片區(qū)舊工業(yè)改造專項

深圳市寶安規(guī)劃設計院－2008.06（規(guī)劃草案）深圳市寶安區(qū)松元片區(qū)舊工業(yè)改造專項規(guī)劃匯報主要內(nèi)容一、基本概況二、現(xiàn)狀認知三、目標與策略四、規(guī)劃方案五、實施措施與建議基本概況基本概況

規(guī)劃區(qū)位于中部綜合組團北部，觀瀾街道東部。規(guī)劃區(qū)范圍為觀平路以南、環(huán)觀中路以東、平安路以北、田裕路以西的用地，總面積64.51公頃。其中改造范圍用地面積為49.29公頃。

位置與范圍中部綜合組團觀瀾大浪龍華民治規(guī)劃片區(qū)觀平路田裕路平安路清田大道環(huán)觀中路橫坑水庫坑徑河新景路長坑水庫樟軌道13號線研究范圍研究范圍

中部綜合組團東部產(chǎn)業(yè)帶上，觀瀾高新工業(yè)功能區(qū)，BA401F-01、BA401F-02片區(qū)內(nèi)，規(guī)劃策略主要為：通過調(diào)整該片區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，未來發(fā)展成集休閑娛樂、高檔居住、高新工業(yè)于一體的綜合片區(qū)。用地性質(zhì)：一類工業(yè)。樟坑徑河河道寬度控制為14-15米,兩側(cè)各控制30米防護綠地作為水源保護控制區(qū)域。

基本概況

相關規(guī)劃解讀《深圳市中部綜合組團分區(qū)規(guī)劃（2005－2020》觀平路田裕路平安路清田大道環(huán)觀中路坑徑河新景路樟編制區(qū)內(nèi)部分用地位于軌道站點500米服務半徑內(nèi)，給片區(qū)居民出行帶來極大的方便。

基本概況

相關規(guī)劃解讀《深圳市軌道交通規(guī)劃》至沙井街道至龍崗區(qū)13號軌道線站點序號名稱級別紅線寬度1清田大道干線性主干道60m2觀平路主干道60m3環(huán)觀中路主干道45m4新錦路次干道40m5田裕路次干道45m基本概況

相關規(guī)劃解讀《寶安區(qū)道路交通專項規(guī)劃》

結(jié)合《寶安區(qū)地名規(guī)劃》清田大道觀平路平安路環(huán)觀中路新景路田裕路梅觀高速機荷高速觀光路清田大道清平路《寶安區(qū)工業(yè)布局研究與規(guī)劃》位于觀瀾東工業(yè)園區(qū)，屬于寶安區(qū)24個整合的工業(yè)園區(qū)之一，定位為先進工業(yè)區(qū)，主導產(chǎn)業(yè)為電子設備制造、儀器儀表及文化辦公、金屬制品、塑膠等?；靖艣r

相關規(guī)劃解讀片區(qū)位置05年規(guī)劃用地許可證要求（有效2007.8.2，正在申請用地－2007.6.15上報材料）新景路以北地塊－廠房，容積率≤1.4，建筑覆蓋率≤38，建筑高度≤24米。新景路以南地塊－宿舍39180㎡，廠房12500㎡，容積率≤1.3，建筑覆蓋率≤40，建筑高度≤24米?；靖艣r

相關規(guī)劃解讀新景路觀瀾錦繡工業(yè)園規(guī)劃清田大道現(xiàn)狀認知

地勢南高北低，地塊南部有部分山體。樟坑徑河自東南往西北穿越，屬于山區(qū)性雨源性河流，現(xiàn)狀水質(zhì)污染嚴重。松元廈和新田居委用地，現(xiàn)有人口主要為工業(yè)區(qū)企業(yè)職工及居住于舊村中的少量外來打工人員，人口總數(shù)約9500人。

現(xiàn)狀認知自然條件及人口狀況樟坑徑河松元廈新田

現(xiàn)狀周邊環(huán)境

周邊環(huán)境梅觀高速

規(guī)劃周邊環(huán)境現(xiàn)狀認知文（居）梅觀速高M2RIE4R2M2<1.5公里R2文（市、區(qū)）醫(yī)（居）1.0公里體（市、區(qū)）《深圳市中部綜合組團分區(qū)規(guī)劃（2005－2020》《深圳市寶安區(qū)公共設施專項規(guī)劃規(guī)劃（2005－2020》

