房地產(chǎn)市場狀況分析

SH市房地產(chǎn)市場狀況分析摘要：近年來，隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展和人民收入的持續(xù)增長，我國房地產(chǎn)行業(yè)也步入高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸變得規(guī)范成熟起來，隨之而來的就是房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競爭。但從今年十月以來，隨著國家宏觀調(diào)控政策的作用凸顯，全國主要城市的房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入“寒冬”，降價(jià)熱潮迅速蔓延，然而SH作為知名的縣級(jí)城市，房地產(chǎn)市場升溫趨勢卻未明顯得到改善，市場消費(fèi)信心仍在增強(qiáng)，商品住房成交量繼續(xù)增長，部分區(qū)域土地購置競爭激烈。最近，省政府先后出臺(tái)了多項(xiàng)保持和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，將繼續(xù)堅(jiān)持以穩(wěn)定房價(jià)為主的宏觀調(diào)控政策，預(yù)計(jì)這些政策會(huì)對(duì)未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生相當(dāng)大的影響，在2012年SH市整體房價(jià)將會(huì)在平穩(wěn)中出現(xiàn)小幅度滑落。關(guān)鍵詞：SH房地產(chǎn)宏觀調(diào)控市場穩(wěn)定總體狀況：第一.從宏觀調(diào)控政策和發(fā)展情況看，最近幾年SH市大力發(fā)展城市建設(shè)，緊緊圍繞建設(shè)現(xiàn)代化中等城市這一目標(biāo)，狠抓城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，拓寬道路，建立步行街和商業(yè)街，使城市面貌得到很大改善。此外還出臺(tái)了許多優(yōu)惠政策，以市場化運(yùn)作開發(fā)城中村和城區(qū)周邊村。該市目前已進(jìn)入城市化快速發(fā)展期，城市人口增長較快，加上近幾年人民生活水平都有很大提高，對(duì)改善居住條件需求迫切，預(yù)期市場份額大。加之公積金制度在全國的推行、住房金融條件的放寬，市民為追求更好的生活環(huán)境，都有以小換大、以舊換新的消費(fèi)觀念。從宏觀上看，這些措施將有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步繁榮和發(fā)展，同時(shí)，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需，使住房產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，也將起到積極的作用。第二、從整體來看，（1）SH的住宅市場已由單純的滿足居住向舒適改善性發(fā)展，項(xiàng)目從前期的設(shè)計(jì)理念上、到后期的物業(yè)管理，小區(qū)的景觀綠化、生活配套設(shè)施等要求越來越高，從而也一定程度的拉高了房價(jià)（2）SH城區(qū)住宅規(guī)模較大樓盤分布較多，如城南片區(qū)的巨能華府、億嘉、好望角，溫泉片區(qū)的新城明珠，城西的西城首府等，眼下最大的商業(yè)地產(chǎn)為兩處投資型地產(chǎn)，繽紛五洲和名仁摩登城，另一種新型地產(chǎn)也逐漸出現(xiàn)，如東宇銀海SOHO、凱德華SOHO（3）SH

的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展火爆，房價(jià)不斷攀升，SH住宅市場二手房源存量較多，隨著大量二手房源的推向市場，不可避免的將影響在建的期房市場，預(yù)計(jì)二手房交易市場將逐漸走強(qiáng)。調(diào)研數(shù)據(jù)：（1）目前SH市熱銷戶型項(xiàng)目名稱億嘉好旺角美林花園美林景苑巨能華府中陽水岸嘉園領(lǐng)世郡圣城烏托邦巴龍※國際藍(lán)灣康城熱銷戶型120皿80m2105m137m109m105m88m113m項(xiàng)目名稱金色年華玫瑰園城市帝景中央華府渤海花園銀都花園華茂貴賓樓麗都國際廣場熱銷戶型72.5m282m230m275m50m99.3m240-50m103.26m（2）消費(fèi)者可以接受的市場總價(jià)項(xiàng)目名稱億嘉好旺角美林花園美林景苑巨能華府中陽水岸嘉園領(lǐng)世郡圣城烏托邦巴龍※國際怡景花園海益數(shù)碼港參考戶型120m280m2105m137m109m2105m88m288m293m2預(yù)算總價(jià)384000元304000元362250元363050元337900元304500元228800元264000元279000元項(xiàng)目名稱金色年華玫瑰園城市帝景中央華府渤?