區(qū)相聯(lián)系的最有效的的理低級商品和服務(wù)，其售價低，顧 頻率高， 市場原則體系） 交通原則 行政原則 經(jīng)濟效益會相差很大，不業(yè)在同一位置上經(jīng)濟收進行用途置換，最終形成土地收益和都趨向于最佳1第六節(jié)土 遞減規(guī) 【土地遞減】是指在技術(shù)和其它要素不變的前來的的增量（邊際）遲早會出現(xiàn)下降現(xiàn)象。土地遞減規(guī)律可以確定土地利用的最佳集約度 【土 為 勞動與土地等要素組合對土 我們還需要考慮平 及邊 、平 邊際：對同一塊土地不斷追加某種要素的投入，最后一單位追加要素所帶來的總的增量，記為△x表示變動生產(chǎn)要素△y表示在相應(yīng)情況下 的增加 總曲線與平均曲線的關(guān)系平均等于總曲線每一點與原點連線的斜率，因此，當原點與總曲線上某一點的連線恰好是總曲線的切線時，斜率最大，從而平均最高。即在該點之前總和平均增加，該之后總和平均減少。 邊 、平 在平 從上升轉(zhuǎn)為下降之前邊際先升后降，平均處于遞增狀態(tài)，從而增加勞動投入能帶來總更大比例 平 等于邊 之后到邊 此階段邊際小于平均，且邊際報酬和平均均隨勞動投入量的遞增而下降；邊際和平均同時遞減，但是在此階段總持續(xù)上升，以至達到最高點。 邊 此階段投入勞動的邊 和生產(chǎn)彈 運用該規(guī)律有助于在應(yīng)用成本近法評估地價時1第七節(jié)土地市場理論（一）（二）（三）②資源 土地的知識和技能的逐步提高，人類可以地利用原③交通條件。交通條件的改善，可使原來不便利用的土地易于接近，且成本降低，因而增加（一）（二）然存在。非農(nóng)用地增加了，則農(nóng)業(yè)用地就要相應(yīng)減（三） 系決定著地價的。由于土地具有的自然特性和經(jīng)濟知識點五、我我國 由于我地面積絕對數(shù)量大，相對數(shù)量小，后（一）（二）房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試1第二章土地價格形成原理及影響因（一）值的反映，是為獲取土地預期收益的權(quán)利而支付的【土地價格的外延】對于土地來講，土地實際上是土地的權(quán)利，不同的土地權(quán)利為者帶來的所價格、使用權(quán)價格、抵押權(quán)價格等價格形式。用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所在經(jīng)濟上的一種實現(xiàn)形式。因此，我地價格的含義不同于一般土地私有制國家，它是 土地價格是權(quán)益因此，土 實質(zhì)上是土地權(quán)益 ，土地 價格在生產(chǎn)成本中的日趨縮小，使得社會平均利潤率下使用、收益和處分權(quán)能。土地權(quán)利

樓面地價：又稱單位建筑面積 度

結(jié)果和產(chǎn)業(yè)政策綜合確定。

20世紀80年代中期以來，我地價格理論伴隨土地市場的發(fā)展逐步形成，在地租理論的基礎(chǔ)上， 城市地租理論，發(fā)展了主義地價形成國的土地使用制度的與實踐，取得巨大成就。 房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試1第二節(jié)土地價格影響因件≥10有效積溫、降雨量、降雨均衡度、無霜期、性氣候狀況、地形坡度、土壤質(zhì)地、有效土層厚度、土壤層深度、土壤有機質(zhì)含量、土壤鹽漬化程度、水埋深、田塊大小、地塊形狀等。 水平特殊因素,是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力和收益所獨有的條件或不利因素如特殊的氣候條件、土壤條件、環(huán)境條【技竅】“城鎮(zhèn)去一個、因此，宗地的區(qū)位因素、個別 房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試1第三章土地估價原則考 的影響1.有助于易2.有助于企業(yè) 為集體土地所征收補償、集體土地使用權(quán)作權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、、關(guān)閉、等 【土地估價的目的】為保證國家土地所在經(jīng)濟上的實現(xiàn)以及利用經(jīng)濟強化土地資產(chǎn)管理，促進土地使用制度；有償出讓、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，加 土地估價資格實行統(tǒng)一考試。 地價到國企中土地資產(chǎn)管理，從土地有償使用到經(jīng) 《土地估價報告規(guī)范格式》、等技 房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試1第二節(jié)土地估價原則及各因間的相互作用，才能 （七）價值主（八）公 房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試1第四章宗地估價方法與程明確估價基本擬訂估價作業(yè)撰寫估價編輯整理評估報告書，估價資料 測算收集有關(guān)資料、實地踏勘等工作，收料、現(xiàn)場踏和市場的過程。房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試1對象（按照土 坐落填寫）、評估目的、價格類含有“（地名）估價機構(gòu)簡稱（年度）（估）××號”五、估價日期[說明該項估價工作的起止日期 價師資格號]

