曲江SOHO推廣方向可行性探討

曲江SOHO推廣方向可行性探討亦邦機構·事業(yè)一部2013.03.19有必要進行的項目核心價值梳理：外在附加價值：本項目位于曲江一期規(guī)劃區(qū)內，可謂曲江行政商務區(qū)區(qū)的稀缺之地——曲江一期價值凹地本項目位于曲江唯一創(chuàng)意文化產業(yè)聚集地，政策環(huán)境非常好——創(chuàng)意大平臺文化聚集地本項目緊鄰地鐵4、5號線，與南三環(huán)、繞城高速數米之隔——雙地鐵物業(yè)交通大動脈本項目優(yōu)享曲江9年繁華配套，且項目本身也是曲江的配套之一——曲江一級資源注入項目優(yōu)先享受相關政策利好，如文化基金、貸款擔保、風險投資等——五大政策扶持曲江管委會唯一指定文化產業(yè)入駐SOHO——曲江管委會唯一指定本體價值挖掘：本項目擁有70年產權，對于SOHO產品來說，具有很大的利好因素——70年產權本項目是區(qū)域甚至是西安難得的現房產品，實實在在看得到的樓盤——現房發(fā)售本項目是價值2500元/㎡的精裝產品，可拎包入住，省去裝修煩惱——精裝修本項目擁有德國斯邁普電梯、最高1.5:1梯戶比、獨享電梯前廳——優(yōu)質資產本項目全面委托一級物管機構，圣境物業(yè)提供360度專業(yè)物管服務——金牌管家可歸納總結為：區(qū)位價值：曲江行政商務區(qū)、產業(yè)集聚圈；稀缺價值：區(qū)域唯一SOHO產品（水氣入戶、24小時效能）；交通價值：緊臨地鐵四、五號線，南依繞城高速、南三環(huán)；產業(yè)價值：五大產業(yè)政策保障收益；配套價值：享曲江新區(qū)9年繁華集萃、精裝修、德國斯邁普電梯、最高1.5:1梯戶比、獨享電梯前廳；收益價值：70年產權、現房、8%投資回報率、即買即收益、居住收費標準降低企業(yè)運作成本；所以：這個PPT,不是項目劣勢的分析而是項目優(yōu)勢的轉換與發(fā)揚我們相信每一個項目，對于開發(fā)商來說，都是他們的孩子在父母眼里，孩子的缺點都可以變成閃光的優(yōu)點基于此我們發(fā)現，這個項目其實很美。項目的兩大市場抗性：1.產品2.價格針對抗性一的思考：產品70年產權/精裝/95-323㎡戶型區(qū)間首先，我們再解構一下案名：曲江+SOHOSoho:自由、彈性而新型的生活和工作方式曲江：曲江行政商務區(qū)，文化價值50億在曲江創(chuàng)意文化聚集地，唯一可生活可工作的精裝soho我們發(fā)現：SOHO必須滿足可工作可生活的功能，所以真正的SOHO應該有住宅的影子創(chuàng)意產業(yè)是一個喜歡扎堆的產業(yè)，曲江創(chuàng)意文化基地，為其提供了這樣一個平臺西安其余的SOHO產品比如綠地SOHO是標準的寫字樓產品，“生活”欠缺。所以本項目最忠實于SOHO精髓，且又高于SOHO，是其升級版所以:曲江+SOHO=SOHO2.0升級版的SOHO產品更注重自由的工作強調工作應該為人服務，傳文件的時候可以泡在浴缸里提倡沒想法的時候可以去廚房做做飯鼓勵遇見棘手問題，可求助樓上樓下鄰左鄰右于推廣，必須創(chuàng)造一個新概念第二辦公空間辦公生活大環(huán)境︱政策︱地段︱氛圍70年︱精裝︱雙氣︱廚衛(wèi)浴哪些群體會需要第二辦公空間:大企業(yè)的附屬辦公空間重要客人會見室/外派出差人員可住辦公室/加班人員休憩室二.中型企業(yè)的過渡辦公室買了不愁租，且租金可觀/未來可做附屬辦公空間三.小企業(yè)的無壓力辦公室50元/㎡租金，租不如買，事業(yè)有風險，曲江SOHO保值增值總結:與其強者口里奪食，不如另辟新天地策略上，將所謂劣勢轉化為優(yōu)勢執(zhí)行上，塑造全新概念，走差異化路線針對抗性二的思考：價格13000元/高總價/無按揭/一次性付款必須強調:無競品不具參考性既然塑造了一個獨一無二的產品概念，那么周邊不管辦公還是住宅，跟我們是沒有參考性的，可完全無視且在同等價位基礎上，我項目具有優(yōu)越性（SOHO升級版），價格上是占有優(yōu)勢的。關于13000:②13000=地段+精裝修+現房+政策地段=無價！精裝修=2500元/㎡現房=11萬（注釋一）政策=5年營業(yè)稅補、3年房租補注釋一：期房一般交房期限在兩年內，以95平為例，租金50元每平，24個月的租金為11400元關于投資:③全年齡段多元投資子女的教育存儲金父母的養(yǎng)老收租房創(chuàng)業(yè)者的保值風險基金前瞻族的人生儲備專業(yè)投資人的升值籌碼精英的投資變現利器有一點需要注意:投資人很精明他們注重數據分析以購買95㎡戶型為例一、租金收益：持漲的租金收益，20年賺回成本面積（㎡）總價（萬元）投資時間租金（㎡/月）租金總收益95123.510年501140000二、房產增值：財富投資動力源，5年資本翻倍面積（㎡）總價（萬元）投資時間物業(yè)升值（萬元）房產總價值95123.55年1.2247000