物業(yè)管理工作報(bào)告

物業(yè)管理工作報(bào)告主席、副主席，各位委員：

感激市政協(xié)和各位政協(xié)委員長期以來對我市物業(yè)管理工作的關(guān)懷和支持。現(xiàn)向市政協(xié)第十三屆第五次會議報(bào)告我市近年來物業(yè)管理工作有關(guān)情況。請予審議。

一、物業(yè)管

理概況

近年來，我市物業(yè)管理工作得到了長足的開展。至去年底，我市有資質(zhì)的物業(yè)管理公司216家，從業(yè)人員19800多人，已對920多個(gè)住宅小區(qū)〔大樓、別墅區(qū)〕實(shí)施了物業(yè)管理，總計(jì)面積5800萬平方米。尤其是2022年以來，物業(yè)管理面積平均每年以600萬平方米的增加速度快速拓展，至今中心城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率已達(dá)約85%,遠(yuǎn)高于全國城市物業(yè)管理平均覆蓋率38%的水平。物業(yè)管理使廣闊業(yè)主得到了實(shí)惠，與未實(shí)施物業(yè)管理小區(qū)相比，臟、亂、差現(xiàn)象根本打消。物業(yè)管理的推行使小區(qū)環(huán)境整潔了、平安有序了、房屋修繕及時(shí)了、居民生活方便了、社區(qū)生活豐盛了，同時(shí)也使管理小區(qū)的各類物業(yè)使用功能正常的運(yùn)行，延長了使用壽命，并得到了保值、增值。目前,物業(yè)管理已被廣闊市民普遍接受,“買房看物業(yè)〞已成為購房者首選的重要條件，非物業(yè)小區(qū)的居民要求實(shí)施物業(yè)管理的呼聲也愈益強(qiáng)烈。物業(yè)管理在為小區(qū)業(yè)主發(fā)明整潔、有序、方便、舒適的生活居住環(huán)境的同時(shí)，也為創(chuàng)立文明社區(qū)、建設(shè)現(xiàn)代化國際大都市發(fā)揮了積極作用。

二、主要工作情況

圍繞著促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高、大眾生活居住環(huán)境的改善及城市檔次品位的提升,近年來我們主要做好下列工作:

1、不斷完善物業(yè)管理法規(guī)體系，營造行業(yè)開展的社會環(huán)境

物業(yè)管理行業(yè)是一門新興行業(yè)，它是市場經(jīng)濟(jì)條件下房屋多元化的產(chǎn)物，有別于方案經(jīng)濟(jì)體制下的傳統(tǒng)房屋管理。因此，首先要建章立制，用法律予以標(biāo)準(zhǔn)和制約。為此，我們在?關(guān)于市區(qū)住宅區(qū)推行物業(yè)管理的假設(shè)干意見》的根底上,草擬了?××市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，并經(jīng)省人大常委會批準(zhǔn)于1999年2月1日起實(shí)施。為使我市?住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》得到順利貫徹，我市相繼出臺了?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行方法》、?優(yōu)秀住宅小區(qū)〔大廈〕考評方法》和?業(yè)主委員會運(yùn)作規(guī)程》等11個(gè)政策和標(biāo)準(zhǔn)性文件；在全國?物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺后，我們結(jié)合?條例》制定了具有地方特色的?貫徹全國〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉實(shí)施意見》等8個(gè)配套政策，其中對推行小區(qū)管理處主任負(fù)責(zé)制、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂前期效勞合同協(xié)議等做出了明確規(guī)定。這些政策法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)性文件的制定與出臺改變了我市物業(yè)界無法可依的現(xiàn)狀，對引導(dǎo)和標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理行業(yè)健康開展起到了重要作用。