；▓@銀都花園華茂貴賓樓麗都國際廣場西城首府熱銷戶型72.5m82m230m275m50m99.3m240-50m103.26m136m預(yù)算總價(jià)217500元262400元105000元285000元145000元297900元14萬-17.5萬278802元312800元（3）商鋪價(jià)格分析項(xiàng)目名稱中南世紀(jì)城環(huán)翠花園鴻基花園金色年華書香門第中央華府藍(lán)灣康城名仁摩登城繽紛五洲銷售均價(jià)13000元/m6000—7000元/m?6500元/m27000元/m?5300元/m?7500元/m?5600元/m218000元/m216000元/m項(xiàng)目名中南世環(huán)翠花鴻基金色書香中央藍(lán)灣名仁摩繽紛五稱紀(jì)城園花園年華門第華府康城登城洲單間面積100m260m45m250m60m60m90m28-100m220-1000m2數(shù)據(jù)分析：1、從上表可以看出SH大部分樓盤熱銷戶型區(qū)間以80面-110面之間，如：美林花園、美林景苑、巨能華府、領(lǐng)世郡等，占到在售項(xiàng)目的81%,其余樓盤則偏重面積偏大戶型，如：億嘉好望角、中陽水岸花園、新城明珠、藍(lán)灣康成，面積區(qū)間在113m2-137m2之間，小公寓樓盤較少，面積側(cè)重30^-50m?之間，如城市帝景、渤海花園、華茂貴賓樓、凱德華SOHO,該小公寓由于居住理念新穎，銷售非?；鸨?。2、SH樓盤均價(jià)集中在3500元犯2左右，如：億嘉好望角、中陽水岸嘉園、領(lǐng)世郡、圣城烏托邦、巴龍國際、四季花園等，這些樓盤順應(yīng)SH樓盤售價(jià)主流，消費(fèi)者所能接受的住宅總價(jià)在25萬-35萬之間，個(gè)別均價(jià)突破4000元/m2的樓盤，如凱德華SOHU,主打酒店式公寓，經(jīng)營理念為酒店式托管，戶型面積偏小，而且依托凱德華三星級(jí)酒店在SH十年的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，吸引了眾多客戶，盡管售價(jià)偏高，但是依然受到了很多客戶青睞，和大部分城市一樣，SH房地產(chǎn)穩(wěn)中有升的發(fā)展。3、個(gè)別高品質(zhì)樓盤售價(jià)相對(duì)偏高,如美林花園、美林景苑、巨能華府、中南世紀(jì)城、中央華府,憑借其地理位置的優(yōu)越性,和開發(fā)商實(shí)力的強(qiáng)悍,受到了眾多關(guān)注，盡管價(jià)格相對(duì)SH當(dāng)?shù)厥袌銎撸嵌鄶?shù)二次置業(yè)者還是將目光聚焦于此,一路銷售飄紅。部分樓盤由于地理位置的偏遠(yuǎn),樓盤品質(zhì)相對(duì)較低,因此價(jià)格受到了一系列的影響，如：中陽水岸嘉園、西城首府、玉馨園、中陽春蕾組團(tuán)4、SH在售商業(yè)樓盤均價(jià)一般集中在5000元犯2-7000元阿2之間，而集中在5500元/近-6500元元/而占得比例較大，如：環(huán)翠花園、鴻基花園、藍(lán)灣康城等，這些樓盤地理位置適中，規(guī)劃為住宅底商，主要以社區(qū)配套為主，這部分樓盤幾乎代表了SH當(dāng)?shù)厣啼伿蹆r(jià)的平均水平。SH在售商業(yè)樓盤單間面積集中在45近-60近之間，主要以上下連體出售為主，此類樓盤主要集中在老城區(qū)，由于老城區(qū)寸土寸金，價(jià)格相對(duì)較高，商鋪面積相對(duì)新城區(qū)較小。新城區(qū)商鋪單間面積超過90由?以上，以藍(lán)灣康城最為顯著新城區(qū)商業(yè)主要用于休閑、餐飲、娛樂為主。房產(chǎn)市場總結(jié)分析：根據(jù)2011年第二季度的銷售情況(本季度我市共完成商品房銷售1605套，共計(jì)17.8萬平方米，均價(jià)2849元/平方米，分別同比增長89%、63%和1.36%)。(數(shù)據(jù)來源SH市房產(chǎn)管理服務(wù)中心)可以從當(dāng)前房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行分析：1、從市場結(jié)構(gòu)來看，(1)總量結(jié)構(gòu)；各類房產(chǎn)的現(xiàn)存總量基本上處于供需衡的狀態(tài)，但施工量卻是有增無減，預(yù)測到下一年市場總量將會(huì)小幅增加。(2)區(qū)域結(jié)構(gòu)：目前銷售裝快較好的樓盤大都位于城市新區(qū)和市中心的商業(yè)繁華地段，其中以現(xiàn)代中學(xué)、圣都中學(xué)等地段的樓盤最為炙手可熱。(3)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：SH在建商業(yè)樓盤較多，并且大都以大型綜合購物中心(如全福元)向周邊輻射，其中以市中心步行街附近價(jià)格最高，位置最好。在新開樓盤中，中高檔小區(qū)占了很大比例，主要客戶對(duì)象是大型企業(yè)的中高層，在各個(gè)中學(xué)附近分布較多。