房地產市場總結與展望

2014年房地產市場總結與2015年瞻望2015.01.09目錄2014年房地產市場總結2015年房地產市場瞻望2015年市場發(fā)展思考2014年房地產市場總結政策解讀：政策退出，制度跟進市場發(fā)展：需求探頂，均衡回歸企業(yè)發(fā)展：創(chuàng)新求變去庫存政策解讀宏觀經濟政策2014年中國宏觀經濟下行壓力較大，經濟增長動力不足，處于經濟增速換擋期。宏觀經濟處于觸底階段，經濟改革與結構調整還在持續(xù)，房地產、出口與汽車的大規(guī)模普及，對經濟的拉動作用正在明顯削弱。目前，還沒有明顯能帶動中國未來五年到十年經濟增長的因素，全年經濟目標增長率接近下限，整個經濟基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策將有定向寬松的趨勢。貨幣政策中央穩(wěn)健貨幣政策取向不變，預調、微調政策“微刺激”，支持自住購房?！浜厦绹鳴E退出節(jié)奏，貨幣政策，總體偏緊，定向寬松明顯：定向降準體現(xiàn)政策精準發(fā)力、微刺激和支持經濟薄弱環(huán)節(jié)?！J款存量結構發(fā)生改變，銀行貸款更多想優(yōu)質房企傾斜：銀監(jiān)會切實防范和化解金融風險隱患。嚴控房地產貸款風險，高度關注重點企業(yè)，繼續(xù)強化“名單制”管理，防范個別企業(yè)資金鏈斷裂可能產生的風險傳染。引發(fā)市場形成了新一輪地產看空潮。政策解讀中央政府多次強調：運用適當政策工具，適時適度預調微調，盤活資金存量，更直接更有效地支持實體經濟特別是中西部和小微企業(yè)發(fā)展?！?月國務院常務會議上推出了三項“微刺激”舉措：1、繼續(xù)減少小微企業(yè)的賦稅；2籌措資金進行棚戶區(qū)改造；3、設立鐵路發(fā)展基金?！醒胝嗬^以“央五條”：1、各商業(yè)銀行保證正常房地產融資需求；2、積極引導房地產信貸市場健康發(fā)展；3、商業(yè)銀行要對個人住房按揭貸款合理定價；4、提高貸款發(fā)放和審批效率；5、不許停止個人購房貸款。政策解讀房地產政策——國務院公布《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》——2020年要實現(xiàn)常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距縮小2個百分點左右，努力實現(xiàn)1億左右農業(yè)轉移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶?！糜我龑У男滦统擎?zhèn)化旅游引導的城鎮(zhèn)化是以旅游搬運為前提，游客聚集為基礎，游客消費為支撐延伸出來的一種城鎮(zhèn)化，是中國城鎮(zhèn)化建設中，最重要的動力之一；依托于中心城鎮(zhèn)，或依托于小城鎮(zhèn)，或依托于村落，就地城鎮(zhèn)化?！醒搿胺诸愓{控”開啟“去行政化、市場化”新篇章地方政府也紛紛出臺“救市”政策，有以下三大特征：都是高庫存壓力較大的城市；力度都很溫和，市場信號作用比實際效果大；手法相對單一。政策解讀——取消限購，地方“救市”措施多樣化、縱深化今后房地產市場調控的改革方向便是調控更加市場化，堅持“去投資化”，最終通過長效、可持續(xù)性、穩(wěn)定有效的市場、經濟手段使市場回歸以自住需求為主，逐步讓限購等行政化手段退出市場。放松限購；購房落戶；提高公積金貸款額度等層面——放松“限貸”與“降息”接踵而至，加速市場筑底進程差別化信貸政策、稅收政策和住房限購政策消化存量；貸款利率與首付比例，個人住房按揭貸款要合理定價；提高貸款額度，提升購買力。政策解讀——小結（一）行政色彩的干預措施逐漸剔除，硬政策退出房地產2014年3月份召開的“兩會”期間，國務院總理李克強在答記者問時明確表示：對房地產市場要因城因地分類進行調控，重在建立長效機制，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）利率、貨幣總量等金融調控方式出臺，引導市場走勢回顧政府近年來的“房地產新政”和政府出臺的調控手段，可以明顯看到，房地產問題主要是土地問題和金融問題。當2014年樓市陷入低迷，930限貸松綁以及11月22日降息之后，房地產市場也開始呈現(xiàn)明顯回暖行情。

（三）保障性住房建設、房地產市場中長期制度建設取得進展棚戶區(qū)改造是保障房建設的重要組成部分，也成為當前拉動經濟增長的重要引擎。據(jù)公開報道，住房和城鄉(xiāng)建設部初步確定北京、上海、廣州、深圳四個特大城市房地產投資信托基金(REITs)試點方向，試點范圍初步定于租賃性保障房，包括公共租賃住房、廉租房。通過資產證券化，有效解決租賃型保障房資金短板。這些融資方式的創(chuàng)新探索，有利于保障房的建設提速。市場發(fā)展（一）土地市場：先熱后冷，量跌價升，地王紀錄屢被刷新2014年土地市場先熱后冷，年初取得良好開局延續(xù)翹尾行情，后受樓市漸冷傳到，地方政府推地節(jié)奏放緩，房企拿地日趨謹慎，二季度起，樓市逐漸下行，供求量降幅擴大，僅樓面價維持小幅上漲。四季度，隨著政策利好及樓市逐漸升溫，房企抓住窗口期加大優(yōu)質地塊儲備力度，一線城市率先反彈，地王頻現(xiàn)。