中原惠州星河地產(chǎn)新圩項目整體概念定位報告

塑造差異化核心競爭力，樹立片區(qū)價值標(biāo)桿，打造星河產(chǎn)品另一極——星河地產(chǎn)新圩項目整體概念定位報告中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司惠州分公司策略顧問部報告框架PARTA：項目深度解析PARTB：項目發(fā)展戰(zhàn)略PARTC：項目客戶解析PARTD：項目競爭力塑造PARTA項目深度解析項目基本情況：本項目是星河地產(chǎn)在惠州新拿的一個面積約5000畝的地塊，其位于惠陽區(qū)新圩鎮(zhèn)，處于深莞惠三地的交界處，處于前期概念定位階段。沃背水庫是項目地塊的顯要坐標(biāo)，項目將圍繞著沃背水庫周圍的土地資源進行地產(chǎn)開發(fā)，水庫水面面積約50萬㎡。項目地塊在行政區(qū)域規(guī)劃上屬于惠陽新圩鎮(zhèn)，

是深莞惠三地的地理幾何中心

；惠陽新圩鎮(zhèn)、東莞清溪鎮(zhèn)、龍崗坪地街道是深莞惠三市接壤的唯一地區(qū)，屬于城市邊緣、后發(fā)展地區(qū)；新圩鎮(zhèn)距惠陽區(qū)行政中心所在地淡水街道辦事處18公里，距南海石化項目所在地大亞灣31

公里；距清溪鎮(zhèn)中心區(qū)28公里，距東莞市區(qū)58公里；距深圳市區(qū)49公里，北距惠州市區(qū)29公里。惠州·惠陽新圩鎮(zhèn)東莞清溪鎮(zhèn)深圳·龍崗坪地鎮(zhèn)惠州深圳東莞沃背水庫資源稟賦：地塊處于城市邊遠陌生區(qū)域，擁有山湖景觀，而且還規(guī)劃有3000畝高爾夫球場；但其景觀資源在惠州乃至整個珠三角尚不具有絕對優(yōu)勢。50萬平米湖景、3500米湖岸線四面環(huán)山植被豐富規(guī)劃有3000畝高爾夫球場湖景：項目擁有約50萬水面面積的沃背水庫，其水質(zhì)較好、湖面開闊，湖岸線約3500米，但沃背水庫屬于戰(zhàn)略性儲備用水，利用度有限；山景：項目四面環(huán)山，植被豐富，景觀視野良好，項目周邊還有大片果園；高爾夫：還規(guī)劃有3000畝高爾夫球場，可以打造為36洞球場，成為惠州規(guī)模最大的高爾夫球場之一。從本項目所在區(qū)位、資源占有及開發(fā)規(guī)模來看，本案屬于城市邊緣陌生區(qū)域資源復(fù)合型的大型地產(chǎn)項目，適合開發(fā)高端度假類產(chǎn)品。項目區(qū)位資源占有開發(fā)規(guī)模項目屬性：城市邊緣陌生區(qū)域資源復(fù)合型的大型地產(chǎn)項目城市邊緣陌生區(qū)域擁有復(fù)合型資源大型地產(chǎn)項目項目位于惠陽新圩鎮(zhèn)，處于和深圳、東莞的交界處。項目所在地雖然近年來經(jīng)濟發(fā)展較快，但由于規(guī)劃落后、配套缺乏、形象較差，屬于城市邊緣陌生區(qū)域。地塊位于新圩沃背水庫附近，山景資源豐富，并享有約50萬平米湖面景觀、3500米湖岸線，地塊周邊植被覆蓋率較高，項目還規(guī)劃有3000畝高爾夫球場，資源十分豐富。項目總占地約5000畝（2000畝住宅+3000畝高爾夫），是惠陽占地最大的項目，建成之后也將成為深圳東體量最大的項目之一。項目屬性決定了本項目適合開發(fā)高端度假類產(chǎn)品，那么本項目的區(qū)域市場不僅僅局限在惠陽，還包括整個惠州、深圳、東莞，甚至整個珠三角區(qū)域。華僑城天麓萬科棠樾松山湖一號萬科東海岸觀瀾高爾夫光耀城萬科雙月灣雅居樂白鷺湖天琴灣區(qū)域項目深圳華僑城天麓萬科東海岸天琴灣東莞萬科棠樾觀瀾高爾夫萬科松山湖一號惠州光耀城雅居樂白鷺湖萬科雙月灣深莞惠地區(qū)存在著眾多與本項目有類似調(diào)性和檔次的物業(yè)，在此只是列舉區(qū)域代表性的項目。萬科雙月灣全球候鳥度假地合生高爾夫莊園雅居樂白鷺湖萬科松山湖一號萬科棠樾觀瀾高爾夫本項目萬科東海岸天琴灣華僑城天麓光耀城深圳東莞惠州金融街金海灣五礦哈施塔特區(qū)域市場主要高端度假項目分布合生濱海城惠陽星河丹提振業(yè)城曦城深莞惠區(qū)域市場內(nèi)高端度假項目一般都擁有優(yōu)秀的自然資源景觀，產(chǎn)品線豐富，多以生態(tài)宜居的“第二居所”概念面向市場，涵蓋了度假、旅游、投資、自住等多種功能，其價格在區(qū)域內(nèi)達到標(biāo)桿，溢價能力較高。項目現(xiàn)狀主力產(chǎn)品外景資源均價容積率主題調(diào)性華僑城天麓8區(qū)在售山海別墅濱海景觀13萬元/㎡0.12度假旅游地產(chǎn)萬科東海岸售罄復(fù)合產(chǎn)品濱海景觀22100元/㎡0.70景觀居所天琴灣三期在售復(fù)合產(chǎn)品濱海景觀8000萬元/套0.13宜居生態(tài)地產(chǎn)萬科棠樾四期在售復(fù)合產(chǎn)品山湖景觀高層14000元/㎡0.60生態(tài)旅游地產(chǎn)觀瀾高爾夫大宅大戶在售復(fù)合產(chǎn)品山湖高爾夫500萬-700萬/套——投資度假地產(chǎn)松山湖一號售罄復(fù)合產(chǎn)品湖景17500元/㎡0.58宜居生態(tài)地產(chǎn)光耀城五期在售復(fù)合產(chǎn)品山湖景觀260萬元/套1.00宜居生態(tài)地產(chǎn)雅居樂白鷺湖公寓在售復(fù)合產(chǎn)品山湖景觀公寓8000元/㎡1.30宜居生態(tài)地產(chǎn)萬科雙月灣在建復(fù)合產(chǎn)品濱海景觀————旅游休閑地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)高端度假項目資源、產(chǎn)品、功能趨同，目標(biāo)客戶相似，使本項目面臨較大的市場競爭壓力。