地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理操作手冊(cè)

PAGEPAGE11總則1.1為保證項(xiàng)目執(zhí)行階段的各項(xiàng)工作順利推進(jìn)，在不突破管理制度的原則下，特編制此手冊(cè)。本手冊(cè)制定的主要目的是：1、增加一些制度正本中未包括的業(yè)務(wù)規(guī)定；2、提供相關(guān)業(yè)務(wù)表單或案例模版；3、明確或便捷各項(xiàng)模糊事項(xiàng)繁長(zhǎng)的業(yè)務(wù)審批流程，以適應(yīng)快速發(fā)展的城市綜合體項(xiàng)目的管理特點(diǎn)；4、同時(shí)，為制度中暫未明確約定的錯(cuò)綜復(fù)雜的相關(guān)業(yè)務(wù)處理，指出業(yè)務(wù)的解決方法和指引，即項(xiàng)目公司必須在一定時(shí)間內(nèi)獲得有效指令，以提高工作效率、實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。1.2易于理解、將模糊事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)范和指引、增加可操作性是本操作手冊(cè)文件的基本要求，明確清晰的作業(yè)流程有助于業(yè)務(wù)管理制度的理解和執(zhí)行。1.3本操作手冊(cè)主要適用于項(xiàng)目管理中心與集團(tuán)各職能部門(mén)、各項(xiàng)目公司的相關(guān)事項(xiàng)，不涵蓋集團(tuán)其他各職能部門(mén)與項(xiàng)目公司之間的垂直管理業(yè)務(wù)。1.4本手冊(cè)為項(xiàng)目操作的行為規(guī)范，為項(xiàng)目管理制度的細(xì)化和延續(xù)。1.5本手冊(cè)如與地產(chǎn)公司管理制度有不符之處，以地產(chǎn)公司制度為準(zhǔn)。2項(xiàng)目管理細(xì)化規(guī)定及操作細(xì)則2.1項(xiàng)目管理細(xì)化規(guī)定2.1.1文件上報(bào)規(guī)定及審批時(shí)限要求1)聯(lián)絡(luò)單的發(fā)起聯(lián)絡(luò)公司欄，需注明經(jīng)辦人，便于集團(tuán)處理文件如需溝通能及時(shí)找到相關(guān)責(zé)任人；聯(lián)絡(luò)單和報(bào)告性文件必須注明是否需要、需要由哪個(gè)部門(mén)進(jìn)行回復(fù)或批示，亦或僅作為知會(huì)等意圖，必須明確標(biāo)注，以明確文件和事務(wù)的處理責(zé)任；建議項(xiàng)目公司某些業(yè)務(wù)上報(bào)的聯(lián)絡(luò)單上增加“集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批示意見(jiàn)”欄，便于集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)可直接批示意見(jiàn)，提高工作效率；2)關(guān)于聯(lián)絡(luò)項(xiàng)目管理中心的聯(lián)絡(luò)單，其聯(lián)絡(luò)對(duì)象欄必須具體至項(xiàng)目管理中心的四個(gè)部門(mén)，即經(jīng)營(yíng)計(jì)劃類(lèi)、營(yíng)銷(xiāo)管理類(lèi)、工程質(zhì)量安全類(lèi)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理類(lèi)需分別明確聯(lián)絡(luò)計(jì)劃部、營(yíng)銷(xiāo)部、質(zhì)量監(jiān)管部、物管部，如與這四類(lèi)業(yè)務(wù)不單一相關(guān)的具體業(yè)務(wù)，聯(lián)絡(luò)對(duì)象可為項(xiàng)目管理中心。聯(lián)絡(luò)單內(nèi)，不需寫(xiě)抄送：主管副總裁、項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理或四部門(mén)總經(jīng)理等，各部門(mén)負(fù)責(zé)人將根據(jù)部門(mén)職責(zé)、制度規(guī)定權(quán)限并結(jié)合具體業(yè)務(wù)，直接處理下發(fā)執(zhí)行或請(qǐng)示項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理、主管副總裁審批后反饋至項(xiàng)目公司執(zhí)行。如項(xiàng)目公司與集團(tuán)各職能部門(mén)溝通有爭(zhēng)議時(shí)，上報(bào)的聯(lián)絡(luò)單則可寫(xiě)抄報(bào)相關(guān)主管副總裁。當(dāng)然，按權(quán)限規(guī)定、有特殊業(yè)務(wù)需直接向主管副總裁匯報(bào)或請(qǐng)示的，聯(lián)絡(luò)對(duì)象可直接為主管副總裁或?qū)嵭谐瓐?bào)；3)如聯(lián)絡(luò)對(duì)象是集團(tuán)其它業(yè)務(wù)部門(mén)，抄送項(xiàng)目管理中心的，抄送對(duì)象也請(qǐng)遵循第2)條規(guī)定，同時(shí)，需在聯(lián)絡(luò)單內(nèi)說(shuō)明抄送的目的是告知備案或需協(xié)助督辦或需組織協(xié)調(diào)會(huì)，便于明確主辦單位，也利于及時(shí)處理、提高工作效率；4)急件必須1個(gè)工作日內(nèi)處理完畢并反饋至項(xiàng)目公司；非急件，上報(bào)后3個(gè)工作日內(nèi)必須處理完畢并反饋至項(xiàng)目公司；非急件，如需集團(tuán)其它職能部門(mén)會(huì)簽的業(yè)務(wù)文件，上報(bào)2個(gè)工作日內(nèi)簽批意見(jiàn)后轉(zhuǎn)送其它部門(mén)會(huì)簽，在5個(gè)工作日內(nèi)處理完畢并反饋至項(xiàng)目公司；各項(xiàng)目公司總經(jīng)理必須把關(guān)好，非特急原則上按程序履行。5)項(xiàng)目公司擬發(fā)集團(tuán)各職能部門(mén)的聯(lián)絡(luò)單，必須經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理簽署意見(jiàn)才能生效；同時(shí)，集團(tuán)各職能部門(mén)或公司相互間的聯(lián)絡(luò)單，必須有部門(mén)總經(jīng)理簽字和項(xiàng)目公司總經(jīng)理簽字才為有效指令；6)項(xiàng)目公司對(duì)外發(fā)任何正式文件，必須經(jīng)總經(jīng)理審查后才可發(fā)出；牽涉到成本和經(jīng)營(yíng)較大影響的文件（如對(duì)政府和合作單位承諾性文件、會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)爭(zhēng)議和公司事項(xiàng)有影響的公函等）須由財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人和總經(jīng)理審核后，報(bào)項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理、主管副總裁批準(zhǔn)。2.1.2與政府簽訂的其它相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議項(xiàng)目土地出讓合同簽訂后，集團(tuán)所屬公司與政府簽訂的其它相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議（如：收地協(xié)議、拆遷補(bǔ)償協(xié)議、市政配套建設(shè)、稅收政策落實(shí)等），需報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部牽頭根據(jù)業(yè)務(wù)類(lèi)型組織發(fā)展部、財(cái)務(wù)部、投資部、法律事務(wù)部等部門(mén)審核并經(jīng)主管副總裁批準(zhǔn)后簽訂，如突破了原土地合同的補(bǔ)充協(xié)議，需報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后簽訂。2.1.3重大技術(shù)方案專(zhuān)題論證會(huì)大型土方方案、基坑支護(hù)與降水方案、施工工藝等與工期目標(biāo)或成本控制目標(biāo)關(guān)聯(lián)性很大的事項(xiàng)，需組織召開(kāi)“重大技術(shù)方案專(zhuān)題論證會(huì)”，由集團(tuán)規(guī)劃院或項(xiàng)目公司發(fā)起和組織，項(xiàng)目管理中心協(xié)調(diào)，集團(tuán)參與部門(mén)包括：計(jì)劃部、質(zhì)量監(jiān)管部、規(guī)劃院和成本控制部等。2.1.4方案、外立面、環(huán)境、泛光照明等相關(guān)規(guī)定方案、外立面、環(huán)境、泛光照明、標(biāo)識(shí)、廣告、室內(nèi)中庭及地面等工程設(shè)計(jì)按制度經(jīng)集團(tuán)各單位批示完成后，在工程招標(biāo)書(shū)之前和合同簽署前（實(shí)施前）須報(bào)項(xiàng)目管理中心并主管副總裁批準(zhǔn)后方可向集團(tuán)主管部門(mén)申請(qǐng)招標(biāo)計(jì)劃和簽訂合同及工程實(shí)施（此要求主要是為了把好設(shè)計(jì)與日后使用中的矛盾關(guān)）。2.1.5業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，當(dāng)項(xiàng)目地方政策、重大影響事項(xiàng)、市場(chǎng)、招商或工期要求的邊界因素矛盾發(fā)生時(shí)，尤其是商業(yè)項(xiàng)目需按期開(kāi)業(yè)的邊界條件下，如項(xiàng)目公司發(fā)生業(yè)態(tài)調(diào)整、房產(chǎn)技術(shù)條件變更、單項(xiàng)成本招標(biāo)突破、工程重大質(zhì)量安全問(wèn)題等影響工期或目標(biāo)成本的事項(xiàng)，在與集團(tuán)各對(duì)口職能部門(mén)已充分溝通仍然無(wú)法推進(jìn)時(shí)，則項(xiàng)目公司必須及時(shí)將相關(guān)事項(xiàng)及目前處理中的問(wèn)題上報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心，由項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理視業(yè)務(wù)類(lèi)型組織計(jì)劃部、商務(wù)部、規(guī)劃院、成本控制部和項(xiàng)目公司召開(kāi)業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)會(huì)。協(xié)調(diào)會(huì)決議內(nèi)容在不突破項(xiàng)目決策文件情況下由主管副總裁簽發(fā)作為各部門(mén)執(zhí)行意見(jiàn)；如突破決策文件或矛盾較大，可經(jīng)項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理核準(zhǔn)、由主管副總裁及相關(guān)副總裁請(qǐng)示董事長(zhǎng)后決策，各部按請(qǐng)示后意見(jiàn)執(zhí)行。此類(lèi)事項(xiàng)如在決策文件簽署前發(fā)生，亦可以業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)會(huì)等類(lèi)似工作形式和對(duì)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)要求為導(dǎo)向的決策執(zhí)行思路，進(jìn)行決策處理，保證項(xiàng)目科學(xué)快速地推進(jìn)。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，尤其在商業(yè)項(xiàng)目工期緊迫、項(xiàng)目出現(xiàn)市場(chǎng)或經(jīng)濟(jì)、社會(huì)危機(jī)時(shí)，可由項(xiàng)目公司或項(xiàng)目管理中心發(fā)起，組織定期或不定期的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)，在不突破集團(tuán)總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)情況下，會(huì)議決定由主管副總裁簽發(fā)后，作為集團(tuán)各有關(guān)部門(mén)和項(xiàng)目公司的執(zhí)行依據(jù)。突破集團(tuán)總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的，可經(jīng)項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理核準(zhǔn)、由主管副總裁及相關(guān)副總裁請(qǐng)示董事長(zhǎng)后決策，各部按請(qǐng)示后意見(jiàn)執(zhí)行。2.1.6新增大額成本事項(xiàng)或突破目標(biāo)成本關(guān)于新增大額成本事項(xiàng)或突破目標(biāo)成本，原則上按集團(tuán)項(xiàng)目成本管理制度中相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，由集團(tuán)歸口業(yè)務(wù)職能部門(mén)牽頭處理，如執(zhí)行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議影響項(xiàng)目正常推進(jìn)時(shí)，則項(xiàng)目公司必須及時(shí)將相關(guān)事項(xiàng)及目前處理中的問(wèn)題上報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心，由項(xiàng)目管理中心組織成本控制部、財(cái)務(wù)部或營(yíng)銷(xiāo)部進(jìn)行會(huì)審后，報(bào)主管項(xiàng)目的副總裁和主管成本、財(cái)務(wù)副總裁審批后執(zhí)行，如突破目標(biāo)成本，則需上報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后執(zhí)行。2.1.7工程款提前支付或工程款超付申請(qǐng)關(guān)于工程款提前支付或工程款超付的申請(qǐng)（不允許累計(jì)申請(qǐng)支付額超過(guò)實(shí)際已完工程量），按財(cái)務(wù)審批制度規(guī)定執(zhí)行。說(shuō)明：■各項(xiàng)目總包合同及主要大分包（指直接分包）合同，必須經(jīng)集團(tuán)成本控制部、法律事務(wù)部、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目管理中心等相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后簽訂?！