房地產市場報告 -2022年報-2022年廣州房地產市場年度報告

克而瑞廣佛區(qū)域出品克而瑞廣佛區(qū)域出品22022廣州房地產市場總結暨2023展望起落VS狂熱到寒冬，救市和自救政策溫和呵護重磅規(guī)劃出臺土地市場供求皆調，一二手住宅成交際放松鼓勵賣一買一、土拍“國家隊”撐場創(chuàng)近年新低VS“國央平”土儲民起落VS狂熱到寒冬，救市和自救政策溫和呵護重磅規(guī)劃出臺土地市場供求皆調，一二手住宅成交際放松鼓勵賣一買一、土拍“國家隊”撐場創(chuàng)近年新低VS“國央平”土儲民企：僅蘭園、大華、方圓競得 (含合作拿地)成交創(chuàng)近五年低位5宗對比去年同期供應成交建面底價成交占銳減56%減少33%比超8成VS憂剛需駐足觀望，心不足平淡，價格堅挺優(yōu)州2022年商品住宅供求均降至近10年內低位，但價格站穩(wěn)均中高端改善客手快準狠樣化、收樓再供樓、賣一買一無憂退房企營銷策略五房企營銷策略五花八門、積極自救廣州年報廣州年報和風送暖，調控邊際放寬，政策溫和呵護宏觀政策規(guī)劃篇政策基調季度“托底+糾偏”季度面收緊度碼度調控收緊度導度不搞大水漫灌不預支未來?因城施策用足工具箱?政策基調季度“托底+糾偏”季度面收緊度碼度調控收緊度導度不搞大水漫灌不預支未來?因城施策用足工具箱?強調保交樓、穩(wěn)民生樓度?40%拿地限制?限購限貸升級?二手房指導價?貨幣政策放松?保障剛需、滿足?首提集中供地?約談城市加碼?多城搖號購房?首提防止以學區(qū)?約談城市加碼房炒作房價?“三支箭”?防患化解優(yōu)質頭部房企風險從邊際放寬逐步過渡到托底維穩(wěn)，調控工作重點從“保交樓“擴大到”保主體“松季度推動房地產行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡推動房地產行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡?三批次土拍規(guī)則放松?房企境內發(fā)債松動?支持首套/改善住房需求?促市場平穩(wěn)健康發(fā)展?優(yōu)化預售資金監(jiān)管個大中城市一二手住宅價格指數環(huán)比增速0.250.442021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-1112月LPR維持不變，5年期以上為4.3%，廣州首套常規(guī)4.30%(四大行最低做到4.30%，基本一周內即可放款，外資銀行匯豐最低可做到4.10%)，二套常規(guī)4.90%，重房貸利率為4.09%，二套利率平均為4.91%，較去年最高點分別回落165個基點和93個基點，繼續(xù)創(chuàng)歷史新低。其中首套利率進入“3時代”城市從上個月2021Q322017Q2收緊信貸，一城一策首套30%，二套60%2020Q2信貸寬松2020Q2信貸寬松集中度管理4.91%5%4.09%0%首套平均房貸利率(%)二套平均房貸利率(%)利率為四大行普遍利率。2022年廣州全年重點調控政策一覽：2022年廣州全年重點調控政策一覽：優(yōu)化信貸環(huán)境、限價紅線放松、人才政策松綁、鼓勵二手房交易、土拍規(guī)則放寬第一季度第二季度第三季度第四季度1月16】一手豪宅限價放松實施動態(tài)價格指導4月4.2繼續(xù)鼓勵“因城施策”，支持各地從當地實際出發(fā)完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管7月7.18【二次土拍取消競自持】對比今年首批供地，在拍地規(guī)則上，本次最大的變化在于基本取消競自持，給予利好，穩(wěn)住市場延續(xù)土拍的寬松環(huán)境10月//20【LPR繼續(xù)下調】上更下調至4.6%4.19【廣州一手限價松動】老項目的備案價上下浮動6%調整；簽約上下浮動10%；豪宅樓市備案價上調7.28穩(wěn)定房地產市場，堅持房住不炒因城施策，支持剛性需求購房，壓實地方政府責任，保交樓，穩(wěn)民生11月11.11央行發(fā)布最新救市16條，重點突出保交樓、風險處置、金融消費權益，同時也希望向新市民、租賃等新的地產融資方向轉型。