土地利用現(xiàn)狀現(xiàn)狀認知概況：規(guī)劃區(qū)用地面積64.51公頃，其中城市建設用地面積45.07公頃，占總用地的69.86％。水域和其它非城市建設用地面積19.44公頃，以空地為主（14.20公頃，其中改造范圍空地2.87公頃）規(guī)劃區(qū)范圍改造范圍主要問題：改造范圍可利用土地資源有限；各自為政，無統(tǒng)一部署；缺乏公共配套設施用地和公共綠地。液化氣瓶裝供應站垃圾收集點

產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟現(xiàn)狀現(xiàn)狀認知觀瀾裝飾建材市場深圳市糧食集團觀瀾工業(yè)園深圳市錦繡大地公司發(fā)展備用地深圳市羅湖區(qū)糧食工業(yè)園松元廈社區(qū)工業(yè)區(qū)皮件廠、塑膠廠（私人自用）私人自建出租工業(yè)區(qū)私人自建工業(yè)區(qū)松元廈社區(qū)工業(yè)區(qū)私人自建自用工業(yè)區(qū)新田社區(qū)工業(yè)區(qū)現(xiàn)有各類型工業(yè)企業(yè)100多家，主要為港、澳、臺資和內(nèi)資企業(yè)，涉及電子及通信設備制造、汽車配件、皮革、五金、塑膠、燈飾、家具、木材加工等。企業(yè)總產(chǎn)值約5.9億元。普遍存在規(guī)模小、附加值低、無品牌效應等特點。

企業(yè)狀況1.企業(yè)為生產(chǎn)自建的工業(yè)區(qū)。2.村集體合作建設出租的工業(yè)區(qū)。3.企業(yè)自建出租的工業(yè)區(qū)。4.私人自建出租的工業(yè)區(qū)。編制區(qū)內(nèi)工業(yè)區(qū)以出租廠房為主，租金約9－15元/平方米廠房建筑面積。

經(jīng)營管理模式

土地管理狀態(tài)現(xiàn)狀認知現(xiàn)狀用地按地籍管理用地功能可分為4類，共涉及用地57宗。

合法用地12宗;

手續(xù)不全用地7宗;

其它用地38宗。共涉及非農(nóng)建設用

地8塊，均為工商用地，用地面積為

4.88公頃，占總用地面積的7.56％。研究范圍用地涉及地籍3宗（工業(yè)用地，手續(xù)不全）主要問題：所用權分散，不利于改造；非農(nóng)用地普遍存在地塊小、不規(guī)則等特點，整合難度較大。

現(xiàn)狀建筑物狀況現(xiàn)狀認知

建筑層數(shù)分類

建筑性質(zhì)分類規(guī)劃區(qū)總建筑面積為35.28萬平方米。改造范圍建筑面積為35.06萬平方米，毛容積率0.72，毛密度21.5％，以工業(yè)建筑為主74.43%。研究范圍內(nèi)建筑均為工業(yè)建筑，建筑面積為2196平方米，1－3層低層建筑。

建筑質(zhì)量分類

現(xiàn)狀建筑物狀況現(xiàn)狀認知總根據(jù)年代、結(jié)構(gòu)、整體環(huán)境等因素進行綜合分析。研究范圍內(nèi)建筑為三、四類建筑。

舊工業(yè)區(qū)舊工業(yè)區(qū)舊工業(yè)區(qū)舊工業(yè)區(qū)建材市場新建工業(yè)區(qū)

建筑物業(yè)權屬

現(xiàn)狀建筑物狀況現(xiàn)狀認知序號—（圖例）物業(yè)權屬建筑面積（平方米）比例（%）1深圳市糧食集團物業(yè)11743733.292松元廈社區(qū)物業(yè)5747716.293新田社區(qū)物業(yè)252337.154私人物業(yè)15266343.27總計352810100.00

現(xiàn)狀建設存在的主要問題低強度開發(fā)，極大的浪費土地資源；部分建筑破舊；沿河建設，對河道污染嚴重。環(huán)觀中路觀平路序號路名等級寬度（米）車道數(shù)（個）1觀平路主干道2742環(huán)觀中路次干道2443支路

