重慶國際大酒店項(xiàng)目投資收購方案-研究分析報(bào)告

萬州嶼江國際大酒店投資收購方案THEACQUISITIONPROGRAMOFYUJIANGNATIONALHOTELCatalogue第一部分：萬州城市發(fā)展概況第二部分：萬州酒店行業(yè)概況第三部分：項(xiàng)目簡介及開發(fā)現(xiàn)狀第四部分：項(xiàng)目運(yùn)營思考第五部分：項(xiàng)目收購策略第六部分：項(xiàng)目效益分析第七部分：項(xiàng)目發(fā)展前景第八部分：后期工作目

錄Partone∥萬州城市發(fā)展概況萬州定位世界最大的移民之都重慶第二大城市、三峽庫區(qū)中心城市集西部大開發(fā)、庫區(qū)大移民、三峽移民后扶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌先行地等諸多利好于一身黨中央國務(wù)院高度關(guān)注、重視的新興經(jīng)濟(jì)體2010年5月17日，重慶市委市政府出臺(tái)：《關(guān)于加快把萬州建成重慶第二大城市的決定》萬州東北翼東南翼一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈重慶市區(qū)268公里長江中下游中心城市重慶“一圈兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略中“東北翼”的中心城市，渝東北地區(qū)及三峽庫區(qū)經(jīng)濟(jì)中心一、區(qū)位水路327公里漢中巴中達(dá)州豐都梁平忠縣云陽石柱武隆墊江涪陵開縣廣安南充綿陽廣元松潘馬爾康瀘州攀枝花宜賓雅安康定汶川樂山資陽眉山都江堰德陽自貢隆昌雙橋永川江津綦江萬盛內(nèi)江大足遂寧潼南銅梁璧山合川北碚長壽南川云陽利川恩施巫溪奉節(jié)巫山宜昌萬州成都重慶輻射重慶主城、四川省、湖南省、湖北省與成都、重慶共屬西南地區(qū)三大中心城市素有“成渝萬”之美稱全區(qū)幅員面積3457平方公里，轄52個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道。總?cè)丝?75萬，在重慶38個(gè)區(qū)縣中人口最多；城市建成區(qū)面積65平方公里，城區(qū)人口85萬，是重慶第二大中心城市。二、規(guī)模三、機(jī)遇孫政才書記作為下一代國家核心領(lǐng)導(dǎo)人的有力人選，在當(dāng)選重慶市委書記后，萬州是其上任后到訪的第一站，他指出“庫區(qū)工作始終是重慶工作的重中之重，移民安穩(wěn)致富始終是民生工作的頭等大事”，可見其對(duì)萬州的重視程度。因此，可預(yù)見萬州將是其未來幾年的工作重心，勢(shì)必將進(jìn)一步加大對(duì)萬州的建設(shè)力度，萬州的發(fā)展速度、城市吸引力必將進(jìn)一步增強(qiáng)。萬州機(jī)場(chǎng)萬州港口萬州高速四、交通1.高速：出入城市將有5條高速通道，其中，已建成通車的有3條，正在建或已批復(fù)擬建的有2條2.鐵路：萬達(dá)、萬宜已通車，重慶到萬州城際高鐵已批復(fù)，擬開工3.航運(yùn)：長江黃金水道十大良港之一，萬噸級(jí)船隊(duì)可直達(dá)，貨運(yùn)吞吐量可達(dá)1500萬噸，客運(yùn)吞吐量可達(dá)1200萬人次，是三峽庫區(qū)涉外游船始發(fā)港4.航空：逐步轉(zhuǎn)型為旅游機(jī)場(chǎng)，現(xiàn)已開通萬州至北京、上海、廣州、南京、昆明、西安、廈門等航線，年吞吐量達(dá)150萬人次以上。萬州鐵路大橋萬州已形成三峽庫區(qū)較完善的立體交通網(wǎng)絡(luò)，為萬州經(jīng)濟(jì)特別是萬州旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)條件。交通設(shè)施的逐步改善，極大地解決了制約萬州乃至整個(gè)三峽旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸因素，并改變了三峽旅游的交通格局。1、2010年10月27日國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)掛牌萬州，規(guī)劃建成后GDP年產(chǎn)值達(dá)2000億元。五、產(chǎn)業(yè)2、多家上市企業(yè)入駐萬州，投資吸引力大幅提升，越來越多商務(wù)人士常年到訪萬州：中恒集團(tuán)、東方銀星、中國神華、雷士照明、法國斯奈德、匯源果汁、湖北宜化、大全多晶硅、大連萬達(dá)、科華水泥、長安汽車等。萬州作為世界最大移民城市，三峽庫區(qū)中心城市，是世界級(jí)旅游目的地。三峽庫區(qū)175米蓄水后，萬州及三峽庫區(qū)的平湖美景，吸引了大量的外地游客來旅游。萬州移民開發(fā)區(qū)將成為中國西部地區(qū)獨(dú)具特色的人工與自然相結(jié)合的特大型水上游樂園。重慶市萬州區(qū)政府決定，將把旅游業(yè)作為一大支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，用5至10年時(shí)間把萬州區(qū)建成世界上最大的“山水生態(tài)移民城市”，同時(shí)把萬州建成長江三峽游的中轉(zhuǎn)站、“過夜港”，真正成為三峽旅游的集散中心，打造三峽黃金旅游帶中心城市。2012年末，全區(qū)實(shí)現(xiàn)接待游客1050萬人次，比上年增加22%，旅游收入達(dá)到40億元，比上年增加33%。預(yù)計(jì)到2015年，游客接待量將達(dá)到1700萬人次，旅游收入將突破80億元。六、旅游業(yè)萬州旅游資源——萬州大瀑布，亞洲第一大瀑布。預(yù)計(jì)2013年建成為國家AAAAA級(jí)旅游區(qū)，到2015年實(shí)現(xiàn)游客接待量達(dá)100萬人/年。萬州旅游資源——黃金水岸游艇產(chǎn)業(yè)園落戶萬州。集游艇生產(chǎn)、游艇商務(wù)、游艇俱樂部、平湖旅游、紅酒窖等于一體，打造中國內(nèi)陸唯一一個(gè)游艇產(chǎn)業(yè)基地，成為三峽庫區(qū)新的黃金旅游點(diǎn)、萬州新的城市名片，吸引世界的目光，延長三峽游游客在萬的停留時(shí)間。萬州旅游資源——萬州大峽谷擬定在“十二五”末建成國家5A級(jí)旅游區(qū)。萬州旅游資源——其他自然生態(tài)旅游資源、人文生態(tài)旅游資源。動(dòng)植物王國王二包、鹽井龍洞、大埡口、鐵峰山森林公園、茅谷花海、甘寧墓、何其芳故居、太白巖、天生城、西山碑、流杯池、西山鐘樓、回瀾塔等。2003年以來萬州GDP及增速均高于重慶和全國的平均增長水平；第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)萬州GDP的絕大部分并不斷取得發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)尤其是旅游業(yè)也在近幾年得到顯著發(fā)展。（數(shù)據(jù)來源：重慶市萬州區(qū)統(tǒng)計(jì)局）六、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)七、城市發(fā)展重心南移長江以北為萬州老城區(qū)，城市建設(shè)趨于飽和，已經(jīng)無法滿足萬州的發(fā)展；因此，近幾年萬州幾個(gè)重要的機(jī)構(gòu)及開發(fā)項(xiàng)目紛紛落戶江南，城市發(fā)展向南轉(zhuǎn)移。萬州行政中心——區(qū)人民政府本案城市重要交通樞紐——萬州機(jī)場(chǎng)萬州機(jī)場(chǎng)于2013年建成通航，并逐步進(jìn)行機(jī)場(chǎng)改建擴(kuò)張，計(jì)劃在2015年建成達(dá)到國家民用機(jī)場(chǎng)4D級(jí)和航空口岸開放標(biāo)準(zhǔn)，從商務(wù)機(jī)場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)槿龒{旅游服務(wù)的重點(diǎn)旅游機(jī)場(chǎng)。屆時(shí)，波音737、空客320、321等大飛機(jī)都可以在萬州機(jī)場(chǎng)滿客起降，航線則會(huì)從現(xiàn)在的11條擴(kuò)展到全國主要經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市航線，同時(shí)還會(huì)開通萬州至香港、臺(tái)灣地區(qū)及日本、韓國和東南亞國家的國際航線，形成一定規(guī)模的航線網(wǎng)絡(luò)。本案長江三橋開工建設(shè)，將進(jìn)一步帶動(dòng)江南發(fā)展本案萬州重點(diǎn)城市工程齊聚三峽移民紀(jì)念館、三峽科技館、三峽文化藝術(shù)館、三峽會(huì)展中心本案萬州重點(diǎn)教育機(jī)構(gòu)三峽學(xué)院、萬州高級(jí)中學(xué)、江南中學(xué)本案萬州重點(diǎn)商業(yè)配套中渝廣場(chǎng)（15萬方商業(yè)綜合體）海成江南新區(qū)CBD（60萬方商業(yè)綜合體）長江三橋周邊附近將萬州新CBD本案高端住宅項(xiàng)目