從各類用地的供求結構來看，2014年工業(yè)用地供求量仍保持45%以上占比，居各類用地之首，住宅類用地則較2013年下降約2%，商辦類用地和其他用地基本持平。由于在樓面均價方面的領漲，住宅類用地出讓金占比未降，仍為總額的68%，商辦類用地以23%列第二。市場發(fā)展（一）土地市場供應：二季度起供地節(jié)奏放緩，土地供應總量較上一年回落成交：成交量降幅大于供應量，住宅商辦用地降幅均超三成出讓金：土地交易低迷致出讓金整體下滑，重點城市占比提高樓面價：重點城市優(yōu)質土地成交拉高均價水平，宅地價格領漲溢價率：全年僅三個月同比微增，各類用地溢價均呈下降趨勢市場發(fā)展（一）土地市場成交：成交量保持低位運行，降幅大于供應量，住宅、商辦用地降幅均超30%。樓面均價除三季度外均同比上漲，宅地價格領漲市場發(fā)展（一）土地市場出讓金：全國40個大中城市中，僅9個城市高于2013年同期，廣州、深圳熱點區(qū)域地塊集中成交，出讓金漲幅均在20%左右，一線城市僅上海低于2013年；降幅前十城市中，北海、呼和浩特2城市延續(xù)上半年下跌趨勢，同比降幅超65%，地市分化現(xiàn)象明顯。市場發(fā)展（一）土地市場城市分化：地市分化格局不變，一線城市均價上漲，二三線市場遇冷2014年一線城市供求雖不及2013年，但樓面均價漲幅顯著，出讓金仍超5000億元，土地市場全年呈現(xiàn)“U”形走勢，在年中供需低迷后，得益于房貸新政及央行降息等利好，于四季度率先復蘇，并在歲末再次成為房企競爭的“主戰(zhàn)場”。相較于一線城市的堅挺，二三線城市受樓市調整沖擊較大，房地拿地熱情趨冷，供求量同比降幅均超上半年，出讓金下降三成以上。市場發(fā)展（一）土地市場城市分化：二線城市供求量跌幅為各線城市最小，出讓金同比減少近三成，四季度有所回暖2014年，二線城市共推出土地12529宗，推出土地面積52009萬平方米，同比減少20%；成交方面，共成交土地10506宗，成交土地面積43193萬平方米，同比減少23%；土地成交樓面地價為1337元/平米，同比下降4%；土地平均溢價率8%，較2013年同期下降8個百分點；土地出讓金為10806億元，同比減少28%。2014年12月，二線城市共推出土地1652宗，推出土地面積7712萬平方米，環(huán)比增加118%，同比減少14%；成交方面，共成交土地1163宗，成交土地面積5420萬平方米，環(huán)比增加159%，同比減少29%；土地成交樓面地價為1389元/平米，環(huán)比下降22%，同比下降5%；土地平均溢價率4%，環(huán)比下降6%，同比下降10%；土地出讓金為1430億元，環(huán)比增加97%，同比減少34%。市場發(fā)展（一）土地市場城市分化：三四線城市全年及出讓金領跌各線城市，樓面均價及溢價率延續(xù)低水平2014年，三四線城市共推出土地22898宗，推出土地面積79985萬平方米，同比減少26%；成交方面，共成交土地16629宗，成交土地面積57438萬平方米，同比減少36%；土地成交樓面地價為734元/平米，同比下降2%；土地平均溢價率6%，較2013年同期下降4個百分點；土地出讓金為7538億元，同比減少37%。2014年12月，二線城市共推出土地3147宗，推出土地面積11178萬平方米，環(huán)比增加132%，同比減少38%；成交方面，共成交土地1666宗，成交土地面積5631萬平方米，環(huán)比增加90%，同比減少59%；土地成交樓面地價為852元/平米，環(huán)比上漲21%，同比上漲4%；土地平均溢價率4%，環(huán)比下降3%，同比下降3%；土地出讓金為878億元，環(huán)比增加129%，同比減少57%。市場發(fā)展（二）房產市場開發(fā)投資：2014年，全國房地產開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長10.5%（扣除價格因素實際增長9.9%），增速比1-11月份回落1.4個百分點，比2013年回落9.3個百分點。其中，住宅投資64352億元，增長9.2%，增速比1-11月份回落1.3個百分點。住宅投資占房地產開發(fā)投資的比重為67.7%。市場發(fā)展（二）房產市場開工竣工量：2014年，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積726482萬平方米，比上年增長9.2%，增速比1-11月份回落0.9個百分點。其中，住宅施工面積515096萬平方米，增長5.9%。房屋新開工面積179592萬平方米，下降10.7%，降幅擴大1.7個百分點。其中，住宅新開工面積124877萬平方米，下降14.4%。房屋竣工面積107459萬平方米，增長5.9%，增速回落2.2個百分點。其中，住宅竣工面積80868萬平方米，增長2.7%。市場發(fā)展（二）房產市場銷售量：2014年，商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6個百分點，2013年為增長17.3%。其中，住宅銷售面積下降9.1%，辦公樓銷售面積下降13.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長7.2%。