房地產(chǎn)管理基本制度與政策二〇一四年四月

房地產(chǎn)管理

基本制度與政策

二〇一四年四月第三章房地產(chǎn)業(yè)概述第四章建設用地制度與政策第五章國有土地上房屋征收第六章規(guī)劃和建設工程管理制度與政策第七章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營制度與政策第八章房地產(chǎn)交易管理制度與政策第九章房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策其他章中介服務管理、稅收、物業(yè)管理制度與政策第三章房地產(chǎn)業(yè)概述1、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務與管理等各方面關(guān)聯(lián)行業(yè)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。但建筑業(yè)屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門歸入第二產(chǎn)業(yè)。2、房地產(chǎn)業(yè)的細分房地產(chǎn)業(yè)包括（）。A、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營B、物業(yè)管理C、房地產(chǎn)中介服務D、房地產(chǎn)估價E、房地產(chǎn)咨詢房地產(chǎn)服務業(yè)包括（）。A、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營B、物業(yè)管理C、房地產(chǎn)經(jīng)紀D、房地產(chǎn)咨詢E、房地產(chǎn)估價3、房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革國務院宣布從（）年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。A、1957B、1981C、1998D、20071987年，《沿著有中國特色的社會主義道路前進》第一次提出建立房地產(chǎn)市場。1998年，《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》提出停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。2003年，《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》指出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2007年，《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》解決城市低收入家庭住房困難問題。2010年，《國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》堅決遏制部分城市房價過快上漲。4、現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策我國的住房供應政策是以（）為主體。A、保障性住房B、政策性住房C、商品性住房D、福利性住房一、土地所有制（掌握）我國土地實行社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。1、城鄉(xiāng)二元制全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)。勞動群眾集體所有制情形有：(1)村農(nóng)民集體(2)村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體(3)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體第四章建設用地制度與政策國家所有土地的所有權(quán)由（）代表國家行使。A、全國人民代表大會B、全國人民代表大會常務委員會C、國務院D、國務院土地行政主管部門2、國有土地與集體土地的范圍城市市區(qū)郊區(qū)已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有土地的部分

農(nóng)村其他部分（包括宅基地、自留地、自留山等）林地、草地、荒地、灘涂及其他土地其他部分法律規(guī)定屬于集體所有的部分下列關(guān)于土地所有權(quán)的表述，正確的是（）。A、所有權(quán)全部歸國家所有B、土地所有權(quán)由各級人民政府所有C、農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有D、宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有二、土地管理的基本制度（掌握）下列屬于我國土地管理基本制度的有（）。A、所有權(quán)和使用權(quán)分離制度B、土地登記制度C、土地有償有限期使用制度D、土地用途管制制度E、保護耕地的制度1、土地登記制度（1）單位和個人依法使用的國有土地，由（）登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權(quán)。A、縣級以上人民政府B、縣級以上人民政府土地管理部門C、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府D、省級人民政府土地管理部門（2）農(nóng)民集體所有的土地，由（）登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)。A、縣級人民政府B、縣級人民政府土地管理部門C、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府D、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府土地管理部門（3）農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設的，由（）登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權(quán)。A、縣級人民政府B、縣級人民政府土地管理部門C、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府D、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府土地管理部門（4）土地登記由（）登記造冊，確認有關(guān)土地權(quán)利。A、縣級人民政府B、縣級人民政府土地管理部門C、縣級以上人民政府D、縣級以上人民政府土地管理部門2、土地有償有限期使用制度凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，均實行有償有限期使用。（）3、土地用途管制制度土地用途管制的核心是不能隨意改變建設用地的用途。（）農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，須經(jīng)有批準權(quán)的土地管理部門批準。（）4、耕地保護制度下列關(guān)于土地管理的說法中，錯誤的是（）。A、土地用途分為農(nóng)用地、建設用地和未利用土地。B、土地用途管制的核心是不得擅自改變建設用地的用途C、國家對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利進行登記D、國有土地有償使用的方式是出讓、出租、作價出資入股

三、集體土地征收1、下列屬于征收集體土地應遵循的原則有（）。A、珍惜耕地，合理利用土地B、保證國家建設用地C、妥善安置被征地單位和農(nóng)民D、有償使用土地E、嚴格依據(jù)上級主管部門的要求征地2、下列應由國務院批準的征收審批范圍的有（）。

