社區(qū)物業(yè)投標報價表

PAGE76目錄投標報價表 2第一章物業(yè)服務費用測算 3第二章物業(yè)服務理念和整體目標4第三章機構設置、人員配備 15第四章員工培訓及管理 19第五章服務方案及措施 26第六章便民措施 68第七章社區(qū)文化 72投標報價表一、物業(yè)管理公共服務費收費標準報價1、多層1.30元/平方米/月2、高層1.48元/平方米/月3、商業(yè)2.2元/平方米/月4、地下車庫48元/個/月第一章物業(yè)管理服務費用測算一、物業(yè)費收入序號項目面積(平方米)收費標準（平方米/月/元）收繳率年收繳金額（元）1高層住宅1730201.4895%2919193.442多層住宅211801.3095%313887.63商業(yè)用房186282.2100%491779.24地下車庫1285個48元/個100%740160合計4465020.24二、成本測算序號項目測算依據(jù)年費用(元)一人員工資及福利管理處主任1人5000×1人×12月60000副主任1人4000*1人*12月48000工程經(jīng)理1人5000×1人×12月60000物業(yè)主管4人3500×4人×12月168000客服管理員6人2500×6人×12月180000秩序維護領班3人2800×3人×12月100800保安21人2500×21人×12月630000監(jiān)控3人2100×3人×12月75600值班電工3人2800×3人×12月100800工程維修3人2300×3人×12月82800綠化工4人2300×4人×12月110400保潔領班1人2600×1人×12月31200保潔12人1600×12人×12月230400社會保險1973×32.3%×63人×12月481782.92過節(jié)費63人*100元*318900高溫費160元*6310080年終獎5000元*2人+4000元+3500元*4人+63人*100元*12月156300小計2545062.92二公共設施設備維護供配電、照明設備養(yǎng)護費、公共用電綜合測算260000防盜監(jiān)控系統(tǒng)綜合測算5000消防系統(tǒng)綜合測算10000電梯維保費綜合測算600000供水、排水系統(tǒng)綜合測算50000小計925000三綠化養(yǎng)護費綠化工具購置費綜合測算25000農(nóng)藥、肥料消耗綜合測算9000綠化補苗費綜合測算15000綠化用水綜合測算90000小計139000四清潔衛(wèi)生費清潔工具購置費綜合測算6000消殺防疫費綜合測算8000垃圾清運綜合測算30000化糞池、管通清潔費綜合測算12000小計56000五秩序維護費安全器材費綜合測算10000突發(fā)事件費用綜合測算50000小計60000六行政辦公費辦公用品綜合測算3000辦公室電話費2部14000通信補貼費主任手機費300元/人.月7200招待費綜合測算40000交通費綜合測算13600辦公水電綜合測算5000辦公設備維保、折舊費綜合測算10000小計92800七社區(qū)文化活動費綜合測算60000八稅金支出總額×5.65%219099.25合計4096962.17收入-支出=4465020.24-4096962.17=368058.07元第二章物業(yè)服務理念和總體目標第一節(jié)項目認識由閬中市永泱置業(yè)有限公司開發(fā)建設的“新城首座”項目位于閬中市七里新區(qū)。該小區(qū)共有住宅27幢其中其多層14幢、高層7幢、商業(yè)6幢?？偨ㄖ娣e為258731平方米，公共配套齊全，有機動車停車位總數(shù)為1285個，全部為地下停車位。地上總建筑面積：258731㎡,其中：住宅建筑面積212828㎡物管用房530㎡地下建筑面積45373㎡。其它建筑數(shù)據(jù)：容積率3.0，綠地率36.89%。主出入口1個次出入口2個。第二節(jié)項目定位針對“新城首座”的特點，擬將物業(yè)管理定位在優(yōu)秀的服務。通過專業(yè)策劃與親情服務，達到共性化管理與個性化服務的結合與統(tǒng)一，打造出物業(yè)管理的精品，使“新城首座”的業(yè)主獲得最大收益。第三節(jié)整體設想和目標“新城首座”作為精品社區(qū)，業(yè)主及用戶的素質較高。因此，必須在物業(yè)管理日常運作上，實施高起點、高標準的物業(yè)管理與服務，通過科學的管理，優(yōu)質的服務，營造一個安全、文明、潔凈、和諧的業(yè)主居家環(huán)境，創(chuàng)造一種“天時，地利，人和”三合一的發(fā)展氛圍，充分體現(xiàn)物業(yè)管理創(chuàng)造美好新生活的時代概念，將“以人為本”、“持續(xù)質量改進”和“適時監(jiān)測系統(tǒng)”的管理理念落實到日常的物業(yè)服務行為中，使“新城首座”物業(yè)管理躋身于全省城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)行列之中。 一、保障措施1、“聚焦需求，超越期限“。隨著人的生活水平的提高，業(yè)主對自己工作環(huán)境、生活品質的追求在不斷提升，對物業(yè)管理的理解也必然有更深層次的思考，這就要求我們必須站在業(yè)主的立場去認識和處理問題，這是長發(fā)人永恒的追求目標。為此，我們以"將小事做成精品、將細節(jié)做到極致、將期望做成驚喜”為座右銘，關注點點滴滴，呵護每家每戶，全力為新城首座全體業(yè)主提供專業(yè)化、人性化、個性化和貼近式的服務。我們的顧客理念是：對業(yè)主有求必應業(yè)主永遠是對的永遠不與業(yè)主爭辯失去業(yè)主等于失去一切2、“快、忍、細、專、誠”是我們的服務要訣“快”是快速反應，馬到成功?！叭獭笔羌纫蝿?、更要任怨?！凹殹笔蔷媲缶?，天天做小事，件件無小事。將無窮無盡的小事、細枝末節(jié)做好、做到位就是不簡單、不平凡。“?！本褪菍I(yè)知識的技能精湛、過硬，全方位地滿足業(yè)主多層次的需求?！罢\”是誠心誠意、實實在在服務于業(yè)主，言必信、行必果。業(yè)主是水，物管是舟，水能載舟亦能覆舟，取信于業(yè)主，贏得人心和口碑，比什么都重要。3、服務“以人為本”，導入服務新概念。歸根結底，物業(yè)管理的本質就是對人的服務，這是“新城首座”實施優(yōu)良管理模式的基本點。為此，我們將在“新城首座”全面導入服務新概念：通過酒店式服務的目的，在于不斷提高服務質量內涵，樹立新城首座高標準的物管形象和品牌。4.創(chuàng)建新城首座形象識別系統(tǒng)，塑造物業(yè)個性特征針對新城首座特點，結合公司的標識系統(tǒng)管理規(guī)范，我們將首先建立新城首座的公共標識，如道路指引標識、小區(qū)標識、消防標識、綠化標識、建筑物標識、設施設備標識、景觀標識和其它公共標識（開發(fā)商提供）；其次是服務標識，如公司標識、服裝標識、工作牌、辦公標識等。通過理念、視覺、行為三大識別系統(tǒng)得建立，凸現(xiàn)“新城首座”的現(xiàn)代個性特征。5.構建社區(qū)文化，提升管理品位現(xiàn)代生活是多姿多彩的，人們都希望生活在文化活動豐富的氛圍里。因此，社區(qū)文化建設已是物業(yè)管理工作不可或缺的重要部分，它是品牌內涵的延伸，精彩有特色的社區(qū)文化將直接提升企業(yè)品牌的美譽度和信譽度。通過構建具有特色的管理文化、服務文化和社區(qū)文化，營造健康活潑、個性鮮明、美好和諧的社區(qū)文化氛圍，寓教育于社區(qū)文化活動之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境，活躍轄區(qū)氣氛，增強業(yè)主的參與意識，最大限度地將小區(qū)業(yè)主發(fā)動并組織起來，增強物管的向心力和凝聚力。6、實施國際質量標準認證與開展創(chuàng)優(yōu)活動實施國際質量標準管理和認證，是企業(yè)質量管理的有力手段。我們將根據(jù)新城首座的功能和特點，全面導入公司國際質量標準，有計劃、有步地實施質量認證和開展創(chuàng)優(yōu)活動，使新城首座的物業(yè)管理迅速走上制度化、標準化、規(guī)范化的軌道。7、建立一支高素質的員工隊伍新城首座必須有一支相匹配的高素質的員工隊伍，才能夠擔當起日常物業(yè)管理的重任。為此，在充分利用現(xiàn)有的技術、經(jīng)驗、人才的基礎上，我們采用聘請、聘任、借用等多種形式，并且強化全員培訓，逐步建立一支“結構合理、業(yè)務過硬、作風頑強、服務精良”的高素質員工隊伍。1）建立新型的用人機制，各級崗位實行聘任制，競爭上崗，優(yōu)勝劣汰，倡導危機意識，每年按一定比例實施員工末位淘汰制。2）堅持培訓與考核并重。這是提高員工素質、確保管理品質的關鍵因素。接管新城首座后，我們將以“點—線—面—全局”的梯級培訓計劃，實施全員培訓，同時落實考核措施，務使全體員工在服務理念、專業(yè)技能和基礎知識方面得到不斷的升華。8、落實八大服務承諾1）時效工作制：即所有服務工作，在向業(yè)主公開承諾的時間內完成或有處理結果。2）公開服務制：即所有服務工作均向業(yè)主公開，禁止任何員工提供私人性服務并獲取個人酬勞。3）首問責任制：任何員工在接到業(yè)主咨詢、投訴、求助時，均負責將業(yè)主的問題解決完畢方可算完成任務。4）財務公開制：定期公布小區(qū)財務收支帳目，并接受業(yè)主咨詢。5）“一站式”服務制：物業(yè)管理處設全天候24小時服務熱線和投訴熱線。恭迎業(yè)主隨時撥打，所有生活中的問題，均可在承諾的時間內得到處理或答復。6）回訪工作制：物業(yè)管理處按標準作業(yè)規(guī)程，隨時走訪業(yè)主，虛心接受業(yè)主的批評或建議。7）零干擾服務制：物業(yè)管理處將不斷解決因自身工作給業(yè)主造成二次干擾的問題，努力將這種干擾降到最低，為業(yè)主創(chuàng)造一個寧靜悠閑的生活和工作環(huán)境。