中國房地產中介服務行業(yè)發(fā)展空間及未來發(fā)展趨勢分析

中國房地產中介服務行業(yè)發(fā)展空間及未來發(fā)展趨勢分析

一、房地產中介特點及市場存在的問題

房地產中介是一個方興未艾的行業(yè)，特別是國家將房地產業(yè)確定為國民經濟的支柱產業(yè),出臺一系列系列規(guī)范發(fā)展房地產業(yè)的政策措施,為房地產中介業(yè)的發(fā)展注入了新的生機和活力.隨著城鄉(xiāng)居民住房消費的旺盛需求.我國經濟的持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展和城市化進程的加快。以及全面建設小康社會奮斗目標的確立。這些都是為房地產中介提供了巨大和廣闊的發(fā)展空間。

隨著房地產業(yè)的迅速發(fā)展，同時也由于人們住房的剛性需求，房地產中介與人們的生活關系愈加密切。目前中介服務機構數量較多，從二手房買賣和租賃市場狀況來看，許多民眾認為房地產中介是自己獲得買賣和租賃房屋信息的主要來源。同時，受樓市調控政策的影響，不少購房者持幣觀望，再加上許多新就業(yè)人員、暫時買不起房等中低收入人群的存在，使得租賃市場火爆起來。

二、房地產中介行業(yè)發(fā)展空間

1、房地產行業(yè)產業(yè)鏈：經紀業(yè)務從二、三級市場切入

隨著房地產市場的成熟，賣方市場逐步向買方市場轉化，買方在市場中逐步顯示出較大的話語權，推動了行業(yè)的專業(yè)化分工。房地產開發(fā)商為保持其核心競爭優(yōu)勢，逐漸專注于主業(yè)，把產業(yè)鏈上的一部分業(yè)務外包出去。

從整個房地產行業(yè)產業(yè)鏈的角度來看，房地產行業(yè)可劃分為三級市場，其中一級市場為政府與房地產開發(fā)商之間的拿地市場，政府為地產行業(yè)提供土地并將土地出讓給開發(fā)商，開發(fā)商則負責使用土地進行建設，完成建筑規(guī)劃、設計、建造等增值服務；二級市場為開發(fā)商與消費者之間的新房交易市場，開發(fā)商將建造完成的物業(yè)銷售給有需求的消費者獲取收入；三級市場則為消費者之間的物業(yè)流通市場，包括二手房買賣與租賃，及一些衍生服務。

房地產經紀行業(yè)位于整個房地產產業(yè)鏈的中下游，主要切入二、三級市場為用戶提供信息共享、撮合交易等增值服務，同時可依據消費者的需求對其提供金融按揭等衍生服務，并收取相應的交易傭金以獲得利潤。

在市場激烈的競爭中，各個城市都出現(xiàn)了一些發(fā)展較好的策劃代理企業(yè)，這些企業(yè)有全國性的，也有區(qū)域性的。2018年，房地產代理企業(yè)排名第一的是深圳世聯(lián)行地產顧問有限公司。

2012-2017年，房地產代理銷售額TOP10的市場占有率整體而言有所增長，近幾年僅2016年出現(xiàn)負增長，2017年實現(xiàn)回升，2017年的市場占有率為17.08%，相較于2016年上升了1.1個百分點。這主要是由于一方面部分房地產代理企業(yè)已經形成規(guī)?；?，其高度的專業(yè)水平和豐富的客戶資源在市場較為低迷的背景下更受開發(fā)企業(yè)青睞；另一方面，房地產代理企業(yè)緊跟市場動向，創(chuàng)新營銷模式，尤其是加強移動互聯(lián)網應用，多渠道、全方位解決不同客戶多種需求，有效提升了蓄客量和轉化率水平。2018年，房地產代理企業(yè)TOP10銷售額市場占有率有望進一步上升至17.53%。

2、新房代銷市場：千億級市場規(guī)模，強強聯(lián)合成趨勢

新房代銷行業(yè)在臺灣有三十多年的歷史，大陸的房地產市場起步則較晚，到20世紀90年代才出現(xiàn)房地產策劃代理公司，新房代銷行業(yè)的出現(xiàn)旨在解決房地產發(fā)展初期開發(fā)商良莠不齊，營銷能力較弱的痛點。

