石家莊筑宏商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目寫(xiě)字樓方案

石家莊筑宏商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷提案達(dá)生機(jī)構(gòu)

謹(jǐn)呈筑宏房產(chǎn)

石家莊城市認(rèn)知PartOne

城市區(qū)位Part1石家莊--省會(huì)二級(jí)城市，是華北連接中原、華南地區(qū)的交通樞紐，以醫(yī)藥、紡織業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代制造業(yè)基地，華北南部的商貿(mào)物流中心和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈城市群，受北京、天津的輻射，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力快速提升。石家莊市地處華北平原腹地，北靠京津，東臨渤海，西倚太行山，是首都的南大門。東與衡水接壤，南與邢臺(tái)毗連，西與山西為鄰，北與保定為界。石家莊市作為河北的省會(huì)，距離北京277公里、天津320公里、濟(jì)南303公里、太原225公里、鄭州412公里，經(jīng)濟(jì)發(fā)展受京津發(fā)展影響較大。北京天津濟(jì)南石家莊太原鄭州

行政區(qū)劃Part2石家莊下轄6個(gè)區(qū)、12個(gè)縣、5個(gè)縣級(jí)市和1個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積15848平方公里，城區(qū)面積456平方公里。下轄縣市小而散，城區(qū)面積明顯偏小，城區(qū)規(guī)模有待提升。注：圖中人口數(shù)為第六次人口普查數(shù)據(jù)，為常住人口18.6萬(wàn)人57.1萬(wàn)人61.6萬(wàn)人25萬(wàn)人24.5萬(wàn)人53.8萬(wàn)人77.5萬(wàn)人31.0萬(wàn)人33.4萬(wàn)人43.3萬(wàn)人32.9萬(wàn)人43.3萬(wàn)人50.3萬(wàn)人48.8萬(wàn)人40.6萬(wàn)人41.8萬(wàn)人46.7萬(wàn)人9.5萬(wàn)人276.7萬(wàn)人石家莊

城市人口Part3截止2010年，石家莊市常住人口達(dá)1016.4萬(wàn)人（第六次人口普查數(shù)據(jù)），其中，市區(qū)人口270萬(wàn)人。市區(qū)面積456平方公里。石家莊是全國(guó)面積最小、人口密度較大的省會(huì)城市。石家莊市全市人口密度偏小，主要人群集中在市區(qū)的橋西區(qū)和橋東區(qū)兩個(gè)相對(duì)成熟的區(qū)域，其中橋西區(qū)人口密度高達(dá)10907人/平方公里。石市是全國(guó)面積最小，人口密度較大的省會(huì)城市。2006-2010年石家莊市城市人口增長(zhǎng)遠(yuǎn)景目標(biāo)：城市“一城三區(qū)”遠(yuǎn)期人口規(guī)模為500萬(wàn)，“三組團(tuán)”人口遠(yuǎn)期規(guī)模為100萬(wàn)人。城市交通Part4石家莊是華北地區(qū)重要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。規(guī)劃打造成省會(huì)城市和市域間1小時(shí)交通圈。鐵路現(xiàn)狀：石家莊是全國(guó)鐵路運(yùn)輸?shù)闹饕獦屑~，京廣、石太、石德、朔黃四條鐵路干線交匯于此，其中京廣線是連接中外交流的大動(dòng)脈，石太線是晉煤外運(yùn)的主要通道。鐵路規(guī)劃：強(qiáng)化京廣、青太客運(yùn)專線及京石、石鄭、石太、石濟(jì)城際鐵路雙十字復(fù)合交通走廊建設(shè)，打造京津、晉冀魯豫省會(huì)城市1小時(shí)交通圈。公路現(xiàn)狀：京深、石太、石黃、青銀、石濟(jì)、張石高速公路和107、307、308等國(guó)家級(jí)公路在市域內(nèi)縱橫交錯(cuò)，形成了以國(guó)省干線公路為骨架，地方道路為支脈的公路交通網(wǎng)絡(luò)。公路規(guī)劃：加強(qiáng)省會(huì)與天津、太原等周邊省市聯(lián)系，建設(shè)石津、石忻、昔港、沿山等1200公里高速公路，實(shí)現(xiàn)高速公路縣縣通，打造市域1小時(shí)交通圈。航空現(xiàn)狀：石家莊民航機(jī)場(chǎng)現(xiàn)已開(kāi)通44條國(guó)內(nèi)、國(guó)際航線，并引進(jìn)國(guó)航、東航、南航等12家航空公司加盟石家莊機(jī)場(chǎng)的航線運(yùn)營(yíng)。航空規(guī)劃：按照年旅客吞吐量400萬(wàn)人次改擴(kuò)建機(jī)場(chǎng)設(shè)施，提高服務(wù)水平。京津冀經(jīng)濟(jì)圈重要城市城市發(fā)展后勁十足

城市經(jīng)濟(jì)Part5GDP走勢(shì)：2008至2012年間石家莊市國(guó)民生產(chǎn)總值呈穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，2012年GDP總量達(dá)到4500.2億元，人均GDP43817元，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展期。800-4,000US$

4000-8,000US$

8000-20,000US$0-800US$啟動(dòng)期緩慢發(fā)展期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求數(shù)據(jù)來(lái)源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局

2013年第一季度，石家莊的GDP增速為9.3％，房地產(chǎn)行業(yè)將處于高速發(fā)展期

全年市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)比上年上漲2.8%，其中食品價(jià)格上漲3.4%。全年民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值3007.9億元，比上年增長(zhǎng)12.5%；占全市生產(chǎn)總值的比重為66.8%，比上年提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)繳稅金363.6億元，比上年增長(zhǎng)19.9%；占全部財(cái)政收入的比重為63.4%，比上年提高1.4個(gè)百分點(diǎn)數(shù)據(jù)來(lái)源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)Part6仍以第二產(chǎn)業(yè)為主要支撐產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)占比達(dá)50%左右；第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，但與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比發(fā)展不足，城市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大。2012年石家莊市三產(chǎn)比例分別為10%、49.8%和40.2%，第二產(chǎn)業(yè)仍為支撐產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)比例逐年穩(wěn)步上漲，建筑業(yè)的調(diào)整增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了較大的拉動(dòng)作用。

2009-2012年，第三產(chǎn)業(yè)保持11%左右的速率增長(zhǎng)，其中金融和交通業(yè)增長(zhǎng)較快。但與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比，石家莊經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中第一產(chǎn)業(yè)的比重仍較大，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還有很大的空間。石家莊2009-2012年三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例

人均可支配收入Part7石家莊市人均可支配收入23038元，同比增長(zhǎng)12.2%。農(nóng)民人均純收入達(dá)到8993元，增長(zhǎng)15.0%。與城市人口收入相比還有一定差距。2012年，全年城市居民人均可支配收入23038元，比上年增長(zhǎng)12.2%，農(nóng)民人均純收入8993元，增長(zhǎng)15.0%；城市居民人均建筑面積為29.9平方米；農(nóng)民人均住房居住面積39.9平方米。

2008年-2012年，人均可支配收入的增長(zhǎng)率在13%左右浮動(dòng)，近兩年有所下降?？傮w看來(lái)，從2008年至2012年，人均可支配收入的增速保持在10%以上。數(shù)據(jù)來(lái)源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步合理城市購(gòu)買力日趨旺盛,第三產(chǎn)業(yè)將迅速發(fā)展，中小企業(yè)代表中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新極點(diǎn)寫(xiě)字樓是城市第三產(chǎn)業(yè)的重要載體，寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)是城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分寫(xiě)字樓成為投資新寵

城市規(guī)劃Part

Two城市發(fā)展規(guī)劃Part8石家莊市將形成“2+4”的組團(tuán)式城市功能空間，其中“2”為正定新區(qū)和老城區(qū)，“4”為鹿泉新城、欒城新城、藁城新城和空港新區(qū)。城市重點(diǎn)向北發(fā)展。鹿泉新城：都市區(qū)西部具有特色的旅游、生態(tài)城市，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)和旅游業(yè)，并承擔(dān)部分市級(jí)旅游組織服務(wù)職能。藁城新城：都市區(qū)東部副中心城市，重點(diǎn)推進(jìn)生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展，形成都市區(qū)對(duì)市域東部縣市的輻射帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)節(jié)點(diǎn)。欒城新城：都市區(qū)南部商貿(mào)物流中心，裝備制造業(yè)基地，重點(diǎn)推動(dòng)商貿(mào)物流業(yè)、裝備制造業(yè)和醫(yī)藥食品工業(yè)發(fā)展中心新城：是全省的政治、科技、教育、文化中心。突出省會(huì)功能、區(qū)域服務(wù)職能，突出生態(tài)、文化建設(shè)，打造繁華舒適、現(xiàn)代一流省會(huì)。正定新區(qū)：國(guó)家級(jí)歷史文化名城，在京珠高速公里以東區(qū)域，以生態(tài)、低碳、智慧的全新理念，建設(shè)30平方公里濱河新區(qū)起步區(qū)，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地?？崭坌鲁牵憾际袇^(qū)空港物流樞紐，重點(diǎn)推動(dòng)航空物流、臨空產(chǎn)業(yè)發(fā)展

城市交通規(guī)劃Part9中心城區(qū)構(gòu)成“四橫六縱”道路系統(tǒng)，打造都市區(qū)30分鐘交通圈。市區(qū)周邊構(gòu)成“三環(huán)九射七聯(lián)”高速公路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)筑中心城區(qū)與縣（市）城間1小時(shí)交通圈。市域：構(gòu)成“三環(huán)九射七聯(lián)”高速公路網(wǎng)絡(luò)；都市區(qū)公路網(wǎng)形成“兩環(huán)、十四射”的格局。利用高速公路網(wǎng)絡(luò)及重要國(guó)省道，構(gòu)筑中心城區(qū)與縣（市）城間的1小時(shí)交通圈。中心城區(qū)：中心城建立由快速路、交通性道路構(gòu)成的“四橫六縱”道路系統(tǒng)。由中山路、裕華路等構(gòu)建七條東西向生活主干路。由友誼大街、勝利大街、平安大街等構(gòu)成十三條南北向主干路。都市區(qū)：實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)至藁城、欒城、鹿泉有兩條以上快速路與一條國(guó)省道；重點(diǎn)加強(qiáng)中心城區(qū)與正定交通聯(lián)系，形成6條跨河通道，打造都市區(qū)30分鐘交通圈。

城市軌道交通Part10軌道交通開(kāi)工建設(shè)，將快速提升城市版圖，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。建成后會(huì)極大改善對(duì)四大組團(tuán)連接市區(qū)的交通狀況，將使大量的人口居住外溢，助推城郊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。資料來(lái)源：石家莊市政府