8）安全預案制：安全防范是物管重中之重，物業(yè)管理處除建有秩序維護應急分隊外，對各種突發(fā)事件均有及時、有效的處理程序。9、建立準確迅速的質量管理自監(jiān)自測系統(tǒng)：隨時關注管理服務實施效果，適時進行測評，通過定期及不定期的業(yè)主滿意度調查、業(yè)主投訴記錄、回訪制度，形成一個對自身質量管理水平進行準確評價的自我監(jiān)測系統(tǒng)。二、日常物業(yè)管理的基本模式1、公共服務1）接待：佩戴統(tǒng)一標志，儀表端莊、大方、衣著整潔、表情自然和藹、親切；對業(yè)主（使用人）一視同仁；接待時主動、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主（使用人）時，用語準確、稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語，不使用服務忌語。對業(yè)主（使用人）的報修與求助應耐心細致，對收費項目服務標準、服務方式、收費標準等事項，張榜公布，明碼標價。2）值守：有完善的值班制度和交接班制度：工作有記錄。3）服務時限：24小時受理業(yè)主或使用人的保修，急修服務30分鐘內到位，12小時內修復，若不能，有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。小修原則上當日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節(jié)假日和休息時間順延（業(yè)主預約、雨天筑漏可不受2日限制）；投訴在24小時內處理或答復。2、房屋、共用設施、設備維護與管理1）巡檢：每月對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價；每半年檢查巡視1次房屋主體結構，發(fā)現(xiàn)質量問題及時向業(yè)主或開發(fā)公司報告或建議；根據(jù)業(yè)主或開發(fā)公司的委托，組織維修工作；每日定時巡視小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對共用部位門窗做專項檢修1次；業(yè)主已委托管理的空置房，每天戶外巡視1次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施；巡檢有記錄：巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者開發(fā)公司。2）房屋裝修管理：將室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；對業(yè)主（使用人）裝修房屋的申請，在2個工作日內給出同意或修改意見，并簽訂裝飾裝修管理相關協(xié)議；業(yè)主（使用人）裝修期間，每日巡查裝修施工情況；裝修結束組織驗收；對裝修中違約違規(guī)行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，及時報告有關部門依法處理。3、給排水系統(tǒng)及公共配套設施管理1）給水設施：a、每年對共用明裝給水管道進行2次全面檢查維修。b、建立巡視制度，總體供水設施每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)樓內壓力供水管道損壞、漏水、脫落等及時修復；定期維護保養(yǎng)。2）排水設施：化糞池每年清理2次，出入口暢通，清理后及時清潔現(xiàn)場；樓面落水管落水口等保持完好，每5年全面更換1次；每周清掃2次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，排水暢通，無積水；每季對地下管井清理1次，每半年對地下管井徹底疏通1次。清理時地面豎警示牌，必要時加護欄。達到目視管道內壁無明顯粘附物，井底無沉淀物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。3）避雷接地系統(tǒng)：每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護；在大雷雨過后及時對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。4）道路、停車場及配套設施：加強道路維修與養(yǎng)護，制定詳細的道路維修養(yǎng)護計劃，按照合同約定實施；保持居住區(qū)道路通暢，路面平坦整齊，排水暢通；設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發(fā)現(xiàn)損壞及時補修；停車場內照明設施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。4、清潔管理1）公共樓道保潔：各樓層通道和樓梯臺階全天保潔；每天清潔1次樓梯扶手；每周擦抹1次各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內側、燈具、墻面、地腳線、指示牌等。公共設施；每月樓梯間墻面、頂面除塵1次；每月擦2次共用門窗玻璃；地面、梯間基本干凈，無垃圾、浮塵、雜物、污漬、水漬，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；扶手護欄無積灰；梯間頂面無明顯蜘蛛網(wǎng)、灰塵；外墻窗玻璃無明顯灰塵。2）停車場、共用車庫或車棚保潔：每天清掃1次車庫；及時清除地下室進出口垃圾；發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡，應及時擦洗干凈；每月打開1次地下室、車庫的集水坑和排水溝蓋板，徹底疏通沖刷1次；每個月進行1次地下室消殺工作；每周擦洗1次門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設施3）小區(qū)道路保潔：全天循環(huán)保潔，保潔人員往返一周時間不超過1小時，目視道路無垃圾、雜物；每100㎡痰跡、煙頭、紙屑平均不超過5個，無直徑2厘米以上的石子；地面垃圾滯留時間不能超過1小時；燈具每周清潔1次；目視燈具、燈座、燈蓋、燈罩、無積灰。4）標識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔：標識、宣傳牌每天擦拭1次，雕塑每周擦拭1次；清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每天擦拭1次業(yè)主（使用人）信報箱，擦拭后信報箱干凈無灰塵、無污跡。5）綠化帶保潔：每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾；撿草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等漂浮物、小雜物；秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，地面基本干凈、無積塵、無污漬、無垃圾，每100㎡果皮、煙頭、紙屑等不超過5個；花壇表面潔凈無污漬；地面垃圾滯留地面不超過1小時。6）休閑、娛樂、健身設施保潔：每日清潔1次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭，污漬用清水沖洗干凈，用抹布抹干、清掃垃圾、擦拭座椅）；每月徹底刷洗消毒1次；設施表面基本干凈，無灰塵污漬，銹跡；目視游樂場內及其周圍無果皮、紙屑等垃圾；及時發(fā)現(xiàn)設施、設備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。7）門衛(wèi)、崗亭、監(jiān)控探頭保潔：門衛(wèi)、崗亭每日清潔2次；內外地面拖洗干凈；擦洗干凈內外門窗玻璃、窗臺，及其他臺面；室內外墻面每月清潔2次，發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時處理；保持墻、地面干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序；監(jiān)控探頭每月擦拭2次，擦拭不得刮傷鏡片，清潔后鏡頭光亮潔凈，探頭外表干凈無灰塵。8）垃圾桶、果皮箱：垃圾桶、果皮箱，每日清運2次；每日抹布抹1次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。9）垃圾收集與處理：每日收集垃圾1次；保持垃圾桶清潔；建筑垃圾定點堆放；垃圾日產(chǎn)日清；灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面。10）衛(wèi)生消殺：針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節(jié)特點制定具體計劃；滅鼠：每年至少進行3次；檢查倉庫、地下室，目視無明顯蚊蟲在飛；檢查辦公室，目視無明顯蒼蠅在飛；抽查樓道、業(yè)主（使用人）家無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過5%。5、園林綠化養(yǎng)護與管理1）草坪：a.成活率在98%以上，生長正常；b.基本無病蟲害；c.綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設施基本完好，無明顯人為損壞；對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理；綠化垃圾能及時清運；d.根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。