房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -2022年報(bào)-2022年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)年度報(bào)告

克而瑞廣佛區(qū)域出品克而瑞廣佛區(qū)域出品22022廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨2023展望起落VS狂熱到寒冬，救市和自救政策溫和呵護(hù)重磅規(guī)劃出臺(tái)土地市場(chǎng)供求皆調(diào)，一二手住宅成交際放松鼓勵(lì)賣一買一、土拍“國(guó)家隊(duì)”撐場(chǎng)創(chuàng)近年新低VS“國(guó)央平”土儲(chǔ)民起落VS狂熱到寒冬，救市和自救政策溫和呵護(hù)重磅規(guī)劃出臺(tái)土地市場(chǎng)供求皆調(diào)，一二手住宅成交際放松鼓勵(lì)賣一買一、土拍“國(guó)家隊(duì)”撐場(chǎng)創(chuàng)近年新低VS“國(guó)央平”土儲(chǔ)民企：僅蘭園、大華、方圓競(jìng)得 (含合作拿地)成交創(chuàng)近五年低位5宗對(duì)比去年同期供應(yīng)成交建面底價(jià)成交占銳減56%減少33%比超8成VS憂剛需駐足觀望，心不足平淡，價(jià)格堅(jiān)挺優(yōu)州2022年商品住宅供求均降至近10年內(nèi)低位，但價(jià)格站穩(wěn)均中高端改善客手快準(zhǔn)狠樣化、收樓再供樓、賣一買一無憂退房企營(yíng)銷策略五房企營(yíng)銷策略五花八門、積極自救廣州年報(bào)廣州年報(bào)和風(fēng)送暖，調(diào)控邊際放寬，政策溫和呵護(hù)宏觀政策規(guī)劃篇政策基調(diào)季度“托底+糾偏”季度面收緊度碼度調(diào)控收緊度導(dǎo)度不搞大水漫灌不預(yù)支未來?因城施策用足工具箱?政策基調(diào)季度“托底+糾偏”季度面收緊度碼度調(diào)控收緊度導(dǎo)度不搞大水漫灌不預(yù)支未來?因城施策用足工具箱?強(qiáng)調(diào)保交樓、穩(wěn)民生樓度?40%拿地限制?限購(gòu)限貸升級(jí)?二手房指導(dǎo)價(jià)?貨幣政策放松?保障剛需、滿足?首提集中供地?約談城市加碼?多城搖號(hào)購(gòu)房?首提防止以學(xué)區(qū)?約談城市加碼房炒作房?jī)r(jià)?“三支箭”?防患化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)從邊際放寬逐步過渡到托底維穩(wěn)，調(diào)控工作重點(diǎn)從“保交樓“擴(kuò)大到”保主體“松季度推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡?三批次土拍規(guī)則放松?房企境內(nèi)發(fā)債松動(dòng)?支持首套/改善住房需求?促市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管個(gè)大中城市一二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增速0.250.442021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-1112月LPR維持不變，5年期以上為4.3%，廣州首套常規(guī)4.30%(四大行最低做到4.30%，基本一周內(nèi)即可放款，外資銀行匯豐最低可做到4.10%)，二套常規(guī)4.90%，重房貸利率為4.09%，二套利率平均為4.91%，較去年最高點(diǎn)分別回落165個(gè)基點(diǎn)和93個(gè)基點(diǎn)，繼續(xù)創(chuàng)歷史新低。其中首套利率進(jìn)入“3時(shí)代”城市從上個(gè)月2021Q322017Q2收緊信貸，一城一策首套30%，二套60%2020Q2信貸寬松2020Q2信貸寬松集中度管理4.91%5%4.09%0%首套平均房貸利率(%)二套平均房貸利率(%)利率為四大行普遍利率。2022年廣州全年重點(diǎn)調(diào)控政策一覽：2022年廣州全年重點(diǎn)調(diào)控政策一覽：優(yōu)化信貸環(huán)境、限價(jià)紅線放松、人才政策松綁、鼓勵(lì)二手房交易、土拍規(guī)則放寬第一季度第二季度第三季度第四季度1月16】一手豪宅限價(jià)放松實(shí)施動(dòng)態(tài)價(jià)格指導(dǎo)4月4.2繼續(xù)鼓勵(lì)“因城施策”，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管7月7.18【二次土拍取消競(jìng)自持】對(duì)比今年首批供地，在拍地規(guī)則上，本次最大的變化在于基本取消競(jìng)自持，給予利好，穩(wěn)住市場(chǎng)延續(xù)土拍的寬松環(huán)境10月//20【LPR繼續(xù)下調(diào)】上更下調(diào)至4.6%4.19【廣州一手限價(jià)松動(dòng)】老項(xiàng)目的備案價(jià)上下浮動(dòng)6%調(diào)整；簽約上下浮動(dòng)10%；豪宅樓市備案價(jià)上調(diào)7.28穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房住不炒因城施策，支持剛性需求購(gòu)房，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓，穩(wěn)民生11月11.11央行發(fā)布最新救市16條，重點(diǎn)突出保交樓、風(fēng)險(xiǎn)處置、金融消費(fèi)權(quán)益，同時(shí)也希望向新市民、租賃等新的地產(chǎn)融資方向轉(zhuǎn)型。