產(chǎn)品資源功能價格一般都擁有原生態(tài)的山水資源，自然景觀豐富，生態(tài)環(huán)境良好。產(chǎn)品線較豐富，主要以別墅類產(chǎn)品為主，注重度假體驗，容積率偏低。多以度假、旅游、投資、自住等復(fù)合功能為主。項目價格在區(qū)域內(nèi)達到標(biāo)桿水平，溢價能力較高?？蛻艉诵目蛻糁饕獮樯钲诙燃?、投資客戶，對價格的承受能力較強。深莞惠區(qū)域內(nèi)高端物業(yè)趨同，目標(biāo)客戶相似，本項目面臨較大的競爭壓力另外，追求創(chuàng)新和卓越品牌的開發(fā)商星河地產(chǎn)也有意通過此項目開創(chuàng)一個新的產(chǎn)品系列。本項目不是星河時代，不是星河國際，也不同于星河丹堤，它將成為星河系列產(chǎn)品中新的一極。星河時代惠陽星河丹堤星河國際深圳星河丹堤星河國際：高檔商住項目，以高層產(chǎn)品為主；星河丹堤：大型低密度、低容積率高尚社區(qū)，第一生活居所；星河時代：集居住、休閑、購物、餐飲、娛樂等于一體的都會綜合體；星河新圩項目，將開創(chuàng)一個怎樣的產(chǎn)品系列？PARTB項目發(fā)展戰(zhàn)略相對于觀瀾高爾夫、華僑城天麓：項目不具備明顯的山水資源、高爾夫資源和配套資源優(yōu)勢，因此項目無法與其直接抗衡。觀瀾高爾夫華僑城·天麓相對于曦城：項目不具備依托核心城市資源的能力。招華·曦城相對于光耀城、振業(yè)城：項目不具備先入為主的市場形象和影響力，若項目同光耀城、振業(yè)城落入同一細分市場，則無法擺脫艱難的市場競爭。光耀城振業(yè)城項目需要樹立怎樣的市場形象、到底將項目打造為什么樣的項目來進行市場競爭區(qū)隔？最根本需要取決于：項目的發(fā)展主題項目發(fā)展主題制定的三大原則項目屬于城市陌生區(qū)域的大盤開發(fā)，因此開發(fā)主題應(yīng)具備極強的包容性，能夠?qū)τ陧椖啃纬煽沙掷m(xù)發(fā)展的推動力。從突破市場競爭的層面上考慮，項目發(fā)展主題需要幫助項目實現(xiàn)鮮明的市場差異化形象。項目處于陌生區(qū)域，因此項目發(fā)展主題必須是市場熱點話題，能夠有助于建立起強大的市場影響力。Chiva-Som國際療養(yǎng)度假村坐落在泰國華欣的皇家海濱度假村，其以極致的養(yǎng)生主題，成為世界最負盛名的療養(yǎng)勝地之一，吸引了眾多名流，并連續(xù)多年被評為世界前三名的SPA度假勝地。Chiva-Som位于曼谷南部210公里的東海岸，3小時車程；項目占地42畝，享受部分海景，前有酒店遮擋；希拉里、凱莉米洛、邁克爾杰克遜、張曼玉等名流指定養(yǎng)生度假中心；全世界唯一連續(xù)八年榮獲CondeNastTravellerUKReader‘s評選世界前三名的Spa度假勝地；2006年榮獲美國TravelLeisure雜志評選為世界第一名的Spa度假勝地。市區(qū)高爾夫火車站靠近海，但前有酒店遮擋海景距市內(nèi)15分鐘車程距高爾夫球場約30分鐘車程Chiva-Som名為“天堂生活”之意，其哲學(xué)理念是追求思想、身體和靈魂的健康，努力為每一個客人創(chuàng)造健康的生活方式。Chiva-Som是一個奢侈的療養(yǎng)勝地，它將泰國人的盛情和西方風(fēng)格治療方法最好地結(jié)合起來，集自然療法和傳統(tǒng)藥物于一體，并致力于開發(fā)創(chuàng)造完整生活、健康體魄和安樂生活的方式，以及努力提供一站式醫(yī)療服務(wù)，使客人享受到最先進有效的治療服務(wù)。舒適自然的度假環(huán)境——建筑融合泰國與現(xiàn)代西方的設(shè)計風(fēng)格，景觀以水為核心元素，既體現(xiàn)建筑之美，又注重客戶舒適性，充分演繹度假風(fēng)情。精致別墅圍湖與花園而建，遵循泰式傳統(tǒng)建筑的風(fēng)格；每間房均設(shè)有個人陽臺，可在此盡情享受迎面吹拂的海風(fēng)，呼吸新鮮空氣，欣賞迷人海灣與落日美景；房間內(nèi)除提供完善的個人衛(wèi)浴設(shè)施外，并提供專屬的音響設(shè)備，讓您閑暇之余可盡情聆聽美妙音樂；自然材質(zhì)、各異花卉、泰式文化飾品，配備現(xiàn)代設(shè)施，打造度假人生。最具特色的健康養(yǎng)生服務(wù)——Chiva-Som以專業(yè)團隊幫助和引導(dǎo)客戶達到情緒、精神和身體上的健康?？蛻羧胱∠冉邮苋嫦冗M的健康檢查，根據(jù)每位貴賓的健康狀況，提出養(yǎng)生建議及最適合的療程、活動。Chiva-Som服務(wù)人員多達375位，平均每3位工作人員服務(wù)1位客人，以獨特的泰式殷勤之道款待每位貴賓。該專家團隊從業(yè)人員包括醫(yī)生，護士，自然醫(yī)療師，治療師以及專家顧問。專家團隊會針對您的健康狀況提供一個完整的解決方案，包括廣泛的咨詢、有益健康的治療方法、鍛煉項目、健身課程、溫泉美容療法以及營養(yǎng)和飲食計劃。