2月2.10廣州住建局：備案價實行動態(tài)廣州住建局：備案價實行動態(tài)價格指導,無明確價格紅線4.25全面降準0.25%，釋放千億救市釋放長期資金3000億8月8.18【人才落戶放松】全日制本科、高級職稱等，社保在保狀態(tài)下1個月即可入戶，取消連續(xù)6個月社保8.20【LPR下調至新低】4.3%，兩者分別下降了0.05%和0.15%11.19廣州6銀行不查流水，4銀行出證即放款2.21廣州房貸利率下降，四大行將同步下調5月5.15【首套房貸減20個基點】首套住房商業(yè)性個貸利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點9月9.13黃埔特定人才買房一次性補貼50萬9.15廣州放松備案價，可上浮10%，下浮20%11.28證監(jiān)會發(fā)文支持房企股權融資3月3.13【兩會“三穩(wěn)”】穩(wěn)地價、穩(wěn)房價，穩(wěn)預期因城施策促進房地產良性循環(huán)和健康發(fā)展5.20【5年期LPR下調】5年期以上LPR下調15個基點至4.45%9.22廣州鼓勵推廣二手房“帶押過戶”9.29階段性放寬首套住房貸款利率下限12月.9廣州2孩以上家庭公積金貸款額度上可提高，申請公租房對有未成年子女的三孩家庭按規(guī)定給予優(yōu)先保障3.16【不開展房地產稅試點】今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件6月//9.30二手同城賣一買一，可退個稅9.30首套個人住房公積金貸款利率下調面積33平方公理，其中陸域面積18.5平方公里。2022年10月8日，廣州南沙明珠灣管理局宣布：在原明珠灣起步區(qū)的基礎上新增梅糖及亭角區(qū)塊、靈山島尖以西區(qū)塊、橫瀝島尖以西區(qū)塊、珠江東部分區(qū)塊四個區(qū)塊，履職范圍從33平方公里調整為54平方公里，更好地實現土地新增梅糖及亭角區(qū)塊、靈山島尖以西區(qū)塊、橫瀝島尖以西區(qū)塊、珠江東部分區(qū)塊四個區(qū)塊，履職范圍從33平方公里調整為54平方公里，更好地實現土地集中連片成片開發(fā)，打造珠江沿岸高品質濱水城市門戶形象阿里巴巴、唯品會、科大訊飛等數十家龍頭企業(yè)建立總部基地，落地超200家產廣州年報廣州年報春寒料峭，地市腰斬，民企退縮，國家隊撐場政策規(guī)劃篇土地市場篇14000120001000080006000400020000300025002000150010005000供應總建成交總建樓板價2018-14000120001000080006000400020000300025002000150010005000供應總建成交總建樓板價2018-2022年廣州經營性用地供求價走勢2022年13211190123071.4%2021年27151990123835.3%2018年1522145196983.3%2019年20131580106435.6%2020年26482086116537.2%溢價率的要元/㎡元/㎡1600014000120001000080006000400020000250020001500100050002018-2022年廣州涉宅用地供求價走勢2018年2019年2020年2021年2022年供應總建1219158319592260928成交總建11591259150215308201054311619133891314214904溢價率3.8%6.5%8.9%6.5%1.6%元/㎡100090080070060050040030020002500020000150001000050000集中供地供求價走勢22年第二元/㎡100090080070060050040030020002500020000150001000050000集中供地供求價走勢22年第二批1859322年第四批922077522年第三批3993531357221年第三批2962261339122年第一批2762621304921年第一批9297991133721年第二批87935715931供應總建成交總建樓板價溢價率11.7%0.8%0%1.2%6.6%0.5%0.1%價率均在低位。類別2021年集中供地2022年集中供地年度特征供應宗數供應銳減56%供應建面成交宗數48成交建面減少33%成交建面920成交金額1221溢價成交9底價成交占比超8成底價成交底價成交占比最高溢價成交72溢價率撤牌/流拍宗數撤牌/流拍率競拍方式限地價+競配建/競自持+搖號競地價+搖號競拍規(guī)則放松最高溢價率45%/15%其他限制條件管控資金來源、限馬甲管控資金來源、限馬甲0000000000000000000化101093878率次一批二批三批四批宗數占比1161%白云、海珠和荔灣受房企關注度相對較高，均有地塊獲溢價成交。