中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及行業(yè)發(fā)展前景分析

中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及行業(yè)發(fā)展前景分析

一、前四個(gè)月TOP100企業(yè)拿地面積大幅下滑

《2020-2026年中國房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營模式分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：2020年1-4月，拿地面積Top100房企拿地總面積14591萬平方米，同比下降26.6%;拿地面積TOP50房企拿地總面積11330萬平方米，同比下降31.2%;TOP10房企拿地總面積4379萬平方米，占TOP100房企拿地面積的30.0%，拿地規(guī)模占比較1-3月基本持平略有上升。

二、TOP20企業(yè)拿地面積梯次分明

從拿地面積來看，可將TOP20企業(yè)劃分成3個(gè)梯隊(duì)，中國恒大拿地面積超710萬平方米，處于第一梯隊(duì)；綠地控股、碧桂園、新城控股、保利發(fā)展、中南置地以及龍湖集團(tuán)處于第二梯隊(duì)；13家企業(yè)拿地面積位于200-300萬平方米之間。

從拿地金額來看，保利發(fā)展、香港置地和中國恒大位列前三。2020年1-4月，TOP10企業(yè)拿地總額2400億元，占TOP50企業(yè)的37.8%。保利發(fā)展和中國恒大奮起直追，躍居拿地榜首位和第三。前三企業(yè)拿地金額均在300億元以上，相差不大，保利發(fā)展以微弱優(yōu)勢(shì)位居第一，中國恒大以310億元拿地總金額位列第三。

三、長三角地區(qū)仍是資本追逐的主場(chǎng)

從各城市群拿地金額來看，長三角依舊保持首位，其余三區(qū)域不相上下。1-4月，長三角TOP10企業(yè)拿地金額1222億元，位居四區(qū)域首位；環(huán)渤海、珠三角和中西部TOP10企業(yè)拿地金額均突破680億元，相差不大，珠三角和中西部增長顯著。相較拿地金額，中西部TOP10企業(yè)拿地面積以1830萬平方米位居四區(qū)域首位，繼續(xù)領(lǐng)跑。

從城市群拿地企業(yè)來看，龍頭房企均衡布局，表現(xiàn)突出。保利在四區(qū)域拿地均有上榜，龍湖和恒大亦出現(xiàn)在三個(gè)區(qū)域榜單中，綠城、華潤置地、新城控股、萬科分別出現(xiàn)在兩個(gè)區(qū)域榜單中。龍頭房企拿地布局更加均衡，同時(shí)，大比例占據(jù)各區(qū)域榜單，拿地優(yōu)勢(shì)明顯。

四、一二線城市仍是房企拿地重點(diǎn)，長三角區(qū)域部分城市土地成交漲幅度較大

2020年1-4月，全國土地成交金額TOP10城市總計(jì)成交5427億元，較去年增長39.9%;規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交10809萬平方米，同比增長18.1%。其中，上海以870億元的成交總價(jià)位于榜單首位，杭州和北京分別以861億元和851億元的成交總額占據(jù)榜單第二、三位。

規(guī)劃建筑面積方面，成都以2057萬平方米穩(wěn)居榜首，青島和西安分別以1248萬平方米和1219萬平方米緊隨其后。值得關(guān)注的是，二線城市溫州、南京增速分別為178%、139%，增速明顯加快，一線城市中上海增幅較大;成交規(guī)劃建筑面積中占據(jù)榜首的成都較去年同期增長71%，長春、唐山增幅較大，分別增長了88%、84%。

五、百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額入榜門檻均同比降低

2020年1-4月，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額入榜門檻均同比降低。截至4月末，TOP10和TOP20房企銷售操盤金額的入榜門檻為466億元和273.1億元，分別同比降低10.2%和28.8%。銷售操盤榜TOP100房企入榜門檻則為36.1億元，同比下降31%。

六、恒大操盤金額和銷售面積全面領(lǐng)先

2020年1-4月，恒大和碧桂園發(fā)展強(qiáng)勢(shì)，恒大以微弱的優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先。操盤金額看，中國恒大與碧桂園均進(jìn)入兩千億陣營，分別為2102.5億元與1835.9億元，萬科地產(chǎn)緊隨其后，這三家企業(yè)形成了明顯的斷層優(yōu)勢(shì)，根據(jù)操盤面積看，中國恒大、碧桂園遙遙領(lǐng)先，操盤面積均超過2000萬平方米;操盤面積在1000-2000萬平方米的僅有萬科一家;操盤面積在500-1000萬平方米的有3家;500萬平方米以下的有14家。

