中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析

中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析凱捷中國2004年12月目錄凱捷對中國房地產(chǎn)行業(yè)的理解房地產(chǎn)市場總體狀況宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的影響現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)凱捷的戰(zhàn)略咨詢思路?2004CapGemini-Allrightsreserved從我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷程來看，房地產(chǎn)行業(yè)總體保持著較高的發(fā)展速度，同時隨國家總體宏觀經(jīng)濟的調(diào)控而出現(xiàn)波動

1985-19911992-19931993-19971998-現(xiàn)在過熱－調(diào)控2002年出臺土地招拍掛制度2003年央行121號文件，提高房地產(chǎn)貸款門檻2004年提高銀行存貸款利率?2004CapGemini-Allrightsreserved在經(jīng)歷90年代初的宏觀調(diào)控之后，配合拉動內(nèi)需，國家采取了一系列的相關(guān)措施刺激房地產(chǎn)市場需求，從96年到2003年，我國房地產(chǎn)行業(yè)總體持續(xù)上升，處于一個良好的發(fā)展階段備注：綜合指數(shù)值100為景氣線100以上為景氣區(qū)間100以下為不景氣區(qū)間110以上為過熱預(yù)警區(qū)間2004.102004.3增加景氣指數(shù)是如何確定的內(nèi)容以住房分配的貨幣化政策和二、三級市場政策促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化、拉動房地產(chǎn)個人投資和梯級消費通過取消住房建設(shè)中的不合理收費和減免各項稅收等政策控制房價取消47項不合理收費對空置房的稅費減免對個人出租住房予以減稅國有職工首次購房可免交契稅利用開辦個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)、降低個人購房貸款利率和公積金貸款利率等住房金融政策降低首付門檻，減少利息負擔?2004CapGemini-Allrightsreserved商品房竣工和銷售面積都呈快速增長趨勢，空置率逐年降低1997－2004年全國商品房竣工、銷售面積變化(萬平方米)1999-2004年全國商品房空置面積(萬平方米)及空置率資料來源：國家統(tǒng)計局

1-10月1-10月?2004CapGemini-Allrightsreserved從長期來看，多種因素決定了我國房地產(chǎn)市場需求將長期看好，還有很大的發(fā)展空間聯(lián)合國根據(jù)對70多個國家住宅發(fā)展過程的統(tǒng)計分析，總結(jié)出人均GDP水平和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況之間的密切聯(lián)系，我國正進入穩(wěn)定高速發(fā)展期人均GDP200-300美元600-800美元1300美元以上8000-10000美元住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況剛起步快速發(fā)展穩(wěn)定高速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積約23平米，與發(fā)達國家地區(qū)相比還有較大差距我國城市化進程加快我國房地產(chǎn)市場需求長期看好積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化是“十五”期間我國的戰(zhàn)略重點之一未來每年城市化比例將增加一個百分點，帶來城市土地供應(yīng)的增加和大規(guī)模的城鎮(zhèn)住宅建設(shè)?2004CapGemini-Allrightsreserved總體來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)中長期持續(xù)向好，短期內(nèi)受政府宏觀調(diào)控政策的影響會有所波動

房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和資金驅(qū)動型行業(yè)，受宏觀經(jīng)濟周期的影響很大，帶來房地產(chǎn)行業(yè)的短期波動。政府的政策影響，如拉動內(nèi)需等政策，在短期內(nèi)會影響周期的長度和幅度，但對整體趨勢影響不大。結(jié)論：短期呈小范圍波動狀態(tài)部分市場供應(yīng)的增加速度超過有效需求的增加速度，某些細分市場供過于求資金在全球范圍內(nèi)加速流轉(zhuǎn)國家出臺相關(guān)政策對行業(yè)進行調(diào)整和管控三外的加入使得國內(nèi)市場競爭進一步加劇中長期呈增長趨勢中國經(jīng)濟良好的發(fā)展態(tài)勢中國長期潛在需求巨大，拉動市場上升城市化進程進一步加快人均面積遠小于歐美國家，改善住宅環(huán)境需求巨大大量存量房的改造時間行業(yè)規(guī)模市場現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)長期趨勢?2004CapGemini-Allrightsreserved房地產(chǎn)行業(yè)具有很強的地域特點，我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不平衡造成了我國區(qū)域房地產(chǎn)市場成熟度階梯分布-區(qū)域市場成熟度分布示意圖-區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達程度/城市級別區(qū)域市場競爭集中度競爭態(tài)勢本地企業(yè)為主，缺乏行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌低水平競爭階段中低端產(chǎn)品需求外地、外資、本地企業(yè)共同競爭，行業(yè)巨頭初顯市場集中度緩慢上升，競爭日趨激烈市場需求層次更豐富，競爭手段差異化一線城市二線城市三線城市四線城市行業(yè)特點國際性城市，人口規(guī)模在1000萬以上，消費能力強，外來購買力強（來自全國范圍）擁有較大的高端產(chǎn)品空間多