元/㎡萬㎡2022年全市各區(qū)域涉宅用地供求價情元/㎡2021-2022年廣州各批次集中土拍中心六區(qū)供應情況91%1%0%70——5——35IC第一批次集中供地第二批次集中供地第三批次集中供地第四批次集中供地民企12%城投平臺35%央/國企53%城投平臺央/國企民第一批次集中供地第二批次集中供地第三批次集中供地第四批次集中供地民企12%城投平臺35%央/國企53%城投平臺央/國企民企20%央/國企80%央/國企100%43%57%備注：數據來源CRIC蘭園控股成功奪地，龍湖、美的、和記黃埔、綠城、中旗、星河等房企也有城投、花都區(qū)國資等地方平臺公司兜底6宗地塊，占比35%?！杯h(huán)節(jié)，房企拿地成本降低而盈利空間增大，但民企受困于大環(huán)境依舊缺北CPPQ-A5-1地塊。廣州市涉宅用地竟得房企分類占比廣州市涉宅用地竟得房企分類占比塊價率板價 (元/㎡)次2022掛-0331(荔灣區(qū)金橋二期地塊(穗規(guī)劃資源掛出告字廣州蘭城房地產有限公司 (蘭園控股)0%33198第一批2022掛-0331(廣州地鐵二十一號線朱村街山田站北18003206A21021號地塊(穗規(guī)劃資源增掛出告〔2022〕5號))大華集團(廣州)投資有限公司 (大華集團)0%8963第一批2022掛-1115(廣州市黃埔區(qū)外環(huán)路以東、長平路西延線以北CPPQ-A5-1地塊(穗規(guī)劃資源埔(開)掛出告字〔2022〕46號))廣州元上房地產開發(fā)有限公司 (知識城)、廣州市樂耀實業(yè)投資有限公司(方圓地產)0%17286第四批秀地產團廣州地鐵秀地產廣州地鐵2.24秀地產團廣州地鐵秀地產廣州地鐵2.24城投廣州城投保利發(fā)展廣州南沙建投廣州建筑廣州高新區(qū)投資方圓地產保利發(fā)展城投廣州高新區(qū)投資置地方圓地產漢聯投集團廣州城投知識城投資廣州南沙建投21.9321.6121.55廣州城投+增城城建廣州智都控股置地中信泰富+廣船聯合體憑借荔灣江景巨無霸地塊，拿地總價超180億元登頂，本地標桿房企拿地意愿較高，越2022年房企拿地總價TOP15排行榜(億元)2022年房企拿地總建TOP2022年房企拿地總價TOP15排行榜(億元)05010015020010080050100150200備注：數據來源CRIC，排名僅統(tǒng)計集中供地拿地2022年廣州TOP10樓板價排行榜排行土地開發(fā)商區(qū)域板塊成交總價(億元)樓板價(元/㎡)溢價率(%)總建面積(萬㎡)12022掛-0616(天河區(qū)燕塘地塊三(AT020883地塊)(穗規(guī)劃資源掛出告字〔2022〕29號))越秀地產天河區(qū)后天河北板塊81.19483005%16.8122022掛-1115(天河區(qū)AT0507033地塊(穗規(guī)劃資源掛出告字〔2022〕76號))保利發(fā)展天河區(qū)五山板塊95.81459150%20.8732022掛-0909(海珠區(qū)廣州大道南788號一期AH031525地塊(穗規(guī)劃資源掛出告字〔2022〕53號))保利發(fā)展海珠區(qū)新港西板塊13.57441372%3.0742022掛-1115(海珠區(qū)濱江西路256號AH010502地塊(穗規(guī)劃資源掛出告字〔2022〕75號))越秀地產海珠區(qū)江南西板塊8.19421300%9552022掛-0909(海珠區(qū)洛溪橋西側AH101728地塊(穗規(guī)劃資源掛出告字〔2022〕52號))中國鐵建海珠區(qū)南洲板塊16.42391066%4.2062022掛-0909(天河區(qū)廣園快速以北、珠吉路以東AT1005011、AT1005019地塊(穗規(guī)劃資源掛出告字〔2022〕42號))湖北聯投集團有限公司天河區(qū)東圃板塊32.11389920%8.2472022掛-0331(白云區(qū)空港大道中東側AB2904003地塊(穗規(guī)劃資源掛出告字〔2022〕10號))中海地產白云區(qū)白云大道北板塊27.19345005%7.8882022掛-0616(荔灣區(qū)南岸路26號AL011113地塊(穗規(guī)劃資源掛出告字〔2022〕28號))珠江實業(yè)荔灣區(qū)老西關板塊18.00337503%5.3392022掛-0331(荔灣區(qū)金