保利地產(chǎn) 土地一級開發(fā)培訓(xùn)課件

土地一級開發(fā)基礎(chǔ)知識2014年4月目錄一、土地一級開發(fā)定義四、土地一級開發(fā)盈利模式二、土地一級開發(fā)流程三、土地一級開發(fā)模式一、土地一級開發(fā)定義土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，按照規(guī)劃（土地利用總規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地儲備開發(fā)計劃）對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、農(nóng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，實施“三通一平”等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)工作，使該區(qū)域內(nèi)土地具備供應(yīng)條件的行為。對存量國有建設(shè)用地，土地一級開發(fā)的主要內(nèi)容是組織拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；對征用農(nóng)村集體土地，土地一級開發(fā)的主要內(nèi)容是征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。關(guān)鍵概念解讀：土地利用規(guī)劃亦稱土地規(guī)劃。是指在土地利用的過程中，為達(dá)到一定的目標(biāo)，對各類用地的結(jié)構(gòu)和布局進(jìn)行調(diào)整或配置的長期計劃。城市總體規(guī)劃是指城市人民政府依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃以及當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)，統(tǒng)籌兼顧、綜合部署，為確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局等所作的一定期限內(nèi)的綜合部署和具體安排?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃，以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度等控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃。三通一平（通水、通電、通路、平整土地）、五通一平（給水、排水、通電、通路、通氣、平整土地）、七通一平（通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通燃?xì)?、平整土地），一般要求三通一平即可。土地供?yīng)標(biāo)準(zhǔn)：國土資源部《閑置土地處置辦法》（2012）規(guī)定，“市、縣國土資源主管部門供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)符合下列要求……：（一）土地權(quán)利清晰；（二）安置補(bǔ)償落實到位；（三）沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛；（四）地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確；（五）具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件。”關(guān)于幾通一平無明確要求，但至少應(yīng)達(dá)到三通一平。國有土地上房屋征收與補(bǔ)償征收決定主體：市、縣級人民政府，“確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定”。具體實施主體：房屋征收部門，“房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報市、縣級人民政府”。前提：公共利益需要（包括六種情況——國防和外交、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程、舊城區(qū)改造、其他情況）、符合各級規(guī)劃不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的限制：“房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補(bǔ)償?！闭魇諞Q定程序：擬定征收補(bǔ)償方案：“房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報市、縣級人民政府?！彼捻椫匾ぷ鳌鐣€(wěn)定風(fēng)險評估、房屋調(diào)查登記、房屋價值評估、費(fèi)用足額到位征求公眾意見并修改：“市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日?！弊鞒鰶Q定并公告：“市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布?！毖a(bǔ)償主體：市、縣級人民政府補(bǔ)償內(nèi)容：房屋、臨時安置、停產(chǎn)停業(yè)及補(bǔ)助獎勵?！白鞒龇课菡魇諞Q定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵?！毖a(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，“被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！