6－122

道路

設施公交站點一處；無社會停車場，各個廠區(qū)內(nèi)部配置了少量的停車位。

現(xiàn)狀道路交通現(xiàn)狀認知

主要問題1、斷頭路多，道路系統(tǒng)性較差。2、內(nèi)部道路建設標準低（路面窄、斷面簡單、路況較差）。3、交通設施缺乏。（停車場、公交站）供水水源以觀瀾茜坑水廠為水源，給水引入管管徑為DN400-DN200。給水管網(wǎng)現(xiàn)狀沿環(huán)觀中路、觀平路上有DN400-DN200的現(xiàn)狀給水管?，F(xiàn)狀存在問題給水系統(tǒng)布局不完善，呈枝狀網(wǎng)分布，管網(wǎng)末端水壓不足，供水安全性差。規(guī)劃對策完善給水系統(tǒng)，形成環(huán)狀供水。

市政公用設施現(xiàn)狀現(xiàn)狀認知

給水工程現(xiàn)狀給水管觀瀾茜坑水廠觀瀾茜坑水廠污水現(xiàn)狀部分雨污合流制。沿觀平路有d500-d1000的現(xiàn)狀污水管道。污水最終排至觀瀾污水處理廠?，F(xiàn)狀存在問題部分合流制，生活污水未經(jīng)處理直接排入水體，對環(huán)境及河流造成了較為嚴重的污染。排水管網(wǎng)布局不合理，雨水管網(wǎng)普及率低。規(guī)劃對策完善排水管網(wǎng)，實現(xiàn)雨污分流；

市政公用設施現(xiàn)狀現(xiàn)狀認知至觀瀾污水處理廠

污水工程現(xiàn)狀污水管樟坑徑河雨水及防洪現(xiàn)狀部分雨污合流制。主要通過現(xiàn)狀暗渠排至樟坑徑河。現(xiàn)狀存在問題樟坑徑河水質(zhì)污染嚴重。編制區(qū)部分區(qū)域由于地勢較平坦，排水管網(wǎng)不完善，排水設施落后，淤積嚴重。規(guī)劃對策完善排水管網(wǎng)，實現(xiàn)雨污分流；疏通現(xiàn)狀渠道，確保排洪暢通，以防止洪澇災害。

市政公用設施現(xiàn)狀現(xiàn)狀認知

雨水工程現(xiàn)狀雨水管樟坑徑河10kV電源主要由范圍外的觀瀾110KV變電站提供，10KV線路沿觀平路引入。環(huán)觀中路和觀平路設有電力電纜溝，規(guī)格為1.2x1.2m，為新建電纜溝。主要問題：區(qū)內(nèi)10KV線路和低壓線路大部分仍采用架空線；道路照明設施不完善，只有部分道路設計有路燈。

市政公用設施現(xiàn)狀現(xiàn)狀認知

電力工程現(xiàn)狀電纜溝

觀瀾110KV

變電站環(huán)觀中路和觀平路上設有通信管道。主要問題：通信線路大部分為架空線，架設在桿上或沿建筑物外墻敷設。

市政公用設施現(xiàn)狀現(xiàn)狀認知

通信工程現(xiàn)狀電纜溝

市政公用設施現(xiàn)狀現(xiàn)狀認知

燃氣工程

乾坤新田供應站燃氣現(xiàn)狀

氣源為液化石油氣，瓶裝供應，編制區(qū)內(nèi)有一座現(xiàn)狀瓶裝供應站—乾坤新田供應站。現(xiàn)狀存在問題管道燃氣發(fā)展滯后。規(guī)劃對策加快建設管網(wǎng)設施，提高安全供氣水平。

街道相關部門主要意愿（訪談－筆錄）：完善內(nèi)部道路系統(tǒng)，加強交通微循環(huán)；改善片區(qū)環(huán)境，增加綠地廣場，增加開敞活動空間，加強環(huán)境綜合整治；完善為工廠職工服務的公共配套設施及市政配套施；提高全面改造用地的開發(fā)強度，以提高土地的使用效益；為促進編制區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，應制定可行的改造政策，平衡好各方利益，在充分保障各業(yè)主利益的情況下進行改造。