中渝·濱江壹號(hào)、中恒·江南第一城、銀城·云水間、雷士·瀾山郡等萬州知名房地產(chǎn)項(xiàng)目先后落戶江南本案長江以南成為萬州行政中心、文化教育中心、會(huì)展中心也成為城市高端商務(wù)、高檔居住承載區(qū)長江以南，將成為萬州最新的城市高地尤其本項(xiàng)目周邊將成為萬州CBD、CLD、COD八、商務(wù)、會(huì)展、文化活動(dòng)逐年增多在國務(wù)院3號(hào)文件打造重慶成為長江上游地區(qū)“會(huì)展之都”的精神下，萬州區(qū)政府出臺(tái)《加快商貿(mào)流通發(fā)展的意見》的文件也提出要積極發(fā)展會(huì)展經(jīng)濟(jì)，準(zhǔn)備建設(shè)三峽會(huì)展中心。近幾年，隨著城市吸引力和城市活力逐漸增強(qiáng)，萬州舉行了大量商務(wù)、會(huì)展、文化活動(dòng)。每年一屆《三峽庫區(qū)對(duì)口支援經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)》和《三峽國際旅游節(jié)》重慶市第四屆市運(yùn)會(huì)、國際F2摩托艇錦標(biāo)賽、三峽中藥博覽會(huì)、三峽美食節(jié)等小結(jié)萬州迎來騰飛發(fā)展期萬州城市吸引力快速提升萬州成為三峽庫區(qū)連接世界的樞紐江南新區(qū)是當(dāng)前及未來萬州發(fā)展的新高地每年，來萬的商務(wù)游客和觀光游客飛速增漲大力推動(dòng)了萬州旅游及酒店行業(yè)的高速發(fā)展Parttwo∥萬州酒店行業(yè)概況隨著萬州經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)展，萬州酒店行業(yè)也迎來高速發(fā)展期。目前萬州全區(qū)已有旅游型酒店21家，四星級(jí)酒店3家（分別為凱萊大酒店、尼斯酒店、萬州國際大酒店），三星級(jí)酒店6家，待評(píng)估和按三星四星五星級(jí)標(biāo)在建的酒店6家，萬州首個(gè)五星級(jí)酒店萬達(dá)希爾頓逸林酒店將于今年開業(yè)，而本項(xiàng)目嶼江大酒店將是萬州品質(zhì)最高且唯一位于江南的五星級(jí)酒店。從上述數(shù)據(jù)可判斷，新建或在建的酒店數(shù)量占總數(shù)量的比例較大，說明萬州的酒店業(yè)在最近幾年得到了快速地發(fā)展。分析當(dāng)前萬州酒店分布圖，萬州酒店行業(yè)組要集中在目前萬州的城市經(jīng)濟(jì)中心高筍塘片區(qū)，而萬州發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域——江南新區(qū)尚無酒店入住。一、萬州酒店行業(yè)分布二、萬州現(xiàn)有高星酒店凱萊酒店（四星）屬于凱萊酒店集團(tuán)管理的一家四星級(jí)酒店，位于萬州中心的繁華商業(yè)區(qū)，距機(jī)場(chǎng)30分鐘，火車站15分鐘，碼頭7分鐘，高速路入口25分鐘。1990年開業(yè)、2004年重新裝修，酒店擁有208間客房；“船”餐廳除大廳外另有11個(gè)包房，可同時(shí)容納310人就餐，主要以粵菜為主配備本地菜肴；酒店還有西餐廳、宴會(huì)廳（僅容納150人）及5個(gè)中小型會(huì)議室；休閑設(shè)施有夜總會(huì)；周圍景觀有萬州商業(yè)街。是目前屬萬州最高檔、消費(fèi)最貴酒店。酒店主要客戶群為外地出差商務(wù)客人。尼斯酒店（四星）由萬州中建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建，坐落于萬州高筍塘黃金地段，交通便利，2004年開業(yè)樓高16層，客房107間，中餐廳面積2000多平方米，含16個(gè)包房，提供川、湘菜肴；西餐廳主要經(jīng)營零點(diǎn)可容納70人；會(huì)議設(shè)施：大型會(huì)議室可容納120人、中型會(huì)議室可容納20人、小型會(huì)議室可容納16人、貴賓室可容納7人；休閑設(shè)施：健身室、迪斯科舞廳、桑拿中心、咖啡廳。主要客源為商務(wù)及旅行社客人。萬州國際大酒店（四星）位于萬州五橋新城開發(fā)區(qū)，由萬州區(qū)移民局投資按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)興建，委托重慶柏頓酒店管理公司進(jìn)行管理的一家園林式商務(wù)會(huì)議型酒店擁有各類客房，中、西餐廳各一個(gè)，多功能會(huì)議中心及大小各異的會(huì)議室共11個(gè)，并配備棋牌室、放映廳、室內(nèi)恒溫游泳池、燈光網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)及娛樂中心等，樓高7層，客房總數(shù)135間（套）。主要客源為商務(wù)接待及政府高端會(huì)議接待。萬達(dá)希爾頓逸林酒店（五星，在建）位于萬州北濱大道和平廣場(chǎng)旁，屬萬達(dá)廣場(chǎng)主要配套，是萬州首家五星級(jí)酒店，目標(biāo)客群以商務(wù)人士為主，由國際知名的希爾頓集團(tuán)運(yùn)營廣利，具有一定的忠實(shí)消費(fèi)者（尤其在商務(wù)人士當(dāng)中），酒店擁有客房202套，項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年七月份營業(yè)。小結(jié)