提供各種不同項目的療程，幫助您更美更健康——主題菜單式或組合式的養(yǎng)生計劃，隨心參加的150多種課程，更配有全程咨詢顧問。FitnessRetreat(from5nights）減肥療程（5晚）SpaRetreat(from3nights）SPA休養(yǎng)療程（3晚）PhysicalRemedyRetreat(from3nights）物理治療療程（3晚）

De-StressRetreat(from5nights）減壓療程（5晚）DetoxRetreat(from5nights）排毒療程（5晚）Anti-AgingRetreat(from5nights）抗衰老療程（5晚）Stop-smokingretreatandsoon戒煙療程等減肥療程SPA休養(yǎng)療程物理治療療程減壓療程排毒療程抗衰老療程豐富全面的養(yǎng)生設(shè)施——Chiva-Som提供多種理療、水療和其他衛(wèi)生設(shè)施，并擁有世界上最多的SPA及健身相關(guān)設(shè)施，力求創(chuàng)建一個完全有利于健康的度假環(huán)境。70多間理療房多于客房數(shù)量（57間）：瑜伽室；戶外按摩亭；沐浴亭環(huán)形室內(nèi)游泳池多級蒸氣房冷泳池水療足浴體育館；鍛煉房和舞蹈房；獨立分開男女熱濕區(qū)；18間治療房；3間泰國按摩房；水療套房（包括6間治療房，1間水療按摩房和1間水床房）；5間醫(yī)療咨詢房；男女皆可的美容院；修指甲和修趾甲房等。室外泳池食療餐廳戶外按摩按摩房精致健康的SPA養(yǎng)生料理——運動加上均衡的飲食，是健康養(yǎng)生的基本要素。配合養(yǎng)生計劃，專家設(shè)計個性化菜單，提供精致營養(yǎng)的養(yǎng)生SPA料理，低脂、低鹽、低膽固醇的料理方式且選用無公害食材。由酒店自有的有機蔬菜和水果園提供菜肴原材料，所有食材均為綠色無公害；營養(yǎng)學(xué)家根據(jù)客戶量身制定菜單以幫助達到預(yù)定目標(biāo)，且標(biāo)出菜單上卡路里和脂肪數(shù)量?？偨Y(jié)：正是由于Chiva-Som提供了極致的健康養(yǎng)生服務(wù)，并樹立起了知名且良好的社會形象，才能成為世界最知名的度假勝地之一。極致的養(yǎng)生主題演繹知名且良好的社會形象一流的設(shè)備設(shè)施傳統(tǒng)特色的泰式風(fēng)格系統(tǒng)的養(yǎng)生計劃主題菜單的選擇方式強勢的顧問咨詢團隊全程咨詢式的服務(wù)方式綠色生態(tài)行為及社會形象Chiva-som---說此地是一生中必去的豪華度假中心，一點也不為過?！s志評語項目發(fā)展主題制定：養(yǎng)生概念主題養(yǎng)生具備強大的包容性，可以涵蓋度假、投資、第二居所等概念，適合大盤開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展理念。養(yǎng)生是目前市場的熱點話題，并且在可預(yù)見的未來十年甚至是幾十年都會是人們關(guān)心的熱點問題。項目具備高爾夫資源、優(yōu)秀自然資源的優(yōu)秀環(huán)境，對于項目打造養(yǎng)生主題社區(qū)具備良好的硬件支撐。PARTC項目客戶解析深圳人的健康狀況：根據(jù)全國大中城市人群體檢報告數(shù)據(jù)顯示，深圳亞健康人群的比例全國最高，保守估計已經(jīng)超過70%，其中知識分子，企業(yè)高管占據(jù)亞健康人群整體的七成。健康越來越多的成為全球性的話題，環(huán)境氣候的惡化，競爭的加劇，生活壓力大是促使現(xiàn)代人追求健康生活的重要動因，隨著通貨膨脹壓力的加劇，外部經(jīng)濟環(huán)境的惡化等都成為人們?yōu)榻】抵脴I(yè)的重要外因。三湘海尚的溢價公式根據(jù)中國第一健康網(wǎng)站——39健康網(wǎng)對于中國四大城市北上廣深的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：四地人口中超過七成沒有定時體檢的習(xí)慣，且超過五成的調(diào)查人群認為自己處于亞健康狀態(tài)。超過六成的調(diào)查人群每月花費在運動上低于50元，且工作之余的休閑方式超過六成處于看電影、看書等非運動狀態(tài)。主流群體并未找到有效的途徑避免亞健康狀態(tài)各大城市中并未形成較好的健康設(shè)施和氛圍這種現(xiàn)象并不會在短期內(nèi)消失，且會成為長期社會熱點問題主流群體的家庭身心健康觀念需要引導(dǎo)亞健康人群是巨大，是社會人群的主流特征每天都在進行的車海大逃亡……每天都會存在的業(yè)績、任務(wù)、壓力、體力透支加班，正在進行時……每天的主食：快餐、外賣……深圳——“不夜城”，應(yīng)酬、泡吧、熬夜……流感季節(jié)的北大醫(yī)院不得不站著輸液……每天匆忙的行走在大街上，周身盡是揮之不去的忙碌與壓力，城市在心頭愈發(fā)逼仄！想減肥的時候，只能面對室內(nèi)狹小空間，在跑步機上死去活來；九點上班不想遲到就得六點鐘早早起床，然后死死的塞上兩小時車；不得不達成的業(yè)績目標(biāo)！