A、基本農(nóng)田1公頃B、基本農(nóng)田以外的耕地36公頃C、基本農(nóng)田以外的耕地34公頃D、其他土地71公頃E、其他土地69公頃下列關(guān)于集體土地征收的說法中，正確的有（）。A、征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃、其他土地70公頃以上的，由國務院批準B、分期建設的項目征地應當一次性申請批準，不得分期征地C、國家征收集體土地的，土地所有權(quán)發(fā)生改變D、征收集體土地時，必須進行征地公告E、征收補償?shù)馁M用包括土地補償費、地上建筑物、構(gòu)筑物補償費、青苗補償費、安置補助費征地補償費包括()A、土地補償費B、地上建筑物、構(gòu)筑物補償費C、青苗補償費D、房屋結(jié)構(gòu)差價E、安置補助費四、土地的分類1、土地的所有制分類2、土地的用途分類下列屬于集體建設用地的有（）。A、興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地B、村民建設住宅用地C、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施建設用地D、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)建設用地E、已經(jīng)依法征收的集體建設用地下列關(guān)于集體建設用地的表述，正確的有（）。A、集體建設用地有償使用的方式包括出讓、出租、作價出資B、應當符合土地利用的年度計劃C、應當符合村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃D、可用于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)建設E、可用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設住宅3、建設用地的用途分類五、土地取得方式：土地供應雙軌制1、劃撥土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，將國有土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。（）下列屬于可由有批準權(quán)的人民政府依法批準劃撥的用地類型有（）。A、國家機關(guān)用地和軍事用地B、城市基礎設施用地C、城市公益事業(yè)用地D、國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地E、國有企業(yè)廠房建設用地劃撥土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押（1）轉(zhuǎn)讓：一是經(jīng)審批準予轉(zhuǎn)讓→受讓方辦理出讓手續(xù)繳納土地使用權(quán)出讓金；二是不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將所獲土地收益上繳國家。（2）出租：一是將劃撥土地上建筑物出租營利的，應將租金中所含土地收益上繳國家；二是用地單位改制等原因不宜辦理土地出讓的可租賃；三是租賃期限6個月以上的，應訂立合同期限，合同期限不超過出讓年限。（3）劃撥土地使用權(quán)相關(guān)問題：破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)應列入破產(chǎn)財產(chǎn)。（）劃撥土地使用權(quán)雖辦理土地抵押登記，但未經(jīng)有批準權(quán)的政府部門審批，抵押無效。（）2、出讓（熟悉）招標、拍賣、掛牌出讓：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

協(xié)議出讓：招拍掛以外的受讓主體：境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，可以取得土地使用權(quán)，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地如果同一宗地只有一個意向用地者的，可以協(xié)議方式出讓。（）工業(yè)生產(chǎn)用地和普通商品住宅用地，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。（）個人不得申請參加國有建設用地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓活動。（）出讓土地使用年限下列土地使用權(quán)出讓最高年限為50年的有（）。A、工業(yè)用地B、教育、科技、文化、衛(wèi)生C、商業(yè)、旅游、娛樂用地D、綜合或者其他用地E、體育用地土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地70年；（二）工業(yè)用地50年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（五）綜合或者其他用地50年。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年通過出讓方式取得一塊綜合用地，2010年三通一平等完成土地開發(fā)，2012年擬辦理土地抵押，其最長抵押年限為（）年。A、36B、38C、46D、48土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（）依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，（）。

A．由國家無償收回

B．自動續(xù)期

C．應于屆滿前6個月申請續(xù)期

D．應于屆滿前1年申請續(xù)期國有土地有償使用的方式有（）。A、出讓B、租賃C、作價出資D、作價入股E、典當國有土地租賃期限在（）個月以上的，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。A、3B、6C、9D、12六、閑置土地的處理（了解）（1）下列屬于閑置土地范圍的情形有（）。A、未按建設用地批準書和土地出讓合同規(guī)定的期限開發(fā)利用土地的B、核準使用的土地，合同生效或用地批準書頒發(fā)滿1年未動工建設的C、已動工開發(fā)，但開發(fā)面積不足應建面積1/3，或投資額不足總投資額的25%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的D、已開發(fā)建設完工，但開發(fā)項目長期未竣工驗收的（2）下列關(guān)于閑置土地處理方式的說法，錯誤的是（）。A、不得延長開發(fā)期限B、延長開發(fā)期限，最長不超過1年C、出讓取得土地的，閑置一年以上按出讓金20%以下征收土地閑置費D、連續(xù)2年以上未使用的，經(jīng)批準，縣級以上人民政府無償收回土地使用權(quán)并予以公告第五章國有土地上房屋征收一、房屋征收的條件（掌握）房屋征收的限制條件有（）。A、目的是發(fā)展公共利益B、必須嚴格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序C、應當對被征收人的損失予以公平賠償D、為了搶險救災等緊急需要2、征收與征用的區(qū)別（掌握）下列關(guān)于征收與征用區(qū)別的說法中，正確的有（）。A、征收的財產(chǎn)是不動產(chǎn)，征用的財產(chǎn)是動產(chǎn)B、征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險救災等緊急需要C、征收導致使用權(quán)發(fā)生改變，征用導致所有權(quán)發(fā)生改變D、征收均必須依法補償，征用的補償可由雙方協(xié)商確定E、征收與征用均不必得到所有權(quán)人的同意下列關(guān)于征收與征用的表述中，正確的有（）。A、征收或者征用都是為了國家、社會利益需要B、征收或者征用都必須給予補償C、征收是國家行為，征用是企業(yè)行為D、征收是土地所有權(quán)發(fā)生改變，征用是土地使用權(quán)發(fā)生改變E、征收是強制性的，征用是非強制性的國家對集體土地實行征收或者征用后,土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。（）下列可導致土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的方式是（）。