龉こ炭钪Ц犊刂圃瓌t：1、項(xiàng)目竣驗(yàn)以后原則上支付至90%（商業(yè)）或85%（住宅）以?xún)?nèi)，特殊項(xiàng)目可支付至90％（須經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)）；2、在施工承包合同中須注明，民工勞資糾紛必須由施工單位負(fù)責(zé)，并執(zhí)行集團(tuán)擬定的獎(jiǎng)罰條款；3、各項(xiàng)目公司須體現(xiàn)對(duì)施工單位有管控能力，在寬至如上第1條的付款條件下，要求各項(xiàng)目公司必須做到不得再發(fā)生勞資糾紛事件?！鋈缬幸蝽?xiàng)目公司原因而影響工程款支付進(jìn)度，則可以同意提前支付部分工程款（前提是：支付該筆工程款后，不會(huì)出現(xiàn)實(shí)際超付工程款的情況）；否則，如施工單位不嚴(yán)格遵循合同約定付款條件而提出提前支付工程款的申請(qǐng)，說(shuō)明該公司的資金誠(chéng)信度嚴(yán)重欠缺，則在今后集團(tuán)其它工程項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)，集團(tuán)評(píng)標(biāo)時(shí)將會(huì)加大該施工單位資金實(shí)力的扣分權(quán)重?！龈黜?xiàng)目公司將施工單位在各節(jié)日前（尤其是春節(jié)前）需結(jié)清民工工資作為申請(qǐng)?zhí)岣吒犊畋壤睦碛刹怀闪?，因簽署合同時(shí)已明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，即本階段施工單位應(yīng)預(yù)留足夠的流動(dòng)資金來(lái)結(jié)清民工工資。即要求各項(xiàng)目公司與施工單位簽訂合同時(shí)必須強(qiáng)調(diào)其資金的合理安排。■關(guān)于項(xiàng)目公司上報(bào)的付款審批單，各業(yè)務(wù)部門(mén)經(jīng)辦人或部門(mén)經(jīng)理及副總經(jīng)理、總經(jīng)理，在會(huì)簽時(shí)必須明確簽署相關(guān)意見(jiàn)（是否符合合同付款條件，同意或不同意等）；付款審批單上報(bào)集團(tuán)后的審批時(shí)限原則上為5個(gè)工作日內(nèi)完成。必須杜絕“當(dāng)天上報(bào)付款審批單當(dāng)天就要求審批反饋執(zhí)行”的情況。2.1.8幼兒園招標(biāo)及租賃合同集團(tuán)采購(gòu)招投標(biāo)管理制度中沒(méi)有包括幼兒園招標(biāo)及租賃合同的管理規(guī)定，目前集團(tuán)已開(kāi)始采取訂單商業(yè)模式，現(xiàn)已與一家著名幼兒園經(jīng)營(yíng)商簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。幼兒園租賃合同需上報(bào)項(xiàng)目管理中心，會(huì)同物管部或商業(yè)管理公司和法律事務(wù)部進(jìn)行會(huì)審后，報(bào)集團(tuán)副總裁批準(zhǔn)簽署。2.1.9住宅項(xiàng)目會(huì)所等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)招商集團(tuán)商務(wù)（招商）管理制度或商管公司的制度中，均沒(méi)有包括住宅項(xiàng)目會(huì)所等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)招商，本手冊(cè)規(guī)定：住宅項(xiàng)目會(huì)所等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)招商由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，合同簽訂前需將租賃合同報(bào)計(jì)劃部，會(huì)同物管部或商業(yè)管理公司和法律事務(wù)部進(jìn)行會(huì)審后由項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理批準(zhǔn)簽署。2.1.10商場(chǎng)開(kāi)業(yè)運(yùn)行后的維修管理目前商業(yè)項(xiàng)目的總包基本上是外地施工單位，分包單位也比較多，商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后發(fā)生的工程質(zhì)量問(wèn)題難以得到及時(shí)的維修。鑒于此，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，項(xiàng)目公司可和承包商（總包或分包）協(xié)商：與一家本地施工單位簽訂三方（承包商、業(yè)主、第三方）委托維修協(xié)議，即承包商委托第三方代為完成其承包工程的維修工作，但第三方的代為維修并不因此免除承包商的連帶責(zé)任。該維修工程所發(fā)生的一切費(fèi)用均由承包商承擔(dān)，業(yè)主將在承包商的質(zhì)保金中扣除該費(fèi)用，支付給第三方。維修管理中應(yīng)突出商業(yè)管理公司的權(quán)利，即三方委托維修協(xié)議中需明確在維修事務(wù)提出、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和維修款支付方面應(yīng)由商管公司加批意見(jiàn)（須經(jīng)當(dāng)?shù)厣坦芄究偨?jīng)理簽字生效），同時(shí)，如在維保期內(nèi)原業(yè)主公司撤銷(xiāo)時(shí)，維修管理業(yè)務(wù)由商管公司負(fù)責(zé)，業(yè)主劃拔質(zhì)保金到商管公司，質(zhì)保達(dá)不到要求的商管公司有權(quán)扣款并組織自行維修。2.1.11項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)檔案管理項(xiàng)目管理中心和各項(xiàng)目公司必須高度重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的檔案管理，采取切實(shí)可行的有效措施，切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目的檔案管理工作。詳見(jiàn)《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)檔案管理工作指引》。2.2各類(lèi)業(yè)務(wù)操作細(xì)則2.2.1經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理1)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)A.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)初稿：土地合同簽訂（或集團(tuán)批示項(xiàng)目公司成立）后30天內(nèi)編制上報(bào)審批后執(zhí)行?！錾蠄?bào)內(nèi)容：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)初稿，其中以下內(nèi)容需單獨(dú)會(huì)簽確認(rèn)后執(zhí)行。>“項(xiàng)目(分期)開(kāi)發(fā)思路和總體進(jìn)度計(jì)劃”：詳見(jiàn)制度“項(xiàng)目計(jì)劃管理2.5.2”；>“項(xiàng)目非銷(xiāo)售物業(yè)或低效資產(chǎn)配置一覽表及相關(guān)配置依據(jù)文件”：配套名稱(chēng)（人防、地下車(chē)庫(kù)、幼兒園、社區(qū)活動(dòng)用房、社區(qū)保健站、物管用房、居委會(huì)、設(shè)備用房等）、配置依據(jù)（相關(guān)政策法規(guī)、設(shè)計(jì)規(guī)范、其它政府強(qiáng)制性規(guī)定或項(xiàng)目規(guī)劃定位經(jīng)營(yíng)需要等，必提供相關(guān)政策規(guī)定的傳真文件）、按規(guī)定需建設(shè)多少面積（需說(shuō)明各規(guī)定建設(shè)面積是否有彈性、是否有挖潛的可能性）、我們擬建面積數(shù)量、產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系（開(kāi)發(fā)商、政府、街道或小業(yè)主）?！錾蠄?bào)時(shí)間：土地合同簽訂（或集團(tuán)批示項(xiàng)目公司成立）后30天內(nèi)?！鰧徟康模好鞔_項(xiàng)目的（分期）開(kāi)發(fā)思路和開(kāi)發(fā)計(jì)劃，指導(dǎo)項(xiàng)目前期工作和規(guī)劃設(shè)計(jì)委托書(shū)的編制?！鲫P(guān)注要點(diǎn)：>“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體進(jìn)度計(jì)劃”：開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃是否合理、是否與集團(tuán)招商約定時(shí)間吻合、與可研決策是否一致、是否滿(mǎn)足與政府合同約定的相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)等；項(xiàng)目公司在編制各分項(xiàng)計(jì)劃時(shí)，須與集團(tuán)各職能部門(mén)充分溝通或會(huì)簽后編制；>“項(xiàng)目非銷(xiāo)售物業(yè)或低效資產(chǎn)配置一覽表及相關(guān)配置依據(jù)文件”：配置是否合理、是否有配置依據(jù)及說(shuō)明、是否已充分溝通盡可能少建或不建低效資產(chǎn)及無(wú)償移交物業(yè)等。

■審批流程：項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理審核報(bào)計(jì)劃部總經(jīng)理簽批閱項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理審核報(bào)計(jì)劃部總經(jīng)理簽批閱起草：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃控制書(shū)項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部登記附項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理會(huì)會(huì)簽的聯(lián)絡(luò)單項(xiàng)目公司、商務(wù)部、成本控制部、規(guī)劃院進(jìn)行會(huì)簽項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體進(jìn)度計(jì)劃主管副總裁批準(zhǔn)錄入電子文檔目錄發(fā)項(xiàng)目公司執(zhí)行送集團(tuán)相關(guān)部門(mén)備查、監(jiān)督或共同執(zhí)行項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理審批報(bào)計(jì)劃部總經(jīng)理簽批閱起草批復(fù)意見(jiàn)項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部登記附項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理會(huì)會(huì)簽的聯(lián)絡(luò)單營(yíng)銷(xiāo)部、規(guī)劃院、商管公司、進(jìn)行會(huì)簽項(xiàng)目非銷(xiāo)售物業(yè)或低效資產(chǎn)配置一覽表及相關(guān)配置依據(jù)文件錄入電子文檔目錄發(fā)項(xiàng)目公司執(zhí)行送集團(tuán)相關(guān)部門(mén)備查、監(jiān)督或共同執(zhí)行計(jì)劃部存檔、督導(dǎo)執(zhí)行計(jì)劃部存檔、督導(dǎo)執(zhí)行>項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)初稿上報(bào)后，計(jì)劃部將于上報(bào)后1個(gè)工作日內(nèi)轉(zhuǎn)送集團(tuán)規(guī)劃院、成本控制部、營(yíng)銷(xiāo)部和財(cái)務(wù)部進(jìn)行審閱，各業(yè)務(wù)部門(mén)需在3個(gè)工作日內(nèi)反饋審核意見(jiàn)，計(jì)劃部匯總審核意見(jiàn)后，如沒(méi)有大的爭(zhēng)議問(wèn)題，將對(duì)匯總的審核意見(jiàn)會(huì)簽；如有原則性分歧，則在3個(gè)工作日內(nèi)組織相關(guān)部門(mén)和項(xiàng)目公司進(jìn)行研討后進(jìn)行會(huì)簽；聯(lián)合會(huì)簽并報(bào)項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理批準(zhǔn)后由集團(tuán)各職能部門(mén)和項(xiàng)目公司共同遵照?qǐng)?zhí)行；>根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃控制書(shū)，各項(xiàng)目公司和集團(tuán)各職能部門(mén)共同編制確認(rèn)的專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃（商業(yè)商務(wù)計(jì)劃、設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃、成本編制計(jì)劃、招投標(biāo)計(jì)劃、工程進(jìn)度計(jì)劃等）由集團(tuán)相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)推進(jìn)、指導(dǎo)和跟蹤落實(shí)，并定期將集團(tuán)各項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)度完成情況匯總到項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部；>關(guān)于“項(xiàng)目非銷(xiāo)售物業(yè)或低效資產(chǎn)配置一覽表及相關(guān)配置依據(jù)文件”的會(huì)簽批復(fù)意見(jiàn)，項(xiàng)目公司必須嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行，集團(tuán)規(guī)劃院負(fù)責(zé)跟蹤落實(shí)，計(jì)劃部將在“項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)中間稿”中復(fù)核低效資產(chǎn)配置情況。B.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)中間稿：規(guī)劃方案確定后15天內(nèi)編制上報(bào)計(jì)劃部備案。