石家莊遠(yuǎn)景軌道交通線網(wǎng)采用由6條線組成的“大放射，小方格”遠(yuǎn)景線網(wǎng)方案，其中骨干線3條，輔助線3條，線網(wǎng)總長(zhǎng)244.7公里。1號(hào)線—中心城內(nèi)東西向骨干線、連接主城與正定新區(qū)的干線，線路在主城區(qū)內(nèi)沿中山路敷設(shè)，向東穿過(guò)京珠高速后，在新城區(qū)向北轉(zhuǎn)入昆侖大街，向北穿越滹沱河后進(jìn)入正定；2號(hào)線—都市區(qū)南北向骨干線，北起正定新區(qū)，南至欒城；3號(hào)線—都市區(qū)東西向骨干線，西延鹿泉，東連藁城；4號(hào)線—中心城區(qū)南北走向，并連接裕華、南部片區(qū)的L型輔助線，與5號(hào)線在中心區(qū)外圍形成環(huán)線；5號(hào)線—在中心城區(qū)內(nèi)先南北、后東西走向的L型輔助填充線，串聯(lián)了橋西區(qū)、新華區(qū)南部、橋東區(qū)以及長(zhǎng)安區(qū)，與4號(hào)線相扣成環(huán)。；6號(hào)線—內(nèi)部填充線，西起西石環(huán)，向南至南石環(huán)123645

勝利大街改造Part11石家莊新增600公頃綠地規(guī)劃新勝利大街成穿城綠軸本項(xiàng)目的價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)在于新勝利大街的開(kāi)通，因此我們?cè)诮鉀Q完項(xiàng)目前期資金需求的回籠后，可將剩余房源放置于新勝利大街開(kāi)通前后銷售。PartThree

項(xiàng)目本體條件

項(xiàng)目區(qū)位Part

2項(xiàng)目位于石家莊市光華路與新勝利大街東南角，行政區(qū)劃上隸屬于橋東區(qū).但處于東購(gòu)、南三條商圈、北國(guó)商圈和天河商圈的交集區(qū)，同時(shí)也是橋東、正定、長(zhǎng)安區(qū)與市中心四大經(jīng)濟(jì)極點(diǎn)的黃金分割點(diǎn)。東購(gòu)-南三條-北國(guó)商圈正定-天河商圈長(zhǎng)安-紅星美凱龍商圈

項(xiàng)目交通Part

1本案緊鄰新勝利大街和和平路兩條城市主干道，路況良好，通達(dá)性佳；距市政府：約10分鐘車程；距老商業(yè)中心：約5分鐘車程；距火車站：約15分鐘車程

本案和平路光華路新勝利大街勝利大街平安大街工人街

項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)Part

2○總建筑面積：㎡○建筑高度：層○戶型分割：○停車位：個(gè)（地下兩層+地面）○大堂層高：M○標(biāo)準(zhǔn)層高：3.6M○標(biāo)準(zhǔn)層：1200㎡○最小單位：○公攤率：○空調(diào)系統(tǒng)：○玻璃材料：○電梯配置：○立面用材：○公共部分用材：○工程進(jìn)度：○交付標(biāo)準(zhǔn)：○裙樓配套：1-4層商業(yè)配備：PartFour

市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析

土地市場(chǎng)Part

12012年石家莊共進(jìn)行了11批土地出讓活動(dòng)，累計(jì)掛牌出讓59塊地，成交56塊，流拍2塊。根據(jù)石家莊國(guó)土資源局出讓結(jié)果公告顯示，成交56塊土地約301萬(wàn)平方米，約合4519畝，與2011年相比，2012年土地市場(chǎng)環(huán)比2011年，土地放量上漲40%，成交金額上漲45%，土地市場(chǎng)的繁榮，再次證明石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面回暖。注：2012年開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)放量領(lǐng)先其他區(qū)域，共21宗，但多是工業(yè)級(jí)科教用地；長(zhǎng)安區(qū)和裕華區(qū)位列二、三位，其中裕華區(qū)成交金額領(lǐng)先石家莊土地市場(chǎng)，共計(jì)37.6億元，其住宅用地是主要支撐。橋東區(qū)由于地域限制，在開(kāi)發(fā)利用上有限，但新火車站的建成使用和勝利大街改造工程的規(guī)劃建設(shè)將會(huì)給橋東區(qū)發(fā)展帶來(lái)利好機(jī)會(huì)，加快南北的通達(dá)性。橋東區(qū)放量成交分析Part

2橋東區(qū)貫穿南北，但沒(méi)形成大面積開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)，其在售項(xiàng)目相對(duì)其他區(qū)域來(lái)說(shuō)屈指可數(shù)，目前大部門項(xiàng)目都還集中在中心區(qū)域，且大多為商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2012年出讓的4塊地中有3塊為補(bǔ)證拿地，有中天世都、華基君程、青鳥(niǎo)中山華府。該區(qū)域未來(lái)發(fā)展還有待發(fā)掘。數(shù)據(jù)來(lái)源：石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心

各物業(yè)類型土地出讓分析Part

32012年土地市場(chǎng)成交以工業(yè)、住宅類用地為主，工業(yè)用地大量出讓證明省會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷進(jìn)步土地供應(yīng)、土地價(jià)格有漲幅，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖。

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part1寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析

寫(xiě)字樓、公寓概述Part

2寫(xiě)字樓廣義上是指滿足人們進(jìn)行商務(wù)辦公活動(dòng)的場(chǎng)所，其一般具有交通便利，配套設(shè)施完備，注重效率及建筑形象等特征，它是企業(yè)品牌最具代表意義的特征；寫(xiě)字樓市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)的評(píng)判依據(jù)一般有以下六個(gè)方向：地段、功能、服務(wù)、智能化、生態(tài)環(huán)境、可持續(xù)發(fā)展；公寓公寓為集合式住宅的一種，是一種生活設(shè)施齊備，一般分為住宅公寓、服務(wù)式公寓，服務(wù)式公寓主要以酒店式公寓、創(chuàng)業(yè)公寓、青年公寓、白領(lǐng)公寓、青年SOHO?等多種業(yè)態(tài)存在；公寓最大特點(diǎn)是宜商宜住，表現(xiàn)在戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、社區(qū)配套上；接下來(lái)我們將對(duì)石家莊公寓行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)作定性調(diào)研和分析；接下來(lái)我們將對(duì)石家莊及全國(guó)一線城市（北京）的寫(xiě)字樓行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)作定性調(diào)研和分析；

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part

3

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part

1商圈與商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part

2目前石家莊的寫(xiě)字樓正處于發(fā)展階段，市場(chǎng)商務(wù)需求巨大，客戶開(kāi)始注重改善辦公環(huán)境，追求物業(yè)形象，并逐步進(jìn)入“頂級(jí)專業(yè)寫(xiě)字樓”時(shí)代。萌芽期無(wú)序發(fā)展期調(diào)整期快速發(fā)展期年代-2000年2001-2006年2007-20082009-特征寫(xiě)字樓處于起步階段，規(guī)模小且檔次低寫(xiě)字樓市場(chǎng)迅速發(fā)展，對(duì)檔次及服務(wù)有了一定要求；寫(xiě)字樓市場(chǎng)迅速發(fā)展，檔次及理念逐步提升

市場(chǎng)同類物業(yè)放量加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇

全面進(jìn)入品質(zhì)檔次提升期

標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、生態(tài)化趨勢(shì)明顯背景市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快伴隨著石家莊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)獲得較快發(fā)展經(jīng)過(guò)近10年的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展洗禮的私有企業(yè)資金實(shí)力強(qiáng)勁，國(guó)有企業(yè)更是在多種領(lǐng)域處于壟斷地位代表項(xiàng)目東購(gòu)、北國(guó)商圈世紀(jì)方舟、華僑大廈萬(wàn)象天成、中華商務(wù)等中高端寫(xiě)字樓的崛起為代表泰勒中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等高端項(xiàng)目為代表萌芽階段啟動(dòng)階段發(fā)展階段成熟階段動(dòng)因辦公需要改善環(huán)境追求形象需求多樣化客戶價(jià)值多元化形式住宅辦公住宅立項(xiàng)商務(wù)辦公純商務(wù)形象客戶草創(chuàng)型企業(yè)成長(zhǎng)型中小企業(yè)迅速發(fā)展初具規(guī)模企業(yè)各種類型企業(yè)產(chǎn)品住宅第一代商務(wù)公寓純寫(xiě)字樓開(kāi)始出現(xiàn)寫(xiě)字樓與新一代商務(wù)公寓并存關(guān)注無(wú)位置價(jià)格使用成本交通位置配套硬件商務(wù)氛圍地段、服務(wù)、軟環(huán)境、健康、風(fēng)景河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年石家莊商業(yè)經(jīng)營(yíng)性商品房累計(jì)供應(yīng)面積為179.3005萬(wàn)平方米，成交面積為84.55029萬(wàn)平方米，供求比為2.12：1，供大于求已成事實(shí)。過(guò)剩的現(xiàn)象集中體現(xiàn)在地段相對(duì)較差的寫(xiě)字樓和公寓上面，空置率相對(duì)較高；對(duì)于一些預(yù)期、地段較好的項(xiàng)目則出現(xiàn)搶鋪的現(xiàn)象。

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part

3東購(gòu)-百盛商圈南三條商圈北國(guó)-先天下商圈新火車站商圈懷特-萬(wàn)達(dá)商圈空中花園商圈益友商圈建華商圈199619992005200020072012和平路中山路槐安路建華大街建設(shè)大街中華大街勝利大街裕華路華強(qiáng)廣場(chǎng)蘇寧廣場(chǎng)新源NASA海悅國(guó)際泰勒中心佳地佳座華庭國(guó)際濱江商務(wù)大廈華城公寓東勝?gòu)V場(chǎng)融通財(cái)金大廈嘉和廣場(chǎng)SOHO中心朝外中心眾美意風(fēng)2012年以前石家莊寫(xiě)字樓受傳統(tǒng)區(qū)域發(fā)展模式影響，主要集中在中山路、裕華路、中華大街等三大主干道兩側(cè)中心地帶。嘉悅中心柏悅國(guó)際壹江國(guó)際廣美國(guó)際鑫科國(guó)際西美五洲大廈天河商圈項(xiàng)目所在地1、石家莊的商業(yè)地產(chǎn)分布極為不均，開(kāi)發(fā)商并不看重結(jié)合產(chǎn)品和區(qū)域性特點(diǎn)，只是盲目的用一個(gè)套路進(jìn)行開(kāi)發(fā)，且集中程度過(guò)高，直接推高了空置率。2、本案項(xiàng)目位于石家莊中北部，即石家莊商業(yè)中心邊緣橋東區(qū)板塊內(nèi)。主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為同區(qū)域板塊內(nèi)在售項(xiàng)目。

