陳堅(jiān)-2016房地產(chǎn)及建筑業(yè)“營改增”應(yīng)對及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制解析

【擅長領(lǐng)域】陳老師致力于研究企業(yè)各個稅種的涉稅處理，擅長企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)管理，從企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)幫助企業(yè)合理的進(jìn)行納稅籌劃，規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)“稅負(fù)最少，利益最大化”

擅長企業(yè)涉稅問題處理、涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控與財(cái)稅結(jié)合實(shí)操方面的課程培訓(xùn)，對各類企業(yè)日常經(jīng)營活動中所涉及的流轉(zhuǎn)稅、企業(yè)所得稅、營改增及最新稅收政策方面頗有專攻，細(xì)心專研不同時期的財(cái)稅課題。

針對房地產(chǎn)企業(yè)的主要課程：房地產(chǎn)企業(yè)（建安企業(yè)）營改增政策解析、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解析、土地增值稅清算、房地產(chǎn)企業(yè)如何防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

【授課方法】研發(fā)財(cái)稅工具，利用“法規(guī)+工具+案例”的授課模式教學(xué)，生動形象的解析財(cái)稅政策；獨(dú)特的教學(xué)思路，將案例與法規(guī)緊密的結(jié)合，邏輯性強(qiáng)。

課程大綱016年1月22日，國務(wù)院召開營改增、加快財(cái)稅體制改革座談會，李克強(qiáng)總理在座談會上強(qiáng)調(diào)：以營改增作為加快財(cái)稅體制改革重頭戲，今年要全面推開，全面推開營改增、加快財(cái)稅體制改革必須周全考慮、精心設(shè)計(jì)。李克強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)：以營改增作為加快財(cái)稅體制改革重頭戲。營改增已箭在弦上，2016勢在必發(fā)。如果說2015年建筑業(yè)焦點(diǎn)是“資質(zhì)換證”，那營改增必將是貫穿2016全年的焦點(diǎn)。營改增給建筑業(yè)帶來的影響更加猛烈、更加深遠(yuǎn)。

令人忐忑的建安、房地產(chǎn)企業(yè)的營改增新政將在2016年實(shí)施，營改增本質(zhì)上是有利于降低企業(yè)稅收成本，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展能力。但是，企業(yè)如果沒有積極做好準(zhǔn)備，將不僅無法降低稅收成本，還有可能會增加稅負(fù)和加大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。建安房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)領(lǐng)航人及財(cái)稅高管應(yīng)該在戰(zhàn)略角度高瞻遠(yuǎn)矚提前部署企業(yè)應(yīng)對營改增策略，在全行業(yè)內(nèi)憂外患期間能“駕橫海之大航，領(lǐng)集團(tuán)于無憂”。

為了讓更多的建安房地產(chǎn)企業(yè)深入了解最新“營改增”稅收政策，解析其對建筑施工、房地產(chǎn)企業(yè)的影響，幫助各建安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅總監(jiān)、經(jīng)理理解其重點(diǎn)、難點(diǎn)，全面掌握增值稅下稅企間財(cái)稅爭議及解決途徑，化解稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)，全面有效降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，繼而能確保各相關(guān)部門理解營改增策略，準(zhǔn)確執(zhí)行“運(yùn)用之妙存乎一心”的營改增轉(zhuǎn)型方案與籌劃。

【邀請對象】

房地產(chǎn)、建筑業(yè)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、總會計(jì)師、首席財(cái)務(wù)官、財(cái)務(wù)副總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、經(jīng)營、預(yù)算、審計(jì)及合同等部門人員。

課程大綱培訓(xùn)內(nèi)容】

第一部分：房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營改增政策走向及應(yīng)對策略

一、增值稅與營業(yè)稅的主要差異（把握問題的基礎(chǔ)）

1、增值稅的稅負(fù)形成機(jī)制與營業(yè)稅稅負(fù)形成機(jī)制差異解析

2、營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅（價格=生產(chǎn)成本+流通費(fèi)用+利潤+稅金）

3、增值稅是價外稅，是可以抵扣的收入稅,重復(fù)征稅程度緩解

4、增值稅PK營業(yè)稅的差額計(jì)稅

5、稅率和稅負(fù)差異（增值稅稅率結(jié)構(gòu)復(fù)雜：17%、13%、11%、6%、0、3%）

6、納稅地點(diǎn)（勞務(wù)發(fā)生地與機(jī)構(gòu)所在地）差異

7、納稅時間不同

8、稅源歸屬（國地稅）的差異

二、思考：建筑業(yè)核算的范圍是什么

1、建筑業(yè)增值稅稅率及營改增涉及的稅率和征收率

2、存量資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額能否進(jìn)行抵扣

3、“營改增”對掛靠、資質(zhì)共享等經(jīng)營模式的影響

4、“營改增”下建筑施工企業(yè)的經(jīng)營模式的改造與重塑

課程大綱三、營改增對建筑業(yè)的主要影響及對策解析

1、對可抵扣金額的影響（直接費(fèi)、間接費(fèi)）

2、對項(xiàng)目增值率的影響

3、對招投標(biāo)的影響解析

4、對供應(yīng)商選擇的影響解析

5、對期初庫存材料和機(jī)械設(shè)備等資產(chǎn)的影響

6、對企業(yè)經(jīng)營成果的影響（收入、成本、利潤、現(xiàn)金流和資產(chǎn)）

7、“營改增”對建造合同有何影響

8、對企業(yè)管理的影響（掛靠經(jīng)營、項(xiàng)目核算制）

9、“營改增”對建筑企業(yè)招投標(biāo)有何影響

四、思考：建筑企業(yè)營改增的主要應(yīng)對策略和方法

1、如何做好“營改增”前的組織準(zhǔn)備

2、必須申請認(rèn)定一般納稅人的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

3、“營改增”對企業(yè)內(nèi)部控制的影響

4、“營改增”對建筑企業(yè)招投標(biāo)的準(zhǔn)備

課程大綱五、思考：建筑企業(yè)營改增過渡階段賬務(wù)如何調(diào)整

1、營改增后，建筑施工企業(yè)收入與銷項(xiàng)稅額的計(jì)算

2、營改增后，建筑施工企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)算抵扣

3、營改增后的稅收會計(jì)核算增值稅的會計(jì)