■上報(bào)內(nèi)容：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)中間稿，同時(shí)建造標(biāo)準(zhǔn)需單獨(dú)上報(bào)由規(guī)劃院牽頭組織會(huì)簽審批后執(zhí)行。■上報(bào)時(shí)間：規(guī)劃方案確定后15天內(nèi)?！鰧徟康模褐笇?dǎo)擴(kuò)初設(shè)計(jì)和目標(biāo)控制成本的編制?！鲫P(guān)注要點(diǎn)：是否符合市場(chǎng)需求、與城市整體規(guī)劃要求是否有沖突、是否滿(mǎn)足商家的房產(chǎn)技術(shù)條件、與銷(xiāo)售價(jià)格是否匹配、是否已進(jìn)行多方案優(yōu)化比較分析等。C.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)正式稿：■上報(bào)內(nèi)容：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)正式稿（詳見(jiàn)制度中的編制指引），同時(shí)，必須單獨(dú)會(huì)審項(xiàng)目的工程管理策劃方案、單獨(dú)審批項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃形成“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書(shū)”。■上報(bào)時(shí)間：開(kāi)工前一個(gè)月?！鰧徟康模捍_認(rèn)項(xiàng)目預(yù)目標(biāo)成本和初步經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，指導(dǎo)項(xiàng)目招投標(biāo)工作，審核意見(jiàn)將作為在簽訂“項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件”前，集團(tuán)及項(xiàng)目公司決策和執(zhí)行的依據(jù)之一。關(guān)注要點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)金流是否滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要、是否需要對(duì)項(xiàng)目總包付款條件和銷(xiāo)售回款計(jì)劃提出特定要求，再次評(píng)估已批復(fù)的分期開(kāi)發(fā)思路和建造標(biāo)準(zhǔn)的合理性、科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性，修正開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃和復(fù)核低效資產(chǎn)控制意見(jiàn)的執(zhí)行情況審批流程：計(jì)劃部存檔、督導(dǎo)執(zhí)行計(jì)劃部存檔、督導(dǎo)執(zhí)行項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理審批報(bào)計(jì)劃部總經(jīng)理簽批閱起草研討會(huì)議通知項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部登記附項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理會(huì)會(huì)簽的聯(lián)絡(luò)單組織營(yíng)銷(xiāo)部、成本控制部、財(cái)務(wù)部、規(guī)劃研究院進(jìn)行研討后會(huì)簽確認(rèn)經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)主管副總裁批準(zhǔn)錄入電子文檔目錄發(fā)項(xiàng)目公司執(zhí)行送集團(tuán)相關(guān)部門(mén)備查、監(jiān)督執(zhí)行執(zhí)行提示：>關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書(shū)，其中經(jīng)批準(zhǔn)的專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃（商業(yè)商務(wù)計(jì)劃、設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃、成本編制計(jì)劃、招投標(biāo)計(jì)劃、工程進(jìn)度計(jì)劃等）由集團(tuán)相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)推進(jìn)、指導(dǎo)和跟蹤落實(shí)，并定期將集團(tuán)各項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)度完成情況匯總到項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部；>由計(jì)劃部、成本控制部、營(yíng)銷(xiāo)部和質(zhì)量監(jiān)管部會(huì)審后的工程管理策劃方案，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)落實(shí)把相關(guān)內(nèi)容作為與總分包施工單位商定合同的參考內(nèi)容，成本控制部在合同審批時(shí)需復(fù)核相關(guān)內(nèi)容。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件上報(bào)內(nèi)容：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件（詳見(jiàn)制度“項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理2.3”）。上報(bào)時(shí)間：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月內(nèi)。審批目的：明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，作為集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策的指令性文件，是集團(tuán)各部門(mén)和項(xiàng)目公司管控、執(zhí)行的依據(jù)之一。關(guān)注要點(diǎn)：項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是否符合可研決策目標(biāo)、分期經(jīng)營(yíng)效益目標(biāo)是否最大化、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的邊界條件是否明確、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方面的風(fēng)險(xiǎn)提示是否完整等。審批流程：成本控制部存檔、督導(dǎo)執(zhí)行成本控制部存檔、督導(dǎo)執(zhí)行審計(jì)部復(fù)核報(bào)成本控制部總經(jīng)理簽批起草研討會(huì)議通知集團(tuán)成本控制部登記附項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理會(huì)會(huì)簽的聯(lián)絡(luò)單組織項(xiàng)目管理中心（營(yíng)銷(xiāo)部、計(jì)劃部）、財(cái)務(wù)部、規(guī)劃研究院進(jìn)行研討會(huì)簽確認(rèn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件主管副總裁審核錄入電子文檔目錄發(fā)項(xiàng)目公司執(zhí)行送計(jì)劃部備查、監(jiān)督執(zhí)行董事長(zhǎng)批準(zhǔn)■執(zhí)行提示：>由計(jì)劃部負(fù)責(zé)根據(jù)批準(zhǔn)的“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書(shū)”，明確本期經(jīng)營(yíng)期及相關(guān)內(nèi)容并抄送集團(tuán)財(cái)務(wù)部、成本控制部，便于復(fù)核費(fèi)用與稅金及起草決策文件；>集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)把批準(zhǔn)的銷(xiāo)售價(jià)格抄送集團(tuán)財(cái)務(wù)部和成本控制部，成本控制部負(fù)責(zé)將復(fù)核完成的目標(biāo)成本抄送集團(tuán)財(cái)務(wù)部；>集團(tuán)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)將復(fù)核完畢的費(fèi)用及稅金抄送集團(tuán)成本控制部；>項(xiàng)目公司分別與集團(tuán)規(guī)劃院、營(yíng)銷(xiāo)部、成本控制部和財(cái)務(wù)部溝通確認(rèn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、銷(xiāo)售價(jià)格、目標(biāo)成本、費(fèi)用及稅金后，將所有經(jīng)營(yíng)決策文件的相關(guān)附件及風(fēng)險(xiǎn)提示上報(bào)集團(tuán)成本控制部，由成本控制部形成“項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件”組織項(xiàng)目公司、規(guī)劃院、項(xiàng)目管理中心（計(jì)劃部、營(yíng)銷(xiāo)部）、財(cái)務(wù)部進(jìn)行會(huì)審后，經(jīng)審計(jì)部復(fù)核、主管副總裁審核后，報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)；>在“項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件”批準(zhǔn)后2個(gè)工作日內(nèi)，集團(tuán)成本控制部需將相關(guān)資料抄送計(jì)劃部并進(jìn)行交底，計(jì)劃部將依據(jù)批準(zhǔn)的決策文件負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)。3)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)■上報(bào)內(nèi)容：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)（詳見(jiàn)制度中的范本）?！錾蠄?bào)時(shí)間：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件簽訂后15個(gè)工作日內(nèi)。■審批目的：以合約形式明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、獎(jiǎng)罰規(guī)則和考核辦法，是集團(tuán)規(guī)范和激勵(lì)項(xiàng)目公司的執(zhí)行文件?！鲫P(guān)注要點(diǎn)：所有經(jīng)營(yíng)指標(biāo)、計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn)與批準(zhǔn)的是否一致，獎(jiǎng)罰規(guī)則和考核辦法是否明晰，所有附件是否完整等?！鰧徟鞒蹋河?jì)劃部存檔、督導(dǎo)執(zhí)行計(jì)劃部存檔、督導(dǎo)執(zhí)行項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理審核報(bào)計(jì)劃部總經(jīng)理簽批閱項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部登記、復(fù)核項(xiàng)目公司總經(jīng)理簽署的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)主管副總裁簽署錄入電子文檔目錄發(fā)項(xiàng)目公司執(zhí)行送集團(tuán)相關(guān)部門(mén)備查、監(jiān)督執(zhí)行

4)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成果考核■上報(bào)內(nèi)容：經(jīng)營(yíng)決算文件（含經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)期暨銷(xiāo)售收入）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)評(píng)估報(bào)告（含費(fèi)用及稅金決算書(shū)、工程結(jié)算復(fù)核報(bào)告）。■上報(bào)時(shí)間：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期結(jié)束后?！鰧徟康模簩?duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)完成情況進(jìn)行合理、客觀的評(píng)價(jià)考核，明確項(xiàng)目可發(fā)放的獎(jiǎng)金額。■關(guān)注要點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)期實(shí)際結(jié)束時(shí)點(diǎn)和銷(xiāo)售回款額的確認(rèn)，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是否有調(diào)整，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)是否有重大質(zhì)量、安全事故，是否有影響結(jié)算獎(jiǎng)金的相關(guān)通報(bào)等。