房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)02-房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

第二章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)雞會絕種嗎？有多少人吃雞？全世界每天要消費多少雞？你擔(dān)心過雞會絕種嗎？為什么鯨和大象會成為瀕危動物？為什么象牙的商業(yè)價值威脅到大象，而雞肉的商業(yè)價值卻是雞的護(hù)身符呢？原因在于大象是共有資源，而雞是私人物品。房產(chǎn)證即將下崗，不動產(chǎn)證正式登場！能否成為反腐利器，揪出房嬸房叔？能否造成房屋拋售，促使房價下降？是否是為房產(chǎn)稅“打前站”？物權(quán)法所說的登記資料“公開”，是對利害關(guān)系人而言的;不是反腐利器—官員財產(chǎn)申報法；對房價影響有限；可以是征稅更方便—目的不是征稅。拿不到產(chǎn)權(quán)證怎么辦？小王以低于市場價的價錢買了一套房屋，由于比原計劃省了很多錢，所以他非常開心。但是，令他十分苦惱的是，小王一直沒有拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，這連開發(fā)商也解決不了這個問題。那么，小王為什么拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證呢？小王買的是“小產(chǎn)權(quán)房”，也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。小王可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商返還購房款，并按銀行同期貸款利率支付利息等，但同時應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商支付使用房屋的合理費用。本章綱要房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概述一土地產(chǎn)權(quán)二房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概念所有權(quán)特征他項權(quán)利土地所有權(quán)土地使用權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)三房屋產(chǎn)權(quán)的概念房屋所有權(quán)取得和喪失6一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是將房地產(chǎn)這一不動產(chǎn)作為一種重要的特殊的財產(chǎn)而形成的物權(quán)，是依照國家法律對其所有的房地產(chǎn)享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權(quán)利。包括房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)他物權(quán)。第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概述7所有權(quán)是所有人依法對自己財產(chǎn)所享有的占有,使用,收益和處分的權(quán)利。所有權(quán)是最重要的一種物權(quán)。他物權(quán)是對不屬于自己所有物的某些權(quán)利。是在他人所有之物上依據(jù)法律規(guī)定或合同約定設(shè)定或享有的權(quán)利。包括地役權(quán)、典權(quán)、抵押物權(quán)等。一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概念絕對性，是指只有產(chǎn)權(quán)人才具有對房地產(chǎn)的充分、完整的控制、支配權(quán)，以及從而享有的利益；排他性，是指產(chǎn)權(quán)人排除他人占有、干涉的權(quán)利。這種權(quán)利包括直接的物權(quán)，也包括由此派生的典權(quán)、抵押權(quán)等他項權(quán)利；最完全的物權(quán)，所有權(quán)是所有人對于其所有物進(jìn)行一般的、全面的支配，內(nèi)容最全面、最充分的物權(quán)，它不僅包括對于物的占有、適用、收益，還包括了對于物的最終處分權(quán)；彈力性，所有人可以設(shè)定地役權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)利，雖然占有、適用、收益甚至處分權(quán)都能與所有人發(fā)生全部或者部分的分離，但只要沒有發(fā)生使所有權(quán)消滅的法律事實（如轉(zhuǎn)讓、所有物滅失），所有人仍然保持著對于其財產(chǎn)的支配權(quán)；永久性，指所有權(quán)的存在不能預(yù)定其存續(xù)期間。例如，當(dāng)事人不能約定所有權(quán)只有5年期限，過此期限則所有權(quán)消滅。

二、所有權(quán)的特征他項權(quán)的作用是證明在該產(chǎn)權(quán)上還設(shè)定了其他權(quán)利；他項權(quán)證是證明他項權(quán)利存在的文件；一般房產(chǎn)購買時，選擇按揭貸款時，在房屋所有權(quán)證書中，會有他項權(quán)利內(nèi)容記載，載明他項權(quán)利人、權(quán)利種類(如典權(quán)、抵押權(quán)等)、權(quán)利范圍(他項權(quán)利的房屋范圍)、權(quán)利價值(他項權(quán)利的契載價格)、權(quán)利存續(xù)期間(契載期限)、注銷日期(他項權(quán)利消失的日期)，并且在他項權(quán)證書也注明這些內(nèi)容。根據(jù)擔(dān)保法，房產(chǎn)設(shè)有抵押，即他項權(quán)證未注銷，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。三、他項權(quán)利（他物權(quán)）地役權(quán)是為對自己土地利用的需要，而對他人土地加以支配的權(quán)利?！爸涞臋?quán)利”包括在他人土地上實施一定行為或限制他人實施一定行為的權(quán)利。在我國的《物權(quán)法》中規(guī)定為“地役權(quán)”和“相鄰關(guān)系”。地役權(quán)典型地役權(quán)包括在他人土地上通過權(quán)，用水權(quán)，鋪設(shè)管線，建筑物支撐權(quán)、采光權(quán)等。如甲工廠原有東門可以出入，后想開西門，借用乙工廠的道路通行。甲工廠與乙工廠約定，甲工廠向乙工廠適當(dāng)支付使用費，乙工廠允許甲工廠的人員通行。這時甲工廠即取得“地役權(quán)”。

