開發(fā)商項(xiàng)目認(rèn)籌違法嗎

開發(fā)商項(xiàng)目認(rèn)籌違法嗎篇一：認(rèn)籌與開盤的具體區(qū)別認(rèn)籌與開盤的具體區(qū)別開盤的概念：樓盤的開盤是指樓盤在建設(shè)中依法取得了“五證”（五證指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》）之后正式推向市場(chǎng)的銷售行為，開盤當(dāng)天公布正式銷售的價(jià)格以及優(yōu)惠政策。認(rèn)籌的概念：開發(fā)商的項(xiàng)目在還未達(dá)到預(yù)售條件之前針對(duì)想購(gòu)房的客戶收取數(shù)千或數(shù)萬的誠(chéng)意金，對(duì)購(gòu)房者來說這是一種房屋認(rèn)購(gòu)意向，所購(gòu)房的價(jià)格、房號(hào)（甚至面積）等主要因素均處于不確定狀態(tài)，都要等到項(xiàng)目取得預(yù)售資格之后才能確認(rèn)。認(rèn)籌的形式主要有內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；VIP認(rèn)購(gòu)；認(rèn)籌等。購(gòu)房者在開發(fā)商那里填寫個(gè)人資料，交納一定的誠(chéng)意金后將領(lǐng)取到一張叫VIP卡、VIP護(hù)照、VIP消費(fèi)卡或認(rèn)籌卡等名稱的“證書”，之后等開發(fā)商開盤預(yù)售或解籌。解籌的概念：這個(gè)概念是相對(duì)于認(rèn)籌而言，一般開發(fā)商在取得預(yù)售資格之后，從已“認(rèn)籌”的客戶中“抽”出可以選房者或統(tǒng)一排號(hào)選房，然后統(tǒng)一交首付，統(tǒng)一簽署認(rèn)購(gòu)書或者預(yù)售合同。此時(shí)的解籌也就類似開盤了，但在解籌過程中可以先問清楚開發(fā)商是否已取得預(yù)售資格，降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。二、開盤與認(rèn)籌的區(qū)別1、現(xiàn)在的認(rèn)籌大部分相當(dāng)于是買一個(gè)購(gòu)房的資格，或是提前選房的資格，在開盤前或當(dāng)天可以優(yōu)先選房。開發(fā)商會(huì)根據(jù)開盤時(shí)間的臨近，將認(rèn)籌優(yōu)惠逐漸減少。2、認(rèn)籌時(shí)樓盤尚未取得預(yù)售許可證，所交的認(rèn)籌金或訂金在開盤時(shí)沒選中房子是可以退的。3、開盤時(shí)選房簽訂了認(rèn)購(gòu)書，交了定金之后確定房?jī)r(jià)、房號(hào)以及享受的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，此時(shí)的定金不可退的。三、為什么要認(rèn)籌之后再開盤認(rèn)籌再開盤，是目前每個(gè)樓盤都會(huì)采取的銷售策略，時(shí)間長(zhǎng)短根據(jù)每個(gè)樓盤的資金、工期、客戶儲(chǔ)備等情況來確定認(rèn)籌時(shí)間的長(zhǎng)短，所以有些樓盤即使已經(jīng)取得了預(yù)售許可證，但是會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況和客戶儲(chǔ)備情況進(jìn)行開盤。歲開發(fā)商來說，認(rèn)籌再開盤有以下好處：1、提前鎖定部分意向客戶，為制造熱銷局面打下基礎(chǔ)。2、提前回籠資金，緩解資金壓力。3、創(chuàng)造宣傳推廣契機(jī)，以相當(dāng)額度的增值空間及市場(chǎng)前景吸引目標(biāo)群體提前參與，以互動(dòng)式信息傳遞深層滲透。4、對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行試探性銷售，避免定價(jià)時(shí)的盲目，從而實(shí)現(xiàn)利益的最大化。5、建立客戶檔案對(duì)客戶進(jìn)行管理，通過調(diào)查分析為以后的價(jià)格調(diào)整、業(yè)態(tài)規(guī)劃、廣告?zhèn)鞑?、事件營(yíng)銷、一對(duì)一的直效營(yíng)銷等提供準(zhǔn)確可靠的事實(shí)依據(jù)。