隨著酒店市場(chǎng)需求在不斷擴(kuò)大，各路資金紛紛看好萬州這一市場(chǎng)良好的發(fā)展前景，酒店業(yè)投資飛速增漲，萬州酒店行業(yè)迎來蓬勃發(fā)展的春天。但目前萬州酒店大多處于鬧市區(qū)且以商務(wù)型為主，缺少高端旅游客戶接待（尤其在游艇產(chǎn)業(yè)園落成之后）和高端會(huì)議接待（尤其以政府接待）型酒店，高端休閑度假型酒店具有較大發(fā)展空間。Partthree∥項(xiàng)目簡介及開發(fā)現(xiàn)狀萬州首座白金五星級(jí)休閑度假酒店萬州新地標(biāo)、旅游新名片政務(wù)接待和會(huì)務(wù)接待主題酒店奢華配套重新定義萬州頂級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)一、項(xiàng)目簡介1.項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于萬州江南新區(qū)，區(qū)人民政府旁，毗鄰萬州市民廣場(chǎng)，周邊環(huán)境清新幽雅，寧靜處可盡攬萬州城市繁華。項(xiàng)目背山靠水，自然緩坡，視野開闊，交通便利，是理想的酒店建設(shè)用地。獨(dú)一無二的龍頭風(fēng)水寶地，使項(xiàng)目成為重慶市、萬州區(qū)兩級(jí)政府對(duì)內(nèi)對(duì)外接待及開展商務(wù)活動(dòng)的重要接待場(chǎng)所。區(qū)政府機(jī)場(chǎng)本項(xiàng)目市民廣場(chǎng)、三峽移民紀(jì)念館中恒·江南第一城區(qū)政府2.項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目沿原始坡地而筑、低密度、景觀層次豐富；集政務(wù)、會(huì)議、商務(wù)、休閑、度假、美食、療養(yǎng)、娛樂于一體占地面積：93396㎡建筑面積：78428㎡（地上41994㎡，地下36434㎡）容積率：0.45建筑密度：14%綠地率：60%車位：279個(gè)（地上32個(gè)，地下247個(gè)）設(shè)計(jì)單位：同濟(jì)大學(xué)管理單位：北京釣魚臺(tái)國賓館酒店管理局土地使用權(quán)終止日期：2051年4月1日3.項(xiàng)目分區(qū)公共接待中心：總建筑面積67567㎡貴賓樓：7棟獨(dú)棟別墅，總建筑面積9541平米景觀會(huì)所1320㎡（地上715㎡，地下605㎡）貴賓接待區(qū)公共接待區(qū)景觀會(huì)所區(qū)4.公共接待中心規(guī)劃地上功能區(qū)規(guī)劃(35546㎡)：一層大堂、餐飲區(qū)6028㎡高爾夫會(huì)所1308㎡球類、棋牌1214㎡客房區(qū)26152㎡，客房總套數(shù)278套（標(biāo)準(zhǔn)雙人間117間，單人大床房111間，無障礙客房2間，行政套房24間，豪華套房24間，皇家套房2間）地下功能區(qū)規(guī)劃（32021㎡）：游泳池、洗浴中心、KTV8406㎡會(huì)議中心3652㎡宴會(huì)中心3652㎡后勤、設(shè)備3038㎡車庫7612㎡5.貴賓接待區(qū)規(guī)劃A型貴賓樓3249㎡（地上1967㎡，地下1282㎡）B型貴賓樓1574㎡（地上903㎡，地下671㎡）C型貴賓樓786㎡（地上490㎡，地下296㎡）6.景觀會(huì)所配套有溫泉SPA、社交沙龍、紅酒吧、雪茄吧、會(huì)議中心、書齋、藝術(shù)沙龍（私人收藏博物館）、精品店、娛樂中心、美容美發(fā)、保健按摩、運(yùn)動(dòng)健身等。7.配套旅游碼頭賓客乘風(fēng)破浪，盡享平湖萬州之繁華江上清風(fēng)，彰顯尊寵身份8.項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)梳理萬州唯一的高爾夫練習(xí)場(chǎng)萬州唯一享受半露天景觀SPA客房北京釣魚臺(tái)國賓館酒店管理局進(jìn)行酒店管理，享受國賓級(jí)禮遇頂級(jí)酒店配套和高品質(zhì)打造，配套游艇旅游碼頭內(nèi)部超大尺度的景觀以及清新幽雅的外圍環(huán)境獨(dú)一無二的龍頭風(fēng)水寶地，景致視野不可復(fù)制緊臨“四大家”及各職能部門，公務(wù)商務(wù)會(huì)務(wù)接待首選萬州唯一的白金五星級(jí)度假酒店1.業(yè)主單位項(xiàng)目業(yè)主：重慶澤江實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)業(yè)主：重慶建工九建二、項(xiàng)目現(xiàn)狀2.工程報(bào)建項(xiàng)目已完成整體報(bào)建，由于未繳齊配套費(fèi)，目前只辦理了臨時(shí)建設(shè)工程許可證和臨時(shí)施工許可證。繳納剩余配套費(fèi)后，即可辦理正式的建設(shè)工程許可證和施工許可證。國有土地使用權(quán)證項(xiàng)目建設(shè)工地規(guī)劃許可證3.項(xiàng)目開工項(xiàng)目作為原萬州規(guī)劃的第一家國家白金五星級(jí)酒店，受到萬州區(qū)政府高度重視，于2011年舉行了隆重的奠基儀式，在萬州市場(chǎng)建立了廣泛的知名度。4.