毖a(bǔ)償程序：補(bǔ)償協(xié)議or補(bǔ)償決定——補(bǔ)償——搬遷or強(qiáng)制搬遷補(bǔ)償協(xié)議：“房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補(bǔ)償協(xié)議。”補(bǔ)償決定：“房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告?！睆?qiáng)制搬遷：“在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。”二、土地一級開發(fā)流程國土局編制土地一級開發(fā)計劃國土局委托土地儲備機(jī)構(gòu)編制土地儲備開發(fā)方案政府相關(guān)部門聯(lián)席會議審批（招投標(biāo)）確定開發(fā)主體、（簽訂協(xié)議）審批開發(fā)主體的各項申請一級開發(fā)主體編制操作性實施方案征地補(bǔ)償、農(nóng)轉(zhuǎn)用土地基本建設(shè)（土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等）完工驗收入市交易前期準(zhǔn)備與審批行政審批與建設(shè)驗收入市案例：樂東九所項目1、招標(biāo)確定一級開發(fā)主體2、簽訂一級開發(fā)合作協(xié)議3、一級開發(fā)實施征地補(bǔ)償農(nóng)轉(zhuǎn)用土地平整及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃編制案例：C6土地供應(yīng)程序1、土地征收補(bǔ)償及收儲流程：征收土地方案——方案公告及登記——勘測調(diào)查——征地補(bǔ)償安置方案及公告——征收、安置、補(bǔ)償（《三亞市集體土地征收補(bǔ)償安置管理規(guī)定》（2011））2、用地規(guī)劃意見由規(guī)劃主管部門根據(jù)總規(guī)及片區(qū)規(guī)劃制定出該地塊規(guī)劃意見。

3、農(nóng)轉(zhuǎn)用定義：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用即農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，是現(xiàn)狀的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報批后轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為。審批機(jī)關(guān)：國務(wù)院及省人民政府（需由國務(wù)院審批：涉基本農(nóng)田、35公頃以上耕地，70公頃以上其他土地）流程：三亞市國土局-三亞市政府-海南省國土廳-海南省政府材料：一書四方案（建設(shè)用地項目說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案、供地方案）4、土地收儲由三亞市土地儲備中心完成土地收儲，登記入庫。5、土地出讓（1）公布出讓計劃，確定供地方式（市國土局、市政府）；（2）編制出讓方案（市國土局）；（3）地價評估，確定出讓底價（管委會、市國土局）；（4）編制出讓文件（市國土局、拍賣公司）；（5）發(fā)布出讓公告（市國土局、拍賣公司）；（6）申請和資格審查（市國土局、拍賣公司）；（7）招拍掛（市國土局、拍賣公司）三、土地一級開發(fā)模式土地一級開發(fā)的模式，實際上就是政府和企業(yè)在一級開發(fā)中各自處于什么位置，即一級開發(fā)主體是誰的問題。國土部、財政部和央行于2007年聯(lián)合印發(fā)的《土地儲備管理辦法》16條規(guī)定，土地儲備機(jī)構(gòu)有權(quán)對儲備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動。從法規(guī)層面確定了土地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地一級開發(fā)的權(quán)力。2010年5月份，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》“積極引導(dǎo)民間資本通過招標(biāo)投標(biāo)形式參與土地整理、復(fù)墾等工程建設(shè)”。土地一級開發(fā)主要存在政府主導(dǎo)和企業(yè)主導(dǎo)兩種模式。政府主導(dǎo)模式，即完全由政府建立的土地儲備機(jī)構(gòu)或國有控股或參股企業(yè)進(jìn)行土地一級開發(fā)。企業(yè)主導(dǎo)模式，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施，選擇企業(yè)的方式上包括政府直接確定委托與招投標(biāo)選擇企業(yè)。另外有些城市還存在對于具備條件的國有工業(yè)用地，由原用地方組織搬遷，達(dá)到三通一平后直接入市交通。區(qū)別各有特點(diǎn)，各有優(yōu)劣，選擇何種模式主要取決與當(dāng)時當(dāng)?shù)厍闆r。政府主導(dǎo)企業(yè)主導(dǎo)政府角色政府壟斷土地一級市場，代表政府行使開發(fā)權(quán)的是國有控股集團(tuán)。政府控制國有土地使用權(quán)的出讓和負(fù)責(zé)一級開發(fā)的招投標(biāo)工作，土地以及開發(fā)由企業(yè)來完成。企業(yè)角色開發(fā)企業(yè)受國有控股集團(tuán)的委托，對土地進(jìn)行開發(fā)，企業(yè)地位類似于房地產(chǎn)開發(fā)中施工單位的地位。企業(yè)成為土地以及開發(fā)的主體，土地的開發(fā)主要由企業(yè)完成。