不得不去的應(yīng)酬和海吃海喝！和鄰居沒有交流，只有工作、忘了生活、甚至有時忘了自己！這就是無處可逃的深圳生活！于是他們選擇……他們會為了孩子的健康香港搶購洋奶粉……會開超過一個小時的車去吃農(nóng)家樂……會經(jīng)常吃各種維生素、抗生素、補藥……會去買萬科棠樾，享受自然山水及文化氣息……會去買觀瀾，追求國際級高爾夫生活……會去買惠州的金海灣，體驗國際濱海旅游度假時光……會去買華僑城天麓，讓都市人回歸自然……但卻沒有一個地產(chǎn)項目能給他們帶來真正純粹的家庭健康生活方式。他們更需要一種高水平、人性化、管家式的養(yǎng)生服務(wù)在歐洲，每個具備一定消費能力的人都會有自己固定的牙醫(yī)、家庭醫(yī)生、心理咨詢師……在深圳、在珠三角他們還沒有那樣的一個讓他們沒有后顧之憂的環(huán)境，對于他們來說他們沒有太多時間常常跑去海南放松、度假……項目的發(fā)展主題應(yīng)運而生：家庭養(yǎng)生PARTD構(gòu)建項目的核心競爭力項目核心價值硬件軟件資源規(guī)劃配套產(chǎn)品體驗服務(wù)理念品牌項目已經(jīng)具備的核心價值：1、資源價值，包括原生態(tài)自然山水資源和高爾夫資源兩部分；2、星河的品牌價值。資源價值品牌價值硬件的價值體系構(gòu)建：從宏觀——中觀——微觀三個層面進行分析宏觀層面中觀層面微觀層面合理化分區(qū)最大化利用資源確定項目容積率項目主題成立的關(guān)鍵支撐核心競爭力實現(xiàn)的關(guān)鍵塑造市場差異化產(chǎn)品豐富的產(chǎn)品線設(shè)計PARTD.1宏觀層面：項目概念規(guī)劃從降低項目市場風(fēng)險，和促進項目價值最大化的角度考慮，本項目絕不是單一的純低密度豪宅，也不是簡單的高層+別墅的物業(yè)類型組合。2000畝住宅用地，用地面積超過130萬平米，規(guī)模龐大1項目處于城市邊緣陌生區(qū)域，面臨城市邊緣相對成熟區(qū)域的競爭2項目發(fā)展主題設(shè)定為一站式家庭養(yǎng)生社區(qū)3從降低項目市場風(fēng)險和項目價值最大化的角度上考慮，單一的產(chǎn)品線將給項目帶來巨大的市場風(fēng)險和銷售難度，因此項目絕不是單一的純低密度豪宅。但項目也絕對不是星河丹堤式的高層+別墅的物業(yè)類型組合，因為那樣是無法實現(xiàn)項目的價值突破，更加無法和項目的主題訴求想呼應(yīng)的，案例借鑒：萬科·東海岸（一）“把家安在東部”的概念引導(dǎo)者，深圳地產(chǎn)東拓的先行者。項目占地面積34.3萬平方米項目地址深圳鹽田區(qū)大梅沙度假區(qū)內(nèi)建筑面積27.5萬平方米分期情況項目分4期開發(fā)容積率0.8車戶比1：1.2綠化率55%客戶情況深圳高端自住和度假客戶開發(fā)商深圳萬科地產(chǎn)有限公司當(dāng)期推售信息4期是東海岸最后一期，主要產(chǎn)品覆蓋高層公寓，獨棟別墅和聯(lián)排別墅建筑類型別墅，多層洋房，高層公寓項目基本信息：項目效果圖：案例借鑒：萬科·東海岸

（二）項目產(chǎn)品極其豐富涵蓋：公寓、高層、小高層、多層洋房、聯(lián)排別墅、獨立別墅，在很大程度上降低了項目的持續(xù)開發(fā)風(fēng)險。一期二期三期項目一期：展示面的基本雛形，以最靠近大梅沙的部分作為項目整體啟動區(qū)域。產(chǎn)品多元化特征明顯，充分放大海景資源。項目二期：主要以山居資源作為當(dāng)期核心資源進行打造，項目價值得到提升。項目三期：同樣以山居資源作為核心資源進行打造，借助市場推力，配合資源型參與性強的營銷活動提升項目價值。項目四期：與東部華僑城相連，區(qū)域配套已相對成熟，項目規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)已經(jīng)成型。二期三期四期物業(yè)類型：小高層、Townhouse物業(yè)類型：小高層、聯(lián)排物業(yè)類型：小高層、聯(lián)排一期物業(yè)類型：公寓、多層、小高層、獨立別墅、Townhouse案例借鑒：萬科·東海岸（三）項目所在的大梅沙片區(qū)隨著配套設(shè)施和規(guī)劃的不斷落實，率先成為深圳對接世界的國際海濱新城。休閑配套：東部華僑城、海濱公園、菠蘿山郊野公園交通配套：深鹽第二通道、鹽壩高速、鹽排高速、大梅沙公交總站醫(yī)療配套：梅沙醫(yī)院、社區(qū)健康服務(wù)中心餐飲配套：KFC、麥當(dāng)勞、海鮮食街、乳鴿王教育配套：梅沙學(xué)校、鹽田外國語學(xué)校初中部、深圳實驗東海岸幼兒園生活配套：梅沙市場、華潤超市、郵政局、深發(fā)展銀行，體育中心（規(guī)劃中）案例借鑒：萬科·東海岸