商品房銷售額76292億元，下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5個百分點，2013年為增長26.3%。其中，住宅銷售額下降7.8%，辦公樓銷售額下降21.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長7.6%。市場發(fā)展（二）房產市場房價：2014年我國房地產市場步入調整期，受早期拿地、新開工量較大影響，市場供應量增加，需求入市放緩，在供大于求的壓力下，房價結束2013年的上漲趨勢，多數(shù)城市住宅均價下跌，但不同城市價格走勢分化明顯。數(shù)據(jù)顯示，2014年12月百城均價降至10542元/㎡，自5月以來連續(xù)8個月環(huán)比下跌，同比下降2.69%，字10月起連續(xù)3個月下跌，十大城市住宅均價下降至18878元/㎡，同比下降0.61%，跌幅顯著低于百城整體水平；分梯隊來看，一線城市住宅均價表現(xiàn)堅挺，住宅均價累計上漲0.58%，二三線均下跌。市場發(fā)展（二）房產市場房價：百城住宅均價連續(xù)8個月環(huán)比下跌，四季度跌幅收窄2014年百城住宅均價累計上漲的城市有15個，叫2013年減少77個，上漲的城市分別為。3個一線城市，5個二線城市，7個三線城市，最大漲幅12.43%，較2013年縮小15.9%；累計下跌的城市有85個，較2013年增加77個，最大跌幅為19.55%，較2013年擴大5.64%。市場發(fā)展（二）房產市場一季度，受宏觀經濟增速放緩、信貸收緊、季節(jié)性調整等多重因素，百城住宅均價漲幅明顯收窄，但仍累計上漲1.56%；二季度購房者觀望情緒蔓延導致需求不足，房企加大供應并以價換量，5月百城住宅均價在環(huán)比連續(xù)上漲23個月后首次出現(xiàn)下跌，跌幅為0.32%，住宅價格在經理近兩年持續(xù)上漲滯后進入調整期，二季度累計下跌0.72%。三季度地方政府放松限購、限貸政策，短期內促進市場成交回升，但隨著供應量繼續(xù)加大，供大于求矛盾進一步顯現(xiàn)，房企在高庫存、高負債雙重壓力下延續(xù)打折促銷、以價換量的去庫存策略，市場價格進一步下行，9月百城住宅均價跌幅擴大至0.92%，三季度累計擴大至2.3%。四季度房價仍處于下行通道，但跌幅收窄至1.22%。市場發(fā)展（二）房產市場房價：2014年以來，一線城市累計上漲但漲幅明顯收窄，二三線城市均累計下跌；不同城市表現(xiàn)分化2014年以來，各級城市住宅均價整體變化方向一致，一季度均上漲，但漲幅明顯收窄，三線城市2月出現(xiàn)短暫小幅下跌；自5月以來各線城市全部由漲轉跌，二線城市累計跌幅最大；三季度，各線城市住宅均價跌幅均擴大，二線城市累計跌幅仍居收尾，三線城市累計跌幅最??；四季度，一線城市止跌轉漲，二三線城市仍累計下跌。在樓市下行背景下，一線城市住宅價格表現(xiàn)堅挺，2014年一線城市住宅均價累計上漲0.58%，二三線城市均轉為累計下跌。市場發(fā)展（二）房產市場全國重點城市庫存變化趨勢顯示，2014年11月，在多重政策作用下，全國多個重點城市庫存去化時間（去化時間=當月可售面積/最近6個月的月均銷售面積）有所下降，僅重慶、成都、西安、長沙等幾個中西部二線城市的去化周期小幅上漲。然而，大部分城市的商品房去化時間仍超過15個月的警戒線，去庫存壓力不容小覷。市場發(fā)展（二）房產市場供求：一線城市銷供比下降，價格漲勢較2013年明顯回落市場發(fā)展（二）房產市場供求：北京受成交下降、供應增加影響，一改前兩年供不應求態(tài)勢，價格出現(xiàn)階段性下跌2014年1-11月，北京月均新批上市91萬平方米，同比大幅增長68.7%，比2010-2012年同期均高出20%以上，處于近五年同期最高水平。市場預期下行影響成交量顯著下降，住宅月成交57萬平米，同比下降33.8%，低于2010、2012年同期30%以上，為近五年新低。銷供比由2013年的1.58大幅下降至2014年的0.62.供大于求壓力下，北京住宅庫存攀至歷史高位，新房價格指數(shù)結束連續(xù)兩年的快速上漲，于2014年6月環(huán)比下跌。累計來看，北京全年新房住在價格上漲1.83%。對比百城整體累計下跌2.69%，北京房價抗跌性仍然較強。市場發(fā)展（二）房產市場供求：上海需求顯著下降而供應與2013基本持平，價格結束近兩年的上漲出現(xiàn)下調。2014年1-11月，上海月均成交76萬平方米，同比下降29.1%，但仍高于2011年和2012年同期水平。供應方面，2014年與2013年基本持平，月均新批上市面積為99萬平方米，同比小幅增長1.3%，銷供比由2013年的1.10回落至0.77.市場成交下行導致庫存攀升，截至11月可售面積為1288萬平方米，為近五年新高。出清周期為15.6個月，較前五月有所回落，但絕對水平仍處歷史高位。市場發(fā)展（二）房產市場供求：廣州供應大幅增加，銷售沒明顯改善，供過于求態(tài)勢明顯，價格連續(xù)7個月環(huán)比下跌2014年1-11月，廣州月均新批上市99萬平方米，同比大幅增長48.2%，高于2010-2013年同期水平50%以上，為近五年歷史最高水平，相對而言，廣州市場需求小幅下降，1-11月住宅住宅月成交66萬平米，同比下降2.5%，但仍高于2010-2012年同期水平。銷供比由2013年的1.0大幅下降為0.67.