2）綠籬：生長造型正常，下部枝葉基本茂密，整形修剪表面平整，棱角線條基本統(tǒng)一整齊，葉色正常，修剪及時，有蟲株率在10%以下；有蛀干害蟲的株數(shù)在2%以下，介殼蟲危害較輕。3）花壇：a.花卉長勢良好，較好體現(xiàn)花壇設計要求；b.在花壇開花期間，每周剪殘枝、花2次，保持清晰的圖案和適宜的高度；c.宿根花卉管理及時，花期正常，缺株率在5%以下；d.輕微病蟲害及人為損害，處理后應對花卉生長影響很小，泥面不開裂，花木無缺水枯萎現(xiàn)象；e.葉色、大小正常，無非正常落葉、黃葉；f.株形豐滿、整齊。6、秩序維護1）人員組織：專職秩序維護人員，50歲以下，身體健康，責任心強，工作認真負責；接受過相關的秩序維護知識與技能培訓，訓練有素，掌握基本秩序維護技能，熟悉物業(yè)管理及有關法律法規(guī)，能恰當?shù)靥幚砗蛻獙π^(qū)秩序維護工作，并定期進行安全防范學習，增強安全防范能力。思想品質好，作風正派，熱愛秩序維護工作，無犯罪記錄；當班時精神振作，姿態(tài)良好，在執(zhí)勤時不得吸煙、吃零食，不袖手，背手、不插腰或將手插衣袋；舉止應文明，禮貌待人，用語規(guī)范，講普通話；交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。2）門崗：主出入口24小時2人值班看守；按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記，謝絕未經(jīng)業(yè)主確認的訪問人員和未經(jīng)批準的商販和車輛入內，大件物品搬出實行登記，其中1人實施交通指揮與疏導等工作。3）巡邏：白天巡邏次數(shù)不少于16次，夜間巡邏次數(shù)不少于8次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時5分鐘趕到現(xiàn)場并及時報告警方與物業(yè)管理處，必要時采取正當防衛(wèi)，防止事態(tài)擴大，協(xié)助保護現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。4）緊急事故反應：制定緊急事故處理預案，至少包括：火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及應急處理等；a.有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應狀態(tài)；b.書面描述緊急事故救護組織職責，并讓每位成員了解，周期性地進行反應訓練；c.按消防要求組織進行疏散演習；d.對緊急事故做出快速、正確的反應；盡可能減少破壞和損失程度；e.按照業(yè)主或開發(fā)公司的委托，組織恢復生活秩序，如：幫助恢復電力供應、搶救財產(chǎn)等。5）其他防范措施：a.設有業(yè)主（使用人）求助與報警電話，24小時有人值守；b.接到報警信號，確認后物業(yè)管理處應立即派人趕往現(xiàn)場查看，予以恰當?shù)木o急處理；c.涉及人身安全處，設有明顯標志并有防護措施；d.協(xié)助有關部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；e.對小區(qū)內外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設施加強維護，保持必要的照明；f.建立空置房屋、設備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。6）交通、車輛管理：有完善的車輛管理制度；小區(qū)設置明顯的交通標志；專人引導停車，維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛未上鎖及亂停亂放進行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設施等現(xiàn)象及時制止；設置露天停車場經(jīng)過業(yè)主批準并經(jīng)過公交交管部門審批，符合規(guī)劃要求；有專人24小時巡視。封閉停車場由專人24小時管理，車輛進場、離場有檢查、記錄；管理人員責任心強，認真負責；停車場具有交管部門核發(fā)的停車場使用證，按照物價部門核發(fā)的收費標準收費；按照合同特別約定履行車輛保管責任。7、消防執(zhí)行中華人民共和國消防法其他消防法規(guī)；健全消防組織，建立消防責任制；定期進行消防訓練，保證有關人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應種類、數(shù)量的消防器材、設備和設施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設置路障；制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設備和設施，保持完整好用；發(fā)現(xiàn)火警迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應消防車，服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮；每月1次巡查消防栓、箱、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、齊全，并及時給予維修；發(fā)現(xiàn)設備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設備24小時正常運轉；每年模擬滅火操作2次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設備；消防監(jiān)控保持清潔，每天保潔1次，要求地面無積灰，監(jiān)控箱表面無污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。8、檔案資料檔案資料齊全完整；分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便；及時變更登記，賬物相符；9、專項服務業(yè)主或開發(fā)公司與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共服務委托合同中未約定，根據(jù)全體業(yè)主的需要、小區(qū)條件及物業(yè)管理企業(yè)的能力，經(jīng)雙方協(xié)商，物業(yè)管理企業(yè)向全體業(yè)主提供娛樂、健身、商業(yè)、代繳費等屬于公共服務內容之外的服務。專項服務內容、標準、費用等由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主，本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則達成服務協(xié)議。10、特約服務業(yè)主或開發(fā)公司與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共服務委托合同中未約定，物業(yè)管理企業(yè)為滿足部分業(yè)主（使用人）特別需要，經(jīng)雙方特別約定，有償提供相關服務的活動，如老年、傷殘病人的護理，接送子女上學等。特約服務內容、標準、費用等由物業(yè)管理企業(yè)和需要特約服務的業(yè)主（使用人）雙方當事人本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則約定。第三章機構設置、人員配備第一節(jié)組織架構及人員配備一、機構設置在“新城首座”的項目上，我司將以如下組織架構進行運作：新城首座物業(yè)管理處新城首座物業(yè)管理處客戶服務中心工程部環(huán)境管理秩序維護部客戶服務中心工程部環(huán)境管理秩序維護部 水電房屋維修二次供水強弱電系統(tǒng)道路保潔商鋪住宅收費管理門崗水電房屋維修二次供水強弱電系統(tǒng)道路保潔商鋪住宅收費管理門崗巡邏崗停車場監(jiān)控室綠化電梯住宅保潔機構設置原則：1）精干高效，一專多能，實行主任負責制。2）內部實行垂直管理，減少環(huán)節(jié)，提高工作效率。3）分工明確，責任清晰。4）管理機構動態(tài)安排。5）客戶服務中心人員、巡邏人員、社區(qū)服務、特約服務、實行24小時值班服務。二、內部運作流程?信息反饋程序 發(fā)布指令上級業(yè)主員工媒體其他相關部門，人員上級業(yè)主員工媒體其他相關部門，人員管理處 接受信息 反饋信息 反饋信息?運作程序 調整業(yè)主信息業(yè)主信息 監(jiān)控 監(jiān)控 物業(yè)公司各類計劃性工作管理處主任主任助理責任人 物業(yè)公司各類計劃性工作管理處主任主任助理責任人 指令 安排 執(zhí)行 各類非計劃性工作各類非計劃性工作 執(zhí)行情況反饋 反饋反饋說明：1、內部工作流程是一個連續(xù)封閉的回路系統(tǒng)。2、根據(jù)年度計劃和非計劃性工作向管理中心發(fā)出指令，由物業(yè)管理處安排落實，進行有效監(jiān)控并將指令的執(zhí)行情況向公司反饋。3、集計劃、組織、控制于一體持續(xù)改進，避免管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)缺漏和有效保證管理及時到位。三、人員配備：1、“新城首座”管理處員工配備，將根據(jù)實際需要，采取定崗定編，考核錄用，實行競爭上崗，經(jīng)初步核算，預定為63人名。即：1）管理人員：管理處主任1名、副主任1名、2）客戶服務：管理員5名主管1名3）秩序維護：秩序維護員27名（每班7名，其中：班長1名、門崗3名、巡邏2名、監(jiān)控各1名），主管1名。