房地產(chǎn)開發(fā)流程及成本構(gòu)成

2010年8月房地產(chǎn)開發(fā)流程及成本構(gòu)成主講人：劉愛吉2013年11月15日引言房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。是指覆蓋土地并永久附著于土地的一類實(shí)物，比如建筑物。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。房地產(chǎn)是一種不能移動，或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)。房產(chǎn)主要包括住房房產(chǎn)和營業(yè)性房產(chǎn)。地產(chǎn)主要包括土地和土地資本。土地具有有用性、稀缺性和社會的有效需求等特點(diǎn)。土地資本是為使土地達(dá)到一定的使用標(biāo)準(zhǔn)而進(jìn)行的開發(fā)投資，這種投資要轉(zhuǎn)化為一定量的物化勞動和活勞動，其本身必然具有商品屬性。

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)的主要流程房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)的主要流程房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。因此，取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，房地產(chǎn)開發(fā)并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房屋的開發(fā)，而是包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)在內(nèi)的開發(fā)經(jīng)營活動。簡言之，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機(jī)組成部分。1、房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展大約經(jīng)歷了四個(gè)階段。2、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史

第一階段：理論突破與試點(diǎn)起步階段（1978至1991年）19781991199520022013中國房地產(chǎn)市場萌芽階段第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求

第一階段：理論突破與試點(diǎn)起步階段（1978至1991年）

1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。1987至1991年是中國房地產(chǎn)市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求

第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1995年）19781991199520072013探索階段：炒作與調(diào)整第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求

第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開始復(fù)蘇。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求

第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）

19781991199520022013房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展階段第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求

第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998年以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求第四階段：價(jià)格持續(xù)上漲，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺的新階段(2003年以來)19781991199520022013房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求第四階段：價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺的新階段(2003年以來)

2003年以來，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。隨之而來出臺了多項(xiàng)針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格此起彼伏。回首改革開放30年中國老百姓的住房變遷就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國30年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國社會主義建設(shè)的改革開放史。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求

房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)主要內(nèi)容第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求（1）土地開發(fā)土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求（2）房屋開發(fā)就房屋開發(fā)而言，一般包括四個(gè)方面：

第一個(gè)方面：住宅開發(fā)；

第二個(gè)方面：生產(chǎn)與經(jīng)營建筑物開發(fā)；

第三個(gè)方面：生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；

第四個(gè)方面：城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求（3）房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)別

房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的，房地產(chǎn)開發(fā)是指依《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，在取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款明確的定義。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。這是國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二條明確定義的。因此房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的，兩者對主體的資質(zhì)要求是不同的，前者不一定要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，如果有國有土使用權(quán)的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛中，所以合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)資格，但實(shí)踐中經(jīng)營有把具有房屋預(yù)租性質(zhì)的自建房(非商品房)合建合同糾紛當(dāng)作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛，而要求自建房合建合同的一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，就是因?yàn)闆]有把房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營區(qū)別開來。由于合資、合作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同是屬于房地產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的合同關(guān)系，必然涉及到轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或銷售、出租商品房的行為。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)內(nèi)容，我們可以對房地產(chǎn)的開發(fā)作不同的分類，可以根據(jù)開發(fā)規(guī)模和開發(fā)內(nèi)容分類：4、房地產(chǎn)開發(fā)的分類(一)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的大小，可劃分為單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)三類。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求（1）單項(xiàng)開發(fā)

單項(xiàng)開發(fā)是指開發(fā)方式規(guī)模小，占地不大，項(xiàng)目功能單一，配套設(shè)施簡單的開發(fā)形式。這種開發(fā)形式往往在新區(qū)總體開發(fā)和舊城區(qū)總體改造中形成一個(gè)相對獨(dú)立的項(xiàng)目，但其外貌、風(fēng)格、設(shè)施等要求與總體開發(fā)項(xiàng)目相協(xié)調(diào)，并在較短時(shí)間內(nèi)完成這類開發(fā)。

第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求（2）小區(qū)開發(fā)

小區(qū)開發(fā)是指新城開發(fā)中一個(gè)獨(dú)立小區(qū)的綜合開發(fā)或舊城區(qū)改造中一個(gè)相對獨(dú)立的局部區(qū)域的更新改建，即等于相對獨(dú)立街坊的更新改造。這類開發(fā)形式要求開發(fā)區(qū)域范圍內(nèi)做到基礎(chǔ)設(shè)施完善，配套項(xiàng)目齊全。與單項(xiàng)開發(fā)相比，規(guī)模較大，占地亦較大，投資較多，建設(shè)周期較長，一般分期、分批開發(fā)。

第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求（3）成片開發(fā)