供大于求壓力下，庫存持續(xù)增長至1000萬平方米以上，出清周期超過15個月。從價格來看，廣州新房價格自5月以來連續(xù)7月下跌，2014年累計跌幅為4.53%，超過百城整體跌幅。市場發(fā)展（二）房產市場城市分化：保定、廈門、石家莊等需求旺盛、政策利好的熱點二、三線城市房價呈上漲態(tài)勢保定、廈門、石家莊等熱點二三線城市2014年以來價格上漲迅速。12月該三個城市房價漲幅明顯高于百城平均水平，其中廈門因通達北京、南京重要城市的高鐵悉數(shù)通車，地鐵也在建設中，且供應量較小，房價上漲空間被逐步打開，價格上漲較明顯，自5月以來，均價持續(xù)在2萬元以上，全年累計漲12.27%。至2014年12月，廈門住宅均價達21152元/平米，絕對水平超過一線城市廣州。因前期基數(shù)較低，同時受京津冀一體化政策利好影響，保定、石家莊等城市也漲幅明顯，其中保定全年累計上漲12.43%，漲幅居百城之首。市場發(fā)展（二）房產市場城市分化：“京津一體化”帶動河北房產市場升溫，全年房價累計上漲2014年百城住宅均價累計上漲前五名城市中，河北城市位列四席，其中保定受“政治副中心”傳言影響漲幅最高，居百城之首。隨著首度經濟圈國家戰(zhàn)略重新定義及京津冀一體化發(fā)展戰(zhàn)略的推進，北京周邊尚處于價值洼地的河北房地產市場升溫，保定、石家莊、衡水、邯鄲均呈累計上漲趨態(tài)勢，主要漲幅集中于政策出臺的上半年。作為首度北京的南大門，保定首先受到利好政策的影響，二季度漲幅大8.0%石家莊自7月以來均價持續(xù)在7000元/㎡以上，全年累計上漲8.2%。隨著各種利好政策的落地實施，未來住宅均價可能仍面臨上漲壓力。市場發(fā)展（二）房產市場城市分化：三亞、杭州、武漢、天津等庫存較高的二線城市房價呈下跌態(tài)勢三亞、杭州絕對價格較高，全年累計降幅超10%，降幅明顯；武漢、天津價格小幅回落，同比降幅5%左右。如下圖，杭州供需雙降，市場繼續(xù)供大于求態(tài)勢，價格連續(xù)10個月環(huán)比下跌，2014年累計跌幅超10%。1-11月，杭州月均成交26萬平方米，同比下滑12.8%，較2012年同期下降18.8%，高于2010年和2011年同期水平。2014年以來供應量也整體下降，月均上市面積為31萬平方米，同比下降17.6%，略低于2012年同期水平，銷供比由2013年的0.80上升至0.85，延續(xù)供過于求態(tài)勢。近五年來，除2012年供求基本平衡外，其余年份杭州供應量適中高于同期成交量。截至11月底杭州商品住宅可售面積為478萬平方米，處近五年歷史次高水平，受近幾個月成交加快影響，出清周期自7月以來持續(xù)下調至13.6個月。價格自2014年以來累計下跌10.6%，12月杭州價格止跌回升，環(huán)比小幅上漲0.73%。市場發(fā)展（二）房產市場城市分化：三亞、杭州、武漢、天津等庫存較高的二線城市房價呈下跌態(tài)勢武漢供求創(chuàng)新高，價格連續(xù)7個月環(huán)比下跌。2014年1-11月武漢月均成交144萬平米，同比增9.3%；月均新批上市162萬平方米，較2013年同期增長24.8%，2010-2012年武漢供應量始終高于同期成交量，2013年供大于求矛盾有所緩解，2014年供需矛盾再次凸顯，銷供比下降為0.89.供求矛盾下，11月底武漢可售面積持續(xù)增長至2837萬平方米，出清周期高達17.4個月，整體去化壓力明顯。2014年無害住宅均價全年累計下跌5.8%，12月武漢價格止跌回升，環(huán)比小幅上漲0.42%。市場發(fā)展（二）房產市場城市分化：菏澤、桂林、德州、寶雞等多數(shù)三四線城市房價明顯下跌菏澤、桂林、德州、寶雞等三四線城市房價絕對水平低，且下跌明顯，全年跌幅超過10%。2014年12月，四個代表城市住宅均價僅為4250元/平米，不到百城整體價格的一半。其中，菏澤降幅最大，由2013年底的5326元/平米下降19.55%至4285元/平米；桂林降幅也超過15%，由2013年12月的6271元/平米降至5286元/平米；德州、寶雞住在均價分別下降12.10%、10.84%。市場發(fā)展（三）區(qū)域市場—鄭州：量跌價穩(wěn)，庫存攀升市場發(fā)展（三）區(qū)域市場—鄭州市場發(fā)展（三）區(qū)域市場—鄭州市場發(fā)展（三）區(qū)域市場—鄭州市場發(fā)展（三）區(qū)域市場—鄭州市場發(fā)展（三）區(qū)域市場—鄭州市場發(fā)展（三）區(qū)域市場—鄭州市場發(fā)展（三）區(qū)域市場—鄭州市場發(fā)展（三）區(qū)域市場—鄭州市場發(fā)展（三）區(qū)域市場—鄭州市場發(fā)展（三）區(qū)域市場——揚州經歷了2013年整年的井噴后，2014年住宅成交價格漲幅的收窄與信貸的收緊，將地產大佬預判的“不樂觀”的情緒傳到了土地市場。2014年，土地市場驟然降溫，房企在拿地一事上，積極性和年初相比已是大相徑庭。市場發(fā)展（三）區(qū)域市場——揚州市場發(fā)展（三）區(qū)域市場——揚州市場發(fā)展（三）區(qū)域市場——揚州市場發(fā)展（三）區(qū)域市場——揚州市場發(fā)展（三）區(qū)域市場——揚州市場發(fā)展（三）區(qū)域市場——揚州市場發(fā)展（三）區(qū)域市場——揚州市場發(fā)展（三）區(qū)域市場——揚州市場發(fā)展（三）區(qū)域市場——揚州市場發(fā)展（三）區(qū)域市場——揚州市場發(fā)展（三）區(qū)域市場——揚州市場發(fā)展（三）區(qū)域市場——揚州市場發(fā)展（三）區(qū)域市場——西安2014年西安商品房銷售面積共計1405.32萬平米，同比2013年降低3.3%；全年商品房銷售均價8653.83元/平米，同比微漲2%；其中全年商品住宅均價6739元/平米，同比2013年下降7.1%。市場發(fā)展（三）區(qū)域市場——西安市場發(fā)展（三）區(qū)域市場——西安市場發(fā)展（三）區(qū)域市場——西安市場發(fā)展（三）區(qū)域市場——?？?/p>

