物業(yè)承接查驗(yàn)辦法解讀

?物業(yè)承接查驗(yàn)方法?解讀深圳房地產(chǎn)與物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院專職教授深圳物業(yè)管理研究所副所長第一頁，共53頁。前言前期物業(yè)管理〔是指房屋出售之日起至業(yè)主、業(yè)主大會(huì)在與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂?物業(yè)效勞合同?生效時(shí)止〕階段是物業(yè)管理過程中的一個(gè)特殊階段，物業(yè)企業(yè)如何處理建立單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主之間的關(guān)系，正確評(píng)估工程、編制前期各種相關(guān)文件，成為物業(yè)企業(yè)做好前期物業(yè)管理工作，減少各種矛盾糾紛、促進(jìn)日常物業(yè)管理階段各項(xiàng)效勞工作順利開展的重要因素。第二頁，共53頁。目前，住房和城鄉(xiāng)建立部已制定了?物業(yè)承接查驗(yàn)方法?，并于年1月1日起施行。該方法進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)了物業(yè)承接查驗(yàn)行為，將有效促進(jìn)前期物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)視管理。

為使房地產(chǎn)主管單位、物業(yè)企業(yè)相關(guān)人員進(jìn)一步理解前期物業(yè)管理最新政策、熟悉前期物業(yè)管理階段的工作任務(wù)，掌握前期各項(xiàng)工作的業(yè)務(wù)技能，提升工程前期運(yùn)作才能，特設(shè)置本課程。第三頁，共53頁。物業(yè)承接查驗(yàn)制度是?物業(yè)管理?xiàng)l例?確定的七大根本制度之一。?物業(yè)承接查驗(yàn)方法?〔以下簡稱?方法?〕將?條例?的有關(guān)規(guī)定進(jìn)展細(xì)化、補(bǔ)充和完善，進(jìn)一步明確了建立單位、物業(yè)效勞企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)，增強(qiáng)了物業(yè)承接查驗(yàn)制度的可操作性。本解讀分為一個(gè)背景、五個(gè)明確、一個(gè)適用以及假設(shè)干案例。第四頁，共53頁。立法背景長期以來困擾物業(yè)管理工作的深層次問題是如何構(gòu)建業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)之間的和諧互信關(guān)系，而影響和諧互信關(guān)系的主要因素有兩方面，一方面是前期開發(fā)的遺留問題，另一方面是后期管理問題。前期矛盾主要來源于權(quán)屬、質(zhì)量、責(zé)任三個(gè)方面，其現(xiàn)象是物業(yè)效勞企業(yè)夾在建立單位與第二業(yè)主中間，兩面不是人，兩頭夾擊，處于弱勢(shì)的不公平地位。其根本原因在于前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺位，而本質(zhì)那么是產(chǎn)權(quán)不明晰，或者說是產(chǎn)權(quán)移交，主要是共用部分、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交不清。第五頁，共53頁。漫漫的探究之路如今我們來探究這樣一個(gè)問題，前期物業(yè)管理階段建立單位把共有部分、共有設(shè)施設(shè)備交付給物業(yè)效勞企業(yè)，其本質(zhì)是什么？所謂“交付〞，在羅馬法上稱“traditio〞。對(duì)交付內(nèi)涵確實(shí)定，首先涉及的問題是：“交付〞指向的終究是一個(gè)脫離當(dāng)事人意志的客觀“事實(shí)〞行為，還是包含當(dāng)事人主觀上移轉(zhuǎn)所有權(quán)意思的“法律〞行為？第六頁，共53頁。無論后世法學(xué)在此問題上采何種觀點(diǎn)，看來在羅馬法上“traditio〞一詞是多義的：有時(shí)，它僅指移轉(zhuǎn)標(biāo)的物占有〔甚至僅僅是“持有〞〕的事實(shí)行為，因此對(duì)于使用借貸物、保管物、出租物、出質(zhì)物等，亦有“交付〞之存在；而更多的時(shí)候，交付那么被作為非要式物獲得的一般方式，從而可能與所有權(quán)移轉(zhuǎn)的意思發(fā)生關(guān)聯(lián)。在后一種情形，“交付〞被作為一個(gè)技術(shù)性詞匯，指向一個(gè)可以發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)的移轉(zhuǎn)占有的行為?！尽皌raditio〞這個(gè)拉丁詞，亦有翻譯為“讓渡〞者】第七頁，共53頁。2006年，在做原國家建立部有關(guān)承接查驗(yàn)課題時(shí)，我的設(shè)想是根本不撼動(dòng)原有的制度設(shè)計(jì)框架，在業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)效勞企業(yè)向業(yè)主大會(huì)移交時(shí)，增加建立單位與物業(yè)效勞企業(yè)一同參加移交，然而這一愿望被人曲解和冷落。時(shí)過五年，終于被人們所關(guān)注與認(rèn)識(shí)。北京市以制定?北京市物業(yè)管理方法?為契機(jī)，首次明確了前期物業(yè)管理責(zé)任由建立單位承擔(dān)，這個(gè)制度設(shè)計(jì)把建立單位和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)交接點(diǎn)延長到業(yè)主大會(huì)成立的環(huán)節(jié)，既可以解決前期物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的問題，也可以使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有業(yè)主大會(huì)這個(gè)真正為全體業(yè)主負(fù)責(zé)的主體來進(jìn)展承接查驗(yàn)。第八頁，共53頁。?北京市物業(yè)管理?xiàng)l例?第八條建立單位承擔(dān)前期物業(yè)效勞責(zé)任?！谑畻l業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)效勞合同的,建立單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)展物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接,撤出物業(yè)管理區(qū)域,并移交以下資料:……第九頁，共53頁。?方法?在沒有撼動(dòng)原有的制度框架的前提下，通過強(qiáng)化建立單位在承接查驗(yàn)工作中的權(quán)利和責(zé)任，通過加強(qiáng)對(duì)企業(yè)效勞企業(yè)在承接查驗(yàn)工作的指導(dǎo)和協(xié)助，最大限度地減少開發(fā)建立遺留問題，為前期物業(yè)管理活動(dòng)創(chuàng)造有利條件，以促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的安康開展。第十頁，共53頁。?方法?關(guān)于交付的性質(zhì)雖然?方法?并無明確的說法，但其制度設(shè)計(jì)的新提法，可以斷定是一種產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，物業(yè)效勞企業(yè)是代表全體業(yè)主來承受共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的。至于為什么不明確的提出，也確有苦衷，因?yàn)殚_發(fā)商也是代表全體業(yè)主與效勞企業(yè)簽訂前期物業(yè)效勞合同的，這樣就變成了全體業(yè)主交付給全體業(yè)主，出現(xiàn)了邏輯上的矛盾。第十一頁，共53頁。?方法?關(guān)于交付的性質(zhì)一、表如今開發(fā)商部分的