2月2.10廣州住建局：備案價(jià)實(shí)行動(dòng)態(tài)廣州住建局：備案價(jià)實(shí)行動(dòng)態(tài)價(jià)格指導(dǎo),無明確價(jià)格紅線4.25全面降準(zhǔn)0.25%，釋放千億救市釋放長(zhǎng)期資金3000億8月8.18【人才落戶放松】全日制本科、高級(jí)職稱等，社保在保狀態(tài)下1個(gè)月即可入戶，取消連續(xù)6個(gè)月社保8.20【LPR下調(diào)至新低】4.3%，兩者分別下降了0.05%和0.15%11.19廣州6銀行不查流水，4銀行出證即放款2.21廣州房貸利率下降，四大行將同步下調(diào)5月5.15【首套房貸減20個(gè)基點(diǎn)】首套住房商業(yè)性個(gè)貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)9月9.13黃埔特定人才買房一次性補(bǔ)貼50萬9.15廣州放松備案價(jià)，可上浮10%，下浮20%11.28證監(jiān)會(huì)發(fā)文支持房企股權(quán)融資3月3.13【兩會(huì)“三穩(wěn)”】穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展5.20【5年期LPR下調(diào)】5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%9.22廣州鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過戶”9.29階段性放寬首套住房貸款利率下限12月.9廣州2孩以上家庭公積金貸款額度上可提高，申請(qǐng)公租房對(duì)有未成年子女的三孩家庭按規(guī)定給予優(yōu)先保障3.16【不開展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)】今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件6月//9.30二手同城賣一買一，可退個(gè)稅9.30首套個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)面積33平方公理，其中陸域面積18.5平方公里。2022年10月8日，廣州南沙明珠灣管理局宣布：在原明珠灣起步區(qū)的基礎(chǔ)上新增梅糖及亭角區(qū)塊、靈山島尖以西區(qū)塊、橫瀝島尖以西區(qū)塊、珠江東部分區(qū)塊四個(gè)區(qū)塊，履職范圍從33平方公里調(diào)整為54平方公里，更好地實(shí)現(xiàn)土地新增梅糖及亭角區(qū)塊、靈山島尖以西區(qū)塊、橫瀝島尖以西區(qū)塊、珠江東部分區(qū)塊四個(gè)區(qū)塊，履職范圍從33平方公里調(diào)整為54平方公里，更好地實(shí)現(xiàn)土地集中連片成片開發(fā)，打造珠江沿岸高品質(zhì)濱水城市門戶形象阿里巴巴、唯品會(huì)、科大訊飛等數(shù)十家龍頭企業(yè)建立總部基地，落地超200家產(chǎn)廣州年報(bào)廣州年報(bào)春寒料峭，地市腰斬，民企退縮，國(guó)家隊(duì)撐場(chǎng)政策規(guī)劃篇土地市場(chǎng)篇14000120001000080006000400020000300025002000150010005000供應(yīng)總建成交總建樓板價(jià)2018-14000120001000080006000400020000300025002000150010005000供應(yīng)總建成交總建樓板價(jià)2018-2022年廣州經(jīng)營(yíng)性用地供求價(jià)走勢(shì)2022年13211190123071.4%2021年27151990123835.3%2018年1522145196983.3%2019年20131580106435.6%2020年26482086116537.2%溢價(jià)率的要元/㎡元/㎡1600014000120001000080006000400020000250020001500100050002018-2022年廣州涉宅用地供求價(jià)走勢(shì)2018年2019年2020年2021年2022年供應(yīng)總建1219158319592260928成交總建11591259150215308201054311619133891314214904溢價(jià)率3.8%6.5%8.9%6.5%1.6%元/㎡100090080070060050040030020002500020000150001000050000集中供地供求價(jià)走勢(shì)22年第二元/㎡100090080070060050040030020002500020000150001000050000集中供地供求價(jià)走勢(shì)22年第二批1859322年第四批922077522年第三批3993531357221年第三批2962261339122年第一批2762621304921年第一批9297991133721年第二批87935715931供應(yīng)總建成交總建樓板價(jià)溢價(jià)率11.7%0.8%0%1.2%6.6%0.5%0.1%價(jià)率均在低位。