橋二期地塊(穗規(guī)劃資源掛廣州蘭城房地產有限公司荔灣區(qū)老芳村板塊5.50331980%662022掛-0909(天河區(qū)育新街南側AT0304011-1地塊(穗規(guī)劃資源掛出告字〔2022〕43號))中國建筑;廣州市天河投資管理有限公司;廣州高新技術產業(yè)集團有限公司天河區(qū)后天河北板塊20.67323730%6.38備注：數據來源CRIC，排名僅統(tǒng)計集中供地拿地廣州年報廣州年報春寒料峭2022年，新房供求量近十年新低，均價企穩(wěn)3.7萬/㎡政策規(guī)劃篇商品房市場篇91629013300002000083582677128009168491669914976132189162901330000200008358267712800916849166991497613218性位緩慢復蘇，下半年在疫情沖擊下熱度明顯走弱。房價方面，隨著市區(qū)中高端改善項目成交占比增加，均價攀升至37295元/平，整體表現韌性供應：同比↓25%供應：同比↓25%成交：同比↓34%均價：同比↑10%2013年-2022年(近十年)廣州市商品住宅供求量價走勢供應面積(供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)140360000140360000500001169105511055969121512029691215120290711178578231050104133818101907111785782310501041338181019221974151215125100000002013年2022年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2013年2022年?2013年2月20日“新國五條”，重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調控政策?2016年9月30日后，24城收緊限購、限貸政策，打擊市場信心，但廣州市場成交未見緩和，地王頻出，市場量價齊升；2017年3月，廣州330政策出臺，正式進入“限購、限貸、限價、限簽、限售”的五?2018年10月，廣州部分區(qū)域限價松動；2019年，全市限價松動，“雙合同”淡出市場，網簽價格回歸實際。?2020年疫后救市，多區(qū)借力人才政策放松限購，市場量價齊升。?2021年調控大年，人才政策全面收緊、二手房指導價出臺，地市、樓市成交轉冷。2021.012021.022021.032021.042021.052021.062021.072021.082021.092021.102021.112021.122022.12022.22022.32022.42022.52022.62022.72022.82022.92022.102022.112022.1222.1222.1122.1022.0922.0822.0722.0622.0522.0422.0322.0222.0121.1221.1121.1021.0921.0821.0721.0621.0521.0421.0321.0221.012021.012021.022021.032021.042021.052021.062021.072021.082021.092021.102021.112021.122022.12022.22022.32022.42022.52022.62022.72022.82022.92022.102022.112022.1222.1222.1122.1022.0922.0822.0722.0622.0522.0422.0322.0222.0121.1221.1121.1021.0921.0821.0721.0621.0521.0421.0321.0221.01供應面積(萬㎡)熱度下降成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)爬坡回升35000300002502000弱21年-22年各月廣州市商品住宅成交量同比21年至22年廣州市商品住宅月度供求情況400%450004500040000-200%250002000021年-22年各月廣州市商品住宅成交均價同比200001500010000500001000050000波動走低100萬㎡以上50-100萬㎡30-50萬㎡30萬㎡以下100萬㎡以上50-100萬㎡30-50萬㎡30萬㎡以下樓市格局逐步清晰，東部增城、黃埔和南部番禺三大區(qū)域成交量均超百萬方水平，領跑全市。