完善我國物業(yè)管理招投標(biāo)制度的建議,物業(yè)管理論文

完善我們國家物業(yè)管理招投標(biāo)制度的建議,物業(yè)管理論文我們國家的物業(yè)招投標(biāo)制度于1984年起源于深圳，隨后物業(yè)管理招投標(biāo)在一些經(jīng)濟(jì)比擬發(fā)達(dá)、物業(yè)管理起步較早的城市逐步開展起來，如北京市回龍觀文化寓居區(qū)、南京市百家湖花園、廣州市城市麗水庭苑、武漢市花園等，華而不實(shí)多數(shù)招投標(biāo)項(xiàng)目競爭劇烈，充分具體表現(xiàn)出了公開、公平、公正的原則。[1]這些招投標(biāo)活動(dòng)對(duì)加速建立和規(guī)范物業(yè)管理市場起到了極大的推動(dòng)作用。固然物業(yè)管理招投標(biāo)已構(gòu)成良好的發(fā)展勢頭，但在已普遍采用物業(yè)管理招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的城市，由于招標(biāo)人〔房地產(chǎn)開發(fā)單位或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)〕缺乏物業(yè)管理招投標(biāo)的知識(shí)，甚至沒有接觸過招投標(biāo);加上小區(qū)業(yè)主委員會(huì)是社團(tuán)組織〔不是獨(dú)立的承當(dāng)民事責(zé)任的企業(yè)法人〕，我們國家在物業(yè)管理招投標(biāo)市場上又缺乏相應(yīng)的招投標(biāo)示范文本，因而，很容易使招投標(biāo)經(jīng)過走樣.一、當(dāng)前我們國家物業(yè)管理招投標(biāo)制度中存在的問題〔一〕物業(yè)管理招投標(biāo)經(jīng)過不規(guī)范比照其他的招投標(biāo)法律規(guī)范，物業(yè)管理招投標(biāo)中對(duì)招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等各個(gè)程序的規(guī)范顯得較為欠缺，沒有嚴(yán)格而明確的規(guī)定，也缺乏標(biāo)準(zhǔn)，影響了實(shí)際效果。同時(shí)，招投標(biāo)缺乏科學(xué)性和嚴(yán)肅性，有時(shí)參加投標(biāo)的單位連自個(gè)的得分情況都不知道，透明度極差?！捕澄飿I(yè)管理招投標(biāo)普及率不高在實(shí)際調(diào)查中，當(dāng)前由母公司開發(fā)而直接進(jìn)行管理的物業(yè)管理就占了40%,誰開發(fā)，誰管理的形式還是當(dāng)前我們國家物業(yè)管理企業(yè)獲得物業(yè)管理權(quán)的主要方式?！踩澄飿I(yè)管理招投標(biāo)經(jīng)過走樣很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)缺乏物業(yè)管理招投標(biāo)的知識(shí)，甚至沒有接觸過招投標(biāo)，缺乏親身體會(huì)，本來招投標(biāo)應(yīng)由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代表小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人選聘物業(yè)管理公司，但在實(shí)際招投標(biāo)經(jīng)過中，由于小區(qū)業(yè)主委員會(huì)是社團(tuán)組織〔不是獨(dú)立的承當(dāng)民事責(zé)任的企業(yè)法人〕，招投標(biāo)行為人很容易使招投標(biāo)經(jīng)過走樣.〔四〕物業(yè)管理招投標(biāo)示范文本缺乏與物業(yè)管理招投標(biāo)相比，相對(duì)成熟的建設(shè)工程招投標(biāo)有一系列的招投標(biāo)文件示范文本，能充分表示出招標(biāo)方的要求以及展示投標(biāo)單位各自在報(bào)價(jià)和施工組織設(shè)計(jì)等方面的優(yōu)勢，進(jìn)而能更有效地從中選擇最優(yōu)的中標(biāo)單位。而當(dāng)前我們國家物業(yè)管理招投標(biāo)市場上缺乏相應(yīng)的招投標(biāo)示范文本，不利于其招投標(biāo)活動(dòng)的開展?！参濉澄飿I(yè)管理招投標(biāo)市場不完善當(dāng)前，物業(yè)管理招投標(biāo)市場還很不完善，主要存在著六種困難:1.干涉太大，存在地方保衛(wèi)主義;2.中標(biāo)人早已內(nèi)定，或者基本內(nèi)定;3.招標(biāo)人只是為了獲取投標(biāo)人的方案，并不是真正為了選擇物業(yè)管理公司；4.某些投標(biāo)人為了中標(biāo)，進(jìn)行不正當(dāng)競爭；5.投標(biāo)需要花費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力，成本太高；6.物業(yè)管理公司編制投標(biāo)書的能力有限?，F(xiàn)實(shí)中物業(yè)管理公司介入投標(biāo)活動(dòng)所面臨的困難，也充分反映了當(dāng)前我們國家物業(yè)管理招投標(biāo)市場的不完善。二、完善我們國家物業(yè)管理招投標(biāo)制度的建議〔一〕完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度的法律、法規(guī)當(dāng)前，在物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中適用的法律法規(guī)主要是(招標(biāo)投標(biāo)法〕、(物業(yè)管理?xiàng)l例〕、(前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法〕，現(xiàn)行法律法規(guī)存在詳細(xì)細(xì)節(jié)不明確的問題，如對(duì)資格預(yù)審程序雖有所規(guī)定，但規(guī)定過于簡單，沒有對(duì)單獨(dú)發(fā)布預(yù)審公告的問題提出要求，也沒有使用資格預(yù)審文件的要求，實(shí)踐中易導(dǎo)致資格預(yù)審程序的濫用，如招標(biāo)人與投標(biāo)人串通，以資格預(yù)審程序來排擠其他潛在的投標(biāo)人。