2014年?？谏唐纷≌N售面積共計177.31萬平米，同比2013年下降28.7%；全年商品住宅銷售均價9458.01元/平米，同比微漲2.9%。市場發(fā)展（三）區(qū)域市場——?？诤？?014年1月至2014年12月商品住宅供求情況市場發(fā)展（三）區(qū)域市場——?？谑袌霭l(fā)展（三）區(qū)域市場——成都2014年成都商品住宅銷售面積共計934.83萬平米，同比2013年下降15.5%；全年商品住宅銷售均價10018.61元/平米，同比上漲6.2%。市場發(fā)展（三）區(qū)域市場——成都市場發(fā)展（三）區(qū)域市場——成都市場發(fā)展（三）區(qū)域市場——成都企業(yè)發(fā)展創(chuàng)新求變去庫存截至2014年10月31日，A股市場共有143家上市房地產開發(fā)商公布了2014年三季度的庫存數(shù)據(jù)，房企存貨加速攀升，累計庫存絕對值創(chuàng)下歷史新高。三季度末，累計庫存絕對值達19622億元，同比增長25.4%，增速較去年加快。剔去其中已售未結的項目，即預收賬款，上市房企的真實庫存達到13431億元，同比增36.61%。數(shù)據(jù)進一步反映了今年年初以來，行業(yè)銷售放緩，企業(yè)庫存不斷累積。同時預收款與去年水平大體持平、同比僅上漲6%，增速明顯放緩，從而影響企業(yè)未來營收表現(xiàn)。對于去化周期的估算，可用真實庫存的貨值(用當時毛利率估算)減去預收款，再除以當時銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金的成本進行模擬預估，得出的結論是目前大致需要3.1年的時間進行完全去化，這個時間接近于2008年和2011年的峰值，反映開發(fā)商去化壓力大。企業(yè)發(fā)展創(chuàng)新求變去庫存企業(yè)發(fā)展創(chuàng)新求變去庫存標桿房企的庫存累計值也達到了歷史最高水平，但是增速明顯低于行業(yè)平均水平，同比增18.8%，達到11313億元。一方面說明了標桿房企去化情況好于平均水平；同時也反映了中小房企庫存增長速度仍然較快，去化壓力在增加。預收款方面，標桿房企放緩但優(yōu)于平均水平，也側面說明其未來業(yè)績鎖定能力更好。企業(yè)發(fā)展創(chuàng)新求變去庫存2014年，眾多開發(fā)商圍繞營銷渠道、金融、產品和服務等方面的新嘗試層出不窮，比如“全民營銷”、“眾籌買房”、“自由筑屋”、“智慧社區(qū)”等。企業(yè)發(fā)展規(guī)模滯漲，暗流涌動進入2014年，房地產行業(yè)總體銷售收入增速開始放緩，庫存和成本不斷上升，利潤率開始下滑，房企負債率高企、資金短缺等問題突顯。此時若繼續(xù)盲目擴張規(guī)模只會帶來更大的資源占用和更多的貨存，加劇資金周轉的困難和經營風險。面對行業(yè)回歸總體均衡的“新常態(tài)”，簡單的規(guī)模擴張、增加利潤的方式，在2014年似乎已經走到盡頭。主要有以下表現(xiàn)：營收增速放緩，凈利潤下滑利潤率趨勢向下，費用率大幅提升負債率維持高位，償債能力有所減弱經營現(xiàn)金流短缺，上市房企規(guī)模收縮業(yè)績目標完成率普遍偏低，規(guī)模增長乏力企業(yè)發(fā)展（一）營收增速放緩，凈利潤下滑截至2014年10月31日，A股市場共有143家上市房地產開發(fā)商公布了2014年三季度財務數(shù)據(jù)，營業(yè)收入達4551.87億元，同比僅增長9.7%，增速較去年的36.41%明顯放緩；凈利潤率為511.74億，同比下滑10.5%，歸屬上市公司股東凈利潤458.92億，同比下降8.1%。企業(yè)發(fā)展（二）利潤率趨勢向下，費用率大幅提升在2014年需求和去化速度放緩、競爭壓力加大的市場環(huán)境下，開發(fā)商為促進銷量犧牲了部分毛利率，疊加土地成本的持續(xù)上漲和房價的調整，房地產開發(fā)商的利潤空間不斷被擠壓。數(shù)據(jù)顯示，2014年前三季度A股上市房企毛利率為32.7%，同比略微下滑2.4個百分點；前三季度ROE（凈資產收益率）為6.94%，較去年同期下滑1.67個百分點、降幅接近20%；預計全年ROE較2013年也將下滑20%左右。企業(yè)發(fā)展（二）利潤率趨勢向下，費用率大幅提升2014年以來，行業(yè)平均三費占比呈持續(xù)上升趨勢，達到11.22%，為五年來以來最高水平。其中銷售費用上升0.37個百分點，管理費用上升1.04個百分點，財務費用上升1.05個百分點。