成片開發(fā)是指范圍廣闊(其范圍大到可以相近于開辟一個(gè)新的城區(qū))、投入資金巨大、項(xiàng)目眾多、建設(shè)周期長的綜合性開發(fā)。如海南洋浦開發(fā)區(qū)，上海浦東開發(fā)區(qū)等諸如此類的著名的成片開發(fā)項(xiàng)目。在成片開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)往往成為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和先行項(xiàng)目，發(fā)揮其啟動和引導(dǎo)作用。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求(二)從房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容不同，可劃分為：單純的土地開發(fā)和再開發(fā);單純的房屋開發(fā)和再開發(fā);土地房屋的一體化開發(fā)等三大類。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求（1）單純的土地開發(fā)和再開發(fā)。

土地開發(fā)是指通過三通一平(即通電、通水、通道路)或七通一平(即通電、通水、通道路、通排水、通煤氣、通熱力、通郵;一平即為平整土地)，按照豎向規(guī)劃進(jìn)行土方工程施工。將自然狀態(tài)的土地變?yōu)榭晒┙ㄔ旄黝惙课莺透黝愒O(shè)施的建筑用地，即把生地變?yōu)槭斓氐拈_發(fā)活動。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求單純的土地開發(fā)：土地再開發(fā)：土地再開發(fā)是指對已開發(fā)區(qū)域的現(xiàn)有土地，通過一定量的資金、勞動的投入，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，完善基礎(chǔ)設(shè)施，以提高土地使用功能和開發(fā)利用效益。舊城區(qū)改造一般都需進(jìn)行土地再開發(fā)。

第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求（2）單純的房屋開發(fā)和再開發(fā)。

房屋開發(fā)是指在具備建設(shè)條件的土地上，新建各類房屋的活動。一般包括地基建設(shè)、主體工程建設(shè)、配套和附屬工程建設(shè)、安裝和裝飾工程建設(shè)等內(nèi)容。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求房屋開發(fā)：房屋再開發(fā)：房屋再開發(fā)指的是為了提高現(xiàn)有房屋的使用功能和利用效益，在不拆除現(xiàn)有房屋的前提下，對現(xiàn)有房屋進(jìn)行較大規(guī)模的擴(kuò)建和改建活動。一般又稱舊城區(qū)開發(fā)。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求需要指出的是，對房屋的擴(kuò)建和改建只有達(dá)到一定程度和規(guī)模，才屬于房地產(chǎn)開發(fā)的范疇。而對現(xiàn)有房屋進(jìn)行一般性的修繕和裝修，則屬于物業(yè)管理的范疇，而不是房地產(chǎn)開發(fā)。（3）土地房屋一體化開發(fā)。

土地房屋一體化開發(fā)是指從事土地開發(fā)和房屋開發(fā)，或從事土地再開發(fā)和房屋開發(fā)全過程的房地產(chǎn)開發(fā)活動。我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)此類形式居多。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)基本原則是指在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)，從事房地產(chǎn)開發(fā)并在開發(fā)過程中應(yīng)依法遵守的基本原則。依據(jù)我國法律的規(guī)定，我國房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則主要有五個(gè)方面：5、房地產(chǎn)開發(fā)基本原則第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求（1）依法在取得土地使用權(quán)的國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。

（3）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。

（4）應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。

（5）符合國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計(jì)劃的原則。

（1）依法在取得土地使用權(quán)的國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。

第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求在我國，通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，房地產(chǎn)開發(fā)必須是國有土地。我國另一類型的土地即農(nóng)村集體所有土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，集體土地必須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。

第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求城市規(guī)劃是城市人民政府對建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和微觀管理的重要措施，是城市發(fā)展的綱領(lǐng)，也是對城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行合理控制，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置的有效手段?？茖W(xué)制定和執(zhí)行城市規(guī)劃，是合理利用城市土地，合理安排各項(xiàng)建設(shè)，指導(dǎo)城市有序、協(xié)調(diào)發(fā)展的保證。

（3）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。

第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的大小，是開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的必要條件。社會效益指房地產(chǎn)開發(fā)給社會帶來的效果和利益。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產(chǎn)生的積極影響。以上三方面是矛盾統(tǒng)一的辯證關(guān)系，既有聯(lián)系，又有區(qū)別，還會產(chǎn)生沖突。這就需要政府站在國家和社會整體利益的高度上，進(jìn)行綜合整合和管理。（4）應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。

第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求即綜合開發(fā)原則。綜合開發(fā)較之以前的分散建設(shè)，具有不可比擬的優(yōu)越性。綜合開發(fā)有利于實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃，加快改變城市的面貌；有利于城市各項(xiàng)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)生產(chǎn)，方便生活，有利于縮短建設(shè)周期，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。（5）符合國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計(jì)劃的原則。