因而，各地區(qū)應(yīng)根據(jù)各自的實(shí)際情況，在國家法律法規(guī)框架下，制定地方的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法，來明確常規(guī)性的基本要求和操作程序，以便使介入者有章可循，用法規(guī)和制度來限制和約束不正當(dāng)?shù)母偁幮袨椋瑫r(shí)制約和保衛(wèi)法律主體雙方的權(quán)責(zé)利行為?！捕辰⒐奈飿I(yè)管理招投標(biāo)監(jiān)管機(jī)制1.對(duì)招投標(biāo)方式的監(jiān)督(招標(biāo)投標(biāo)法〕對(duì)公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)的定義分別是:公開招標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ臐撛谕稑?biāo)人或者其他組織投標(biāo)。邀請(qǐng)投標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。兩種招標(biāo)方式雖只要公告、投標(biāo)邀請(qǐng)書的微小區(qū)別，但在物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)踐中，卻會(huì)帶來完全不同的市場和社會(huì)效果。[2]前者，能在更廣泛的層面具體表現(xiàn)出市場的公開、公平、公正--陽光招投標(biāo)，招標(biāo)人難做手腳，能引導(dǎo)市場健康有序發(fā)展;后者，具有局限性和較大的隱蔽性--實(shí)踐中容易演化為招標(biāo)人傷害投標(biāo)人對(duì)公開、公平、公正和真誠實(shí)在信譽(yù)原則的信任。(前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法〕僅規(guī)定了前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo),并未界定公開招標(biāo)與邀請(qǐng)招標(biāo)的規(guī)?；蝾愋偷膮^(qū)別標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)招投標(biāo)方式只作選擇性規(guī)定，未對(duì)公開招標(biāo)方式作硬性規(guī)定，或?qū)ρ?qǐng)招標(biāo)范圍作限制性規(guī)定，必然造成物業(yè)管理招投標(biāo)操作經(jīng)過的不可控，容易造成暗箱操作，或本該公開招標(biāo)的改為邀請(qǐng)招標(biāo)。因而，一定要依靠行政管理、通過制定相應(yīng)的政策來規(guī)范市場各主體的行為。2.對(duì)招投標(biāo)程序的監(jiān)督注重監(jiān)督招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在信息發(fā)布、資格審查、招標(biāo)采購文件、開標(biāo)評(píng)標(biāo)及評(píng)標(biāo)結(jié)果公示和合同審核等規(guī)定程序方面能否符合要求，開標(biāo)評(píng)標(biāo)環(huán)節(jié)實(shí)行派工作人員旁站監(jiān)督招標(biāo)考核指標(biāo)體系。物業(yè)管理招投標(biāo)考核體系包括:經(jīng)營業(yè)績、服務(wù)內(nèi)容、人員配備、規(guī)章制度、管理承諾和投標(biāo)報(bào)價(jià)等，是招標(biāo)工作中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。3.對(duì)招投標(biāo)采取備案制對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督還能夠通過備案制來監(jiān)督，物業(yè)管理招投標(biāo)備案的內(nèi)容主要有與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的批件、招標(biāo)申請(qǐng)書、招標(biāo)公告及資格預(yù)審文件〔公開招標(biāo)〕或投標(biāo)邀請(qǐng)書〔邀請(qǐng)招標(biāo)〕、招標(biāo)文件、招標(biāo)人資格證明等，在備案中審查提供的資料和證件能否有效;招標(biāo)人及投標(biāo)人能否具備資格;招標(biāo)文件內(nèi)容能否符合有關(guān)規(guī)定。另外，對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果也應(yīng)該備案，主要監(jiān)督有無投訴糾紛及評(píng)標(biāo)經(jīng)過有無違背公開、公平、公正原則;物業(yè)管理服務(wù)合同約定的內(nèi)容能否符合有關(guān)規(guī)定及招標(biāo)文件的要求。4.對(duì)招投標(biāo)引入中介機(jī)構(gòu)在物業(yè)管理招投標(biāo)中引入招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，對(duì)一定規(guī)模以上的物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)規(guī)定由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)來完成，國際慣例和我們國家建筑工程已有的招標(biāo)實(shí)踐證明，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)有助于有關(guān)的招投標(biāo)法律得以遵循和施行、有利于監(jiān)督管理、能在一定程度上防止上有政策，下有對(duì)策的陋習(xí)。在物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中引入中立的代理機(jī)構(gòu)，能夠更好地保證招投標(biāo)活動(dòng)建立在真實(shí)、合法的基礎(chǔ)上，將串通投標(biāo)出現(xiàn)的可能性降至最低?！