（四）項目發(fā)展戰(zhàn)略：品質(zhì)提升與居住概念引導(dǎo)相結(jié)合，打造深圳東部資源型豪宅產(chǎn)品標(biāo)桿，引領(lǐng)深圳“向東看”置業(yè)熱潮。項目價值提升體系置業(yè)概念引導(dǎo)：營銷過程項目品質(zhì)提升：產(chǎn)品打造用材用料的升級戶型設(shè)計的創(chuàng)新配套設(shè)施的完善項目資源的充分利用媒體炒作使片區(qū)成為熱點深圳向東看活動營銷增強客戶體驗價值親子植樹活動參與山居資源浪騎游艇會體驗海資源從萬科東海岸和項目的對比中可以看出，豐富的產(chǎn)品線設(shè)計是城市邊緣陌生區(qū)域大盤降低開發(fā)風(fēng)險和保證現(xiàn)金流的關(guān)鍵因素。共性差異城市非主流居住片區(qū)，開發(fā)時項目所在區(qū)域具備較強的置業(yè)抗性。1都屬于城市主城區(qū)周邊稀缺資源依托型項目。2在區(qū)域市場都具備較強的品牌基礎(chǔ)和市場號召力。3雖同屬大盤，但規(guī)模存在較大差異。星河遠遠大于萬科東海岸。1資源稟賦不同，東海岸為旅游資源、海資源；項目為山水資源、高爾夫資源。2區(qū)域上東海岸屬于城市內(nèi)部，星河屬于城市外部邊緣區(qū)域。3豐富產(chǎn)品線是城市邊緣陌生區(qū)域大盤降低開發(fā)風(fēng)險，保證現(xiàn)金流的關(guān)鍵因素根據(jù)項目發(fā)展主題和地塊情況，本項目可以進行產(chǎn)品線全面覆蓋；但常規(guī)的產(chǎn)品線覆蓋雖然風(fēng)險較低，也使項目失去了亮點，所以我們要增加特別設(shè)計的明星產(chǎn)品。獨棟別墅聯(lián)排別墅洋房高層常規(guī)的產(chǎn)品線覆蓋，項目風(fēng)險較低，但同時也失去亮點，增加特別設(shè)計的明星產(chǎn)品對于項目整體提升溢價和整體調(diào)性大有好處，但現(xiàn)在珠三角的資源型項目已經(jīng)不局限于大獨棟別墅、大獨棟臨湖別墅等作為明星產(chǎn)品了。典型案例借鑒一：全球候鳥度假地，擁有深圳東部唯一具有國家資質(zhì)的高爾夫球場，是光耀地產(chǎn)在惠東的一個高爾夫度假物業(yè)。項目區(qū)位優(yōu)勢位于珠三角未來經(jīng)濟發(fā)展重心的東部沿海地區(qū)；處于廣惠、潮莞、深汕等高鐵的匯集處，是珠三角東部交通核心，1小時內(nèi)到達廣州、深圳、香港等城市；30分鐘內(nèi)可到達巽寮灣、大小梅沙、龍門溫泉、羅浮山、雙月灣。中國

惠東

大嶺全球候鳥度假地產(chǎn)品特色：項目融合國際頂級度假物業(yè)打造理念，第一期產(chǎn)品全部為單層獨棟別墅，戶戶帶超大花園和私家泳池，營造了濃郁的度假氛圍。戶戶帶私家無邊際泳池獨創(chuàng)高爾夫里的平房別墅院墻與樹木營造極度私密空間全精裝修交付，拎包即可入住超大面寬迎合度假需求半開放式設(shè)計，拉近人與自然的距離戶型設(shè)計為度假客戶量身打造，有99㎡和146㎡的兩房、155㎡和193㎡的三房，不管是兩人世界還是多口之家，在這里總有另你滿意的DreamHoues。A型別墅：99.25㎡→雙套房設(shè)計，提供私密空間；兩房兩廳兩衛(wèi)+私家泳池；主臥浴缸雙景觀設(shè)計亮點；主臥雙天井星光SPA；私屬無邊泳池，連著泳池的按摩池，呈現(xiàn)全天候泳池生活。戶型棟數(shù)單棟面積(㎡)A9999.25B28146.32C30155.68D12193.60主浴室浴缸客臥客浴浴缸主臥按摩池?zé)o邊際泳池A戶型是99㎡的泳池別墅，贈送面積為100㎡的花園，體現(xiàn)了極簡的現(xiàn)代風(fēng)格，呈現(xiàn)全天候泳池生活模式。精裝修送全套家私電器，省去自己裝修的麻煩，在周末帶幾件衣服就可以開始一個愜意的假日。項目概念主題：做一只新奢侈主義的候鳥——全球候鳥度假地在這里，有著清新的空氣、豐饒的草地、自然的生態(tài)、寧靜的空間……讓崇尚新奢侈主義的人們做一只頻繁來留守的候鳥。即便在來年入春飛走了，下一年仍會回來。他們會像候鳥一樣，蜂擁而至。案例借鑒三：杭州九樹公寓：將建筑巧妙的融入到茂盛的植被之中，使項目成為生長在森林中的房子，讓建筑成為山谷的自然組成部分。林語堂先生說，最好的住宅應(yīng)該是這樣的——我住在這里，不知道自然在哪里結(jié)束，藝術(shù)從哪里開始。郎當(dāng)嶺九溪山谷云棲竹徑錢塘江西湖建筑單體設(shè)計：在建筑的外型上，九樹并沒有做標(biāo)新立異的努力，但在里面的處理上卻標(biāo)新立異，非常人性化。中規(guī)中矩的建筑外觀設(shè)計，但是在建筑立面上采用了可移動的木質(zhì)格柵，在日照和夜間燈光中有光影斑駁的效果?？梢砸苿拥哪靖駯?，使每一層住戶，可以根據(jù)自己對景觀與遮陽、私密的要求，作自由的開關(guān)、閉合，這將使得每幢小樓的外立面，像天上的云彩一樣變幻不定，變成一種“活”的，具有生命力的建筑。室內(nèi)空間組織與設(shè)計：項目每棟5層，每層一戶，戶內(nèi)空間通透敞亮，簡潔的條理分明的空間層次，并且室內(nèi)布局靈活度極高，業(yè)主可完全按照自己的意愿和生活習(xí)慣進行重新設(shè)計。住宅是存放生活與情感的容器，也是彰顯個性的獨特語言。我們在評判一個人對社會的貢獻時，可以看他的事業(yè)成就；在了解一個人的生活品位時，則可以看他的私人居所。戶內(nèi)世界，是住宅最私人化的部分，也是濃縮居住品質(zhì)內(nèi)容的地方對于本項目而言：針對于項目發(fā)展主題為家庭養(yǎng)生，以上介紹兩種設(shè)計新穎的產(chǎn)品是很容易突破現(xiàn)有市場競爭的，對于項目而言可作為明星產(chǎn)品用以提升項目整體的溢價水平和市場形象。獨棟別墅聯(lián)排別墅洋房高層傳統(tǒng)物業(yè)類型產(chǎn)品創(chuàng)新物業(yè)類型產(chǎn)品創(chuàng)新低密度養(yǎng)生公寓創(chuàng)新養(yǎng)生平層院落別墅以明星產(chǎn)品作為標(biāo)桿和市場稀缺產(chǎn)品，拉動項目傳統(tǒng)現(xiàn)金牛產(chǎn)品的溢價能力和銷售速度。市場增長率

