萬(wàn)科雅世合金公寓戶型研究-37p-專題研究報(bào)告

雅世合金公寓戶型研究戶型比較：與TS-1T2-90.3比較套內(nèi)使用面積（不含陽(yáng)臺(tái)）套型陽(yáng)臺(tái)面積（開敞陽(yáng)臺(tái)半面積）套內(nèi)建筑面積本層分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e標(biāo)準(zhǔn)層得房率標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積TS-1T2-90.365.071.2075.3188.0285.56%176.04雅世1T4-邊戶63.183.0877.4986.8589.22%353.64雅世1T4-中戶68.401.2280.2789.97基本面積數(shù)據(jù)戶型比較：與TS-1T2-90.3比較標(biāo)準(zhǔn)層得房率核心筒建筑面積核心筒分?jǐn)偯娣e外半墻建筑面積外半墻分?jǐn)偯娣eTS-1T2-90.385.56%20.3110.155.792.90雅世1T4-邊戶89.22%27.946.8610.202.50雅世1T4-中戶7.112.60公攤面積分析戶型比較：與TS-1T2-90.3比較標(biāo)準(zhǔn)層得房率核心筒建筑面積核心筒分?jǐn)偯娣e外半墻建筑面積外半墻分?jǐn)偯娣eTS-1T2-90.385.56%20.3110.155.792.90雅世1T4-邊戶89.22%27.946.86↓10.202.50↓雅世1T4-中戶7.11↓2.60↓雅世戶型因?yàn)橛伤膽魜?lái)分?jǐn)偤诵耐?，因此在核心筒上的公攤明顯減少；TS戶型由于北側(cè)廚房的開槽，外半墻面積也較雅世戶型要大；雅世1T4的重要意義在于，由于比1T2戶型提高了3.66%得房率，因此，有可能在嚴(yán)格控制90m2的前提下，在90.3中做出三分離衛(wèi)生間和生活陽(yáng)臺(tái)。戶型比較：與TS-1T2-90.3比較走道面積隱含走道面積TS-1T2-90.32.494.75雅世1T4-邊戶7.10↑4.50雅世1T4-中戶5.40↑7.48↑但同時(shí)，1T4本身的格局又決定了其走道面積、隱含走道面積要遠(yuǎn)大于1T2，這又降低了實(shí)際使用效率；尤其邊戶客廳，可擺放家具的面積很小。套內(nèi)交通面積分析戶型比較：與TS-1T2-90.3比較套內(nèi)使用面積（不含陽(yáng)臺(tái)）套型陽(yáng)臺(tái)面積（開敞陽(yáng)臺(tái)半面積）套內(nèi)建筑面積套內(nèi)管井面積套內(nèi)墻體面積TS-1T2-90.365.071.2075.310.388.66雅世1T4-邊戶63.183.0877.490.11↓11.12雅世1T4-中戶68.401.2280.270.13↓10.52雅世戶型廚房、衛(wèi)生間排風(fēng)直排室外，未設(shè)置風(fēng)道；衛(wèi)生間排水立管設(shè)于公共管井內(nèi)，只有廚房、生活陽(yáng)臺(tái)排水立管設(shè)于戶內(nèi)；從而減小了套內(nèi)管井面積。衛(wèi)生間排氣燃?xì)庠顝N房排氣衛(wèi)生間下水戶型比較：與TS-1T2-90.3比較套內(nèi)使用面積（不含陽(yáng)臺(tái)）套型陽(yáng)臺(tái)面積（開敞陽(yáng)臺(tái)半面積）套內(nèi)建筑面積套內(nèi)管井面積套內(nèi)墻體面積TS-1T2-90.365.071.2075.310.388.66雅世1T4-邊戶63.183.0877.490.1111.12↑雅世1T4-中戶68.401.2280.270.1310.52↑雅世戶型的三分離衛(wèi)生間增加了隔墻數(shù)量，并且大量嵌墻推拉門的使用，增加了墻體厚度，因此套內(nèi)墻體面積較傳統(tǒng)戶型增加較多。