A、出讓

B、劃拔

C、轉(zhuǎn)讓

D、征收第六章規(guī)劃和建設工程管理制度與政策下列屬于我國城鄉(xiāng)規(guī)劃的有（）。A、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃B、城市規(guī)劃C、鄉(xiāng)規(guī)劃與鎮(zhèn)規(guī)劃D、縣規(guī)劃E、村莊規(guī)劃在城鄉(xiāng)規(guī)劃中，（）是建設城市和管理城市的基本依據(jù)。A、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃B、城市規(guī)劃C、鄉(xiāng)規(guī)劃與鎮(zhèn)規(guī)劃D、縣規(guī)劃總體規(guī)劃詳細規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃20年（一）城市規(guī)劃區(qū)的概念（掌握）城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。（）城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。（）（二）規(guī)劃編制與審批城市總體規(guī)劃：人民政府組織編制控制性詳細規(guī)劃：規(guī)劃主管部門編制審批：直轄市總體規(guī)劃→報國務院審批省會市/較大市→報省級政府審查→報國務院審批其他市→報省級政府審批城市控制性詳細規(guī)劃→本級政府批準→報本級人大常委會和上級政府備案鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃→報上一級政府審批（三）建設工程規(guī)劃管理（掌握）在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。（）申請辦理建設工程規(guī)劃許可證，應當提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設工程設計方案等材料。（）（四）城市紫、綠、藍、黃線管理（熟悉）劃定城市規(guī)劃紫線的作用是確定(

)。A.綠地控制范圍B.歷史建筑保護范圍C.地表水體保護范圍D.城市基礎設施用地控制界線（1）城市紫線，是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級以上人民政府公布保護的歷史建筑的保護范圍界線。（2）城市綠線，是指城市各類綠地范圍的控制線。（3）城市藍線，城市藍線，是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界線。（4）城市黃線，是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界線。（五）建設工程招投標與監(jiān)理（了解）1、招投標下列對必須招投標項目的說法中，正確的有（）。A、大型基礎設施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目；B、全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目C、使用國際組織或外國政府貸款、援助資金的項目D、法律或者國務院對必須進行招標的其他項目的范圍有規(guī)定的，依照其規(guī)定E、建筑面積在5萬平方米以上的成片開發(fā)建設的住宅小區(qū)工程2、工程監(jiān)理下列必須實行監(jiān)理的工程有（）。A、國家重點建設工程；B、大中型公用事業(yè)工程；C、成片開發(fā)建設的住宅小區(qū)工程D、利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程；E、國家規(guī)定必須實行監(jiān)理的其他工程（六）施工許可制度（掌握）從事建筑工程施工的建設單位在開工前應當向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證。（）下列情形中，不需領(lǐng)取《施工許可證》的有（）。A、工程投資額在30萬元以下的建筑工程B、建筑面積在300平方米以下的建筑工程C、按照國務院規(guī)定的權(quán)限和程序批準開工報告的建筑工程D、搶險救災工程、臨時性建筑工程、農(nóng)民自建兩層以下（含兩層）住宅工程E、建筑面積在5萬平方米以下的成片開發(fā)建設的住宅小區(qū)工程下列關(guān)于《施工許可證》的說法中，正確的有（）。A、自領(lǐng)取施工許可證之日起3個月內(nèi)開工B、因故不能按期開工的，應當在期滿前向發(fā)證機關(guān)申請延期，并說明理由C、延期以2次為限，每次不超過3個月D、既不開工又不申請延期或者超過延期次數(shù)、時限的，施工許可證自行廢止E、不得延期第七章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營制度（一）開發(fā)企業(yè)1、設立的特別條件（1）最低注冊資本：100萬元以上的注冊資本；（2）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。2、設立程序自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)申請備案開發(fā)主管部門在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。3、資質(zhì)管理按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質(zhì)等級一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在全國承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目二級及二級以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承攬25萬平方米以下的項目，具體范圍由建設行政主管部門確定。企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術(shù)負責人，應當在變更30日內(nèi)，向原資質(zhì)審批部門辦理變更手續(xù)。（）將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為四個資質(zhì)等級的部門規(guī)章是(