種業(yè)務(wù)模式并存，開發(fā)業(yè)務(wù)仍有較大空間，物業(yè)持有經(jīng)營、服務(wù)發(fā)展迅速，金融業(yè)務(wù)取得發(fā)展中國三大經(jīng)濟區(qū)域的中心城市：北京、上海、廣州、深圳等天津、重慶較發(fā)達的省會城市：杭州、成都、沈陽、等區(qū)域經(jīng)濟輻射城市：青島、大連、昆山、珠海等落后的省會城市：青海、呼和浩特、蘭州等縣級市縣城經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)的中心城市，消費能力一般，以本地消費為主開發(fā)業(yè)務(wù)正步入快速發(fā)展，服務(wù)業(yè)務(wù)空間小市場規(guī)模小，消費能力低房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)處于起步階段發(fā)達的區(qū)域經(jīng)濟中心，有較強的消費能力和外來購買力（經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)）有一定的高端產(chǎn)品空間開發(fā)業(yè)務(wù)主導(dǎo)，物業(yè)持有及服務(wù)業(yè)務(wù)開始發(fā)展國內(nèi)領(lǐng)先開發(fā)企業(yè)開始進入，沖擊本地企業(yè)，競爭日趨激烈，市場集中度上升開發(fā)占據(jù)主導(dǎo)，房地產(chǎn)服務(wù)起步，發(fā)展速度一般低水平競爭階段中低端產(chǎn)品需求沒有有競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)?2004CapGemini-Allrightsreserved從產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期來看，區(qū)域市場成熟度的不一致決定我國房地產(chǎn)行業(yè)總體處于從開發(fā)/產(chǎn)品型向投資/資本運作型過渡的階段-行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)模式演變示意圖-高利潤階段高風險/高回報產(chǎn)品創(chuàng)新單一的融資手段中等利潤階段適中風險/適中回報資本優(yōu)勢/規(guī)模優(yōu)勢微利階段低風險/低回報資本優(yōu)勢/規(guī)模優(yōu)勢成熟的房產(chǎn)金融支持經(jīng)濟特征需求特征房地產(chǎn)開發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資/資本運作型房地產(chǎn)服務(wù)/服務(wù)型時間行業(yè)規(guī)模中國大陸房地產(chǎn)商香港房地產(chǎn)商發(fā)達國家房地產(chǎn)商賣方市場對新增住房需求快速膨脹均衡市場對新增住房需求穩(wěn)定增長買方市場以提升住房質(zhì)量的需求為主業(yè)務(wù)類型房產(chǎn)增量開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)持有經(jīng)營房產(chǎn)中介房地產(chǎn)金融服務(wù)房地產(chǎn)金融服務(wù)物業(yè)持有經(jīng)營房產(chǎn)中介房屋定制?2004CapGemini-Allrightsreserved過渡階段我國呈現(xiàn)增量開發(fā)業(yè)務(wù)占主導(dǎo)，其他多種業(yè)務(wù)類型并存發(fā)展的格局行業(yè)主業(yè)務(wù)價值鏈輔助業(yè)務(wù)價值鏈物業(yè)管理物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)金融中介服務(wù)（評估、經(jīng)紀、定制等）土地出讓為主，結(jié)合金融、貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：以陸家嘴、金融街為代表開發(fā)工業(yè)區(qū)土地：以天津工業(yè)區(qū)為代表地產(chǎn)開發(fā)模式房產(chǎn)開發(fā)模式產(chǎn)品單一化，在不同城市迅速復(fù)制：以萬科為代表在單一城市的多個區(qū)域做多種產(chǎn)品，多是大型國有企業(yè)：以華潤置地代表在少數(shù)高端城市開發(fā)高端產(chǎn)品，以較少的項目贏得較高利潤：以萬通為代表小城鎮(zhèn)開發(fā)模式，以浙江廣廈、新奧置業(yè)為代表物業(yè)持有經(jīng)營模式專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營，成為一種專業(yè)物業(yè)，配合戰(zhàn)略合作者來收取租金回報：以第一太平洋戴維斯為代表混合的物業(yè)出租經(jīng)營，以收取租金為主：以中國國貿(mào)為代表開發(fā)和物業(yè)出租經(jīng)營混合：如香港恒隆、新世界等房地產(chǎn)服務(wù)模式不動產(chǎn)金融模式中介經(jīng)紀和評估：以偉業(yè)顧問、上海同策為代表定制服務(wù)，以房屋的定制和項目管理收取服務(wù)費：以日本大和房屋為代表，萬通開始嘗試房地產(chǎn)信托：以金信信托為代表房地產(chǎn)基金：以精瑞基金為代表?2004CapGemini-Allrightsreserved增量開發(fā)業(yè)務(wù)（主要是住宅開發(fā)）“為賣而造”，資金回收周期短、短期風險較好把控，容易迅速擴大規(guī)模，獲得快速的發(fā)展，但同時也存在周期風險大、盈利回報不穩(wěn)定等問題住宅房地產(chǎn)價值鏈價值實現(xiàn)：一般“為賣而造”，追求一次增值，資金回收周期較短運作特點：單一開發(fā)業(yè)務(wù)模式簡單，單個項目風險較容易把握所需資金較少，回收快，容易在短時間內(nèi)實現(xiàn)規(guī)模的快速擴張受外界政策和經(jīng)濟環(huán)境影響大，抵御行業(yè)周期風險能力弱開發(fā)業(yè)務(wù)的投資周期性導(dǎo)致盈利回報不穩(wěn)定一次增值過程，沒有有效資產(chǎn)的積累關(guān)鍵風險控制點：定位準確，適合市場需求總工期控制和成本控制營銷節(jié)奏與周期控制獲得土地住宅房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)規(guī)劃項目管理融資營銷物業(yè)管理開發(fā)階段現(xiàn)金流時間消費者住宅房