究其原因，一是近年市區(qū)供應加快并且入市項目板塊生活氛圍濃厚，吸引剛需、剛改客群置業(yè)。廣州市各區(qū)成交規(guī)模熱力分布2022年廣州各區(qū)域商品住宅供求情況廣州市各區(qū)成交規(guī)模熱力分布供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)月均去化量(萬㎡)整體成交額 (億元)城-53%-42%-10%2%-31%409738%-24%-15%4188711%-32%-23%473446%花都-30%-39%-3%-37%-57%2%灣25%8.39-30%5%.03化-43%-27%-7%珠87%-3%25%河9.4462%-25%7%秀-95%-70%2%元/㎡00043.78億元天河壹品珠江花城近兩年海珠區(qū)商品住宅供求走勢應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)元/㎡000元/㎡00043.78億元天河壹品珠江花城近兩年海珠區(qū)商品住宅供求走勢應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)元/㎡00000.0021.0121.0221.0321.0421.0521.0621.0721.0821.0921.1021.1121.1222.0122.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.12放資源稀缺掣肘成交，下半年主力項目保利天匯、天河壹品等積極入市，推動成交量上漲，整體應面積(萬㎡)成交均價應面積(萬㎡)年年年年2021H年年年年2021H12.922021H22.822022H11.872022H22.41保利天匯8000015.0022325.42億元321.0121.0221.0321.0421.0521.0621.0721.0821.0921.1021.1121.1222.0122.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.12223琶洲上品96.38億元中海觀雲府42.51億元海珠天珺41.90億元16002160024.0022.001400戒線衡線20.0018.0016.0014.0012.0010.008.006.004.002.000.001200100000600400標準線2000大珠供求相對平衡，其余區(qū)域遭遇新房市場供過于求。2020年1月-2022年12月商品住宅庫存去化趨勢庫2020年1月-2022年12月商品住宅庫存去化趨勢庫存量(萬㎡)去化周期(月)區(qū)域庫存量(萬㎡)去化周期(月)狹義廣義狹義12'(月)廣義36'(月)增城區(qū)285137021.1070.23番禺區(qū)69022.9066.78南沙區(qū)76132.5063.53花都區(qū)667729.3079.88黃埔區(qū)51914.3036.22白云區(qū)50917.9087.58荔灣區(qū)7222019.9043.67從化區(qū)440019.50101.73天河區(qū)4620.7057.51海珠區(qū)4420514.0087.75越秀區(qū)3525.0047.94合計1333552521.1061.54IC推貨量認購量去化率51%46%10000060%40%20%42%39%25%500000%0去化率2019年2021年2022年2020年2018年推貨量認購量去化率51%46%10000060%40%20%42%39%25%500000%0去化率2019年2021年2022年2020年2018年均去化率降至25%；節(jié)日效應遞減，小陽春、黃金周等營銷節(jié)點失色；全近五年廣州全市商品住宅開盤年度走勢近五年廣州全市商品住宅開盤年度走勢2022年廣州全市商品住宅開盤月度走勢推貨量認購量單位：套6000500040003000200010000撐34%銀十失約29%29%28%約27%24%25%23%21%21%9%4%40%35%單位：套6000500040003000200010000撐34%銀十失約29%29%28%約27%24%25%23%21%21%9%4%22.1122.1222.1022.0222.0322.0122.0422.0522.0622.0722.1122.1222.1022.0222.0322.01成交：同比↓28%均價：同比↓6%體成交：同比↓28%均價：同比↓6%體維持在萬套水平，領跑全市；成交均價30205元/㎡，同比下降6%，主因96個小區(qū)指導價仍在實行，加上剛需買家觀望導致成交周期進一，致使各區(qū)均價全線下降，從化、增城等遠郊區(qū)跌幅最大。