學(xué)院大中專學(xué)生公寓經(jīng)營(yíng)方案

某學(xué)院大、中專學(xué)生公寓服務(wù)與經(jīng)營(yíng)方案一、大、中專學(xué)生公寓經(jīng)營(yíng)分析及風(fēng)險(xiǎn)防備（一）大、中專學(xué)生公寓的服務(wù)******學(xué)院共設(shè)有2棟中專學(xué)生公寓、4棟大專學(xué)生公寓。按每間學(xué)生公寓居住4人計(jì)算（涉及無(wú)障礙宿舍），中專學(xué)生公寓可供1184名學(xué)生居住，大專學(xué)生公寓可供2176名學(xué)生居住。按目前在校學(xué)生的人數(shù),新年安排學(xué)生入住公寓時(shí)，將有近半數(shù)的中專學(xué)生公寓宿舍和過(guò)半的大專學(xué)生公寓宿舍居住5名學(xué)生。物業(yè)公司或?qū)W生公寓管理中心對(duì)學(xué)生公寓開(kāi)展的服務(wù)重要涉及秩序管理和治安管理服務(wù)、衛(wèi)生清潔服務(wù)、維修服務(wù)及其她生活服務(wù)。學(xué)生公寓管理H勺過(guò)程也是為學(xué)生服務(wù)W、J過(guò)程，同步,也是通過(guò)管理和服務(wù)體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)日勺過(guò)程。管理H勺嚴(yán)謹(jǐn)與否、服務(wù)的周到與否，并不決定管理者日勺經(jīng)營(yíng)效益，但決定經(jīng)營(yíng)者對(duì)服務(wù)育人日勺態(tài)度。能否在管理中體現(xiàn)服務(wù)至上，能否在服務(wù)中貫穿育人，及能否擺正服務(wù)與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，是學(xué)生公寓管理能否成功的核心。這也是瑞大物管公司在公寓管理工作中始終應(yīng)當(dāng)銘記口勺問(wèn)題。（二）大、中專學(xué)生公寓經(jīng)營(yíng)分析如前所述,公寓KJ經(jīng)營(yíng)是通過(guò)管理和服務(wù)體現(xiàn)出來(lái)KJ。既然是管理，就有管理H勺先決條件，也要承當(dāng)因管理疏忽而導(dǎo)致H勺后果和責(zé)任。在公寓經(jīng)營(yíng)方面，具有五個(gè)方面公認(rèn)日勺優(yōu)勢(shì)：一是入住公寓的學(xué)生大多具有強(qiáng)制入住的色彩，公寓管理方不必緊張公寓居住資源揮霍。二是作為公寓“居民”口勺學(xué)會(huì)除受有關(guān)管理規(guī)章的制約外，還要受學(xué)校紀(jì)律的約束，管理相對(duì)容易。三是公寓基本都是半封閉管理,且學(xué)生在公寓W、J時(shí)段性很強(qiáng)，外來(lái)干擾較小。四是公寓居住安排日勺原則基本以班集體為單位實(shí)行男女分層或分棟、分區(qū)域居住，既具有一定日勺集體特性,又便于實(shí)行“男女分治二五是公寓的收入比較穩(wěn)定，其入住費(fèi)是由學(xué)校代收日勺，不像居民社區(qū)H勺物管費(fèi)收起來(lái)具有相稱日勺難度。雖然公寓的I管理具有上述優(yōu)勢(shì)，但也存在諸多管理風(fēng)險(xiǎn)：一是安全風(fēng)險(xiǎn)。安全風(fēng)險(xiǎn)重要來(lái)自治安、防盜、防火。雖然公寓實(shí)行半封閉管理，但由于公寓學(xué)生進(jìn)出時(shí)段集中，管理者很容易疏忽,致使外來(lái)人員進(jìn)入公寓，并發(fā)生留宿等問(wèn)題,進(jìn)而導(dǎo)致治安案件。近來(lái)諸多公寓浮現(xiàn)日勺治安和刑事案件大多由此引起。此外，由于學(xué)生防火、防盜意識(shí)相對(duì)較弱，公寓防火、防盜管理始終是單薄環(huán)節(jié)。二是因公寓入住日勺集體色彩，學(xué)生公寓容易因管理問(wèn)題引起學(xué)生集體同公寓管理方n勺集體對(duì)抗，并最后導(dǎo)致管理方不得不做出某些實(shí)質(zhì)性讓步。