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流開發(fā)業(yè)務(wù)增值模式土地獲得項目預(yù)售交房銷售利潤開發(fā)增值土地增值銷售收入曲線成本曲線建筑開發(fā)開發(fā)成本價格時間?2004CapGemini-Allrightsreserved物業(yè)持有經(jīng)營投入大，回收期長，對資金實力和開發(fā)經(jīng)營能力要求高，但收益穩(wěn)定，在經(jīng)營良好的情況下能有多次增值機會，需要也更容易與資本市場對接酒店、寫字樓持有經(jīng)營建設(shè)開發(fā)前期規(guī)劃運營管理營銷品牌商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營開發(fā)招商商業(yè)規(guī)劃品類業(yè)態(tài)管理運營管理營銷品牌建設(shè)開發(fā)現(xiàn)金流時間只租不售帶約出售價值實現(xiàn)：依靠前期準確的定位和后期良好的經(jīng)營，實現(xiàn)長期穩(wěn)定的租金回報，有多次物業(yè)增值的空間運作特點：前期項目策劃對項目成功至關(guān)重要，特別是商業(yè)物業(yè)要充分考慮到后期的商業(yè)經(jīng)營需要良好的后期經(jīng)營能力以獲得更大的價值提升。商業(yè)物業(yè)是復(fù)合業(yè)態(tài)管理，對技能要求更高投入大、資金回收周期長，對資金能力要求高關(guān)鍵風險控制點：超前眼光、規(guī)劃定位、商圈管理操作模式，復(fù)合業(yè)態(tài)管理資金鏈，打通資本市場物業(yè)持有經(jīng)營現(xiàn)金流模型物業(yè)持有經(jīng)營增值模式土地獲得建成出售項目出售銷售利潤經(jīng)營增值土地增值經(jīng)營成本固定成本銷售收入曲線成本曲線開發(fā)商業(yè)經(jīng)營固定成本價格時間?2004CapGemini-Allrightsreserved鑒于開發(fā)與物業(yè)持有經(jīng)營業(yè)務(wù)的不同特點，我國房地產(chǎn)企業(yè)在市場需求、生產(chǎn)要素環(huán)境等多種條件制約下，必然先通過開發(fā)業(yè)務(wù)（住宅開發(fā)）實現(xiàn)快速擴張，進行資金、能力上的積累國內(nèi)的金融市場現(xiàn)狀國內(nèi)金融市場不健全，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式少，開發(fā)資金以銀行貸款和預(yù)售款為主，沒有良好的資本市場支撐物業(yè)持有業(yè)務(wù)所需的大量資本增量開發(fā)業(yè)務(wù)良好的市場狀況國內(nèi)房地產(chǎn)市場，特別是住宅的需求一直呈快速增長態(tài)勢現(xiàn)階段住宅開發(fā)業(yè)務(wù)與持有經(jīng)營相比，高利潤，低風險，值得大力發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)自身規(guī)模實力由于以往我國房地產(chǎn)行業(yè)進入壁壘低、行業(yè)發(fā)展時間短，導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目多，多數(shù)規(guī)模小，資金實力、業(yè)務(wù)能力都達不到物業(yè)持有經(jīng)營業(yè)務(wù)的要求通過開發(fā)業(yè)務(wù)積累經(jīng)驗、能力、資本，實現(xiàn)快速擴張是多數(shù)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的首選在國內(nèi)開展物業(yè)持有業(yè)務(wù)的以外資房地產(chǎn)企業(yè)和少數(shù)有特殊資源的企業(yè)為主國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的狀況國內(nèi)經(jīng)濟總體發(fā)展的階段、區(qū)域發(fā)展的不平衡和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使物業(yè)持有業(yè)務(wù)只能在少數(shù)經(jīng)濟發(fā)達城市才能開展，業(yè)務(wù)規(guī)模有限?2004CapGemini-Allrightsreserved在近年來的市場環(huán)境和金融土地政策條件下，專注于開發(fā)業(yè)務(wù)的開發(fā)類企業(yè)整體上獲得了快速發(fā)展，實現(xiàn)了良好的績效-30%-20%-10%0%10%20%30%40%房產(chǎn)地產(chǎn)+房產(chǎn)房產(chǎn)+物業(yè)綜合類中介類2003年2002年2001年各業(yè)務(wù)模式公司的平均凈資產(chǎn)收益率從大陸A股上市房地產(chǎn)公司指標分析來看，各模式中，房產(chǎn)開發(fā)規(guī)模發(fā)展最快，地產(chǎn)+房產(chǎn)模式收益最好，房產(chǎn)+物業(yè)模式收益最為穩(wěn)定，但地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)需要有特殊的資源加以支持2003年股東權(quán)益規(guī)模比較2003年主營收入規(guī)模比較地產(chǎn)+房產(chǎn)房產(chǎn)+物業(yè)綜合類中介類房產(chǎn)030609012015018021024003060901201501802100246810121416182003年凈利潤規(guī)模比較?2004CapGemini-Allrightsreserved以萬科為代表的一批企業(yè)，通過大盤開發(fā)、規(guī)模復(fù)制、跨地域發(fā)展等多種手段快速發(fā)展開發(fā)業(yè)務(wù)，成為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中的主流模式，迅速積累了較強的資金實力和開發(fā)業(yè)務(wù)能力多項目并行開發(fā)以平滑業(yè)績通過對多項目并行開發(fā)節(jié)奏的掌握，能夠幫助實現(xiàn)公司業(yè)績的平滑，滿足資本市場對業(yè)績平滑性的要求。同時多項目開發(fā)有利于快速占領(lǐng)市場、擴大規(guī)?？绲赜虬l(fā)展來規(guī)避風險跨地域發(fā)展有利于擴大發(fā)展空間、規(guī)避單區(qū)域發(fā)展?jié)摿Σ蛔?、利用區(qū)域市場發(fā)展的不均衡和分散發(fā)展中的區(qū)域風險。