二手成交量價齊跌2018年二手成交量價齊跌2018年2019年2020年2021年2022年成交面積(萬㎡)613.01761.481092.591042.19770.39成交套數(套)775027992912136611510682561 成交均價(元/㎡)2268728125297693200130205成交面積成交面積成交套數成交均價成交金額禺區(qū)珠區(qū)41248河區(qū)434.43都區(qū)城區(qū)區(qū)49308灣區(qū)8.31從化區(qū)0.41㎡)套數(套)元)12㎡)套數(套)元)1234567892022年廣州商品住宅成交額TOP20排行榜2022年廣州二手住宅成交額TOP20排行榜成交面積(萬㎡)成交套數(套)成交均價(元/㎡)成交金額(億元)123456789客群價段2020年2021年2022年成交套數(套)成交占比成交套數(套)成交占比成交套數(套)成交占比套數客群價段2020年2021年2022年成交套數(套)成交占比成交套數(套)成交占比成交套數(套)成交占比套數 (首置)改萬元0萬元000萬元81%總101343100%108427100%70862100%門級別品改項目、千萬級別豪宅一手成交占比逐步擴大；200萬以下總近五年廣州市商品住宅各面積段成交結構近三年廣州商品住宅總價段成交變化0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%近三年廣州商品住宅總價段成交變化130-144㎡144㎡以上近五年廣州市商品住宅各房型成交結構0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%一房二房三房四房五房其他保利心語、匯景新城、匯悅臺40494024482022年單價10萬+以上二手住宅成交套數走勢年末優(yōu)質項目獲承接，成交走高780保利心語、匯景新城、匯悅臺40494024482022年單價10萬+以上二手住宅成交套數走勢年末優(yōu)質項目獲承接，成交走高780022.0122.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1125020017312679614417179963022.0122.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.12OD2022年單價10萬+以上一手住宅成交套數2022年單價10萬+以上一手住宅成交套數區(qū)域周均訪客量(組)周均認購量(套數)轉化率2021年2022年區(qū)域周均訪客量(組)周均認購量(套數)轉化率2021年2022年同比2021年2022年同比2021年2022年白云419527922024.8%4.6%海珠1248109143▲140%1.4%3.9%荔灣261423288694▲10%3.3%4.0%天河12019153.2%3.9%越秀306.7%1.8%番禺356527012567.2%5.8%花都7861490▲90%77▲99%4.9%5.1%黃埔517744092812705.4%6.0%南沙460729292725.9%4.0%從化8957297468.3%8.9%增城731435835022186.9%6.0%市5.6%5.3%2022年廣州各區(qū)實時來訪認購及轉化率情況(在售住宅)典型風2022年廣州各區(qū)實時來訪認購及轉化率情況(在售住宅)分類區(qū)域典型項目價格情況主要營銷工具平均轉化率低開搶客天河越秀和樾府凈樓板價5.08萬元/㎡，入市首批售價7.2萬-8.5萬元/㎡低價入市策略，員工及關系戶優(yōu)先認購化增城保利水木芳華1.75-1.9萬元/㎡?定價低于同地段競品價格?首期5萬起，超長12個月分期?專享補貼金化市區(qū)強基本面+適當讓利荔灣萬科金域曦府5.2-6.2萬元/㎡，部分特價單位4.8萬元/㎡?每周特價房+購房補貼?政企專場、到訪禮物.1%廣州濱江上都7.5-11萬元/㎡?渠道+全面營銷海珠保利湖光悅色7.5-8萬元/㎡，部分特價單位7.3萬元/㎡?渠道+特價房天河保利天匯6.5-7.4萬元/㎡?長分期政策?