4）工程部：工程師經(jīng)理1名，主管1名，維修工3名，配電房巡視員3名，合計8名。5）環(huán)境管理：主管1名、保潔12名、領班1名、綠化工4名2、人員配備的原則：1）具有良好的職業(yè)道德和服務意識，愛崗敬業(yè)、誠實守信、辦事公道、服務業(yè)主、奉獻社會。2）既注重學歷和專業(yè)技能又注重思想道德，具有組織協(xié)調和管理能力，德才兼?zhèn)洌?）所有管理人員均須參加物業(yè)管理專業(yè)培訓并取得合格證書，保證100％持證上崗。3、人員配備方案：部門人員工作內容備注管理層管理處主任全面管理副主任主要負責低層管理主管各個部門管理服務質量的監(jiān)督管理客服管理員協(xié)助主管分管規(guī)定區(qū)域具體工作、日常工作及檔案收集整理工作接待業(yè)主等秩序維護大門門崗24小時值勤、來訪登記管區(qū)巡邏負責日常治安管理、轄區(qū)巡邏、緊急事件處理等工作消控值班員消防監(jiān)控及安全監(jiān)控值班保潔綠化保潔員小區(qū)內環(huán)境衛(wèi)生清潔維護綠化養(yǎng)護負責水體日常養(yǎng)護、湖面雜物打撈、負責修剪樹木、草坪、澆灌、滅蟲工程部維修、保養(yǎng)工小區(qū)物業(yè)維修、保養(yǎng)四、員工錄用標準1、管理處主任知識要求：具備中級以上職稱或大專以上學歷，有5年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有2年以上小區(qū)管理經(jīng)歷，有經(jīng)從業(yè)資格培訓獲取的上崗證。能力要求：熟悉物業(yè)管理相關法規(guī)，并能規(guī)范組織小區(qū)的管理服務工作。具有組織協(xié)調各業(yè)務部門的能力；向有關單位和主管部門聯(lián)絡和交際能力；撰寫業(yè)務管理的各種文件、計劃、制度、報告、總結等應用文件的能力；并善于用語言表達自己的思想和意見；具有開拓創(chuàng)新能力。品德要求：具有執(zhí)著追求物業(yè)管理事業(yè)成功的精神；以身作則，表率作用明顯；坦誠大度，清廉、公正、正直；關心下屬、團結同事、善于合作。2、主管知識要求：高中以上文化程度，熟悉相應的專業(yè)知識，具有五年以上的實際工作經(jīng)驗。能力要求：具有較強的組織與領導能力；團隊激勵能力；崗位培訓能力和思想教育能力。品德要求：敬業(yè)、誠實、責任心強，團隊合作，具有不斷進取的精神。3、物業(yè)管理員知識要求：具備相關物業(yè)管理知識。能力要求：具有較強的業(yè)主服務意識，能熟練操作辦公自動化軟件，親和力強。品德要求：敬業(yè)樂業(yè)，服從工作分配，團結合作，刻苦鉆研業(yè)務知識。秩序維護員年齡要求：形象崗35歲以下，普通員工50歲以下。知識要求：具有一定的安護知識和軍事素質。能力要求：具有應變能力，能熟練操作電腦監(jiān)控系統(tǒng)，以及較強的業(yè)主服務意識。品德要求：具有強烈的責任心，服從工作分配，敬業(yè)、愛崗，團結同事。5、維修人員知識要求：具有電工運維證，經(jīng)過水、電、機械、設備等知識的培訓。能力要求：能熟練檢查設備運行狀況，判斷和排除故障，掌握設備維修技術，具備設備運行操作技能，能正確填寫各種記錄。必須持有特種作業(yè)證。品德要求：吃苦耐勞，敬業(yè)樂業(yè)，服從工作分配，團結合作，刻苦鉆研技術與業(yè)務。保潔人員年齡要求：50歲以下。（銷售部保潔要求40歲以下）知識要求：具有初中以上學歷，有一定的保潔員作經(jīng)驗。能力要求：能夠熟練操作保潔器具，熟悉保潔用品的正確使用，掌握不同保潔項目的操作、要領和技巧，不折不扣地完成保潔任務。品德要求：能吃苦耐勞，敬業(yè)、愛崗，服務工作分配，團結同事。第四章員工培訓及管理一、員工培訓公司崇尚“人才是企業(yè)發(fā)展之本”的理念，在人才的培養(yǎng)和使用上，秉承“人盡其才、各盡所能”的原則，通過公司、物業(yè)管理處、班組三級各類動態(tài)、跟蹤的培訓，不斷增強服務意識和敬業(yè)精神，提高管理水平，積累管理經(jīng)驗，以優(yōu)質的服務來贏得和回報客戶，精心打造具有南充友合物業(yè)服務有限公司特色的企業(yè)品牌。1、員工培訓目的公司對各崗位員工（管理、運行、服務）根據(jù)不同的要求，接受教育的程度、經(jīng)歷、和技能水平、崗位職務、職責進行全面的系統(tǒng)培訓，強化服務意識和服務技巧的訓練，使員工從內心深處把業(yè)主當做朋友，確保培訓與崗位職責要求相適應，并客觀評價培訓效果，跟進受訓人員考核，使全體從業(yè)人員能更好的勝任本崗位工作職責。并且通過公司“培訓教案”的實施，使員工意識到本職工作對公司整體運作的重要性，從而為全面履職，提高業(yè)務技能，追求高效運作的最佳工作績效，為推動公司的持續(xù)發(fā)展做出貢獻。2、培訓作業(yè)規(guī)程1）培訓計劃的制定（1）部門主管于每年的12月15日前做出下年度的員工培訓計劃報管理處主任審批。（2）員工培訓計劃必須符合下列要求：a、不違反國家的有關法律、法規(guī)；b、有具體的標準；c、有考核的標準；d、有明確的培訓范圍；e、有培訓費用預算。2）新入職員工的培訓新員工入職后需進行7天的上崗培訓，并經(jīng)考核后方能正式上崗；（1）第一天，介紹公司的基本情況/部門工作性質/部門的基本運作程序/安全教育及帶領新員工熟悉公司環(huán)境。（2）第二天，部門主管或派部門其他人員講解各崗位職責/部門獎懲規(guī)定/公司的考勤制度/著裝規(guī)定及禮貌禮儀和文明用語。（3）第三天、第四天，主管或指派其他人員講解與其崗位有關的標準作業(yè)規(guī)程的要點。（4）第五天、第六天，主管安排新員工試行上崗，結合實際情況向新員工講解崗位工作程序。（5）第七天，考核。新員工入職培訓結束后，參加公司人事部組織的新員工入職考試，經(jīng)考核合格后方可安排正式上崗，不合格者按辭退處理。3）工作技能培訓（1）工作技能培訓由物業(yè)主管安排，每周至少進行一次，每次培訓時間不少于60分鐘。（2）培訓內容：物業(yè)管理處相關標準作業(yè)規(guī)程。（3）培訓形式：集中講授或分組討論。（4）培訓考核：由部門主管根據(jù)員工執(zhí)行各標準作業(yè)規(guī)程的情況將考評結果作為員工每月績效考評依據(jù)之一。4）服務培訓（1）培訓內容：a、文明用語；b、儀容儀表；c、禮貌禮節(jié)；d、服務意識；e、服務技能；f、服務要求；（2）服務培訓由物業(yè)管理處安排授課人員授課。（3）服務培訓每季度不少于一次，培訓時間每次不少于90分鐘。（4）培訓考核a、物業(yè)管理處安排考試時間，組織學員考試；b、考試的試題及答案由培訓教員提供，其中理論考試90分，培訓紀律10分；c、考試為集中/分散開卷考試，試卷由人事部評分；考試不合格者給予補考一次；再次不合格者，給予警告處分；d、物業(yè)管理處將培訓結果記錄在員工人事檔案。5）安全培訓（1）參加由公司統(tǒng)一安排的專項安全培訓，培訓內容包括：a、消防知識培訓；b、日常工作安全。（2）培訓由人事部門負責，必要時可邀請相關人士共同進行。（3）每年進行一次，每次培訓時間不少于90分鐘。（4）培訓考核：a、人事部門安排考試時間，組織學員考試；b、考試的試題及答案由培訓教員提供，其中理論考試90分，紀律10分；c、考試為集中/分散開卷考試，試卷由人事部評分；考試不合格者給予補考一次；再次不合格者，給予警告處分；d、培訓結果記錄在員工人事檔案。6）思想教育（1）思想教育的形式a、員工大會；b、部門例會；c、個別交談。（2）思想教育內容：a、思想品德；b、行為準則。（3）員工大會中由管理處主任或委托其他人主持；部門例會由部門主管負責，每周一次；個別交談由部門主管不定期進行。每次培訓后均應對培訓效果做出考核或現(xiàn)場評估，對考核成績應有完整的記錄，由人事部文員將培訓分類登記在個人檔案的《員工記錄表》中。培訓記錄應妥善保存，各《培訓計劃》、《培訓記錄》等原始記錄保存期為3年；《員工記錄表》隨員工個人檔案長期保存。本規(guī)定作為員工考評的依據(jù)之一。3、培訓方法1）由公司領導、管理處主任和各專業(yè)主管，并根據(jù)公司培訓計劃，分層次、專業(yè)進行集中授課；2）委外培訓：物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證培訓；電工、電梯工等培訓各類專業(yè)職能、單位等培訓。4、培訓考核著重從四個方面對培訓的有效性進行客觀評價：受訓人員考核：主要通過筆試、面試、現(xiàn)場提問、填報考核調查表，進行測評受訓效果；受訓人員實際操作能力：主要通過各項工作記錄來考察實際操作技能；工作績效評估：主要通過公司或部門的投訴率，不合格率等綜合統(tǒng)計中評價；公司培訓大綱（教案）課程本身評估：主要通過分別組織受訓和講授代表座談，從教材、教師水平、教學方法等方面評價，同時及時關注國內外物業(yè)管理行業(yè)和市場最新、成功經(jīng)驗，對培訓大綱（教案）不斷提升、完善。受訓人員的培訓考核結果，將作為晉升、降級、辭退的主要依據(jù)之一。（1）服務意識建設高品位的服務形象要求技術人員有：熱情主動的服務意識；周到完美的服務效果；禮貌和善的服務方式。本崗位形象總體要求：環(huán)境整潔、儀容整齊、服務周到、禮貌熱情。（2）水電維修人員形象規(guī)范a、接到維修派單后，應及時準備用品和工具，盡快前往維修，不可拖延不辦，若因故不能及時維修項目，應向業(yè)主說明原因。維修人員上門修繕應注意登門禮節(jié)。應先按門鈴或用中指扣門，按鈴或敲門不可長時間按扣不?；驘o禮的砸門拍門。主人開門后，應和藹地自我介紹，并出示相關證件。在得到房主同意后再入門維修。