第九條建立單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完好、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

第十二條施行物業(yè)承接查驗(yàn)，主要根據(jù)以下文件：

〔一〕物業(yè)買賣合同；第十四條

…未能全部移交前款所列資料的，建立單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的詳細(xì)時(shí)限。

第十二頁，共53頁。?方法?關(guān)于交付的性質(zhì)二、表如今全體業(yè)主方面的1、第四十一條物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)視權(quán)。第三十條建立單位和物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。第三十一條物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表…參加，2、第三十五條

物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。第十三頁，共53頁。?方法?關(guān)于交付的性質(zhì)3、第三十二條物業(yè)交接后，…物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)平安受到損害的，…第三十三條物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，…給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，…第三十七條建立單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，…損害物業(yè)買受人的權(quán)益。第十四頁，共53頁。?方法?關(guān)于交付的性質(zhì)3、第三十九條物業(yè)效勞企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，…

第四十條建立單位與物業(yè)效勞企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同損害業(yè)主利益的，…第十五頁，共53頁。?方法?解決問題的出路在不挑明交付性質(zhì)，即維持原有設(shè)計(jì)框架的前期下，只有再建立一個(gè)契約關(guān)系，即“物業(yè)管理承接查驗(yàn)協(xié)議〞，才能補(bǔ)救物業(yè)效勞契約處于不平等的締約的弱勢(shì)地位。第十六頁，共53頁。五個(gè)明確1、明確了物業(yè)承接查驗(yàn)的根本條件?方法?通過第十一條詳細(xì)規(guī)定施行承接查驗(yàn)的物業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的七個(gè)根本條件，鼓勵(lì)物業(yè)效勞企業(yè)通過參與建立工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和開工驗(yàn)收等活動(dòng)，向建立單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議。第十七頁，共53頁。第十一條施行承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

〔一〕建立工程開工驗(yàn)收合格，獲得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建立行政主管部門備案；