第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計(jì)劃是指導(dǎo)國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本原則和總的戰(zhàn)略方針，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)應(yīng)受國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計(jì)劃的制約。（1）開發(fā)主體合法6、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)具備的三個(gè)方面的條件

進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個(gè)人，首先應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)的資格。如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則應(yīng)依照《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的條件設(shè)立，向工商行政管理部門申請登記，并取得營業(yè)執(zhí)照。

第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求房地產(chǎn)資質(zhì)等級要求：房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)分為一級、二級、三級、四級和暫定資質(zhì)一級：注冊資金10000萬人民幣二級：注冊資金5000萬人民幣三級：注冊資金3000萬人民幣四級：注冊資金1800萬人民幣第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求（2）依法取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用權(quán)

房地產(chǎn)開發(fā)主體必須通過《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的合法途徑(出讓和劃撥)，取得房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)。用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地，必須權(quán)屬清晰，房地產(chǎn)開發(fā)主體擁有《國有土地使用證》。

《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)?！?/p>

第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求（3）在規(guī)定的期限內(nèi)動工，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力，或者政府、政府有關(guān)部門的行為，或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)的主要流程房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成第二部分

房地產(chǎn)開發(fā)的主要流程建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五第二部分

房地產(chǎn)開發(fā)的主要流程土地成交建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)流程圖勘察及設(shè)計(jì)單位招投標(biāo)備案‘方案設(shè)計(jì)國有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證檔案登記施工單位招投標(biāo)監(jiān)理單位招投標(biāo)安全監(jiān)督備案質(zhì)量監(jiān)督注冊建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證面積預(yù)測并備案面積實(shí)測并備案消防驗(yàn)收人防驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收竣工驗(yàn)收備案電梯驗(yàn)收人防施工圖審查項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)保\交通\節(jié)能\水土等評價(jià)建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃設(shè)計(jì)條件地質(zhì)勘察簽訂土地出讓合同初步設(shè)計(jì)擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)人防審查消防審查年度計(jì)劃出讓補(bǔ)充市政配套人防方案建設(shè)方案園林方案施工圖審查規(guī)劃放線繳納相關(guān)費(fèi)用工程實(shí)施規(guī)劃驗(yàn)線前期物業(yè)公司招標(biāo)備案銷售人員銷售機(jī)構(gòu)備案銀行投資資金證明項(xiàng)目手冊信息填報(bào)備案地價(jià)款繳清核實(shí)函樓房預(yù)售空氣檢測各階段檢查驗(yàn)收各階段進(jìn)度填報(bào)工程竣工四方驗(yàn)收水質(zhì)檢測市政接用項(xiàng)目地名核準(zhǔn)項(xiàng)目可行性分析綜合驗(yàn)收備案樓房交房房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)的主要流程房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成一、費(fèi)用組成

開發(fā)費(fèi)用主要包括以下幾方面：1、土地費(fèi)用；2、前期工程費(fèi)；3、建筑安裝工程費(fèi)；4、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；5、建設(shè)單位管理費(fèi)用；6、貸款利息；7、各項(xiàng)稅費(fèi)；8、其他費(fèi)用；第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成1、土地費(fèi)用目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20-50%，并有進(jìn)一步上升的趨勢。

土地費(fèi)用包括前期土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、后期土地取得后所繳納的契稅、耕地占用稅、印花稅以及辦證費(fèi)用。其中，我市前期土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)約計(jì)25萬元/畝，契稅為土地成交價(jià)款的3‰,耕地占用稅為40元/㎡。第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成出讓土地辦理（一）1土地評估費(fèi)土地評估機(jī)構(gòu)5100萬元以下4‰，100萬元以上差額累進(jìn)（二）2土地出讓金市國土資源局3詳見地塊出讓文件（三）3土地契稅市地稅局5土地成交價(jià)款的3‰（四）4土地交易服務(wù)費(fèi)市土地交易中心5100萬元以下2.5%，100萬元以上差額累進(jìn)5土地登記證工本費(fèi)市國土資源局10元（五）6辦理國有出讓土地使用權(quán)證市國土資源局3

2、前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要指項(xiàng)目開發(fā)的前期調(diào)研、策劃、立項(xiàng)、勘察設(shè)計(jì)、地震評估、咨詢、監(jiān)理及其他手續(xù)費(fèi)等前期費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過10%。具體費(fèi)用見下圖：第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)流程及成本構(gòu)成第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)流程及成本構(gòu)成3、建安工程費(fèi)