2、引入招投標(biāo)機(jī)制，發(fā)明公開、公道、公平的競爭環(huán)境

自2022年開始全市逐步推進(jìn)了物業(yè)管理招投標(biāo)工作。規(guī)定凡4萬平方米以上的住宅小區(qū)、3萬平方米以上的大樓必須實(shí)施前期物業(yè)管理招投標(biāo)。至今總計(jì)115個(gè)小區(qū)，總面積達(dá)887.49萬平方米推行招投標(biāo)，僅去年全市就有54個(gè)總計(jì)面積442萬平方米的小區(qū)〔大樓〕實(shí)行了招投標(biāo)。競爭機(jī)制的形成使物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)烈意識到管理效勞不到位,將面臨著被市場所淘汰的結(jié)局，從而激發(fā)了物業(yè)管理企業(yè)對品牌效應(yīng)的內(nèi)在追求，促進(jìn)了市場的培育，物業(yè)管理的整體水平明顯提高。至今，全市已有18個(gè)小區(qū)〔大樓〕榮獲全國優(yōu)秀〔示范〕稱號。2022年至去年底，全市有47個(gè)小區(qū)〔大樓〕被評為市級優(yōu)秀〔示范〕小區(qū)。

3、整頓市場秩序，標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理運(yùn)作

近年來我們針對一些業(yè)主反映較突出的問題，如物業(yè)管理不到位，效勞質(zhì)量差，亂收費(fèi)和效勞態(tài)度惡劣等問題，發(fā)展了兩次全市范圍的物業(yè)管理市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整頓工作。為使專項(xiàng)整治“不走過場〞扎實(shí)而有效地發(fā)展，我們設(shè)立了有專人負(fù)責(zé)的組織機(jī)構(gòu)，并召開了全市近250人加入的發(fā)動(dòng)大會，就整頓的目的、范圍和重點(diǎn)等方面逐項(xiàng)提出了工作目標(biāo)與要求。同時(shí)，健全物業(yè)信訪投訴處理機(jī)制和反應(yīng)機(jī)制，要求物業(yè)管理企業(yè)對大眾反映的問題都要認(rèn)真核實(shí)及時(shí)辦理。整頓期間，處理大眾投訴500余件，對大眾的投訴我們做到事事有回音，件件有著落，催促各物業(yè)管理企業(yè)限期整改，期間對兩起較嚴(yán)重的

違法事件我們進(jìn)行了全市通報(bào)及降級和取消企業(yè)資質(zhì)的處理。市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整頓，使物業(yè)管理企業(yè)效勞態(tài)度得到改善，效勞質(zhì)量不斷提高，不少小區(qū)〔大樓〕業(yè)主稱心率到達(dá)90%以上，物業(yè)管理的聲譽(yù)有較明顯的好轉(zhuǎn)。

4、倡導(dǎo)“誠信物業(yè)〞，增強(qiáng)行業(yè)自律

2022年

開始我們在全行業(yè)推行了“誠信在物業(yè)，效勞千萬家〞的誠信物業(yè)活動(dòng)，并向廣闊小區(qū)公示，廣泛接受業(yè)主的監(jiān)督。至今已有72個(gè)小區(qū)〔大樓〕加入誠信活動(dòng)。并在繼續(xù)擴(kuò)展。經(jīng)去年底檢查，“誠信物業(yè)〞小區(qū)，業(yè)委會和社區(qū)居委會稱心率達(dá)96%以上，誠信意識在我市物業(yè)界得到逐步弘揚(yáng)。去年，我市還在500多名物業(yè)管理處主任中評選出我市優(yōu)秀管理處主任35人將予通報(bào)表彰，使目前行業(yè)中正在發(fā)展的“比、學(xué)、趕、超〞爭先創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)進(jìn)一步深入。不少物業(yè)管理企業(yè)在小區(qū)中發(fā)展的“坐堂制〞和效勞中心“站立制〞一條龍效勞及推行的人性化管理，貼近了業(yè)主的多元需要，貼緊了業(yè)主的心，使物業(yè)管理工作得到了廣闊業(yè)主的理解和支持，為深化物業(yè)管理發(fā)明了良好的社會環(huán)境。如煙花鞭炮開禁后，全市物業(yè)管理企業(yè)為使廣闊居民過一個(gè)歡樂、祥和的春節(jié)，年三十晚各企業(yè)的中層以上管理人員放棄與家人團(tuán)聚的時(shí)機(jī)，深入到小區(qū)內(nèi)，與值班人員一道查看煙花鞭炮放后有無平安隱患，從而保證了我中心城區(qū)各物業(yè)管理小區(qū)無火災(zāi)事故的發(fā)生，同時(shí)不少物業(yè)管理人員從年初一凌晨3點(diǎn)起開始清掃煙花鞭炮放后的殘屑，使廣闊居民在新年第一天便能看到整潔的環(huán)境。