戶型比較：與TS-1T2-90.3比較套內(nèi)使用面積（不含陽(yáng)臺(tái)）餐客廳主臥室次臥室第三間房廚房衛(wèi)生間生活陽(yáng)臺(tái)洗衣機(jī)櫥玄關(guān)公共儲(chǔ)藏走道TS-1T2-90.365.0719.4613.2610.146.215.133.670.603.520.592.49雅世1T4-邊戶63.1816.6612.957.644.505.295.112.042.251.155.60雅世1T4-中戶68.4021.7010.139.245.985.955.002.524.091.202.60套內(nèi)使用面積分析戶型比較：與TS-1T2-90.3比較套內(nèi)使用面積（不含陽(yáng)臺(tái)）餐客廳主臥室次臥室第三間房廚房衛(wèi)生間生活陽(yáng)臺(tái)洗衣機(jī)櫥玄關(guān)公共儲(chǔ)藏走道TS-1T2-90.365.0719.4613.2610.146.215.133.670.603.520.592.49雅世1T4-邊戶63.18↓16.66↓12.957.64↓4.50↓5.295.11↑2.04↑2.251.15↑5.60↑雅世1T4-中戶68.40↑21.70↑10.13↓9.24↓5.985.955.00↑2.52↑4.091.20↑2.60雅世戶型的套內(nèi)使用面積與TS戶型比較在±3m2，這個(gè)差異基本反映在餐客廳的面積增減上；其它空間相比較，雅世戶型臥室面積明顯減小，衛(wèi)生間、公共儲(chǔ)藏面積明顯增大，反映出明顯的日式戶型價(jià)值取向；雅世戶型增加了生活陽(yáng)臺(tái)，使用功能上的分離度提高了戶型舒適。戶型比較：與TS-1T2-90.3比較雅世戶型全部設(shè)置了生活陽(yáng)臺(tái)，將雜亂的管線置于生活陽(yáng)臺(tái)，保證了其它空間的整齊；生活陽(yáng)臺(tái)同時(shí)設(shè)置洗衣機(jī)位，使用的舒適性得到提升；生活陽(yáng)臺(tái)對(duì)于該項(xiàng)目最重要的意義是放置了分戶采暖的燃?xì)獗趻鞝t，但目前北京區(qū)域（除北京紅獅項(xiàng)目的兩限房外）沒(méi)有采用分戶自采暖的項(xiàng)目。戶型比較：與TS-1T2-90.3比較雅世戶型的生活陽(yáng)臺(tái)嵌套于廚房外側(cè)，廚房通過(guò)生活陽(yáng)臺(tái)間接通風(fēng)采光，部分城市（青島）的規(guī)范要求廚房必須直接對(duì)外；且雅世南戶的次臥也需通過(guò)生活陽(yáng)臺(tái)間接通風(fēng)采光，而且壁掛爐運(yùn)行時(shí)有噪音，這些都在一定程度上影響使用。戶型比較：與TS-1T2-90.3比較雅世戶型的臥室面積壓縮，次臥及第三間房面積都很小，次臥室基本無(wú)法放置雙人床；為了節(jié)約與臥室相關(guān)聯(lián)的走道面積，邊戶次臥嵌套于第三間房，且第三間房為黑房間，影響使用；用推拉門來(lái)分隔房間，市場(chǎng)接受程度未可知。戶型比較：推拉門分割房間的做法與金地名京較為相似。戶型比較：這種做法更像是市中心的改善型產(chǎn)品，首置產(chǎn)品應(yīng)更傾向于獨(dú)立分割的房間。戶型比較：與蘭田一號(hào)比較與蘭田一號(hào)比較可以發(fā)現(xiàn)，三分離衛(wèi)生間不光增加了衛(wèi)生間本身的面積，其附帶的走道面積也相應(yīng)增加。戶型資源比較：與TS-1T2-90.3比較南向面寬開間平均南向面寬開間TS-1T2-90.37.407.40雅世1T4-邊戶3.306.05↓雅世1T4-中戶8.80南向面寬開間分析雅世1T4比TS戶型節(jié)約18%的南向面寬資源；相應(yīng)的，在戶型面積一樣的前提下，提高了22%的平均進(jìn)深。戶型資源比較：與TS-1T2-90.3比較南向面寬資源東西向面寬資源北向面寬資源總面寬資源TS-1T2-90.37.405.8313.23雅世1T4-邊戶3.20↓10.8014.00↑雅世1T4-中戶8.53↑4.0812.61↓外墻采光資源分析雅世邊戶南向資源少，但總面寬資源加大，且未給第三間房分配采光面，因此可以做到明餐廳；雅世中戶總面寬資源減少，因此中戶次臥采光條件略差，但整體南向采光充足；戶型資源比較：與TS-1T2-90.3比較雅世1T4在戶均南向面寬開間減小的情況下，通過(guò)自身的凹凸折皺，爭(zhēng)取到了與TS-1T2基本相當(dāng)?shù)牟晒赓Y源。多層板式容積率的比較容積率實(shí)現(xiàn)能力的比較，為了公平起見，將戶型凸出計(jì)算日照間距控制線的落地凸窗、陽(yáng)臺(tái)的面積忽略。這樣算下來(lái)，雅士戶型的戶均面積為83.24m2，相應(yīng)的將TS戶型南北進(jìn)深各減小0.25m，以獲得相同的戶型面積。多層板式容積率的比較單元標(biāo)準(zhǔn)層面積（不含凸窗陽(yáng)臺(tái)）：332.96m2占地面積：5053.47m2建筑面積：8989.92m2FAR：1.78雅世合金公寓