綜上所述，認(rèn)籌是開盤前的準(zhǔn)備工作，認(rèn)籌時(shí)交納的誠(chéng)意金在開盤選房之后可充抵購(gòu)房款，而認(rèn)籌優(yōu)惠交多少抵多少則是指交一定的誠(chéng)意金則可享受購(gòu)房時(shí)房屋總款可相應(yīng)減少的優(yōu)惠。篇二：認(rèn)籌的法律風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)籌的風(fēng)險(xiǎn)防范商品房認(rèn)購(gòu)書的訂立相對(duì)比較簡(jiǎn)單，一般是購(gòu)房者與開發(fā)商采用合同書形式訂立合同，該合同自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。但商品房認(rèn)購(gòu)書并不因?yàn)槠溆喠⒑?jiǎn)單而風(fēng)險(xiǎn)低，相反正因?yàn)槠浜贤瑮l款少，導(dǎo)致許多事情沒有約定或約定不明，而且開發(fā)商也往往會(huì)利用商品房認(rèn)購(gòu)書的簡(jiǎn)單做文章，損害消費(fèi)者的權(quán)利?？梢哉f，與其他房地產(chǎn)合同相比，商品房認(rèn)購(gòu)書的風(fēng)險(xiǎn)并不比那些合同的風(fēng)險(xiǎn)低。既然有風(fēng)險(xiǎn)，那么就要去防范。如果購(gòu)房者不能求助于專業(yè)法律人士，就只好通過自己，多了解一點(diǎn)相關(guān)知識(shí)，有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。與其他合同一樣，商品房認(rèn)購(gòu)書采取要約、承諾方式。但為了幫助購(gòu)房者更好地理解相關(guān)知識(shí)，筆者將商品房認(rèn)購(gòu)書訂立中的風(fēng)險(xiǎn)防范工作，分為三個(gè)階段。購(gòu)房者應(yīng)在這三個(gè)階段里，始終謹(jǐn)慎，做好應(yīng)做的事，就能合法地維護(hù)自己的權(quán)益。（一）商品房認(rèn)購(gòu)書訂立前期這個(gè)階段，雖不需要訂立合同，但做好足夠的準(zhǔn)備，對(duì)防范風(fēng)險(xiǎn)也是非常必要的。購(gòu)房者在這個(gè)階段必須做好兩項(xiàng)前期工作，具體如下：1．購(gòu)房者必須考慮成熟，決定購(gòu)買將要預(yù)訂的商品房。購(gòu)房者買房不能像買菜一樣，應(yīng)慎重行事。在決定購(gòu)買該商品房之前，應(yīng)做一些必要的調(diào)查和咨詢工作，調(diào)查的內(nèi)容應(yīng)包括：開發(fā)商的信譽(yù)和實(shí)力，其他條件類似樓盤與你看中的樓盤的價(jià)格、區(qū)位、戶型、環(huán)境比較，該開發(fā)項(xiàng)目的一些基本情況。關(guān)于開發(fā)商信譽(yù)和實(shí)力情況，以及該開發(fā)項(xiàng)目的一些基本情況，購(gòu)房者可以從以下三個(gè)途徑去了解：（1）可以去有關(guān)行政主管部門咨詢，該項(xiàng)目是否以在建工程或土地使用權(quán)或房屋抵押向銀行貸款；該項(xiàng)目是否有法律缺陷，該項(xiàng)目是否已具備相關(guān)的手續(xù)；開發(fā)商的以往的開發(fā)業(yè)績(jī)?nèi)绾蔚惹闆r；（2）可以從群眾及知情者處了解一些信息，如開發(fā)商的信譽(yù)與實(shí)力；（3）可以從開發(fā)商的售房部有選擇性地捕捉信息。而該房與其他樓盤比較的情況，只能由購(gòu)房者辛苦地多跑幾家開發(fā)商咨詢了，有客戶上門買房開發(fā)商都是非常熱情接待的。通過這樣的一些調(diào)查，購(gòu)房者可以排除一些基本的法律風(fēng)險(xiǎn)，明確該商品房是否確實(shí)實(shí)惠值得購(gòu)買。例如，家住荊州市的袁先生看中了一所由荊州市新江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正在開發(fā)的江躍小區(qū)內(nèi)的一套商品房，價(jià)格、區(qū)位、戶型袁先生都比較滿意。此時(shí)開發(fā)商荊州市新江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求袁先生簽訂一份商品房認(rèn)購(gòu)書，袁先生稱其要考慮考慮，第二天再簽。