5、實(shí)施老舊小區(qū)整治，改善廣闊業(yè)主的居住環(huán)境

鑒于老舊小區(qū)整體環(huán)境與我市城市化推進(jìn)不相適應(yīng)，且居住的多數(shù)是弱勢群體。為使他們與新小區(qū)一樣分享到現(xiàn)代化大都市開展的成果，近年來，我們實(shí)施了老舊小區(qū)整治“實(shí)事項(xiàng)目〞，并實(shí)行邊整治邊物業(yè)管理提前介入。這項(xiàng)工作的重點(diǎn)是做到小區(qū)內(nèi)有關(guān)設(shè)施的更新和功能的完善。整治內(nèi)容主要是：撤除違法建筑、更新路燈、修復(fù)破損道路、綠化的補(bǔ)缺和落實(shí)物業(yè)管理用房等工作。我們還不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步提高整治質(zhì)量。2022年下半年開始采用彩色隔熱板進(jìn)行屋頂改造和試行屋頂“平改坡〞工作，使整治的小區(qū)更加潔凈靚麗。2000年至今，市八區(qū)已整治老小區(qū)63個(gè)，總計(jì)面積1017萬平方米，直接受益住戶近12萬戶。這項(xiàng)“民心項(xiàng)目〞得到了社會各界和大眾的普遍肯定和好評，老小區(qū)整治工作在美化城市中發(fā)揮了特殊作用。

6、積極投身于發(fā)展創(chuàng)立文明城市、衛(wèi)生城市活動(dòng)中

近年來物業(yè)管理行業(yè)遵循“資源共享、各方聯(lián)動(dòng)、協(xié)作互助、建設(shè)文明社區(qū)〞的要求，積極投入社區(qū)建設(shè)，為創(chuàng)立文明社區(qū)做了大量工作。物業(yè)管理的16小時(shí)保潔制和24小時(shí)定期巡邏制的推行，使物業(yè)管理小區(qū)環(huán)境更加整潔，發(fā)案率大為降低，據(jù)××區(qū)公安分局的統(tǒng)計(jì)顯示，非物業(yè)小區(qū)與物業(yè)小區(qū)發(fā)案率為5：1，而2022年中××區(qū)有84個(gè)物業(yè)管理小區(qū)被列為“無刑案小區(qū)〞。同時(shí)作為一個(gè)勞動(dòng)密集型行業(yè)，物業(yè)管理崗位也成了社區(qū)再就業(yè)工作的一條渠道，現(xiàn)有近4000名下崗失業(yè)人員從事物業(yè)管理崗位工作，為政府排憂解難分擔(dān)了責(zé)任。此外物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)用房與社區(qū)共享，僅市三區(qū)供社區(qū)活動(dòng)的物業(yè)用房就近1.5萬平方米，為社區(qū)工作發(fā)展構(gòu)筑了活動(dòng)的平臺，同時(shí)還提供一定的人力、物力積極配合社區(qū)居委會在小區(qū)內(nèi)發(fā)展各類文娛活動(dòng)，自行購藥積極投入滅“四害〞活動(dòng)，促進(jìn)了社區(qū)精神文明建設(shè)，因此社區(qū)建設(shè)工作搞的較好的如安琪社區(qū)、滄浪社區(qū)的居委會同志都講到社區(qū)工作離不開物業(yè)管理公司的配合和支持。

三、存在的矛盾、困難和問題

伴隨著物業(yè)管理的開展，我們也面臨著諸多矛盾、困難和問題，主要是：

1、市場機(jī)制還不完善，物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)范過低，行業(yè)開展后勁不足