■審批流程：計(jì)劃部、人力資源部、財(cái)務(wù)部存檔備查錄入電子文檔目錄，下發(fā)項(xiàng)目公司執(zhí)行董事長(zhǎng)批準(zhǔn)主管副總裁審核項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理審核集團(tuán)成本控制部審核集團(tuán)財(cái)務(wù)部審核項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)簽認(rèn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部登記計(jì)劃部、營(yíng)銷(xiāo)部、物管部、質(zhì)量監(jiān)管部、成本控制部、財(cái)務(wù)部和規(guī)劃院進(jìn)行會(huì)審，提出評(píng)價(jià)意見(jiàn)和考核系數(shù)打分項(xiàng)目公司總經(jīng)理、成本控制經(jīng)理簽認(rèn)的工程結(jié)算復(fù)核報(bào)告項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部登記項(xiàng)目公司總經(jīng)理、財(cái)務(wù)副總經(jīng)理簽認(rèn)的費(fèi)用及稅金決算書(shū)項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部登記計(jì)劃部形成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成果考核報(bào)告，組織成本控制部和財(cái)務(wù)部會(huì)簽確認(rèn)后送審計(jì)部復(fù)核項(xiàng)目公司相關(guān)人員簽署后的經(jīng)營(yíng)決算文件項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部登記計(jì)劃部、營(yíng)銷(xiāo)部和財(cái)務(wù)部進(jìn)行會(huì)簽確認(rèn)計(jì)劃部、人力資源部、財(cái)務(wù)部存檔備查錄入電子文檔目錄，下發(fā)項(xiàng)目公司執(zhí)行董事長(zhǎng)批準(zhǔn)主管副總裁審核項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理審核集團(tuán)成本控制部審核集團(tuán)財(cái)務(wù)部審核項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)簽認(rèn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部登記計(jì)劃部、營(yíng)銷(xiāo)部、物管部、質(zhì)量監(jiān)管部、成本控制部、財(cái)務(wù)部和規(guī)劃院進(jìn)行會(huì)審，提出評(píng)價(jià)意見(jiàn)和考核系數(shù)打分項(xiàng)目公司總經(jīng)理、成本控制經(jīng)理簽認(rèn)的工程結(jié)算復(fù)核報(bào)告項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部登記項(xiàng)目公司總經(jīng)理、財(cái)務(wù)副總經(jīng)理簽認(rèn)的費(fèi)用及稅金決算書(shū)項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部登記計(jì)劃部形成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成果考核報(bào)告，組織成本控制部和財(cái)務(wù)部會(huì)簽確認(rèn)后送審計(jì)部復(fù)核項(xiàng)目公司相關(guān)人員簽署后的經(jīng)營(yíng)決算文件項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部登記計(jì)劃部、營(yíng)銷(xiāo)部和財(cái)務(wù)部進(jìn)行會(huì)簽確認(rèn)·13··13·PAGEPAGE422.2.2營(yíng)銷(xiāo)管理1)市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位階段A.市場(chǎng)調(diào)研■例行市場(chǎng)調(diào)研工作>工作要求：集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)（策劃）部應(yīng)堅(jiān)持日常性的市場(chǎng)信息收集、研究工作，確保及時(shí)、準(zhǔn)確地了解市場(chǎng)信息，為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策提供科學(xué)依據(jù)。>上報(bào)內(nèi)容：《房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷核心信息統(tǒng)計(jì)表》。>上報(bào)時(shí)間：每年3月1日前提交上年度市場(chǎng)信息，9月1日前提交本年度上半年市場(chǎng)信息。>上報(bào)目的：了解市場(chǎng)情況，為決策提供依據(jù)。>審批流程：項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)（策劃）部→項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理→項(xiàng)目公司總經(jīng)理→集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部（不需回復(fù)）。■專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研工作>工作要求：集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)（策劃）部為完成某專(zhuān)項(xiàng)工作而進(jìn)行的專(zhuān)門(mén)性調(diào)研，在調(diào)研中，需根據(jù)調(diào)研結(jié)果的應(yīng)用目的，有針對(duì)性的設(shè)計(jì)調(diào)研工作重點(diǎn)及調(diào)研方法。集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司根據(jù)業(yè)務(wù)需要單獨(dú)或作為某項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告附件向集團(tuán)項(xiàng)目管理中心上報(bào)。>關(guān)注要點(diǎn)：市場(chǎng)信息收集的內(nèi)容，包括但不限于以下方面：·市場(chǎng)的宏觀信息（例如城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、市區(qū)及所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量、存量、開(kāi)發(fā)量、銷(xiāo)售量等）；·競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息（競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格、產(chǎn)品特點(diǎn)、產(chǎn)品配置、戶(hù)型配比、銷(xiāo)售情況推廣策略等）；·消費(fèi)者信息（當(dāng)?shù)厝宋?、消費(fèi)及行為習(xí)慣等）。B.產(chǎn)品定位、戶(hù)型配比■項(xiàng)目產(chǎn)品定位審批>工作要求：集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司應(yīng)在取得土地后，立即組織開(kāi)展調(diào)研工作，論證產(chǎn)品定位方案，完成《項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃建議書(shū)》，就項(xiàng)目定位、戶(hù)型配比、配套設(shè)施規(guī)模和功能、建筑風(fēng)格、建造標(biāo)準(zhǔn)等提出建議，重點(diǎn)需要確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位。續(xù)建項(xiàng)目（相同業(yè)態(tài)）如市場(chǎng)發(fā)生重大變化，需要對(duì)產(chǎn)品定位進(jìn)行調(diào)整的，也必須上報(bào)《項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃建議書(shū)》。>上報(bào)內(nèi)容：《項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃建議書(shū)》。>上報(bào)時(shí)間：新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地后30天；續(xù)建項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)委托前30天。>審批目的：確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位。>審批流程：·項(xiàng)目首期產(chǎn)品定位：項(xiàng)目公司→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）；·續(xù)建項(xiàng)目（相同業(yè)態(tài)）產(chǎn)品定位：項(xiàng)目公司→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）。（注：如市場(chǎng)發(fā)生重大變化，需要對(duì)產(chǎn)品定位進(jìn)行調(diào)整的，需要由主管副總裁審批。）■項(xiàng)目戶(hù)型配比審批>工作要求：項(xiàng)目公司在對(duì)市場(chǎng)情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（包括已上市或近期上市的項(xiàng)目）戶(hù)型配比情況及銷(xiāo)售情況充分調(diào)研后，對(duì)項(xiàng)目戶(hù)型配比比例提出建議，上報(bào)《項(xiàng)目戶(hù)型配比建議書(shū)》。>上報(bào)內(nèi)容：《項(xiàng)目戶(hù)型配比建議書(shū)》。>上報(bào)時(shí)間：出方案規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)前15天。>審批目的：確定項(xiàng)目戶(hù)型配比以進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)工作。>審批流程：·新項(xiàng)目（首期）：項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）；·續(xù)建項(xiàng)目：項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）。>關(guān)注要點(diǎn)：當(dāng)期項(xiàng)目的戶(hù)型、戶(hù)型標(biāo)準(zhǔn)面積、建筑面積、套數(shù)比、面積比等。■可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)審批>工作要求：項(xiàng)目公司在對(duì)市場(chǎng)情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（包括已上市或近期上市的項(xiàng)目）商業(yè)物業(yè)各項(xiàng)面積指標(biāo)及銷(xiāo)售情況充分調(diào)研后，對(duì)項(xiàng)目可售商業(yè)物業(yè)的主要面積指標(biāo)（如總面積指標(biāo)、層高、開(kāi)間及進(jìn)深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等）提出建議，上報(bào)《可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)建議書(shū)》。>上報(bào)內(nèi)容：《可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)建議書(shū)》。>上報(bào)時(shí)間：出方案規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)前15天。>審批目的：確定可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)以進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)工作。>審批流程：·新項(xiàng)目（首期）：項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）；·續(xù)建項(xiàng)目：項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）。>關(guān)注要點(diǎn)：可售商業(yè)物業(yè)的總面積指標(biāo)、層高、開(kāi)間及進(jìn)深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等。2)營(yíng)銷(xiāo)推廣階段（含售前與售中）A.營(yíng)銷(xiāo)推廣■總體策劃>工作要求：項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)（策劃）部負(fù)責(zé)對(duì)各分期項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的全過(guò)程進(jìn)行策劃，形成《某某項(xiàng)目（某期）營(yíng)銷(xiāo)策劃方案》，營(yíng)銷(xiāo)策劃方案應(yīng)在新建項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)后即著手進(jìn)行，在續(xù)建項(xiàng)目編寫(xiě)《經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)（正式稿）》時(shí)進(jìn)行，經(jīng)集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)會(huì)簽后，在項(xiàng)目正式推廣前上報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部。>上報(bào)內(nèi)容：《某某項(xiàng)目（某期）營(yíng)銷(xiāo)策劃方案》。>上報(bào)時(shí)間：在項(xiàng)目正式推廣前一個(gè)月上報(bào)。>審批目的：批準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用使用明細(xì)，確定項(xiàng)目推廣主訴，確定階段銷(xiāo)售價(jià)格。>關(guān)注要點(diǎn)：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案應(yīng)全面確定房地產(chǎn)銷(xiāo)售的目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)策略及實(shí)施步驟?！