廣州白云新城板塊商圈調(diào)研

廣州白云新城板塊商圈調(diào)研白云新城商圈位于廣州市白云區(qū)，范圍為黃石路以南、白云大道以西、機(jī)場(chǎng)高速以東、北環(huán)高速以北的區(qū)域。其定位是廣州北部重要的商貿(mào)文化區(qū)、都市副中心、白云區(qū)新中心、白云山西麓的宜居新城。本次調(diào)研范圍包括百信廣場(chǎng)、白云萬(wàn)達(dá)、5號(hào)停機(jī)坪、凱德廣場(chǎng)?云尚、綠地?繽紛天地以及一線臨街商鋪。白云新城商圈版塊調(diào)研項(xiàng)目分布圖7創(chuàng)意大直廣州市童公園臼三金谷創(chuàng)意園白云照瑋茴業(yè)廣場(chǎng)百信廣場(chǎng)飄德廣場(chǎng)緘豺天地丁■州市臼云區(qū)段芳腹身中心F冽諾大等北花半山亭云鑫生態(tài)公園上坑水庫(kù)百信廣場(chǎng)I環(huán)球國(guó)貿(mào)寵心7創(chuàng)意大直廣州市童公園臼三金谷創(chuàng)意園白云照瑋茴業(yè)廣場(chǎng)百信廣場(chǎng)飄德廣場(chǎng)緘豺天地丁■州市臼云區(qū)段芳腹身中心F冽諾大等北花半山亭云鑫生態(tài)公園上坑水庫(kù)百信廣場(chǎng)I環(huán)球國(guó)貿(mào)寵心保剎察工?/?膜和上琥；詼&正附大旗百信廣易:/?■i棋｝支產(chǎn)—骯有二室甫小字上醐市中學(xué)弟商J丁工匚妹桂道白云新城商圈發(fā)展白云新城十多年的發(fā)展，最早從一座百信廣場(chǎng)開(kāi)始。作為白云商圈內(nèi)第一個(gè)大型綜合類購(gòu)物廣場(chǎng)，百信廣場(chǎng)在2004年開(kāi)張后就創(chuàng)造了百貨零售業(yè)當(dāng)年開(kāi)業(yè)即盈利583萬(wàn)元的成功范例，而廣百百貨則以主力百貨店的身份正式將版圖擴(kuò)張到了白云區(qū)。如今十多年過(guò)去了，百信廣場(chǎng)也成為了白云區(qū)發(fā)展為成熟的商業(yè)體。自2012年后，白云新城已形成了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、五號(hào)停機(jī)坪、百信廣場(chǎng)三大綜合體項(xiàng)目三足鼎立的局面，然而從客流量及營(yíng)業(yè)額上來(lái)說(shuō)，百信廣場(chǎng)均遠(yuǎn)超前兩者。數(shù)據(jù)顯示，百信廣場(chǎng)東區(qū)場(chǎng)內(nèi)日均客流量超過(guò)20萬(wàn)，節(jié)假日超過(guò)50萬(wàn)。近幾年,隨著多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的入駐,白云新城商圈逐漸熱鬧起來(lái)。2015年以前,白云新城商圈已有白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、五號(hào)停機(jī)坪和百信廣場(chǎng)三大購(gòu)物中心,現(xiàn)如今綠地?繽紛天地及凱德廣場(chǎng)?云尚的加入，白云新城商圈正式進(jìn)入“五虎斗”時(shí)代。百信廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、5號(hào)停機(jī)坪定位為中端消費(fèi)群體，而綠地?繽紛天地、凱德廣場(chǎng)?云尚則選擇了中高端路線。白云新城商圈分析商業(yè)綜合體百信廣場(chǎng)百信廣場(chǎng)位于廣州北白云區(qū)雙核心商圈交匯處，地處商業(yè)核心地帶，是機(jī)場(chǎng)高速、北環(huán)高速、內(nèi)環(huán)高速、廣深高速等眾多公路從北部衛(wèi)星城市直通廣州的必經(jīng)之站。