操作方式資金的籌集、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和布局以及具備條件土地的供應(yīng)均由國有控股集團(tuán)級政府負(fù)責(zé)完成。由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、項目核準(zhǔn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。優(yōu)勢政府開發(fā)土地面臨阻力小于企業(yè)，便于協(xié)調(diào)各種關(guān)系；可利用國有控股集團(tuán)雄厚財力迅速集中資金對土地進(jìn)行開發(fā)，而且可以憑借政府信譽(yù)進(jìn)行貸款或發(fā)行政府債券?？蓭椭鷾p少政府土地開發(fā)資金不足的問題；引入企業(yè)機(jī)制，有利于提高土地開發(fā)效率。劣勢政府擁有市場信息不完備，土地開發(fā)效率低；容易滋生腐敗。政府對土地供應(yīng)量控制相對被削弱；政府與企業(yè)容易產(chǎn)生矛盾政府主導(dǎo)模式——重慶主體：市政府具體實施機(jī)構(gòu)：九個國有控股集團(tuán)國有控股集團(tuán)公司擁有土地儲備和土地一級開發(fā)的權(quán)利，將納入儲備范圍的土地委托一些公司進(jìn)行一級開發(fā)，“生地”變“熟地”后，再到土地交易中心進(jìn)行“招拍掛”出讓。九大集團(tuán)分工不同，大體分為三種：自主土地儲備開發(fā)、帶項目土地儲備開發(fā)、國企改革聯(lián)動土地儲備出讓所得的收入在市政府和企業(yè)之間按一定的比例進(jìn)行分配企業(yè)主導(dǎo)模式與政府主導(dǎo)并存——北京北京土地一級開發(fā)的政府主導(dǎo)模式是指由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的2％。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。北京土地一級開發(fā)的企業(yè)主導(dǎo)型模式是指通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標(biāo)底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8％。海南模式——企業(yè)主導(dǎo)型海南省對于企業(yè)成片一級開發(fā)一般采取招投標(biāo)方式進(jìn)行，對于只有一個開發(fā)意向者的，應(yīng)根據(jù)開發(fā)方案中設(shè)定的條件與開發(fā)意向者協(xié)商簽訂成片開發(fā)的協(xié)議。同時，企業(yè)可以與政府約定對土地出讓金進(jìn)行分成，且企業(yè)分成最高可以達(dá)到土地出讓純收益的70%?！逗Ｄ鲜∪嗣裾P(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知》（2006）四、盈利模式（企業(yè)主導(dǎo)模式）工程總承包模式企業(yè)負(fù)責(zé)一級土地開發(fā)，市土地儲備中心按照總建設(shè)成本的一定百分比作為經(jīng)營利潤（北京市規(guī)定利潤率不高于預(yù)計成本的8%）。利潤分成模式企業(yè)土地一級開發(fā)，出讓所得扣除開發(fā)成本后在市政府和企業(yè)之間按照一定的比例進(jìn)行分成。一、二級開發(fā)聯(lián)動模式一級開發(fā)企業(yè)參與競拍有優(yōu)勢：一更了解地塊情況；二是在同等價位的情況下，由于拍賣價款當(dāng)中的一部分將作為土地一級開發(fā)收益進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)，因而土地一級開發(fā)商參與拍賣的成本相對于其他公司更低。保底收益：在一些土地一級開發(fā)的收益分成案例中，開發(fā)企業(yè)能得到一些地方政府的保底收益承諾。如云南城投與昆明市政府約定的保底條款，規(guī)定若云南城投所提取的收益不足全部土地的一級開發(fā)總成本的5%時，昆明市政府將保證向公司另行支付差價款，以確保云南城投的收益不低于合同項下的全部土地一級開發(fā)總成本的5%。成本：項目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。《海南省人民政府關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知》：1、土地開發(fā)成本包括規(guī)劃編制費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等稅費(fèi)以及基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)費(fèi)。土地開發(fā)成本由主開發(fā)商支付。2、合理確定土地出讓收入分成比例。土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開發(fā)商的分成比例。3、控制性詳細(xì)規(guī)劃沒有編制完成的，不得實施土地成片開發(fā)。案例：《?？谑薪瓥|新區(qū)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)暨城市綜合運(yùn)營項目合作協(xié)議》主體：百悅集團(tuán)，由?？谑姓羞M(jìn)行江東新區(qū)土地一級開發(fā)。合作內(nèi)容：規(guī)劃編制；土地征收與收儲、征收補(bǔ)償及拆遷安置用房的建設(shè)；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；其他內(nèi)容。合作模式：土地指標(biāo)；土地驗收與供應(yīng)；投資成本；收益分成。投資成本：項目前期費(fèi)用、顧