ふ{(diào)研分析項(xiàng)目區(qū)域最近一年市場(chǎng)表現(xiàn)，重點(diǎn)預(yù)測(cè)項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)未來(lái)一年內(nèi)供需走勢(shì)；·根據(jù)項(xiàng)目定位和區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)，提出切實(shí)有效的營(yíng)銷(xiāo)推廣定位、目標(biāo)客戶(hù)群定位、推廣主訴、營(yíng)銷(xiāo)策略、項(xiàng)目包裝方案等；·根據(jù)項(xiàng)目定位及經(jīng)營(yíng)決策文件的內(nèi)容，提出價(jià)格定位及銷(xiāo)售計(jì)劃方案等；·制訂營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比例、構(gòu)成和使用計(jì)劃明細(xì)（總比例及分項(xiàng)額度雙向控制）。>審批流程：項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理批準(zhǔn)?！鲭A段策劃>工作要求：項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)（策劃）部應(yīng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的總體營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的主要節(jié)點(diǎn)結(jié)合銷(xiāo)售推盤(pán)計(jì)劃分步驟地制訂階段性的宣傳推廣方案。每季度應(yīng)編寫(xiě)《季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告》，報(bào)告中應(yīng)包括季度的推廣策略、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用使用計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)推廣效果評(píng)估等內(nèi)容。>上報(bào)內(nèi)容：《季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告》。>上報(bào)時(shí)間：每季度最后一個(gè)月月底前（如四季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告上交時(shí)間為12月31日前）。>審批目的：作為營(yíng)銷(xiāo)推廣工作的指導(dǎo)，各項(xiàng)發(fā)布、實(shí)施業(yè)務(wù)的審批依據(jù)。>關(guān)注要點(diǎn)：《季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告》包括但不限于以下內(nèi)容：·制定本季度營(yíng)銷(xiāo)推廣策略（如推廣活動(dòng)、媒體表現(xiàn)、項(xiàng)目包裝策略等）；·本季度營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用使用計(jì)劃，上季度營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生情況；·對(duì)比上季度制定的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，上報(bào)本季度營(yíng)銷(xiāo)推廣效果評(píng)估（重點(diǎn)分析專(zhuān)項(xiàng)推廣策略與成交情況的關(guān)系）；目標(biāo)客戶(hù)群及購(gòu)買(mǎi)用途；媒體獲知渠道分析等；·一季度報(bào)告中應(yīng)包含全年度總體計(jì)劃，四季度報(bào)告中應(yīng)包括全年度總體評(píng)估；·集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司舉辦大型推廣活動(dòng)（開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、竣工、入伙、重大節(jié)假日等）前必須制訂詳細(xì)的專(zhuān)項(xiàng)活動(dòng)方案，在《季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告》上報(bào)，其中單項(xiàng)活動(dòng)費(fèi)用超過(guò)20萬(wàn)的（不含媒體廣告發(fā)布費(fèi)用）由集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部進(jìn)行批復(fù)后實(shí)施。>審批流程：項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理→財(cái)務(wù)副總經(jīng)理→總經(jīng)理審批→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部審批。B.營(yíng)銷(xiāo)效果評(píng)估■對(duì)營(yíng)銷(xiāo)效果進(jìn)行評(píng)估>工作要求：各項(xiàng)目公司在《季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告》中對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)估。>上報(bào)內(nèi)容：在《季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告》中上報(bào)。>上報(bào)時(shí)間：每季度最后一個(gè)月月底前（如四季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告上交時(shí)間為12月31日前）。>審批目的：按照營(yíng)銷(xiāo)效果及專(zhuān)項(xiàng)推廣費(fèi)用統(tǒng)計(jì)評(píng)估在下季度需加強(qiáng)、延續(xù)、減少或不采用的推廣方式。>關(guān)注要點(diǎn)：·對(duì)前一季度的媒體發(fā)布、公關(guān)活動(dòng)、促銷(xiāo)活動(dòng)等推廣手段的實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)估；·統(tǒng)計(jì)、分析已成交和來(lái)訪客戶(hù)信息（例如客戶(hù)認(rèn)知途徑等），統(tǒng)計(jì)、分析各類(lèi)推廣手段使用金額、占營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比例；將成交與推廣的統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行對(duì)比，分析銷(xiāo)售總體情況決定營(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)施或調(diào)整方案。>審批流程：項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理→財(cái)務(wù)副總經(jīng)理→總經(jīng)理審批→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部審批。C.營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用■確定項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比例及金額>工作要求：營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比例及金額，由項(xiàng)目管理中心根據(jù)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況、項(xiàng)目特征、經(jīng)營(yíng)要求、集團(tuán)所屬同類(lèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)等因素綜合制定，提交集團(tuán)成本控制部、財(cái)務(wù)部，作為決策文件制定的依據(jù)。>上報(bào)內(nèi)容：費(fèi)用指標(biāo)：在項(xiàng)目各期的經(jīng)營(yíng)決策文件中明確總體指標(biāo)；在《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案》中明確各分項(xiàng)指標(biāo)，填寫(xiě)《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用目標(biāo)成本表》，并嚴(yán)格執(zhí)行。>關(guān)注要點(diǎn)：營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制2.2.2營(yíng)銷(xiāo)管理1)市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位階段A.市場(chǎng)調(diào)研■例行市場(chǎng)調(diào)研工作>工作要求：集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)（策劃）部應(yīng)堅(jiān)持日常性的市場(chǎng)信息收集、研究工作，確保及時(shí)、準(zhǔn)確地了解市場(chǎng)信息，為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策提供科學(xué)依據(jù)。>上報(bào)內(nèi)容：《房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷核心信息統(tǒng)計(jì)表》。>上報(bào)時(shí)間：每年3月1日前提交上年度市場(chǎng)信息，9月1日前提交本年度上半年市場(chǎng)信息。>上報(bào)目的：了解市場(chǎng)情況，為決策提供依據(jù)。>審批流程：項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)（策劃）部→項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理→項(xiàng)目公司總經(jīng)理→集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部（不需回復(fù)）?！鰧?zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研工作>工作要求：集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)（策劃）部為完成某專(zhuān)項(xiàng)工作而進(jìn)行的專(zhuān)門(mén)性調(diào)研，在調(diào)研中，需根據(jù)調(diào)研結(jié)果的應(yīng)用目的，有針對(duì)性的設(shè)計(jì)調(diào)研工作重點(diǎn)及調(diào)研方法。集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司根據(jù)業(yè)務(wù)需要單獨(dú)或作為某項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告附件向集團(tuán)項(xiàng)目管理中心上報(bào)。>關(guān)注要點(diǎn)：市場(chǎng)信息收集的內(nèi)容，包括但不限于以下方面：·市場(chǎng)的宏觀信息（例如城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、市區(qū)及所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量、存量、開(kāi)發(fā)量、銷(xiāo)售量等）；·競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息（競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格、產(chǎn)品特點(diǎn)、產(chǎn)品配置、戶(hù)型配比、銷(xiāo)售情況推廣策略等）；·消費(fèi)者信息（當(dāng)?shù)厝宋?、消費(fèi)及行為習(xí)慣等）。B.產(chǎn)品定位、戶(hù)型配比■項(xiàng)目產(chǎn)品定位審批>工作要求：集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司應(yīng)在取得土地后，立即組織開(kāi)展調(diào)研工作，論證產(chǎn)品定位方案，完成《項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃建議書(shū)》，就項(xiàng)目定位、戶(hù)型配比、配套設(shè)施規(guī)模和功能、建筑風(fēng)格、建造標(biāo)準(zhǔn)等提出建議，重點(diǎn)需要確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位。續(xù)建項(xiàng)目（相同業(yè)態(tài)）如市場(chǎng)發(fā)生重大變化，需要對(duì)產(chǎn)品定位進(jìn)行調(diào)整的，也必須上報(bào)《項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃建議書(shū)》。>上報(bào)內(nèi)容：《項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃建議書(shū)》。>上報(bào)時(shí)間：新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地后30天；續(xù)建項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)委托前30天。>審批目的：確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位。>審批流程：·項(xiàng)目首期產(chǎn)品定位：項(xiàng)目公司→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）；·續(xù)建項(xiàng)目（相同業(yè)態(tài)）產(chǎn)品定位：項(xiàng)目公司→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）。（注：如市場(chǎng)發(fā)生重大變化，需要對(duì)產(chǎn)品定位進(jìn)行調(diào)整的，需要由主管副總裁審批。）■項(xiàng)目戶(hù)型配比審批>工作要求：項(xiàng)目公司在對(duì)市場(chǎng)情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（包括已上市或近期上市的項(xiàng)目）戶(hù)型配比情況及銷(xiāo)售情況充分調(diào)研后，對(duì)項(xiàng)目戶(hù)型配比比例提出建議，上報(bào)《項(xiàng)目戶(hù)型配比建議書(shū)》。>上報(bào)內(nèi)容：《項(xiàng)目戶(hù)型配比建議書(shū)》。