2023年上半年重慶省房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理資金時(shí)間價(jià)值大小的決定因素考試試卷

2023年上半年重慶省房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》：資金時(shí)間價(jià)值大小的決定因素考試試卷本卷共分為２大題50小題,作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題(共２5題,每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、某非經(jīng)濟(jì)特區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)完畢本地一宗以房產(chǎn)為主的評(píng)估項(xiàng)目。評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格為150萬元,按照原國(guó)家計(jì)委、原建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的告知》規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),估價(jià)收費(fèi)最高為元。?A:1２50

B：5000?C：6250?Ｄ:8１2５?Ｅ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、在房地產(chǎn)定價(jià)方法中,名牌策略屬于__。?Ａ.成本加成定價(jià)法?B．目的定價(jià)法?C．認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法3、為了出售或提高其土地的使用價(jià)值,賣方也許積極提出出讓、轉(zhuǎn)讓或（）的愿望。

A．永久出售

B．租讓?C.投資開發(fā)

D．廉賣4、作為自然人的申請(qǐng)人死亡，＿_(dá)日之內(nèi)沒有近親屬或者近親屬未表達(dá)參與裁決或放棄參與裁決的,可終結(jié)裁決并書面告知當(dāng)事人。?A.15

Ｂ.30

C．45

D．6０5、某宗房地產(chǎn)交易中,買方付給賣方250０元/㎡，交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易,賣方按正常價(jià)格的５％繳納有關(guān)稅費(fèi);買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi),則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于元／㎡。?Ａ:2427

Ｂ:2500?C:２５75

D：2６32?E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、某公司12月末部分資產(chǎn)和負(fù)債余額如下：鈔票和銀行存款70萬元，長(zhǎng)期投資1０0萬元,短期投資120萬元，應(yīng)收票據(jù)210萬元，短期借款３0萬元,應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付賬款110萬元,應(yīng)付工資６0萬元,應(yīng)付債券300萬元。則該公司流動(dòng)資產(chǎn)比率是＿＿。?A.40％?B．50%

C.2０0%?D．250%7、王某擬購(gòu)買一套面積為１2０㎡、單價(jià)為7８00元／㎡的住房，首付款為３０％，其余申請(qǐng)年貸款利率分別為4.8%和7.2％的公積積和商業(yè)貸款組合,貸款期限為２０23，按月等額還本付息。假如公積金貸款最高限額為２0萬元,則商業(yè)貸款的最低月還款額為元。?A：1２9７.9１

B:358４.0１?C:４８8１．93?D：5１58.71

E:借款協(xié)議8、若銀行對(duì)某筆房地產(chǎn)抵押貸款持審慎態(tài)度,則抵押率__。

A.為零

B.低

C.高

Ｄ.為19、下列關(guān)于給水系統(tǒng)的升壓設(shè)備,表述不對(duì)的的是。

Ａ:屋頂水箱常用鋼板焊接制成圓形或方形?B:城市給水系統(tǒng)常采用低壓制，一般只能供十層以下用水

C：離心式水泵一般設(shè)于底層或地下室大泵房?jī)?nèi)

D：氣壓給水裝置的缺陷是水壓變化大、效率低、能耗較多，供水安全性不如屋頂水箱可靠

Ｅ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期循環(huán)的波峰時(shí),各國(guó)政府一般采用性的貨幣政策和財(cái)政政策刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

A:擴(kuò)張?B:復(fù)蘇

C：緊縮?D：穩(wěn)健?E:借款協(xié)議?11、已知某筆貸款的年名義利率為12%,年實(shí)際利率為１2.55%，則該筆貸款是按照＿_(dá)作為計(jì)息周期的。

A．年

Ｂ．半年

Ｃ.季度?D．月1２、用距離來評(píng)價(jià)某宗房地產(chǎn)的交通便捷限度時(shí)，一般不宜采用的距離是。?A:空間直線距離

B：交通路線距離

C：交通時(shí)間距離?D:經(jīng)濟(jì)距離?E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格13、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中,三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)相應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是６800元／㎡、６7０0元／㎡和6300元/㎡,根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例相應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和０.2。假如分別采用加權(quán)算水平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是元／㎡。?A:-１00?Ｂ：-50?Ｃ:50?D:100

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)壟斷性的因素不涉及_＿。?A．房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的廣泛性

B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的異質(zhì)性?C．土地所有權(quán)的排他性

Ｄ．土地的有限性15、以下__因素不是導(dǎo)致商品住宅供應(yīng)變化的重要因素。

A．開發(fā)成本的變化?B．收入的變化?C.價(jià)格的變化?Ｄ.開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期16、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指物業(yè)開始使用至的時(shí)刻。?A:收益為零

B:產(chǎn)生的收益超過其使用成本

C:凈收益為零

D：收益率小于基準(zhǔn)收益率?E:借款協(xié)議17、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地,乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于。