建設(shè)進(jìn)度目前已進(jìn)入公共接待中心基礎(chǔ)施工階段，部分已達(dá)到正負(fù)零層，即將進(jìn)入主體標(biāo)準(zhǔn)層施工階段。5.項(xiàng)目投入經(jīng)盡職調(diào)查，綜合前期項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用、土地取得成本、融資及資金利息、方案設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)、工程建設(shè)等所有費(fèi)用，項(xiàng)目已累計(jì)投入約2.6億元。6.停工追責(zé)因業(yè)主單位后續(xù)開發(fā)資金不足和管理經(jīng)驗(yàn)缺乏等原因，建設(shè)過程中曾二度停工，現(xiàn)因資金不足導(dǎo)致項(xiàng)目處于全面停工狀態(tài)。政府招商引資時(shí)合同約定，項(xiàng)目必須于2012年10月建成運(yùn)行，而現(xiàn)已嚴(yán)重超時(shí)并已無力運(yùn)行全面停工，故對(duì)政府及有關(guān)部門造成了極大的社會(huì)負(fù)面影響，政府及有關(guān)部門已啟動(dòng)原供地價(jià)收回項(xiàng)目和行政法律追責(zé)程序。若政府原價(jià)收回土地及項(xiàng)目，投資人則損失慘重，將血本無規(guī)同時(shí)，啟動(dòng)的重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目追責(zé)程序?qū)⒖赡茏屚顿Y人面臨承受巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)或法律刑責(zé)處理投資人在當(dāng)前四面楚歌的背景下賤賣項(xiàng)目及資產(chǎn)換取對(duì)政府的履責(zé)和人生的安全與自由是其當(dāng)前唯一的做法因此現(xiàn)階段是收購本項(xiàng)目最佳時(shí)機(jī)Partfour∥項(xiàng)目運(yùn)營思考酒店為長期投資產(chǎn)業(yè)，投資回報(bào)期較長、且較慢為了追尋商業(yè)利益最大化，實(shí)現(xiàn)資金快速回現(xiàn)建議在不影響酒店星級(jí)評(píng)判，不影響周邊環(huán)境酒店視野通廊、酒店配套的前提下，與政府協(xié)商進(jìn)行項(xiàng)目優(yōu)化調(diào)整一、運(yùn)營方式1.實(shí)施產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營，解決酒店運(yùn)營資金不足的問題。本項(xiàng)目位于萬州龍頭寶地，景觀視野極為開闊，具有非常高的投資價(jià)值；萬州作為全世界最大的移民城市，城市吸引力不斷提升、旅游業(yè)不斷發(fā)展，以及黃金水岸游艇產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的開展，將使萬州將成為西南乃至全國全世界高端休閑度假的目的地和投資地；嶼江酒店作為本地旅游業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目，受到萬州區(qū)政府極大支持，其五星硬件標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過萬州其他酒店，對(duì)本地投資客具有極大的吸引力。本項(xiàng)目具備打造五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店的先決條件。2.與政府協(xié)商，優(yōu)化調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃方案，豐富產(chǎn)品形態(tài)。I.增加商業(yè)配套（如寫字樓、臨街商業(yè)等），對(duì)外銷售，增加項(xiàng)目收益渠道。如上所述，江南新區(qū)將建成萬州新CBD，項(xiàng)目位于江南稀缺顯赫地段，區(qū)位價(jià)值突出。項(xiàng)目前后方皆是城市主干道，皆具有較高商業(yè)價(jià)值，但為了不影響酒店觀江視野，南濱大道不建議設(shè)置商業(yè)街。南山路南濱大道市民廣場(chǎng)玉龍路中恒·江南第一城項(xiàng)目左側(cè)為玉龍路，毗鄰市民廣場(chǎng)，是連接南山路與南濱大道的主干道，人流、車流量較大也具有較高商業(yè)價(jià)值。建議在靠近南山路及玉龍路的一側(cè)增設(shè)商業(yè)街。II.增修部分高檔住宅（洋房或聯(lián)排別墅），對(duì)外銷售，增加項(xiàng)目收益渠道。江南新區(qū)，是萬州傳統(tǒng)的高檔居住區(qū)，且本項(xiàng)目的區(qū)域位置以及依托酒店的社區(qū)配套具有江南其他項(xiàng)目不可比擬的優(yōu)勢(shì)，因此本項(xiàng)目具有打造萬州樓王的開發(fā)前景。目前，萬州高端住宅基本以洋房為主，僅銀城·云水間和雷士·南山郡存有少量別墅（聯(lián)排、疊拼），基本在開盤前都已內(nèi)定完，當(dāng)前，萬州急缺別墅類高端房地產(chǎn)項(xiàng)目。