物業(yè)管理早期介入方案

物業(yè)管理早期介入方案目前正在前期建設(shè)，為了小區(qū)在日后經(jīng)營運(yùn)做中能發(fā)揮出最佳效能，有利于小區(qū)的形象塑造和房屋銷售，同時也便于物業(yè)管理單位能為業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，我公司建議從現(xiàn)在開始就對小區(qū)的建設(shè)進(jìn)行物業(yè)早期介入。由我公司免費(fèi)指派專業(yè)物業(yè)管理人員對物業(yè)進(jìn)行先期了解熟悉，全程跟蹤，參與項(xiàng)目建設(shè)的一切開發(fā)建筑工作，站在業(yè)主使用人和物業(yè)管理的角度，評價項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)情況，向開發(fā)建設(shè)方提出有利于日后物業(yè)使用、經(jīng)營的建設(shè)變更建議和意見。一、早期介入人員1、物業(yè)早期介入人員應(yīng)具備條件（1）大學(xué)本科以上學(xué)歷。（2）持有國家頒發(fā)的物業(yè)管理師資格證。（3）從事物業(yè)管理工作5年以上，有較強(qiáng)的專業(yè)水平。（4）精通建筑開發(fā)知識，了解建筑施工程序步驟。（5）善于交流溝通，能適時對項(xiàng)目提出變更建議。2、對介入人員的要求（1）了解項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)情況。（2）熟悉工程相關(guān)單位和人員。（3）熟悉項(xiàng)目周邊環(huán)境情況。參加建筑單位例會。定期向開發(fā)建設(shè)單位發(fā)送物業(yè)建議函。掌握項(xiàng)目隱蔽工程建筑安裝的所有情況。為物業(yè)公司接管做準(zhǔn)備。、物業(yè)早期介入工作流程三、物業(yè)早期介入工作內(nèi)容1、對在建房屋進(jìn)行實(shí)地考察（1）了解具體位置、建筑特色、周邊的區(qū)域、交通情況。（2）了解建筑分期情況、幢數(shù)、單元數(shù)、戶數(shù)、建筑面積。（3）了解各配套設(shè)備設(shè)施分布情況。（4）了解建筑的總體規(guī)模、建成后的占地面積、綠化面積、各類建筑比例。（5）了解各建筑施工隊人員和作業(yè)情況。（6）編寫考察報告。2、獲取房屋銷售、交付及準(zhǔn)業(yè)主信息（1）獲知房屋準(zhǔn)確交付時間。（2）了解銷售人員對業(yè)主的各項(xiàng)書面、頭承諾。（3）解讀購房合同，觀看銷售宣傳。（4）了解房屋銷售情況，確定將來交付數(shù)量和入住率。（5）掌握已經(jīng)購房業(yè)主的各項(xiàng)信息。（6）與部分業(yè)主先期溝通，了解準(zhǔn)業(yè)主的消費(fèi)層次、文化水平、人員素質(zhì)和服務(wù)需求。（7）編寫準(zhǔn)業(yè)主情況報告。3、獲取建筑各類圖紙、指標(biāo)、工期信息（1）獲取總體規(guī)劃設(shè)計圖，了解區(qū)域全貌。（2）獲取單棟建筑、結(jié)構(gòu)、管線、設(shè)施、隱蔽工程等圖紙，建立設(shè)備設(shè)施檔案。（3）與工程指揮人員、監(jiān)理人員、承包人、施工隊負(fù)責(zé)人建立有機(jī)聯(lián)系，參加工程現(xiàn)場會議。（4）了解、備份工程上的各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)、技術(shù)資料、原始記錄及施工方案。（5）及時發(fā)現(xiàn)與物業(yè)相關(guān)的工程問題，提交開發(fā)商。4、了解實(shí)際建筑情況（1）掌握現(xiàn)有配套設(shè)備設(shè)施的安裝、使用及養(yǎng)護(hù)情況。（2）了解工程進(jìn)度、技術(shù)交底資料、技術(shù)檔案。（3）查找工程缺陷，登記備案，上報開發(fā)商。（4）掌握所有隱蔽工程施工安裝全過程。（5）備份工程變更情況，制定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對變更方案。（6）督促物業(yè)管理設(shè)施的的落實(shí)，提出與物業(yè)管理相關(guān)的合理化建議。5、提交協(xié)調(diào)報告和整改建議（1）定期向開發(fā)商發(fā)送物業(yè)協(xié)調(diào)函。（2）根據(jù)項(xiàng)目情況提出物業(yè)相關(guān)整改建議。（3）配合施工方落實(shí)整改建議。6、參加建筑竣工驗(yàn)收工作（1）代表物業(yè)公司參與開發(fā)商的建筑驗(yàn)收。（2）參加監(jiān)管部門對建筑的單體驗(yàn)收。（3）參加項(xiàng)目綜合驗(yàn)收。（4）準(zhǔn)備物業(yè)接管驗(yàn)收方案。7、對房屋及附屬設(shè)備設(shè)施進(jìn)行清查（1）檢查房屋外觀、道路和綠化情況。（2）清查防盜門及配件和門鎖的靈敏度。（3）檢查室內(nèi)應(yīng)具備的水電氣開關(guān)、配件的完好。（4）測試隱蔽管線和弱電線路。（5）按照設(shè)備設(shè)施檔案清點(diǎn)所有設(shè)備設(shè)施。（6）對房屋進(jìn)行漏水測試和晴雨天觀察。（7）記錄所有清查問題，確保在物業(yè)管理進(jìn)駐前上報完畢8、參與制定物業(yè)管理方案（1）研讀原物業(yè)管理預(yù)案（2）了解項(xiàng)目招投標(biāo)規(guī)定（3）對比預(yù)案與項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況（4）寫出管理預(yù)案修正稿四、早期介入的意義與優(yōu)勢1、早期介入的意義（1）提高xxxx的使用價值。（2）有利于xxxx房屋的銷售。（3）便于早期向業(yè)主提供物業(yè)咨詢。（4）為后期更好的為業(yè)主服務(wù)打好基礎(chǔ)。（5）有利于xxxx項(xiàng)目的宣傳和社會形象