我國的房地產銷售代理起源于1978年，發(fā)起者為香港中原地產，該公司目前為國內最大的新房代銷公司之一。自20世紀90年代以來，房地產新房代銷行業(yè)先后經歷了形成期、發(fā)育期、成長期、穩(wěn)定期、整合發(fā)展期等階段，隨著我國房地產行業(yè)市場化的逐步加深，房地產價格的不斷上漲，新房代銷行業(yè)也同房地產開發(fā)行業(yè)一同發(fā)展壯大。2008年之后，傳統(tǒng)的新房代銷企業(yè)的格局已經初步形成，行業(yè)漸趨成熟，隨著我國對房地產行業(yè)的限制與規(guī)范逐漸增多，代銷行業(yè)一片紅海，競爭激烈、價格降低、集中度提高。但2015年之后，部分頭部的房地產經紀公司逐步開辟新房代銷市場業(yè)務，利用其平臺、流量優(yōu)勢入局，成為行業(yè)增長的新生力量，并領導著新房代銷行業(yè)的結構改革。

2008年以來，新房代銷行業(yè)逐漸進入穩(wěn)定發(fā)展的紅海階段，行業(yè)內競爭不斷加劇，各類企業(yè)通過降低價格及傭金費用率的方式進行競爭，并同時伴隨著行業(yè)集中度的不斷增加，自2007年至2014年，新房代銷行業(yè)前十大企業(yè)的市場占有率從7%左右逐步增加至2014年的16.3%，前百名策劃代理企業(yè)的市場占有率達到34.2%，傭金費用率不斷下降至1%左右。

2015年之后，行業(yè)增長逐步放緩，雖然TOP10策劃代理企業(yè)的營業(yè)收入依然保持增長，但是增長速率則已經由2016年的接近30%逐步下降到2018年的僅有2.3%，增長放緩現(xiàn)象明顯。行業(yè)集中度2015年之后甚至掉頭向下，2015年時TOP10策劃代理企業(yè)的市場占有率（市場占有率=一手物業(yè)代理實現(xiàn)銷售額/全國商品房銷售額）為17.1%，2018年的市場占有率則下滑至14.1%。

用“新房代銷行業(yè)市場規(guī)模=全國商品房銷售額×代銷行業(yè)滲透率×傭金費率”的公示對我國目前的新房代銷行業(yè)規(guī)模進行測算，中國2018年全國商品房銷售額為149973億元，同比增長12.17%。隨著中國房地產行業(yè)進入存量時代，2018年全國各線城市的房地產中介滲透率均接近80%，而前百名新房代銷企業(yè)的傭金費率則穩(wěn)定在1%至1.2%之間波動較小且有下降趨勢，故保守估計選取1.05%作為傭金費率。在這一計算公式下，可以得到我國2018年新房代銷行業(yè)市場規(guī)模1259.77億元，為千億級市場。如果假定我國商品房銷售額在未來繼續(xù)以12.17%的增速增長，則2022年我國新房代銷市場規(guī)模將超過2000億元。

3、二手房交易市場：步入存量房時代，未來增長可期

在過去數年中，我國的二手房存量市場保持著高速增長的態(tài)勢，截至2018年末，我國累計二手房交易金額已經超過30萬億元，過去5年中國二手房交易體量達1557萬套，實現(xiàn)跨越式增長，以一線城市的二手房市場發(fā)展最為迅速。過去20年，北京的二手房交易GMV達到5.1萬億元，交易總套數210萬套，交易量增長7.5倍，GMV則增長120倍；上海二手房交易GMV達到6.6萬億元，交易總套數365萬套，交易量增長15倍，GMV增長250倍，我國核心城市的二手房交易量正逐漸超過新房，我國的房地產市場正步入以二手房交易、租賃為主的存量市場時代。

從一線城市二手房與新房成交面積、套數的角度分析，可以看出，北京的二手房交易套數與面積自2015年以來逐漸超過新房的成交套數與面積，2018年成交套數比達到1.98，面積比達到1.84，且維持增長趨勢；上海房市二手房與新房交易基本持平，比值在1上下波動；廣州的二手房交易套數近年來略低于新房交易套數，但是交易面積之比2017年首次超過1，二手房交易的規(guī)模逐漸增加；深圳基本已經進入以二手房交易為主的存量房時代，交易套數比與面積比長期維持在1.3以上，2016年之后比值有所回落，但是二手房成交量仍高于新房成交量。

從我國城鎮(zhèn)化進程的角度來看，目前我國的城鎮(zhèn)化比例達到59.58%，保持著每年1%左右的穩(wěn)定增長，一般而言，一個國家的城鎮(zhèn)化比率超過70%則可認為其基本完成城鎮(zhèn)化進程，城鎮(zhèn)化速度將大幅放緩，預計我國在2025年至2030年的城鎮(zhèn)化水平將超過70%，這也預示著新房市場的增長將有所下降，而以二手房交易為代表的存量房市場將進一步興起。