企業(yè)發(fā)展（三）負債率維持高位，償債能力有所減弱由于庫存高企，成交放緩，回款緩慢，房企的負債水平維持在高位，負債率持續(xù)攀升。截至2014年三季度，A股上市房地產開發(fā)商短期債務總計5018億元，長期債務總計7146億元，有息負債占總資產比例為36.4%，為五年以來最高水平，資產負債率則高達76.6%。企業(yè)發(fā)展（四）經營現(xiàn)金流短缺，上市房企規(guī)模收縮由于行業(yè)總體銷售收入放緩而費用大增，房企經營現(xiàn)金流嚴重短缺。數(shù)據(jù)顯示，2014年前三季度A股上市房地產開發(fā)商經營活動產生的現(xiàn)金流凈額為-1297.27億元，負值缺口同比大幅上升77.3%；籌資活動產生的現(xiàn)金流凈額是1888億元，較去年同期上漲55.1%。企業(yè)發(fā)展（五）業(yè)績目標完成率普遍偏低，規(guī)模增長乏力根據(jù)已經披露的數(shù)據(jù)，2014年1-11月35家典型房企的銷售額同比增長率為14%，目標完成率在80%以上的僅有17家。目標完成率和增速均差于往年，簡單的規(guī)模增長似乎已難以為繼。2015年房地產市場瞻望政策預判：穩(wěn)增長是首要任務，政策刺激將促房地產行業(yè)加速回暖市場預判：去庫存為上半年主旋律，預計房價先降后穩(wěn)企業(yè)選擇：降價力度收窄，“大營銷”是未來趨勢政策預判中央經濟工作會議定調，2015步入新常態(tài)中央經濟工作會議是政策和改革風向標。2014年12月9日-11日召開的中央經濟工作會議上，不同于以往，2014年經濟工作會議明確的主要任務中，與房地產、商品房相關的內容只字未提，保障房、棚戶區(qū)也未體現(xiàn)。這一變化背后的預示意義，是在經濟發(fā)展進入新常態(tài)，發(fā)展動力從傳統(tǒng)增長點轉向新的增長點，這一新時代背景的大邏輯之下，房地產已回歸人的“衣食住行”息息相關的生活常態(tài)，政府不再出臺短期性的調控措施，而是讓房地產像移動互聯(lián)網、像汽車等產業(yè)一樣，通過產品和服務的真實價值創(chuàng)造，使行業(yè)生命力在未來煥發(fā)無限精彩。政策預判環(huán)球經濟:復蘇不均衡下的政策分化中央經濟工作會議是政策和改革風向標。2014年12月9日-11日召開的中央經濟工作會議上，不同于以往，2014年經濟工作會議明確的主要任務中，與房地產、商品房相關的內容只字未提，保障房、棚戶區(qū)也未體現(xiàn)。這一變化背后的預示意義，是在經濟發(fā)展進入新常態(tài)，發(fā)展動力從傳統(tǒng)增長點轉向新的增長點，這一新時代背景的大邏輯之下，房地產已回歸人的“衣食住行”息息相關的生活常態(tài)，政府不再出臺短期性的調控措施，而是讓房地產像移動互聯(lián)網、像汽車等產業(yè)一樣，通過產品和服務的真實價值創(chuàng)造，使行業(yè)生命力在未來煥發(fā)無限精彩。政策預判去房地產談穩(wěn)增長，是個偽命題2015年房地產可能仍要為經濟穩(wěn)增長貢獻力量。但也要清楚認識到未來管理層穩(wěn)定經濟的方式會逐漸改變，中央經濟工作會議要求明年增長速度換檔到中高速增長、發(fā)展方式從規(guī)模速度粗放式增長轉向質量效益集約型增長，這表明穩(wěn)增長的思維已發(fā)生改變，投資驅動的經濟增長模式已然變化，投資會依照效率優(yōu)先的原則，投向將更加的精細化，而不再強調增長速度本身。政策預判尋找下一個風口，地產金融化成趨勢金融改革逐漸打通無風險利率下行通道，同時創(chuàng)新貨幣政策調控工具也嘗試聯(lián)動無風險利率與信用貸款，引導融資成本下降，但若要突破杠桿率，直接融資和資產證券化是必然的發(fā)展方向，從而推動地產金融化的趨勢加快。市場預判土地市場1、2015年700萬套保障房托底樓市，一線城市或繼續(xù)堅守限購住建部明確2015年將繼續(xù)推進保障性安居工程建設，計劃新開工700萬套，基本建成480萬套。2015年市場將逐漸回歸自身調節(jié)機制，行政調控色彩趨于弱化，支持合理住房消費與去庫存將成為各地政策基調，一線城市作為僅余的幾個堅守限購城市，由于自身資源優(yōu)勢明顯，房價上行壓力較大，短期內取消限購可能性不大，或將繼續(xù)堅守。2、不同城市地市繼續(xù)分化，一線城市仍為房企必爭之地2014年房企熱衷一線城市，尤其在年初和年底制造出一波波土拍熱潮。2015年不同城市仍將演繹冰火兩重天，一線及熱點二線城市優(yōu)質地塊將是房企必爭之地，而部分城市由于土地消化時間較長，潛在供應仍處高位且人口導入能力較弱，地市或將繼續(xù)趨冷。市場預判土地市場3、低溢價率成交漸成主流，優(yōu)質地塊引爭奪與2013年同期大規(guī)模土地投資相比，2014年以來房企拿地節(jié)奏更顯謹慎。隨著樓市漸趨回暖，房企資金壓力緩解，2015年拿地積極性有望回升，但由于整體市場進入調整周期，拿地態(tài)度亦會保持謹慎，低溢價成交地塊將繼續(xù)成為主流，重點城市優(yōu)質地塊仍為爭奪重點。4、養(yǎng)老用地相關政策問世，入市之路仍待“暢通”2014年上半年，國土資源部下發(fā)了《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》，在用地范圍、土地用途和年期、供地計劃、供地政策等方面做出規(guī)定，從土地政策上大力支持養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展。但養(yǎng)老用地的實際入市量缺十分有限，以北京為例，僅在年底推出一宗含養(yǎng)老綜合用地，與計劃供應的100公頃相去甚遠，其他城市也少見批量出讓，養(yǎng)老用地的入市之路仍待“暢通”。市場預判房地產市場——發(fā)展趨勢1.城市打上個性化烙印。未來城市個性將逐步恢復，建筑與當?shù)貍鹘y(tǒng)文化的融合將成為趨勢。

