商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)

商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)報(bào)告提綱第一部分：商業(yè)基本概念第二部分：零售業(yè)態(tài)介紹第三部分：商業(yè)發(fā)展規(guī)律第四部分：商業(yè)地產(chǎn)策劃第五部分：商業(yè)項(xiàng)目招商一、商業(yè)根本概念商業(yè)——生意、買(mǎi)賣Business廣義的商業(yè)：“生意〞，指所有以營(yíng)利為目的的事業(yè)特征：以獲取利潤(rùn)為目的一次握手、一個(gè)、一次會(huì)議、一單交易都是商業(yè)活動(dòng)的具體表現(xiàn)，通俗來(lái)說(shuō)商業(yè)就是“賺錢(qián)的游戲〞咨詢、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、貿(mào)易、批發(fā)、零售、效勞等所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都是商業(yè)的范疇Commerce狹義的商業(yè)：“買(mǎi)賣〞，指專門(mén)從事商品交換活動(dòng)的營(yíng)利性事業(yè)特征：以商品交換為手段包括吃穿住行等息息相關(guān)的商品、效勞和消費(fèi)場(chǎng)所，主要包括購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化、會(huì)展等4零售業(yè)——有關(guān)商品銷售終端的行業(yè)零售業(yè)：美國(guó)商務(wù)部的定義：零售貿(mào)易業(yè)包括所有把較少數(shù)量商品銷售給普通公眾的實(shí)體營(yíng)銷學(xué)定義：零售業(yè)是任何一個(gè)處于從事由生產(chǎn)者到消費(fèi)者的產(chǎn)品營(yíng)銷活動(dòng)的個(gè)人或公司，他們從批發(fā)商、中間商或者制造商處購(gòu)置商品，并直接銷售給消費(fèi)者零售是一個(gè)與批發(fā)相對(duì)應(yīng)的概念，是商品銷售的終端環(huán)節(jié)，主要指商品的最終銷售渠道，包括銷售過(guò)程中對(duì)應(yīng)的主體和客體，其對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)中的社會(huì)消費(fèi)品環(huán)節(jié)零售業(yè)包括百貨、超市、家電連鎖、購(gòu)物中心等零售商家和零售集團(tuán)，以及提供商品的廠家及提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的“房東〞，如百聯(lián)、國(guó)美，步步高，萬(wàn)達(dá)等沃爾瑪總裁李斯閣

張近東

黃光裕5業(yè)態(tài)——面向某類目標(biāo)顧客的商店?duì)I業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)：零售店向確定的顧客群提供確定的商品和效勞的具體形態(tài)特征：“怎么賣〞對(duì)特定消費(fèi)者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營(yíng)構(gòu)造、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷售方式、銷售效勞等經(jīng)營(yíng)手段，提供銷售和效勞的類型化經(jīng)營(yíng)形態(tài)目前中國(guó)有9種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國(guó)40多種包括百貨店、大型綜合商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專業(yè)店、專賣店、購(gòu)物中心、家居中心、倉(cāng)儲(chǔ)商店、折扣店、自動(dòng)售貨機(jī)、郵購(gòu)店、無(wú)店鋪銷售形式〔電子購(gòu)物——B2C，C2C〕等

店6特點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)頻率價(jià)位購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣外部作用更換周期地位日常用品高低沖動(dòng)短不大缺之不可選購(gòu)品較低較高計(jì)劃較長(zhǎng)對(duì)服務(wù)有用重要專用品非常低非常高考慮再三先品貨、后價(jià)格對(duì)專業(yè)人士影響大重要、量小業(yè)種——面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類業(yè)種：依商品的功能、款式及適合的年齡所做的分類特征：“賣什么〞目前國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，商品的種類到達(dá)數(shù)萬(wàn)〔11萬(wàn)〕種，國(guó)外興旺國(guó)家的業(yè)種細(xì)分更多，難以勝數(shù)從使用目的上分為消費(fèi)品和再生產(chǎn)品，從購(gòu)置習(xí)慣上分為日常用品、選購(gòu)品、專用品，包括男裝、女裝、鞋類、箱包、家電用品、生鮮、日化用品、煙酒、建材、機(jī)電、紡織品等業(yè)種特點(diǎn)貨7商業(yè)地產(chǎn)——用于經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式泛商業(yè)地產(chǎn)：除住宅以外的房地產(chǎn)形式，主體特征以租賃回報(bào)為目的，包括商場(chǎng)、酒店、辦公、旅游、展覽、集貿(mào)市場(chǎng)等狹義商業(yè)地產(chǎn)：就是指用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，最常見(jiàn)的如mall、大型批發(fā)市場(chǎng)、商業(yè)街、商場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)等〔開(kāi)放、封閉〕大型商業(yè)地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)合工程，需要對(duì)商業(yè)、地產(chǎn)、金融等各方面具有專業(yè)操作能力8品牌——標(biāo)識(shí)、區(qū)別