與美國、日本相比，我國的存量房市場（包括二手房交易與租賃市場）的占比較少，尚且不超過50%，而美國的二手房市場份額占比已經達到了65%，新房市場份額占比僅為8%，日本的存量房市場份額占比也超過50%。隨著我國房地產市場的不斷成熟，新房市場的份額占比將必然下降，而存量房市場的占比則會有所提升。

我國2018年上半年有18個主要城市的二手房交易規(guī)模超過新房交易規(guī)模，其中北京、深圳、廈門二手房交易規(guī)模占比超過70%，寧波、蘇州、大連等各省份主要城市的二手房交易規(guī)模占比也在60%以上。

采用“二手房市場規(guī)模=存量房價值×房屋流通率×房地產經紀公司滲透率×傭金比率”的計算公式測算中國二手房交易中的經紀市場規(guī)模，估計中國存量房整體的價值應超過400萬億元，房屋流通率約為2%，而房地產經紀公司的滲透率則應為80%至85%之間，保守估計采用80%作為滲透率，中介行業(yè)的傭金比率為1%至3%不等，選取平均值2%作為估算標準。在此類估計下，測算出目前的二手房經紀市場的規(guī)模約為1280億元，為千億級市場。

與此同時，中國的二手房交易規(guī)模占比不到40%，而美國的二手房交易規(guī)模占比則達到90%，英國達到81%，澳大利亞78%，中國香港85%，我國二手房市場的交易規(guī)模具有進一步發(fā)展的空間。

4、房屋租賃市場：千億市場進入快速發(fā)展期

房屋租賃相比房產買賣具有更高的靈活性，當前中國的房屋租賃市場按業(yè)務種類可以分為商業(yè)房產租賃、商旅民宿短租以及可用于居住用房的長期租賃（以下簡稱“長租”）行業(yè)，其中長租行業(yè)是我國房屋租賃行業(yè)的主要內容。

從發(fā)展歷史上來講，長租行業(yè)自1998年初步形成，至今有將近20年的歷史，先后經歷了初期、淘汰期、系統(tǒng)運營期、快速發(fā)展期、加速發(fā)展期等五個階段，從鏈家、我愛我家等早期房地產經紀玩家入局，到國家出臺政策扶持房屋租賃行業(yè)，大資本、大地產商紛紛涌入，行業(yè)品牌化格局初步形成，長租行業(yè)目前已經成長為我國房屋租賃行業(yè)的主體組成部分，成為我國房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制中的重要一環(huán)。

采用“長租行業(yè)規(guī)模=中國租賃房屋存量×房屋流通率×平均房價×租金回報率×傭金費率”的公式測算長租行業(yè)的市場規(guī)模，我國目前的房屋租賃市場約有7500萬套房屋可供租賃使用，房屋租期多為一至兩年，超過兩年的長租客戶較少，預計房屋流通率為50%。

從房屋價格來看，我國的一線城市的平均房屋價格超過30000元/平方米，主要的二線城市房價也多接近20000元/平方米，長沙、沈陽房價較低，略高于10000元/平方米，考慮到租賃房源重點集中再一二線城市，保守估計全國租賃市場的平均房屋價格在15000元/平方米左右，中國城市人均住宅面積33平方米左右，也即若按三口之家算，一套租賃房屋的原始價格（以一二線城市為主）可達近100平方米，平均房價150萬元。

我國的租金回報率數據一直以來低于國際平均水平，這主要源于我國一二線城市房價高企，深圳、南京、蘇州、北京、上海的租金回報率一度接近1.5%，北京的部分樓盤的租金回報率甚至接近1%，相對而言中部、西部、東北部城市的房屋租金回報率相對較高，成都、重慶租金回報率超過2.5%，大連、沈陽的租金回報率則分別為2.70%、2.78%，預計全國范圍內的租金回報率應該接近2.5%的水平。

最后，從傭金費率的角度看，目前以我愛我家、安居客、鏈家等頭部房屋租賃經紀公司來看，其撮合交易的費率多為一個月房租，部分交易由租房者承擔，部分交易由租房者和房主各承擔50%，這意味著撮合交易的傭金費用將達到年租金的十二分之一，也即8.3%的傭金費率。按照上述數據計算，可得目前我國的房屋租賃市場的經紀業(yè)務規(guī)模為1167.2億元。