地役權(quán)是指占有、使用、收益他人不動產(chǎn)的一種物權(quán)。占有他人不動產(chǎn)而享有使用收益權(quán)利的一方，為典權(quán)人；收取典價而將自己的不動產(chǎn)交典權(quán)人占有、使用、收益的一方，為出典人；作為典權(quán)客體的不動產(chǎn)，稱為典物；典價為典權(quán)人為對他人不動產(chǎn)占有、使用、收益而付出的對價。典權(quán)的基本模式為：出典人，即不動產(chǎn)的所有人，將典物轉(zhuǎn)移給典權(quán)人；典權(quán)人在取得典物的時候，向出典人支付典價；典價通常為典物出賣價格的50%-80%之間；典權(quán)人在取得典物之后，可以對其行使占有、使用、收益等權(quán)利。典權(quán)抵押物權(quán)是指在抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對作為抵押物的房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)及附屬物所享有的以處分權(quán)和優(yōu)先受償為中心的一系列權(quán)利。抵押物權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，是他物權(quán)的一種。例如：某人用房產(chǎn)證向銀行抵押貸款，房產(chǎn)局就發(fā)一個他項權(quán)利證給銀行，證明某人在還清貸款之前銀行保留對抵押物的處置權(quán)，如果一直按時還貸，那么銀行就不能行使該權(quán)力。這時銀行的這種權(quán)力實際就是他物權(quán)的一種——抵押物權(quán)。抵押物權(quán)一、土地所有權(quán)是指土地所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有，使用和處分土地，并從土地上獲得利益的權(quán)利。一般來說，土地所有權(quán)屬于財產(chǎn)所有權(quán)的范疇。第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)占有權(quán)能：占有指對物的實際控制。使用權(quán)能：使用是指對物的有效利用，它是權(quán)利人依照自己的意志對物加以利用或不利用的行為權(quán)利。收益權(quán)能：指權(quán)利人可以由物之使用或物之自然產(chǎn)出而獲得經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。處分權(quán)能：指權(quán)利人對物的權(quán)利變化有權(quán)作出決定。（二）所有權(quán)的權(quán)能：“四項權(quán)能”理論我國實行的是土地的社會主義公有制；土地的社會主義公有制分為國有土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)兩種；國有土地屬于全民所有，國家是國有土地唯一的、統(tǒng)一的所有者。集體土地所有權(quán)的主體只能是農(nóng)民集體。集體所有的土地在國家征用或其他農(nóng)民集體使用時，集體土地所有者有依法得到補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。我國土地所有權(quán)國有土地使用權(quán)根據(jù)《土地管理法實施條例》第二條規(guī)定下列土地屬于全民所有即國家所有：（一）城市市區(qū)的土地；（二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；（三）國家依法征用的土地；（四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（六）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

農(nóng)民集體土地所有權(quán)（一）土地使用權(quán)概念是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個人，以及三資企業(yè)等凡是具備法定條件者，依照法定程序或約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。二、土地使用權(quán)20我國城市國有土地使用權(quán)出讓最高年限：住宅用地70年工業(yè)用地