b、收費維修，要事先向業(yè)主報明損壞程度、配件價格、維修預算工時，在修畢報價簽單時，要如實清楚地向業(yè)主說明報價要求。c、維修工作要做到“快、好、省”三字要求，不可該快不快，該省不省，維修效果不好。d、如在報價收費時，業(yè)主有疑問，出現(xiàn)還價或拒繳現(xiàn)象，應耐心解釋。重大的不可解決的費用收繳問題，不可在業(yè)主家中吵要，要請主管人員解決。e、維修人員不可以施工作業(yè)為由，衣裝不整，儀容不雅登門修繕，禁止不穿工裝、穿拖鞋、短褲或著背心，甚至赤膊上門維修。f、在業(yè)主家中維修不可吸煙、哼唱、吃零食或互相說笑，對業(yè)主家人不可有無禮表示。g、上門維修應盡可能保持業(yè)主家中清潔，佩戴工作用布、塑料鞋套等保潔用具，若不可保持，則應向業(yè)主通報，工作完畢后及時清掃干凈。h、嚴禁酒后登門工作。6）保潔員禮儀形象規(guī)則（1）服務意識：工作中要保持精神飽滿，認真而不茍且，勤快而不懈怠，緊張而不松垮。（2）、保潔員禮儀形象規(guī)則：a、業(yè)務操作時如遇過往人員應禮讓為先，要讓行、讓位、讓方便，若有礙他人通行時，要使用敬語，同時做以禮節(jié)手勢示意。不可為了工作方便用粗直語言讓他人退讓，或徑直操作，妨礙他人。b、工作時凡與業(yè)主、客人相遇應有禮貌問候，或點頭示意，特別是早晨第一次見業(yè)主一定要問候。多次相遇可點頭微笑致意，要表現(xiàn)南充友合物業(yè)服務有限公司人的禮儀素養(yǎng)。c、凡登門處理業(yè)務，要先以中指扣門，扣門節(jié)奏要輕緩，不可以全掌或掌頭砸門，按門鈴也不宜久按不停，聽到回應后，說明來意，得到允許方可進門，不經(jīng)主人允許，嚴禁闖進闖出，對主人講話要謙恭有禮，并使用敬語。d、凡遇詢問客人，要恭敬禮貌對答，指點路徑要按規(guī)定禮節(jié)手勢示意方向。e、業(yè)主或客人有疑難時，要主動熱情給予幫助。f、發(fā)現(xiàn)形跡可疑人事，要有防范意識，但用語一定要注意禮節(jié)。本人不可用盤查態(tài)度和證據(jù)詢問，如需要盤查應報知相關人員處理。管理規(guī)章制度優(yōu)質的服務需要科學完善、合理量化的規(guī)章制度來形成，公司自成立之日起，就制定和實施了一整套高起點、高標準的內部管理制度。堅持持續(xù)改進，制定出了更科學、更合理、覆蓋面更寬的各部門（工種）的質量職責。正是有這些規(guī)章制度的控制，我們的服務質量才有保障和保證，并有信心隨時隨地接受第三方質量審核和檢查，保證糾錯率100%?，F(xiàn)將部分管理規(guī)章制度列示如下：各項管理規(guī)章制度一、公眾制度樓宇修繕條例；收費管理辦法；消防管理規(guī)定；道路交通及車輛管理規(guī)定；環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定；綠化管理規(guī)定；市政設施管理規(guī)定；寵物飼養(yǎng)管理規(guī)定；10、公共區(qū)域及場地管理規(guī)定；11、進出物資及人員管理規(guī)定；12、三防須知；13、裝修管理規(guī)定(含《裝修工程施工隊安全責任書》)；14、精神文明建設公約；15、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)定。二、內部管理運作程序1.員工手冊；2.禮儀形象管理程序；3.員工培訓管理程序；4.服務調度中心管理程序；5.道路、車輛管理程序；6.保潔管理程序；7.綠化管理程序；8.消防安全、秩序維護管理程序；9.設施設備維修保養(yǎng)管理程序；10.裝修管理程序；11.社區(qū)文化活動管理程序；12.財務管理程序；13.物資領、使用管理程序；14.投訴處理、回訪管理程序；15.檔案資料、鑰匙管理規(guī)定；16.物業(yè)管理處員工考核及獎懲辦法。17.消防應急預案處理流程三、治安事件及緊急事件應急預案處理流程1.崗位職責1）物業(yè)管理處主任崗位職責2）主任助理崗位職責3）物業(yè)管理處客服中心管理員崗位職責4）財務崗位職責5）管理員崗位職責6）秩序維護員崗位職責7）保潔員崗位職責8）綠化員崗位職責9）工程維修員崗位職責10）物業(yè)管理處車管員崗位職責第五章服務方案及措施第一節(jié)安全消防管理一、安全管理1、服務質量標準小區(qū)內治安案件發(fā)生率：小于1%；2、安全防范管理的措施1）提高秩序維護員的綜合素質（1）素質管理：對秩序維護員實行軍事化管理，采用我司在實際工作中積累的經(jīng)驗，對秩序維護員進行統(tǒng)一要求、統(tǒng)一管理，不斷提升隊員的安全防范能力及軍事化素質。（2）意識培養(yǎng)：通過對小區(qū)秩序維護員進行統(tǒng)一管理及培訓，樹立“主動發(fā)現(xiàn)問題，及時解決問題”的意識，改變原安護員單一的安全管理的功能，將“服務”與“秩序維護”有機的融合在一起，確保每一個隊員都能成為合格的、優(yōu)秀的秩序維護者。2）秩序維護管理總體方案（1）人防：這是新城首座安全管理的第一道防線，我們將實行24小時的公共秩序維護，具體措施：a、根據(jù)新城首座的設計特點，對住宅區(qū)和地下車庫采取全封閉管理。b、強化安全護衛(wèi)培訓。采用”記憶+規(guī)范”實施管理，要求不僅熟悉小區(qū)業(yè)主檔案，對業(yè)主家庭成員及車輛，進行強記億，而且熟悉小區(qū)治安和火險重點防范部門及作業(yè)指導書。c、對外來人員，住宅區(qū)嚴格實施”來訪登記”，進行控制，必須征得業(yè)主同意后方可入內。d、物業(yè)管理處組建“秩序維護應急分隊”，以應對緊急或突發(fā)事件的發(fā)生。e、由物業(yè)管理處和業(yè)主志愿者共同組建一支“義務消防隊”，并進行消防救生、逃生、滅火等專業(yè)知識培訓，定期進行消防演習。f、巡邏安護全天候采用單行法、交叉法和垂直法對各平行路線、交叉路線和垂直樓梯進行無間歇巡邏。（2）物防：a、完善安護消防器械的配置。b、小區(qū)業(yè)主機動車輛憑“ID卡出入”，與社會車輛在地下停車場嚴格分開，以確保業(yè)主車輛安全。c、業(yè)主非機動車發(fā)放“停車牌”，作為出入憑證，外來非機動車劃區(qū)停放，并發(fā)“臨時停車牌”作出入憑證，使小區(qū)車輛停放有秩。d、完善小區(qū)各類安全標識，對涉及人身安全及安全隱患處，設有明顯標識，如限速行駛、禁止高空拋物、高壓危險等。（3）技防：本公司充分利用開發(fā)公司配備的智能化安全防范管理系統(tǒng)對小區(qū)進行公共安全管理。包括：周界報警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)和消防廣播系統(tǒng)等等。以最大限度地實現(xiàn)其各自功能，并能進行可靠的聯(lián)動。同時將”安全預案制”和“巡樓制”全面應用于新城首座。3）秩序維護管理體系新城首座安全防范管理按照《安護管理程序》、《安護巡邏標準作業(yè)規(guī)程》、《各類案件及緊急意外事件的處理程序》、《消防管理規(guī)定》、《防火安全”三級”檢查制’度》和《消防控制中心管理制度》、《小區(qū)消防緊急預案》操作實施。（l）秩序維護員交接班a、秩序維護員執(zhí)勤分三班：早班8：O0-16：00、中班16：0O-24；00、晚班24：00-8：00；輪班形式：四班三運轉。b、提前l(fā)5分鐘由領班組織集合，檢查著裝情況及提出工作注意事項；c、交接班時要列隊進出，秩序維護員交接班要相互敬禮。d、交接班時要詳細了解上一班執(zhí)勤情況、遺留問題和當班注意事項，并仔細查看上一班填寫的各類質量表格，特別是各表格內的交接班記錄內容。e、檢查對講機是否完好，崗亭、桌、椅、玻璃是否完好，鑰匙是否齊全；f、詳細填寫值班記錄、出入人員登記表和信件送遞記錄表等。g、檢查值班記錄，記錄本有無亂寫亂畫、撕毀，崗亭內是否整潔、擋車器是否清潔完好。h、下班前打掃各崗位衛(wèi)生，擦洗擋車器等。（2）大門崗秩序維護員執(zhí)勤：a、大門崗執(zhí)勤安排：每天按八小時工作制。要求站崗時要衣著整齊、佩戴合理、站姿端正、精神飽滿，遇業(yè)主或住戶有較多的人進出時敬禮示意，平時遇到住戶可以點頭示意；b、大門崗秩序維護員對出入小區(qū)攜帶物品的人員進行抽查，特別是大件物品，如電視機、電腦、裝修材料等；c、不離崗、不得隨處走動，若有群眾報案則報告領班處理；d、大門崗內秩序維護員負責控制外來車輛和人員進入小區(qū)；e、觀察小區(qū)及崗亭周邊人員活動情況，判別有無破壞情況；f、對非業(yè)主進入小區(qū)時大門崗秩序維護員應主動問清進入事由，如是裝修工或保姆的，請其出示裝修出入證或保姆出入證，沒有出入證的請其到物業(yè)管理處辦理，如果是業(yè)主的朋友，應打可視對講與業(yè)主確認后方可放行，并記錄在《出入人員登記表》上；如果業(yè)主不在家或業(yè)主不讓其入內的，應講明原因請其離去。g、下班時將本班情況做好交接班己錄，并與下一班做好交接班手續(xù)；i、各崗位執(zhí)勤秩序維護員的禮儀形象按《秩序維護員禮儀形象作業(yè)指導書》執(zhí)行。（3）小區(qū)秩序維護員巡邏執(zhí)勤：a、各班巡邏，照《崗哨分布圖》執(zhí)行，不得脫崗；b、巡邏時要注意力集中，不做與工作無關的事，趕路姿勢端正；c、及時與大門崗秩序維護員換崗；d、遇到客人和業(yè)主要打招呼以“您好”為準或點頭微笑示意；e、對車輛停放進行管理，杜絕亂停放；f、檢查有無亂扔亂倒裝修垃圾，裝修有無違反有關規(guī)定等情況；g、對大聲暄嘩、汽車噪音、鳴喇叭或有影響他人休息的行為進行制止；h、觀察責任區(qū)內有無異常情況；如火光、煙霧、氣味、呼救聲等；i、業(yè)主占用公共場地應及時報告領班；j、觀察業(yè)主或住戶有無搬家，并及時報告領班；k、觀察管道有無漏水，公共照明是否良好；l、清理小區(qū)內的亂貼物；m、秩序維護員巡邏執(zhí)勤要求按秩序維護員《巡邏作業(yè)指導書》執(zhí)行；n、在巡邏或值班過程中發(fā)現(xiàn)不能處理的問題，由領班及時通知物業(yè)管理處處理。