特價房+送物業(yè)費優(yōu)質產品+拉升性價比番禺越秀和樾府5.7-7.3萬元/㎡，部分特價單位5.5萬元/㎡?全民營銷?節(jié)日主推特價活動7.1%黃埔萬科城市之光5.3-5.8萬元/㎡，北向余貨特價4.8萬元/㎡?渠道+特價房2%萬科黃埔新城3-4萬元/㎡，部分特價單位2.7萬元/㎡?渠道+特價房郊區(qū)價格調整到位南沙保利南沙天匯2.3-2.8萬元/㎡?部分戶型價格下降3-5%?經紀人激勵旭輝曜玥灣3.3-3.8萬元/㎡，部分特價單位2.8萬元/㎡?余貨價格下降走量?高渠道傭金(7-9萬元/套)增城大國璟?1.8萬元/㎡，部分特價單位1.6萬元/㎡??特價房+送家電高渠道傭金(雙傭3.5%+3萬)地·公園上城2.1萬元/㎡?特價房+送車位抵用券?首期13萬起，前兩年1元月供?全民營銷、渠道增城萬科城1.4萬元/㎡?余貨價格下降5-10%?成交30天內無理由退房7.1%C28.7個月存同比↑2%154.8萬㎡12.6個月2022年廣州公寓項目銷售金額TOP10網簽均價 (元/㎡)網簽金額 (億元)網簽套數 (套)網簽面積 (萬㎡)28.7個月存同比↑2%154.8萬㎡12.6個月2022年廣州公寓項目銷售金額TOP10網簽均價 (元/㎡)網簽金額 (億元)網簽套數 (套)網簽面積 (萬㎡)項目排名區(qū)域金茂廣場天河區(qū)350728.112.3142160.0星匯海珠灣南沙濱海花園中交藍色海灣嘉裕中心·J公館海珠區(qū)南沙區(qū)南沙區(qū)天河區(qū)935.282.180.473229462123897413713264071204727897.547.245.765.695%；成交延續(xù)去年讓利促銷趨勢，整體促銷力度及范圍不及往年，全8.7個月。2018年-2022年廣州公寓市場供求走勢元/㎡200.0160.200.0160.041960778珠光金融城壹號41960778珠光金融城壹號天河區(qū)20.8513.43臻溋名鑄保利錦繡公臻溋名鑄保利錦繡公館黃埔區(qū)天河區(qū)白云區(qū)10.4310.208.873.730.494.0823427980207856217295471224120.01500080.010000500005500005越秀天薈江灣海珠區(qū)8.223676273682018年2019年2020年2021年2022年供應量132.797.6134.097.965.8成交量76.4163.894.1105.668.4交均價1863218500206312251526734備注：庫存消化周期=月末可售存量÷近6個月成交均值。61.3個月區(qū)，超五成來自番禺、增城的住宅底商；成交同比基本持平，外圍區(qū)場于6月份批量確權2.02萬㎡的大體量寫字樓底商以及散售獻量，全年共計網簽97億元居于TOP1。存同比↑8%61.3個月區(qū)，超五成來自番禺、增城的住宅底商；成交同比基本持平，外圍區(qū)場于6月份批量確權2.02萬㎡的大體量寫字樓底商以及散售獻量，全年共計網簽97億元居于TOP1。存同比↑8%2022年廣州商業(yè)項目銷售金額TOP1080.026000250002400055016海珠區(qū)11.972.1810.02018年2019年2020年2021年2022年供應量61.830.946.742.532.7成交量62.068.644.864.063.5交均價2166824401217882550524725313.8萬㎡6.2個月2018年-2022年廣州商業(yè)市場供求走勢元/㎡網網簽均價 (元/㎡)網簽金額 (億元)網簽套數 (套)網簽面積 (萬㎡)項目排名區(qū)域中中岱國際品牌廣場番禺區(qū)增城區(qū)海珠區(qū)2138360004番禺區(qū)增城區(qū)海珠區(qū)21383600049760415712349.285.024.884.348.360.982300040.022000240.022000210002000019000星匯海珠灣5廣州國際醫(yī)藥展貿中心荔灣區(qū)4.630.7913958310永悅商務中永悅商務中心黃埔區(qū)348934.5831996合景譽山國際廣州綠地城海印又一城花都保利金融中心4.16合景譽山國際廣州綠地城海印又一城花都保利金融中心4.163.773.673.45914.491.66.28217578407220602694722658825789黃埔區(qū)番禺區(qū)花都區(qū)備注：庫存消化周期=月末可售存量÷近6個月成交均值。