類別2021年集中供地2022年集中供地年度特征供應(yīng)宗數(shù)供應(yīng)銳減56%供應(yīng)建面成交宗數(shù)48成交建面減少33%成交建面920成交金額1221溢價(jià)成交9底價(jià)成交占比超8成底價(jià)成交底價(jià)成交占比最高溢價(jià)成交72溢價(jià)率撤牌/流拍宗數(shù)撤牌/流拍率競(jìng)拍方式限地價(jià)+競(jìng)配建/競(jìng)自持+搖號(hào)競(jìng)地價(jià)+搖號(hào)競(jìng)拍規(guī)則放松最高溢價(jià)率45%/15%其他限制條件管控資金來源、限馬甲管控資金來源、限馬甲0000000000000000000化101093878率次一批二批三批四批宗數(shù)占比1161%白云、海珠和荔灣受房企關(guān)注度相對(duì)較高，均有地塊獲溢價(jià)成交。元/㎡萬㎡2022年全市各區(qū)域涉宅用地供求價(jià)情元/㎡2021-2022年廣州各批次集中土拍中心六區(qū)供應(yīng)情況91%1%0%70——5——35IC第一批次集中供地第二批次集中供地第三批次集中供地第四批次集中供地民企12%城投平臺(tái)35%央/國(guó)企53%城投平臺(tái)央/國(guó)企民第一批次集中供地第二批次集中供地第三批次集中供地第四批次集中供地民企12%城投平臺(tái)35%央/國(guó)企53%城投平臺(tái)央/國(guó)企民企20%央/國(guó)企80%央/國(guó)企100%43%57%備注：數(shù)據(jù)來源CRIC蘭園控股成功奪地，龍湖、美的、和記黃埔、綠城、中旗、星河等房企也有城投、花都區(qū)國(guó)資等地方平臺(tái)公司兜底6宗地塊，占比35%?！杯h(huán)節(jié)，房企拿地成本降低而盈利空間增大，但民企受困于大環(huán)境依舊缺北CPPQ-A5-1地塊。廣州市涉宅用地竟得房企分類占比廣州市涉宅用地竟得房企分類占比塊價(jià)率板價(jià) (元/㎡)次2022掛-0331(荔灣區(qū)金橋二期地塊(穗規(guī)劃資源掛出告字廣州蘭城房地產(chǎn)有限公司 (蘭園控股)0%33198第一批2022掛-0331(廣州地鐵二十一號(hào)線朱村街山田站北18003206A21021號(hào)地塊(穗規(guī)劃資源增掛出告〔2022〕5號(hào)))大華集團(tuán)(廣州)投資有限公司 (大華集團(tuán))0%8963第一批2022掛-1115(廣州市黃埔區(qū)外環(huán)路以東、長(zhǎng)平路西延線以北CPPQ-A5-1地塊(穗規(guī)劃資源埔(開)掛出告字〔2022〕46號(hào)))廣州元上房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 (知識(shí)城)、廣州市樂耀實(shí)業(yè)投資有限公司(方圓地產(chǎn))0%17286第四批秀地產(chǎn)團(tuán)廣州地鐵秀地產(chǎn)廣州地鐵2.24秀地產(chǎn)團(tuán)廣州地鐵秀地產(chǎn)廣州地鐵2.24城投廣州城投保利發(fā)展廣州南沙建投廣州建筑廣州高新區(qū)投資方圓地產(chǎn)保利發(fā)展城投廣州高新區(qū)投資置地方圓地產(chǎn)漢聯(lián)投集團(tuán)廣州城投知識(shí)城投資廣州南沙建投21.9321.6121.55廣州城投+增城城建廣州智都控股置地中信泰富+廣船聯(lián)合體憑借荔灣江景巨無霸地塊，拿地總價(jià)超180億元登頂，本地標(biāo)桿房企拿地意愿較高，越2022年房企拿地總價(jià)TOP15排行榜(億元)2022年房企拿地總建TOP2022年房企拿地總價(jià)TOP15排行榜(億元)05010015020010080050100150200備注：數(shù)據(jù)來源CRIC，排名僅統(tǒng)計(jì)集中供地拿地2022年廣州TOP10樓板價(jià)排行榜排行土地開發(fā)商區(qū)域板塊成交總價(jià)(億元)樓板價(jià)(元/㎡)溢價(jià)率(%)總建面積(萬㎡)12022掛-0616(天河區(qū)燕塘地塊三(AT020883地塊)(穗規(guī)劃資源掛出告字〔2022〕29號(hào)))越秀地產(chǎn)天河區(qū)后天河北板塊81.19483005%16.8122022掛-1115(天河區(qū)AT0507033地塊(穗規(guī)劃資源掛出告字〔2022〕76號(hào)))保利發(fā)展天河區(qū)五山板塊95.81459150%20.8732022掛-0909(海珠區(qū)廣州大道南788號(hào)一期AH031525地塊(穗規(guī)劃資源掛出告字〔2022〕53號(hào)))保利發(fā)展海珠區(qū)新港西板塊13.57441372%3.0742022掛-1115(海珠區(qū)濱江西路256號(hào)AH010502地塊(穗規(guī)劃資源掛出告字〔2022〕75號(hào)))越秀地產(chǎn)海珠區(qū)江南西板塊8.19421300%9552022掛-0909(海珠區(qū)洛溪橋西側(cè)AH101728地塊(穗規(guī)劃資源掛出告字〔2022〕52號(hào)))中國(guó)鐵建海珠區(qū)南洲板塊16.42391066%4.2062022掛-0909(天河區(qū)廣園快速以北、珠吉路以東AT1005011、AT1005019地塊(穗規(guī)劃資源掛出告字〔2022〕