壽光市場調(diào)研報告

2013.1壽光麗都國際廣場市場調(diào)研分析報告城市概況山東省壽光市位于山東半島中北部，渤海萊州灣南畔，總面積2072平方公里，轄14處鎮(zhèn)街道，975個行政村，人口103萬，是中國最主要的蔬菜和原鹽產(chǎn)地之一。壽光市在全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣排名中列第24位，年GDP增長速度保持在近20%；是全國最大的蔬菜生產(chǎn)和批發(fā)基地，有“中國蔬菜之鄉(xiāng)”的美譽。壽光壽光位于山東半島中北部，是中國最主要的蔬菜和原鹽產(chǎn)地之一，總?cè)丝诩s114萬區(qū)位優(yōu)勢壽光區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，城鄉(xiāng)交通快速便捷。省道濰高路、新海路橫貫東西，羊益路、昌大路縱貫?zāi)媳?。濟青高速從市區(qū)穿過，距濟南、青島飛機場僅有1小時車程，北部羊口港可直航韓國、日本、港澳等國家和地區(qū)?，F(xiàn)已建成中國最大的國際化農(nóng)產(chǎn)品物流園，設(shè)施先進，集果蔬交易、儲存、運輸與一體。是中國目前最大的果蔬集散地。對南北果蔬的調(diào)節(jié)及各大城市果蔬供應(yīng)有重要作用。

地處南北中心、城鄉(xiāng)交通快速便捷，多條高速公路穿越市境城市發(fā)展壽光市的城市規(guī)劃突出城、鎮(zhèn)、村三個節(jié)點，著力推進城郊村向城區(qū)集中、鎮(zhèn)郊村向鎮(zhèn)區(qū)集中、周邊村向中心村集中，加快構(gòu)筑中心城區(qū)、小城鎮(zhèn)、新農(nóng)村“三位一體”的新型城鄉(xiāng)格局。城市規(guī)劃一帶：彌河綠化帶二軸：沿圣城街東西向城市發(fā)展軸線，沿渤海路南北向城市發(fā)展軸線三組團：中心城區(qū)、北洛組團、洛城組團

規(guī)劃形成“一帶、二軸、三組團”的布局結(jié)構(gòu)城市模式1+1的城市發(fā)展模式，新舊城互補協(xié)調(diào)發(fā)展老城的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)齊全，各種配套十分完善，依然是壽光的核心生活城區(qū)；新城是以會展博覽等現(xiàn)代生態(tài)產(chǎn)業(yè)為依托，以博覽展示、商務(wù)辦公、居住休閑為主要職能的新都市主義生態(tài)新城。宏觀經(jīng)濟壽光位列中國百強縣排名第24位，年GDP增長速度保持在近20%；是全國最大的蔬菜生產(chǎn)和批發(fā)基地，經(jīng)濟的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的繁榮奠定了基礎(chǔ)壽光市各項收入和投資指標(biāo)成逐年上升趨勢，整體經(jīng)濟情況向好，2012年是壽光經(jīng)濟發(fā)展的重要年，農(nóng)業(yè)仍將穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，農(nóng)業(yè)蔬菜的科技含量比值不斷增大，第二產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)壽光產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)比例上調(diào)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值保持穩(wěn)定通過09年、10年三產(chǎn)比例情況我們可以看出，壽光市第二、三產(chǎn)業(yè)比例上調(diào)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值保持穩(wěn)定；2011年數(shù)據(jù)缺失，但是仍可判斷三產(chǎn)發(fā)展將延續(xù)以前趨勢；市場分析城市功能區(qū)域分布圖中部綜合區(qū)新城生活區(qū)南部生活區(qū)汽車新站片區(qū)壽光農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)本案中心城區(qū)，錢力無限，配套完善，無與比擬雖然壽光現(xiàn)在大的發(fā)展方向是向東發(fā)展新城區(qū)，但未來6—10年之內(nèi)，東部新城的依然達不到本案所在中部綜合區(qū)的發(fā)展水平，本案位于壽光城市規(guī)劃"二軸“中的渤海路核心位置，新城的生活配套還存在很大的差距新城景觀區(qū)教育創(chuàng)業(yè)園區(qū)壽光樓市分布圖本案東城景觀房東城聚居區(qū)農(nóng)圣街生活區(qū)中部綜合區(qū)南部生活區(qū)汽車新站片區(qū)競爭對手鎖定昌宏新達城本案錦嘉苑中央華府銀海SOHO主要競爭對手克利來1號鴻正領(lǐng)寓城市帝景世豪華府圣和苑蘇州園金頓大廈核心競爭力1、區(qū)位優(yōu)勢——位于壽光城市中心，周邊配套完善2、交通優(yōu)勢——緊鄰最為繁華的城市中心干道渤海路3、產(chǎn)品優(yōu)勢——融匯“酒店、商業(yè)、餐飲、居住、辦公、娛樂”等多功能為一體價值點研究：土地、產(chǎn)品、營銷賦予1、位于商業(yè)中心2、片區(qū)配套資源豐富3、交通便利土地價值點3000多平米商業(yè)生活廣場，精致小戶型，分期首付，1.3萬起