因此，為了開發(fā)利益最大化，建議地塊內(nèi)增修別墅（聯(lián)排）及高端洋房（≤4層）。容積率：由0.45調(diào)整為0.8建筑面積（地上）：由41994㎡調(diào)整為74716㎡地下建筑面積不變：36434㎡可售客房區(qū)面積：由26152㎡調(diào)整為18000㎡（每套客房平均約60㎡（含公攤），總計(jì)約300個(gè)房間）?？墒圩≌娣e：15000㎡可售商業(yè)面積：74716-41994-15000+（26152-18000）=25874㎡酒店自持面積（地上）：15842㎡二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)整Partfive∥項(xiàng)目收購策略一、收購時(shí)機(jī)如上所述，現(xiàn)階段是本項(xiàng)目收購最佳時(shí)機(jī)，因政府已啟動(dòng)原價(jià)收回項(xiàng)目和對(duì)原投資人的追責(zé)程序，以此來彌補(bǔ)對(duì)社會(huì)造成的極大負(fù)面影響。若政府原價(jià)收回土地及項(xiàng)目，則投資人損失慘重，將血本無規(guī)，同時(shí)，啟動(dòng)的重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目追責(zé)程序，將可能讓投資人面臨承受巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)或法律刑責(zé)處理。投資人在當(dāng)前四面楚歌的背景下，賤賣項(xiàng)目及資產(chǎn)換取對(duì)政府的履責(zé)和人生的安全與自由是其當(dāng)前唯一的做法。二、收購方式項(xiàng)目采取零債務(wù)整體收購，股權(quán)100%轉(zhuǎn)讓方式實(shí)施項(xiàng)目收購。三、收購流程→政府考察投資方實(shí)力→原投資業(yè)主考察投資方實(shí)力→投資方派團(tuán)隊(duì)到原投資企業(yè)做項(xiàng)目盡職調(diào)查，核查已投資狀況→政府、投資方及原投資人三方達(dá)成收購意向→洽談確認(rèn)收購價(jià)格→投資方支付項(xiàng)目收購保證金，由政府監(jiān)管→完善收購法律文書及履約文書→政府、原投資人與原投資人的債權(quán)人談判費(fèi)用結(jié)算及歸還借款本息額度→在政府監(jiān)督下向原投資人的債權(quán)人進(jìn)行結(jié)算或歸還借款本息，取回產(chǎn)權(quán)證或其它抵押物，注銷它項(xiàng)權(quán)登記→完成工商登記及股權(quán)轉(zhuǎn)讓。四、收購可行性1、投資方有投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；2、投資酒店業(yè)可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的長期保值增值；3、政府處置資產(chǎn)，項(xiàng)目溢價(jià)率高；4、萬州二大城市建設(shè)的重大發(fā)展機(jī)遇，項(xiàng)目及土地資產(chǎn)增值幅度高；5、絕佳的地理位置，政務(wù)商務(wù)會(huì)務(wù)的指定接待場(chǎng)所，高入駐率及高效益，可縮短投資回報(bào)期，適宜投資。6、地塊規(guī)劃調(diào)整后，部分商業(yè)、商品房開發(fā)可實(shí)現(xiàn)部分資金快速回現(xiàn)，進(jìn)一步縮短投資回報(bào)期。五、收購價(jià)格、后期投入及總投資額建議酒店收購底價(jià)為2億元。綜合前期已投入資金和工程現(xiàn)狀，估計(jì)項(xiàng)目后期投入工程建設(shè)、裝飾裝修、設(shè)備設(shè)施、家俱家俬、園林景觀、補(bǔ)繳配套費(fèi)及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)、支付設(shè)計(jì)費(fèi)、酒店啟動(dòng)綜合費(fèi)用等還需資金4億元。故此次收購至酒店正式開業(yè)運(yùn)營，總投資額約需6億元。項(xiàng)目建成后，可用項(xiàng)目本身向銀行融資超5億元，可用做資本運(yùn)作的平臺(tái)或載體。Partsix∥項(xiàng)目效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益分析除收購價(jià)2億元外，另需投資4億元是最大投資額度，我們可通過很多的辦法與措施來控制和降低實(shí)際投入額度，通過運(yùn)作及資源整合，最樂觀僅2.5億元后期投入，總投資不超過4.5億元。經(jīng)濟(jì)效益分析還是按總投資額6億元考慮，包括項(xiàng)目收購費(fèi)用和后期建設(shè)運(yùn)行費(fèi)用在內(nèi)，直到正式營業(yè)時(shí)止。1、開發(fā)成本1、銷售收入產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入：18000㎡×12000元/㎡=21600萬元住宅項(xiàng)目（洋房、別墅）銷售收入：15000㎡×10000元/㎡=15000萬元商業(yè)街（含寫字樓）銷售收入：