4、營改增后，增值稅票證管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

六、房地產(chǎn)營改增主要政策條款的解析（處理問題的關(guān)鍵）

1、計(jì)稅方法：一般計(jì)稅法與簡易計(jì)稅法解析

2、納稅人的確定標(biāo)準(zhǔn)（生產(chǎn)地、銷售地、目的地）

3、一般納稅人與小規(guī)模納稅人的認(rèn)定

4、匯總納稅與合并申報(bào)

5、增值稅抵扣方法（抵扣制度、范圍、方法、留抵）

6、銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額和應(yīng)納稅額的計(jì)算注意事項(xiàng)

7、征收管理

8、重點(diǎn)過渡政策解析

七、營改增對房地產(chǎn)的主要影響解析

1、土地一級開發(fā)不同投資回收方式的調(diào)整（固定回報(bào)、比例分成、財(cái)政返還）營改增后的重大調(diào)整

2、居住用和商用地產(chǎn)營改增后的主要稅負(fù)區(qū)別（案例解析）：住宅、廠房、倉儲、商鋪、酒店（公寓）、養(yǎng)老設(shè)施等

3、對合作開發(fā)的影響解析

4、對銷售的影響解析

（1）不同銷售方式稅負(fù)差異顯著

（2）自營銷售、代理（境內(nèi)外）銷售、帶租約銷售、出租、經(jīng)營權(quán)的整體轉(zhuǎn)讓、托管、證券化、眾籌

5、持有物業(yè)出租、轉(zhuǎn)租的稅負(fù)差異解析

6、對房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的影響（房地產(chǎn)信托投資基金）

7、融資渠道與方式的選擇

課程大綱八、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營改增后材料采購還要不要貨比三家？

九、既然營改增，什么票可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額呢？

1、猜想1：成本都能取得進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票？

2、猜想2：商品混凝土等材料增加稅負(fù)

3、猜想3：建筑勞務(wù)費(fèi)增加稅負(fù)

4、猜想4：轉(zhuǎn)包或分包給個人取得發(fā)票能否扣除

5、猜想5：材料都可以抵扣17%？

6、猜想6：發(fā)票的收集和認(rèn)證容易嗎？

7、猜想7：“甲供材料”誰來采購?

8、思考：企業(yè)發(fā)生的經(jīng)營業(yè)務(wù)費(fèi)、工作服、勞保用品進(jìn)項(xiàng)發(fā)票可否抵扣

9、思考：房地產(chǎn)、建筑企業(yè)是否要設(shè)立庫存，設(shè)立材料收發(fā)臺賬？

10、賬面固定資產(chǎn)所含增值稅如何處理？

11、代開發(fā)票抵扣多少？

十、營改增后注意防范發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)

1、要提高防范意識，從思想上重視虛開發(fā)票問題

2、要擇優(yōu)選取購貨對象

3、對供貨單位應(yīng)當(dāng)做必要的考察

4、要盡量通過銀行賬戶支付貨款

5、要求開票方提供有關(guān)資料，落實(shí)內(nèi)容的一致性和合法性

6、對有疑點(diǎn)的發(fā)票，要及時向稅務(wù)機(jī)關(guān)求助、查證

十一、思考：房地產(chǎn)有哪些專屬進(jìn)項(xiàng)稅額？

十二、思考：營改增后不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的有哪些情形？

課程大綱第二部分：房地產(chǎn)營改增的主要應(yīng)對策略與稅收籌劃

1、項(xiàng)目是采用母子公司體制還是采用總分公司？

2、投資架構(gòu)--關(guān)聯(lián)交易的調(diào)整設(shè)計(jì)（建安、綠化、建材、銷售、代理等關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的處理）

3、供應(yīng)商和招投標(biāo)管理的調(diào)整

4、如何處理小規(guī)模納稅人的報(bào)價

5、房地產(chǎn)公司、物業(yè)管理公司與資產(chǎn)經(jīng)營管理公司的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

6、產(chǎn)品的營銷策略對營改增的響應(yīng)

7、項(xiàng)目公司注銷策略的調(diào)整（有留抵稅額的項(xiàng)目公司，不能正常注銷怎么辦？）

第三部分：最新房地產(chǎn)企業(yè)、建安企業(yè)所得稅匯算清繳報(bào)表填報(bào)應(yīng)用

1、取消進(jìn)戶執(zhí)法，是稅務(wù)管理防松了嗎？大數(shù)據(jù)環(huán)境下我們要提供哪些信息？

2、納稅申報(bào)表基礎(chǔ)信息會“泄露”什么秘密

3、年度納稅申報(bào)表填報(bào)有無先后順序？沒有相關(guān)業(yè)務(wù)是否可以不填報(bào)？

4、收入、成本、費(fèi)用明細(xì)