踩吃O(shè)立物業(yè)管理招投標(biāo)市場準(zhǔn)入條件和黑名單制[3]當(dāng)前，我們國家物業(yè)管理市場上物業(yè)管理企業(yè)數(shù)目多，但是上規(guī)模、上檔次的物業(yè)管理企業(yè)不多，一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)較少，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都處于二級(jí)資質(zhì)下面，不利于物業(yè)管理水平的提高，物業(yè)管理招投標(biāo)市場上的低水平無序競爭較為嚴(yán)重。針對(duì)此種情況，應(yīng)建立物業(yè)管理市場準(zhǔn)入制度，把好市場準(zhǔn)入關(guān)。對(duì)于有較高管理要求的物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)限定只要到達(dá)一定資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)才能介入投標(biāo)。比方較大的物業(yè)招標(biāo)項(xiàng)目，甚至能夠限定只要二級(jí)資質(zhì)〔或一級(jí)〕的企業(yè)才具備投標(biāo)資格，引導(dǎo)市場資源向優(yōu)勢企業(yè)集中。黑名單制在設(shè)備采購和采購中經(jīng)常采用，物業(yè)管理招投標(biāo)可以以使用它來進(jìn)行物業(yè)管理市場的準(zhǔn)入條件。對(duì)在物業(yè)管理招投標(biāo)中有嚴(yán)重劣跡的物業(yè)管理企業(yè)能夠取消其投標(biāo)資格，將其列入黑名單行列。當(dāng)然，黑名單制是一種極其嚴(yán)厲的處理懲罰手段，一定要把握一個(gè)度，需招標(biāo)人和監(jiān)管部門共同審核，防止人為因素的影響。同時(shí)，也要設(shè)立預(yù)警機(jī)制，給予物業(yè)企業(yè)改正過錯(cuò)自新的時(shí)機(jī)。〔四〕做好物業(yè)管理招投標(biāo)的宣傳指導(dǎo)1.媒體的輿論導(dǎo)向利用媒體如報(bào)紙、雜志、電視臺(tái)、電臺(tái)，進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)的宣傳和引導(dǎo)，引導(dǎo)業(yè)主正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理招投標(biāo)，了解推行物業(yè)管理招投標(biāo)是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢，以及由此帶來的寓居環(huán)境改善、生活質(zhì)量提高等方面的實(shí)惠，加快物業(yè)管理市場化。[4]同時(shí)，要加大宣傳力度，營造良好的社會(huì)氣氛。要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，重點(diǎn)宣傳物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡，爭取廣大群眾對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的理解和支持。以物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)在全社會(huì)的信譽(yù)度，為物業(yè)管理發(fā)展創(chuàng)造寬松的外部環(huán)境。2.協(xié)會(huì)引導(dǎo)物業(yè)管理協(xié)會(huì)在物業(yè)管理中起橋梁和紐帶作用，[5]各地物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)該每年舉辦物業(yè)管理招投標(biāo)研討會(huì)和組織物業(yè)管理招投標(biāo)人員的培訓(xùn)，介入培訓(xùn)的應(yīng)有物業(yè)管理企業(yè)、各級(jí)主管部門、業(yè)主委員會(huì)等的從業(yè)人員，通過學(xué)習(xí)物業(yè)管理招投標(biāo)的政策法規(guī)和實(shí)務(wù)操作知識(shí)，分析、研討其存在的問題和對(duì)策，提高從業(yè)人員素質(zhì)。3.品牌建設(shè)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)優(yōu)工作，也是提高物業(yè)管理服務(wù)水平的重要措施。物業(yè)管理企業(yè)要不斷規(guī)范服務(wù)行為、強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)、提高服務(wù)質(zhì)量、創(chuàng)立服務(wù)品牌，提高在物業(yè)管理招投標(biāo)市場中的競爭力。三、結(jié)束語總之，要實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理招投標(biāo)市場的科學(xué)化和規(guī)范化發(fā)展，需要不斷建立和完善相應(yīng)的法律法規(guī)和制度，從各方面加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督;物業(yè)管理企業(yè)要轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念，努力提高本身競爭力;同時(shí)，也要充分發(fā)揮媒體正確的輿論導(dǎo)向和協(xié)會(huì)的合理引導(dǎo)作用。只要從眾多方面共同努力，才能促進(jìn)我們國家物業(yè)管理招投標(biāo)又好又快地發(fā)展。以下為參考文獻(xiàn):[1]謝經(jīng)榮等.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2002.[2]蔣蕾.淺談物業(yè)管理的規(guī)范化