25874㎡×10000元/㎡=25874萬元合計(jì)：21600+15000+25874=62474萬元。備注：目前萬州江景高層住宅均價(jià)8000元/㎡，而本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店含精裝修及家具，項(xiàng)目地理位置更加優(yōu)越，社區(qū)配套更好，物業(yè)形態(tài)更高檔，投資價(jià)值更高。以上價(jià)格均為保守估價(jià)，具有較大的溢價(jià)空間；因此僅僅依靠項(xiàng)目銷售收入（未算地下車庫及可售商業(yè)的銷售收入）即可回收投資成本后期酒店經(jīng)營可成為純利潤若地塊規(guī)劃不做調(diào)整單純酒店經(jīng)營測(cè)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析如下：20年經(jīng)營收入總額為465002.7萬元。其年平均經(jīng)營收入為25833.48萬元元。說明：1、客戶接待：標(biāo)間117間，單間111間，無障礙間2間，商套24套，豪套24間，皇套2套，共計(jì)278套，101470間次/年，入住率85%，實(shí)際862495間次/年。2、根據(jù)目前市場(chǎng)調(diào)查綜合單價(jià)約600元/間，經(jīng)營期1-5年內(nèi)消費(fèi)單價(jià)年增漲15%。經(jīng)營期第1-5年及以后年分別達(dá)設(shè)計(jì)能力的80%、85%、90%、95%、100%。3、會(huì)務(wù)接待：會(huì)議容納人數(shù)1827人/天，接待率30%，實(shí)際548人/天，20萬人/年，市場(chǎng)調(diào)查綜合單價(jià)100元/人次。4、餐飲接待：按20萬會(huì)議接待人數(shù)的80%計(jì)16萬人次/年，散客2萬人次/年，共計(jì)18萬人次/年，市場(chǎng)調(diào)查綜合單價(jià)180元/人次。5、娛樂接待：按20萬接待人數(shù)的25%計(jì)5萬人次/年，散客3萬人次/年，共計(jì)8萬人次/年，市場(chǎng)調(diào)查綜合單價(jià)285元/人次。6、康體接待：按20萬接待人數(shù)的25%計(jì)5萬人次/年，散客3萬人次/年，共計(jì)8萬人次/年，市場(chǎng)調(diào)查綜合單價(jià)220元/人次。7、洗衣接待：按8.6萬客房接待人數(shù)的10%計(jì)0.86萬人次/年，市場(chǎng)調(diào)查綜合單價(jià)80元/人次。8、商業(yè)接待：按20萬接待人數(shù)的5%計(jì)1萬人次/年，市場(chǎng)調(diào)查綜合單價(jià)850元/人次。9、其他接待：按20萬接待人數(shù)的25%計(jì)5萬人次/年，散客3萬人次/年，共計(jì)8萬人次/年，市場(chǎng)調(diào)查綜合單價(jià)90元/人次。以開發(fā)經(jīng)營20年進(jìn)行計(jì)算（其中建設(shè)期2年，經(jīng)營期按18年）1、酒店經(jīng)營收入2、酒店經(jīng)營成本費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期經(jīng)營期合計(jì)平均值12