高明星:STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問題QUESTION瘦狗DOG相對市場份額

低

低

高創(chuàng)新養(yǎng)生公寓+創(chuàng)新養(yǎng)生別墅明星產(chǎn)品傳統(tǒng)別墅+洋房+高層現(xiàn)金牛產(chǎn)品項目整體概念規(guī)劃原則：注重景觀資源極致化和價值實現(xiàn)最大化。規(guī)劃原則價值實現(xiàn)最大化景觀資源極致化作為一個度假型項目，本案對景觀占有要求較高，雖然項目擁有優(yōu)秀的山湖及高爾夫資源，但體量極大，在規(guī)劃時必須保證景觀資源得到最大化利用。本項目投入資金大、開發(fā)周期長，對價值的回報要求高。項目要在最好的地塊布局最高檔的產(chǎn)品，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品創(chuàng)造口碑，產(chǎn)生區(qū)域影響力，吸引高端客戶，實現(xiàn)較高的溢價。項目核心資源：以水資源即湖景資源為核心，豐富產(chǎn)品親水性，觀水性這是契合項目作為養(yǎng)生主題社區(qū)概念的。原生態(tài)大面積湖景資源：對于深圳而言，這是極其稀缺的自然景觀資源，具備成為項目核心資源的條件。作為養(yǎng)生主題社區(qū)的概念體系下：水為萬物之源，最初的生命孕育在水中；最初的人體生長環(huán)境為羊水；人體中有70%的成分為水；……水可以讓人充分身心放松，有助于交際、形成良好的家庭關(guān)系和社會關(guān)系；老子說：“上善若水”這是對于人生最高境界的評價；因此水應(yīng)該成為項目的靈魂養(yǎng)生度假居住區(qū)養(yǎng)生配套娛樂區(qū)中央湖泊北項目組團設(shè)計：社區(qū)內(nèi)部以湖景為核心資源分為南北兩區(qū)，北區(qū)為養(yǎng)生度假居住區(qū)，南區(qū)為配套度假娛樂區(qū)，地塊外圍為高爾夫配套區(qū)。養(yǎng)生度假居住區(qū)：地塊北部配套度假娛樂區(qū)：地塊南部地塊北側(cè)：主景觀面、主通風(fēng)面、主日照面、主風(fēng)水面地塊南側(cè)：背景觀面、背山面、背日照面地塊外圍：高爾夫配套區(qū)地塊施工難度較小，土方量小，為山地高爾夫，成為社區(qū)外圍核心景觀，并且有效隔離社區(qū)與外部形成社區(qū)內(nèi)的私密性根據(jù)項目地塊所擁有的景觀資源特點，將其以湖為核心，劃分為三個環(huán)形區(qū)域，即：臨湖區(qū)、中央?yún)^(qū)、外圍區(qū)。湖臨湖區(qū)中央?yún)^(qū)外圍區(qū)臨湖獨棟別墅臨湖養(yǎng)生別墅別墅養(yǎng)生公寓洋房、高層高爾夫區(qū)域景觀占有價值實現(xiàn)臨湖區(qū)★★★★★★中央?yún)^(qū)★★★★外圍區(qū)★★★★一線湖景園林景觀及部分高爾夫山景高爾夫景觀項目規(guī)劃示意剖面圖項目整體布局示意：以湖景為中心，按照景觀參與性、景觀觀賞性、朝向采光通風(fēng)的優(yōu)先級順序，以產(chǎn)品價值由高到低的順序依次環(huán)湖而建。排布考慮因素順序：景觀參與性——景觀觀賞性——朝向采光通風(fēng)景觀參與性：湖景資源為目前項目基地內(nèi)的景觀核心，因此臨湖位置以項目價值最高的臨湖獨棟別墅和項目明星產(chǎn)品養(yǎng)生別墅為主。景觀觀賞性：按照地形分布，以湖景資源為核心，產(chǎn)品價值以由高到低的順尋依次環(huán)湖而建。獨棟別墅+養(yǎng)生別墅——養(yǎng)生公寓+聯(lián)排別墅——高層+洋房。朝向通風(fēng)采光：按照養(yǎng)生和風(fēng)水屬性進行排布，項目主體住宅部分以東南朝向和南北朝向為主，將配套區(qū)放置在項目的背山面，實現(xiàn)項目住宅價值最大化。PARTD.2中觀層面：項目配套支撐養(yǎng)生配套面向亞健康人群以及處于特殊生理階段的人群，目的是面向家庭內(nèi)全年齡客戶，實現(xiàn)一站式全方位家庭養(yǎng)生服務(wù)。面向全年齡客戶，實現(xiàn)一站式全方位家庭養(yǎng)生服務(wù)高壓白領(lǐng)度假客戶政府官員企業(yè)中高級管理層企業(yè)級客戶嬰兒孕婦產(chǎn)婦靜養(yǎng)的病人老人每個人在這里都可以找到適合自己的自然、健康的生活方式，或沉靜于自然的山湖風(fēng)光，或投身于野外拓展運動，或品嘗綠色養(yǎng)生的美味佳肴，或在優(yōu)美的自然風(fēng)光中享受時光。養(yǎng)生環(huán)境：良好的自然環(huán)境、精致的社區(qū)水系和綠化景觀將會讓客戶保持輕松愉悅的心情。將相關(guān)養(yǎng)生設(shè)施或活動設(shè)置在湖邊，以拉近人與水的距離。