規(guī)劃意愿綜述現(xiàn)狀認知

居委會及相關業(yè)主意愿（訪談－筆錄、問卷調(diào)查）：全面改造－60％（增加商業(yè)、簡化重建的審批手續(xù)）綜合整治－40％（穿衣戴帽、增加綠化、整治道路及管網(wǎng)）目標與策略靈活性—開發(fā)中保持彈性和靈活性。統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施、靈活操作。協(xié)調(diào)性—統(tǒng)籌安排拆遷和建設，實現(xiàn)協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。公平性—合理解決改造過程中與物業(yè)業(yè)主之間的矛盾，平衡各方利益，實現(xiàn)互利互贏。經(jīng)濟性—強調(diào)規(guī)劃的經(jīng)濟性和可操作性，并注重投資的經(jīng)濟效益和社會效益相協(xié)調(diào)。區(qū)域性—規(guī)劃注重與區(qū)域的協(xié)調(diào)和集約發(fā)展，以促進區(qū)域整體城市建設和社會經(jīng)濟發(fā)展的提升，為觀瀾循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展務。

改造原則目標與策略

改造目標目標與策略《深圳市人民政府關于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見》（深府[2007]75號）主要要求：1、完善配套功能，提高土地使用價值；2、與產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展相結(jié)合；3、與發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟、增強整體配套功能相結(jié)合，促進工業(yè)區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

改造目標優(yōu)化用地布局、完善配套設施、提升工業(yè)區(qū)環(huán)境質(zhì)量的基礎上，探索適合工業(yè)區(qū)整合管理模式和舊工業(yè)區(qū)改造方式，提升用地產(chǎn)出效益，建設一個生態(tài)和諧、高效的高新工業(yè)區(qū)。觀瀾高新工業(yè)功能區(qū)

整合為先進工業(yè)區(qū)

以工業(yè)用地為主的觀瀾高新工業(yè)功能區(qū)的組成部分。

功能定位

產(chǎn)業(yè)導向目標與策略電子及通信設備制造、汽車配件、體育用品、皮革、五金、塑膠、燈飾、家具、木材加工等。錦繡大地工業(yè)園主要生產(chǎn)與高爾夫相關的體育用品(研究用地）。區(qū)域分析

規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀分析

產(chǎn)業(yè)導向電子通信設備制造、體育用品制造及其相關配套產(chǎn)業(yè)。

觀瀾湖高爾夫球會高爾夫球會高科技社區(qū)初步選址佳能精技立志凱高科技（深圳）有限公司入住觀瀾新田（08年）

潤訊集團（通信）電子設備制造、儀器儀表及文化辦公、金屬制品、塑膠等。通訊設備、計算機及其電子設備制造。交通運輸設備制造、汽車電子產(chǎn)品；

建筑拆除影響因素目標與策略規(guī)劃道路水源保護區(qū)

與規(guī)劃的城市道路沖突

與相關規(guī)劃沖突沖突

位于河道藍線內(nèi)

建筑質(zhì)量差

影響整體布局

改造模式與策略目標與策略

改造模式

綜合整治區(qū)拆除重建區(qū)

改造模式與策略目標與策略

改造策略綜合整治區(qū)改造策略：控制建筑總量，拆除部分建筑質(zhì)量差的單棟建筑或臨時建筑，對建筑質(zhì)量一般的建筑進行穿衣戴帽工程整飾；嚴格控制綜合整治區(qū)的零散現(xiàn)狀綠地和空地，并結(jié)合整治提高綠地率；完善公共配套、道路和市政管網(wǎng)；對不符合工業(yè)區(qū)定位的產(chǎn)業(yè)逐步搬遷。拆除重建區(qū)改造策略：進行用地整合，統(tǒng)一規(guī)劃，高標準建設；根據(jù)權屬情況并結(jié)合產(chǎn)權單位意愿明確改造主體；對不符合工業(yè)區(qū)定位的產(chǎn)業(yè)進行搬遷，引進相關產(chǎn)業(yè)；符合定位要求的予以保留；完善配套設施，公共配套設施和市政公用設施優(yōu)先配置。規(guī)劃方案

用地布局

規(guī)劃方案

功能分區(qū)綜合服務區(qū)休閑活動區(qū)生產(chǎn)區(qū)分為3個功能區(qū)：生產(chǎn)區(qū)綜合服務區(qū)休閑活動區(qū)1、建筑拆除區(qū)域分布；2、結(jié)合河道改造營造公共空間；1、組團規(guī)劃的支路走向；2、規(guī)劃區(qū)北面用地功能（生活區(qū)）；3、遠期軌道站的建設（13號線）。干線主干道軌道13號線