月日第二部分估價對象界定 況、估價對象的地理位置、土地用途、四至、面積、土 土地權(quán)利狀況[說明估價對象的土地所、使用在的抵押權(quán)、擔保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上權(quán)等筑容積率、綠化率等，重要建構(gòu)筑物應(yīng)說明建構(gòu)筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細部說明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑包括估價對象的規(guī)劃利用、最佳利用、利用限制和缺陷等情況，對以規(guī)劃條件進行評估的，應(yīng)說明規(guī)劃條件的同的因素，包括以下內(nèi)容:(1)城市資源狀況(包括地理位置、土地、城市人口等)(2)不動產(chǎn)制度與不動產(chǎn)市場狀政策等)(4)城市規(guī)劃與發(fā)展目標(5)城市社會經(jīng)濟發(fā)儲蓄與投資、物價變動等內(nèi)容)]對地價的影響，可包括:(1)區(qū)域概況(含區(qū)域位置、人口、級別、經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)域優(yōu)勢等)(2)交通條件(含區(qū) 校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度)(4)環(huán)境條件(含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境)(5)商服繁華情況、產(chǎn)業(yè)集聚狀用[分標題] 價結(jié)果的確定方法及依據(jù)、以表示的單位地價及設(shè)定等)。行本次估價所依據(jù)的主要法律、，注明估價報告和估價結(jié)果的作用依照法律、的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效 第四部分 土地使用證復印件或土地證明材料(附宗地圖)、土地附土地出讓合同或協(xié)議、房屋證復印件或證明地證明、等)進行核對核實后，在復印件上加目、可行性 、建設(shè)用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃證或?qū)彾ㄔO(shè)計方案通知書等規(guī)劃文件)宗地區(qū)域位置圖、估價對象及比較案例(從不同勘記錄表、估價師現(xiàn)場查勘、估價機構(gòu)資格及簽字土地估價師復印件、估價機構(gòu) 【技竅】土地估價報告文字4部分“（摘借姐夫）

第四部分 技竅】土地估價報告表格4部分“（蓋借姐夫度)(技)xx號”等字樣，其中年度為提交土地估價報 三、受托估價方（多十、需要特殊說明的事項（多 3 第三部分土地估價的基礎(chǔ)上，選擇采用基準地價系數(shù)修，參照基準地地價，應(yīng)注明估價期日外幣與的比價]第四部分 技竅】土地估價技術(shù)報告4部分“總描價附×管理部門進行用,“土地估價報告”可以采用文字 關(guān) 交委托方和土地管理部門用。如需以外文出具“土房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試1第二節(jié)市場比較法的估價 【公 技竅2】“求誰誰在上”（下同急于出售或 情況下的交易受債 關(guān)系影響的交易交易稅 負擔的交易其 的交易估價期 地價指個別因素修正是將比較實例在其狀況下的價格調(diào)整為待估宗地狀況下的價格。房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試1第三節(jié)收益還原法的估價現(xiàn)實收 潛Pra P 1 r c.直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過去5年 經(jīng)營性項目：銷售成本、銷售費用、經(jīng)營、用、用、企業(yè)利潤等。當房屋經(jīng) 早于設(shè)定土地使用權(quán)年期時，應(yīng) 。 房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試1等加加比 減減有規(guī)房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試1第四節(jié)成 近法的估價程第四節(jié)成 第四節(jié)成 及構(gòu)筑物的補償費用及涉及人員的安置費。各項費用應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，依據(jù)待估宗地所在區(qū)域規(guī)定的相征收國有土地使用權(quán)時，土地取得費即為征收補償 費。各 規(guī)定土地取得和開發(fā)過程中應(yīng)向繳納的稅費，一般 、征地、規(guī)定的教育和年利率，分別測算各期投入應(yīng)支付的利息。土地當土地增值是以無限年期房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試1第五節(jié)剩余法的估價程第一步、待估宗地的基本情況 待估宗地的基本情土地開發(fā)完成