〔二〕供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；

〔三〕教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)效勞等公共效勞設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；第十八頁，共53頁?！菜摹车缆贰⒕G地和物業(yè)效勞用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；

〔五〕電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備獲得使用合格證書；

〔六〕物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完好齊全；

〔七〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第十九頁，共53頁。為什么要設(shè)置七個(gè)條件？由于建立單位交予物業(yè)效勞企業(yè)的物業(yè)的性質(zhì)難以確定，是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移關(guān)系呢，還是委托管理關(guān)系呢？為了防止建立單位有什么、交什么，形成后患。此外，?方法?第三十八條還規(guī)定了“建立單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)效勞企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。〞第二十頁，共53頁。另一方面，在前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺位的情況下，為保障物業(yè)效勞企業(yè)施行承接查驗(yàn)工作有約可依和有據(jù)可查，?方法?明確規(guī)定建立單位在三個(gè)契約性文件中必須約定物業(yè)承接查驗(yàn)的相關(guān)內(nèi)容。第二十一頁，共53頁。第六條建立單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建立標(biāo)準(zhǔn)。

第七條建立單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對(duì)全體業(yè)主同意受權(quán)物業(yè)效勞企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定。

第八條建立單位與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的前期物業(yè)效勞合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。第二十二頁，共53頁。五個(gè)明確2、明確了物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的核心作用在物業(yè)承接查驗(yàn)全過程中，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議是最為關(guān)鍵的核心環(huán)節(jié)。?方法?中關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的規(guī)定有五個(gè)條款之多，凸顯其核心作用。?方法?明確了物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的內(nèi)容、效力和違約責(zé)任。第二十三頁，共53頁。第二十一條建立單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，與物業(yè)效勞企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。

第二十二條物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)根本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。

第二十三條物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)效勞合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)效勞合同具有同等法律效力。第二十四頁，共53頁。第二十四條建立單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)效勞企業(yè)移交物業(yè)效勞用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

第二十五條物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)效勞合同無法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第二十五頁，共53頁。為什么要設(shè)置物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議？承接查驗(yàn)的前提條件保證了，但承接查驗(yàn)的結(jié)果沒有保障，最終也會(huì)使承接查驗(yàn)功虧一簣。如何使承接查驗(yàn)的結(jié)果具有法律效力，在承接查驗(yàn)的法律關(guān)系無法理順的情況下，只有重新建立一個(gè)合同關(guān)系來到達(dá)制約雙方的行為，即簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。第二十六頁，共53頁。五個(gè)明確3、明確了物業(yè)承接查驗(yàn)雙方的共同責(zé)任?方法?對(duì)?條例?第二十八條規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)展了必要的補(bǔ)充和完善。〔?條例?第二十八條物業(yè)效勞企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展查驗(yàn)?！车诙唔?，共53頁。⑴在物業(yè)承接查驗(yàn)的定義中，?方法?明確規(guī)定物業(yè)承接查驗(yàn)的主體為物業(yè)效勞企業(yè)和建立單位。(第二條本方法所稱物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)效勞企業(yè)和建立單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)效勞合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。)第二十八頁，共53頁。⑵對(duì)于查驗(yàn)記錄和交接記錄，?方法?要求建立單位和物業(yè)效勞企業(yè)共同簽字確認(rèn)。〔第十九條現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建立單位和物業(yè)效勞企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。第二十六條交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建立單位和物業(yè)效勞企業(yè)共同簽章確認(rèn)。〕第二十九頁，共53頁。⑶對(duì)于惡意串通、弄虛作假，共同進(jìn)犯業(yè)主利益的行為，?方法?規(guī)定建立單位和物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)責(zé)任?！驳谒氖畻l建立單位與物業(yè)效勞企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同損害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任?！车谌摚?3頁。為什么要明確承接查驗(yàn)雙方的共同責(zé)任？一是物業(yè)效勞企業(yè)在其中屬于弱勢(shì)地位，建立單位說交什么，物業(yè)效勞企業(yè)就接什么，以后出了問題很難追究清是誰的責(zé)任，例如消防設(shè)施的交接；二是建立單位與物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同損害業(yè)主利益的，如何厘清雙方的責(zé)任也是一大難題。明確雙方的共同責(zé)任，是確保承接查驗(yàn)過程中雙方互相推諉、互相扯皮或者共同推卸責(zé)任的有效法寶。