。

它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。目前，普通高層住宅毛坯房建安成本約計(jì)2000元/平方。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成4、市政公共設(shè)施費(fèi)用市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路與橋梁、自來水、污水、電力、電信、熱力、燃?xì)?、綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、居委會、派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵局、菜市場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國一般在10-20%左右。第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成5、管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成6、貸款利息房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成7、稅費(fèi)稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅等。另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多。稅費(fèi)在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。簡要分析見下表：

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成三規(guī)劃手續(xù)辦理（一）11:500地形圖勘察單位50.1元/平米（二）2辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證市規(guī)劃局、市規(guī)劃信息中心51.8元/平米（三）3詳規(guī)公示公告牌制作單位23000元/個(gè)四建設(shè)手續(xù)辦理(一)（一）1勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)勘察、設(shè)計(jì)單位10約1元/平方（二）2初步設(shè)計(jì)評審市住建局10專家評審費(fèi)用，600元/位（三）3地震安全性評價(jià)費(fèi)市地震局10約15萬-20萬4防雷減災(zāi)服務(wù)費(fèi)市氣象局1.225元/平方5防雷設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)評估市氣象局1000萬元以下0.9‰，1000萬元以上差額累進(jìn)6散裝水泥專項(xiàng)資金市經(jīng)信委2元/平米（四）7施工圖（包括勘探）審圖費(fèi)淄博市魯中勘察設(shè)計(jì)審查咨詢中心10約2元/平米（五）8建筑防火設(shè)計(jì)審核市公安消防支隊(duì)5消防審圖2元/平方，宣傳壁畫150元/幅（每兩棟樓1幅）（六）9高層建筑自動消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)審核市公安消防支隊(duì)1010城市綠化補(bǔ)償費(fèi)市園林局詳見淄價(jià)字【2000】289號文11防空地下室(易地)建設(shè)費(fèi)市人防辦約計(jì)50元/平米12地下文物勘察費(fèi)文物調(diào)查勘探單位4.7元/平方（七）13工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建市住建局5

（八）14建設(shè)工程交易服務(wù)費(fèi)市招標(biāo)交易中心3魯價(jià)費(fèi)發(fā)【2001】243號文（九）15監(jiān)理、施工招標(biāo)審查市招標(biāo)辦5

（十）16監(jiān)理、施工招標(biāo)代理及全過程造價(jià)咨詢招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)5

（十一）17中標(biāo)通知書市招標(biāo)辦3

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括廣告、策劃及銷售代理費(fèi)用，還有各種不可預(yù)見費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。8、其他費(fèi)用

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

房地產(chǎn)的成本控制要將成本理念貫穿于整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程中，具體包括前期調(diào)研、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段。二、如何做好成本控制

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成1、前期調(diào)研

。在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理?xiàng)l件和市場要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性?？尚行匝芯繉τ谝粋€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是現(xiàn)在沒有幾個(gè)房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項(xiàng)目開發(fā)的根本目的是為了盈利，進(jìn)行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟(jì)效益。在選立項(xiàng)時(shí)就必須對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤和風(fēng)險(xiǎn)，這也是管理會計(jì)的重要內(nèi)容。可行性研究是在對消費(fèi)者的心理和市場容量、造價(jià)等進(jìn)行準(zhǔn)確分析、充分估計(jì)的基礎(chǔ)上，決定該工程是否開工。如果對消費(fèi)者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準(zhǔn)確地估計(jì)，一切完美的銷售計(jì)劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來，這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目順利地進(jìn)行下去。

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成2、設(shè)計(jì)階段

。

降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計(jì)階段的投資控制。把全面造價(jià)管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計(jì)階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對建安成本影響最大的設(shè)計(jì)階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，注意以下三個(gè)方面：

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

1）實(shí)行方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制，以達(dá)到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計(jì)招標(biāo)來選擇設(shè)計(jì)單位。必要時(shí)組織設(shè)計(jì)方案競選，從中選擇能保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的設(shè)計(jì)單位；在設(shè)計(jì)時(shí)，可以根據(jù)情況實(shí)行分階段招標(biāo)或委托。如一個(gè)好的項(xiàng)目，如果完全委托或全部由外地設(shè)計(jì)，則設(shè)計(jì)費(fèi)用本身會相當(dāng)高?？梢詫⒎桨高M(jìn)行招標(biāo)，中標(biāo)的方案在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，可以再組織進(jìn)行招標(biāo)或委托。

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

2）加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)單位在工程設(shè)計(jì)中，要推行限額設(shè)計(jì)。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算。要通過技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)；要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性，盡量不用那些技術(shù)不過關(guān)、質(zhì)量無保證、采購困難、運(yùn)費(fèi)昂貴、施工復(fù)雜或依賴進(jìn)口的材料和設(shè)備；要盡量實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計(jì)；