百信廣場(chǎng)最初的定位是社區(qū)型購(gòu)物中心，更多的是滿足周邊居民生活的基本需求，隨著人流量越來(lái)越大，百信廣場(chǎng)在休閑、餐飲方面已經(jīng)不能夠滿足消費(fèi)者需求。百信廣場(chǎng)二期也就應(yīng)運(yùn)而出，打造了1.1萬(wàn)平方米的百信時(shí)尚街，其后的百信廣場(chǎng)三期又進(jìn)一步增加了2.5萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，引入了麥當(dāng)勞、綠茵閣、味千拉面等餐飲品牌，耐克、阿迪達(dá)斯、歌莉婭、匡威等服裝鞋類，以及悠游堂親子游樂(lè)園、發(fā)型設(shè)計(jì)、美體SPA等生活配套商家。2012年，廣州最大“蘋(píng)果"APPLE專賣(mài)店落戶百信廣場(chǎng)。百信廣場(chǎng)概況開(kāi)發(fā)商廣東創(chuàng)科投資⑷的有限公司總建筑面積共五期.現(xiàn)已開(kāi)三期?舌信廣場(chǎng)（一期）屯M萬(wàn)平方米；巨憎時(shí)尚衡（二、三期）：23萬(wàn)平方米繞至模式95%有持，5%出物業(yè)公司廣州市圉蘆物業(yè)經(jīng)量修理專陽(yáng)公司停車(chē)位L500個(gè)開(kāi)業(yè)時(shí)間2005年主力商戶廣舌舌貸，家樂(lè)福超市、UMQL0旗題后、金逸電影院、星巴克、稻香酒家、APPLE軍果專賣(mài)店簪區(qū)域型購(gòu)物中心廣東省廣州市白云區(qū)機(jī)場(chǎng)第13行號(hào)距離新市墟站89米經(jīng)營(yíng)狀況：百信廣場(chǎng)周邊居住人口眾多，常住人口超過(guò)77萬(wàn)，所處位置為新市墟商業(yè)中心，商業(yè)發(fā)達(dá)，人流巨大。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)廣州白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)坐落于廣州白云新城，項(xiàng)目包括商業(yè)中心、五星級(jí)酒店、城市步行街、甲級(jí)寫(xiě)字樓等，進(jìn)入近10家主力店及大型室內(nèi)步行街近200個(gè)國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌，且均為其品牌的全國(guó)旗艦店，是目前已開(kāi)業(yè)和在建的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中的首個(gè)A級(jí)旗艦店，也是華南地區(qū)全新的城市綜合體，項(xiàng)目集中了萬(wàn)達(dá)所有的最優(yōu)勢(shì)資源，其主力店包括萬(wàn)達(dá)百貨、萬(wàn)達(dá)電影城、大歌星量販KTV、大玩家超樂(lè)場(chǎng)、沃爾瑪、國(guó)美電器等。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)概況開(kāi)發(fā)商萬(wàn)達(dá)新業(yè)地產(chǎn)股份有浪公司總建筑面積靜物寧心總建筑畫(huà)積為］7.4萬(wàn)平方米縫皆模式100%詹持物業(yè)公司廣州萬(wàn)達(dá)物業(yè)管理春愚公司停隼位2.000個(gè)開(kāi)業(yè)時(shí)間280隼主力斶戶萬(wàn)達(dá)百貨、萬(wàn)達(dá)電影城、大歌晝疑蔻3認(rèn)大玩家超樂(lè)場(chǎng)、沃爾玲、國(guó)美電鬢等項(xiàng)目定位區(qū)域型蚪物中心項(xiàng)目地址廣州市白云區(qū)云城東路號(hào)路線里蒸地鐵2號(hào)愛(ài)“飛翔公國(guó)"站空4米五號(hào)停機(jī)坪購(gòu)物廣場(chǎng)廣州五號(hào)停機(jī)坪購(gòu)物廣場(chǎng)位于原廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)候機(jī)樓，廣州白云新城商圈核心地塊。