自然界中，水對人類最有親和力，生命起源于水，當(dāng)人置身于水的環(huán)境中時身心最易獲得放松；項目擁有豐富的湖景資源，相關(guān)養(yǎng)生配套可設(shè)置在臨湖地段，凸顯項目養(yǎng)生主題；公共區(qū)域應(yīng)打造精致的綠化環(huán)境，栽植獨特的灌木、花卉及樹木等，營造幽靜清雅的養(yǎng)生環(huán)境；養(yǎng)生區(qū)域還可以設(shè)置一定的亭臺長凳，以便客戶休憩、交流。較好的親水性立體化園林休憩空間建筑融入環(huán)境之中高水準的家庭養(yǎng)生服務(wù)必須擁有一個完善健全的配套體系。在這里我們將相關(guān)配套分為醫(yī)療、餐飲、健身、商業(yè)、社交、其他等6大類。醫(yī)療類餐飲類康體健身類商業(yè)類社交類其他類高水準的一站式全方位家庭養(yǎng)生服務(wù)養(yǎng)生健康中心：主要為客戶提供全面的身體檢查，并由專業(yè)服務(wù)團隊提出合適的治療保健及其他養(yǎng)生方面建議。醫(yī)療類餐飲類康體健身類商業(yè)類養(yǎng)生配套設(shè)施社交類其他類心理咨詢中心：可以幫助客戶解決心理問題或障礙，讓心理得到休息，緩解緊張疲憊，放松身心，從而能夠更好地適應(yīng)環(huán)境，保持身心健康。醫(yī)療類餐飲類康體健身類商業(yè)類養(yǎng)生配套設(shè)施社交類其他類養(yǎng)生食療：由專業(yè)醫(yī)師指導(dǎo)，針對不同類型的客戶推出各具特色的養(yǎng)生食譜，如宮廷藥膳、減肥料理、清火菜肴等系列養(yǎng)生膳食，并提供日常膳食引導(dǎo)，整理創(chuàng)新四季養(yǎng)生食譜，達到以食養(yǎng)身。醫(yī)療類餐飲類康體健身類商業(yè)類養(yǎng)生配套設(shè)施社交類其他類“藥補不如食補”，食療是中國人的傳統(tǒng)習(xí)慣，通過飲食達到調(diào)理身體，強壯體魄的目的；養(yǎng)身食療不僅能補充營養(yǎng)，而且還能療疾祛??；食療不會產(chǎn)生任何毒副作用，還具有無痛苦的優(yōu)點；現(xiàn)在的越來越多的人通過食療減肥、護膚、護發(fā)。藥粥食療組合有機果園：項目地塊周邊的部分果園可改造為綠色無污染的有機果園，不但可以供給養(yǎng)生食材，還能供客戶參觀品嘗，彰顯本項目綠色環(huán)保理念。醫(yī)療類餐飲類康體健身類商業(yè)類養(yǎng)生配套設(shè)施社交類其他類有機水果蔬菜簡單來說就是在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程當(dāng)中不使用農(nóng)藥、化肥、生長調(diào)節(jié)劑等化學(xué)物質(zhì)，不使用基因工程技術(shù)。有機水果蔬菜擁有無污染、富營養(yǎng)和高質(zhì)量的優(yōu)點。有機蔬菜的種植講究的是安全、自然的生產(chǎn)方式，可以很好地促進和維持生態(tài)平衡。現(xiàn)在人們對安全食品的需求日益強烈，國內(nèi)市場前景非常樂觀。養(yǎng)生瑜伽會館：瑜伽已經(jīng)成為現(xiàn)在最受歡迎的養(yǎng)生保健方式之一，是項目的重點配套，客戶在這里可以得到專業(yè)人員的指導(dǎo)及幫助。醫(yī)療類餐飲類康體健身類商業(yè)類養(yǎng)生配套設(shè)施社交類瑜伽是一個通過提升意識，幫助人類充分發(fā)揮潛能的體系。瑜伽姿勢運用古老而易于掌握的技巧，改善人們生理、心理、情感和精神方面的能力，是一種達到身體、心靈與精神和諧統(tǒng)一的運動方式。其他類水療SPA中心：結(jié)合中國特有的養(yǎng)身理念，注重開發(fā)中草藥浴鹽和精油型浴鹽，令人的身、心、靈達到和諧與平衡的享受。醫(yī)療類餐飲類康體健身類商業(yè)類養(yǎng)生配套設(shè)施社交類其他類SPA（源于拉丁文SolusPorAqua），意為“健康之水”，與英式休閑文化的SPA（Springputeair）意為“在礦泉區(qū)里享受純凈的空氣”。SPA具有美容美顏、放松身體、舒緩身心、健康皮膚、治療疾病等功效。SPA可以愉悅身心，令人的身、心、靈達到和諧與平衡的享受。陽光健身會所：包含多種健身活動及設(shè)施，如室內(nèi)恒溫泳池、羽毛球館、健身房等，是最受工作族歡迎的運動場所之一。醫(yī)療類餐飲類康體健身類商業(yè)類養(yǎng)生配套設(shè)施社交類其他類養(yǎng)生美容美體中心：以按摩、全身護理、皮膚護理、形體訓(xùn)練等為主要內(nèi)容，疲憊的身心得以最大放松。醫(yī)療類餐飲類康體健身類商業(yè)類養(yǎng)生配套設(shè)施社交類其他類面部護理手部護理形體訓(xùn)練皮膚護理醫(yī)療按摩保健按摩風(fēng)情商業(yè)街：既設(shè)置了集中商業(yè)，又有零散店鋪，是西方現(xiàn)代MALL與中國傳統(tǒng)商鋪的有機組合；與住宅相對隔離，涉及超市、金融、品牌店等業(yè)態(tài)，讓業(yè)主感受生活便利。醫(yī)療類餐飲類康體健身類商業(yè)類養(yǎng)生配套設(shè)施社交類其他類要較好的處理獨立商業(yè)與道路的相對隔離和退讓，不影響進入小區(qū)的形象；商業(yè)街涵蓋生活基本設(shè)施業(yè)態(tài)，超市、銀行、品牌店等應(yīng)有盡有，同時具備一定特色。