房地產(chǎn)經(jīng)濟學02-房地產(chǎn)產(chǎn)權

第二章房地產(chǎn)產(chǎn)權雞會絕種嗎？有多少人吃雞？全世界每天要消費多少雞？你擔心過雞會絕種嗎？為什么鯨和大象會成為瀕危動物？為什么象牙的商業(yè)價值威脅到大象，而雞肉的商業(yè)價值卻是雞的護身符呢？原因在于大象是共有資源，而雞是私人物品。房產(chǎn)證即將下崗，不動產(chǎn)證正式登場！能否成為反腐利器，揪出房嬸房叔？能否造成房屋拋售，促使房價下降？是否是為房產(chǎn)稅“打前站”？物權法所說的登記資料“公開”，是對利害關系人而言的;不是反腐利器—官員財產(chǎn)申報法；對房價影響有限；可以是征稅更方便—目的不是征稅。拿不到產(chǎn)權證怎么辦？小王以低于市場價的價錢買了一套房屋，由于比原計劃省了很多錢，所以他非常開心。但是，令他十分苦惱的是，小王一直沒有拿到房屋產(chǎn)權證，這連開發(fā)商也解決不了這個問題。那么，小王為什么拿不到房屋產(chǎn)權證呢？小王買的是“小產(chǎn)權房”，也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權”。小王可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商返還購房款，并按銀行同期貸款利率支付利息等，但同時應當向開發(fā)商支付使用房屋的合理費用。本章綱要房地產(chǎn)產(chǎn)權概述一土地產(chǎn)權二房地產(chǎn)產(chǎn)權概念所有權特征他項權利土地所有權土地使用權房屋產(chǎn)權三房屋產(chǎn)權的概念房屋所有權取得和喪失6一、房地產(chǎn)產(chǎn)權概念房地產(chǎn)產(chǎn)權是將房地產(chǎn)這一不動產(chǎn)作為一種重要的特殊的財產(chǎn)而形成的物權，是依照國家法律對其所有的房地產(chǎn)享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權利。包括房地產(chǎn)所有權和房地產(chǎn)他物權。第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)權概述7所有權是所有人依法對自己財產(chǎn)所享有的占有,使用,收益和處分的權利。所有權是最重要的一種物權。他物權是對不屬于自己所有物的某些權利。是在他人所有之物上依據(jù)法律規(guī)定或合同約定設定或享有的權利。包括地役權、典權、抵押物權等。一、房地產(chǎn)產(chǎn)權概念絕對性，是指只有產(chǎn)權人才具有對房地產(chǎn)的充分、完整的控制、支配權，以及從而享有的利益；排他性，是指產(chǎn)權人排除他人占有、干涉的權利。這種權利包括直接的物權，也包括由此派生的典權、抵押權等他項權利；最完全的物權，所有權是所有人對于其所有物進行一般的、全面的支配，內(nèi)容最全面、最充分的物權，它不僅包括對于物的占有、適用、收益，還包括了對于物的最終處分權；彈力性，所有人可以設定地役權、抵押權等權利，雖然占有、適用、收益甚至處分權都能與所有人發(fā)生全部或者部分的分離，但只要沒有發(fā)生使所有權消滅的法律事實（如轉(zhuǎn)讓、所有物滅失），所有人仍然保持著對于其財產(chǎn)的支配權；永久性，指所有權的存在不能預定其存續(xù)期間。例如，當事人不能約定所有權只有5年期限，過此期限則所有權消滅。