萬科是最早進行跨地域發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)商，目前已在全國14個城市發(fā)展房地產(chǎn)大盤分期滾動開發(fā)、規(guī)?；瘡?fù)制加快發(fā)展大盤滾動開發(fā)能帶來低廉的土地和建筑成本、地方政府的支持和政策優(yōu)惠、分期開發(fā)帶來的增值空間的擴大和大規(guī)模項目的品牌優(yōu)勢。萬科在各地都拿比較偏，但環(huán)境不錯的地，客戶群主要定位于城市白領(lǐng)，注重產(chǎn)品的規(guī)?；ㄖ破放婆c服務(wù)創(chuàng)造長期價值通過良好的產(chǎn)品和客戶服務(wù)塑造產(chǎn)品和企業(yè)品牌，利用良好的品牌效應(yīng)獲得超過行業(yè)平均水平的利潤空間注：以紅石為代表的非主流開發(fā)模式，不符合資本市場對開發(fā)企業(yè)業(yè)績平滑和風險的要求，不作分析萬科歷年主營業(yè)務(wù)收入（萬元）萬科歷年凈資產(chǎn)規(guī)模（百萬元）?2004CapGemini-Allrightsreserved但單一開發(fā)業(yè)務(wù)固有的弱點難以克服，企業(yè)在發(fā)展過程中會出現(xiàn)風險累積，遭遇發(fā)展瓶頸，規(guī)模擴張速度減緩，對行業(yè)周期性波動風險的抵御能力弱資本市場所希望的業(yè)績平滑和持續(xù)增長與開發(fā)業(yè)務(wù)的周期性和一次盈利的特點決定了上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須不斷加大投入力度，多項目多地域并行開發(fā)以形成良好的項目匹配，這使資金需求不斷增大，資金鏈始終緊繃，風險不斷累積開發(fā)業(yè)務(wù)的一次性盈利模式使得留存下來的資產(chǎn)多為低價值不可售資產(chǎn)，降低了公司融資能力，一旦遇到宏觀調(diào)控造成的行業(yè)性周期波動，無法有效融資，累積的風險爆發(fā)，資金鏈容易斷裂多項目并行開發(fā)和多地域拓展達到一定規(guī)模之后，要做到開發(fā)業(yè)績與資金計劃的匹配不容易，加上行業(yè)周期影響，業(yè)績?nèi)菀壮霈F(xiàn)波動滾動開發(fā)，風險不斷累積風險風險風險市場情況業(yè)績時間資本市場期望的上市公司業(yè)績?2004CapGemini-Allrightsreserved從代表性上市公司的經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，這種單一開發(fā)模式的弱點有所體現(xiàn)凈資產(chǎn)收益率資產(chǎn)流動性資產(chǎn)負債率金地萬科合生復(fù)地產(chǎn)權(quán)比率有形凈值債務(wù)率長期債務(wù)與營運資金比率流動比率速動比率?2004CapGemini-Allrightsreserved目錄凱捷對中國房地產(chǎn)行業(yè)的理解房地產(chǎn)市場總體狀況宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的影響現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)凱捷的戰(zhàn)略咨詢思路?2004CapGemini-Allrightsreserved房地產(chǎn)良好的市場狀況及行業(yè)前景使供應(yīng)和需求都快速增長，商品房價格一路上揚，在個別熱點城市，房價/收入比已經(jīng)達到很高的水平，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)過熱的苗頭我國商品房銷售價格變化資料來源：國家統(tǒng)計局

商品房價格上漲速度已超過居民收入增長速度在上海等熱點城市，房價/收入比已遠超1:6的警戒線的水平受人民幣升值預(yù)期和國內(nèi)房地產(chǎn)良好態(tài)勢等多種因素影響，海外熱錢和國內(nèi)民間投資紛紛投資房產(chǎn)，在個別城市的市場需求中，投資性購房占到相當比例，需求中的泡沫成分凸現(xiàn)1997－2003年全國房地產(chǎn)投資情況?2004CapGemini-Allrightsreserved我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的資金主要來自于銀行，快速的增長使銀行風險增大，直接威脅到國家的金融秩序和宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展

數(shù)據(jù)來源：國家信息中心

房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是房地產(chǎn)投資的重要來源。在央行121號文件出臺，房地產(chǎn)信貸被嚴格控制的情況下，開發(fā)貸款加上預(yù)售過程中銀行按揭貸款的資金量，信貸資金在房地產(chǎn)投資來源中的比例仍超過60%，銀行成為房地產(chǎn)風險的最大承擔者近些年個人住房貸款增長迅速，占銀行貸款余額的比重也達到了一個相當高的比例（2004年上海中資金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為2962億元，占其貸款總額的26.5%）個人按揭貸款的快速增長加劇了銀行短存長貸的壓力，增大了銀行經(jīng)營的風險我國個人按揭貸款業(yè)務(wù)開辦已進入到第6年，是風險爆發(fā)的危險期我國個人住房按揭貸款增長情況2004年1～6月份房地產(chǎn)投資累計到位資金來源構(gòu)成?2004CapGemini-Allrightsreserved為防止房地產(chǎn)過熱對宏觀經(jīng)濟運行的影響，2002年開始，國家逐步通過頒布一系列的土地和金融政策來加大房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度政策內(nèi)容金融政策土地政策