2.內容個性化。限購解除為需求松綁，空中別墅、螞蟻工坊……諸多個性化十足的產品形式將不斷涌現(xiàn)，以滿足個性化需求。

3.支付意愿取代單一定價模式。通過滿足了個性化需求，實現(xiàn)差別化定價。

4.大盤小盤化。大盤開發(fā)模式終結，簡單復制模式無法迎合多樣化需求，差異性、獨特性等小盤開發(fā)模式成為趨勢。

5.城市內涵的分化加劇人口分流。城市享有的社會公共配套資源、提供的就業(yè)機會、交通通達程度、信息活躍程度等軟實力就像一個磁場，其強弱會影響人的選擇，會加劇人口在城市間的流動。

市場預判房地產市場——發(fā)展趨勢6.大而統(tǒng)之的數(shù)據(jù)失去指導意義。區(qū)域分化發(fā)展的背景下，描述市場整體性的數(shù)據(jù)將變得毫無意義。

7.利率、稅收等調控方式成為主流。

8.眾籌模式植入房地產領域。

9.房地產金融的核心是渠道、場景和數(shù)據(jù)，互聯(lián)網為拓寬金融渠道提供平臺作用。

10.與房地產使用相關的政策逐漸放松。今后可能出現(xiàn)車庫無須消防審批也能順利注冊公司來創(chuàng)業(yè)、住宅也可用作商業(yè)用途等一系列寬松政策。市場預判房地產市場——市場銷售走勢市場銷售總量仍將在一定的高位波動1、改善型住房需求將進入高峰期2、實際城鎮(zhèn)化率提升帶來的住房需求空間依然很大3、家庭小型化仍在持續(xù)4、棚改提高貨幣補償比例，增加商品房需求5、土地購置面積回落，預示著2015年供應量下降市場預判房地產市場——市場銷售走勢1、改善型住房需求將進入高峰期2015-2020年，中國34-49歲的人口（即改善型購房者集中的人群）在2015-2035年期間均達到3.1億以上，占總人口的比例保持在23%的高位，表明未來20年，中國房地產仍處于改善型置業(yè)高峰期。限購、限貸等行政化調控政策的退出，將有利于改善型需求的充分釋放，促進樓市成交。一線城市不同面積區(qū)間的戶型成交套數(shù)占比市場預判房地產市場——市場銷售走勢1、改善型住房需求將進入高峰期二線城市不同面積區(qū)間的戶型成交套數(shù)占比三線城市不同面積區(qū)間的戶型成交套數(shù)占比市場預判房地產市場——市場銷售走勢2、實際城鎮(zhèn)化率提升帶來的住房需求空間依然很大國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年中國城鎮(zhèn)化率（即城鎮(zhèn)常住人口/總人口）已達53.7%，然而，中國的戶籍人口城鎮(zhèn)化率（即城鎮(zhèn)戶籍人口/總人口）僅為35.3%，實際的城鎮(zhèn)化率依然偏低，大部分流動人口尤其是農民工實現(xiàn)市民化帶來的大量住房需求仍未獲得釋放。3、家庭小型化仍在持續(xù)：國家衛(wèi)生計生委發(fā)布的《中國家庭發(fā)展報告》顯示，2013年我國約有4.3億戶家庭，平均戶規(guī)模由上世紀50年代的5.3人下降至3.02人。而根據(jù)該報告的預測，中國家庭小型化的趨勢仍在持續(xù)，2040年中國的家庭戶數(shù)量將達到5億戶，在2045年才達到峰值（5.0億）。因此，裂變新增的家庭帶來的住房需求仍將繼續(xù)上漲。4、棚改提高貨幣補償比例，增加商品房需求：住建部提出2015年棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于今年的470萬戶，棚戶區(qū)改造資金將不低于5000億元。若按40%的貨幣補償計算，明年將有近2000億元的資金用于回購商品房，形成近100多萬套商品房的需求。市場預判房地產市場——市場銷售走勢5、土地購置面積回落，預示著明年供應量下降：數(shù)據(jù)顯示，2014年1-11月，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積為29736萬平米，同比下降14.5%，預示著明年新房供應量有可能下滑。明年下半年，部分城市會進入供求緊張的局面，房價出現(xiàn)上漲。房企變化（一）房企資金承壓，融資方式將從單一走向多元化2014年，房地產行業(yè)資金面進一步趨緊。據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2014年房地產企業(yè)自籌資金比例已經達到歷年新高，占比42%；其他資金來源（主要包括銷售回款、預收款項）減少至1998年以來新低，占比40%，房企周轉率下滑，銷售款項回籠放緩，資金自籌依賴度大幅提升。