>上報(bào)時(shí)間：出方案規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)前15天。>審批目的：確定項(xiàng)目戶(hù)型配比以進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)工作。>審批流程：·新項(xiàng)目（首期）：項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）；·續(xù)建項(xiàng)目：項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）。>關(guān)注要點(diǎn)：當(dāng)期項(xiàng)目的戶(hù)型、戶(hù)型標(biāo)準(zhǔn)面積、建筑面積、套數(shù)比、面積比等。■可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)審批>工作要求：項(xiàng)目公司在對(duì)市場(chǎng)情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（包括已上市或近期上市的項(xiàng)目）商業(yè)物業(yè)各項(xiàng)面積指標(biāo)及銷(xiāo)售情況充分調(diào)研后，對(duì)項(xiàng)目可售商業(yè)物業(yè)的主要面積指標(biāo)（如總面積指標(biāo)、層高、開(kāi)間及進(jìn)深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等）提出建議，上報(bào)《可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)建議書(shū)》。>上報(bào)內(nèi)容：《可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)建議書(shū)》。>上報(bào)時(shí)間：出方案規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)前15天。>審批目的：確定可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)以進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)工作。>審批流程：·新項(xiàng)目（首期）：項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）；·續(xù)建項(xiàng)目：項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）。>關(guān)注要點(diǎn)：可售商業(yè)物業(yè)的總面積指標(biāo)、層高、開(kāi)間及進(jìn)深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等。2)營(yíng)銷(xiāo)推廣階段（含售前與售中）A.營(yíng)銷(xiāo)推廣■總體策劃>工作要求：項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)（策劃）部負(fù)責(zé)對(duì)各分期項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的全過(guò)程進(jìn)行策劃，形成《某某項(xiàng)目（某期）營(yíng)銷(xiāo)策劃方案》，營(yíng)銷(xiāo)策劃方案應(yīng)在新建項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)后即著手進(jìn)行，在續(xù)建項(xiàng)目編寫(xiě)《經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)（正式稿）》時(shí)進(jìn)行，經(jīng)集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)會(huì)簽后，在項(xiàng)目正式推廣前上報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部。>上報(bào)內(nèi)容：《某某項(xiàng)目（某期）營(yíng)銷(xiāo)策劃方案》。>上報(bào)時(shí)間：在項(xiàng)目正式推廣前一個(gè)月上報(bào)。>審批目的：批準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用使用明細(xì)，確定項(xiàng)目推廣主訴，確定階段銷(xiāo)售價(jià)格。>關(guān)注要點(diǎn)：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案應(yīng)全面確定房地產(chǎn)銷(xiāo)售的目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)策略及實(shí)施步驟?！ふ{(diào)研分析項(xiàng)目區(qū)域最近一年市場(chǎng)表現(xiàn)，重點(diǎn)預(yù)測(cè)項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)未來(lái)一年內(nèi)供需走勢(shì)；·根據(jù)項(xiàng)目定位和區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)，提出切實(shí)有效的營(yíng)銷(xiāo)推廣定位、目標(biāo)客戶(hù)群定位、推廣主訴、營(yíng)銷(xiāo)策略、項(xiàng)目包裝方案等；·根據(jù)項(xiàng)目定位及經(jīng)營(yíng)決策文件的內(nèi)容，提出價(jià)格定位及銷(xiāo)售計(jì)劃方案等；·制訂營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比例、構(gòu)成和使用計(jì)劃明細(xì)（總比例及分項(xiàng)額度雙向控制）。>審批流程：項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理批準(zhǔn)。■階段策劃>工作要求：項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)（策劃）部應(yīng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的總體營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的主要節(jié)點(diǎn)結(jié)合銷(xiāo)售推盤(pán)計(jì)劃分步驟地制訂階段性的宣傳推廣方案。每季度應(yīng)編寫(xiě)《季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告》，報(bào)告中應(yīng)包括季度的推廣策略、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用使用計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)推廣效果評(píng)估等內(nèi)容。>上報(bào)內(nèi)容：《季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告》。>上報(bào)時(shí)間：每季度最后一個(gè)月月底前（如四季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告上交時(shí)間為12月31日前）。>審批目的：作為營(yíng)銷(xiāo)推廣工作的指導(dǎo)，各項(xiàng)發(fā)布、實(shí)施業(yè)務(wù)的審批依據(jù)。>關(guān)注要點(diǎn)：《季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告》包括但不限于以下內(nèi)容：·制定本季度營(yíng)銷(xiāo)推廣策略（如推廣活動(dòng)、媒體表現(xiàn)、項(xiàng)目包裝策略等）；·本季度營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用使用計(jì)劃，上季度營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生情況；·對(duì)比上季度制定的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，上報(bào)本季度營(yíng)銷(xiāo)推廣效果評(píng)估（重點(diǎn)分析專(zhuān)項(xiàng)推廣策略與成交情況的關(guān)系）；目標(biāo)客戶(hù)群及購(gòu)買(mǎi)用途；媒體獲知渠道分析等；·一季度報(bào)告中應(yīng)包含全年度總體計(jì)劃，四季度報(bào)告中應(yīng)包括全年度總體評(píng)估；·集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司舉辦大型推廣活動(dòng)（開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、竣工、入伙、重大節(jié)假日等）前必須制訂詳細(xì)的專(zhuān)項(xiàng)活動(dòng)方案，在《季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告》上報(bào)，其中單項(xiàng)活動(dòng)費(fèi)用超過(guò)20萬(wàn)的（不含媒體廣告發(fā)布費(fèi)用）由集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部進(jìn)行批復(fù)后實(shí)施。>審批流程：項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理→財(cái)務(wù)副總經(jīng)理→總經(jīng)理審批→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部審批。B.營(yíng)銷(xiāo)效果評(píng)估■對(duì)營(yíng)銷(xiāo)效果進(jìn)行評(píng)估>工作要求：各項(xiàng)目公司在《季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告》中對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)估。>上報(bào)內(nèi)容：在《季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告》中上報(bào)。>上報(bào)時(shí)間：每季度最后一個(gè)月月底前（如四季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告上交時(shí)間為12月31日前）。>審批目的：按照營(yíng)銷(xiāo)效果及專(zhuān)項(xiàng)推廣費(fèi)用統(tǒng)計(jì)評(píng)估在下季度需加強(qiáng)、延續(xù)、減少或不采用的推廣方式。>關(guān)注要點(diǎn)：·對(duì)前一季度的媒體發(fā)布、公關(guān)活動(dòng)、促銷(xiāo)活動(dòng)等推廣手段的實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)估；·統(tǒng)計(jì)、分析已成交和來(lái)訪客戶(hù)信息（例如客戶(hù)認(rèn)知途徑等），統(tǒng)計(jì)、分析各類(lèi)推廣手段使用金額、占營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比例；將成交與推廣的統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行對(duì)比，分析銷(xiāo)售總體情況決定營(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)施或調(diào)整方案。>審批流程：項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理→財(cái)務(wù)副總經(jīng)理→總經(jīng)理審批→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部審批。C.營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用■確定項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比例及金額>工作要求：營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比例及金額，由項(xiàng)目管理中心根據(jù)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況、項(xiàng)目特征、經(jīng)營(yíng)要求、集團(tuán)所屬同類(lèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)等因素綜合制定，提交集團(tuán)成本控制部、財(cái)務(wù)部，作為決策文件制定的依據(jù)。>上報(bào)內(nèi)容：費(fèi)用指標(biāo)：在項(xiàng)目各期的經(jīng)營(yíng)決策文件中明確總體指標(biāo)；在《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案》中明確各分項(xiàng)指標(biāo)，填寫(xiě)《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用目標(biāo)成本表》，并嚴(yán)格執(zhí)行。>關(guān)注要點(diǎn)：營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制2.2.2營(yíng)銷(xiāo)管理1)市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位階段A.市場(chǎng)調(diào)研■例行市場(chǎng)調(diào)研工作>工作要求：集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)（策劃）部應(yīng)堅(jiān)持日常性的市場(chǎng)信息收集、研究工作，確保及時(shí)、準(zhǔn)確地了解市場(chǎng)信息，為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策提供科學(xué)依據(jù)。>上報(bào)內(nèi)容：《房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷核心信息統(tǒng)計(jì)表》。