2002年5月9日國土資源部出臺11號文《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定商品住宅用地的取得必須通過招標、拍賣或掛牌的方式，使土地資源市場透明化，于2002年7月1日開始實施；2004年3月31日，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號文件，嚴格要求協(xié)議出讓土地中的遺留問題必須在2004年8月31日前處理完畢，否則土地將收回土地政策變化的趨勢是加強國家對土地資源的控制、防止土地交易中的不透明操作、改生地出讓為熟地出讓195號文－2001年6月中國人民銀行發(fā)布，采取提高非經(jīng)濟適用房銀行貸款利率、項目資本金比例、商品房預(yù)售條件等多項措施，嚴格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目。121號文－2003年6月13日中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，《通知》在重申195號文規(guī)定外，還規(guī)定多項嚴格房地產(chǎn)企業(yè)信貸的條款2004年開始采取了三個步驟調(diào)整利率政策以更好發(fā)揮起作用：擴大貸款利率浮動區(qū)間調(diào)高央行再貸款利率和再貼現(xiàn)利率金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率上浮0.27％，放寬金融機構(gòu)貸款利率上浮區(qū)間，貸款利率實行下限管理，允許金融機構(gòu)存款利率下浮?2004CapGemini-Allrightsreserved從03年到04年兩年的行業(yè)發(fā)展情況來看，宏觀調(diào)控對供應(yīng)的控制已經(jīng)產(chǎn)生了明顯的效果，未來隨著加息效應(yīng)的顯現(xiàn)，過熱需求也將受到有效控制01020304050601-2月1-3月1-4月1-5月1-6月2002年2003年2004年2002-2004年1-6月房地產(chǎn)投資增長情況（%）2004年上半年房地產(chǎn)投資增長水平有明顯下降?2004CapGemini-Allrightsreserved金融土地政策從供需兩方面對整個行業(yè)施加影響，控制土地與資金供應(yīng)量、使市場需求降溫，資金實力成為行業(yè)發(fā)展的最關(guān)鍵因素促進土地供應(yīng)透明化，規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)行為通過加強政府對土地的規(guī)劃和出讓的控制，加強了政府調(diào)控市場的力度企業(yè)囤積土地的行為受到抑制提高了土地獲取的難度和成本促進了行業(yè)內(nèi)企業(yè)項目策劃等業(yè)務(wù)能力的提升貸款利率的提高，貸款審批條件的嚴格，將抑制部分區(qū)域房地產(chǎn)投資購買過熱的現(xiàn)象，控制總體的需求規(guī)模，減慢需求增長速度擠出市場需求中的泡沫成份土地政策金融政策供應(yīng)需求提高開發(fā)企業(yè)銀行貸款的門檻，有利于資金實力強的企業(yè)的快速發(fā)展，促進行業(yè)的整合和產(chǎn)業(yè)升級促進房地產(chǎn)企業(yè)金融手段的創(chuàng)新減緩房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度，降低發(fā)展的風險促進行業(yè)業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變，促進產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變控制土地與資金供應(yīng)量、控制市場需求，資金實力成為行業(yè)最關(guān)鍵因素?2004CapGemini-Allrightsreserved宏觀調(diào)控下單一開發(fā)業(yè)務(wù)模式存在的眾多局限性日益凸顯，改變單一業(yè)務(wù)模式，建立穩(wěn)定、可持續(xù)增長的業(yè)務(wù)組合成為保持長期競爭優(yōu)勢的重點經(jīng)營方式單一，抗行業(yè)周期風險能力弱房地產(chǎn)行業(yè)是一個周期明顯的行業(yè)，單一開發(fā)業(yè)務(wù)，使對抗行業(yè)周期風險的能力大大降低投資周期的限制形成贏利回報的不穩(wěn)定開發(fā)業(yè)務(wù)的建設(shè)周期和與此對應(yīng)的現(xiàn)金流模式?jīng)Q定了贏利回報的不穩(wěn)定。這種不穩(wěn)定對于房地產(chǎn)上市公司的影響尤其明顯追求業(yè)績的平滑帶來風險的累積上市公司為追求業(yè)績的平滑上升而采取的多項目跨地域開發(fā)使開發(fā)投入不斷增大，開發(fā)風險形成累積開發(fā)業(yè)務(wù)一次盈利模式無法形成有效資產(chǎn)積累、融資能力不能有效提高單一開發(fā)業(yè)務(wù)為賣而建，留存下來的為少部分低價值資產(chǎn)，融資能力有限單一開發(fā)業(yè)務(wù)的局限性宏觀調(diào)控加速了單一開發(fā)業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)換行業(yè)競爭加劇，集中度提高宏觀調(diào)控提高了土地獲取成本、增加了銀行融資難度和成本、控制了市場需求，開發(fā)業(yè)務(wù)利潤下降、風險加大傳統(tǒng)的銀行融資減少，需要加大權(quán)益性融資，單一開發(fā)業(yè)務(wù)不利于公司層面的權(quán)益性融資改變單一開發(fā)業(yè)務(wù)模式，建立穩(wěn)定、可持續(xù)增長的業(yè)務(wù)組合成為保持長期競爭優(yōu)勢的重點?2004CapGemini-Allrightsreserved宏觀調(diào)控使資金實力成為房地產(chǎn)企業(yè)取得競爭優(yōu)勢的首要條件，銀行融資難度的增大使建立多樣化融資渠道，加強房地產(chǎn)金融能力變得非常重要央行121號文國土資源部11號、71號文房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大部分資金都來源于銀行土地轉(zhuǎn)讓不透明，關(guān)系是土地獲取的關(guān)鍵房地產(chǎn)企業(yè)要建立多元化融資手段上市融資可轉(zhuǎn)債資產(chǎn)證券化基金信托土地獲取成本增加、難度增大銀行融資門檻增高、自有資金要求加大?2004CapGemini-Allrightsreserved我國宏觀調(diào)控將是一個長期過程，未來兩年宏觀調(diào)控將加劇市場競爭，加速房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重新“洗牌”土地供給透明企業(yè)運營模式改善大量資本進入行業(yè)“121號”文件“195號”文件“18號”文件房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小、集中度低以北京市場為例，據(jù)統(tǒng)計，市場上在售的項目，僅掌握在不到一半的開發(fā)商手中；有項目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為21萬㎡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效開始出現(xiàn)分化行業(yè)集中度將大幅提高，規(guī)模大、資金雄厚、管理模式先進的巨頭將出現(xiàn)市場規(guī)模擴大，市場價格更趨于理性化、透明化資金實力將成為企業(yè)發(fā)展的最關(guān)鍵因素規(guī)?