（4）各類案件及緊急意外事件的處理，按《各類案件及緊急意外事件的處理作業(yè)指導書》執(zhí)行。（5）秩序維護員執(zhí)勤時接待來訪人員的方法：a、對來訪人員詢問情況時要耐心解釋，不厭其煩；b、對需要幫助的人員如不能處理，應及時通知領班處理；c、對來檢查、視察的人員要敬禮；d、對檢查，視察人員提出的問題，回答時要彬彬有禮、落落大方。（6）秩序維護員判別可疑人員的方法：a、執(zhí)勤時要集中精力、注意觀察；b、當與對方保持20米左右距離時，要注意觀察對方面部表情及行為；c、觀察對方行為是否詭秘、是否藏有兇器；d、盤問時對方神色是否慌張、答話是否流利；e、檢查證件是否有偽造證件，是否有疑點；f、衣著是否整潔、有無血跡、泥點，是否打有赤腳、是否有傷；g、所攜帶的物品是否與身份相符；h、檢查對方時，最好二人以上，與對方保持一定的距離，防止對方突然襲擊。（7）秩序維護員執(zhí)勤時與對方發(fā)生糾紛的處理方法：a、對于按規(guī)定執(zhí)勤，對方不理解，無理取鬧時，首先要保持冷靜；b、對方態(tài)度蠻橫，不講道理，執(zhí)勤秩序維護員要克制，避免和對方發(fā)生沖突，使矛盾激化；c、耐心解釋，使對方明白不是在刁難，爭取對方理解；d、對方不聽行勸阻，胡攪蠻纏，甚至惡言傷人，動手打人，要及時通知領班制止矛盾激化，并撥打“110”。（8）抓獲嫌疑人的處理：a、秩序維護員巡查時，如發(fā)現(xiàn)嫌疑人正在作案，應采取包抄、堵截、追趕等方法，抓獲嫌疑人，移送公安機關或撥打“110”趕赴現(xiàn)場；b、抓獲嫌疑人后，應讓嫌疑人將褲帶抽掉，脫掉鞋子，如身上帶有兇器，讓其主動交出。c、將嫌疑人及贓物、受害人、目擊人等與案件有關的一切證據(jù)移送公安機關處理，并做好記錄。（9）案件的處理：a、保護案發(fā)現(xiàn)場；b、搶救被害人；c、尋找現(xiàn)場目擊證人；d、及時通知公安機關；e、協(xié)助公安機關偵察破案；（l0）出入物資及人員管理規(guī)定：a、業(yè)主及住戶出入要有“出入證”；臨時人員出入要有“臨時出入證”；裝修人員出入要有“裝修施工出入證”；家政服務人員出入要有“家政服務人員出入證”、“保姆出入證”；h、若有物資出入，要有業(yè)主出具的《物資放行條》，核對無誤方可放行；c、若有物資進入小區(qū)，應仔細檢查所進物品，阻止易燃易爆等危險物品帶入。（1l）秩序維護員對住戶寄放物品的處理：a、有業(yè)主或住戶寄放物品在崗亭的，秩序維護員要在《寄存物品登記表》上記錄寄放人姓名、單元號、寄放物品名稱和數(shù)量并寫清值班員姓名，應避免寄存貴重物品；b、業(yè)主來取回物品時要其簽字確認，如果取物品的人是非寄放人，須出示原寄放人寫的委托領取條。核對委托領取條上委托人姓名是否是值班記錄表上原寄放人的姓名。并要求讓受委托人在值班記錄表上簽字/并記錄身份證號碼、住址、聯(lián)系電話號碼。4、秩序維護員與公安機關的關系：1）秩序維護員業(yè)務上受公安機關指導；2）秩序維護員協(xié)助公安機關做好如下工作：a、人口管理；b、安全防范工作：c、打擊各類違法犯罪分子；d、處理突發(fā)性案件、治安事件；e、治安信息反饋；f、協(xié)助偵察破案，提供線索；g、協(xié)助調查處理火災事故。5、安護器材運用及服裝管理：1）對講機管理：a、根據(jù)崗位的要求，對講機應妥善保管，不得轉借他人使用；b、崗位秩序維護員在使用對講機時應愛護，不得隨意亂調對講機頻道，影響工作及對講機通訊功能；c、若對講機無端損壞，由責任人負責修理或賠償；d、值班期間嚴禁用對講機里聊天；e、崗上使用的對講機在交換班時，接班秩序維護員應仔細檢查對講機有無破損、液晶數(shù)字有無改變、發(fā)射效果是否良好；f、對損壞或老化的對講機，應及時維修或更換；g、保持對講機的清潔衛(wèi)生；h、對講機充電應在下班時進行；i、佩帶對講機時，應統(tǒng)一放置在腰帶上；j、對講機充電區(qū)內，充電座應擺放整齊。2）可視對講系統(tǒng)管理及使用：a、保持可視對講設備的清潔衛(wèi)生，在上班前對其進行清潔；b、使用時要愛護本機，不可亂按鍵盤；e、在崗時不可用可視對講系統(tǒng)做與工作無關的事；d、不可移動可視對講機，出現(xiàn)故障及時報告領班；e、可視對講系統(tǒng)的使用參照《智能化系統(tǒng)作業(yè)指導書》中可視對講部分；3）秩序維護服裝管理：a、保持服裝的清浩(每周外套洗兩次、襯衣洗四次、領帶一次、帽子一次，皮鞋一天擦一次）；b、保持服裝的整齊；c、服裝上要佩帶工號牌、領帶；d、服裝(包括棉鞋、大衣等)不得穿出小區(qū)，并不在非工作時間穿著，上下班統(tǒng)一在更衣室更換；e、應愛護服裝，防止弄壞；f、不得穿破爛的工作服上崗；g、應維持更衣室的清潔和整齊，沒有異味；h、著裝整齊規(guī)范，要把扣子全扣上。6、秩序維護員禮儀形象：秩序維護員的禮儀形象參照《員工禮儀形象作業(yè)指導書》。7、秩序維護員日常管理見《秩序維護員管理辦法》、《秩序維護員違紀違規(guī)處罰規(guī)定》8、秩序維護工作重點作業(yè)指導書跟據(jù)公司質量管理體系標準，制訂秩序維護員工作作業(yè)指導書，主要有：序號秩序維護作業(yè)指導書名稱要點1秩序維護隊伍管理規(guī)定內務制度、作息班次、隊員紀律等2秩序維護員儀容儀表管理規(guī)定著裝規(guī)定、形象規(guī)定、隊列規(guī)定等3秩序維護員交接班工作程序交接內容及要求，接班時間，領導監(jiān)督交接班責任4秩序維護員崗位職責門崗、巡邏（巡樓）崗、車管員、秩序維護領班、主任助理職責5警用器械管理規(guī)定對講機、應急燈、夜晚警棍使用管理等6秩序維護員訓練規(guī)定三大訓練：體能訓練（徒步登樓）、擒敵拳、隊列訓練，消防器材演練的課時、項目、考核等7秩序維護員業(yè)務培訓規(guī)定普法教育，職業(yè)道德教育，小區(qū)基本情況（設備設施常識）培訓8秩序維護應急計劃和措施突發(fā)事件、應急方案：搶劫、綁架、水災（溢水）、火災、臺風、大雪的計劃制定及預防措施等9日常巡查規(guī)程各崗巡檢（日檢）、班組周檢、物業(yè)管理處月安檢規(guī)定10監(jiān)控中心工作規(guī)程值班規(guī)定，報告及聯(lián)動通報規(guī)定，質量記錄，跟蹤檢查，配合各崗巡邏，值班監(jiān)控規(guī)定，與各設備機站房、工種配合接口責任，共用區(qū)域監(jiān)控，錄像跟蹤及錄像帶管理規(guī)定等11門崗工作規(guī)程人員進出接待、咨詢，物品登記管理，夜間門管理，增援報告制度12巡樓崗工作規(guī)程巡邏次數(shù)，巡邏線路，簽到點方法，共用區(qū)域消防設備設施巡查，夜晚門鎖檢查，可疑人員詢問等13內部鑰匙管理規(guī)定共用部位鑰匙保管、使用、配置、登記、管理等規(guī)定14拾遺物品的管理程序拾遺物登記、保管、認領、上交、報告的規(guī)定15物品搬入、搬出或攜帶進出公司的管理規(guī)定查驗、填發(fā)物品進出證，登記管理等規(guī)定16秩序維護工作檢查考核標準各崗儀容儀表、服務態(tài)度、服務要求、工作紀律、工作要求的檢查、考核項目與標準等17《停車場（庫）管理規(guī)程》車輛進出管理、登記；區(qū)域停放管理；車管員車場安全巡邏管理；車輛事故處理程序；收費繳款管理等規(guī)定說明：以上各項作業(yè)指導書，均以質量記錄(表單、值班記錄）形式，跟蹤管理，做到工作按依據(jù)(作業(yè)指導書），辦事留證據(jù)(記錄表單），具備可追溯性和內容的連續(xù)性，達到持續(xù)改進的要求。秩序維護流程圖定崗值勤檢查、登記定崗值勤檢查、登記流動巡邏及時處理作好記錄發(fā)現(xiàn)問題流動巡邏及時處理作好記錄發(fā)現(xiàn)問題車輛引導交由主任閱后，編號存檔車輛引導交由主任閱后，編號存檔監(jiān)控中心監(jiān)控中心報警緊急情況通知主任報警緊急情況通知主任流動巡邏機動分隊緊急處理記錄記錄車輛物品出入流程圖車輛登記進入，發(fā)臨時出入卡人員登記進入，發(fā)臨時出入卡車輛登記進入，發(fā)臨時出入卡人員登記進入，發(fā)臨時出入卡嚴密巡查嚴密巡查出門車輛檢查交回臨時出入卡出門車輛檢查交回臨時出入卡放行可疑物品放行可疑物品 有與業(yè)主核實與業(yè)主核實放行放行盜竊 是扣留并讓業(yè)主確認，報警處理扣留并讓業(yè)主確認，報警處理告知業(yè)主，提防被告知業(yè)主，提防被盜9、相關文件《秩序維護人員值勤規(guī)定》二、消防管理消防管理在任何一個小區(qū)管理中都是重點，新城首座是精品高檔住宅，我們必須始終保持警覺，真正的將日常消防管理當作一項重點來抓：1）秩序維護員是義務消防的主要力量；2）秩序維護員應熟悉小區(qū)消防設施具體情況，熟練掌握消防器材的操作及使用方法；3）巡邏秩序維護員每日對小區(qū)消防設施、器材進行檢查；4）每月中旬進行一次全面的消防系統(tǒng)例檢；5）對施工現(xiàn)場進行消防檢查及監(jiān)督；6）向小區(qū)業(yè)主及使用人宣傳、普及消防知識；7）發(fā)生火災時，組織滅火，保護火災現(xiàn)場，協(xié)助公安消防部門處理火災善后工作。1、服務質量標準重大火災發(fā)生率：0；2、消防管理措施1）成立消防管理小組新城首座消防領導小組為小區(qū)消防安全的組織機構，責任落實到個人。達到日常消防管理的責任明確化，一旦出現(xiàn)火警，快速反應，立足自救，最大限度地減少火災的損失。（1）物業(yè)管理處主任為新城首座住宅區(qū)消防安全的負責人。