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part

4趨勢(shì)一、由中心向外圍發(fā)展；由中山路為核心向南北兩翼發(fā)展趨勢(shì)；商圈發(fā)展趨勢(shì)趨勢(shì)二、單體商業(yè)逐漸向復(fù)合型商業(yè)轉(zhuǎn)變；趨勢(shì)三、新型商圈業(yè)態(tài)偏重家居建材、休閑娛樂(lè)、餐飲時(shí)尚等；趨勢(shì)四、東南商業(yè)比重偏大，西北商業(yè)比重偏?。悔厔?shì)五、新商圈的形成將依賴區(qū)域人口資源支撐；寫(xiě)字樓發(fā)展一、城市由單中心向多極發(fā)展，商務(wù)活動(dòng)擴(kuò)散；二、中心地帶土地價(jià)格昂貴、項(xiàng)目日益減少；三、老城區(qū)交通擁堵，通勤情況惡化；四、東南商業(yè)比重偏大，西北商業(yè)比重偏?。皇仪f中心區(qū)域?qū)懽謽钦剂酥饕蓊~，但不再一枝獨(dú)秀寫(xiě)字樓的分布開(kāi)始呈現(xiàn)由中心地帶向外圍擴(kuò)散的多極發(fā)展趨勢(shì)。

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part

1寫(xiě)字樓產(chǎn)品供應(yīng)及需求說(shuō)明的幾大特征

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part

2具有成熟商圈，交通便利的城市核心地段：由于城市發(fā)展的需求及外來(lái)企業(yè)的聚集，頂級(jí)高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求依然強(qiáng)勁；城市新發(fā)展格局上，具有產(chǎn)業(yè)依托或處在城市副中心地段：低密度低層高綠化率的總部經(jīng)濟(jì)越來(lái)越受到大企業(yè)的歡迎；新老城區(qū)核心地段交匯處：同時(shí)注重商務(wù)效率、商務(wù)形象也提倡新型辦公形態(tài)的中高檔寫(xiě)字樓正在走創(chuàng)新之路；城市發(fā)展中不同區(qū)位價(jià)值演繹不同產(chǎn)品價(jià)值

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part

3大中型或品牌成熟企業(yè)要求豪華，注重寫(xiě)字樓地段和形象；創(chuàng)業(yè)型小企業(yè)要求性價(jià)比高，注重寫(xiě)字樓的功能和成本；成長(zhǎng)型企業(yè)追求快速發(fā)展，注重寫(xiě)字樓的服務(wù)和可持續(xù)發(fā)展；企業(yè)隨自身發(fā)展需求對(duì)寫(xiě)字樓有不同階段的衡量標(biāo)準(zhǔn)

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part

4智能化發(fā)展的新高度5A；（有注解）生態(tài)化發(fā)展的新高度綠色生態(tài)寫(xiě)字樓；舒適度人性化發(fā)展的新高度5O；（有注解）寫(xiě)字樓產(chǎn)品的核心能量不再只聚焦地段，而向品質(zhì)傾斜

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part

5注解1：5A

FA消防智能化BA

樓宇自動(dòng)化

CA通訊傳輸自動(dòng)化

SA安保智能化

OA辦公自動(dòng)化

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part

6注解2：5O代表頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的5A寫(xiě)字樓越來(lái)越表現(xiàn)出它的不足之處，比如位于喧鬧的商業(yè)中心區(qū)、高密度的建筑和人群，有限的空間和綠化等顛覆傳統(tǒng)辦公，將“以人為本”的理念引入辦公建筑中，給人們的工作帶來(lái)前所未有的舒適享受；按照生態(tài)學(xué)、環(huán)境學(xué)和建筑學(xué)原理，遵循生態(tài)平衡機(jī)可持續(xù)發(fā)展原則，獲得一種高效、低耗、無(wú)廢物污染的辦公方式；DW/E-CRM/CRM發(fā)展前景Opportunity

氧氣Oxygen

開(kāi)放自由Open

花園辦公Officepark

辦公服務(wù)Officeserve

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part

7不同行業(yè)發(fā)展到一定階段，必然會(huì)有產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張與資源聚集的可能，產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的新高度即主題性寫(xiě)字樓；集酒店、商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓等為一體的城市綜合體能完善各功能配套，形成自我循環(huán)；城市復(fù)合體與產(chǎn)業(yè)集聚依然是成就寫(xiě)字樓的兩個(gè)方向與發(fā)達(dá)城市相比，石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)還處于較低水平。

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part

8區(qū)位：位于亞奧核心版塊內(nèi)的安立路與大屯路交接處基本情況：由四座最高達(dá)20層的相對(duì)獨(dú)立的寫(xiě)字樓組成，總建筑面積達(dá)8.27萬(wàn)平米，其中寫(xiě)字樓面積6.2萬(wàn)平米銷售業(yè)績(jī)：開(kāi)盤當(dāng)日實(shí)現(xiàn)6個(gè)億的銷售額目標(biāo)客戶：成長(zhǎng)型、智力型、服務(wù)型企業(yè)案例一：北京蘭華國(guó)際

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part

9共享商務(wù)1、共享08奧運(yùn)政府投資帶來(lái)的巨大收益；2、著力營(yíng)造共享空間；配備了高標(biāo)準(zhǔn)、超五星多媒體商務(wù)中心，并為配備雪茄吧、紅酒吧等高尚休閑。自由商務(wù)1、采用24小時(shí)水環(huán)熱泵空調(diào)系統(tǒng)，滿足需要連續(xù)工作的需求；2、采取柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，自由分割的辦公空間設(shè)計(jì)；形象商務(wù)1、外立面充分體現(xiàn)了澄凈、硬朗的現(xiàn)代風(fēng)格，剛性玻璃幕墻；2、大堂位于項(xiàng)目金角位置，挑空高達(dá)13米；3、北京首創(chuàng)的首腦專屬電梯、VIP專屬電梯廳，獨(dú)享尊貴服務(wù)；倡導(dǎo)全新三大商務(wù)模式，將使入駐企業(yè)超值實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part

11大堂：地面、墻面采用國(guó)產(chǎn)石材，配藝術(shù)裝飾，藝術(shù)吊頂及燈飾，配高級(jí)感應(yīng)旋轉(zhuǎn)門。電梯廳：地面、墻面為高級(jí)國(guó)產(chǎn)石材、藝術(shù)吊頂，配燈飾；公共走道：地面為防滑地磚，環(huán)保乳膠漆墻面，配吸音天花吊頂，設(shè)照明系統(tǒng)級(jí)應(yīng)急照明系統(tǒng)；電梯：進(jìn)口日立電梯，A、B、C座電梯10部；空調(diào)：水環(huán)熱泵空調(diào)系統(tǒng)；新風(fēng)系統(tǒng)：設(shè)置了待熱回收的新風(fēng)送風(fēng)系統(tǒng)，新風(fēng)量案商務(wù)辦公區(qū)25立方米/小時(shí)/人設(shè)計(jì)；監(jiān)控系統(tǒng)：獨(dú)立監(jiān)控室，及門禁系統(tǒng)。電梯、走道、停車場(chǎng)等公共部位設(shè)閉路電視監(jiān)控；通信自動(dòng)化系統(tǒng)：包括綜合布線系統(tǒng)級(jí)無(wú)線通訊轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)；電話：設(shè)4000門電話程控交換系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)：千兆以太網(wǎng)入樓，10兆帶寬入戶；每4平米1個(gè)信息點(diǎn)，可根據(jù)世紀(jì)需求增減；有線電視：舍友歌華有線電視及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)；無(wú)線通訊：設(shè)有通訊信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)（無(wú)通訊互死角）；辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OA）、消防自動(dòng)化系統(tǒng)（FA）、安防自動(dòng)化系統(tǒng)（SA）部分配套設(shè)施指標(biāo)

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part12區(qū)位：扼守東北亞國(guó)際航運(yùn)中心門戶，距大連東港0.5km、火車站1.5km,機(jī)場(chǎng)10km；基本情況：總建筑面積達(dá)25506.5平米，總戶數(shù)：140戶；停車位：100多個(gè)項(xiàng)目定位：成長(zhǎng)性企業(yè)發(fā)展示范特區(qū)、一個(gè)中高檔的專業(yè)寫(xiě)字樓目標(biāo)客戶：航運(yùn)、物流、貿(mào)易等行業(yè)成長(zhǎng)中的中心企業(yè)案例二：大連安達(dá)商務(wù)大廈

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part

13A、企業(yè)理財(cái)服務(wù)中心：大廈與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合為入住大廈的企業(yè)提供多種金融、理財(cái)服務(wù)，主要包括“率先推出移動(dòng)銀行業(yè)務(wù)”、代發(fā)工資業(yè)務(wù)、流動(dòng)資金貸款、客戶銀行中心、企業(yè)財(cái)務(wù)顧問(wèn)、企業(yè)信息咨詢等等；B、企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心：大廈結(jié)合了政府中小型企業(yè)服務(wù)中心提供的服務(wù)功能，并與“服務(wù)中心”提出合作提議，在企業(yè)發(fā)展服務(wù)中心中設(shè)置十大咨詢服務(wù)體系，即建立融資擔(dān)保、網(wǎng)絡(luò)信息、發(fā)展輔導(dǎo)、人才培訓(xùn)、法律、管理咨詢、技術(shù)創(chuàng)新、信用評(píng)價(jià)、市場(chǎng)開(kāi)拓十大服務(wù)平臺(tái)；C、商務(wù)管家服務(wù)中心：為企業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)有利的后勤保障，如商務(wù)租車服務(wù)、票務(wù)預(yù)定服務(wù)、日常商務(wù)行政飲食餐定送、多功能商務(wù)配套區(qū)等提供三大增值商務(wù)平臺(tái)，為成長(zhǎng)型企業(yè)搭建起一個(gè)低成本、高效率的商務(wù)空間

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part

14國(guó)際化商務(wù)硬件配套·大廈大堂采用了世界頂級(jí)產(chǎn)品——荷蘭寶盾高級(jí)兩翼中間開(kāi)平旋轉(zhuǎn)門與高級(jí)智能防盜監(jiān)控系統(tǒng)；·49-300平方米的彈性自由組合空間；·戶戶擁有新風(fēng)系統(tǒng)，時(shí)時(shí)都能享受到新鮮的空氣；·大廈外窗采用高檔環(huán)保、低輻射、中空LOW-E玻璃墻，大大節(jié)能30%；·遠(yuǎn)大中央空調(diào)、日立電梯、立體車庫(kù)等；·全面精裝修、獨(dú)立洗手間、酒店式的物業(yè)管理，滿足企業(yè)的不同需求；·綜合布線、樓宇自控采用美國(guó)KMC弱電控制系統(tǒng)，以及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、監(jiān)控、程控、門禁、寬帶接入、有線電視等系統(tǒng)；·24小時(shí)全天候保安巡邏，并設(shè)有中央監(jiān)控系統(tǒng)，戶戶均有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和噴淋系統(tǒng)；·大廈配置了會(huì)議室、多功能廳、商務(wù)餐廳與休閑娛樂(lè)廳等，全面打造國(guó)際化商務(wù)平臺(tái)，成就中小企業(yè)的低成本快速發(fā)展；