企業(yè)及其所提供的商品或效勞的綜合標(biāo)識(shí)品牌：包括品牌名〔可以讀出的局部〕、品牌標(biāo)志〔不可以發(fā)聲的局部〕、品牌角色〔人或擬人化的標(biāo)識(shí)〕品牌的意義：方便消費(fèi)者進(jìn)展產(chǎn)品選擇，縮短消費(fèi)者的購(gòu)置決策過(guò)程享有較高的利潤(rùn)空間無(wú)形資產(chǎn)，可以超越產(chǎn)品的生命周期9商家品牌10商品品牌11餐飲品牌12二、零售業(yè)態(tài)介紹概念在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門(mén)設(shè)銷售區(qū)，開(kāi)展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài)

特點(diǎn)采取柜臺(tái)銷售與自選〔開(kāi)架〕銷售相結(jié)合方式商品構(gòu)造為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營(yíng)男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主采取定價(jià)銷售，可以退貨，有導(dǎo)購(gòu)、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等效勞工程和設(shè)施，效勞功能齊全選址在城市繁華區(qū)、交通要道商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷售對(duì)象商店規(guī)模大，在5000平方米以上商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人百貨店departmentstore(Dept．)14概念采取自選銷售方式，以銷售群眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)合為一體的、滿足顧客一次性購(gòu)全的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開(kāi)發(fā)設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)目標(biāo)顧客為購(gòu)物頻率高的居民商圈范圍較大商店?duì)I業(yè)面積一般在2500平方米以上選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道大型綜合商場(chǎng)generalmerchandisestore(G．M．S)15概念采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)展商品構(gòu)成以購(gòu)置頻率高的商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品應(yīng)以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主營(yíng)業(yè)時(shí)間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，有一定的停車場(chǎng)地選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對(duì)象商店?duì)I業(yè)面積在500平方米以上目標(biāo)顧客以居民為主超級(jí)市場(chǎng)supermarket(S．M)16概念滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)以開(kāi)架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)展，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式商品構(gòu)造特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等，營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在16h以上，甚至24h，終年無(wú)休日選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購(gòu)物5—7min到達(dá)的范圍內(nèi)商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高，店堂明快、清潔、貨架飽滿，目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80％的顧客為有目的的購(gòu)置經(jīng)營(yíng)實(shí)行信息系統(tǒng)化，開(kāi)展單品管理，便利店的商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格便利店(方便店)conveniencestore(Cv．S)17概念經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和提供適當(dāng)售后效勞的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取定價(jià)銷售和開(kāi)架面售，亦可開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)商品構(gòu)造表達(dá)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品具有自己的特色，一般為高利潤(rùn)從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識(shí)，可以退貨選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)商圈范圍不定營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客，主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求專業(yè)店speciatitystore(S．S)18概念專門(mén)經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取定價(jià)銷售和開(kāi)架面售，亦可開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)商品構(gòu)造以企業(yè)品牌為主，銷售表達(dá)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識(shí)，并提供專業(yè)性知識(shí)效勞選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)商圈范圍不定目標(biāo)顧客以中青年為主，商店的陳列、照明、包裝、廣告講究專賣店exclusiveshop(E．S)19概念企業(yè)有方案地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、效勞設(shè)施的集合體特點(diǎn)由發(fā)起者有方案地開(kāi)設(shè)，實(shí)行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會(huì)，開(kāi)展廣告宣傳等共同活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一管理內(nèi)部構(gòu)造由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂(lè)設(shè)施構(gòu)成效勞功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。根據(jù)賣場(chǎng)面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場(chǎng)選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道商圈根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品而定設(shè)施豪華、店堂典雅、寬闊明亮，實(shí)行賣場(chǎng)租賃制，目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主購(gòu)物中心shoppingcenter(S．