（2）物業(yè)管理處確定重點消防崗位及其消防安全責任人；并上報物業(yè)公司備案。（3）新城首座各部門抽調人員組成的義務消防隊，且每年活動一次。（4）水電維修技術人員兼職防火管理人員。（5）公司每年對消防安全工作迸行考評與獎勵。2）加強消防宣傳以及培訓工作（1）針對業(yè)主的宣傳向業(yè)主普及消防安全制度：動火及用火制度；用電制度；易燃易爆危險品消防安全管理制度；倉儲消防安全管理制度；緊急逃生知識培訓。（2）秩序維護員的消防管理培訓工作a、物業(yè)管理處每年組織員工接受消防安全培訓教育一次，形式為學習書面材料，觀看錄像，舉行消防逃生演習等；b、新城首座各部門消防安全責任人對其部門員工進行崗位培訓，以懂得其崗位火災特點、預防措施及撲救方法等等；c、新員工上崗前的消防培訓由物業(yè)管理處及具體消防安全責任人共同承擔，轉崗員工上崗前，消防安全培訓由其新崗位消防安全負責人負責培訓；d、由新城首座物業(yè)管理處每年組織消防安全責任人及義務消防隊員，接受消防安全培訓教育一次，公司專兼職消防人員，每年至少接受地方消防大隊及以上單位消防安全培訓一次；e、新城首座物業(yè)管理處查驗相關屬特殊工種人員(指電工、電氣焊工、易燃易爆危險品之保管員、駕駛員、采購員及消防控制室值班人員等）的持證上崗工作；3）日常消防管理堅持“預防為主、防消結合”的消防指導方針，樹立“全員消防”的管理理念，實施義務消防員制，將日常消防管理工作確實執(zhí)行下去。（1）檢查計劃a、設定定期檢查時間b、檢查區(qū)域c、設定消防檢查人d、設定負責人e、設定下次檢查時間（2）檢查方案檢查區(qū)域：地下停車場，各幢1-頂層，外圍消防拴。檢查項目：消防器材、消防報警器、消防栓、煙感器、溫感探頭，消防通道、消防標志、消防控制屏、消防泵、噴淋泵系統(tǒng)、消防卷簾門。檢查要求：按各個樓層分布情況逐一檢查。檢查記錄：將檢查記錄，包括查出的問題和檢查日期詳細記錄下來，由檢查人簽字。（3）檢查結果處理檢查后，應及時向物業(yè)管理處匯報檢查情況。將檢查記錄交物業(yè)管理處；對查出的問題應及時匯報管理處主任，制定解決方法，予以落實。4）消控員交接班程序（1）提前1O分鐘到崗接班；（2）檢查值班記錄，了解上一班消控設備運行情況；（3）檢查對講機、手電筒是否工作正常；（4）交接時，兩班人員共同巡視一遍所監(jiān)控的區(qū)域；（5）本人因故不能來接班，應提前向主任助理請假，由主任助理安排好替班消控員；（6）嚴禁消控員上班時間擅離職守。5）防火檢查與火災隱患整改（l）每天由配電房值班人員及秩序維護員對執(zhí)行防火制度、落實防火措施情況進行巡查，且按規(guī)范表格進行詳細記錄；（2）每季度由維修技術人員會同秩序維護員進行一次防火檢查，且按規(guī)范表格進行詳細記錄；（3）對發(fā)現(xiàn)的火災隱患進行及時整改，對一時難以整改的要有可靠的防范措施；（4）物業(yè)管理處每月向公司報告消防工作情況；（5）公安消防機構下發(fā)的“整改通知書”必須限期執(zhí)行。6）消防設施、器材及建筑防火（l）按規(guī)范要求設置建筑消防設施。消防器材的配置數(shù)量、放置部位也應符合規(guī)范要求；（2）建筑消防設施及消防器材由善水灣物業(yè)管理處進行日常維護保養(yǎng)，并有記錄。消防控制室24小時有秩序維護員值班，并有值班記；（3）保證防火門、防火卷簾門完整、有效，防火間距符合規(guī)范要求，消防車道、疏散通道和安全出口保持暢通，并按規(guī)范設置疏散標志和事故應急照明裝置；（4）按規(guī)范進行電氣線路敷設和電氣設備安裝；防爆電器安裝，選型要符合規(guī)范要求，安全可靠；防雷和防靜電設施的設置要符合規(guī)范要求并安全可靠；（5）有關新建建筑、建筑改造及內部裝修都應按規(guī)范要求，并首先得到當?shù)叵啦块T的批準后方可實施。7）防火檔案（l）物業(yè)管理處消防安全重點部位明確并有醒目防火標志；（2）建立防火檔案且內容增補及時；消防安全管理臺賬內容詳實、分類清晰、管理規(guī)范。8）每日消防巡視檢查（1）附件小區(qū)每日消防檢查清單；庫房每日消防檢查清單。（2）巡視按每日消防檢查清單上內容及區(qū)域，例行檢查所列消防設備，主要包括其通道的通暢或堵塞情況，設備安裝的固定或松脫及狀態(tài)燈正常與否等，并填寫表格，有不符合要求的情況要在備注欄中列出問題；日巡視由秩序維護員和值班電工共同完成，并由巡視人員填寫表格并簽名；巡視中發(fā)現(xiàn)滅火器位置移動，可恢復其原來位置，通道堵塞及其余情況則可通過協(xié)調有關部門解決；有重大消防隱患，需及時向有關領導和主任助理匯報并做記錄；對IT服務器及測試場的獨立氣體滅火系統(tǒng)要仔細檢查，包括系統(tǒng)的外觀，控制器的手動自動狀態(tài)，房間是否有消防隱患等；每周上報巡視已錄。9）火災自動報警控制器操作指導（1）電源正常情況為主電源和備電開關置于打開位置，指示燈都亮，電源浮充有刻度指示。若停電，主電會無指示，并報主電故障，面板中主電故障指示燈亮，此時備電應仍有正常指示.若停電超過八小時，應關主、備電開關，加強巡視，若備電也無指示且面板中備電故障指示燈亮，應立即報告。（2）探頭報警當探頭報故障，面板中“探頭故障”指示燈亮，應立即報告，并按“消音”鍵消音。當探頭報火警時.火警指示燈閃亮，應按面板中“消音”鍵消音，并迅速從圖紙中查明探頭位置，跑步前往所在位置確認，若無法從圖紙中查明，應立即報告，并迅速對整個小區(qū)巡視檢查。若在現(xiàn)場確認為誤報，按面板“清除”鍵清除并記錄，若無法清除，需報告。若確為火警，須立即處理，處理完畢需記錄報告，若火情嚴重立即報告公司安全負責人，并報119火警，同時將面板中兩個手動鎖都打開，撥動開關置于“允許”位置，按上層“啟動”按鈕1#至3#等分別發(fā)出聲光火警信號，按下層“啟動”按鈕著火區(qū)，分別落下著火區(qū)卷簾門。若是某區(qū)火災，且噴淋頭已經(jīng)動作，維修工應立即開啟噴淋泵。（3）總線故障如報總線故障，應立即關機，并報告。10）消防水泵值班巡查制度（l）積極貫徹“預防為主，防消結合”的方針，作好防火、滅火、安全宣傳工作；（2）要求所有值班人員嚴格執(zhí)行《消防法》，認真巡查，發(fā)現(xiàn)隱患，及時處理；（3）定期巡視水泵運轉是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞，泵體基座是否牢固，泵體運轉有無異常聲響；（4）水泵開關總摯，分摯是否完好，使用是否正常；（5）每班次對水泵房所有設備、電器柜等系統(tǒng)進行撿查，并記錄在專用登記簿上；（6）巡查人員發(fā)現(xiàn)問題要及時反映、跟蹤修理、認真記錄修復全過程；（7）消控人員認真學習相關知識，熟練掌握系統(tǒng)操作。3、消防水泵維護保養(yǎng)規(guī)定1）消防水泵每周一次通電試運行3分鐘；2）檢查水泵轉動軸有無滴水現(xiàn)象，轉動部分是否靈活；3）檢查閥門螺桿，加油；4）檢查電源指示燈，檢查水壓表；5）每天清潔水泵房衛(wèi)生；6）檢查人填寫檢查記錄表。4、消防值班人員主要職責實行24小時值班監(jiān)控，負責設備運行、誤報警處理、記錄保管等。物業(yè)主任助理負責應急調度增援、就餐頂崗、夜間查崗：組織檢查“消防應急方案”、“消防設備設施日常維護計劃”的落實；協(xié)調消防管理工作；配合善水灣消防設備設施日常的巡查管理。·消防應急處理流程圖 接到報警接到報警判斷地點，派人到報警處判斷地點，派人到報警處誤報：查明原因，記錄在案災情嚴重：報火警119誤報：查明原因，記錄在案災情嚴重：報火警119，通知主任助理、部門主任災情輕：通知秩序維護人員自行處理檢查已經(jīng)自動啟動的消防設備工作情況，必要時可強行啟動其他消防設施組織秩序維護員趕到現(xiàn)場滅火切斷天然氣及市電供應，轉換事故電源組織人員疏散，進行安全保護檢查已經(jīng)自動啟動的消防設備工作情況，必要時可強行啟動其他消防設施組織秩序維護員趕到現(xiàn)場滅火切斷天然氣及市電供應，轉換事故電源組織人員疏散，進行安全保護監(jiān)控中心堅守崗位，監(jiān)測火勢情況監(jiān)控中心堅守崗位，監(jiān)測火勢情況，保護火災現(xiàn)場，做好災情記錄，查明火災責任人，并向有關部門匯報保護火災現(xiàn)場，做好災情記錄，查明火災責任人，并向有關部門匯報室內消防報警應急反應流程圖接到報警接到報警主任助理前往事發(fā)地察看主任助理前往事發(fā)地察看實報確認實報確認查明原因記錄備案否查明原因記錄備案否是 是調度應急秩序維護員緊急出動調度巡邏秩序維護補崗調度應急秩序維護員緊急出動調度巡邏秩序維護補崗信息反饋搶救人員盤查疑人制止罪案信息反饋搶救人員盤查疑人制止罪案是否報119、是否報119、110報119、110是記錄、總結、存檔、匯報記錄、總結、存檔、匯報消防管理與秩序維護員、監(jiān)控、設備等物業(yè)管理處門的接口監(jiān)控中心設備運程控制監(jiān)控中心設備運程控制緊急狀態(tài)設備管理，消防設備設施日常巡檢、維修保養(yǎng)消防監(jiān)控24小時值班對講、消防廣播設備管理，消防設備設施日常巡檢、維修保養(yǎng)消防監(jiān)控24小時值班對講、消防廣播秩序維護管理24小時小區(qū)各公共區(qū)域巡邏日常管理 日常管理 緊急狀態(tài)物業(yè)管理處物業(yè)管理處·消防報警緊急處理程序控制中心值班人員通知下列相關單位和相關人員：1.通知當班所有義務消防隊員，由入口處秩序維護員引至現(xiàn)場，進行撲救；2.撥打“119”，消防人員趕赴現(xiàn)場進行撲救；3.立即通知管理處主任，趕赴現(xiàn)場； 4.立即通知“出事業(yè)主”，趕赴現(xiàn)場；·消防管理日常工作制度暨作業(yè)指導書要點火災報警系統(tǒng)的檢查保養(yǎng)