42號(hào)))湖北聯(lián)投集團(tuán)有限公司天河區(qū)東圃板塊32.11389920%8.2472022掛-0331(白云區(qū)空港大道中東側(cè)AB2904003地塊(穗規(guī)劃資源掛出告字〔2022〕10號(hào)))中海地產(chǎn)白云區(qū)白云大道北板塊27.19345005%7.8882022掛-0616(荔灣區(qū)南岸路26號(hào)AL011113地塊(穗規(guī)劃資源掛出告字〔2022〕28號(hào)))珠江實(shí)業(yè)荔灣區(qū)老西關(guān)板塊18.00337503%5.3392022掛-0331(荔灣區(qū)金橋二期地塊(穗規(guī)劃資源掛廣州蘭城房地產(chǎn)有限公司荔灣區(qū)老芳村板塊5.50331980%662022掛-0909(天河區(qū)育新街南側(cè)AT0304011-1地塊(穗規(guī)劃資源掛出告字〔2022〕43號(hào)))中國(guó)建筑;廣州市天河投資管理有限公司;廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司天河區(qū)后天河北板塊20.67323730%6.38備注：數(shù)據(jù)來源CRIC，排名僅統(tǒng)計(jì)集中供地拿地廣州年報(bào)廣州年報(bào)春寒料峭2022年，新房供求量近十年新低，均價(jià)企穩(wěn)3.7萬/㎡政策規(guī)劃篇商品房市場(chǎng)篇91629013300002000083582677128009168491669914976132189162901330000200008358267712800916849166991497613218性位緩慢復(fù)蘇，下半年在疫情沖擊下熱度明顯走弱。房?jī)r(jià)方面，隨著市區(qū)中高端改善項(xiàng)目成交占比增加，均價(jià)攀升至37295元/平，整體表現(xiàn)韌性供應(yīng)：同比↓25%供應(yīng)：同比↓25%成交：同比↓34%均價(jià)：同比↑10%2013年-2022年(近十年)廣州市商品住宅供求量?jī)r(jià)走勢(shì)供應(yīng)面積(供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)140360000140360000500001169105511055969121512029691215120290711178578231050104133818101907111785782310501041338181019221974151215125100000002013年2022年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2013年2022年?2013年2月20日“新國(guó)五條”，重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策?2016年9月30日后，24城收緊限購(gòu)、限貸政策，打擊市場(chǎng)信心，但廣州市場(chǎng)成交未見緩和，地王頻出，市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升；2017年3月，廣州330政策出臺(tái)，正式進(jìn)入“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限簽、限售”的五?2018年10月，廣州部分區(qū)域限價(jià)松動(dòng)；2019年，全市限價(jià)松動(dòng)，“雙合同”淡出市場(chǎng)，網(wǎng)簽價(jià)格回歸實(shí)際。?2020年疫后救市，多區(qū)借力人才政策放松限購(gòu)，市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。?2021年調(diào)控大年，人才政策全面收緊、二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)，地市、樓市成交轉(zhuǎn)冷。2021.012021.022021.032021.042021.052021.062021.072021.082021.092021.102021.112021.122022.12022.22022.32022.42022.52022.62022.72022.82022.92022.102022.112022.1222.1222.1122.1022.0922.0822.0722.0622.0522.0422.0322.0222.0121.1221.1121.1021.0921.0821.0721.0621.0521.0421.0321.0221.012021.012021.022021.032021.042021.052021.062021.072021.082021.092021.102021.112021.122022.12022.22022.32022.42022.52022.62022.72022.82022.92022.102022.112022.1222.1222.1122.1022.0922.0822.0722.0622.0522.0422.0322.0222.0121.1221.1121.1021.0921.0821.0721.0621.0521.0421.0321.0221.01供應(yīng)面積(萬㎡)熱度下降成交面積(萬㎡)成交均價(jià)(元/㎡)爬坡回升35000300002502000弱21年-22年各月廣州市商品住宅成交量同比21年至22年廣州市商品住宅月度供求情況400%450004500040000-200%250002000021年-22年各月廣州市商品住宅成交均價(jià)同比200001500010000500001000050000波動(dòng)走低100萬㎡以上50-100萬㎡30-50萬㎡30萬㎡以下100萬㎡以上50-100萬㎡30-50萬㎡30萬㎡以下樓市格局逐步清晰，東部增城、黃埔和南部番禺三大區(qū)域成交量均超百萬方水平，領(lǐng)跑全市。