用地布局路

規(guī)劃方案總用地面積64.51公頃，其中城市建設用地62.79公頃，占總用地面積的97.33％。

用地規(guī)劃環(huán)觀中路清田大道新景路觀平路田裕新路騰恒路騰路榮茂富興路富瀾路觀光路觀景路

規(guī)劃方案

地塊控制地塊劃分6個片區(qū)，36個地塊1、綜合整治區(qū)主要依據(jù)用地權屬劃分地塊。（面積差別較大）2、拆除重建區(qū)主要依據(jù)道路、河道及不同的開發(fā)經(jīng)營管理模式劃分地塊。涉及不同權屬的鄰近小地塊要求聯(lián)合開發(fā)，市場化運作，有利于工業(yè)園區(qū)建設的整體性。

規(guī)劃方案

地塊控制地塊指標代碼行業(yè)一類地區(qū)標準二類地區(qū)標準242體育用品制造≥1.9≥1.6401通信設備制造≥2.2≥1.8405電子器件制造≥2.2≥1.8406電子元件制造≥2.2≥1.8409其它電子設備制造≥2.2≥1.8深圳市工業(yè)項目建設用地控制標準（試行）－容積率控制標準本次規(guī)劃容積率為≥2.4寶安區(qū)總體城市設計要求：規(guī)劃區(qū)屬于空間形態(tài)三級和四級控制區(qū)，建筑高度控制分別為50米24米。分析：50米和24米高度控制，按照工業(yè)建筑每層4.0－4.5米計算，建筑層數(shù)5－10層，按40％的建筑密度計算，容積率為2.0－4.0。

規(guī)劃方案

地塊控制地塊編號用地性質(zhì)代碼用地性質(zhì)用地面積(m2)建筑面積(m2)容積率建筑密度(%)建筑限高（m)綠地率（%）01-01M1一類工業(yè)用地61654843701.432453001-02G1公共綠地8563—————01-03E1水域3759—————01-04G1公共綠地6255—————01-05M1一類工業(yè)用地7411171202.429453002-01GIC2文化設施用地392221000.620183002-02G1公共綠地4844—————02-03E1水域3576—————02-04G1公共綠地7653—————02-05M1一類工業(yè)用地28858661042.430453003-01C1+C2商業(yè)服務業(yè)設施用地7353137001.938322003-02M1一類工業(yè)用地32324868902.736453003-03R3+C三類居住及商業(yè)服務業(yè)設施用地7684119001.641243003-04M1一類工業(yè)用地11592392003.427453003-05M1一類工業(yè)用地840101213541.438243004-01G1公共綠地1863—————04-02U5環(huán)境衛(wèi)生設施用地350231——18—04-03M1一類工業(yè)用地2569817125—24243004-04M1一類工業(yè)用地19058500802.633453004-05R3三類居住用地29550389521.340243004-06M1一類工業(yè)用地10349127281.340243005-01M1一類工業(yè)用地24820639002.633453005-02R4四類居住用地33285004————05-03M1一類工業(yè)用地1204911219————05-04R3三類居住用地23153468————05-05M1一類工業(yè)用地587117614338453005-06M1一類工業(yè)用地810411754————05-07M1一類工業(yè)用地12508386003.239453005-08G1公共綠地13115—————05-09E1水域5930—————05-10G1公共綠地4400—————06-01R4四類居住用地8382640————06-02M1一類工業(yè)用地1978650870————06-03G1公共綠地9724—————06-04E1水域3876—————06-05G1公共綠地1536—————

規(guī)劃方案

規(guī)劃方案

配套設施規(guī)劃規(guī)模（小區(qū)級＋工業(yè)區(qū)內(nèi)部配套）管理與社區(qū)服務市政公用文、體、衛(wèi)規(guī)劃依據(jù)：《深標》、寶安工業(yè)布局研究與規(guī)劃道路網(wǎng)

規(guī)劃方案

道路交通規(guī)劃環(huán)觀中路清田大道新景路觀平路新路騰恒路騰路榮茂富興路富瀾路觀光路觀景路交通設施(公交?？?、停車位配置)軌道13號線田裕路

規(guī)劃方案組團規(guī)劃道路

道路交通規(guī)劃本次規(guī)劃道路路榮茂茂榮路尊重事實；注重公共空間的塑造；強化片區(qū)整體性。－建筑布局－環(huán)境景觀－其它

規(guī)劃方案

總平面規(guī)劃

－保留

－有規(guī)劃許可或有改造方案

規(guī)劃方案項目名稱

數(shù)值（平方米）百分比（%）規(guī)劃總用地面積645134

建設用地總用地面積627967

規(guī)劃總建筑面積733428100其中廠房建筑面積56860777.53其中現(xiàn)狀保留9399012.82規(guī)劃新建47461764.71居住建筑13252118.07其中四類居住76461.04其中現(xiàn)狀保留76461.04宿舍建筑面積12487517.03其中現(xiàn)狀保留224263.06規(guī)劃新建10244913.97配套設施建筑面積323004.4其中商業(yè)88001.2食堂83501.14社區(qū)康復中心4000.05職工活動中心40000.55警務室500.01郵政所1000.01辦公建筑106001.44建筑密度22%容積率1.2