產(chǎn)品價值點1、壽光城市中心2、開創(chuàng)壽光全新城市生活空間形態(tài)3、廣告主題語：凝聚壽光萬千精華營銷賦予價值點核心競爭力1、區(qū)位優(yōu)勢——位于壽光城市中心，周邊配套完善2、交通優(yōu)勢——緊鄰最為繁華的城市中心干道渤海路3、產(chǎn)品優(yōu)勢——戶型多樣，即將完工價值點研究：土地、產(chǎn)品、營銷賦予1、片區(qū)配套資源豐富2、交通便利土地價值點產(chǎn)品種類齊全，戶型合理

產(chǎn)品價值點1、壽光城市中心2、城市中央領(lǐng)尚生活營銷賦予價值點核心競爭力1、區(qū)位優(yōu)勢——緊鄰人民廣場，周邊配套完善2、交通優(yōu)勢——靠近主干道，四周交通發(fā)達3、產(chǎn)品優(yōu)勢——項目位置優(yōu)越，定位高端，客戶認可度高價值點研究：土地、產(chǎn)品、營銷賦予1、片區(qū)價值空間大，商業(yè)氛圍濃厚，生活配套充足2、交通便利3、人民廣場休閑娛樂土地價值點1、產(chǎn)品前期良好的銷售為后期樹立了良好的形象；2、買大戶型送車位

產(chǎn)品價值點1、壽光首席城市綜合體2、緊鄰壽光人民廣場3、周邊商業(yè)氛圍濃厚營銷賦予價值點核心競爭力1、區(qū)位優(yōu)勢——比鄰銀座，周邊生活配套齊全2、交通優(yōu)勢——緊鄰銀海路3、產(chǎn)品優(yōu)勢——項目產(chǎn)品類型多樣，可選擇性高價值點研究：土地、產(chǎn)品、營銷賦予1、商業(yè)氛圍濃厚，生活配套充足