濱湖商業(yè)街銀行商業(yè)街效果圖綠色無公害超市：既有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的營養(yǎng)品質(zhì)，又有健康安全的環(huán)境品質(zhì)，依據(jù)完善的運作機制，能很好地適應(yīng)項目養(yǎng)生主題。醫(yī)療類餐飲類康體健身類商業(yè)類養(yǎng)生配套設(shè)施社交類其他類活動廣場：作為公共活動廣場，可供客戶晨練、散步、閑坐、休憩等，構(gòu)筑一個開放交流的互動場所。醫(yī)療類餐飲類康體健身類商業(yè)類養(yǎng)生配套設(shè)施社交類其他類交流中心：包含商務(wù)交流、家庭交流、鄰里交流等，是社交休閑、娛樂活動的最佳場所。醫(yī)療類餐飲類康體健身類商業(yè)類養(yǎng)生配套設(shè)施社交類其他類商務(wù)交流家庭交流親子活動鄰里交流看護中心：包括孕婦看護、嬰幼兒看護以及老年人看護等，面向全齡人群，呵護你家人的一生。醫(yī)療類餐飲類康體健身類商業(yè)類養(yǎng)生配套設(shè)施社交類其他類孕婦看護老年人看護先進健全的看護中心嬰幼兒看護PARTD.3微觀層面：項目產(chǎn)品設(shè)計在產(chǎn)品設(shè)計中：從建筑單體設(shè)計到建筑集群設(shè)計都需要在景觀資源最大化的前提下遵循建筑美感和養(yǎng)生主題，最終達到社區(qū)價值最大化。舒適度第一設(shè)計原則建筑集群的合理布局人性化的精裝修設(shè)計家庭養(yǎng)生設(shè)施的建立1234功能空間尺度為舒適性第一要素舒適度第一設(shè)計原則建筑集群的合理布局人性化的精裝修設(shè)計家庭養(yǎng)生設(shè)施的建立功能空間度假需求自住需求面積單位:平米開間進深開間進深度假需求自住需求客廳（沙發(fā)到電視的距離）3.0～4.53.0~4.53.5~5.53.5~5.515～2015～25臥室（床的大小,衣帽間）3.0~4.52.5~3.52.5~3.02.5~3.07.5～156..5～93.5~4.02.5~3.07.5～12衛(wèi)生間（是否需要浴缸）2.5~3.02.5~3.02.5~3.02.5~3.06.5～96.5～9廚房（是否敞開式）2.0～2.52.0～2.52.0～3.02.0~3.05～6.56～9餐廳（餐桌大小，是否利用廚房吧臺）2.0～2.52.0～2.52.5～3.52.5～3.55～6.59～12多功能房（用途）————2.5～3.02.5～3.09～12多功能廳（用途）————2.0～3.02.0～3.09～12戶型設(shè)計所有功能空間的設(shè)計全部以人性化的舒適度作為設(shè)計的第一準則舒適度第一設(shè)計原則建筑集群的合理布局人性化的精裝修設(shè)計家庭養(yǎng)生設(shè)施的建立多套房的家庭式臥室設(shè)計原則父母房主人房多套房設(shè)計：滿足家庭養(yǎng)生概念父母房可設(shè)計衣帽間、洗手間等空間，增加戶型的舒適度，契合項目的家庭養(yǎng)生概念。右圖為：合生帝景灣370平米戶型舒適度第一設(shè)計原則建筑集群的合理布局人性化的精裝修設(shè)計家庭養(yǎng)生設(shè)施的建立別墅產(chǎn)品更加注重親近自然的設(shè)計大面積的落地玻璃、景觀露臺和庭院都可以將人的注意力集中到自然之美上，有益于心情舒暢。且具備較好的通風(fēng)和采光效果，室內(nèi)空氣和室內(nèi)除菌都對人體健康有很好的保健效果。舒適度第一設(shè)計原則建筑集群的合理布局人性化的精裝修設(shè)計家庭養(yǎng)生設(shè)施的建立私密性為建筑集群布局第一要素作為飽受都市繁雜生活困擾的高端人群渴望獲取一個安靜而私密的健康養(yǎng)生場所，因此私密性應(yīng)作為建筑集群布局的第一要素。九樹公寓：樹林環(huán)繞的家天麓：依山就勢，單線型布局觀瀾：超低密度的私人領(lǐng)地舒適度第一設(shè)計原則建筑集群的合理布局人性化的精裝修設(shè)計家庭養(yǎng)生設(shè)施的建立景觀資源占有是建筑集群布局的第二要素項目資源在深圳屬于奢侈級的稀缺資源，因此項目在建筑集群的布局上同等檔次的組團享有同等級別的景觀資源占有是價值最大化的重要原則觀瀾高爾夫長堤一線高爾夫別墅組團天麓七區(qū)一線臨湖、高爾夫別墅組團對于本項目而言，具備極其豐富的景觀資源，包括山景、湖景、高爾夫三大景觀資源，且項目占地巨大，因此以景觀資源價值作為區(qū)分項目組團物業(yè)價值的重要標(biāo)準，保證項目各個組團之間的內(nèi)部差異化的同時，保證組團內(nèi)的產(chǎn)品的均好性實現(xiàn)項目總體價值最大化。舒適度第一設(shè)計原則建筑集群的合理布局人性化的精裝修設(shè)計家庭養(yǎng)生設(shè)施的建立建筑集群的整體美感，具備精神內(nèi)涵的建筑美學(xué)項目的養(yǎng)生主題需要指導(dǎo)項目進行建筑集群的設(shè)計，以富含文化內(nèi)涵的建筑美學(xué)來表現(xiàn)項目整體美感。九樹公寓建筑集群的布局：從棋盤變