究其原因，一是近年市區(qū)供應(yīng)加快并且入市項(xiàng)目板塊生活氛圍濃厚，吸引剛需、剛改客群置業(yè)。廣州市各區(qū)成交規(guī)模熱力分布2022年廣州各區(qū)域商品住宅供求情況廣州市各區(qū)成交規(guī)模熱力分布供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(jià)(元/㎡)月均去化量(萬㎡)整體成交額 (億元)城-53%-42%-10%2%-31%409738%-24%-15%4188711%-32%-23%473446%花都-30%-39%-3%-37%-57%2%灣25%8.39-30%5%.03化-43%-27%-7%珠87%-3%25%河9.4462%-25%7%秀-95%-70%2%元/㎡00043.78億元天河壹品珠江花城近兩年海珠區(qū)商品住宅供求走勢(shì)應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(jià)(元/㎡)元/㎡000元/㎡00043.78億元天河壹品珠江花城近兩年海珠區(qū)商品住宅供求走勢(shì)應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(jià)(元/㎡)元/㎡00000.0021.0121.0221.0321.0421.0521.0621.0721.0821.0921.1021.1121.1222.0122.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.12放資源稀缺掣肘成交，下半年主力項(xiàng)目保利天匯、天河壹品等積極入市，推動(dòng)成交量上漲，整體應(yīng)面積(萬㎡)成交均價(jià)應(yīng)面積(萬㎡)年年年年2021H年年年年2021H12.922021H22.822022H11.872022H22.41保利天匯8000015.0022325.42億元321.0121.0221.0321.0421.0521.0621.0721.0821.0921.1021.1121.1222.0122.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.12223琶洲上品96.38億元中海觀雲(yún)府42.51億元海珠天珺41.90億元16002160024.0022.001400戒線衡線20.0018.0016.0014.0012.0010.008.006.004.002.000.001200100000600400標(biāo)準(zhǔn)線2000大珠供求相對(duì)平衡，其余區(qū)域遭遇新房市場(chǎng)供過于求。2020年1月-2022年12月商品住宅庫存去化趨勢(shì)庫2020年1月-2022年12月商品住宅庫存去化趨勢(shì)庫存量(萬㎡)去化周期(月)區(qū)域庫存量(萬㎡)去化周期(月)狹義廣義狹義12'(月)廣義36'(月)增城區(qū)285137021.1070.23番禺區(qū)69022.9066.78南沙區(qū)76132.5063.53花都區(qū)667729.3079.88黃埔區(qū)51914.3036.22白云區(qū)50917.9087.58荔灣區(qū)7222019.9043.67從化區(qū)440019.50101.73天河區(qū)4620.7057.51海珠區(qū)4420514.0087.75越秀區(qū)3525.0047.94合計(jì)1333552521.1061.54IC推貨量認(rèn)購(gòu)量去化率51%46%10000060%40%20%42%39%25%500000%0去化率2019年2021年2022年2020年2018年推貨量認(rèn)購(gòu)量去化率51%46%10000060%40%20%42%39%25%500000%0去化率2019年2021年2022年2020年2018年均去化率降至25%；節(jié)日效應(yīng)遞減，小陽春、黃金周等營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)失色；全近五年廣州全市商品住宅開盤年度走勢(shì)近五年廣州全市商品住宅開盤年度走勢(shì)2022年廣州全市商品住宅開盤月度走勢(shì)推貨量認(rèn)購(gòu)量單位：套6000500040003000200010000撐34%銀十失約29%29%28%約27%24%25%23%21%21%9%4%40%35%單位：套6000500040003000200010000撐34%銀十失約29%29%28%約27%24%25%23%21%21%9%4%22.1122.1222.1022.0222.0322.0122.0422.0522.0622.0722.1122.1222.1022.0222.0322.01成交：同比↓28%均價(jià)：同比↓6%體成交：同比↓28%均價(jià)：同比↓6%體維持在萬套水平，領(lǐng)跑全市；成交均價(jià)30205元/㎡，同比下降6%，主因96個(gè)小區(qū)指導(dǎo)價(jià)仍在實(shí)行，加上剛需買家觀望導(dǎo)致成交周期進(jìn)一，致使各區(qū)均價(jià)全線下降，從化、增城等遠(yuǎn)郊區(qū)跌幅最大。