七、多數(shù)房企銷售均價(jià)下滑

從操盤金額排在前20名的企業(yè)，與去年同期進(jìn)行比較后發(fā)現(xiàn)，七成房企今年前四月的銷售均價(jià)低于去年同期水平。其中，降幅較大的為華潤置地、中國恒大以及中國金茂，降幅均在15%以上。招商蛇口銷售均價(jià)逆勢(shì)上漲，同比增長11.43%。

其中，華潤置地、中國恒大和中國金茂的銷售均價(jià)與去年同期相比，下滑了15%以上，保利發(fā)展下滑程度在10%左右。

而銷售均價(jià)出現(xiàn)下滑的主要原因，基本是因?yàn)槭苄鹿谝咔橛绊?，相關(guān)房企在市場(chǎng)上的促銷力度持續(xù)加強(qiáng)，這導(dǎo)致銷售均價(jià)水平弱于去年同期。另一方面，這些企業(yè)的供貨節(jié)奏、城市分布和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等因素，也是導(dǎo)致銷售均價(jià)下滑的原因之一。

四、4月份房企銷售情況有所好轉(zhuǎn)但前四個(gè)月銷售完成率顯著低于上一年

4月，TOP20房企中有15家企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比提升，11家企業(yè)單月業(yè)績同比增長。其中，碧桂園4月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額690億元，在3月660億元的基礎(chǔ)上繼續(xù)環(huán)比增長4.5%。恒大4月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額650億元，較3月環(huán)比增長4.7%。

按照已公布2020年銷售目標(biāo)39家房企，結(jié)合克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)的銷售數(shù)據(jù)測(cè)算，已公布銷售目標(biāo)的房企前四月銷售目標(biāo)完成率均值為20.06%，相比一季度整體提升了7.65個(gè)百分點(diǎn)，但仍不及2019年同期的完成情況。

在監(jiān)測(cè)的39家房企中，有18家房企銷售目標(biāo)完成率在均值以上。值得注意的是，僅有一家企業(yè)銷售目標(biāo)完成率達(dá)到三成以上，而去年同期銷售目標(biāo)完成率在三成以上的企業(yè)數(shù)量為9家。目標(biāo)完成率在20%~30%之間的企業(yè)數(shù)量與去年同期的31家相比，呈現(xiàn)大幅減少態(tài)勢(shì)。去年同期，即使銷售目標(biāo)完成情況墊底的企業(yè)，其目標(biāo)完成率也都在15%以上。而今年，首創(chuàng)置業(yè)和綠城中國兩家企業(yè)前四月的目標(biāo)完成率還不足15%。

從今年前四月來看，與去年一樣，銷售任務(wù)完成情況最好的房企仍然是九龍倉，其銷售目標(biāo)完成率超過三成，達(dá)33.27%。這主要得益于九龍倉最近幾年來的主動(dòng)降速。

八、2020年房企銷售目標(biāo)謹(jǐn)慎

截止2020年4月初，已經(jīng)有40家房企直接或者間接公布了2020年銷售目標(biāo)。盡管大多數(shù)企業(yè)2020年銷售目標(biāo)較2019年銷售成績有不同程度的增幅，但平均增幅較以往明顯縮小。這40家企業(yè)2020年銷售目標(biāo)平均增速不足14%，創(chuàng)下近年來的新低。伴隨著行業(yè)增速放緩，尤其是受新冠疫情影響的時(shí)間難以預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)行業(yè)不確定性增加，房企紛紛選擇謹(jǐn)慎表態(tài)。在40家企業(yè)中，有34家企業(yè)上調(diào)了銷售目標(biāo)，1家持平，5家下調(diào)。

值得一提的是，2019年剛剛沖擊到千億的建業(yè)地產(chǎn)卻將2020年銷售目標(biāo)下調(diào)至800億元，下調(diào)幅度20.9%。建業(yè)地產(chǎn)董事會(huì)主席胡葆森稱，3年時(shí)間從房地產(chǎn)銷售剛剛突破200億元到跨上1000億元臺(tái)階并不容易，但任何事情都有兩面性，3年增長了800億元的背后也隱藏了高負(fù)債、利潤低等弊端。

目前，雖然我國新冠疫情已基本被遏制，但房地產(chǎn)市場(chǎng)還是存在很多不確定性，房企們要達(dá)成之前的銷售目標(biāo)尚需努力。中房研協(xié)日前發(fā)布的報(bào)告指出，二季度房地產(chǎn)行業(yè)仍然承壓，短期政策主要在企業(yè)端支持恢復(fù)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期方面