出了新江房地產(chǎn)公司江躍小區(qū)售房部的門，袁先生就奔向與江躍小區(qū)相鄰的另一房產(chǎn)開發(fā)商荊州市長(zhǎng)河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正在開發(fā)的長(zhǎng)河小區(qū)的售房部。袁先生對(duì)長(zhǎng)河小區(qū)的售房部小姐說，其已看了江躍小區(qū)的房子，已準(zhǔn)備簽合同了，現(xiàn)在是順道過來看看長(zhǎng)河小區(qū)的房子。售房小姐一聽，當(dāng)即就急了，忙說您千萬別買江躍小區(qū)的房子，江躍小區(qū)的房子怎么怎么不好，尤其是江躍小區(qū)的土地全部向銀行抵押，新江公司的實(shí)力不雄厚。聽到這個(gè)消息，袁先生忙向土地管理部門查詢此事，果然江躍小區(qū)的土地已全部在土地管理辦理了抵押登記。袁先生毅然取消了向新江公司買房的計(jì)劃，避免了經(jīng)濟(jì)損失。由這個(gè)例子可以看出因?yàn)橥袠I(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，且售房業(yè)績(jī)與售房工作人員的收入緊密聯(lián)系，所以其他的開發(fā)商往往會(huì)泄漏“天機(jī)”。當(dāng)然，購(gòu)房戶對(duì)這些消息，要進(jìn)行核實(shí)，也不能偏聽偏信。這一招在買房過程中往往屢屢奏效。2．購(gòu)房者應(yīng)積極爭(zhēng)取不與開發(fā)商訂立商品房認(rèn)購(gòu)書。通過前一項(xiàng)準(zhǔn)備工作，購(gòu)房者已經(jīng)基本了解了該商品房屋的部分情況，確定了該商品房的可購(gòu)買性，不少購(gòu)房者就開始急著與開發(fā)商簽訂合同了。其實(shí)，這是犯了買房的大忌。筆者提醒購(gòu)房者，在商品房買賣合同簽訂前，永遠(yuǎn)不要表現(xiàn)太急，而要爭(zhēng)取讓開發(fā)商比我們急。因?yàn)椤凹薄辈粌H僅是不利于爭(zhēng)取合同簽訂過程中的有利地位，還往往會(huì)粗心大意草草簽訂合同疏忽了防范風(fēng)險(xiǎn)，從而為自己的損失種下了禍根。實(shí)話說，訂立商品房認(rèn)購(gòu)書，對(duì)購(gòu)房者確實(shí)沒什么益處，而且還會(huì)為購(gòu)房者帶來風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)這樣一個(gè)無益的合同，購(gòu)房者還是能不簽就不簽為好。（1）購(gòu)房者不與開發(fā)商簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書，開發(fā)商并不一定就不賣房子給購(gòu)房者，天下哪有商家有生意不做的道理，只要開發(fā)商沒有將該房子預(yù)訂給其他人，在有利可圖的情況下，他還是會(huì)把房子賣給你的。也許在談判過程中，不少開發(fā)商會(huì)堅(jiān)持他的要求，甚至態(tài)度強(qiáng)硬，但購(gòu)房者應(yīng)明白這不過是在談判，開發(fā)商當(dāng)然要維護(hù)自己的利益。畢竟簽訂這個(gè)合同對(duì)他有利。（2）并不一定就有其他人向開發(fā)商預(yù)訂該商品房，盡管開發(fā)商會(huì)將他的銷售情況形容得很好，并告誡購(gòu)房者如不預(yù)訂，就會(huì)買不到想要的房，但開發(fā)商的實(shí)際銷售情況往往并不像他所介紹的那樣好，否則他也不會(huì)那么好心，不停地勸購(gòu)房者預(yù)訂該房。（3）即使購(gòu)房者因拒絕訂立商品房認(rèn)購(gòu)書，而喪失了購(gòu)買該房的機(jī)會(huì)，也沒什么大不了的，天下的房多得很，有錢還怕買不到？當(dāng)然，如果在努力和爭(zhēng)取無效的情況下，購(gòu)房者仍對(duì)該房情有獨(dú)鐘，決定購(gòu)買，那么就只有做好后面階段的風(fēng)險(xiǎn)防范工作。3．購(gòu)房者應(yīng)掌握必要的法律知識(shí)應(yīng)對(duì)買房。普通的老百姓買一套住宅往往需要付出自己及家人幾年、十幾年乃至幾十年的積蓄。對(duì)這樣一個(gè)重大的經(jīng)濟(jì)行為，理應(yīng)慎重謹(jǐn)慎，深思熟慮而后行。法律保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，但法律同樣是公平、公正和嚴(yán)肅的。如果因購(gòu)房者的魯莽而訂立商品房認(rèn)購(gòu)書，訂立后卻反悔，在法律上是沒有依據(jù)的，必須承擔(dān)不利后果。