二手成交量?jī)r(jià)齊跌2018年二手成交量?jī)r(jià)齊跌2018年2019年2020年2021年2022年成交面積(萬㎡)613.01761.481092.591042.19770.39成交套數(shù)(套)775027992912136611510682561 成交均價(jià)(元/㎡)2268728125297693200130205成交面積成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)成交金額禺區(qū)珠區(qū)41248河區(qū)434.43都區(qū)城區(qū)區(qū)49308灣區(qū)8.31從化區(qū)0.41㎡)套數(shù)(套)元)12㎡)套數(shù)(套)元)1234567892022年廣州商品住宅成交額TOP20排行榜2022年廣州二手住宅成交額TOP20排行榜成交面積(萬㎡)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/㎡)成交金額(億元)123456789客群價(jià)段2020年2021年2022年成交套數(shù)(套)成交占比成交套數(shù)(套)成交占比成交套數(shù)(套)成交占比套數(shù)客群價(jià)段2020年2021年2022年成交套數(shù)(套)成交占比成交套數(shù)(套)成交占比成交套數(shù)(套)成交占比套數(shù) (首置)改萬元0萬元000萬元81%總101343100%108427100%70862100%門級(jí)別品改項(xiàng)目、千萬級(jí)別豪宅一手成交占比逐步擴(kuò)大；200萬以下總近五年廣州市商品住宅各面積段成交結(jié)構(gòu)近三年廣州商品住宅總價(jià)段成交變化0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%近三年廣州商品住宅總價(jià)段成交變化130-144㎡144㎡以上近五年廣州市商品住宅各房型成交結(jié)構(gòu)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%一房二房三房四房五房其他保利心語、匯景新城、匯悅臺(tái)40494024482022年單價(jià)10萬+以上二手住宅成交套數(shù)走勢(shì)年末優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目獲承接，成交走高780保利心語、匯景新城、匯悅臺(tái)40494024482022年單價(jià)10萬+以上二手住宅成交套數(shù)走勢(shì)年末優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目獲承接，成交走高780022.0122.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1125020017312679614417179963022.0122.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.12OD2022年單價(jià)10萬+以上一手住宅成交套數(shù)2022年單價(jià)10萬+以上一手住宅成交套數(shù)區(qū)域周均訪客量(組)周均認(rèn)購(gòu)量(套數(shù))轉(zhuǎn)化率2021年2022年區(qū)域周均訪客量(組)周均認(rèn)購(gòu)量(套數(shù))轉(zhuǎn)化率2021年2022年同比2021年2022年同比2021年2022年白云419527922024.8%4.6%海珠1248109143▲140%1.4%3.9%荔灣261423288694▲10%3.3%4.0%天河12019153.2%3.9%越秀306.7%1.8%番禺356527012567.2%5.8%花都7861490▲90%77▲99%4.9%5.1%黃埔517744092812705.4%6.0%南沙460729292725.9%4.0%從化8957297468.3%8.9%增城731435835022186.9%6.0%市5.6%5.3%2022年廣州各區(qū)實(shí)時(shí)來訪認(rèn)購(gòu)及轉(zhuǎn)化率情況(在售住宅)典型風(fēng)2022年廣州各區(qū)實(shí)時(shí)來訪認(rèn)購(gòu)及轉(zhuǎn)化率情況(在售住宅)分類區(qū)域典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況主要營(yíng)銷工具平均轉(zhuǎn)化率低開搶客天河越秀和樾府凈樓板價(jià)5.08萬元/㎡，入市首批售價(jià)7.2萬-8.5萬元/㎡低價(jià)入市策略，員工及關(guān)系戶優(yōu)先認(rèn)購(gòu)化增城保利水木芳華1.75-1.9萬元/㎡?定價(jià)低于同地段競(jìng)品價(jià)格?首期5萬起，超長(zhǎng)12個(gè)月分期?專享補(bǔ)貼金化市區(qū)強(qiáng)基本面+適當(dāng)讓利荔灣萬科金域曦府5.2-6.2萬元/㎡，部分特價(jià)單位4.8萬元/㎡?每周特價(jià)房+購(gòu)房補(bǔ)貼?政企專場(chǎng)、到訪禮物.1%廣州濱江上都7.5-11萬元/㎡?