第三十一頁，共53頁。五個(gè)明確4、明確了行政部門對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)的監(jiān)管責(zé)任制定?方法?的主導(dǎo)思想之一，就是要通過公權(quán)利的適度干預(yù)，平衡物業(yè)承接查驗(yàn)雙方的權(quán)利義務(wù)，保護(hù)處于弱勢(shì)地位的業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)。第三十二頁，共53頁。⑴辦理備案手續(xù)。〔

第二十九條物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持以下文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣〔市〕房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：〕⑵責(zé)令限期改正。〔第四十二條建立單位、物業(yè)效勞企業(yè)未按本方法履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信譽(yù)檔案，并予以通報(bào)?！车谌?，共53頁。⑶行使處分權(quán)?！?/p>

第四十三條建立單位不移交有關(guān)承接查驗(yàn)資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對(duì)建立單位予以通報(bào)，并按照?物業(yè)管理?xiàng)l例?第五十九條的規(guī)定處分。?物業(yè)管理?xiàng)l例?第五十九條違背本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建立單位、物業(yè)效勞企業(yè)予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款?！车谌捻摚?3頁。明確監(jiān)管職責(zé)的目的是什么？其一是催促物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中實(shí)在做到“客觀公正〞；其二是保證前期物業(yè)效勞合同雙方在物業(yè)承接查驗(yàn)之實(shí)在做到“權(quán)責(zé)清楚〞。第三十五頁，共53頁。五個(gè)明確5、明確了物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容和重點(diǎn)⑴內(nèi)容?！?/p>

第十六條

〔一〕共用部位：一般包括建筑物的根底、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

〔二〕共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

〔三〕共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車〔非機(jī)動(dòng)車〕停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)效勞用房等?！车谌?，共53頁。⑵不作為內(nèi)容?！?/p>

第十七條建立單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)效勞企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。〕⑶重點(diǎn)?！驳谑藯l現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能?！扯瞧鋬?nèi)在質(zhì)量和平安性能。第三十七頁，共53頁。明確承接查驗(yàn)重點(diǎn)的作用是什么？強(qiáng)化物業(yè)承接查驗(yàn)工作的針對(duì)性和實(shí)用性，根據(jù)以往物業(yè)承接查驗(yàn)中存在的問題，有針對(duì)性進(jìn)展相關(guān)制度的設(shè)計(jì)。第三十八頁，共53頁。定位與適用⑴定位。作為?條例?的配套性政策和物業(yè)承接查驗(yàn)制度的細(xì)化和補(bǔ)充。?方法?既不同于“物業(yè)接收驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)〞，也不同于“物業(yè)效勞工程交接方法〞。與技術(shù)性強(qiáng)的“物業(yè)接收驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)〞相比，更側(cè)重于制度性和程序性，與綜合性整體工程的“物業(yè)效勞工程交接方法〞相比，?方法?涉及交接的內(nèi)容僅為物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。第三十九頁，共53頁。定位與適用⑵?方法?的適用范圍，應(yīng)明確限定為前期物業(yè)管理階段的新建物業(yè)，雖然?方法?規(guī)定前期物業(yè)效勞合同終止后，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)效勞企業(yè)之間的承接查驗(yàn)可以參照，但僅限于其中部分程序性和技術(shù)性條款，?方法?中大量關(guān)于建立單位和物業(yè)效勞企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)及法律責(zé)任的實(shí)體規(guī)定具有主體的相對(duì)性和內(nèi)容的時(shí)效性。第四十頁，共53頁。物業(yè)先查驗(yàn)責(zé)任可明確【案例】市民姚女士所在的小區(qū)，自開發(fā)商撤出后，物業(yè)公司沒有真正履行管理義務(wù)。小區(qū)路燈等公共設(shè)施受損得不到及時(shí)解決，居民怨聲載道，開發(fā)商卻與物業(yè)單位互相推諉。由于大多數(shù)小區(qū)業(yè)主入住前沒有查驗(yàn)小區(qū)公共部位及設(shè)施的質(zhì)量達(dá)標(biāo)情況，以致于存在質(zhì)量問題的部分無法被發(fā)現(xiàn)并及時(shí)得到維修。作為責(zé)任主體的開發(fā)商及物業(yè)管理公司遺留下來的問題，成了小區(qū)全體業(yè)主的頭疼事。第四十一頁，共53頁。物業(yè)先查驗(yàn)責(zé)任可明確【政策解讀】在商品房交房過程中，絕大多數(shù)業(yè)主只對(duì)自己購置的房屋內(nèi)部進(jìn)展檢查驗(yàn)收，而對(duì)小區(qū)公共部位、公共設(shè)施不進(jìn)展查驗(yàn)。因此，這些未被查驗(yàn)的部分假設(shè)存在質(zhì)量問題，并不能被發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商維修。一旦在房屋保質(zhì)期外出現(xiàn)故障，就得使用公共維修資金維修，損害了業(yè)主的利益。?方法?的出臺(tái)，類似姚女士所在小區(qū)的遭遇可得到有效躲避。第四十二頁，共53頁。物業(yè)先查驗(yàn)責(zé)任可明確?方法?規(guī)定，開發(fā)商必須在確保物業(yè)不存在質(zhì)量問題的情況下才能撤出。交接后發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題、影響房屋構(gòu)造平安和正常使用以及給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，由開發(fā)建立單位負(fù)責(zé)維修及依法承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)效勞企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)效勞企業(yè)也要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。?方法?的施行，可以幫助業(yè)主第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問題，明確維修責(zé)任，也就意味著最終交到全體業(yè)主手中的是合格的物業(yè)。