>上報(bào)時(shí)間：每年3月1日前提交上年度市場(chǎng)信息，9月1日前提交本年度上半年市場(chǎng)信息。>上報(bào)目的：了解市場(chǎng)情況，為決策提供依據(jù)。>審批流程：項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)（策劃）部→項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理→項(xiàng)目公司總經(jīng)理→集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部（不需回復(fù)）?！鰧?zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研工作>工作要求：集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)（策劃）部為完成某專(zhuān)項(xiàng)工作而進(jìn)行的專(zhuān)門(mén)性調(diào)研，在調(diào)研中，需根據(jù)調(diào)研結(jié)果的應(yīng)用目的，有針對(duì)性的設(shè)計(jì)調(diào)研工作重點(diǎn)及調(diào)研方法。集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司根據(jù)業(yè)務(wù)需要單獨(dú)或作為某項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告附件向集團(tuán)項(xiàng)目管理中心上報(bào)。>關(guān)注要點(diǎn)：市場(chǎng)信息收集的內(nèi)容，包括但不限于以下方面：·市場(chǎng)的宏觀信息（例如城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、市區(qū)及所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量、存量、開(kāi)發(fā)量、銷(xiāo)售量等）；·競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息（競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格、產(chǎn)品特點(diǎn)、產(chǎn)品配置、戶(hù)型配比、銷(xiāo)售情況推廣策略等）；·消費(fèi)者信息（當(dāng)?shù)厝宋?、消費(fèi)及行為習(xí)慣等）。B.產(chǎn)品定位、戶(hù)型配比■項(xiàng)目產(chǎn)品定位審批>工作要求：集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司應(yīng)在取得土地后，立即組織開(kāi)展調(diào)研工作，論證產(chǎn)品定位方案，完成《項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃建議書(shū)》，就項(xiàng)目定位、戶(hù)型配比、配套設(shè)施規(guī)模和功能、建筑風(fēng)格、建造標(biāo)準(zhǔn)等提出建議，重點(diǎn)需要確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位。續(xù)建項(xiàng)目（相同業(yè)態(tài)）如市場(chǎng)發(fā)生重大變化，需要對(duì)產(chǎn)品定位進(jìn)行調(diào)整的，也必須上報(bào)《項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃建議書(shū)》。>上報(bào)內(nèi)容：《項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃建議書(shū)》。>上報(bào)時(shí)間：新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地后30天；續(xù)建項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)委托前30天。>審批目的：確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位。>審批流程：·項(xiàng)目首期產(chǎn)品定位：項(xiàng)目公司→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）；·續(xù)建項(xiàng)目（相同業(yè)態(tài)）產(chǎn)品定位：項(xiàng)目公司→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）。（注：如市場(chǎng)發(fā)生重大變化，需要對(duì)產(chǎn)品定位進(jìn)行調(diào)整的，需要由主管副總裁審批。）■項(xiàng)目戶(hù)型配比審批>工作要求：項(xiàng)目公司在對(duì)市場(chǎng)情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（包括已上市或近期上市的項(xiàng)目）戶(hù)型配比情況及銷(xiāo)售情況充分調(diào)研后，對(duì)項(xiàng)目戶(hù)型配比比例提出建議，上報(bào)《項(xiàng)目戶(hù)型配比建議書(shū)》。>上報(bào)內(nèi)容：《項(xiàng)目戶(hù)型配比建議書(shū)》。>上報(bào)時(shí)間：出方案規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)前15天。>審批目的：確定項(xiàng)目戶(hù)型配比以進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)工作。>審批流程：·新項(xiàng)目（首期）：項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）；·續(xù)建項(xiàng)目：項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）。>關(guān)注要點(diǎn)：當(dāng)期項(xiàng)目的戶(hù)型、戶(hù)型標(biāo)準(zhǔn)面積、建筑面積、套數(shù)比、面積比等?！隹墒凵虡I(yè)物業(yè)面積指標(biāo)審批>工作要求：項(xiàng)目公司在對(duì)市場(chǎng)情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（包括已上市或近期上市的項(xiàng)目）商業(yè)物業(yè)各項(xiàng)面積指標(biāo)及銷(xiāo)售情況充分調(diào)研后，對(duì)項(xiàng)目可售商業(yè)物業(yè)的主要面積指標(biāo)（如總面積指標(biāo)、層高、開(kāi)間及進(jìn)深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等）提出建議，上報(bào)《可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)建議書(shū)》。>上報(bào)內(nèi)容：《可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)建議書(shū)》。>上報(bào)時(shí)間：出方案規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)前15天。>審批目的：確定可售商業(yè)物業(yè)面積指標(biāo)以進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)工作。>審批流程：·新項(xiàng)目（首期）：項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→主管副總裁→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）；·續(xù)建項(xiàng)目：項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理→（由項(xiàng)目管理中心抄送集團(tuán)規(guī)劃院）。>關(guān)注要點(diǎn)：可售商業(yè)物業(yè)的總面積指標(biāo)、層高、開(kāi)間及進(jìn)深尺寸、產(chǎn)品可分割形式等。2)營(yíng)銷(xiāo)推廣階段（含售前與售中）A.營(yíng)銷(xiāo)推廣■總體策劃>工作要求：項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)（策劃）部負(fù)責(zé)對(duì)各分期項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的全過(guò)程進(jìn)行策劃，形成《某某項(xiàng)目（某期）營(yíng)銷(xiāo)策劃方案》，營(yíng)銷(xiāo)策劃方案應(yīng)在新建項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)后即著手進(jìn)行，在續(xù)建項(xiàng)目編寫(xiě)《經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)（正式稿）》時(shí)進(jìn)行，經(jīng)集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)會(huì)簽后，在項(xiàng)目正式推廣前上報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部。>上報(bào)內(nèi)容：《某某項(xiàng)目（某期）營(yíng)銷(xiāo)策劃方案》。>上報(bào)時(shí)間：在項(xiàng)目正式推廣前一個(gè)月上報(bào)。>審批目的：批準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用使用明細(xì)，確定項(xiàng)目推廣主訴，確定階段銷(xiāo)售價(jià)格。>關(guān)注要點(diǎn)：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案應(yīng)全面確定房地產(chǎn)銷(xiāo)售的目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)策略及實(shí)施步驟。·調(diào)研分析項(xiàng)目區(qū)域最近一年市場(chǎng)表現(xiàn)，重點(diǎn)預(yù)測(cè)項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)未來(lái)一年內(nèi)供需走勢(shì)；·根據(jù)項(xiàng)目定位和區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)，提出切實(shí)有效的營(yíng)銷(xiāo)推廣定位、目標(biāo)客戶(hù)群定位、推廣主訴、營(yíng)銷(xiāo)策略、項(xiàng)目包裝方案等；·根據(jù)項(xiàng)目定位及經(jīng)營(yíng)決策文件的內(nèi)容，提出價(jià)格定位及銷(xiāo)售計(jì)劃方案等；·制訂營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比例、構(gòu)成和使用計(jì)劃明細(xì)（總比例及分項(xiàng)額度雙向控制）。>審批流程：項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部→項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理批準(zhǔn)。■階段策劃>工作要求：項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)（策劃）部應(yīng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的總體營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的主要節(jié)點(diǎn)結(jié)合銷(xiāo)售推盤(pán)計(jì)劃分步驟地制訂階段性的宣傳推廣方案。每季度應(yīng)編寫(xiě)《季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告》，報(bào)告中應(yīng)包括季度的推廣策略、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用使用計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)推廣效果評(píng)估等內(nèi)容。>上報(bào)內(nèi)容：《季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告》。>上報(bào)時(shí)間：每季度最后一個(gè)月月底前（如四季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告上交時(shí)間為12月31日前）。>審批目的：作為營(yíng)銷(xiāo)推廣工作的指導(dǎo)，各項(xiàng)發(fā)布、實(shí)施業(yè)務(wù)的審批依據(jù)。>關(guān)注要點(diǎn)：《季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告》包括但不限于以下內(nèi)容：·制定本季度營(yíng)銷(xiāo)推廣策略（如推廣活動(dòng)、媒體表現(xiàn)、項(xiàng)目包裝策略等）；·本季度營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用使用計(jì)劃，上季度營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生情況；·對(duì)比上季度制定的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，上報(bào)本季度營(yíng)銷(xiāo)推廣效果評(píng)估（重點(diǎn)分析專(zhuān)項(xiàng)推廣策略與成交情況的關(guān)系）；目標(biāo)客戶(hù)群及購(gòu)買(mǎi)用途；媒體獲知渠道分析等；·一季度報(bào)告中應(yīng)包含全年度總體計(jì)劃，四季度報(bào)告中應(yīng)包括全年度總體評(píng)估；·集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司舉辦大型推廣活動(dòng)（開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、竣工、入伙、重大節(jié)假日等）前必須制訂詳細(xì)的專(zhuān)項(xiàng)活動(dòng)方案，在《季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告》上報(bào)，其中單項(xiàng)活動(dòng)費(fèi)用超過(guò)20萬(wàn)的（不含媒體廣告發(fā)布費(fèi)用）由集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部進(jìn)行批復(fù)后實(shí)施。