中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析一、養(yǎng)老地產(chǎn)分類養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險(xiǎn)資金推出的升級(jí)版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。我國(guó)目前養(yǎng)老地產(chǎn)按功能進(jìn)行劃分主要分為養(yǎng)老院、老年公寓和養(yǎng)老社區(qū)。它們各自的功能及經(jīng)營(yíng)模式如下：二、中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析近年來(lái)，中國(guó)65歲及以上人口數(shù)量占比不斷提升，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2021年中國(guó)65歲及以上人口數(shù)量為2.01億人，老年撫養(yǎng)比為21.1%。未來(lái)，隨著老年人口的增多，將帶動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的加速發(fā)展。隨著中國(guó)人口老齡化趨勢(shì)不斷加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)在快速發(fā)展。2020年中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模約為14757億元，同比增長(zhǎng)10.9%，2013-2020年CAGR為13.56%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年全國(guó)共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和設(shè)施32.9萬(wàn)個(gè)，較上年增加12.5萬(wàn)個(gè)，同比增長(zhǎng)61.27%；養(yǎng)老床位合計(jì)821.0萬(wàn)張，較上年增加46萬(wàn)張，同比增長(zhǎng)5.94%。其中全國(guó)共有注冊(cè)登記的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)3.8萬(wàn)個(gè)，比2019年增長(zhǎng)0.4萬(wàn)個(gè)。三、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)盈利現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)橛A(yù)期穩(wěn)定，一直都是資金的寵兒。從2009-2019年這20年里全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合盈利情況來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總體在這20年里所有年份均處于盈利狀態(tài)，并且各年均保持了8%以上的投資回報(bào)率。而我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目目前處于普遍虧損狀態(tài)，但由于我國(guó)尚沒(méi)有對(duì)整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)權(quán)威的，全面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，無(wú)法用更具體的數(shù)據(jù)來(lái)對(duì)比說(shuō)明養(yǎng)老地產(chǎn)與房地產(chǎn)企業(yè)整體盈利的差距。但從養(yǎng)老地產(chǎn)的先驅(qū)企業(yè)萬(wàn)科身上就可管中窺豹，看出其他養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利情況。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014-2020年這七年里萬(wàn)科企業(yè)凈利潤(rùn)年年高奏凱歌，并且投資回報(bào)率各年均保持了10%以上的高水平。但與之形成鮮明對(duì)比的是，從2014年末萬(wàn)科推出的隨園嘉樹公寓養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開始到2020年為止，萬(wàn)科7年間共建設(shè)了101個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，到目前為止還沒(méi)一個(gè)項(xiàng)目真正實(shí)現(xiàn)盈利，直接拖累了萬(wàn)科企業(yè)的盈利數(shù)據(jù)。遺憾的是，由于萬(wàn)科企業(yè)沒(méi)有向社會(huì)發(fā)布各養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的具體財(cái)務(wù)運(yùn)行數(shù)據(jù)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)萬(wàn)科企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生的負(fù)貢獻(xiàn)率值無(wú)法進(jìn)行詳細(xì)核算。資金實(shí)力雄厚，開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目盈利情況尚且如此，其他養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)盈利的更是鳳毛麟角。四、關(guān)于提高養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平的建議1、精準(zhǔn)項(xiàng)目定位目前很多開發(fā)商或者急功近利，炒概念，炒景點(diǎn)，華而不實(shí)；或者盲目照搬成功案例，邯鄲學(xué)步，產(chǎn)品不倫不類；或者盲目追求高大上；凡此種種，這致使開發(fā)出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目完全背離老年人需求，市場(chǎng)接受度低。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該認(rèn)真研究老年人的住房及配套設(shè)施和服務(wù)需求，同時(shí)，綜合分析項(xiàng)目所屬地段周圍及目標(biāo)客戶人群的收入水平等，從設(shè)計(jì)、建造、裝修、運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品定價(jià)等各環(huán)節(jié)充分考慮客戶的需求，開發(fā)出能被市場(chǎng)認(rèn)可，又適合目標(biāo)群體購(gòu)買能力的產(chǎn)品來(lái)。提高養(yǎng)老地產(chǎn)的租售率，改善盈利水平。2、提高服務(wù)水平國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)盈利主要來(lái)自服務(wù)。目前國(guó)內(nèi)大多養(yǎng)老地產(chǎn)重資產(chǎn)，輕服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)一直存在一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)，這就是高端養(yǎng)老地產(chǎn)等于“地段高端+硬件高端+配套服務(wù)高端”。實(shí)際上養(yǎng)老地產(chǎn)的高端并不僅體現(xiàn)在硬件的高端上，更多體現(xiàn)在服務(wù)細(xì)節(jié)的高端上。提高護(hù)理水平、加強(qiáng)配套服務(wù)能力，注重對(duì)社區(qū)老人的人文關(guān)懷是提高服務(wù)能力的主要途徑。在延伸服務(wù)方面，衛(wèi)生保健、餐飲服務(wù)、高端體檢、家政服務(wù)、旅游度假、住院陪同等都可以為養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)拓寬盈利渠道。3、打造品牌信譽(yù)度優(yōu)質(zhì)的品牌信譽(yù)度可極大程度上吸引潛在客群，提高社區(qū)入住率，這一方面有利于促進(jìn)資金回流，另一方面促進(jìn)企業(yè)深度探索，為社區(qū)中老年人提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而形成良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與老年人的雙贏。品牌的信譽(yù)度是養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)及配套服務(wù)運(yùn)營(yíng)商可持續(xù)發(fā)