第四十三頁，共53頁。物業(yè)檔案歸全體業(yè)主所有

【案例】市民梁先生住的小區(qū)，前期物業(yè)管理公司即將期滿。小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備小組征求業(yè)主意見后，準(zhǔn)備聘請(qǐng)新的物業(yè)管理公司。此事備受小區(qū)業(yè)主關(guān)注。梁先生說，自入住以來，業(yè)主不知道小區(qū)內(nèi)詳細(xì)的物業(yè)檔案包括什么內(nèi)容。這次更換物業(yè)，很多業(yè)主希望能詳細(xì)地理解小區(qū)路燈、建筑物的根底等小區(qū)公共部分、設(shè)施的資料。第四十四頁，共53頁。物業(yè)檔案歸全體業(yè)主所有【政策解讀】不只是梁先生，很多小區(qū)業(yè)主都不理解，或者很少關(guān)心小區(qū)物業(yè)的檔案。業(yè)主入住后，一旦小區(qū)的公共設(shè)施、部位等出了問題，因維修不及時(shí)導(dǎo)致的物業(yè)管理糾紛時(shí)有發(fā)生，遭遇開發(fā)商和物業(yè)管理公司“扯皮〞的事也就不可防止。?方法?的施行，那么可防止開發(fā)商和物業(yè)踢皮球。按規(guī)定，物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)視權(quán)。前期物業(yè)效勞合同終止，新舊物業(yè)企業(yè)更替時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)效勞企業(yè)的，原物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)效勞合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。第四十五頁，共53頁。物業(yè)檔案歸全體業(yè)主所有開發(fā)商要在物業(yè)交付使用15日前，和物業(yè)企業(yè)完成承接查驗(yàn)。在查驗(yàn)工作開場(chǎng)之前20天，開發(fā)商就得把開工驗(yàn)收材料、設(shè)備清單、保修文件等資料移交給物業(yè)企業(yè)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收。同時(shí)雙方要簽訂協(xié)議，對(duì)根本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。交接產(chǎn)生的費(fèi)用，由開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)在前期物業(yè)效勞合同中約定，沒有約定或者約定不明確的，由建立單位承擔(dān)。第四十六頁，共53頁。業(yè)主代表可參加現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)【案例】市民梁先生還有疑問，進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)假如沒有第三方監(jiān)視，只有開發(fā)商、物業(yè)公司兩方，那么很難防止開發(fā)商和物業(yè)公司串通一氣作假。能否由小區(qū)的業(yè)主本人或者業(yè)主聘請(qǐng)的第三方參加現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)？第四十七頁，共53頁。業(yè)主代表可參加現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)【政策解讀】為了保障業(yè)主利益，?方法?規(guī)定，物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，也可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)展，物業(yè)承接查驗(yàn)的過程和結(jié)果可以公證。在物業(yè)交付使用15日前，建立單位或開發(fā)商與選聘的物業(yè)效勞企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)，并將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。第四十八頁，共53頁。業(yè)主代表可參加現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)物業(yè)查驗(yàn)記錄包括房屋質(zhì)量查驗(yàn)記錄、設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)記錄和環(huán)境工程查驗(yàn)記錄，雙方可以根據(jù)物業(yè)的詳細(xì)情況設(shè)計(jì)查驗(yàn)記錄表。業(yè)主代表假如在查