去化周期37.9個月12.7個月存同比↑24%246.6萬㎡120.03500030000250002000015000100005000012850619天河區(qū)34.9116.9黃去化周期37.9個月12.7個月存同比↑24%246.6萬㎡120.03500030000250002000015000100005000012850619天河區(qū)34.9116.9黃埔區(qū)海珠區(qū)南沙區(qū)番禺區(qū)花都區(qū)0.012.0411.467.085.124.4018081481702364625527179936789499401836.662.382.9922.44永悅商務中心廣東小米互聯網產業(yè)園中交藍色海灣花都保利金融中心，三區(qū)合計成交占比近7成。保險整購T1超甲級寫字樓，交易面積約6.9萬方，以34.91億網簽金額榮獲年度榜2022年廣州辦公項目銷售金額TOP102022年廣州辦公項目銷售金額TOP102018年-2022年廣州辦公市場供求走勢元/㎡元/㎡網網簽均價 (元/㎡)網簽金額 (億元)網簽套數 (套)網簽面積 (萬㎡)項目排名區(qū)域粵粵海金融中心80.0匯金國際金融中心中岱國際品牌廣場珠光金融城壹號51866580.0匯金國際金融中心中岱國際品牌廣場珠光金融城壹號51866592504499828.2120.8014.8123434793895.443.513.2940.0海珠區(qū)天河區(qū)5廣州科學城創(chuàng)意大廈黃埔區(qū)14.299.5136150212018年2019年2020年2021年2022年供應量74.641.875.098.662.2成交量83.357.271.768.867.2交均價2028521019230442218430149備注：庫存消化周期=月末可售存量÷近6個月成交均值。3,00054%TOP20占百強份額53%2,00053%1,00052%052%53%52%2438.9252%1987.161877.613,00054%TOP20占百強份額53%2,00053%1,00052%052%53%52%2438.9252%1987.161877.61權益金額榜單：各階梯入榜門檻下降，房企集中度小幅上升克而瑞2022年1-12月廣州房企權益金額20強業(yè)績變化2021-2022廣州TOP克而瑞2022年1-12月廣州房企權益金額20強業(yè)績變化2021-2022廣州TOP30房企全年權益銷售門檻對比200169.19149.55149.552021年12021年120.45113.8388.5261.218061.2149.1134.86400TOP3TOP5TOP10TOP20元近三年廣州房企TOP元金額(億元)2020年2021年2022年市場份額占比(%)11.6%11.0%5.6%4.3%4.1%4.1%3.2%2.5%2.5%2.5%200400600保利發(fā)展518.07越秀地產489.06萬科地產249.84時代中國189.98珠江實業(yè)182.77碧桂園市場份額占比(%)11.6%11.0%5.6%4.3%4.1%4.1%3.2%2.5%2.5%2.5%200400600保利發(fā)展518.07越秀地產489.06萬科地產249.84時代中國189.98珠江實業(yè)182.77碧桂園181.00中海地產140.86合生創(chuàng)展113.43合景泰富112.93中國恒大110.17產發(fā)展業(yè)富團0586.70443.65238.36123.91123.56122.76檻86.6978.4971.8356.78流量金額榜單：僅6家房企躋身百億規(guī)模，越秀逆市飄紅反超保利奪得榜首市市場份額占比(%)17.4%13.1%7.1%3.7%3.7%3.6%2.6%2.3%2.1%1.7%全口徑金額榜單：TOP10入榜門檻為95萬，廣州地鐵躋身榜單前三十強房企業(yè)績來源主要支撐點是黃埔、番禺及海珠；龍頭房企深耕重心分化，越秀地產重倉番禺，業(yè)績占比近一半，其中番禺越秀和樾府摘得155.47億成交金額躋身項目金13%4%37%%4%2%2%天河區(qū)越秀區(qū)荔灣區(qū)海珠區(qū)白云區(qū)黃埔區(qū)番禺區(qū)南沙區(qū)花都區(qū)增城區(qū)從化區(qū)1%31%0.02%11%45%1%1%0.01%10%9%47%9%47%56%0.01%7%