中國目前的房屋租賃市場的規(guī)模尚存較大增長空間，主要由需求端拉動。一方面，隨著我國城鎮(zhèn)化率的不斷提升，對住房的需求將不斷提升，加之目前我國將近2.4億的流動人口的住房需求，房屋租賃市場的規(guī)模與經紀業(yè)務的規(guī)模必將進一步擴大；另一方面，我國對房地產行業(yè)的調控近年來表現(xiàn)出收緊的趨勢，各大主要城市均出臺相關政策對房地產進行限購、限售，雖然2019年以來出現(xiàn)了政策放松的可能性，但是總體而言我國的房屋交易市場監(jiān)管與限制仍是較多的，與此同時，一線城市極高的房價與接近1.5%的租金回報率，增強了租賃房屋的性價比，未來將有越來越多的人將房屋租賃作為在城市居住的首要選擇。因此預計長租行業(yè)的市場規(guī)模未來有繼續(xù)增長的空間。

中國目前大量的人口集中在京津冀以及東南沿海的一二線城市中，在高房價與限購、限貸的壓力下，該部分人口產生了巨大的房屋租賃需求，但是房屋租賃經紀業(yè)務近些年逐漸表現(xiàn)出由一線城市向周邊二線城市下沉的趨勢。從城市人口增量上來看，北京、上海近些年由于政策的限制，城市人口增量已經達到了零增長甚至負增長，北京2018年城市人口減少0.77%，上海2018年城市人口增長僅為0.22%，廣州、深圳的人口增長仍然較高。同時，也可以看出西安、杭州、佛山、長沙等二線城市的人口增量也正在接近或超過3%的速度增長，2018年杭州人口增量達到33.8萬人，成都人口增量28.53萬人，重慶增量26.63萬人，這部分人口具有同樣的租房需求，預計各大房地產經紀公司在入局一線城市極強烈的競爭格局之后，將進一步布局二線城市租賃業(yè)務。

有66.7%為一般業(yè)主出租的房源，也即房主通過中介、長租網站或者傳統(tǒng)的出租渠道（例如張貼廣告）等發(fā)布房源信息吸引客戶，并與租客直接簽訂合同；僅有33.3%左右是由機構房東持有待租的房源，也即中介機構、經紀公司從房主處合法取得出租權，并由公司與租客簽訂三方合同。兩種模式相比之下，一般業(yè)主出租的房源的信息過于分散，客戶搜集信息的成本很高；一般業(yè)主習慣整租房源，很難滿足目前越來越多的客戶的合租需求；一般業(yè)主的信用水平良莠不齊，并未經過具有公信力的平臺認證，為租客帶來了較大的違約風險。但是，機構房東則可依賴其專業(yè)性合理解決相關問題，為客戶提供方便。

一般發(fā)達國家的較成熟的租賃市場中，機構房東的占比超過70%，相比之下，中國的房源結構還有進一步調整、提升的空間。

另外，機構房東手中的房源品牌公寓的占比較少，大多為質量參差不齊的非品牌公寓，這導致機構房東與房地產經紀公司的租金額受限，無法獲得具有品牌背書的高額收益，隨著我國房地產經紀行業(yè)的發(fā)展以及龍頭企業(yè)的逐步形成，將有更多的品牌公寓被推出以滿足更廣泛的客戶需求。

競爭格局的角度看，租賃行業(yè)的市場競爭較為激烈，雖然具有鏈家、我愛我家等頭部企業(yè)引領行業(yè)，但是總體而言并未出現(xiàn)絕對的龍頭企業(yè)，市場集中度較低，中小型機構多而分散。隨著需求的不斷增加以及行業(yè)的不斷發(fā)展，將看到行業(yè)的競爭格局逐漸明確，業(yè)務模式從目前的以撮合交易為主的信息平臺導向，轉向以服務質量競爭為主的用戶服務導向。

5、衍生業(yè)務市場：尚處發(fā)展初期，未來空間廣闊

房地產經紀行業(yè)除了上述新房代銷、二手房交易、房屋租賃業(yè)務外，同時還具有其他衍生業(yè)務以滿足客戶的多樣化需求，相對而言，美國的房地產經紀市場較為成熟，其衍生業(yè)務可以主要分為產權保險業(yè)務、房屋檢查驗收業(yè)務、第三方監(jiān)督（Escorw）業(yè)務、金融服務業(yè)務等幾類，衍生業(yè)務占房地產經紀行業(yè)收入的比重約為四分之一。但是到目前為止，中國的房地產經紀衍生業(yè)務尚處于發(fā)展初期，僅有金融服務業(yè)務起