C)20概念以與改善、建立家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及效勞為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等作為經(jīng)營(yíng)策略，發(fā)揮了廉價(jià)商店的低價(jià)格銷售和超級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)架自選銷售等優(yōu)勢(shì)提供一站式購(gòu)足和一條龍效勞可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式有一定的停車場(chǎng)家居中心homecenter(H．C)21概念在大型綜合商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品根底上，篩選群眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲(chǔ)銷一體、以提供有限效勞和低價(jià)格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施,主要的商圈人口為5—7萬(wàn)人,商店?duì)I業(yè)面積大，一般在4000m’以上商品構(gòu)成以新開(kāi)發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)局部，主要是面向廣闊的工薪階層效勞作為價(jià)格策略，每天都以較低價(jià)格銷售全部商品,作為商品策略，經(jīng)營(yíng)同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)展價(jià)格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價(jià)格一般被眾所周知的商品商店設(shè)施簡(jiǎn)單化。將超市開(kāi)發(fā)的銷售技術(shù)和管理理論、可實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)商店的價(jià)格影響力、大型綜合超市商品供給方案的方法及選址理論等融為一體，靈活運(yùn)用。設(shè)有一定規(guī)模的停車場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)商店warehousestore(W．S)22三、商業(yè)開(kāi)展規(guī)律商業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)——國(guó)際經(jīng)歷零售業(yè)市場(chǎng)高度集中化、規(guī)?；瘋鹘y(tǒng)零售形式優(yōu)勢(shì)逐漸減弱，新型零售形式蓬勃開(kāi)展大型、超大型量販店及貨倉(cāng)商店迅猛增加跨國(guó)企業(yè)的拓展迅速超大超全超值24國(guó)內(nèi)零售業(yè)態(tài)所處的生命周期位置25組別食品衣著居住醫(yī)保教育交通通訊其他1000美元及以下48811367171001~4000美元38910679214001~10000美元278147792810001~20000美元1571597133420000美元以上115181281234天津03年3000美元37.77.413.98.913.89.29.1上海03年37.26.811.65.416.611.411廣州03年38.9610.16.316.312.110.3資料來(lái)源：世界銀行1997年世界開(kāi)展報(bào)告，各市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)人均GDP分組的消費(fèi)構(gòu)造26居民消費(fèi)構(gòu)造和消費(fèi)水平開(kāi)展階段必需起步開(kāi)展享受第一階段以滿足生活基本需要的必需型消費(fèi)階段吃、穿、用為主要消費(fèi)內(nèi)容第二階段較好地解決基本生活后的起步型消費(fèi)階段簡(jiǎn)單家用電器為重要消費(fèi)內(nèi)容第三階段以體現(xiàn)個(gè)性特點(diǎn)的發(fā)展型消費(fèi)階段講究品牌消費(fèi)第四階段以追求生活質(zhì)量的享受型消費(fèi)階段以要求舒適、追求時(shí)尚、講究情調(diào)為消費(fèi)宗旨階段階段描述根本特征常州目前人均GDP已經(jīng)超過(guò)3000US$，已經(jīng)進(jìn)入講究品牌消費(fèi)的快速開(kāi)展階段，城市中將出現(xiàn)一些大型商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所，局部客戶追求休閑享受300US$1000US$3000US$5000-US$國(guó)內(nèi)中等規(guī)模以上城市長(zhǎng)三角珠三角深圳上海北京GDP27百貨大樓大型超市供銷社城市生活休閑中心商業(yè)模式國(guó)外模式開(kāi)展特征國(guó)內(nèi)模式開(kāi)展特征第一代商業(yè)第三代商業(yè)第二代商業(yè)街區(qū)商鋪百貨商場(chǎng)摩爾風(fēng)光數(shù)十年后在20世紀(jì)前期遭遇挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無(wú)法支撐起再擴(kuò)張、開(kāi)展的負(fù)擔(dān)超市興起，倡導(dǎo)自由選購(gòu)的理念。最大奉獻(xiàn)是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素。以ShoppingMall為代表，追求一站式購(gòu)物。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài)、交通堵塞、舊城衰落等問(wèn)題使其漸漸退出開(kāi)展舞臺(tái)。城市中心區(qū)域社區(qū)中心/臨近市區(qū)城市中心/副中心/交通樞紐第四代商業(yè)商業(yè)模式開(kāi)展規(guī)律以“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)〞為根底，以生活方式消費(fèi)、娛樂(lè)加休閑為主旨城市生活休閑中心隨著新世紀(jì)的到來(lái)，超市迅速在中國(guó)成為新的時(shí)髦，這和后期所謂的mall實(shí)際上是一致的，國(guó)內(nèi)汽車保有量低難以支撐真正意義的郊區(qū)mall我們國(guó)家最早的商業(yè)模式，供銷社的選址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百貨大樓，這一代開(kāi)展了很長(zhǎng)時(shí)間，它是在供銷社的根底上擴(kuò)大的，在經(jīng)營(yíng)模式上也發(fā)生了很大的變化著眼于滿足群眾日益增加的精神和文化需求，國(guó)內(nèi)目前出現(xiàn)的并不多，惠商工程率先將城市休閑生活帶到常州購(gòu)物中心城市核心28商圈分析根本概念邊圈次圈主圈商圈：是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域范圍主圈：65%顧客來(lái)自主要商圈。小型商店的核心商圈在公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在10分鐘以內(nèi)；大型商場(chǎng)的核心商圈在5公里以內(nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，不超過(guò)20分鐘次圈：25%顧客來(lái)自次要商圈。小型商店的次要商圈在公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在20分鐘以內(nèi)；大型商場(chǎng)的次要商圈在8公里以內(nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，平均不超過(guò)40分鐘邊圈：10%顧客來(lái)自邊緣商圈。一般來(lái)說(shuō)，小型商店的邊緣商圈在公里以外，顧客步行來(lái)店在20分鐘以上；大型商場(chǎng)的邊緣商圈在8公里以外，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店平均在40分鐘以上人口數(shù)量及特點(diǎn)交通狀況商業(yè)開(kāi)展?jié)摿θ宋摹⒐才涮咨虡I(yè)規(guī)模