A:乙土地上建筑物價(jià)值低于拆遷費(fèi)用

B：甲土地的容積率大于乙土地的容積率

C：甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值?Ｄ：甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長(zhǎng)?E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格１8、重要用以簡(jiǎn)要表達(dá)建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系。?A:建筑平面圖?B：建筑剖面圖?Ｃ：結(jié)構(gòu)施工圖?D：建筑立面國(guó)

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)1９、某宗房地產(chǎn)的土地面積為10０0m2，建筑面積為1400m2,現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為３００元/m2和50元／m２,則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元/ｍ2。

A．5０

B.25０

C．300

D．35０20、下列不屬于公司利潤(rùn)的是__。?Ａ.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)?B．投資凈收益?C．額外總收入

D．營(yíng)業(yè)外收支凈額21、下列關(guān)于木材的物理力學(xué)性質(zhì),說法錯(cuò)誤的是。

Ａ：在木材內(nèi)部具有的水分根據(jù)其存在形式分為三種,即自由水、吸附水和化合水?B:當(dāng)木材干燥時(shí)，一方面失去的是吸附水，然后失去的是自由水

C:纖維飽和點(diǎn)是木材物理力學(xué)性質(zhì)發(fā)生改變的轉(zhuǎn)折點(diǎn),是木材含水率是否影響其強(qiáng)度和干縮濕脹的臨界值

D:木材順紋方向的抗拉強(qiáng)度、抗剪強(qiáng)度最大,橫紋方向最小?E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)２2、B縣w房地產(chǎn)開發(fā)公司取得A市B縣縣城一住宅土地使用權(quán),按照規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)議由與w房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂。

A:A市人民政府?Ｂ：A市人民政府土地管理部門?C：B縣人民政府

D：B縣人民政府土地管理部門?Ｅ：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章２3、_＿是指不批準(zhǔn)別人的請(qǐng)求,而提出證據(jù)加以抗辯的權(quán)利。?A．形成權(quán)

Ｂ．異議權(quán)

C.支配權(quán)

D.請(qǐng)求權(quán)24、某在建工程土地使用權(quán)年限4０年,自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為１500０㎡，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年,估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需１．5年，一直報(bào)酬率為8％，折現(xiàn)率為12％，該項(xiàng)目開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為.【2０２3年考題】?A:４02３．04萬元

B：4074.1０萬元?Ｃ：4768.5０萬元

D：5６52.０９萬元?E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2５、馬克思(１81８—188３年)的地租理論是在批判和繼承前人，特別是__的地租理論的基礎(chǔ)上創(chuàng)建起來的，但具有不同于前人的嶄新的科學(xué)內(nèi)容。?A.威廉·配第

B.亞當(dāng)·斯密?C.大衛(wèi)·李嘉圖

Ｄ．馬爾薩斯二、多項(xiàng)選擇題(共25題，每題2分,每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有１個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)１、有甲乙兩宗房地產(chǎn),甲房地產(chǎn)的收益年限為5０年，單價(jià)為３5０0元/m2,報(bào)酬率為8%；乙房地產(chǎn)收益年限為3０年，單價(jià)為３000元/m２，報(bào)酬率為6%。那么，甲的價(jià)格__乙的價(jià)格。?A.高于

B.低于?C.等于?D.條件局限性，無法擬定２、信用是指。

Ａ：經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一種管理行為

B：經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一種借貸行為

C:是以償還和付息為條件的價(jià)值單方面讓渡

D:是以償還和付息為條件的價(jià)值雙方面讓渡

E：信用是隨著商品生產(chǎn)和貨幣流通的發(fā)展而產(chǎn)生和發(fā)展起來的3、房地產(chǎn)估價(jià)委托協(xié)議的內(nèi)容一般涉及。

Ａ:估價(jià)對(duì)象

B:估價(jià)目的?C:估價(jià)師?D：估價(jià)報(bào)告日期?E:委托人的協(xié)助義務(wù)4、某家庭以3０萬元購(gòu)買了一套住宅,銀行為其提供了20２３期的住房抵押貸款,該貸款的年利率為９％，按月等額還款，假如該家庭于第6年年初一次提前償還貸款本金7萬元,則從第６年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。?A．544.1０

B.709.９9

C．６300.00?D.709.385、估價(jià)人員在拆遷估價(jià)中可按下列＿＿來把握被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。

A.一般以被拆遷房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)?Ｂ.地方對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定

C.拆遷人與被拆遷入?yún)f(xié)商一致后，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估?Ｄ.在對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積不能協(xié)商一致時(shí)，拆遷人或被拆遷人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)確認(rèn)或測(cè)算6、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，鈔票流出重要涉及。?A:預(yù)售費(fèi)用