2、交通便利土地價值點1、項目產(chǎn)品類型多樣，可選擇性高2、園林景觀作了較大投入

產(chǎn)品價值點1、壽光首席城市綜合體2、緊鄰壽光人民廣場3、周邊商業(yè)氛圍濃厚營銷賦予價值點市場調(diào)研總結(jié)分析壽光經(jīng)濟快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊空間目前壽光市房地產(chǎn)項目分布主要沿幾條主干道分布：圣城街，渤海路，銀海路，菜都路和文圣街（北環(huán)路），除此之外，中高檔住宅沿彌河展開；壽光城市規(guī)劃走向決定了東部新城區(qū)是未來發(fā)展重心，但未來6-10年本案所在中心城區(qū)依然屬于城市核心以人民廣場為中心的輻射圈，投資性產(chǎn)品占絕對優(yōu)勢，如商鋪，公寓，寫字樓，但是大多項目售完，只有部分在售；由于市政中心東移，彌河西岸，東部片區(qū)及東南片區(qū)，住宅產(chǎn)品的市場占有比例居首位，以中高檔產(chǎn)品為主，品質(zhì)居高房地產(chǎn)營銷水平單一，多以戶外廣告和單頁的形式為主房地產(chǎn)項目整體包裝力度不夠，銷售人員素質(zhì)偏低，不能全方位詮釋項目價值壽光住宅市場在售項目分析對比項目名稱菜都路-農(nóng)產(chǎn)品物流園片區(qū)項目體量銷售均價主力戶型房款總價城投.錦繡城14萬㎡2600元/㎡110-150㎡28-40萬凱萊尚品3.6萬㎡2900元/㎡61-150㎡18-44萬杭州家園15萬㎡3500元/㎡89-147㎡31-52萬農(nóng)產(chǎn)品物流園片區(qū)目前有三個大產(chǎn)權(quán)住宅項目在對外銷售，主要客戶群體為物流園區(qū)上班人員、周邊村莊打算改善生活品質(zhì)的較富裕群體以及市區(qū)剛開始工作，承受不了市區(qū)房價的年輕工薪階層；錦繡城、凱萊尚品是期房銷售，價格相對較低；杭州家園定位高端，社區(qū)配套完善，并且是現(xiàn)房銷售，價格定位過高，也造成了目前銷售有所停滯。項目名稱汽車新站片區(qū)項目體量銷售均價主力戶型房款總價西城首府40萬㎡3650元/㎡70-140㎡25-51萬蘇州園31萬㎡3700元/㎡86-130㎡31-48萬凱龍國際135萬㎡3300元/㎡92-130㎡30-43萬本片區(qū)住宅價格較為集中，隨著新汽車站、紅星美凱龍的投入運營，片區(qū)價值空間大，但目前來說周邊配套還不算完善，價格還有漲幅空間壽光住宅市場在售項目分析對比項目名稱教育創(chuàng)業(yè)園區(qū)項目體量銷售均價主力戶型房款總價壹號公館19萬㎡3800元/㎡75-125㎡28-48萬金色年華3萬㎡3600元/㎡56-127㎡20-46萬銀海家園12萬㎡3750元/㎡78-133㎡29-50萬本片區(qū)依托壽光新一中，教育資源豐富，距離市中心2公里左右路程，比較適合居住，但壽光住宅市場整體向東部新城發(fā)展，區(qū)域升值潛力有限壽光住宅市場在售項目分析對比項目名稱南部生活區(qū)項目體量銷售均價主力戶型房款總價圣錦花園7.3萬㎡3700元/㎡85-140㎡31-52萬春蕾組團41萬㎡2720元/㎡86-135㎡23-37萬南部生活區(qū)已成熟多年，屬于老的生活聚居區(qū)，在售新住宅項目較少，根據(jù)項目品質(zhì)、項目位置、項目定位、交房標(biāo)準(zhǔn)等方面的不同，銷售價格也參差不齊，住宅毛坯房現(xiàn)售價格集中在3600元/㎡區(qū)間鴻正·領(lǐng)寓41萬㎡3600元/㎡46-137㎡16-49萬壽光住宅市場在售項目分析對比項目名稱東城生活片區(qū)項目體量銷售均價主力戶型房款總價領(lǐng)事郡28萬㎡4000元/㎡80-150㎡32-60萬現(xiàn)代家苑21萬㎡4200元/㎡100-180㎡42-76萬玫瑰園14萬㎡4600元/㎡88-136㎡40-62萬圣?；▓@5.4萬㎡4300元/㎡90-170㎡38-73萬中南世紀(jì)城28萬㎡4300元/㎡100-190㎡43-82萬左岸綠洲10萬㎡6500元/㎡70-150㎡45-97萬壽光住宅市場在售項目分析對比項目名稱東城生活片區(qū)項目體量銷售均價主力戶型房款總價美林花園22萬㎡4800元/㎡80-140㎡38-67萬威尼斯小鎮(zhèn)37萬㎡4800元/㎡140㎡67萬卡諾島67萬㎡3800元/㎡復(fù)式170萬/套壽光目前70%的住宅項目集中在東城區(qū)，雖然東城的市政建設(shè)以及生活配套還沒有成熟，但因是政府規(guī)劃的未來新城，升值潛力無限，因此價格也較老城區(qū)高出300-800元/㎡壽光住宅市場在售項目分析對比項目名稱中部綜合區(qū)項目體量銷售均價主力戶型房款總價昌宏新達城8萬㎡3500元/㎡40-76㎡14-27萬錦匯苑11萬㎡2580元/㎡102-140㎡26-36萬渤?；▓@9萬㎡2900元/㎡50-130㎡15-38萬世豪華府8.5萬㎡4000元/㎡80-178㎡32-71萬中央華府25萬㎡4200元/㎡55-180㎡23-75萬錦嘉苑10萬㎡3700元/㎡90-150㎡33-55萬壽光住宅市場在售項目分析對比本案所在的中部綜合區(qū)是目前壽光最核心區(qū)域，是壽光的商業(yè)中心、壽光唯一成熟商圈、壽光人流量最大的地方、周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進壽光的必來之地。經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展沉淀，現(xiàn)已發(fā)展成為以中百佳樂家超市、陽光春天服飾廣場、壽光商業(yè)大廈、全福元主力店、壽光百貨大樓、世紀(jì)廣場、曼哈頓服飾廣場、肯德基、麥當(dāng)勞等眾多主力店、專賣店齊聚的絕對商