；?、專業(yè)化將是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路業(yè)務(wù)模式多樣化趨勢，產(chǎn)品/服務(wù)細分，產(chǎn)品品種增加，專業(yè)化程度增加，現(xiàn)在2005-2008?2004CapGemini-Allrightsreserved目錄凱捷對中國房地產(chǎn)行業(yè)的理解房地產(chǎn)市場總體狀況宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的影響現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)凱捷的戰(zhàn)略咨詢思路?2004CapGemini-Allrightsreserved總結(jié)以上分析，改變現(xiàn)階段的單一開發(fā)業(yè)務(wù)模式和解決宏觀調(diào)控帶來的資金壓力是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段面臨的主要挑戰(zhàn)，而這兩者之間又是相互作用的改變單一開發(fā)業(yè)務(wù)模式解決宏觀調(diào)控下的資金壓力單一開發(fā)業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變，有利于拓寬融資渠道，同時融資渠道的拓寬，將促進新業(yè)務(wù)的開展?2004CapGemini-Allrightsreserved應(yīng)對挑戰(zhàn)，國內(nèi)領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)要改變現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式，將開發(fā)業(yè)務(wù)、物業(yè)持有經(jīng)營業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)相結(jié)合，形成以房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，開發(fā)與物業(yè)持有經(jīng)營業(yè)務(wù)并舉的企業(yè)發(fā)展格局房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)物業(yè)持有經(jīng)營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為開發(fā)與物業(yè)持有經(jīng)營業(yè)務(wù)提供資金支持開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)提供專業(yè)能力上的支持資金支持資金支持專業(yè)能力支持專業(yè)能力支持?2004CapGemini-Allrightsreserved開發(fā)、物業(yè)持有經(jīng)營和房地產(chǎn)金融投資業(yè)務(wù)具有不同的收入周期、不同業(yè)績波動程度，它們的組合能夠形成資本市場所要求的穩(wěn)定平滑的業(yè)績增長、實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)增長可持續(xù)成長

大中型房地產(chǎn)公司可以通過優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有獲得穩(wěn)定回報，房地產(chǎn)開發(fā)機會型投資獲得高額回報，以避免單一的房地產(chǎn)住宅開發(fā)帶來的周期波動的影響?，F(xiàn)金流房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流周期物業(yè)持有經(jīng)營業(yè)務(wù)現(xiàn)金流周期大中型房地產(chǎn)公司總體現(xiàn)金流周期現(xiàn)金流由于國家政策導(dǎo)向和行業(yè)上下游的擠壓，房地產(chǎn)開發(fā)不同階段容易出現(xiàn)融資困難，通過金融運作可以避免單一開發(fā)帶來的風險，可以將中小房地產(chǎn)商對資金的需求作為獲取高額利潤和迅速擴大規(guī)模的良好市場概念圖房地產(chǎn)開發(fā)機會型投資業(yè)務(wù)現(xiàn)金流房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流現(xiàn)金流時間只租不售帶約出售?2004CapGemini-Allrightsreserved在中國的經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，經(jīng)濟發(fā)展水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都已有利于物業(yè)持有經(jīng)營業(yè)務(wù)的開展，隨著住宅開發(fā)增速的平緩，物業(yè)持有經(jīng)營業(yè)務(wù)將在經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域有一個較快的增長住宅開發(fā)業(yè)務(wù)已進入平穩(wěn)發(fā)展的階段，而在上海等經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，經(jīng)濟發(fā)展水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都已進入物業(yè)持有經(jīng)營大發(fā)展的階段許多國外房地產(chǎn)基金在投資策略上，以從原有的參與項目開發(fā)轉(zhuǎn)向購入優(yōu)質(zhì)的物業(yè)長期持有，經(jīng)過幾年的運作后，再將具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報的物業(yè)整體出售1997-2004年6月住宅投資占房地產(chǎn)總投資的比例