綠地率35%

規(guī)劃就業(yè)人口11400

景觀軸

規(guī)劃方案

城市設計高度控制

（45、24）濱水綠化景帶景觀節(jié)點開敞空間景觀界面

以觀瀾茜坑水廠為水源。

平均日用水量：

9531.7m3/d。最高日用水量：

11247.4m3/d。

市政工程規(guī)劃

給水工程

規(guī)劃方案觀瀾茜坑水廠觀瀾茜坑水廠

排至樟坑徑河內(nèi)。

采用雨﹑污分流制。

市政工程規(guī)劃

雨水工程

規(guī)劃方案樟坑徑河

排至觀瀾污水處理廠

平均日污水水量：

8307.6

m3/d

采用雨﹑污分流制

市政工程規(guī)劃

污水工程

規(guī)劃方案排至觀瀾污水處理廠

樟坑徑河

電力負荷預測為3.4萬千瓦。

近期規(guī)劃區(qū)10kV電源由現(xiàn)狀110kV觀瀾變電站提供，遠期110kV環(huán)觀變電站提供（片區(qū)南側(cè)）。

規(guī)劃路燈箱變1座。

市政工程規(guī)劃

電力工程

規(guī)劃方案

環(huán)觀110KV

變電站

觀瀾110KV

變電站

固定電話需求量為3429線。移動用戶預測9120部。數(shù)據(jù)用戶預測為3420線。有線電視需求量為3919線。

電信業(yè)務仍由現(xiàn)狀觀瀾電信支局提供。

郵政業(yè)務由觀瀾郵政支局提供服務，規(guī)劃區(qū)附設郵電代辦所。

市政工程規(guī)劃

通信工程

規(guī)劃方案

現(xiàn)狀片區(qū)內(nèi)未敷設燃氣管道

。瓶裝氣氣源來自本區(qū)周邊的瓶裝供應站。

市政工程規(guī)劃

燃氣工程

規(guī)劃方案

規(guī)劃以管道天然氣為主，氣源接自本片區(qū)周邊的規(guī)劃中壓管網(wǎng)。

投資估算

規(guī)劃方案備注：城市道路（含市政）、綠地、河道整治由政府出資建設，約7000萬。改造方式用地面積(m2)建筑面積單位造價投資額（m2）（元/m2建筑面積）（萬元）綜合整治11716012406250620.31拆除重建工業(yè)廠房178574393275—66591.84公共配套設施及商業(yè)116063197630009592.8城市道路110331—5005516.6綠地58081—150871.22河道整治17168—250429.2

492920649313—83621.79

企業(yè)產(chǎn)值估算電子及通信設備制造、汽車配件、皮革、五金、塑膠、燈飾、家具、木材加工等，土地總產(chǎn)值約6億元。

現(xiàn)狀情況主導產(chǎn)業(yè)為電子及通信設備制造與體育用品制造。根據(jù)《深圳市工業(yè)項目建設用地控制標準（試行）》中關于二類地區(qū)土地產(chǎn)出率標準，升級改造后的工業(yè)區(qū)土地總產(chǎn)值約約22億元。

改造后預測

規(guī)劃方案

改造項目影響評價目標與策略實現(xiàn)上層次規(guī)劃調(diào)整用地結(jié)構(gòu)的目標。配套設施用地、公共綠地、道路用地增加。現(xiàn)狀規(guī)劃

改造項目影響評價目標與策略完善配套沒施，改善環(huán)境，提升城市整體環(huán)境品質(zhì)。現(xiàn)狀規(guī)劃

改造項目影響評價目標與策略完善道路系統(tǒng)，打通交通微循環(huán)。環(huán)觀中路清田大道新景路觀平路新路騰恒路騰路榮茂富興路富瀾路觀光路觀景路田裕路環(huán)觀中路