1.1月檢查保養(yǎng)

1)完成目檢查保養(yǎng)全部內容:(對消防火災報警控制器進行自檢功能檢查,按自檢鍵,讓報警控制器進行自檢,然后按消聲鍵,消去控制器的聲音。)

2)控制器主要工作電村測試。

3)公共場所煙感器、溫感器安裝傾斜度不大于45度,與底座接觸是否良好,外觀是否潔凈完好;

4)隨機抽取不低于5%的煙感器,噴煙后查視報警是否正確;

5)手動報警按鈕,檢查安裝是否牢固,有無破損及丟失;

6)任選兩個手動報警按鈕,進行模擬報警,測試報警功能是否正常;

7)對樓層內道中各支箱進行外觀檢查,外接線是否固定良好;

8)對火災報警控制柜、聯(lián)動控制柜等進行清掃除塵,線路松動,應進行緊固,對自檢、消音、復位功能檢查,主電源與備用電源切換、報警檢查。

2、消防泵的維護保養(yǎng)

2.1泵體

1)檢查、補充、替換潤滑油,如油質變色,有鐵屑應全部替換;

2)泄漏檢查:盤根良好,泵體無滲水、溢水、砂眼,泵軸滲水無溢流到地面;

3)轉動靈活,無卡殼,泵軸與電機軸在同一中心線,機座緊固,螺絲無銹(有防銹措施),墊片齊;

4)外觀整潔,油漆完好,標志清楚,銘牌字跡清晰。

2.2閥門、管道及附件

1)閥門開閉靈活,無卡阻,關閉嚴密,內外無漏水;

2)閥體、手柄完好,閥桿潤滑好,外觀整潔;

3)單向閥動作靈活,無漏水;

4)壓力表指針靈活,指示準確,表盤清晰,位置便于觀察,堅固良好,表閥及接頭不滲水。

2.3電機

1)外觀整潔,銘牌清晰,各部件緊固牢固。

2)線耳聯(lián)接緊密牢靠,無變色跡象,無裸露部分,接地良好。

3.風機保養(yǎng)

3.1斷開主電源,掛上標示牌,檢查電機接地是否良好。

3.2緊固各部分松動的螺絲及聯(lián)軸器。

3.3檢測電動機的絕緣電阻,檢查主回路接觸點。

3.4調整皮帶松緊,手轉皮帶輪,觀察轉動是否良好。

3.5檢查與更換各接合面間的墊片和密封材料。

3.6清潔電機及風濾器和機殼內部。

3.7向轉動部位加潤滑油,保證聯(lián)軸器及軸承的靈活性及穩(wěn)定性。

3.8檢查調節(jié)閥的機械開閉動作,開閉角度標志。

3.9手動開機測定三相電流值,檢查指示燈電村、電流表,聽查風機各部件運行聲音。

3.10各遙控點的控制箱(含箱內元件)全面檢查。

3.11連續(xù)三次停開機檢查手動各點遙控的正確性,可靠性。

3.12連續(xù)運轉半小時驗證風機運轉正常。

3.13每半年進行一次定期保養(yǎng)檢修,并記錄。

4.疏散出口指示燈的保養(yǎng)

4.1季保養(yǎng)內容:

1)檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷或破裂現(xiàn)象;

2)出口指示燈電源指示是否亮,如不亮,應立即處理;

3)檢查出口指示燈安裝是否牢固;

4)針對檢查中發(fā)現(xiàn)的缺陷取下來進行修復,再裝回原位;

5)燈箱外殼及面板擦抹干凈。

4.2每3個月進行一次備用電池亮燈(半個小時),使電池放電后再充電,延長電池壽命。

5.滅火器使用及保養(yǎng)

5.1滅火器應設置在通風、干燥、清潔的地點,不得受到烈日的爆曬,不得接近熱源或受劇烈振動。

5.2滅火器掛地點的環(huán)境溫度為-10度-55度。

5.3滅火器設置地點應設置明顯,便于取用,并且不影響安全疏散,推車式滅火器與其保護對象之間的通道應暢通無阻。

5.4對滅火器要經(jīng)常進行檢查,檢查內容為:

1)噴筒是否暢通(如堵塞要及時疏通);

2)壓力表是否在綠色區(qū)域(如在紅色區(qū)域要檢查原因,檢查后要重新灌裝);

3)零部件是否完整(有無松動、變形、銹蝕、損壞);

4)可見部位防腐層是否完好(輕度脫落要及時補好,明顯腐蝕應送專業(yè)部門維修及進行耐壓試驗);

5)鉛封是否完好(一經(jīng)開放,必須按規(guī)定再行安裝,并作密封試驗,重新鉛封)。

5.5按時進行定期檢查、保養(yǎng):每季檢查一次噴嘴和噴射管是否堵塞、腐蝕損壞、剛性連接式噴筒是否能繞其軸線回轉,并可在任意位置停留,推車式滅火器的行車機構是否靈活,有否檢驗標志。

5.6滅火器由消防部門進行灌裝。

6.消火栓的保養(yǎng)

6.1第季逐個檢查一次

1)栓外檢查:檢查栓門是否良好,銷、玻璃有無損壞,栓門封條是否完好。

2)隨機抽取消火栓總數(shù)的10%測試,按消火栓報警按鈕,消防中心應有正確的報警顯示,檢查箱內元件是否良好,有無脫落,栓內水龍頭有無滲漏;

3)栓門封條脫落破損的補貼封條。

6.2每年逐個打開消火栓檢查一次

1)完成季檢查中栓外檢查部分;2)開栓門取出水帶,仔細檢查有無破損,如有應立即修補或替找,檢查有無發(fā)黑、發(fā)霉,如有,應取出刷凈、晾干;

3)將水帶交換摺邊或翻動一次;

4)檢查水槍、水帶接頭聯(lián)接是否方便牢固、有無缺損,如有,立即修復,然后擦凈在栓內放好;

5)查接口墊圈是否無缺,替換閥上老化的皮墊,將閥桿上油;

6)檢查修整全部支架,掉漆部位應重新補刷,同時油漆;

7)將栓箱內清掃干凈,部件存放整齊后,鎖上栓門,貼上封條。

滅火器的選用：因電器故障短路引起著火，應迅速切斷電源，用干粉滅火器或其它阻燃材料進行撲救；汽油、柴油等著火，用干粉滅火器進行撲救，液化石油氣著火，用干粉滅火器進行撲救。滅火器材使用：干粉滅火器應對準著火部位根部噴射，.使用水槍時，要利用掩蔽物體，盡量接近火源，充分發(fā)揮水槍的作用，提高滅火效果。呼吸器使用：使用人員按逆時針旋開透明蓋；取出面罩與口鼻密合，固定帶分別置于頭項、腦后；帶上頭罩并將系帶與頸部拉緊，使口鼻.與外界隔絕.，迅速離開火災現(xiàn)場，緩降器的使用：把安全掛鉤在建筑物窗口處固定住，受困人員把安全吊帶系到腰上，并鎖??；把繩索拋出窗外；受困人員爬出窗外，沿外墻利用人體自重向地面滑落；把安全吊帶解下，緩降器本體把安全吊帶送回原處。第二節(jié)交通和車輛管理新城首座高檔住宅區(qū)，業(yè)主的機動車輛較多，如何確保小區(qū)內的車輛安全、交通順暢及行人的安全，解決車流和人流的可達性和速達性，這是能否搞好物管工作的難點和關鍵因素之一。一、新城首座交通、車輛狀況預測、分析：1、入住初期，由于小區(qū)車輛較少，為了節(jié)約資源，集中地下停車場一處停放；2、小區(qū)在交通管理上將根據(jù)上述情況實施人車分流，對交通管理提出較高要求；3、小區(qū)業(yè)主入住到一定程度后，區(qū)內車輛擁有量較高，在上下班高峰小區(qū)停車場內車流量極大。4、裝修期，小區(qū)內大型貨車及臨時車輛較多，主要是地面停車，容易造成車輛的意外受損；5、極少數(shù)“特殊公民”存在不服從管理，超速、亂停放、占用消防通道等行為。二、服務質量標準道路車場完好率；98%；業(yè)主滿意率；90％三、車輛管理保障措施1、對業(yè)主（住戶）的車輛，物業(yè)管理處統(tǒng)一發(fā)放《車輛出入ID卡》，駕駛員刷卡出入；2、對外