)。A.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》B.《商品房銷售管理辦法》C.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》D.《城市商品房預售管理辦法》（二）資本金制度1998年《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定為資本金占總投資的比例不得低于20%2004年國務院《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》將房地產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟適用住房）資本金提高到35%2009年調(diào)整為保障性住房和普通商品房最低20%，其他房地產(chǎn)項目的資本金比例為30%2005年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權(quán)，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司實施該項目的項目資本金不得少于(

)萬元。A.1200B.1800C.2100D.3000（三）房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓（熟悉）1、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓條件下列關(guān)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓條件的有（）。A、已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金B(yǎng)、已經(jīng)取得土地使用權(quán)證書C、建設房屋的，建設工程實際投入資金額占全部開發(fā)投資總額的25%以上D、成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件E、轉(zhuǎn)讓方應將所獲收益中的土地收益上繳國家2、轉(zhuǎn)讓的程序轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，當事人應當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。（）（四）商品房交付使用（掌握）下列屬于商品住房交付使用條件的有（）。A、工程經(jīng)竣工驗收并備案B、配套基礎設施和公共設施已建成并滿足使用要求C、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度已落實D、商品住房質(zhì)量責任承擔主體已明確E、前期物業(yè)管理已落實4、房地產(chǎn)廣告下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告的說法，錯誤的是（）。A、房地產(chǎn)廣告中涉及交通的，如正在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明B、房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應當在廣告中注明實際銷售價格及有效期限C、房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期D、房地產(chǎn)廣告中涉及房屋面積的，必須是房屋建筑面積第八章房地產(chǎn)交易管理制度與政策（一）房地產(chǎn)交易中的基本制度（熟悉）1、房地產(chǎn)成交價格申報制度2、房地產(chǎn)價格評估制度3、房地產(chǎn)評估人員資格認證制度房屋登記機構(gòu)應當審查房屋交易合同交易價格，價格過低的不予辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。（）（二）房地產(chǎn)交易：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和房屋租賃1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無償轉(zhuǎn)讓——繼承、贈與等有償轉(zhuǎn)讓——買賣、交換、其他方式其他方式（1）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人、房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（3）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（4）以房地產(chǎn)抵債的。2、商品房銷售（1）<商品房預售>申請→審查→作出準予預售的行政許可書面決定→頒證（2）<商品房現(xiàn)售>：現(xiàn)售標準尚存爭議：竣工驗收合格或完成初始登記（3）預售合同備案：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，備案。（4）銷售代理：代銷與包銷（5）禁止行為：一房二賣、未經(jīng)驗收合格的交付使用、返本銷售、售后包租銷售未竣工商品房、分割拆零銷售商品住宅、未公示銷售法規(guī)/合同示范文本（6）商品房買賣合同①合同內(nèi)容約束：銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容。②面積誤差處理：有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按3％?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》③除約定外，不以備案作為合同生效要件商品房買賣當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定，其保修期從(

)起計算。A.商品房竣工之日B.商品房竣工驗收之日C.商品房竣工驗收合格之日D.商品房交付之日2、房地產(chǎn)抵押（1）按抵押物形態(tài)分：房地產(chǎn)抵押、在建工程抵押、預購商品房抵押；按主債權(quán)性質(zhì)劃分：一般抵押和最高額抵押（2）抵押范圍

①土地所有權(quán)；

②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；

③學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；

④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；

⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。3、房屋租賃①應當依法訂立租賃合同：6個月以上應書面②不得擅自轉(zhuǎn)租（經(jīng)出租人同意可）；③承租人的優(yōu)先購買權(quán)（提前3個月通知）及例外；④房屋租賃合同訂立后30日內(nèi)，房屋租賃當事人應當?shù)阶赓U房屋所在地建設（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，第一順序承租人為（）A、合同成立在先的B、已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的C、已經(jīng)合法占有租賃房屋的D、率先交納房屋租金的4、各種類型的競合1）有抵押、查封的房屋辦理初始登記2）抵押與轉(zhuǎn)移3）出租與轉(zhuǎn)移、抵押4）查封與轉(zhuǎn)移、抵押5）列入征收范圍與抵押、轉(zhuǎn)移第九章房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策1、職責：查驗、詢問、如實/及時登記有關(guān)事項/其他