渠道+全面營(yíng)銷海珠保利湖光悅色7.5-8萬元/㎡，部分特價(jià)單位7.3萬元/㎡?渠道+特價(jià)房天河保利天匯6.5-7.4萬元/㎡?長(zhǎng)分期政策?特價(jià)房+送物業(yè)費(fèi)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品+拉升性價(jià)比番禺越秀和樾府5.7-7.3萬元/㎡，部分特價(jià)單位5.5萬元/㎡?全民營(yíng)銷?節(jié)日主推特價(jià)活動(dòng)7.1%黃埔萬科城市之光5.3-5.8萬元/㎡，北向余貨特價(jià)4.8萬元/㎡?渠道+特價(jià)房2%萬科黃埔新城3-4萬元/㎡，部分特價(jià)單位2.7萬元/㎡?渠道+特價(jià)房郊區(qū)價(jià)格調(diào)整到位南沙保利南沙天匯2.3-2.8萬元/㎡?部分戶型價(jià)格下降3-5%?經(jīng)紀(jì)人激勵(lì)旭輝曜玥灣3.3-3.8萬元/㎡，部分特價(jià)單位2.8萬元/㎡?余貨價(jià)格下降走量?高渠道傭金(7-9萬元/套)增城大國(guó)璟?1.8萬元/㎡，部分特價(jià)單位1.6萬元/㎡??特價(jià)房+送家電高渠道傭金(雙傭3.5%+3萬)地·公園上城2.1萬元/㎡?特價(jià)房+送車位抵用券?首期13萬起，前兩年1元月供?全民營(yíng)銷、渠道增城萬科城1.4萬元/㎡?余貨價(jià)格下降5-10%?成交30天內(nèi)無理由退房7.1%C28.7個(gè)月存同比↑2%154.8萬㎡12.6個(gè)月2022年廣州公寓項(xiàng)目銷售金額TOP10網(wǎng)簽均價(jià) (元/㎡)網(wǎng)簽金額 (億元)網(wǎng)簽套數(shù) (套)網(wǎng)簽面積 (萬㎡)28.7個(gè)月存同比↑2%154.8萬㎡12.6個(gè)月2022年廣州公寓項(xiàng)目銷售金額TOP10網(wǎng)簽均價(jià) (元/㎡)網(wǎng)簽金額 (億元)網(wǎng)簽套數(shù) (套)網(wǎng)簽面積 (萬㎡)項(xiàng)目排名區(qū)域金茂廣場(chǎng)天河區(qū)350728.112.3142160.0星匯海珠灣南沙濱?；▓@中交藍(lán)色海灣嘉裕中心·J公館海珠區(qū)南沙區(qū)南沙區(qū)天河區(qū)935.282.180.473229462123897413713264071204727897.547.245.765.695%；成交延續(xù)去年讓利促銷趨勢(shì)，整體促銷力度及范圍不及往年，全8.7個(gè)月。2018年-2022年廣州公寓市場(chǎng)供求走勢(shì)元/㎡200.0160.200.0160.041960778珠光金融城壹號(hào)41960778珠光金融城壹號(hào)天河區(qū)20.8513.43臻溋名鑄保利錦繡公臻溋名鑄保利錦繡公館黃埔區(qū)天河區(qū)白云區(qū)10.4310.208.873.730.494.0823427980207856217295471224120.01500080.010000500005500005越秀天薈江灣海珠區(qū)8.223676273682018年2019年2020年2021年2022年供應(yīng)量132.797.6134.097.965.8成交量76.4163.894.1105.668.4交均價(jià)1863218500206312251526734備注：庫存消化周期=月末可售存量÷近6個(gè)月成交均值。61.3個(gè)月區(qū)，超五成來自番禺、增城的住宅底商；成交同比基本持平，外圍區(qū)場(chǎng)于6月份批量確權(quán)2.02萬㎡的大體量寫字樓底商以及散售獻(xiàn)量，全年共計(jì)網(wǎng)簽97億元居于TOP1。存同比↑8%61.3個(gè)月區(qū)，超五成來自番禺、增城的住宅底商；成交同比基本持平，外圍區(qū)場(chǎng)于6月份批量確權(quán)2.02萬㎡的大體量寫字樓底商以及散售獻(xiàn)量，全年共計(jì)網(wǎng)簽97億元居于TOP1。存同比↑8%2022年廣州商業(yè)項(xiàng)目銷售金額TOP1080.026000250002400055016海珠區(qū)11.972.1810.02018年2019年2020年2021年2022年供應(yīng)量61.830.946.742.532.7成交量62.068.644.864.063.5交均價(jià)2166824401217882550524725313.8萬㎡6.2個(gè)月2018年-2022年廣州商業(yè)市場(chǎng)供求走勢(shì)元/㎡網(wǎng)網(wǎng)簽均價(jià) (元/㎡)網(wǎng)簽金額 (億元)網(wǎng)簽套數(shù) (套)網(wǎng)簽面積 (萬㎡)項(xiàng)目排名區(qū)域中中岱國(guó)際品牌廣場(chǎng)番禺區(qū)增城區(qū)海珠區(qū)2138360004番禺區(qū)增城區(qū)海珠區(qū)21383600049760415712349.285.024.884.348.360.982300040.022000240.022000210002000019000星匯海珠灣5廣州國(guó)際醫(yī)藥展貿(mào)中心荔灣區(qū)4.630.7913958310永悅商務(wù)中永悅商務(wù)中心黃埔區(qū)348934.5831996合景譽(yù)山國(guó)際廣州綠地城海印又一城花都保利金融中心4.16合景譽(yù)山國(guó)際廣州綠地城海印又一城花都保利金融中心4.163.773.673.45914.491.66.28217578407220602694722658825789黃埔區(qū)番禺區(qū)花都區(qū)備注：庫存消化周期=月末可售存量÷近6個(gè)月成交均值。