所以，購(gòu)房者就應(yīng)在簽訂合同時(shí)考慮清楚再簽約。而購(gòu)房者怎樣考慮清楚，只能依據(jù)相關(guān)法律知識(shí)。其實(shí)，對(duì)買房這樣一件重大的經(jīng)濟(jì)行為，從某種意義上說，沒有損失與有損失相比就是賺了，所以為避免風(fēng)險(xiǎn)而抽出一點(diǎn)時(shí)間去了解一下相關(guān)知識(shí)，并不浪費(fèi)，而是另外一種意義上有價(jià)值的勞動(dòng)。做好了以上三項(xiàng)準(zhǔn)備工作，基本上就可以進(jìn)人訂立商品房認(rèn)購(gòu)書的最重要的階段，即商品房認(rèn)購(gòu)書的訂立。（二）商品房認(rèn)購(gòu)書訂立時(shí)這個(gè)階段，是三個(gè)階段里相對(duì)重要的一個(gè)階段，對(duì)防范風(fēng)險(xiǎn)具有極重要的意義。由于這個(gè)階段時(shí)間較短，所以購(gòu)房者防范風(fēng)險(xiǎn)的工作十分緊張，而且是與訂立合同同時(shí)進(jìn)行。購(gòu)房者應(yīng)做好以下幾項(xiàng)防范風(fēng)險(xiǎn)的工作：1.找出風(fēng)險(xiǎn)之處。在商品房認(rèn)購(gòu)書訂立過程中，其實(shí)購(gòu)房者最大的風(fēng)險(xiǎn)來自于開發(fā)商。通過調(diào)查，筆者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商慣用的手段大同小異，也就導(dǎo)致商品房認(rèn)購(gòu)書的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)就在那么幾處。要找出合同中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，就首先要了解對(duì)手——開發(fā)商慣用什么手段。開發(fā)商的手法有的會(huì)在它提供的合同書中表現(xiàn)出來，請(qǐng)先看一份由開發(fā)商提供的典型的商品房認(rèn)購(gòu)書：商品房認(rèn)購(gòu)書甲方：廣元市鵬程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人：李惠俠乙方：羅堂清身份證號(hào)：甲、乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：一、乙方認(rèn)購(gòu)甲方開發(fā)的位于廣元市區(qū)的夢(mèng)煙樓小區(qū)第一棟1層的住宅一間。乙方交納定金貳萬元。二、乙方應(yīng)于本合同簽定之日起一個(gè)月內(nèi)與甲方簽訂商品房預(yù)售合同，否則定金不予退回，甲方并有權(quán)處珞該房。三、乙方不得違約，否則定金不予退回。篇三：房地產(chǎn)項(xiàng)目認(rèn)籌須知附件一：俊鋒?凱旋城認(rèn)籌須知尊敬的客戶：您好！為了讓您更清晰地了解本次俊鋒〃凱旋城開盤前的認(rèn)籌方式，特對(duì)本次認(rèn)籌的注意事項(xiàng)公示如下：客戶交納認(rèn)籌誠(chéng)意金，簽訂認(rèn)籌協(xié)議書后即獲得開盤當(dāng)天選房資格，并享受開盤當(dāng)天相關(guān)優(yōu)惠。認(rèn)籌協(xié)議書的編號(hào)不作為正式選房順序，該協(xié)議書不具有對(duì)客戶意向房源的選定效力。本次認(rèn)籌采用實(shí)名制，購(gòu)房者姓名和身份證須與本協(xié)議書信息一致，客戶的非直系親屬不得在認(rèn)籌書上轉(zhuǎn)名或增減名，直屬親屬須出示有效證明文件方可轉(zhuǎn)名或增減名。四、客戶持VIP卡在俊鋒〃凱旋城正式開盤當(dāng)天享受開盤折扣，僅限開盤當(dāng)天使用，過期不再享受開盤折扣。五、客戶的聯(lián)絡(luò)方式以認(rèn)籌協(xié)議書所載明的電話、通訊地址為準(zhǔn)。雙方保證對(duì)所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。開發(fā)商將在開盤前提前通知客戶選房時(shí)間，如開發(fā)商按上述電話、通訊地址等聯(lián)絡(luò)不到客戶，則視為已履行通知送達(dá)義務(wù)，客戶應(yīng)承擔(dān)由此引起的相關(guān)全部責(zé)任。六、