三是目前學(xué)生基本都是獨(dú)生子女，不少學(xué)生尚不具有獨(dú)立生活或自理KJ能力，辨別是非出J能力也較弱。這就規(guī)定公寓管理方要投入管理以外日勺精力來(lái)協(xié)調(diào)和解決由此引起的I問(wèn)題。（三）大中專學(xué)生公寓經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防備防備公寓管理的風(fēng)險(xiǎn)，一方面應(yīng)重點(diǎn)放在公寓的安全管理上。管理方要明確安全分工，堅(jiān)持崗位責(zé)任，嚴(yán)防安全管理漏洞。特別是要對(duì)外來(lái)人員進(jìn)出公寓格外嚴(yán)查，并避免內(nèi)部員工監(jiān)守自盜。另一方面,在節(jié)假日雖然公寓日勺學(xué)生很少，但不能疏忽管理，要像平時(shí)同樣進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)管理。由于節(jié)假日也是公寓安全和防盜任務(wù)最重的時(shí)候。三是教育員工不僅要做好服務(wù)，還要耐心、細(xì)致的協(xié)助學(xué)生，特別是嚴(yán)禁譴責(zé)學(xué)生，以防管理工作處在尷尬和僵化狀態(tài)。此外，來(lái)自合同未明確日勺開(kāi)水、洗浴與否收費(fèi)，會(huì)增長(zhǎng)公寓的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如有必要,可與學(xué)院協(xié)商簽訂有關(guān)收費(fèi)事宜。二、學(xué)生公寓有償服務(wù)項(xiàng)目的管理和經(jīng)營(yíng)大中專學(xué)生公寓有償服務(wù)項(xiàng)目來(lái)自四個(gè)方面：(1)對(duì)屬于學(xué)生責(zé)任導(dǎo)致W、J水電、照明進(jìn)行出J有償維修。(2)對(duì)屬于學(xué)生責(zé)任導(dǎo)致H勺公物和家具損壞進(jìn)行H勺有償修復(fù)、修理。(3)給學(xué)生生活提供日勺服務(wù)，如理發(fā)、洗衣、修電腦等。(4)為學(xué)生代辦、代發(fā)、代訂的其她需收費(fèi)的項(xiàng)目對(duì)有償服務(wù)的管理要堅(jiān)持微利或保本原則，堅(jiān)持低收費(fèi)。其中維修、安裝服務(wù)在執(zhí)行中材料費(fèi)要收取原價(jià),不能加價(jià),人工費(fèi)原則按次收費(fèi)。物業(yè)公司要細(xì)化項(xiàng)目收費(fèi)，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，嚴(yán)防個(gè)別維修人員借機(jī)敲詐。對(duì)生活服務(wù)項(xiàng)目中的洗衣等服務(wù),原則進(jìn)行承包，收取管理費(fèi)。盡管藝術(shù)學(xué)院在建設(shè)前沒(méi)有考慮生活服務(wù)項(xiàng)目日勺配套用房，但物業(yè)公司也要發(fā)明條件開(kāi)展類似服務(wù)。其中，洗衣、理發(fā)、電腦耗材等服務(wù)項(xiàng)目可以設(shè)立在公寓的管理用房之內(nèi)。這樣做的目日勺一是可以增長(zhǎng)收入，二是為了以便學(xué)生，畢竟公寓自身具有社區(qū)屬性。三、大中專學(xué)生公寓投資估算大中專學(xué)生公寓投資估算只是管理和運(yùn)營(yíng)前的經(jīng)營(yíng)性投資，不含瑞大公司后勤承包合同的投資。