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part

15區(qū)位：處于寧波東部新城與市區(qū)交接處；基本情況：占地面積達(dá)19022平米，總建筑面積：55000平方米；項(xiàng)目定位：寧波首個(gè)ROD（海洋氧氣還原）花園生意場(chǎng)；目標(biāo)客戶：外貿(mào)、物流、高新企業(yè)案例三：95國(guó)際商務(wù)大廈

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part

16率先提出ROD辦公模式，除了追求高效辦公之外，同時(shí)更注重對(duì)舒適愉快的辦公環(huán)境的營(yíng)造。以5O標(biāo)準(zhǔn)打造自由化、人性化的休閑辦公空間，以充滿樂(lè)趣、創(chuàng)意和氛圍的商務(wù)環(huán)境，激發(fā)工作熱情和工作激情；：

率先引進(jìn)風(fēng)行國(guó)際的ROD辦公新概念，將科技園區(qū)的綠色生態(tài)與城市中心地段相結(jié)合，顛覆傳統(tǒng)辦公，將“以人為本”的理念引入辦公建筑中。作為寧波第一座更加重視生態(tài)、環(huán)保及舒適性的5A+5O寫(xiě)字樓，它將在寧波率先實(shí)現(xiàn)ROD休閑辦公。首個(gè)ROD花園生意場(chǎng)

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part

17Opportunity（發(fā)展前景）——東部新城商務(wù)大前景

率先卡位東部新城域三江口交通要塞，占領(lǐng)世紀(jì)大道、江南路等四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。向西直通繁華三江口；向東通往北侖港、小港；北向可至慈溪、余姚；南向緊鄰飛速發(fā)展的東部新城：Oxygen(氧氣)——1萬(wàn)㎡超大型廣場(chǎng)綠化；1萬(wàn)㎡超大型廣場(chǎng)綠化與大樓渾然一體，塑造出一個(gè)休閑辦公的氛圍，充滿了綠化、水景和動(dòng)景；Officepark:（花園辦公）——每三層開(kāi)辟兩個(gè)空中花園每三層開(kāi)辟兩個(gè)空中花園，提供人與陽(yáng)光、自然溝通的界面；Open（開(kāi)放而自由）——商務(wù)俱樂(lè)部；商務(wù)俱樂(lè)部特設(shè)咖啡吧、茶室、餐廳燈，為現(xiàn)代商務(wù)人士，提供輕松交流環(huán)境，有效緩解商務(wù)寫(xiě)字樓嚴(yán)肅刻板的工作氛圍。同時(shí)，這也是一個(gè)廣闊的識(shí)人交友、商務(wù)洽談平臺(tái)；Officeserve（辦公服務(wù)）——一站式英式管家服務(wù)引入享譽(yù)全球的“現(xiàn)代英式管家”，特設(shè)管家部，首席管家、大管家、專職管家各司其職，提供一站式個(gè)性化服務(wù)；體現(xiàn)5O價(jià)值經(jīng)過(guò)對(duì)行業(yè)發(fā)展方向的案例分析后對(duì)項(xiàng)目引出三大啟發(fā)

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part

18啟示一:5O寫(xiě)字樓可能重新定義石家莊寫(xiě)字樓新標(biāo)準(zhǔn)1目前項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽寝k公環(huán)境差，人文化、生態(tài)化遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足辦公的要求，寫(xiě)字樓用戶渴望效率與環(huán)境兩全的新型辦公模式；交通擁擠、停車位缺乏等問(wèn)題在不斷困擾寫(xiě)字樓用戶，但不愿意離開(kāi)中心2具有如下特點(diǎn)的5O寫(xiě)字樓可以滿足以上需求：1、位于非黃金地段的城市核心發(fā)展區(qū)域，具有良好的發(fā)展前景；2、交通可達(dá)性高（現(xiàn)在/未來(lái)）；3、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良；4、兼顧環(huán)境與效率；

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part

19啟示二:寫(xiě)字樓市場(chǎng)細(xì)分，圍繞目標(biāo)消費(fèi)群需求組織功能不論是企業(yè)需求還是行業(yè)擴(kuò)張都逐漸形成寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)的細(xì)分。不同的企業(yè)發(fā)展階段、不同的企業(yè)規(guī)模和性質(zhì)都直接影響他們對(duì)物業(yè)的選擇，找到核心目標(biāo)群，如何實(shí)現(xiàn)甚至引導(dǎo)他們需求就是找到了產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力。啟示三:寫(xiě)字樓高附加價(jià)值體現(xiàn)在為企業(yè)提供可持續(xù)發(fā)展的平臺(tái)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的建造已開(kāi)始超出了產(chǎn)品本身的結(jié)構(gòu)、品質(zhì)和功能，強(qiáng)調(diào)物業(yè)為使用者不但提供優(yōu)秀的辦公環(huán)境，而且對(duì)使用企業(yè)在成長(zhǎng)發(fā)展中提供可持續(xù)發(fā)展的平臺(tái)。

石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析Part

20項(xiàng)目發(fā)展建議為企業(yè)提供可持續(xù)發(fā)展的平臺(tái)滿足并引導(dǎo)核心目標(biāo)群的需求人文化生態(tài)化5O寫(xiě)字樓模式綠色通道、政策配套、資源整合人文化生態(tài)化

石家莊公寓市場(chǎng)的分析Part

1公寓市場(chǎng)分析

石家莊新老商圈分布Part

2新百東購(gòu)百盛商圈南三條商圈北國(guó)-先天下商圈新火車站商圈懷特-萬(wàn)達(dá)商圈空中花園商圈建華商圈天河商圈

公寓市場(chǎng)分析Part

3商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀從目前石家莊市的項(xiàng)目分布及影響效應(yīng)綜合考慮，石家莊市區(qū)現(xiàn)階段已成型商圈可以劃歸為三大傳統(tǒng)商圈和兩個(gè)新興商圈.新百東購(gòu)商圈北國(guó)商圈懷特商圈萬(wàn)達(dá)商圈北國(guó)商圈：最具優(yōu)勢(shì)的核心商圈，以北國(guó)商城、先天下為主，收購(gòu)人百等，在石家莊均具有優(yōu)良的口碑，形成以中山路為核心區(qū)位的北國(guó)壟斷商圈格局；東購(gòu)-新百商圈：石家莊首級(jí)商圈，位于繁華的中山路段，交通便利，易達(dá)性強(qiáng)。目前購(gòu)物中心處于整修階段，商圈內(nèi)其它業(yè)態(tài)較凌亂，整體意向有所下降；懷特商圈：石家莊二級(jí)商圈。石家莊商界后起之秀,除傳統(tǒng)百貨等購(gòu)物場(chǎng)所外,以數(shù)家家居形象店、燈飾店、茶葉城在此匯集。新車站商圈

新車站商圈新車站投入運(yùn)營(yíng)后，在周邊祥云國(guó)際、大都會(huì)等項(xiàng)目的帶動(dòng)下，將形成南城新商圈；萬(wàn)達(dá)商圈萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)駐，依靠其強(qiáng)大的集團(tuán)實(shí)力及全國(guó)影響力，必將形成新的商圈，從而打破石家莊市傳統(tǒng)的三大商圈格局；

石家莊公寓市場(chǎng)分析Part

4公寓分布集中分布，一環(huán)周邊成熟商圈，競(jìng)相入市，二環(huán)以外公寓罕有。2012年，石市公寓項(xiàng)目多集中在一環(huán)以內(nèi)，一環(huán)至二環(huán)間公寓項(xiàng)目比去年增加較多，開(kāi)發(fā)區(qū)新增幾個(gè)公寓項(xiàng)目，但是公寓住宅化較為明顯；由于華強(qiáng)廣場(chǎng)精裝公寓、勒泰中心、新源NASA等項(xiàng)目入市，市場(chǎng)供應(yīng)量出現(xiàn)井噴；此外祥云國(guó)際、盛邦大都匯、紫晶悅城等城市綜合體的全面展開(kāi)，公寓總供應(yīng)量會(huì)大大提升。分布集中、供應(yīng)增加一環(huán)周邊商圈成熟、一環(huán)至二環(huán)間增多、二環(huán)外公寓罕見(jiàn)商業(yè)氣氛日漸濃厚，萬(wàn)達(dá)、勒泰、華強(qiáng)引領(lǐng)公寓市場(chǎng)

公寓項(xiàng)目個(gè)案——華強(qiáng)廣場(chǎng)北Part

5位置民族路西商業(yè)街北側(cè)開(kāi)發(fā)商石家莊華強(qiáng)廣場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司產(chǎn)品類型大型商業(yè)綜合體，22層公寓建筑面積296031㎡宣傳手段網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)、戶外等價(jià)格9500元開(kāi)盤日期2012年7月15日工程進(jìn)度封頂容積率5.04綠化率15%物業(yè)費(fèi)待定裝修情況精裝主力戶型40--68㎡項(xiàng)目特色：·項(xiàng)目高度融合了城市核心資源，以完美的流線打造高品質(zhì)現(xiàn)代美學(xué)建筑，具備超強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)；·項(xiàng)目整合了時(shí)間效率與空間構(gòu)成，為周邊創(chuàng)業(yè)人士提供小型辦公場(chǎng)所，同時(shí)為綜合體內(nèi)的商業(yè)人士提供完備的生活配套；·石家莊首個(gè)商鋪化公寓，主力面積30--60㎡，依托華強(qiáng)電子世界，不僅具備傳統(tǒng)辦公、居住等功能，還具備商鋪的延伸功能-----產(chǎn)品展示、交易、電子商務(wù)、投資價(jià)值堪比商鋪；·2012年7月15日公寓F座開(kāi)盤，去化率達(dá)90%。