影響商圈大小因素29開(kāi)展階段市場(chǎng)表現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)志節(jié)點(diǎn)起步期構(gòu)造調(diào)整期快速開(kāi)展期穩(wěn)步開(kāi)展期各個(gè)居住區(qū)、交通會(huì)聚點(diǎn)出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速開(kāi)展，經(jīng)營(yíng)檔次、構(gòu)造發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)?；虡I(yè)形式演變規(guī)?；虡I(yè)、大型購(gòu)物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場(chǎng)城市開(kāi)展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場(chǎng)、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)開(kāi)展，新商業(yè)出現(xiàn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營(yíng)或出租為主商鋪根本市場(chǎng)化，經(jīng)營(yíng)和銷售同時(shí)存在商鋪市場(chǎng)化，銷售成為核心贏利手段銷售不是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主營(yíng)業(yè)收入+租金收入營(yíng)業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入百貨等購(gòu)物市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)城市商圈形成規(guī)律贏利模式百貨為主專業(yè)市場(chǎng)餐飲、休閑休閑、娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)市中心核心商圈首先成型，逐步出現(xiàn)潛力商圈，并形成新興商圈30以商業(yè)飽和指數(shù)推導(dǎo)商業(yè)潛在規(guī)模IRS〔商圈飽和指數(shù)〕＝C〔潛在客戶〕×RE〔人均零售支出〕/RF〔商業(yè)面積〕RF〔某市可支撐商業(yè)面積〕＝C×RE/IRS＝40×1600/4000=16萬(wàn)㎡例1：IRS〔商圈飽和指數(shù)〕：三、四線城市一般標(biāo)準(zhǔn)為1000-4000元/㎡，也可參考商業(yè)設(shè)施單位年?duì)I業(yè)額，假設(shè)某市的商業(yè)設(shè)施營(yíng)業(yè)額為2000-6000元/㎡，取接近中值的4000元/㎡C〔潛在客戶〕：40萬(wàn)人〔按照城鎮(zhèn)人口計(jì)算，市區(qū)人口占全市人口115萬(wàn)的35%，115×35%=40萬(wàn)〕RE〔年平均購(gòu)物額〕：2021元/年·人×0.8=1600元/年·人〔按照平均社會(huì)消費(fèi)品零售總額的80%計(jì)算〕例2：假設(shè)在商圈內(nèi)有10萬(wàn)個(gè)家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個(gè)店鋪在商國(guó)內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。那么該商圈的飽和指數(shù)為…IRS＝C×RE／RF=100000×25／144000＝17．36商圈飽和這一指數(shù)數(shù)字越大，那么意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，那么意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開(kāi)店31休息四、商業(yè)地產(chǎn)籌劃商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程銷售商業(yè)物業(yè)分類※按市場(chǎng)形式分類：大型商廈、專業(yè)市場(chǎng)、小區(qū)商鋪※按物業(yè)用途分類：購(gòu)物中心、小區(qū)配套商鋪、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)與商貿(mào)中心、餐館及美食廣場(chǎng)等五類※按建筑特征分類：商業(yè)大廈、社區(qū)商鋪、鄰街商鋪、步行街露天商鋪、地下商城等五類※按物業(yè)區(qū)位分類：商業(yè)區(qū)物業(yè)、住宅區(qū)物業(yè)、近郊物業(yè)※按經(jīng)營(yíng)方式分類：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè)和分散經(jīng)營(yíng)物業(yè)※按經(jīng)營(yíng)類別分類：綜合經(jīng)營(yíng)工程和單一經(jīng)營(yíng)工程※按銷售方式分類：銷售物業(yè)、租售物業(yè)、出租物業(yè)※按物業(yè)戶權(quán)分類：產(chǎn)權(quán)物業(yè)、非產(chǎn)權(quán)物業(yè)35購(gòu)物中心36購(gòu)物中心37購(gòu)物中心38購(gòu)物中心39購(gòu)物中心40上海梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)購(gòu)物中心41合理的人流動(dòng)線促進(jìn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)