2004.62004年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

?2004CapGemini-Allrightsreserved房地產(chǎn)金融能力是未來企業(yè)取得行業(yè)領(lǐng)先的基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)金融為核心整合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上各環(huán)節(jié)，能夠更有效的突破現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中所受到的資金、業(yè)務(wù)和地域限制，確立行業(yè)領(lǐng)先地位區(qū)域限制業(yè)務(wù)限制資金限制房地產(chǎn)金融突破資金限制運用多種房地產(chǎn)金融手段吸引資金，把房地產(chǎn)業(yè)投資變成大眾化的投資工具，真正實現(xiàn)房地產(chǎn)投資的社會化、大眾化。突破業(yè)務(wù)限制由于產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)比開發(fā)業(yè)務(wù)更具有靈活性，企業(yè)可以選擇產(chǎn)業(yè)鏈上優(yōu)秀的開發(fā)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)進行投資，通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進帶動開發(fā)業(yè)務(wù)的成長，并同時成為平衡業(yè)績的有效手段突破區(qū)域限制通過房地產(chǎn)金融投資業(yè)務(wù)手段，可以選擇某個區(qū)域的成功企業(yè)或者優(yōu)質(zhì)項目進行投資，規(guī)避對陌生區(qū)域市場不了解的困難，實現(xiàn)快速、風險可控的跨區(qū)域發(fā)展?2004CapGemini-Allrightsreserved房地產(chǎn)金融包括融資和投資兩方面。融資是基礎(chǔ)，要建立多元化外部融資渠道，多元化融資渠道包括公司和項目兩個層面的融資平臺，兩層融資平臺的建立才能形成全面的融資能力外部融資內(nèi)部管理合作開發(fā)信托股市房地產(chǎn)基金銀行房地產(chǎn)商……公司層面項目層面房地產(chǎn)基金?2004CapGemini-Allrightsreserved從國內(nèi)情況來看，上市融資是運用較早的公司層面融資手段，在銀行貸款難度增大的情況下，上市融資已成為行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)拓展融資渠道的重要選擇歷史金融環(huán)境下上市直接融資成為房地產(chǎn)企業(yè)低風險獲取資金，擴張規(guī)模的最優(yōu)途徑，但相關(guān)政府部門對上市公司的管理曾一度限制了上市途徑的發(fā)展宏觀調(diào)控及行業(yè)競爭的日趨激烈，使上市融資成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要選擇，而國內(nèi)房地產(chǎn)公司上市的限制也已放開，但入市的高門檻和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點使多數(shù)房地產(chǎn)公司無法有效利用這一渠道除獲取直接融資外，公司上市還具有其他一系列好處，如拓展再融資渠道、擴大品牌知名度、提高整體競爭力、促進公司快速發(fā)展等萬科股份1991年1月在國內(nèi)A上市，集資累計約16億（含B股）萬通實業(yè)（北京）2002年8月進入國內(nèi)A股（買殼先鋒股份）/計劃海外公開上市首創(chuàng)置業(yè)（北京）2003年6月在香港公開上市融資約9.4億/計劃國內(nèi)A股上市，受國家宏觀調(diào)控政策影響，暫時被擱置上海復(fù)地2004年2月在香港公開上市融資15億/計劃國內(nèi)A股上市合生創(chuàng)展1998年5月在香港公開上市融資約6.7億北京城建（北京）已在國內(nèi)A股上市，融資約8.4億華潤置地（北京）1996年11月在香港公開上市融資約35億深圳金地2001年國內(nèi)A股上市?2004CapGemini-Allrightsreserved信托是近兩年興起的房地產(chǎn)融資模式，以項目融資為主。其本身所具有的靈活性使信托具有獨特優(yōu)勢，將在較長一段時間內(nèi)成為房地產(chǎn)項目融資的重要手段，但受政策嚴格管制，難以充分滿足房地產(chǎn)商要求信托受到嚴格的管理辦法的限制，信托總體規(guī)模有限國家對信托牌照的發(fā)放審批很嚴，信托公司數(shù)目有限房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的區(qū)域性很強，只能在項目開發(fā)的當?shù)匕l(fā)放房產(chǎn)信托產(chǎn)品，禁止異地設(shè)立分支機構(gòu)信托管理辦法規(guī)定，單個信托計劃只能發(fā)行200個信托合同，每個不能低于5萬元，普通投資者無法參與，影響信托的整體規(guī)模目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，多數(shù)是房地產(chǎn)信托貸款產(chǎn)品并且是針對單個項目的融資，流動性相對比較差信托的優(yōu)勢信托是唯一能夠綜合利用貨幣市場、資本市場、產(chǎn)業(yè)市場，連通產(chǎn)業(yè)與金融市場的機構(gòu)信托資金運作的總體規(guī)?？