公寓項(xiàng)目個(gè)案——新源NASAPart

6位置中山路與大經(jīng)街交口東北開(kāi)發(fā)商石家莊新源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司產(chǎn)品類型2棟高層公寓建筑面積180000㎡宣傳手段2010年10月16日價(jià)格內(nèi)部裝修完畢，交房開(kāi)盤日期短信、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、戶外工程進(jìn)度-----容積率3.5綠化率30%物業(yè)費(fèi)2元裝修情況精裝主力戶型56㎡，LOFT項(xiàng)目特色：·項(xiàng)目的LOFT家族公寓強(qiáng)調(diào)藝術(shù)感和圈層感，創(chuàng)新性室內(nèi)功能分區(qū)可再設(shè)計(jì)，最大化舒適度商住皆宜；·公寓三個(gè)主題景觀挑空大堂，打造充滿張力的藝術(shù)空間，為每一戶帶來(lái)品質(zhì)的全新體驗(yàn)；·以國(guó)際型物業(yè)公司作為強(qiáng)力的物業(yè)支持，建筑內(nèi)部的紅外攝像、報(bào)警燈智能安保系統(tǒng)，完善的5A服務(wù)平臺(tái)、智能安保控制室，高科技與專業(yè)人員共同維護(hù)全天候貼心舒適的辦公、居住體驗(yàn)；·首層大堂挑空10.3米，采用星，星級(jí)品質(zhì)設(shè)計(jì)，提供臨時(shí)接待和私密會(huì)談區(qū)，為商務(wù)會(huì)談，打造良好環(huán)境；歐美式管家服務(wù)，打造尊貴舒適的安保系統(tǒng)。

公寓項(xiàng)目個(gè)案——濱江國(guó)際Part

7位置中山路與休門街交口西南角開(kāi)發(fā)商河北濱江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司產(chǎn)品類型30層酒店式公寓建筑面積80000㎡宣傳手段-----價(jià)格-----開(kāi)盤日期2010年1月工程進(jìn)度-----容積率6.3綠化率50%物業(yè)費(fèi)2.8元裝修情況精裝主力戶型49--57㎡

公寓項(xiàng)目個(gè)案——國(guó)大商務(wù)公寓Part

8位置建設(shè)大街與北人字街交口西200米開(kāi)發(fā)商石家莊市紀(jì)元房產(chǎn)公司產(chǎn)品類型26層酒店式公寓建筑面積40000㎡宣傳手段-----價(jià)格-----開(kāi)盤日期2010年9月工程進(jìn)度-----容積率4.5綠化率30%物業(yè)費(fèi)2.5元裝修情況精裝主力戶型52--83

國(guó)大商務(wù)公寓目位于石家莊市核心商圈,東望"北國(guó)商城",西臨休門街,南與"濱江組團(tuán)"隔街相望,北接中山路.總建筑面積約40000平米,以城市CBD、CLD、CHD、CPD四大中央?yún)^(qū)為載體，成就一種將酒店與SOHO相結(jié)合并全新演繹的新型產(chǎn)品——中央酒店公寓，集商務(wù)、住宿、會(huì)所、等多種功能于一體，具有多元性、多適性、投資性等特點(diǎn)

公寓項(xiàng)目個(gè)案——新界Part

9位置槐安路與翟營(yíng)大街交口東北角開(kāi)發(fā)商河北丹陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司產(chǎn)品類型2棟18層高層建筑面積30000㎡宣傳手段-----價(jià)格-----開(kāi)盤日期2010年9月工程進(jìn)度-----容積率3綠化率32%物業(yè)費(fèi)1元裝修情況毛坯主力戶型72㎡、96--102㎡新界改變傳統(tǒng)居住格局，創(chuàng)新空間設(shè)計(jì)，凹凸有致的矩形立面及豐富的色彩搭配，顛覆傳統(tǒng)住宅一成不變的建筑形態(tài)，以超出想象的低總價(jià)打造功能齊全的完美舒享戶型。坐擁城市中心成熟生活配套，坐享大型城市綜合體繁華商業(yè)，區(qū)域升值潛力無(wú)限。

公寓項(xiàng)目個(gè)案——乾門Part

10位置中華大街與譽(yù)宏路交口西北角開(kāi)發(fā)商石家莊市譽(yù)宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司1、2棟25層建筑面積103482㎡宣傳手段-----價(jià)格-----開(kāi)盤日期2011年9月30日工程進(jìn)度-----容積率4.77綠化率32%物業(yè)費(fèi)1.5裝修情況毛坯主力戶型58--61㎡1、是石家莊北部體量最大的公寓項(xiàng)目。項(xiàng)目共計(jì)25層：其中1至5層為東購(gòu)商場(chǎng)、6至25層為小面積公寓及星級(jí)酒店組成。項(xiàng)目是集辦公、購(gòu)物、居住為一體的綜合性項(xiàng)目。2、項(xiàng)目緊鄰省會(huì)第二條迎賓大道中華大街，和二環(huán)快速路周邊有十余條公交線路從項(xiàng)目經(jīng)過(guò)，交通十分便利，再加上東購(gòu)商場(chǎng)的入駐，帶動(dòng)了周邊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，位于東購(gòu)商場(chǎng)之上的精巧小戶型更蘊(yùn)藏了無(wú)限的升值潛力。

公寓市場(chǎng)分析Part

11面積及戶型分析總價(jià)較低，適合投資的一居銷售火爆，創(chuàng)新戶型空間受到客戶追捧一室戶型是公寓項(xiàng)目的主力戶型，占總供應(yīng)量的73.6%，主力面積區(qū)間為40-70㎡，由于總價(jià)較低，且多數(shù)為精裝修，適合投資。因此成為石市最熱銷戶型。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)精裝公寓供不應(yīng)求就是市場(chǎng)的最好佐證；兩室戶型也占有一定比例，約占21.6%，主力面積區(qū)間為75-110㎡，兩室戶型銷售速度相比一室戶型較慢，投資客較少；三室戶型所占比例最少，僅為4.8%，此種戶型主要為商務(wù)性公寓，客戶群體集中在中小企業(yè)。新源NASA銷售訪談——市場(chǎng)上公寓主要是LOFT辦公公寓和平層辦公公寓，LOFT因其較好的性價(jià)比和可靈活應(yīng)用的戶型空間獲得客戶追捧

公寓市場(chǎng)分析Part

12售價(jià)及客戶分析公寓售價(jià)持續(xù)走高，投資客對(duì)公寓產(chǎn)品投資增強(qiáng)

購(gòu)買公寓的客戶主要分三類，一種是購(gòu)買住宅能力不足的新婚夫婦，一種是投資客戶，另外一種是公寓辦公。近兩年公寓產(chǎn)品銷售較好的主要原因是投資客因政策影響轉(zhuǎn)向公寓，市場(chǎng)在售公寓較多，但銷售較好的項(xiàng)目均是有較強(qiáng)的地段優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品力。

價(jià)格略有回落——石家莊石市公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格略微下降，2010年公寓均價(jià)為7200-7500元/㎡左右，遠(yuǎn)超住宅6500元/㎡的均價(jià)。2012年以來(lái)略有下調(diào)，新源NASA以其特色、華強(qiáng)廣場(chǎng)、勒泰中心、海悅天地仍將全面拉高全市公寓價(jià)位，勒泰中心達(dá)1.8萬(wàn)/平米；

政策促進(jìn)成交——政策對(duì)住宅投資投機(jī)行為的持續(xù)打壓，促使部分投資客轉(zhuǎn)向公寓。價(jià)格回緩，部分增長(zhǎng)、住宅調(diào)控，公寓熱捧

寫(xiě)字樓市場(chǎng)數(shù)據(jù)PartTwo區(qū)域名稱租金㎡/天物業(yè)費(fèi)㎡/月戶型㎡建筑面積廣安大街時(shí)代方舟0.8A座1、B座1.360-22156700㎡財(cái)富大廈1.82.265000㎡安僑商務(wù)1.2354-177美東國(guó)際1.82.570-190銀泰國(guó)際1.93100-190官鯉1.5360-120123775㎡鉑金公館1.82107-20952萬(wàn)㎡天利商務(wù)1.82.52萬(wàn)㎡世紀(jì)方舟1.22.660-18022000㎡平安大街樂(lè)模11.540-10097083㎡建設(shè)大街東海國(guó)際1.290-27212838㎡中浩第一商務(wù)0.91.270-135

區(qū)域分析PartTwo區(qū)域描述代表樓盤廣安商業(yè)區(qū)在后期城市規(guī)劃中，廣安街形成了石家莊絕對(duì)意義上的CBD商務(wù)區(qū)，其南端不但有省博物館、圖書(shū)館、科技館、國(guó)際大廈、世貿(mào)皇冠等文化、休閑服務(wù)區(qū)，自身也包含了很多老牌、新建、在建商務(wù)樓，商業(yè)地位日益凸顯。開(kāi)元先天下、九派大廈、官鯉公寓、時(shí)代方舟、以及石家莊最高建筑開(kāi)元環(huán)球中心東購(gòu)、新百商圈該區(qū)域具有配套齊全、人流量大等先天優(yōu)勢(shì)，雖然火車站南遷已成定局，但該區(qū)域所應(yīng)該具有的“厚積”已基本完成，加上后期火車站改造而成的百年廣場(chǎng)，其發(fā)展之勢(shì)仍不可限量。但是該區(qū)也與新華和南三條批發(fā)市場(chǎng)毗鄰，嘈雜的氛圍和混亂的交通，始終影響著其整體環(huán)境質(zhì)量的提升。軍創(chuàng)國(guó)際、中華商務(wù)、華銀大廈、東方大廈、尚德國(guó)際、金圓大廈以及在建的新源NASA北國(guó)商圈從1996年解放路百貨商場(chǎng)華麗蝶變北國(guó)商城，便為后來(lái)依托北國(guó)商城發(fā)展成為北國(guó)商圈夯實(shí)基礎(chǔ)，石家莊市博物館、市政府、燕春飯店、長(zhǎng)安公園等商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通配套設(shè)施環(huán)伺其中，這都確保和鞏固了北國(guó)商圈在石家莊商業(yè)市場(chǎng)中穩(wěn)固根基富邦大廈、西美大廈、東海國(guó)際、中浩第一商務(wù)以及在建的勒泰中心、濱江國(guó)際省藝術(shù)中心商業(yè)區(qū)該區(qū)域位于石家莊兩條迎賓大道裕華路、中華大街以及素有石家莊“華爾街”之稱的自強(qiáng)路和酒吧一條的南小街的合圍之地，以裕園廣場(chǎng)、萬(wàn)象天成為代表，結(jié)合周邊各大銀行（該區(qū)域僅省級(jí)以上銀行分支機(jī)構(gòu)就有12家，占到石家莊市省級(jí)銀行的六成以上），成為橋西區(qū)重要的商務(wù)集中區(qū)域。萬(wàn)象天成、裕園廣場(chǎng)、萬(wàn)豪大廈、盈伴大廈、燕趙財(cái)富主場(chǎng)以及在建的綜合體項(xiàng)目金世界