包括平面人流動(dòng)線規(guī)劃和垂直人流動(dòng)線平面人流動(dòng)線：平面形式的形態(tài)、室內(nèi)步行街的形態(tài)；核心店與主力店的實(shí)力、數(shù)量及擺放位置中庭的形態(tài)、大小、數(shù)量及位置餐飲區(qū)及娛樂(lè)設(shè)施的規(guī)劃環(huán)境設(shè)計(jì)，含空間環(huán)境、景觀與綠化小品、照明設(shè)計(jì)等垂直人流動(dòng)線：

垂直交通組織中央空間是垂直人流動(dòng)線設(shè)計(jì)的重點(diǎn)垂直商品組合；以上各方面其實(shí)是相互影響、相互融合，共同組成了豐富多彩的人流動(dòng)線系統(tǒng)。42適宜的空間尺度及休閑的環(huán)藝設(shè)計(jì)室內(nèi)室外空間尺度對(duì)人流動(dòng)線、視覺(jué)效果、心理都將產(chǎn)生影響：過(guò)道寬度的一般在3米以上，有的在4.5米以上，甚至有的個(gè)別寬度到達(dá)7米以上；寬度三米被認(rèn)為是舒適的底線中庭直徑或長(zhǎng)寬一般在10－50米之間，10米左右的中庭僅僅是為了安排自動(dòng)扶梯上下，20米左右的中庭即可以布置一些景觀或小品，以使環(huán)境優(yōu)化室內(nèi)步行街寬度一般在12米左右，讓人們感覺(jué)比較舒適地面瓷磚尺寸中高檔購(gòu)物中心一般使用60cm×60cm或以上，而40cm×40cm或30cm×30cm或30×60cm的瓷磚使用于中低檔購(gòu)物中心43適宜鋪位開(kāi)間/進(jìn)深之比類別區(qū)間開(kāi)間3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——進(jìn)深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上開(kāi)間區(qū)間比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計(jì)100.0%進(jìn)深區(qū)間比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計(jì)100.0%社區(qū)商業(yè)的開(kāi)間/進(jìn)深主要在以下幾個(gè)區(qū)間：44社區(qū)商業(yè)規(guī)模定位商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的根本要素之一，特別是對(duì)于未確定商業(yè)面積的工程來(lái)說(shuō)，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于工程的整體開(kāi)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出成正比的關(guān)系規(guī)模定位中主要考慮的因素有：區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)容量；市場(chǎng)整體租售狀況對(duì)工程規(guī)模的影響；工程的商業(yè)屬性〔外向型、中間型或內(nèi)向型〕；主力店的帶動(dòng)效應(yīng)〔一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5〕；競(jìng)爭(zhēng)性工程對(duì)工程規(guī)模的影響；市政規(guī)劃對(duì)工程片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響；工程自身?xiàng)l件對(duì)規(guī)模的影響等等。社區(qū)商業(yè)45社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃超市、餐飲、便利店、效勞配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的根底業(yè)態(tài)