3456789-20

80%85%90%95%100%

一經(jīng)營費(fèi)用

4,477.05

4,980.34

5,557.37

6,221.90

6,990.17

6,990.17

80,564.64

115,781.63

6,432.311原輔材料費(fèi)

1,094.17

1,336.94

1,627.93

1,976.12

2,392.15

2,392.15

28,705.77

39,525.23

2,195.852燃料及動(dòng)力費(fèi)

816.00

867.00

918.00

969.00

1,020.00

1,020.00

12,240.00

17,850.00

991.673工資及附加費(fèi)

1,295.92

1,376.92

1,457.91

1,538.91

1,619.90

1,619.90

19,438.85

28,348.32

1,574.914修理費(fèi)

691.68

691.68

691.68

691.68

691.68

691.68

4,982.86

9,132.96

507.395管理費(fèi)用

386.18

471.86

574.56

697.45

844.29

844.29

10,131.45

13,950.08

775.006其他經(jīng)營費(fèi)用

193.09

235.93

287.28

348.73

422.14

422.14

5,065.72

6,975.04

387.50

二折舊費(fèi)

3,458.42

3,458.42

3,458.42

3,458.42

3,458.42

3,458.42

24,914.28

45,664.79

2,536.93

三攤銷費(fèi)

1,043.18

1,043.18

1,043.18

1,043.18

1,043.18

1,043.18

4,172.72

10,431.79

579.54

四財(cái)務(wù)費(fèi)用

3,406.00

3,021.60

2,477.45

1,735.22

748.87

11,389.14

632.73

其中：借款利息

3,406.00

3,021.60

2,477.45

1,735.22

748.87

11,389.14

632.73

五總成本費(fèi)用

12,384.65

12,503.53

12,536.42

12,458.72

12,240.63

11,491.76

109,651.64

183,267.36

10,181.52

其中：固定成本

7,068.47

7,277.99

7,513.04

7,778.37

8,079.62

8,079.62

68,705.87

114,502.99

6,361.28

變動(dòng)成本

5,316.17

5,225.54

5,023.38

4,680.35

4,161.02

3,412.15

40,945.77

68,764.37

3,820.24單位：萬元3、財(cái)務(wù)指標(biāo)一覽序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1年平均經(jīng)營收入萬元25833.48正常經(jīng)營2年平均總成本費(fèi)用萬元10181.52正常經(jīng)營3年平均稅金及附加萬元1086.47正常經(jīng)營4年平均所得稅萬元2913.1正常經(jīng)營5年平均純收益（稅前）萬元14565.56年平均純收益（稅后）萬元11652.47基準(zhǔn)收益率%10國家相關(guān)行業(yè)平均水平8平均投資利潤率（稅前）%24.289平均投資利潤率（稅后）%19.4210平均投資利稅率%26.0911投資內(nèi)部收益率(稅前)%22.2612投資內(nèi)部收益率(稅后)%19.6713財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=10%,稅前）萬元62138.1314財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=10%,稅后）萬元45992.9515建設(shè)期限年224個(gè)月16項(xiàng)目投資回收期年6.65稅前/含建設(shè)期17項(xiàng)目投資回收期年6.98稅后/含建設(shè)期18項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)(設(shè)計(jì)能力)%30.4相當(dāng)銷售收入7852.81萬元4、現(xiàn)金流量表基準(zhǔn)收益率=10%單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營期12345678910一現(xiàn)金流入