為保留舊機(jī)場(chǎng)歷史人文情懷，G5創(chuàng)新采用“航空”為商場(chǎng)主題，整座建筑由原廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)候機(jī)樓改建而成，并結(jié)合富有航空元素的建筑空間設(shè)計(jì)、最新的投影成像技術(shù)，將“航空”的主題以不一樣的表現(xiàn)方式呈現(xiàn)。五號(hào)停機(jī)坪購(gòu)物廣場(chǎng)概況開(kāi)發(fā)商精都實(shí)業(yè)售團(tuán)總建筑面積用萬(wàn)平方米亳西廣場(chǎng)面積】。萬(wàn)平方米展數(shù)3層停車(chē)位約2500個(gè)開(kāi)業(yè)時(shí)間20H年9月主力高戶廣州酒家天皴品、天河城巨貸、永旺超市、檀天嘉禾影城、堂段QV、無(wú)印艮品.金寶貝早教中心、星期8小鐮、奇樂(lè)兒主題公國(guó)、白云金殿園標(biāo)會(huì)所耍目定位"航空"主體大型翁臺(tái)照物中心琢目地址廣州市白云區(qū)機(jī)場(chǎng)路云商街353銖路城廣州地鐵2號(hào)隈白云公國(guó)站A出口西行500米：公交站“云智站”凱德廣場(chǎng)?云尚凱德廣場(chǎng)?云尚位于白云區(qū)云城西路890號(hào)，處于白云新城商業(yè)中心和文化中心的交匯處。項(xiàng)目占地面積3.98萬(wàn)平方米，建筑面積8.6萬(wàn)平方米，是一個(gè)集餐飲、娛樂(lè)、零售、家庭體驗(yàn)業(yè)態(tài)為一體式購(gòu)物中心，建筑物層數(shù)為地上6層、地下2層。凱德廣場(chǎng)?云尚概況開(kāi)發(fā)商期騫莉用投資布限公司總建筑面枳袍物中心總逢筑面積為86萬(wàn)平方米停車(chē)位L620個(gè)開(kāi)業(yè)時(shí)間2。15年12月印日主力商戶/知名品牌百老匯電能疣、量巴克、優(yōu)衣慝、1弓口、美吉舞、金寶貝、UR、團(tuán)近葬書(shū)店、CHOCOOLATE.HEWLOOK等項(xiàng)目定位體臉式冢庭購(gòu)物中心項(xiàng)目地址廣州市白云區(qū)云城西麓890號(hào)路技地鐵2號(hào)縫.白云公回”站A出口綠地?繽紛天地廣州綠地?繽紛天地位于廣州市白云新城，臨近地鐵2號(hào)線及規(guī)劃中的地鐵14號(hào)線，建筑面積約4萬(wàn)平方米，包括地下2層及地上4層。從業(yè)態(tài)來(lái)看，綠地?繽紛天地定位為一站式親子時(shí)尚購(gòu)物中心，主打餐飲與家庭親子體驗(yàn)。綠地?繽紛天地概況開(kāi)發(fā)商鰻地編團(tuán).總建筑面積用物中心總建筑面積為4萬(wàn)平方米開(kāi)業(yè)時(shí)間2015年6月20日主力商戶森林精靈兒警樂(lè)居、壁吧LOVEBAR.九毛九、樂(lè)薔活動(dòng)中心、K/京版式KTV項(xiàng)目定位一站忒親子時(shí)尚購(gòu)物中心項(xiàng)目地址廣辨市白云區(qū)云城西將888號(hào)珞線地鐵2號(hào)線”白云公園「站A出口一線臨街商鋪萬(wàn)達(dá)金街萬(wàn)達(dá)金街位于白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)B區(qū)商業(yè)和C區(qū)寫(xiě)字樓之間，呈U字形圍繞在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)外圍。