Ｂ:經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

C：建造費(fèi)用?D：還本付息?E：土地費(fèi)用7、某房地產(chǎn)開發(fā)公司２0２３年初的應(yīng)收賬款為８２０230０元，20２3年末的應(yīng)收賬款為780０000元,當(dāng)年賒銷收入為35000000元,則當(dāng)年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為__。?A．2.7２５

B.３.475

C．４．375?Ｄ．5.２5５8、自然周期的__始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn),此時(shí)由于房地產(chǎn)空置率低于合理空置率,所以看起來市場(chǎng)情況還不錯(cuò)。?A.第一階段

B.第二階段?Ｃ．第三階段

D．第四階段9、繳存住房公積金的工資基數(shù)涉及等。?A:計(jì)時(shí)工資和計(jì)件工資

B:獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼

C：加班加點(diǎn)工資

D:住房公積金月繳存額

E:單位管理經(jīng)費(fèi)10、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的表達(dá)式中,對(duì)的的是。

A：凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用?B：凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息?C：凈經(jīng)營(yíng)收入＝有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金?D:凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金－所得稅?E:借款協(xié)議

11、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》規(guī)定,注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師享有權(quán)利。?Ａ:使用注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師名稱

Ｂ:簽署房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?C：發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)?Ｄ：保證估價(jià)結(jié)果的客觀公正，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?E：保守在執(zhí)業(yè)中知悉的國(guó)家秘密和別人的商業(yè)、技術(shù)秘密12、完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng),必須同時(shí)具有的條件是。

A：市場(chǎng)上有足夠多的生產(chǎn)者和消費(fèi)者?Ｂ:市場(chǎng)上的產(chǎn)品是同質(zhì)的?C:任何一個(gè)生產(chǎn)者(或消費(fèi)者)既是價(jià)格的接受者,又是價(jià)格的決定者?Ｄ：資源完全自由流動(dòng)

Ｅ：市場(chǎng)信息是完全暢通的13、某銷售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為１0０萬套，其中空置待售住房5萬套,本年新竣工住房1３萬套，銷售住房８萬套，則吸納周期為年。

Ａ：0.63?B:1．６3?Ｃ:２.25?D:12.50?Ｅ:借款協(xié)議14、某寫字樓的建筑面積為10萬m2,可出租面積系數(shù)為80%,分?jǐn)偣媒ㄖ娣e系數(shù)為２0％,則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是＿_(dá)萬m2。?A.５．2

B．6.4

C.６．０

D.7.61５、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定,拆遷的實(shí)行方式重要涉及。?A：自行拆遷?B:委托拆遷

C:政府拆遷

D:單位拆遷?Ｅ:社會(huì)拆遷16、_＿是敏感性分析的最基本方法，使用這種方法一方面要假設(shè)各因素之間互相獨(dú)立。?A.多因素敏感分析法?Ｂ．單因素敏感分析法

Ｃ．三項(xiàng)預(yù)測(cè)值法?D.風(fēng)險(xiǎn)分析法１7、房地產(chǎn)估價(jià)中,估價(jià)方法的選擇,是由__綜合決定的。?A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型

B．估價(jià)方法合用的對(duì)象和條件?C．估價(jià)人員的技術(shù)水平?D.委托人的特殊規(guī)定?E．所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量1８、下列控制性具體規(guī)劃指標(biāo)中，不屬于環(huán)境容量控制指標(biāo)的是?Ａ：容積率?B:綠地率

Ｃ:建筑密度

D：建筑后退紅線距離?E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、商品房買賣協(xié)議約定房屋暫測(cè)套內(nèi)建筑面積為100m2，對(duì)房屋面積誤差比未約定。房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)實(shí)測(cè)登記后,該房屋的實(shí)際套內(nèi)建筑面積為__m2的，購(gòu)房人有權(quán)退房。

Ａ.９7?B.１03?C.10５?D.A、Ｂ均可以20、債券利率的高低,重要受等因素的影響。

A:銀行利率

B:發(fā)行者的資信級(jí)別?C:償還期限?D：發(fā)行者的公司特色?E:利率計(jì)算方式和資本市場(chǎng)資金供求關(guān)系21、為了規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，國(guó)土資源部從__開始實(shí)行《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》。?A.2023年7月1

B.2023年7月1?C.２０2３年７月1

D.2０２3年７月1日22、按照噪聲產(chǎn)生的機(jī)理，噪聲分為。?A:機(jī)械噪聲

B：空氣動(dòng)力噪聲?Ｃ:電磁性噪聲?D:穩(wěn)態(tài)噪聲?E:非穩(wěn)態(tài)噪聲2３、投資回報(bào)率與資本金凈利潤(rùn)率的差異,重要在于前者考慮了。

A:物業(yè)增值收益

B:所得稅

C:還本付息額