50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等用地50年商業(yè)、旅游、娛樂等用地40年（二）國有土地使用權(quán)的年限國有土地使用權(quán)是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。國有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。有償取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。（三）國有土地使用權(quán)的取得劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費用后，取得的國有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取得的國有土地使用權(quán)。劃撥國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。協(xié)議出讓的一般程序：申請用地――審查回復(fù)――簽訂合同――登記領(lǐng)證協(xié)議出讓是市縣土地管理部門向符合條件的不特定單位發(fā)出約邀請或公布招標(biāo)條件，然后按照合法的程序確定最佳中標(biāo)者并向其出讓土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)出讓的一般程序：發(fā)布招標(biāo)公告或通知――領(lǐng)取招標(biāo)文件――投標(biāo)――決標(biāo)――簽訂合同――登記領(lǐng)證招標(biāo)出讓指市縣土地管理部門或其委托的拍賣機(jī)構(gòu)主持土地使用權(quán)拍賣，指在指定的時間、地點由主持人宣布底價，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，以出價最高者為受讓人出讓土地使用權(quán)的出讓行為。拍賣出讓的一般程序：發(fā)布公告――領(lǐng)取拍賣文件――舉行拍賣活動――簽訂合同――登記領(lǐng)證。拍賣出讓土地使用權(quán)的出讓最常用方式，土地管理機(jī)構(gòu)先評估擬出讓土地底價并進(jìn)行掛牌公示，由投標(biāo)者按時間先后次序和投標(biāo)價格逐步提高的原則進(jìn)行投標(biāo)，其最后投標(biāo)者為受讓人。掛牌出讓的一般程序：擬定掛牌方案――報批方案――確定出讓底價――公告——報名——報價——確定競得人——簽訂確認(rèn)書——簽訂合同――登記領(lǐng)證。掛牌出讓農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個人從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村村民住宅用地的使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)。按照《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)用地使用權(quán)通過發(fā)包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)取得。（四）我國集體土地使用權(quán)一、房屋產(chǎn)權(quán)的概念房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40、50年或70年不等。第三節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照法規(guī)對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

土地使用權(quán)終止與房屋所有權(quán)關(guān)系房屋所有權(quán)的取得原始取得：主要是房屋建造者，房屋首次購買者繼受取得：買賣，交換，贈與，繼承房屋所有權(quán)的喪失如房屋所有權(quán)人（自然人）死亡或宣告死亡以及法人被終止而導(dǎo)致房產(chǎn)成為無主財產(chǎn)；包括自然災(zāi)害、爆炸、戰(zhàn)爭等引起房屋的毀滅以及自然損毀等；房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、繼承等引起原房產(chǎn)權(quán)利人對該房產(chǎn)權(quán)利的消滅；因國家行政命令或法院判決而喪失；房產(chǎn)所有權(quán)人放棄所有權(quán)。二、房屋所有權(quán)取得和喪失三種解釋第一，是把開發(fā)商取得的房屋所有權(quán)稱為“大產(chǎn)權(quán)”，把買房人取得的房屋所有權(quán)稱之為“小產(chǎn)權(quán)”，或者說“大產(chǎn)權(quán)”是指整棟樓的產(chǎn)權(quán)，而“小產(chǎn)權(quán)”是指大產(chǎn)權(quán)分割后過戶到業(yè)主手中的產(chǎn)權(quán)，在實際的權(quán)利行使上，兩者是沒有質(zhì)的區(qū)別。第二，是把國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)。購房人要注意的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的房產(chǎn)實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。第三，買房后如想再轉(zhuǎn)讓時，不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，在轉(zhuǎn)讓時要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。對這個區(qū)別購房人可從合同第一條“土地使用權(quán)的取得形式”中加以確認(rèn)。房地產(chǎn)商提供的土地證明如果是通過“劃撥”得來，就是這里說的“小產(chǎn)權(quán)”；如果是通過“出讓”或“轉(zhuǎn)讓”得來，就是這里所說的“大產(chǎn)權(quán)”。大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)房主要是建筑在農(nóng)村集體土地上的商品房，大多由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者鄉(xiāng)村自治組織(村民委員會)頒發(fā)房產(chǎn)證，也有的以合同的形式確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，沒有任何房產(chǎn)證，并向集體經(jīng)濟(jì)組織之外成員銷售的住房。還有部分小產(chǎn)權(quán)房建筑在國有土地上和軍隊享有使用權(quán)的土地上，由于相關(guān)政府部門不批準(zhǔn)或開發(fā)商手續(xù)不齊全，辦不到房產(chǎn)證就在市場上銷售房屋。據(jù)國土部不完全統(tǒng)計，2007年以前，全國小產(chǎn)權(quán)房的面積累計高達(dá)66億平方米。按每套房90平方米計，66億平方米相當(dāng)于7,333萬套房。按每套住3人