2、從供需指標(biāo)來看，(1)需求指標(biāo)：由于人口結(jié)構(gòu)的影響，中年人的住房改善需求、80后的結(jié)婚剛性需求仍會(huì)持續(xù)增加，同時(shí)，SH外來人口和中產(chǎn)階級(jí)集團(tuán)的日漸龐大，預(yù)計(jì)2012年住房需求會(huì)持續(xù)增加，但增幅會(huì)低于今年。(2)供給指標(biāo)，在經(jīng)歷了2010年房屋銷售量大幅度上升和寬松的貨幣政策后，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金充裕，盡管最近國家對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控嚴(yán)格推進(jìn)，但是“人多地少“的局面必將決定市場的發(fā)展趨勢，預(yù)計(jì)到明年二手房和小型商品房的供給指數(shù)和銷售指數(shù)都會(huì)大幅增加。未來市場走勢預(yù)測：2011年度，SH市房地產(chǎn)市場延續(xù)上年的回暖趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資與資金來源保持較快增長，新開工房屋面積保持較快增長，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款增速略有減緩，房屋銷售價(jià)格上漲較快。預(yù)計(jì)2012年，SH市房地產(chǎn)市場整體保持平穩(wěn)回落，投資、施工面積、新開工面積、土地開發(fā)和購置面積、房屋價(jià)格指數(shù)增幅平穩(wěn)增長，增幅較一季度出現(xiàn)回落。近期，全國房產(chǎn)較為低迷，但SH市房產(chǎn)呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的趨勢。房產(chǎn)地域性特點(diǎn)特別明顯，近幾年特別是今年，土地、人工費(fèi)、建安成本等都在增長，和大城市相比，建安成本都差不多，但其價(jià)格和大城市根本沒有可比性，基本是成本價(jià)銷售，所以到2011年底價(jià)格不會(huì)有大的起落。幾點(diǎn)建議：SH房地產(chǎn)市場若要進(jìn)一步突破需注意從以下方面加以改進(jìn)：（1）真正建立或引進(jìn)品牌房企。作為房地產(chǎn)企業(yè)必須按照國家相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營規(guī)范運(yùn)作，也只有這樣，才能取得百姓的認(rèn)可，才能占領(lǐng)市場（2）房地產(chǎn)企業(yè)要建立起良好的管理體制。目前SH房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面存在著許多問題，融資渠道單一，融資成本較高，過度依賴銀行。一旦國家信貸政策有變，開發(fā)企業(yè)的生存壓力就會(huì)加大。因此，一個(gè)好的企業(yè)表面上看是以質(zhì)量求生存，實(shí)際上是以管理求生存，資金鏈管理就是企業(yè)管理中最重要的方面。（3）作為執(zhí)行監(jiān)督和管理職能的政府部門，應(yīng)在認(rèn)真貫徹落實(shí)國家各項(xiàng)政策法規(guī)的同時(shí)，積極幫助企業(yè)應(yīng)對(duì)國家宏觀調(diào)控，大力規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。幫助企業(yè)充分做好市場調(diào)研、預(yù)測和科學(xué)開發(fā)，這樣既能提高城市建設(shè)開發(fā)水平又能滿足居民的各種合理居住需求?？偨Y(jié)：SH房地產(chǎn)市場的主旋律是調(diào)整中平穩(wěn)發(fā)展。只有把城市建設(shè)得更加靚麗，城市經(jīng)濟(jì)功能充分發(fā)揮，才能吸引越來越多的人來SH從事第二、三產(chǎn)業(yè)，也將吸引他們?cè)诔菂^(qū)置業(yè)安家，所以城市化的進(jìn)程決定著城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)互為發(fā)展的關(guān)系。成本推動(dòng)房價(jià)上漲，在物價(jià)上漲的大環(huán)境下，開發(fā)成本上漲，房地產(chǎn)品質(zhì)與品牌的提升，房價(jià)的增長是相當(dāng)正常的。建立一個(gè)健康、穩(wěn)定的、可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場，創(chuàng)造一個(gè)良好的投資環(huán)境，對(duì)政府、開發(fā)商、消費(fèi)者都是一件好事，也是建設(shè)和諧社會(huì)、和諧SH所需要的。因此，我相信通過政府的重視和調(diào)整，SH房地產(chǎn)市場的主旋律是—一調(diào)整中平穩(wěn)發(fā)展。參考文獻(xiàn)：［1］：《SH市房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查分析》（張漢東）［2］衰贊良，杜德權(quán).概念營銷在房地產(chǎn)市場中的運(yùn)用.商業(yè)