業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原那么：社區(qū)商業(yè)的根本特性：超市、餐飲和效勞配套是社區(qū)商業(yè)的三大根本業(yè)態(tài)租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)是否具有招商的可執(zhí)行性，符合工程實(shí)際情況能否在工程目前條件下開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，培育商業(yè)氣氛符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。社區(qū)商業(yè)46五、商業(yè)工程招商招商策略——以大帶小

主力店次主力店品牌商家小商戶招商首先是“間諜戰(zhàn)〞潛在商家有哪些，他們?cè)谀睦?，作為招商人員要心里清楚，將不同商家劃分開(kāi)來(lái)招商其次是“遭遇戰(zhàn)〞招商通常是“三步曲〞，從初次接觸---深入溝通---促成合作，不是說(shuō)與商家溝通的次數(shù)越多越好，而是每次的溝通要有效率招商還要打“心理戰(zhàn)〞知己知彼，百戰(zhàn)不殆，潛在商家在想些什么，要些什么，招商人員在接觸過(guò)程中多問(wèn)，多聽(tīng)，不要急著表態(tài)48大型超市——沃爾瑪選址要求商圈的要求：臨近交通主干道，1.5公里范圍內(nèi)人口10萬(wàn)以上，2公里范圍內(nèi)常住人口可到達(dá)12--15萬(wàn)人核心商圈內(nèi)〔距工程1.5公里〕無(wú)經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳物業(yè)的建筑要求物業(yè)縱深在50米以上為佳，原那么上不能低于40米，臨街面不低于70米層高不低于5米，對(duì)于期樓的層高要求不低于6米凈高在4.5米以上〔空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離〕樓板承重在800KG/平方米以上，對(duì)騎樓的要求在1000KG/平方米以上柱距間要求9米以上，原那么上不能低于8米兩個(gè)以上出入口、廣場(chǎng)、扶梯停車場(chǎng)的要求至少提供300個(gè)以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車位，必須為供給商提供20個(gè)以上的免費(fèi)貨車停車位租賃期限物業(yè)租賃期限一般為20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期49家電連鎖——蘇寧電器選址要求市場(chǎng)類別要求開(kāi)店區(qū)位店面規(guī)模副省級(jí)以上城市直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市核心商圈5000平米以上區(qū)域商圈4000平米以上大型社區(qū)3000平米以上地級(jí)城市市區(qū)人口50萬(wàn)以上，具有一定的購(gòu)買(mǎi)能力商業(yè)中心3000平米以上縣級(jí)市場(chǎng)江蘇、浙江、廣東等地的縣級(jí)市內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級(jí)市（百?gòu)?qiáng)縣優(yōu)先）副省級(jí)以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商圈核心位置3000平米以上產(chǎn)權(quán)：獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán)區(qū)位：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利面積：3000平方米以上樓層：從一樓開(kāi)場(chǎng)，地級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)四樓，縣級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)三樓廣場(chǎng)：物業(yè)距街道的距離在6米以上，有開(kāi)闊的停車場(chǎng)地和門(mén)前廣場(chǎng)設(shè)施：合格并正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)