由于我市的物業(yè)管理是從方案經(jīng)濟(jì)下傳統(tǒng)房屋管理轉(zhuǎn)變過來，因此不少業(yè)主長期以來的“國家分房、修房、我住房〞的福利型住房消費(fèi)意識根深蒂固，視物業(yè)管理為公益性事業(yè)，對有償效勞還很不適應(yīng)，“要效勞、少付錢或不付錢〞現(xiàn)象屢屢發(fā)生，有的小區(qū)收費(fèi)率幾年來徘徊在30%左右，嚴(yán)重挫傷了物業(yè)管理企業(yè)的工作積極性；其次，我市的物業(yè)管理效勞收費(fèi)規(guī)范也同市場經(jīng)濟(jì)要求和行業(yè)開展需求有一定的差距，目前我市三區(qū)2022年以來新建的普通住宅小區(qū)收費(fèi)規(guī)范平均為0.4元/平方米/月；而98年以前建成的住宅小區(qū)更低，平均僅為0.15-0.2元/平方米/月。這一收費(fèi)規(guī)范與目前上海、廣州同樣小區(qū)相比差距近一倍，致使多數(shù)物業(yè)管理小區(qū)經(jīng)費(fèi)處與虧損狀態(tài)，企業(yè)開展不足后勁，物業(yè)管理效勞步履艱難。

2、作為新興行業(yè)，職責(zé)尚需進(jìn)一步理順

作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步理順。目前，我市?小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的市政、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)有償委托事宜，尚未妥善解決，致使物業(yè)管理代人勞作，更加重了物業(yè)管理自身經(jīng)費(fèi)負(fù)擔(dān)。同時(shí)，國家?物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的供水、供電、供熱等單位應(yīng)向最終用戶收費(fèi)的問題，有關(guān)部門也沒有認(rèn)真貫徹，致使物業(yè)管理企業(yè)無償代收的現(xiàn)象仍然存在，且水電費(fèi)差額還需物業(yè)管理企業(yè)承當(dāng)，這很不合理。此外，物業(yè)管理小區(qū)的違法搭建、破墻開門、車輛停放、快餐經(jīng)營等問題，按照有關(guān)職能宜由城管、規(guī)劃、環(huán)保、工商、房管、公安等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)互相推諉現(xiàn)象，使物業(yè)企業(yè)在管理過程中，遇到這類問題得不到有力支持和及時(shí)解決，造成小區(qū)管理難度大大增加。

3、商品房維修資金尚未建立，尤其是帶電梯的小高層、高層住宅的電梯維修資金及小區(qū)技防設(shè)施的更新資金尚未建立

假設(shè)干年后這些設(shè)施的維修更新少那么幾十萬元多那么上百萬元，業(yè)主將不堪重負(fù)，更會影響長效管理并將導(dǎo)致物業(yè)管理退出。

4、物業(yè)管理從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，管理伎倆落后，效勞離業(yè)主要求尚有差距

我市物業(yè)管理起步較晚，目前物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)還跟不上形勢開展的需要，而企業(yè)虧損又難以引進(jìn)人才，致使善管理、懂技術(shù)的專業(yè)人才緊缺。現(xiàn)在我們這支隊(duì)伍，3千多名管理人員中，多數(shù)為企事業(yè)單位下崗分流人員、退伍軍人和農(nóng)村殘余勞動(dòng)力，一般為初、高中學(xué)歷。因此，要較好的勝任物業(yè)管理工作尚有較大距離。同時(shí)，由于現(xiàn)行的物業(yè)收費(fèi)規(guī)范低，物業(yè)管理中收費(fèi)難、收費(fèi)率低，致使70%左右的物業(yè)公司綜合實(shí)力較弱，不足開展后勁，也造成了不少物業(yè)管理企業(yè)管理方法和管理伎倆還處于較落后狀態(tài)，整體水平不高。此外也有局部從業(yè)人員感到物業(yè)管理地位偏低，以致不足以人為本、敬業(yè)愛崗精神，導(dǎo)致效勞不標(biāo)準(zhǔn)，侵犯業(yè)主權(quán)益現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，致使整體效勞質(zhì)量不盡如人意。這些成為了我市物業(yè)管理工作進(jìn)一步開展的“瓶頸〞。