寫(xiě)字樓租用市場(chǎng)分析PartTwo分類描述物業(yè)形態(tài)現(xiàn)在已經(jīng)形成了商務(wù)式寫(xiě)字樓、商住兩用式寫(xiě)字樓以及酒店式寫(xiě)字樓三分天下的格局，定位不同，所針對(duì)的客戶群體、層面也不同，可謂各得其所。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式分三大類：自主經(jīng)營(yíng)，對(duì)外招租（如東方大廈、華銀大廈、國(guó)貿(mào)中心、金圓大廈、富邦大廈），公開(kāi)出售（如時(shí)代方舟、東海大廈、卓達(dá)中苑商務(wù)大廈D座）、租、售結(jié)合（以上出售的寫(xiě)字樓為了保證大廈的正常運(yùn)行成本，會(huì)選擇部分出租）。租金分為0.8~1.0元/平米/天、1.0~1.5元/平米/天、1.5~2.5元/平米/天、2.5~3.5元/平米/天四個(gè)主要價(jià)格區(qū)間，其中以中茂海悅3.0~3.5的租金為最高，1.5~2.5元/平米/天的價(jià)格是目前石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要價(jià)格區(qū)域，且租住率均在95%以上，不過(guò)新近交付使用的寫(xiě)字樓在入駐率上會(huì)略低，且產(chǎn)權(quán)已經(jīng)售出戶型面積范圍多在60~200㎡，這些戶型90%都可以自由分割，可以適用于不同需求的不同客戶，易用度較高，只有極個(gè)別（西美大廈、中鐵商務(wù)廣場(chǎng)）以整層出租為主態(tài)的現(xiàn)象。戶型設(shè)計(jì)上，配用私用衛(wèi)生間的也比較少，多為共用衛(wèi)生間，私用衛(wèi)生間多出現(xiàn)在商住兩用的業(yè)態(tài)中（如凱嘉大廈、眾鑫ME碼），不過(guò)這也造成了后期分割或打通時(shí)的不便客戶群寫(xiě)字樓多分布于地產(chǎn)投資熱點(diǎn)區(qū)域，周邊的規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理已經(jīng)形成規(guī)模性效應(yīng)，加之現(xiàn)有的物流領(lǐng)域的品牌意識(shí)，必會(huì)在投資者消費(fèi)意識(shí)中繼續(xù)延伸，所以這里成為了高端人群的聚集地，他們的公司企業(yè)一般為成長(zhǎng)時(shí)期，且企業(yè)文化較高，所以對(duì)于工作環(huán)境十分重視，用辦公環(huán)境來(lái)提升自己公司的整體形象力，以確保商業(yè)往來(lái)中的前期美譽(yù)度和后期信譽(yù)度。這種情況在石家莊寫(xiě)字樓客戶群中占據(jù)80%以上。物業(yè)費(fèi)分為1.0~2.0元/平米/月，2.0~3.0元/平米/月、3.0~5.4元/平米/月、以及5.4元/平米/月以上共四個(gè)主要物業(yè)費(fèi)區(qū)間，其中以中鐵商務(wù)廣場(chǎng)14元/平米/月的高價(jià)居于第一，1.0~2.0元/平米/月的物業(yè)費(fèi)是目前石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要物業(yè)費(fèi)期間。

投資要素分析Part

13目前租用寫(xiě)字樓辦公仍是占據(jù)寫(xiě)字樓使用市場(chǎng)的主流，主要原因是眾多的中小型民營(yíng)企業(yè)受資金等方面的限制，他們需要把有限的資金投入到公司的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展當(dāng)中，所以對(duì)于長(zhǎng)期投資寫(xiě)字樓壓力比較大。但是隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，出現(xiàn)了購(gòu)買寫(xiě)字樓所支付的月供等于甚至少有同面積的月租金，所以很多人便有了自己投資寫(xiě)字樓是意愿，這樣一是可以保證長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益，多年后擁有寫(xiě)字樓產(chǎn)權(quán)，二是后期還可以通過(guò)出租來(lái)供樓。這部分就是以后石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要購(gòu)買力量，所以石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間。

公寓產(chǎn)品分布Part

5主要分布于橋東區(qū)的東購(gòu)商圈和裕華區(qū)的北國(guó)商圈；即主要集中在一環(huán)內(nèi)及一環(huán)附近，臨近主干道，交通便捷，受東購(gòu)和北國(guó)兩大商圈的輻射，外部配套較為齊全。另外，現(xiàn)在熱銷公寓都處于石家莊市目前土地價(jià)值較高，高端商務(wù)人群較集中的區(qū)域，由此可說(shuō)明：公寓類產(chǎn)品對(duì)優(yōu)良的地段和客戶具有天生的偏好。市場(chǎng)供應(yīng)量與體量分析Part

14名稱占地（㎡）建面（㎡）名稱占地（㎡）建面（㎡）華庭國(guó)際18000013萬(wàn)新源NASA2001017萬(wàn)鑫利天域200103萬(wàn)濱江商務(wù)大廈320000120萬(wàn)肯彤國(guó)際33.86畝11.5萬(wàn)華強(qiáng)廣場(chǎng)4002030萬(wàn)中基國(guó)貿(mào)SOHO1275016萬(wàn)昆侖大世界——51389恒潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)660846萬(wàn)

從供應(yīng)體量上看，公寓類項(xiàng)目大多屬于綜合體項(xiàng)目，在售項(xiàng)目中78.6%以上的建面都在10萬(wàn)平米以上，大部分項(xiàng)目中都包括了一定的商業(yè)配套和寫(xiě)字樓面積。公寓產(chǎn)品開(kāi)發(fā)體量較大，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。

整體市場(chǎng)客群特征分析Part

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由于小戶型公寓雖然能滿足基本的生活需求，但其舒適度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如通常意義上的普通住宅，很大程度上是一種過(guò)渡性的居住物業(yè)。從石家莊市場(chǎng)來(lái)看，公寓銷售較好的也是宜投資和辦公的物業(yè)類型。

隨著環(huán)境和價(jià)格的變化其作為投資的功能完全的體現(xiàn)出來(lái)了，自住客的比例進(jìn)一步的弱化，投資性質(zhì)凸顯。客戶群特征描述自住客戶較明顯的首次置業(yè)特征，通常傾向于選擇0室或1室的產(chǎn)品。對(duì)項(xiàng)目的地理位置和價(jià)格更為看重。投資客戶2008年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求明顯下降。以投資需求為重要支撐的公寓產(chǎn)品市場(chǎng)受到較大沖擊。個(gè)人純投資目的的購(gòu)房更看重項(xiàng)目的地理位置、租金水平和出租市場(chǎng)的容量。（訪談結(jié)果表明，僅位于石家莊CBD中心區(qū)的館鯉項(xiàng)目投資客戶占銷售量的約15%，）商務(wù)客戶公司辦事處、小型商貿(mào)企業(yè)、廣告公司等。泛橋東區(qū)和泛橋西區(qū)客戶分別不如寫(xiě)字樓客戶明顯。

裝修標(biāo)準(zhǔn)分析Part

16從地理位置上來(lái)看，位于市中心區(qū)域一環(huán)以內(nèi)的公寓項(xiàng)目多為精裝修，一環(huán)以外的公寓項(xiàng)目多為簡(jiǎn)裝、毛坯房；從物業(yè)類型來(lái)看，酒店式公寓與商務(wù)型公寓多為精裝修，少量居住型公寓為毛坯房。戶門及房門：入戶門為高級(jí)安全門，內(nèi)門為實(shí)木烤漆套裝門。外窗：斷橋鋁窗配中空玻璃。地面：客廳、廚房、臥室均為高檔地磚；衛(wèi)生間高級(jí)防滑地磚。內(nèi)墻：衛(wèi)生間瓷磚墻面，其余全部選用品牌環(huán)保乳膠漆飾面。頂：衛(wèi)生間鋁扣板吊頂，其余房間局部石膏板吊頂。廚房：配備成套環(huán)保型櫥柜，含電磁爐，油煙機(jī)，水槽，龍頭等。衛(wèi)生間：品牌座便器及面盆套裝，水龍頭、花灑、排風(fēng)扇、電熱水器。各房間配備品牌燈具及開(kāi)關(guān)面板。建筑形式分析Part

17從建筑形式上看幾乎清一色的都為高層塔樓，公寓一般為四梯十戶左右，且外立面多為具有公建特征的玻璃幕墻。

公寓市場(chǎng)分析Part18公寓市場(chǎng)總結(jié)及建議裕華區(qū)整體公寓銷售較好，創(chuàng)新性小戶型公寓仍然有一定的市場(chǎng)空間；區(qū)域內(nèi)公寓市場(chǎng)存在較大可超越空間?！な仪f公寓產(chǎn)品主要分布在一環(huán)內(nèi)及周邊商業(yè)繁華、高端商務(wù)人群集中的區(qū)域；·公寓市場(chǎng)發(fā)展尚不成熟，定位不明確，軟性服務(wù)欠缺，服務(wù)品質(zhì)和居住舒適度有待增強(qiáng)；·統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的純投資性酒店式公寓還沒(méi)有被市場(chǎng)認(rèn)可，地段優(yōu)越管理到位的自用性酒店公寓開(kāi)始被市場(chǎng)認(rèn)可；·商住公寓市場(chǎng)主力投資者逐漸增多，性價(jià)比高的項(xiàng)目逐漸增多?！ぴＨA區(qū)公寓銷售狀況明顯優(yōu)于區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況目前石家莊市的公寓市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入較理性發(fā)展階段，投資客開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)、區(qū)位、背景、投資回報(bào)率進(jìn)行綜合的分析。需要注意的是：如何保證打造項(xiàng)目?jī)?yōu)良的品質(zhì)被高端投資人群接受，必須要在物業(yè)管理和整體環(huán)境配套環(huán)節(jié)上多下功夫。

客戶群體分析Part

1客戶群體分析

客戶群體分析Part

2石家莊市主城區(qū)寫(xiě)字樓入駐企業(yè)分析其數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，目前石家莊市寫(xiě)字樓市場(chǎng)最主要的租戶為：房地產(chǎn)、金融、貿(mào)易、信息通訊、中介服務(wù)等企業(yè)，其中房地產(chǎn)類最多，公司個(gè)數(shù)所在比例為29.16%。

客戶群體分析Part

3石家莊市主城區(qū)寫(xiě)字樓入駐企業(yè)分析主城區(qū)寫(xiě)字樓租戶中，租賃面積在套內(nèi)100-200平方米的企業(yè)所占比例最大，達(dá)40.8%，其次是40-100平方米租戶。目前石家莊市主城區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)中中小型企業(yè)個(gè)數(shù)較多。