梢暂^少的受自身注冊資本的影響相比銀行體系貸款所存在的結(jié)構(gòu)性矛盾，信托在向中小企業(yè)提供貸款方面具有更多的靈活性資金成本低，手續(xù)方便、信托資金起點低，操作透明，利于業(yè)務(wù)創(chuàng)新和吸收各類資金信托將在較長一段時間內(nèi)成為房地產(chǎn)企業(yè)融資手段但信托受國內(nèi)有關(guān)政策的影響，不能充分滿足國內(nèi)房地產(chǎn)商的要求信托的不足?2004CapGemini-Allrightsreserved房地產(chǎn)基金是以美國為代表的成熟房地產(chǎn)市場上的主流房地產(chǎn)金融模式，它既是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目的重要融資手段，同時又是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的重要投資渠道-美國的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式-地產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)物業(yè)持有股權(quán)REIT機構(gòu)投資者銀行等金融機構(gòu)個人投資者承租人自用購買按揭貸款證券化按揭REIT中介代理物業(yè)管理物業(yè)運營共同基金有限合伙私募基金業(yè)務(wù)流資金流按揭貸款可能業(yè)務(wù)模式?2004CapGemini-Allrightsreserved在國內(nèi)房地產(chǎn)基金剛剛起步，但發(fā)展很快，投資力度和基金種類都在擴大。受政策與產(chǎn)業(yè)環(huán)境影響，目前國內(nèi)房地產(chǎn)基金以短期項目投資為主長期基金中期基金短期基金收益風險安全性成長性主流基金增值型基金機會型基金準機會型基金土地基金（Land）私人房地產(chǎn)信托公眾房地產(chǎn)信托CMBS麥則恩國內(nèi)以投資房產(chǎn)開發(fā)的短期基金為主的原因：國內(nèi)還處于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主的階段，開發(fā)業(yè)務(wù)還有很好的利潤和較低的風險產(chǎn)業(yè)基金法沒有出臺，沒有可實現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)證券市場，長期房地產(chǎn)基金沒有很好的退出機制海外房地產(chǎn)基金對中國的投資力度和范圍都在不斷擴大，由參股轉(zhuǎn)為獨資、有物業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)向物業(yè)持有經(jīng)營目標收益率IRR在25％以上采用相對較高的杠桿率投資期限較短2～3年利用網(wǎng)絡(luò)尋找非公開交易的機會，以避免公開投標的競爭完全供租賃的多住戶的公寓物業(yè)投資主流的多樣化的私人基金可公開交易的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品通過調(diào)整物業(yè)持有經(jīng)營/租賃的策略實現(xiàn)增值通過物業(yè)重新定位獲取增值開發(fā)和二次開發(fā)獲取穩(wěn)定而長期的增值國內(nèi)新興的類型國內(nèi)沒有的類型?2004CapGemini-Allrightsreserved由于產(chǎn)業(yè)基金法和資產(chǎn)證券化市場的缺失，房地產(chǎn)基金在國內(nèi)不能公開募集資金，且只能以投資公司的形式進行項目層面的運作，短時間內(nèi)發(fā)展受到限制房地產(chǎn)投資公司項目管理合同35％銀行信托65％成本：10％具體運作管理房地產(chǎn)公司海外基金資金國內(nèi)現(xiàn)有基金參與投資的開發(fā)項目的運作模式示意資金?2004CapGemini-Allrightsreserved但從長期看，房地產(chǎn)基金的發(fā)展將促進行業(yè)內(nèi)企業(yè)規(guī)?；I(yè)化發(fā)展。基金投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的不同環(huán)節(jié)，能夠形成不同周期和盈利大小的收益組合物業(yè)管理物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)基金投資主體易位，開發(fā)商變“投資商”傳統(tǒng)模式中以開發(fā)商為投資主體的格局將被打破，而社會游資將以發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司成為房地產(chǎn)項目投資的真正投資主體，這個投資主體更多的將是一個投資聯(lián)合體，而投資方式主要是股權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)商將以投資人的經(jīng)理人的身份出現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)，它將和房地產(chǎn)評估機構(gòu)、銷售代理商、物業(yè)公司等一起受雇于投資人開發(fā)商的核心地位不再在這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商可能更多的是一個執(zhí)行者的角色。傳統(tǒng)的以房地產(chǎn)開發(fā)商為中心來圈錢、刨地、銷售的地產(chǎn)開發(fā)模式也將因房地產(chǎn)投資基金的介入而逐漸改變，以前那種“有地賣地，有樓賣樓”的產(chǎn)品經(jīng)營管理型戰(zhàn)略將沒有生存空間，房地產(chǎn)將更多地運用資本運作的模式來實現(xiàn)其盈利的目的房地產(chǎn)投資基金對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不同環(huán)節(jié)的項目和企業(yè)進行投資，形成不同周期和盈利大小的收益組合

?2004CapGemini-Allrightsreserved目錄凱捷對中國房地產(chǎn)行業(yè)的理解房地產(chǎn)市場總體狀況房地產(chǎn)現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式分析宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展思路凱捷的戰(zhàn)略咨詢思路?2004CapGemini-Allrightsreserved凱捷常用以下戰(zhàn)略三角為企業(yè)進行戰(zhàn)略規(guī)劃。凱捷認為完整的公司戰(zhàn)略應(yīng)包括集團戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略及相應(yīng)的戰(zhàn)略支撐體系集團戰(zhàn)略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略使命.愿景業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略支撐體系價值觀為戰(zhàn)略實施建立完善的管理支撐體系各業(yè)務(wù)