四、下步工作打算和假設(shè)干倡議

1、進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，健全市場競爭機(jī)制

我們將以全國物業(yè)管理?xiàng)l例出臺為契機(jī)，結(jié)合近幾年我市物業(yè)管理運(yùn)作較成功和成熟的經(jīng)驗(yàn)，修訂我市物業(yè)管理?xiàng)l例，使之更具地方特色和操作性；其次，實(shí)行市區(qū)兩級主管部門組織的物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立全市范圍內(nèi)的專家評委庫，實(shí)施品牌物業(yè)在招投標(biāo)中的傾斜優(yōu)惠政策，使物業(yè)管理企業(yè)在“公開、公平、公道〞的市場競爭中不斷完善自我，提高自身競爭力，促進(jìn)物業(yè)管理市場趨向標(biāo)準(zhǔn)化；其三，進(jìn)一步加大行業(yè)誠信效勞工作力度，建立物業(yè)管理企業(yè)在招投標(biāo)中承諾中的效勞規(guī)范核查制，以提高我市的物業(yè)管理整體效勞水平。

2、建立新的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制，實(shí)行分檔管理、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)

我們將配合市物價(jià)管理部門做好物業(yè)管理本錢核算工作，編制物業(yè)管理用工定額，使物業(yè)收費(fèi)規(guī)范逐步貼近市場價(jià)值。同時(shí)制定我市的等級效勞規(guī)范，使收費(fèi)與效勞規(guī)范有機(jī)結(jié)合起來，讓業(yè)主根據(jù)自身的消費(fèi)水平和消費(fèi)需求來選擇相應(yīng)的物業(yè)管理效勞，滿足不同層次的效勞需求。

3，加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，不斷提高物業(yè)管理整體水平

我們在強(qiáng)化自身建設(shè)方面將繼續(xù)抓好宣傳教育，牢固樹立從業(yè)人員的以人為本、愛崗敬業(yè)精神，加強(qiáng)物業(yè)管理市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。進(jìn)一步發(fā)展“比、學(xué)、趕、超〞爭先創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)。強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)督措施以提高物業(yè)管理收支透明度，保證居民所繳的費(fèi)用用到實(shí)處。同時(shí)還將加強(qiáng)培訓(xùn)工作，提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。加大考核力度，促進(jìn)管理效勞的進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)。并將實(shí)施小區(qū)管理處主任責(zé)任制和上崗任職資格考試制，使每個(gè)物業(yè)管理工程在稱職的管理處主任管理下物業(yè)管理順利發(fā)展工作，為廣闊的業(yè)主提供稱心的效勞。

4、發(fā)揮業(yè)主大會作用，做好業(yè)主自治工作

為了充沛發(fā)揮業(yè)主的自治作用，我們將首先做好實(shí)施物業(yè)管理兩年以上，還未成立業(yè)主管委會的小區(qū)業(yè)委會評選工作；其次發(fā)展業(yè)委會成員培訓(xùn)工作，使業(yè)主管委會既能代表業(yè)主利益，又能依法自治；第三，對那些不按法律有關(guān)規(guī)定操作的行為，我們將以指導(dǎo)和監(jiān)督，并予以制止和糾正，從源頭上制止物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生和增多。

5、采取措施逐步解決“停車難〞問題，建立良好的小區(qū)公共秩序

隨著大眾生活水平的提高，近年來我市私家車數(shù)量急劇增加，小區(qū)停車難問題日益突出。為妥善解決這一社會經(jīng)濟(jì)開展過程中出現(xiàn)的難題，我們擬將采取：一是對以后新建的樓盤，以高起點(diǎn)、高規(guī)范出發(fā)，提高停車指標(biāo)，眼光放遠(yuǎn)，指標(biāo)做足，不留或少留遺憾；其次，對已建成小區(qū)我們將通過標(biāo)準(zhǔn)管理，挖掘內(nèi)部潛力并引進(jìn)現(xiàn)代化的管理伎倆，以彌補(bǔ)停車位的缺乏，即通過物業(yè)公司對小區(qū)道路的合理排位，確定行車路線，阻止亂停放現(xiàn)象，以提高車位的利用率，將出租改為他用的車庫一律恢還