>審批流程：項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理→財(cái)務(wù)副總經(jīng)理→總經(jīng)理審批→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部審批。B.營(yíng)銷(xiāo)效果評(píng)估■對(duì)營(yíng)銷(xiāo)效果進(jìn)行評(píng)估>工作要求：各項(xiàng)目公司在《季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告》中對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)估。>上報(bào)內(nèi)容：在《季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告》中上報(bào)。>上報(bào)時(shí)間：每季度最后一個(gè)月月底前（如四季度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告上交時(shí)間為12月31日前）。>審批目的：按照營(yíng)銷(xiāo)效果及專(zhuān)項(xiàng)推廣費(fèi)用統(tǒng)計(jì)評(píng)估在下季度需加強(qiáng)、延續(xù)、減少或不采用的推廣方式。>關(guān)注要點(diǎn)：·對(duì)前一季度的媒體發(fā)布、公關(guān)活動(dòng)、促銷(xiāo)活動(dòng)等推廣手段的實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)估；·統(tǒng)計(jì)、分析已成交和來(lái)訪客戶(hù)信息（例如客戶(hù)認(rèn)知途徑等），統(tǒng)計(jì)、分析各類(lèi)推廣手段使用金額、占營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比例；將成交與推廣的統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行對(duì)比，分析銷(xiāo)售總體情況決定營(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)施或調(diào)整方案。>審批流程：項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理→財(cái)務(wù)副總經(jīng)理→總經(jīng)理審批→項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部審批。C.營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用■確定項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比例及金額>工作要求：營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比例及金額，由項(xiàng)目管理中心根據(jù)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況、項(xiàng)目特征、經(jīng)營(yíng)要求、集團(tuán)所屬同類(lèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)等因素綜合制定，提交集團(tuán)成本控制部、財(cái)務(wù)部，作為決策文件制定的依據(jù)。>上報(bào)內(nèi)容：費(fèi)用指標(biāo)：在項(xiàng)目各期的經(jīng)營(yíng)決策文件中明確總體指標(biāo)；在《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案》中明確各分項(xiàng)指標(biāo)，填寫(xiě)《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用目標(biāo)成本表》，并嚴(yán)格執(zhí)行。>關(guān)注要點(diǎn)：營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制·營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用不得超支；·如實(shí)際銷(xiāo)售收入（或可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入）與目標(biāo)銷(xiāo)售收入有差異的，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比例不變，金額經(jīng)集團(tuán)相關(guān)部門(mén)審批可進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；·項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部需要對(duì)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用進(jìn)行監(jiān)控，如每期使用的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（含簽定合同未付款的費(fèi)用）超過(guò)或接近營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用目標(biāo)時(shí)，項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部需要上報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部、財(cái)務(wù)部、成本控制部，并暫停營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用支付及營(yíng)銷(xiāo)推廣類(lèi)合同的審批與簽訂；·在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用總比例不變的情況下，經(jīng)集團(tuán)審批后的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用各單項(xiàng)指標(biāo)（如媒介廣告費(fèi)、促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)）如有調(diào)整，需上報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部審批?！鰻I(yíng)銷(xiāo)廣告的發(fā)布>工作要求：·所有與項(xiàng)目銷(xiāo)售有關(guān)的印刷制作物料、媒體廣告及對(duì)外報(bào)道等所涉及的文字和圖片宣傳資料都必須經(jīng)集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司相關(guān)部門(mén)會(huì)簽，并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可對(duì)外發(fā)布，重要內(nèi)容需要經(jīng)集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司法律顧問(wèn)簽字；·前期已會(huì)簽和審批過(guò)的資料可直接用于宣傳，新的或發(fā)生更改的文字、圖片內(nèi)容則需重新按上述程序?qū)徟?，方可用于宣傳；·關(guān)于營(yíng)銷(xiāo)廣告發(fā)布的確認(rèn)：集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司以各種形式對(duì)外發(fā)布的所有廣告均須經(jīng)集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可發(fā)布；·集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)（策劃）部負(fù)責(zé)收集和整理所有對(duì)外廣告和宣傳資料并完整保存，每季度整理、列表、上報(bào)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部備案。>上報(bào)內(nèi)容：對(duì)外廣告和宣傳資料。>上報(bào)時(shí)間：每季度初10日前。>關(guān)注要點(diǎn)：集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司宣傳廣告的管理工作應(yīng)特別注意以下要求：·在銷(xiāo)售廣告中一律不得承諾具體數(shù)據(jù)。對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃中的各項(xiàng)指標(biāo)（如容積率、綠化率、覆蓋率、配套設(shè)施面積、會(huì)所面積、學(xué)校規(guī)模等）不作具體數(shù)據(jù)的承諾宣傳（上述內(nèi)容中已建成或已施工并經(jīng)過(guò)測(cè)繪的除外）。根據(jù)銷(xiāo)售需要必須宣傳的，須報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷(xiāo)部審批后才■審批目的：確保符合設(shè)計(jì)、施工規(guī)范要求，具備驗(yàn)收條件?！鲫P(guān)注要點(diǎn)：>項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖的各項(xiàng)工程內(nèi)容均已完成；>各分部、分項(xiàng)工程均由承建商進(jìn)行了自驗(yàn)、自檢（隱蔽分部、分項(xiàng)工程已通過(guò)中間驗(yàn)收），符合設(shè)計(jì)、施工規(guī)范要求；>各分部（項(xiàng)）專(zhuān)業(yè)工程已驗(yàn)收合格；>水、電、氣、通訊已與外線(xiàn)接駁開(kāi)通，聯(lián)動(dòng)試運(yùn)轉(zhuǎn)正常，并有文字記錄；>竣工圖已完成，驗(yàn)收必備技術(shù)資料已備齊，所有進(jìn)貨檢驗(yàn)、試驗(yàn)、施工過(guò)程試驗(yàn)、檢驗(yàn)均已完成，全部檢驗(yàn)、試驗(yàn)資料符合規(guī)定要求；>竣工文件正在或已經(jīng)按政府檔案部門(mén)要求進(jìn)行整理；>已經(jīng)過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)部預(yù)驗(yàn)收；>若個(gè)別分項(xiàng)工程條件尚不具備，而要爭(zhēng)取提前進(jìn)行竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)刭|(zhì)監(jiān)部門(mén)同意，并限定該項(xiàng)條件完成時(shí)間?！鰧徟鞒蹋喉?xiàng)目管理中心工程質(zhì)量監(jiān)管部、計(jì)劃部、營(yíng)銷(xiāo)部、物管部審核，項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理批準(zhǔn)。10)工程施工現(xiàn)場(chǎng)安全文明生產(chǎn)管理■上報(bào)內(nèi)容：安全文明生產(chǎn)管理措施?！錾蠄?bào)時(shí)間：工程開(kāi)工前一個(gè)月?！鰧徟康模簣?jiān)持“安全第一，預(yù)防為主”的方針，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)安全文明生產(chǎn)的管理?！鲫P(guān)注要點(diǎn)：項(xiàng)目監(jiān)理單位和施工單位專(zhuān)業(yè)人員定期（每月）或不定期進(jìn)行文明施工檢查，工程（配套）部甲方代表負(fù)責(zé)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督?！鰧徟鞒蹋喉?xiàng)目管理中心工程質(zhì)量監(jiān)管部監(jiān)督檢查。11)工程事故處理■上報(bào)內(nèi)容：詳見(jiàn)工程質(zhì)量管理制度7.1條?！錾蠄?bào)時(shí)間：事故發(fā)生后8小時(shí)內(nèi)?！鰧徟康模捍_保工程事故及時(shí)處理，避免事態(tài)擴(kuò)大，預(yù)防事故再次發(fā)生?！鲫P(guān)注要點(diǎn)：>對(duì)事故現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行的技術(shù)鑒定；>查明事故發(fā)生原因、過(guò)程、人員及財(cái)產(chǎn)損失情況；>查明事故性質(zhì)、責(zé)任單位和主要責(zé)任者；>提出事故善后處理意見(jiàn)及預(yù)防再次發(fā)生的措施；對(duì)事故責(zé)任者進(jìn)行處罰的建議意見(jiàn)?！鰧徟鞒蹋喉?xiàng)目管理中心工程質(zhì)量監(jiān)管部、規(guī)劃院、成本控制部審核，項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理審批。2.2.4物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理1) 物業(yè)公司組建■上報(bào)內(nèi)容：物業(yè)公司組建方案（詳見(jiàn)物業(yè)管理制度2.1—2.4）。■上報(bào)時(shí)間：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定后1個(gè)月?！鰧徟康模褐笇?dǎo)組建方案能充分整合各種資源，達(dá)到組織結(jié)構(gòu)的合理性，滿(mǎn)擬聘足地方行業(yè)主管部門(mén)的規(guī)定?！鲫P(guān)注要點(diǎn)：人員的從業(yè)經(jīng)歷、資質(zhì)，各類(lèi)人員得到崗時(shí)間?！鰧徟鞒蹋簣?bào)項(xiàng)目公司、項(xiàng)目管理中心物管部審核、項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理或分管副總裁審批。2) 物業(yè)管理方案■上報(bào)內(nèi)容：詳見(jiàn)物業(yè)管理制度3.1—3.4?！錾蠄?bào)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月?！鰧徟康模盒纬晌飿I(yè)管理工作開(kāi)展的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)