從世聯(lián)行監(jiān)測的154家房企融資數(shù)據(jù)來看，今年房企融資規(guī)模增幅巨大，2014年1－11月共發(fā)生融資300筆，較去年增加51筆，涉及融資總額5444.5億元，同比增長45.2%。全國房地產企業(yè)資金來源結構房企變化（二）金融優(yōu)勢差異化加大，醞釀并購融合契機2014年市場下行更是給中小房企雪上加霜，處在資金鏈斷裂的風口，自籌資金跟不上、銷售資金回籠困難，大量房企將不得不轉讓股權、債權，甚至拋售房產、未開發(fā)項目等資產，而具有雄厚資金的大型標桿房企將抓住逆勢并購擴張契機，驅動行業(yè)并購融合。房企變化三）國外房企定位的經驗借鑒“白銀時代”從規(guī)模、杠桿競爭轉向運營、資本、產品、戰(zhàn)略等全方位綜合實力的較量，當傳統(tǒng)銷售型業(yè)務的天花板出現(xiàn)，房企轉型則是順應了行業(yè)發(fā)展趨勢。第一，綜合型：主要是資金及綜合實力雄厚的龍頭開發(fā)企業(yè)通過入股、合作、并購等方式豐富企業(yè)主營業(yè)務，整合資源以達到業(yè)務多元化，最終成為集開發(fā)商、運營商、投資商、金融服務商等于一體的大型綜合性房地產企業(yè)。第二，專業(yè)型：主要是綜合實力相對較弱的中小型房企通過定位自身優(yōu)勢領域，向精細化、專業(yè)化發(fā)展，最終成為行業(yè)某個領域的專業(yè)型房地產企業(yè)。（下圖為：國外房企定位及其業(yè)務內容）房企變化國外房企定位及其業(yè)務范圍房企變化國外房企定位及其業(yè)務范圍房企變化（四）國內房企的轉型探索2014年，國內部分房企已開始積極探索未來的轉型方向。房企變化（四）國內房企的轉型探索2014年，國內部分房企已開始積極探索未來的轉型方向。2015年市場發(fā)展思考城市選擇決勝未來產品與布局組織與變革利潤與規(guī)模營銷與運營傳統(tǒng)與多元服務與創(chuàng)新一、城市選擇決勝未來（一）繼續(xù)城鎮(zhèn)化與城市承載力的矛盾大城市對人口的強大的吸附力遠超城市承載能力的背景不言而喻。讓更多農業(yè)人口成為市民是繼續(xù)城鎮(zhèn)化的必然要求，也是歷史性的任務，但城市的非均衡發(fā)展引起的諸如交通擁堵、空氣污染、住房緊張等“城市病”也屢遭詬病。繼續(xù)城鎮(zhèn)化與嚴控特大城市人口規(guī)模成為人們迫切需要解答的現(xiàn)實矛盾。一、城市選擇決勝未來（二）“矛盾”在城市分化中化解據(jù)統(tǒng)計，近五年一線城市人口凈流入保持著年均4%-5%的復合增長，這一趨勢就目前來看無扭轉的跡象。預計未來一線城市的城市規(guī)模會進一步放大，一線城市近郊以及周邊的中小城市孕育著巨大的潛力。一、城市選擇決勝未來（三）基于城市群的城市再分類根據(jù)2010年12月發(fā)布的《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》內容，以及我國區(qū)域經濟實力呈梯次分布的清晰規(guī)律，可將我國城市群分為四大板塊，東部板塊以京津冀、長三角、珠三角、山東半島、海峽西岸和冀中南城市群為代表；東北板塊以遼寧半島和哈長城城市群為代表；中部板塊以太原、中原、江淮、武漢、長株潭和環(huán)鄱陽湖城市群為代表；西部板塊以寧夏沿黃、成渝等9城市群為代表。據(jù)不完全統(tǒng)計，以上23個城市群中的13個重點城市群以占全國14.1%的市區(qū)面積；吸納了全國40.45%的人口數(shù)量，創(chuàng)造了占全國73.25%的GDP總量。一、城市選擇決勝未來1、大都市型城市。京津冀、長三角、珠三角作為我國傳統(tǒng)三大經濟極，以占4%的國土面積，承載了18%的全國人口，創(chuàng)造了40%的GDP總量。由于規(guī)模效應的存在，未來三大經濟極將繼續(xù)發(fā)揮對人口與資源的巨大匯聚作用。2、類“第五城”型城市。除傳統(tǒng)三大經濟極外，未來中國城市群中的“3+N”龍頭城市群格局有望形成。與此同時，在龍頭城市群覆蓋下的中心城市會形成數(shù)個向“大都市型”城市特征靠近的城市。比如具有產業(yè)先發(fā)優(yōu)勢的武漢，支柱產業(yè)多元化發(fā)展的南京，地域戰(zhàn)略獨特的成都、重慶，區(qū)位優(yōu)勢明顯的廈門，綜合樞紐腹地的鄭州等城市。3、區(qū)域中心型城市。城市群的中心城市稱之為區(qū)域中心型城市。這些區(qū)域中心型城市已成為本區(qū)域先進生產力、優(yōu)秀科技成果、優(yōu)質教育資源、領先現(xiàn)代化成果的集聚中心。我們認為代表城市包括西安、?？?、寧波、南寧、蘭州、烏魯木齊等。4、衛(wèi)星型城市。隨著我國城鎮(zhèn)化率的進一步提升，城市群發(fā)展將步入成熟階段，表現(xiàn)為城市群圈層網絡形成、城市間互補關系確立、交通網絡分布密集、向周邊城鎮(zhèn)擴散與中小城市集聚并行等特征。因而未來在中心城市周圍將涌現(xiàn)出一批衛(wèi)星型城市，這些城市分擔了中心城市的居住功能、產業(yè)功能等，而尤以承接中心城市產業(yè)或與中心城市形成產業(yè)互補特征的中小城市具備較大潛力。二、產品與布局：改善型產品和一二線布局是焦點產品方面，品質樓盤和改善戶型預計會暢銷。未來房價很大可能將平穩(wěn)運行，但改善型產品售價預計會