二、所有權的特征他項權的作用是證明在該產(chǎn)權上還設定了其他權利；他項權證是證明他項權利存在的文件；一般房產(chǎn)購買時，選擇按揭貸款時，在房屋所有權證書中，會有他項權利內(nèi)容記載，載明他項權利人、權利種類(如典權、抵押權等)、權利范圍(他項權利的房屋范圍)、權利價值(他項權利的契載價格)、權利存續(xù)期間(契載期限)、注銷日期(他項權利消失的日期)，并且在他項權證書也注明這些內(nèi)容。根據(jù)擔保法，房產(chǎn)設有抵押，即他項權證未注銷，該房產(chǎn)處置權受到限制，未經(jīng)抵押權人同意不得進行合法交易，不能辦理產(chǎn)權過戶等相關手續(xù)。三、他項權利（他物權）地役權是為對自己土地利用的需要，而對他人土地加以支配的權利。“支配的權利”包括在他人土地上實施一定行為或限制他人實施一定行為的權利。在我國的《物權法》中規(guī)定為“地役權”和“相鄰關系”。地役權典型地役權包括在他人土地上通過權，用水權，鋪設管線，建筑物支撐權、采光權等。如甲工廠原有東門可以出入，后想開西門，借用乙工廠的道路通行。甲工廠與乙工廠約定，甲工廠向乙工廠適當支付使用費，乙工廠允許甲工廠的人員通行。這時甲工廠即取得“地役權”。

地役權是指占有、使用、收益他人不動產(chǎn)的一種物權。占有他人不動產(chǎn)而享有使用收益權利的一方，為典權人；收取典價而將自己的不動產(chǎn)交典權人占有、使用、收益的一方，為出典人；作為典權客體的不動產(chǎn)，稱為典物；典價為典權人為對他人不動產(chǎn)占有、使用、收益而付出的對價。典權的基本模式為：出典人，即不動產(chǎn)的所有人，將典物轉(zhuǎn)移給典權人；典權人在取得典物的時候，向出典人支付典價；典價通常為典物出賣價格的50%-80%之間；典權人在取得典物之后，可以對其行使占有、使用、收益等權利。典權抵押物權是指在抵押關系中，抵押權人對作為抵押物的房地產(chǎn)所有權或使用權及附屬物所享有的以處分權和優(yōu)先受償為中心的一系列權利。抵押物權是擔保物權，是他物權的一種。例如：某人用房產(chǎn)證向銀行抵押貸款，房產(chǎn)局就發(fā)一個他項權利證給銀行，證明某人在還清貸款之前銀行保留對抵押物的處置權，如果一直按時還貸，那么銀行就不能行使該權力。這時銀行的這種權力實際就是他物權的一種——抵押物權。抵押物權一、土地所有權是指土地所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有，使用和處分土地，并從土地上獲得利益的權利。一般來說，土地所有權屬于財產(chǎn)所有權的范疇。第二節(jié)土地產(chǎn)權占有權能：占有指對物的實際控制。使用權能：使用是指對物的有效利用，它是權利人依照自己的意志對物加以利用或不利用的行為權利。收益權能：指權利人可以由物之使用或物之自然產(chǎn)出而獲得經(jīng)濟利益的權利。處分權能：指權利人對物的權利變化有權作出決定。（二）所有權的權能：“四項權能”理論我國實行的是土地的社會主義公有制；土地的社會主義公有制分為國有土地所有權和農(nóng)民集體土地所有權兩種；國有土地屬于全民所有，國家是國有土地唯一的、統(tǒng)一的所有者。集體土地所有權的主體只能是農(nóng)民集體。集體所有的土地在國家征用或其他農(nóng)民集體使用時，集體土地所有者有依法得到補償?shù)臋嗬Ｎ覈恋厮袡鄧型恋厥褂脵喔鶕?jù)《土地管理法實施條例》第二條規(guī)定下列土地屬于全民所有即國家所有：（一）城市市區(qū)的土地；（二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；（三）國家依法征用的土地；（四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（六）因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

農(nóng)民集體土地所有權（一）土地使用權概念是指國家機關、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個人，以及三資企業(yè)等凡是具備法定條件者，依照法定程序或約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。二、土地使用權20我國城市國有土地使用權出讓最高年限：住宅用地70年工業(yè)用地