客戶群體分析Part

4石家莊市主城區(qū)商務(wù)公寓入駐企業(yè)分析主城區(qū)公寓辦公企業(yè)主要以餐飲/生活服務(wù)類和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)類的企業(yè)為主，其企業(yè)規(guī)模普遍較小，主要來(lái)自石家莊本土的小型企業(yè)。A類：專業(yè)事務(wù)所類（會(huì)計(jì)/審計(jì)/測(cè)量/評(píng)估/公證/律師等）B類：旅游/教育/培訓(xùn)類（旅行社、電腦培訓(xùn)、商務(wù)培訓(xùn)、出國(guó)咨詢、報(bào)社、雜志社等）C類：政府機(jī)關(guān)D類：銀行/保險(xiǎn)/證券/金融類E類：餐娛/生活服務(wù)類（票務(wù)中心、各式中西餐飲、食品、娛樂(lè)業(yè)、美容健身、婚紗攝影等）F類：電子信息類（電子產(chǎn)品/元件、電腦IT、軟件等的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)）G類：機(jī)電/家私產(chǎn)品類（普通電器、機(jī)械/電力設(shè)備、家私等的制造及經(jīng)營(yíng)）H類：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類（開(kāi)發(fā)/建筑/建材/裝飾裝修/中介代理/設(shè)計(jì)等）I類：商貿(mào)運(yùn)輸類（商業(yè)代理、貿(mào)易、運(yùn)輸?shù)龋㎎類：生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類K類：廣告/展覽/策劃/禮儀/慶典類

客戶群體分析Part

5石家莊市主城區(qū)公寓入駐企業(yè)分析公寓辦公面積區(qū)間在40-100平方米的企業(yè)個(gè)數(shù)所占比例最大，小型企業(yè)青睞價(jià)格相對(duì)低廉的公寓辦公場(chǎng)所。從面積比例上看，套內(nèi)40-100平方米區(qū)間的面積總和所占比例最大，其次為套內(nèi)面積區(qū)間為100-200平方米，辦公面積超過(guò)500平方米的大型企業(yè)僅占2.9%，本土創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)是商務(wù)公寓的主要客戶。

客戶群體分析Part

6根據(jù)對(duì)目前投入使用的寫(xiě)字樓及商務(wù)公寓的調(diào)研分析，已入駐寫(xiě)字樓企業(yè)主要為房地產(chǎn)、金融、貿(mào)易、信息通訊、中介服務(wù)等企業(yè)。石家莊主城區(qū)已入駐寫(xiě)字樓企業(yè)主流需求以100~200平米為主，所占比例為40.8%。小結(jié)

客戶群體分析Part

7各行業(yè)需求面積分析

40~100100~200200~500500以上合計(jì)A類專業(yè)事務(wù)所類24.2%42.2%25.8%7.8%100.0%B類：旅游/教育/培訓(xùn)類26.3%40.7%23.7%9.3%100.0%C類：政府機(jī)關(guān)10.0%45.0%40.0%5.0%100.0%D類：銀行/保險(xiǎn)/證券/金融類19.2%27.7%34.5%18.6%100.0%E類：餐娛/生活服務(wù)類42.1%26.4%21.9%9.5%100.0%F類：電子信息類6.1%10.8%45.3%37.8%100.0%G類：機(jī)電/家私產(chǎn)品類32.2%47.4%13.0%7.4%100.0%H類：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類30.8%45.1%16.2%7.8%100.0%I類：商貿(mào)運(yùn)輸類29.7%43.4%16.3%10.6%100.0%J類：生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類29.7%41.6%17.8%10.9%100.0%K類：廣告/展覽/策劃/禮儀/慶典類23.5%59.4%11.1%6.0%100.0%根據(jù)對(duì)調(diào)研寫(xiě)字樓入住企業(yè)數(shù)據(jù)匯總分析，套內(nèi)在100平米~200平米的需求最大，其需求企業(yè)個(gè)數(shù)比例約占38%。綜合各行業(yè)需求辦公面積的特征，可以發(fā)現(xiàn)，100平米~200平米是現(xiàn)在的主力市場(chǎng)需求。餐娛/生活服務(wù)類需求面積較小，大多數(shù)行業(yè)需求面積100~200平方米，其中政府機(jī)關(guān)、銀行/保險(xiǎn)/證券/金融類需求面積相對(duì)較大在200~500平方米之間。

客戶群體分析Part

1目標(biāo)消費(fèi)群定位

客戶群體分析Part

2目標(biāo)群分類

客戶群體分析Part

3終端客戶分類根據(jù)目前石家莊市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的使用者情況分析，我們對(duì)可能的終端客戶按規(guī)模和性質(zhì)進(jìn)行大致分類：

客戶群體分析Part

4不同企業(yè)對(duì)物業(yè)的要求特點(diǎn)根據(jù)目前石家莊市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的使用者情況分析，我們對(duì)可能的終端客戶按規(guī)模和性質(zhì)進(jìn)行大致分類：大中型或品牌成熟企業(yè)要求豪華，注重寫(xiě)字樓地段和形象；創(chuàng)業(yè)型小企業(yè)要求性價(jià)比高，注重寫(xiě)字樓的功能和成本；成長(zhǎng)型企業(yè)追求快速發(fā)展，注重寫(xiě)字樓的服務(wù)和可持續(xù)發(fā)展；本案：所處城市商業(yè)中心邊緣；辦公物業(yè)的成本屬中上水平；

客戶群體分析Part

5核心目標(biāo)消費(fèi)群——成長(zhǎng)型企業(yè)成長(zhǎng)型企業(yè)目標(biāo)：縮短成長(zhǎng)周期，快速打造卓越企業(yè)成長(zhǎng)型企業(yè)行業(yè)新興力量具有強(qiáng)烈發(fā)展欲望減少差距加速提升企業(yè)發(fā)展“贏”之道成為行業(yè)內(nèi)數(shù)一數(shù)二的戰(zhàn)略目標(biāo)卓越的企業(yè)管理理念卓越企業(yè)具有行業(yè)影響力

客戶群體分析Part

6成長(zhǎng)型企業(yè)需要什么樣的寫(xiě)字樓？·寫(xiě)字樓能表現(xiàn)較好的企業(yè)形象·具有人性化個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)·合理的靈活的空間選擇·有舒適自由的辦公環(huán)境吸引人才·智能化程度較高，提高辦公效率·能獲得更多的資源和商務(wù)機(jī)會(huì)

競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析Part

1競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)Part

2新火車站商圈一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)和平路中山路槐安路建華大街建設(shè)大街中華大街裕華路2012年以前石家莊寫(xiě)字樓受傳統(tǒng)區(qū)域發(fā)展模式影響，主要集中在中山路、裕華路、中華大街等三大主干道兩側(cè)中心地帶。二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)華庭國(guó)際佳地佳座鉑領(lǐng)國(guó)際睿和中心勒泰中心濱江商務(wù)大廈華城公寓興凱廣場(chǎng)鑫明商務(wù)中心金指數(shù)廣場(chǎng)華強(qiáng)廣場(chǎng)保藝大廈國(guó)貿(mào)SOHO金正海悅國(guó)際新源NASA勝利大街鑫利·天域北辰廣場(chǎng)蘇寧廣場(chǎng)昆侖盛陽(yáng)門

主要樓盤供應(yīng)態(tài)勢(shì)Part

3商業(yè)項(xiàng)目(11.5180)(12.9088)(3.3)(7,2)(13)勒泰中心新源NASA蘇寧廣場(chǎng)金正海悅國(guó)際華強(qiáng)廣場(chǎng)華庭國(guó)際佳地佳座國(guó)貿(mào)SOHO金指數(shù)廣場(chǎng)鑫明商務(wù)中心昆侖盛陽(yáng)門金恒基·鹿城(單位:總建面積萬(wàn)㎡)264812101418162024222630283236344038(6)(4.37)(23)(15)(29.6)(11)(16)11年初前，石家莊供應(yīng)寫(xiě)字樓的體量集中在10萬(wàn)平米左右，目前在所調(diào)研項(xiàng)目中20萬(wàn)平米以下的項(xiàng)目只有2個(gè)，可見(jiàn)石家莊的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，正逐漸由單一獨(dú)棟建筑體向城市綜合體發(fā)展。

主要樓盤主力面積（寫(xiě)字樓）Part

4商業(yè)項(xiàng)目8017013614001732558821440280勒泰中心新源NASA蘇寧廣場(chǎng)金正海悅國(guó)際華強(qiáng)廣場(chǎng)華庭國(guó)際佳地佳座北辰廣場(chǎng)金指數(shù)廣場(chǎng)鑫明商務(wù)中心昆侖盛陽(yáng)門金恒基·鹿城(單位:z主力面積萬(wàn)㎡)50100150200250300350400450500532003815385130302003090(11)49890主力戶型面積在40-200㎡之間

區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤——佳地佳座Part

4項(xiàng)目位置中山路與平安大街交叉口北性質(zhì)27層寫(xiě)字樓外墻玻璃幕總占地10916㎡總建筑6萬(wàn)㎡工程進(jìn)度6.49綠化率24%建筑風(fēng)格弧形藝術(shù)造型均價(jià)8700㎡交房標(biāo)準(zhǔn)精裝車位500個(gè)800-1000自行車位面積40-120平米，主力面積：90平米配套商務(wù)門面200平，10米挑高精裝大堂。電梯：富士達(dá)每棟5部。中央空調(diào)，分戶控制。項(xiàng)目特色1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：城市核心位置，一中旁、臨樂(lè)模。北國(guó)商圈，十條公交線暢通，近擁購(gòu)物中心，金融，酒店，娛樂(lè)，新天地，國(guó)美電器，國(guó)賓，燕春等；2、銷售政策：9年回本3、宣傳：102.4廣播電臺(tái)。4、銷售部位置醒目，簡(jiǎn)約明快。A座統(tǒng)一托管B座自用。1、9年回本，交房后1-8年年收入11%，第9年12%。2、購(gòu)房滿1年以上有退房權(quán)，按已交房款7%年補(bǔ)貼。3、期滿后可委托物業(yè)公司續(xù)約經(jīng)營(yíng)，最低年收益12%。投資客戶比自用客戶比例高，目前銷售14-15層項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：

區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤——華庭國(guó)際廣場(chǎng)Part

4項(xiàng)目位置平安大街和和平路交叉口西南角性質(zhì)雙塔28層純5A寫(xiě)字樓外墻玻璃幕總占地10916㎡總建筑13萬(wàn)㎡工程進(jìn)度處于開(kāi)槽階段交房時(shí)間2014-12-31建筑風(fēng)格雙塔造型均價(jià)8300㎡交房標(biāo)準(zhǔn)精裝車位900個(gè)，負(fù)一、負(fù)二層為停車場(chǎng)面積40-120平米，可自由分割，準(zhǔn)層面積1300㎡。配套寫(xiě)字樓部分10米挑高200平米精裝大堂。五星級(jí)酒店部分：10米挑高500平米精裝大堂。電梯：每棟6部。中央空調(diào)，分戶控制。24小時(shí)熱水。項(xiàng)目特色市中心一環(huán)內(nèi)，平安大街、和平路與勝利大街交互處。商圈成熟，商業(yè)氣氛濃厚。品牌物業(yè)公司。層高4米。A座內(nèi)部毛坯，整層銷售，針對(duì)大客戶，方案待定。目前銷售B座5-22層，5-12層已售完，13層剛開(kāi)，自用客戶為主。B座目基本情況：商業(yè)1-4層，商業(yè)正在招商運(yùn)作中，陸續(xù)會(huì)引進(jìn)金融銀行、精品商街、品牌高端餐飲、咖啡廳、美食廣場(chǎng)等配套商務(wù)服務(wù)體系。5-22層為純寫(xiě)字樓，23-28層為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店，，酒店總面積約為2萬(wàn)平米。酒店配備商務(wù)中心、空中會(huì)議中心、高端餐飲中心。