80%85%90%95%100%

1經(jīng)營收入

465,002.70

12,872.64

15,728.76

19,152.07

23,248.49

28,142.91

28,142.91

28,142.91

28,142.912回收固定資產(chǎn)余值

2,403.41

3回收流動(dòng)資金

1,500.00

流入小計(jì)

468,906.11

12,872.64

15,728.76

19,152.07

23,248.49

28,142.91

28,142.91

28,142.91

28,142.91二現(xiàn)金流出

1新增固定資產(chǎn)投資

58,500.00

30,000.00

28,500.00

2新增流動(dòng)資金

1,500.00

1,500.00

3經(jīng)營成本

115,781.63

4,477.05

4,980.34

5,557.37

6,221.90

6,990.17

6,990.17

6,990.17

6,990.174銷售稅金及附加

19,556.38

470.15

601.91

761.30

953.49

1,184.55

1,184.55

1,184.55

1,184.555所得稅

52,435.79

3.57

524.66

1,170.87

1,967.26

2,943.54

3,093.32

2,943.54

3,093.32

流出小計(jì)

247,773.80

30,000.00

30,000.00

4,950.77

6,106.91

7,489.54

9,142.64

11,118.26

11,268.04

11,118.26

11,268.04三凈現(xiàn)金流量

221,132.31

-30,000.00

-30,000.00

7,921.87

9,621.84

11,662.53

14,105.85

17,024.65

16,874.87

17,024.65

16,874.87

累計(jì)凈現(xiàn)金流量

-30,000.00

-60,000.00

-52,078.13

-42,456.28

-30,793.75

-16,687.90

336.74

17,211.62

34,236.26

51,111.13

所得稅前凈現(xiàn)金流量

273,568.10

-30,000.00

-30,000.00

7,925.44

10,146.51

12,833.40

16,073.11

19,968.19

19,968.19

19,968.19

19,968.19

所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量

-30,000.00

-60,000.00

-52,074.56

-41,928.05

-29,094.65

-13,021.54

6,946.65

26,914.84

46,883.03

66,851.225、盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)=固定成本/（銷售收入-可變成本-稅費(fèi)）*100%=6361.28/（25833.48-3820.24-1086.47）*100%=30.4%保本銷售收入=25833.48×30.4%=7852.81萬元安全邊際額=實(shí)際銷售收入-保本銷售收入=25833.48-7852.81=17980.68萬元安全邊際率=安全邊際額/銷售收入×100%=17980.68/25833.48×100%=69.6%分析：本項(xiàng)目盈虧平衡銷售收入率為30.4%，在其它條件不變的情況下，年均實(shí)現(xiàn)銷售收入7852.81萬元，即可保本經(jīng)營，安全邊際率為69.6%，有17980.68萬元的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，說明該項(xiàng)目有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力；本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)低于行業(yè)平均水平，屬獲利能力較強(qiáng)的國際大酒店建設(shè)項(xiàng)目。6、投資回收期所得稅前投資回收期（含建設(shè)期）=M+|第M年末尚未收回的投資額|/（M+1）年的凈現(xiàn)金流量=6.65年所得稅后投資回收期（含建設(shè)期）=M+|第M年末尚未收回的投資額|/（M+1）年的凈現(xiàn)金流量=6.98年備注：M為凈現(xiàn)金流量由負(fù)變正的頭一年。

7、敏感性分析

敏感性分析表附表11

-15%-10%-5%0%5%10%15%產(chǎn)品銷售價(jià)格11.53%13.91%17.29%19.67%21.36%23.44%25.82%經(jīng)營成本24.95%22.86%21.77%19.67%17.59%14.50%12.41%行業(yè)基準(zhǔn)收益率10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%分析：本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為19.67%(基本方案)，通過對(duì)收入、成本費(fèi)用因素進(jìn)行上升、下降5-15%計(jì)算，得出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與基本方案財(cái)務(wù)內(nèi)部收益進(jìn)行對(duì)比分析，可以看出其中變化最大的是收入，成本變化次之，這也符合行業(yè)規(guī)律，即受市場(chǎng)影響較大。因此，在項(xiàng)目營運(yùn)中，應(yīng)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，積極拓展市場(chǎng)，發(fā)揮本項(xiàng)目的綜合經(jīng)濟(jì)效益。二、潛在經(jīng)濟(jì)效益分析1.五星級(jí)品牌效應(yīng)，帶來衍生性收益。在任何一個(gè)二線城市，五星級(jí)酒店都是一個(gè)知名度極高的品牌，這種知名度可以帶來各種衍生性收益。比如當(dāng)五星級(jí)酒店試圖以其品牌進(jìn)入其他商業(yè)領(lǐng)域時(shí)，它的市場(chǎng)推廣和營銷活動(dòng)的成本，建立品牌形象的成本，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)。2.向上、下游產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展，形成產(chǎn)業(yè)集群。向上可以發(fā)展酒店易耗品制造業(yè)，向下，可向旅游業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂廣告業(yè)等發(fā)展，形成產(chǎn)