萬(wàn)達(dá)金街的商鋪均為上下兩層，開(kāi)業(yè)之初皮具、服裝店面占據(jù)金街較大的比重，不到半年，許多服飾類商戶選擇自主退出，隨之而來(lái)的則是大量餐飲行業(yè)進(jìn)入金街。因此餐飲、美容美甲、數(shù)碼產(chǎn)品等零售業(yè)務(wù)為金街的主要業(yè)態(tài)。序號(hào)放盤(pán)案例客流量一建筑面積月租金「信息來(lái)源備注調(diào)迎時(shí)間（平方米）（元/平方米）1萬(wàn)達(dá)至衡一段80163中介層荔5米.均司隅兩層,無(wú)轉(zhuǎn)讓費(fèi)2017.1111萬(wàn)達(dá)至街一般95168中介2017.HS3萬(wàn)達(dá)金街一般105165中介2017.B4片這金蜀小160137中介2017.11：5萬(wàn)達(dá)重街裁大儂150中介2017.ltg萬(wàn)達(dá)金街較大90185中介2017.H百信廣場(chǎng)街鋪百信廣場(chǎng)是白云新城核心商業(yè)地段，該區(qū)域成熟，社區(qū)居住人口已逾七十萬(wàn)，人流量巨大，生活配套完善，大型商業(yè)綜合體、醫(yī)院、學(xué)校、銀行一應(yīng)俱全。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多為餐飲和服飾，由于該地段空置率低，回報(bào)率高，租金每年見(jiàn)漲，因此出售的商鋪不多見(jiàn)，可出售的商鋪主要為百信廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商少數(shù)放售的街鋪。租金方面，百信廣場(chǎng)周邊的臨街商鋪（非百信物業(yè)）的租金也隨著地鐵14號(hào)線在建而水漲船高。百信廣場(chǎng)對(duì)面的匯僑南路街鋪?zhàn)饨鹪?50-500元/平方米之間，小面積的街鋪可達(dá)到500元/平方米以上，而緊挨百信廣場(chǎng)的街鋪?zhàn)饨鹂梢赃_(dá)到800-1200元/平方米。放盤(pán)案例鴛流量建筑面積月租金信息來(lái)源調(diào)賽時(shí)間（平方米）（元/平方米）百信廣苑臨街大36L200中介2017.H言情廣福臨街一般280350中介2017.11蘭信廣場(chǎng)喔街一般15635中介20I7J1百信廣場(chǎng)臨街大152,000中介20171】匯僑新城街錨孩大60300中介2017.11蘭信廣場(chǎng)哂孩大18L800中介2017.11廣州城市規(guī)劃“東進(jìn)北拓”正在快速推進(jìn)，一直以來(lái)為商貿(mào)批發(fā)聚集地、陸空交通樞紐基地的白云區(qū)新規(guī)劃下迎來(lái)全新的發(fā)展機(jī)遇。加上廣州核心商圈建設(shè)基本完善，可供應(yīng)土地資源稀缺，近兩年核心商圈已經(jīng)少有大型購(gòu)物中心推出，城市商業(yè)向周邊區(qū)域外拓是必然趨勢(shì)。白云區(qū)白云新城在廣州市“十三五”規(guī)劃已經(jīng)被列入廣州重點(diǎn)功能發(fā)展片區(qū)，未來(lái)商業(yè)潛力不可小覷。此次調(diào)研范圍中，除百信廣場(chǎng)人氣極其旺盛之外，白云萬(wàn)達(dá)、凱德廣場(chǎng)、5號(hào)停機(jī)坪客流量適中，而綠地繽紛天地人氣稍顯不足。白云新城版塊雖林立多處中高檔住宅小區(qū)，還有大片住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，但居住人口數(shù)量并不客觀，加之幾大商業(yè)綜合體分流嚴(yán)重，因此商業(yè)體之間客流、人氣、租金上差異較大。白云金街租金從開(kāi)業(yè)至今有過(guò)幾次較大幅度的變動(dòng)，經(jīng)過(guò)前幾年的低迷狀態(tài)后，近年租金有逐漸回升；目前穩(wěn)定在150-180