SWOT分析Part

1項(xiàng)目SWOT分析

SWOT分析Part

2優(yōu)勢(shì)（Strength）劣勢(shì)（Weakness）·相對(duì)于橋東區(qū)的單體寫(xiě)字樓，具有一定規(guī)模

——配套的可能性；·新勝利大街修通后，占城市中心東西南北主干道交叉點(diǎn)，昭示性通達(dá)性強(qiáng)；·項(xiàng)目處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，可應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)后發(fā)制

人；·項(xiàng)目毗鄰城市商業(yè)中心和高端住宅區(qū)；·項(xiàng)目三面臨馬路，有效的提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值·項(xiàng)目本身地塊較小，周邊空地不大，區(qū)域形象受限制，市場(chǎng)認(rèn)知度差；·項(xiàng)目區(qū)位不在城市商業(yè)中心地段；·雖然周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，目前公共交通線路少；·周邊車流多為三輪貨運(yùn)車，人流動(dòng)比較少，

比較冷清，缺乏商業(yè)氛圍配套氛圍不成熟；·自然景觀資源乏善可陳；機(jī)會(huì)（Opportunity）風(fēng)險(xiǎn)（Threat）·限制住宅，導(dǎo)致商業(yè)“被推動(dòng)”，為商業(yè)地

產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了很好的機(jī)遇；·區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，刺激對(duì)辦公類物業(yè)需求·迫于經(jīng)濟(jì)壓力，區(qū)政府的招商引資力度大，

可借其力而行；·鐵路入地、新勝利大街成為城市綠軸，成為石家莊南北交通快速路；·辦公類物業(yè)大量上市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈；·新勝利大街改造及綠化工程計(jì)劃的不確定性；·客戶對(duì)區(qū)域接受度較緩慢，需要一個(gè)培植過(guò)程；·區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品分流部分客戶；PartFive

項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位Part

3梳理前面的思路分析戰(zhàn)略目標(biāo)項(xiàng)目不僅是實(shí)現(xiàn)盈利的工具，更是開(kāi)發(fā)企業(yè)樹(shù)立開(kāi)發(fā)企業(yè)新物業(yè)標(biāo)桿和實(shí)現(xiàn)高品牌收益的戰(zhàn)略跳板。行業(yè)市場(chǎng)SWOT目標(biāo)客群結(jié)論

項(xiàng)目定位Part

3梳理前面的思路分析戰(zhàn)略目標(biāo)石家莊寫(xiě)字樓發(fā)展模式：·人性化、舒適度5O寫(xiě)字樓模式·未入駐企業(yè)度身定制·為企業(yè)提供可持續(xù)發(fā)展的平臺(tái)行業(yè)市場(chǎng)SWOT目標(biāo)客群結(jié)論

項(xiàng)目定位Part

3梳理前面的思路分析戰(zhàn)略目標(biāo)·未來(lái)交通便利、環(huán)境良好，具備5O寫(xiě)字樓發(fā)展先天條件；·項(xiàng)目應(yīng)超越產(chǎn)品層面提升核心競(jìng)爭(zhēng)力；·不僅為入駐企業(yè)提供良好的辦公空間，更企業(yè)提供良好的發(fā)展平臺(tái)；行業(yè)市場(chǎng)SWOT目標(biāo)客群結(jié)論

項(xiàng)目定位Part

3梳理前面的思路分析戰(zhàn)略目標(biāo)成長(zhǎng)型中小企業(yè)行業(yè)市場(chǎng)SWOT目標(biāo)客群結(jié)論

項(xiàng)目定位Part

3戰(zhàn)略總綱品質(zhì)：5A+5O寫(xiě)字樓為成長(zhǎng)型企業(yè)度身定制服務(wù)洛克時(shí)代取實(shí)取值取勢(shì)統(tǒng)領(lǐng)支撐

項(xiàng)目定位Part

3形象定位：引領(lǐng)寫(xiě)字樓進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)代——思想時(shí)代給你尺度更給你空間5A全能商務(wù)央?yún)^(qū)給你知識(shí)更給你思想5O思想者的領(lǐng)地

項(xiàng)目定位Part

3給項(xiàng)目起名是一門“學(xué)問(wèn)”·對(duì)產(chǎn)品定位的暗示·對(duì)地段優(yōu)勢(shì)的傳遞·對(duì)物業(yè)功能屬性的傳達(dá)·對(duì)目標(biāo)客戶價(jià)值觀的迎合

地產(chǎn)界有一種共識(shí)，就是“寫(xiě)字樓要霸氣，別墅要雅氣，公寓住宅要溫馨”。寫(xiě)字樓的客戶是企業(yè)，目前鄭州市經(jīng)濟(jì)活躍，必然造就許多具有成長(zhǎng)性和技術(shù)密集型企業(yè)的崛起，這些企業(yè)對(duì)于品牌形象的需求也在悄悄發(fā)生變化，不僅需要“霸氣”，更講究?jī)?nèi)涵和人文氣息。

項(xiàng)目定位Part

3案名建議一：洛克時(shí)代廣場(chǎng)洛克時(shí)代廣場(chǎng)“洛克時(shí)代”的英文名稱借用了“OUTLOOK”一詞，其中包含了：中國(guó)企業(yè)要發(fā)展，必須懂得如何讓別人看自己，和如何去看別人，懂得如何去看待企業(yè)內(nèi)部直接的關(guān)系，和如何去看待企業(yè)的處事之道。這一思想的理解體現(xiàn)在本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)中，采用了具有男性力量線性立面和LOW-E玻璃的透明空間，自由的空間和自由的交流時(shí)對(duì)“看”的最好解釋，表現(xiàn)了建筑本身和入住的企業(yè)主的世界觀、價(jià)值觀的融合

項(xiàng)目定位Part

3案名建議二：匯智國(guó)際中心匯智國(guó)際中心

嚴(yán)謹(jǐn)，有內(nèi)涵，全球化，大氣，更有霸氣體現(xiàn)項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)：是筑宏智慧的結(jié)晶新興企業(yè)、高科技企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)的匯聚之地現(xiàn)代化的辦公標(biāo)準(zhǔn)也為大型企業(yè)的入駐提供國(guó)際化的服務(wù)

項(xiàng)目定位Part

1產(chǎn)品定位

產(chǎn)品定位Part

2市場(chǎng)定位——高性價(jià)比中高檔寫(xiě)字樓·在國(guó)家對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控下，住宅市場(chǎng)受到諸多限制。這就給商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了機(jī)遇。也造成高檔寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)量不斷加大，因此長(zhǎng)沙市未來(lái)高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大?！け緟^(qū)域內(nèi)周邊高星級(jí)酒店和超高層甲級(jí)寫(xiě)字樓較多像奧克斯廣場(chǎng)，綠地中央廣場(chǎng)等都是大型項(xiàng)目，如果打造高端寫(xiě)字樓，優(yōu)勢(shì)不明顯，將出現(xiàn)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象，面臨直接競(jìng)爭(zhēng)?！ろ?xiàng)目地塊面積較小，區(qū)位較偏、交通通達(dá)性差、周邊配套少，商業(yè)氛圍不足，而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大部分都是交通通達(dá)性較強(qiáng)、周邊配套較為完整、商業(yè)氛圍比較強(qiáng)。因此無(wú)論在區(qū)位、配套、建筑形象等都不具備打造高端寫(xiě)字樓的條件。項(xiàng)目宜以中高檔、中等價(jià)格的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)占據(jù)部分市場(chǎng)

產(chǎn)品定位Part

3如何打造高性價(jià)比的產(chǎn)品？一、高標(biāo)準(zhǔn)——達(dá)到甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)：建筑外形，層高、電梯、空調(diào)、智能化設(shè)備及管理系統(tǒng)等方面的硬件設(shè)計(jì)以甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)考慮；二、適應(yīng)市場(chǎng)——符合客戶需求的產(chǎn)品：在功能布局、停車、使用平面的適用性及創(chuàng)新性等方面滿足市場(chǎng)的要求；三、標(biāo)志性——采用綠色環(huán)保技術(shù)創(chuàng)造出具有鮮明特色和適度超前產(chǎn)品市場(chǎng)上寫(xiě)字樓多數(shù)打著品牌、總部經(jīng)濟(jì)等概念，我們需要?jiǎng)?chuàng)新，形成獨(dú)特性，順應(yīng)時(shí)代發(fā)，展綠色環(huán)保節(jié)能技術(shù)，打造生態(tài)環(huán)保性寫(xiě)字樓。四、價(jià)值最大化——?jiǎng)?chuàng)造高價(jià)值，合理控制成本：通過(guò)合理布局創(chuàng)造更多的高價(jià)值產(chǎn)品；在滿足高標(biāo)準(zhǔn)要求的前提下合理控制建設(shè)的投入。產(chǎn)品定位

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4產(chǎn)品定位寫(xiě)字樓外立面：現(xiàn)代大氣，城市感強(qiáng)，體現(xiàn)城市價(jià)值區(qū)域未來(lái)將發(fā)展成城市核心功能區(qū)，是省會(huì)城市形象和城市價(jià)值的重要體現(xiàn)；作為未來(lái)城市核心功能區(qū)內(nèi)的關(guān)鍵項(xiàng)目，項(xiàng)目的整體形象表現(xiàn)為城市空間感、高度文明化，現(xiàn)代、都市成為主調(diào)；客戶更傾向于選擇現(xiàn)代、大氣的建筑風(fēng)格，以體現(xiàn)其商務(wù)形象。為了控制成本建議外立面采用石材+部分玻璃幕墻

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5甲級(jí)寫(xiě)字樓凈高應(yīng)在2.7米以上，加上梁位、空調(diào)管線等，寫(xiě)字樓的層高最少應(yīng)在3.2米以上；辦公環(huán)境需要更開(kāi)揚(yáng)和更好的通風(fēng)、采光設(shè)計(jì)，4米層高可獲得更好的空間感；考慮到適用性和經(jīng)濟(jì)性，建議本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層的層高在3.5至3.8米之間。項(xiàng)目名稱層高（m）檔次勒泰中心4-5.6高