1T4-9FTS2009-90.3-1T2-9F單元標(biāo)準(zhǔn)層面積（不含凸窗陽(yáng)臺(tái)）：166.48m2占地面積：4747.68m2建筑面積：7491.60m2FAR：1.58FAR提高

12.7%9F9F多層板式容積率的比較雅世1T4的平均進(jìn)深較TS戶型提高了22%，但容積率只提高了12.7%，主要原因在于雅世1T4自身的凹凸起伏消耗了一部份用地，在多層日照間距較小時(shí)，這部分用地所占的比例比較大，在一定程度下拉低了容積率；在高層板式布局時(shí)，由于樓間距很大，容積率的提升會(huì)更顯著。多層板式容積率的比較雅世1T4每個(gè)單元的面寬模數(shù)較大，在地塊邊界損失用地的幾率更大；TS的1T2在規(guī)劃布局中更靈活一些；小高層塔式(北京)容積率的比較單元標(biāo)準(zhǔn)層面積（不含凸窗陽(yáng)臺(tái)）：332.96m2占地面積：4802.71m2建筑面積：11986.56m2FAR：2.50雅世合金公寓

1T4-18FTS2009-90.3-1T2-18F單元標(biāo)準(zhǔn)層面積（不含凸窗陽(yáng)臺(tái)）：166.48m2占地面積：4222.34m2建筑面積：8989.92m2FAR：2.13FAR提高

17.4%18F18F高層塔式容積率的比較根據(jù)區(qū)域多數(shù)城市（不含北京）高容積率項(xiàng)目的規(guī)劃理想模型，一般在用地北側(cè)及東西兩側(cè)采用塔式戶型。所以按邊界布置來(lái)研究塔式的局部容積率。高層塔式容積率的比較采用目前區(qū)域TS用量最大的110m2+83m2的1T4與雅世1T4的外輪廓進(jìn)行比較；注1：TS中86m2+86m2的1T4為適應(yīng)7090政策而設(shè)，實(shí)際使用中兩側(cè)資源較好的位置一般會(huì)安排小三居室，很少全做成兩局。注2：雅世戶型在高層降低得房率的前提下，很難在90m2內(nèi)做出三居。高層塔式容積率的比較-天津單元標(biāo)準(zhǔn)層面積（不含凸窗陽(yáng)臺(tái)）：332.96m2占地面積：1731.99m2建筑面積：10987.68m2FAR：6.34雅世1T4-33FTS2009-1T4-33F單元標(biāo)準(zhǔn)層面積（不含凸窗陽(yáng)臺(tái)）：379.86m2占地面積：2487.97m2建筑面積：12535.38m2FAR：5.04FAR提高

25.8%高層塔式容積率的比較-沈陽(yáng)單元標(biāo)準(zhǔn)層面積（不含凸窗陽(yáng)臺(tái)）：332.96m2占地面積：2094.36m2建筑面積：10987.68m2FAR：5.25雅世1T4-33FTS2009-1T4-33F單元標(biāo)準(zhǔn)層面積（不含凸窗陽(yáng)臺(tái)）：379.86m2占地面積：2728.54m2建筑面積：12535.38m2FAR：4.59FAR提高

14.4%高層塔式容積率的比較區(qū)域目前項(xiàng)目采用TS的1T4基本已經(jīng)可以滿足“拍低拉高”的要求，沒(méi)有必要再惡化1T4邊戶的資源去提高局部容積率，且邊戶單南向面寬的戶型在除北京以外的其它城市基本不被市場(chǎng)接受。TS中有兩款邊戶單南向面寬的1T4，是專為北京高容積率項(xiàng)目設(shè)計(jì)的，目前這款產(chǎn)品只有在北京長(zhǎng)陽(yáng)項(xiàng)目使用。結(jié)論：雅世1T4與TS的1T2相比，在9層板式排布時(shí)，容積率實(shí)現(xiàn)能力的優(yōu)勢(shì)不明顯；在18層塔式(北京)排布時(shí)，比較有優(yōu)勢(shì)；在高層塔式排布時(shí)，容積率實(shí)現(xiàn)能力有優(yōu)勢(shì)，但應(yīng)用的幾率較小。邊戶單南向面寬1T4三分離衛(wèi)生間、SI體系、邊戶單南向面寬的1T4是三件不同的事情，可以分別進(jìn)行研究。根據(jù)北京公司意見，中戶及邊戶有余資源有限，不太適合做成90.3，端戶資源優(yōu)于中戶及邊戶，做為90.3較為合適。邊戶單南向面寬1T4金隅·萬(wàn)科城是萬(wàn)科唯一采用過(guò)邊戶單南向面寬1T4的項(xiàng)目，可以找北京公司收集該戶型的市場(chǎng)反饋、售價(jià)等信息，進(jìn)行進(jìn)一步深入比較。邊戶單南向面寬1T4其它應(yīng)用邊戶單南向面寬1T4的項(xiàng)目，基本都集中在北京。邊戶單南向面寬1T4邊戶單南向面寬1T4邊戶單南向面寬1T4三分離衛(wèi)生間關(guān)于三分離衛(wèi)生間，遠(yuǎn)洋在06年7月，剛出7090政策的時(shí)候就研發(fā)了三分離的90.3，遠(yuǎn)洋也是在北京、天津最早做90.3產(chǎn)品的，但三分離衛(wèi)生間在遠(yuǎn)洋的項(xiàng)目從未實(shí)際使用，因?yàn)楫?dāng)