具體投資估算見(jiàn)下表：大中專學(xué)生公寓經(jīng)營(yíng)投資估算表單位:萬(wàn)元四、大、中專學(xué)生公寓財(cái)務(wù)分析及承包價(jià)格參照序號(hào)工程或費(fèi)用類別單位數(shù)量單價(jià)（萬(wàn)元）投資估算（萬(wàn)元）備注1管理用房辦公家具套60.21.203從業(yè)人員服裝、標(biāo)忐套380.031.14每人2套4固定電話安裝臺(tái)60.030.185管理員資料柜套60.050.306治安巡視人員對(duì)講機(jī)臺(tái)20.150.307維修、保潔工具項(xiàng)60.030.188燃?xì)鈾C(jī)房工具等套60.050.309垃圾收集及清理套240.153.610合計(jì)7.20（一）、財(cái)務(wù)分析1、工資及福利估算學(xué)生公寓管理勞動(dòng)定員28人,含福利費(fèi)的年平均原則工資21187元/人（不含臨時(shí)用工工）。有兩個(gè)因素影響學(xué)生公寓日勺勞動(dòng)定員。一是物管公司。如成都瑞大資產(chǎn)管理有限公司未就后勤的物業(yè)服務(wù)同藝術(shù)職業(yè)學(xué)院達(dá)到合同，則瑞大公司應(yīng)成立學(xué)生公寓管理中心,并設(shè)立

公寓管理主任一職。財(cái)務(wù)、行政可以由后勤管理中心兼任。二是如燃?xì)鉄崴畽C(jī)房不規(guī)定專業(yè)操作人員，則學(xué)生公寓口勺用工可減少6人，熱水機(jī)房崗位可由保潔員兼任。其月薪相應(yīng)增長(zhǎng)500元即可。本報(bào)告暫按學(xué)生公寓管理中心的設(shè)立進(jìn)行計(jì)算勞動(dòng)工資表。大中專學(xué)生公寓勞動(dòng)工資表項(xiàng)目人數(shù)月工資（元）年工資（元）年總工資備注管理人員135003675036750含保險(xiǎn)等支出，放假期間工資減半，全年按10.5個(gè)月計(jì)算管理員12220023100277200其她專業(yè)人員130003150031500222002310046200固定工人1216001680000合計(jì)5932502、年收入估算學(xué)生公寓年收入估算表單位:元

序號(hào)項(xiàng)目年收費(fèi)原則數(shù)量年收入備注1中專公寓120013002大專公寓洗衣店1200250030104電腦耗材100001100005維修102006垃圾分揀1117合計(jì)4604000.學(xué)生公寓成本費(fèi)用估算(1)學(xué)生公寓原材料、燃料、照明及維修維持成本估算學(xué)生公寓原材料、燃料及維修維持成本估算表序項(xiàng)目月成本年成本備注1垃圾收集及清理、清潔用品、用劑10000100000按10個(gè)月測(cè)算2電話使用費(fèi)60072003公用及辦公照明50050004學(xué)生定額用電121001210005開(kāi)水1500150006學(xué)生公寓內(nèi)定額用水22230222300暫按3噸計(jì)和7燃?xì)?50025000含燒開(kāi)水及洗浴用燃?xì)?維修維護(hù)000年均9合計(jì)695500(2)學(xué)生公寓總成本估算項(xiàng)目計(jì)算措施成本費(fèi)用備注原材料、照明等清潔材料、水、電、氣、電話等495500固定資產(chǎn)折舊建筑、設(shè)備不計(jì)0人工成本工資、獎(jiǎng)金、福利等593250管理費(fèi)工資593250X20%118650財(cái)務(wù)費(fèi)用不計(jì)維持維修費(fèi)00合計(jì).編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表利潤(rùn)總額及分派預(yù)測(cè)表

序號(hào)項(xiàng)目金額（元）占利潤(rùn)總額的比例備注—經(jīng)營(yíng)收入二成本費(fèi)用三稅前利潤(rùn)四營(yíng)業(yè)稅及附加0不計(jì)五所得稅799150六稅后利潤(rùn)七利潤(rùn)分派1公積金23974510%稅后利潤(rùn)的10%2公益金1598305%稅后利潤(rùn)的5%八凈利潤(rùn)九預(yù)留流動(dòng)資金100000