50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等用地50年商業(yè)、旅游、娛樂等用地40年（二）國有土地使用權的年限國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續(xù)、補繳或抵交土地使用權出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。（三）國有土地使用權的取得劃撥土地使用權是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權。劃撥國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。協(xié)議出讓的一般程序：申請用地――審查回復――簽訂合同――登記領證協(xié)議出讓是市縣土地管理部門向符合條件的不特定單位發(fā)出約邀請或公布招標條件，然后按照合法的程序確定最佳中標者并向其出讓土地使用權的行為。招標出讓的一般程序：發(fā)布招標公告或通知――領取招標文件――投標――決標――簽訂合同――登記領證招標出讓指市縣土地管理部門或其委托的拍賣機構主持土地使用權拍賣，指在指定的時間、地點由主持人宣布底價，競投者按規(guī)定的方式應價，以出價最高者為受讓人出讓土地使用權的出讓行為。拍賣出讓的一般程序：發(fā)布公告――領取拍賣文件――舉行拍賣活動――簽訂合同――登記領證。拍賣出讓土地使用權的出讓最常用方式，土地管理機構先評估擬出讓土地底價并進行掛牌公示，由投標者按時間先后次序和投標價格逐步提高的原則進行投標，其最后投標者為受讓人。掛牌出讓的一般程序：擬定掛牌方案――報批方案――確定出讓底價――公告——報名——報價——確定競得人——簽訂確認書——簽訂合同――登記領證。掛牌出讓農(nóng)民集體土地使用權是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。農(nóng)民集體土地使用權可分為農(nóng)用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。農(nóng)用地使用權是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地使用權。宅基地使用權是指農(nóng)村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)用地使用權通過發(fā)包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批準取得。（四）我國集體土地使用權一、房屋產(chǎn)權的概念房屋產(chǎn)權是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利。房屋產(chǎn)權有房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權根據(jù)有關法規(guī)為40、50年或70年不等。第三節(jié)房屋產(chǎn)權建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照法規(guī)對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應的出讓金。住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

土地使用權終止與房屋所有權關系房屋所有權的取得原始取得：主要是房屋建造者，房屋首次購買者繼受取得：買賣，交換，贈與，繼承房屋所有權的喪失如房屋所有權人（自然人）死亡或宣告死亡以及法人被終止而導致房產(chǎn)成為無主財產(chǎn)；包括自然災害、爆炸、戰(zhàn)爭等引起房屋的毀滅以及自然損毀等；房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、繼承等引起原房產(chǎn)權利人對該房產(chǎn)權利的消滅；因國家行政命令或法院判決而喪失；房產(chǎn)所有權人放棄所有權。二、房屋所有權取得和喪失三種解釋第一，是把開發(fā)商取得的房屋所有權稱為“大產(chǎn)權”，把買房人取得的房屋所有權稱之為“小產(chǎn)權”，或者說“大產(chǎn)權”是指整棟樓的產(chǎn)權，而“小產(chǎn)權”是指大產(chǎn)權分割后過戶到業(yè)主手中的產(chǎn)權，在實際的權利行使上，兩者是沒有質(zhì)的區(qū)別。第二，是把國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權，國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權。購房人要注意的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的房產(chǎn)實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。第三，買房后如想再轉(zhuǎn)讓時，不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權”，在轉(zhuǎn)讓時要補繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權”。對這個區(qū)別購房人可從合同第一條“土地使用權的取得形式”中加以確認。房地產(chǎn)商提供的土地證明如果是通過“劃撥”得來，就是這里說的“小產(chǎn)權”；如果是通過“出讓”或“轉(zhuǎn)讓”得來，就是這里所說的“大產(chǎn)權”。大產(chǎn)權和小產(chǎn)權小產(chǎn)權房主要是建筑在農(nóng)村集體土地上的商品房，大多由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者鄉(xiāng)村自治組織(村民委員會)頒發(fā)房產(chǎn)證，也有的以合同的形式確認產(chǎn)權，沒有任何房產(chǎn)證，并向集體經(jīng)濟組織之外成員銷售的住房。還有部分小產(chǎn)權房建筑在國有土地上和軍隊享有使用權的土地上，由于相關政府部門不批準或開發(fā)商手續(xù)不齊全，辦不到房產(chǎn)證就在市場上銷售房屋。據(jù)國土部不完全統(tǒng)計，2007年以前，全國小產(chǎn)權房的面積累計高達66億平方米。按每套房90平方米計，66億平方米相當于7,333萬套房。按每套住3人