去化周期37.9個(gè)月12.7個(gè)月存同比↑24%246.6萬㎡120.03500030000250002000015000100005000012850619天河區(qū)34.9116.9黃去化周期37.9個(gè)月12.7個(gè)月存同比↑24%246.6萬㎡120.03500030000250002000015000100005000012850619天河區(qū)34.9116.9黃埔區(qū)海珠區(qū)南沙區(qū)番禺區(qū)花都區(qū)0.012.0411.467.085.124.4018081481702364625527179936789499401836.662.382.9922.44永悅商務(wù)中心廣東小米互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園中交藍(lán)色海灣花都保利金融中心，三區(qū)合計(jì)成交占比近7成。保險(xiǎn)整購(gòu)T1超甲級(jí)寫字樓，交易面積約6.9萬方，以34.91億網(wǎng)簽金額榮獲年度榜2022年廣州辦公項(xiàng)目銷售金額TOP102022年廣州辦公項(xiàng)目銷售金額TOP102018年-2022年廣州辦公市場(chǎng)供求走勢(shì)元/㎡元/㎡網(wǎng)網(wǎng)簽均價(jià) (元/㎡)網(wǎng)簽金額 (億元)網(wǎng)簽套數(shù) (套)網(wǎng)簽面積 (萬㎡)項(xiàng)目排名區(qū)域粵粵海金融中心80.0匯金國(guó)際金融中心中岱國(guó)際品牌廣場(chǎng)珠光金融城壹號(hào)51866580.0匯金國(guó)際金融中心中岱國(guó)際品牌廣場(chǎng)珠光金融城壹號(hào)51866592504499828.2120.8014.8123434793895.443.513.2940.0海珠區(qū)天河區(qū)5廣州科學(xué)城創(chuàng)意大廈黃埔區(qū)14.299.5136150212018年2019年2020年2021年2022年供應(yīng)量74.641.875.098.662.2成交量83.357.271.768.867.2交均價(jià)2028521019230442218430149備注：庫存消化周期=月末可售存量÷近6個(gè)月成交均值。3,00054%TOP20占百?gòu)?qiáng)份額53%2,00053%1,00052%052%53%52%2438.9252%1987.161877.613,00054%TOP20占百?gòu)?qiáng)份額53%2,00053%1,00052%052%53%52%2438.9252%1987.161877.61權(quán)益金額榜單：各階梯入榜門檻下降，房企集中度小幅上升克而瑞2022年1-12月廣州房企權(quán)益金額20強(qiáng)業(yè)績(jī)變化2021-2022廣州TOP克而瑞2022年1-12月廣州房企權(quán)益金額20強(qiáng)業(yè)績(jī)變化2021-2022廣州TOP30房企全年權(quán)益銷售門檻對(duì)比200169.19149.55149.552021年12021年120.45113.8388.5261.218061.2149.1134.86400TOP3TOP5TOP10TOP20元近三年廣州房企TOP元金額(億元)2020年2021年2022年市場(chǎng)份額占比(%)11.6%11.0%5.6%4.3%4.1%4.1%3.2%2.5%2.5%2.5%200400600保利發(fā)展518.07越秀地產(chǎn)489.06萬科地產(chǎn)249.84時(shí)代中國(guó)189.98珠江實(shí)業(yè)182.77碧桂園市場(chǎng)份額占比(%)11.6%11.0%5.6%4.3%4.1%4.1%3.2%2.5%2.5%2.5%200400600保利發(fā)展518.07越秀地產(chǎn)489.06萬科地產(chǎn)249.84時(shí)代中國(guó)189.98珠江實(shí)業(yè)182.77碧桂園181.00中海地產(chǎn)140.86合生創(chuàng)展113.43合景泰富112.93中國(guó)恒大110.17產(chǎn)發(fā)展業(yè)富團(tuán)0586.70443.65238.36123.91123.56122.76檻86.6978.4971.8356.78流量金額榜單：僅6家房企躋身百億規(guī)模，越秀逆市飄紅反超保利奪得榜首市市場(chǎng)份額占比(%)17.4%13.1%7.1%3.7%3.7%3.6%2.6%2.3%2.1%1.7%全口徑金額榜單：TOP10入榜門檻為95萬，廣州地鐵躋身榜單前三十強(qiáng)房企業(yè)績(jī)來源主要支撐點(diǎn)是黃埔、番禺及海珠；龍頭房企深耕重心分化，越秀地產(chǎn)重倉番禺，業(yè)績(jī)占比近一半，其中番禺越秀和樾府摘得155.47億成交金額躋身項(xiàng)目金13%4%37%%4%2%2%天河區(qū)越秀區(qū)荔灣區(qū)海珠區(qū)白云區(qū)黃埔區(qū)番禺區(qū)南沙區(qū)花都區(qū)增城區(qū)從化區(qū)1%31%0.02%11%45%1%1%0.01%10%9%47%9%47%56%0.01%7%