網(wǎng)點(diǎn)租賃合同財(cái)務(wù)審查

網(wǎng)點(diǎn)租賃合同財(cái)務(wù)審查中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行營(yíng)業(yè)部財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部2009年9月9日講解大綱一、基本原則二、合同經(jīng)濟(jì)指標(biāo)條款的審查三、財(cái)務(wù)審批權(quán)限四、存在的問題一、基本原則網(wǎng)點(diǎn)租賃應(yīng)遵循“講求效益、防范風(fēng)險(xiǎn)、合法合規(guī)、靈活把握”的原則。續(xù)、擴(kuò)租網(wǎng)點(diǎn)：績(jī)效排名；新建網(wǎng)點(diǎn)：預(yù)測(cè)租賃市場(chǎng)交易雙方的優(yōu)劣勢(shì)單方提前解除合同的違約風(fēng)險(xiǎn)二、合同經(jīng)濟(jì)指標(biāo)條款合同經(jīng)濟(jì)指標(biāo)條款主要包括租金單價(jià)、租金遞增率、租金中包含的費(fèi)用、租金發(fā)票、租賃面積、租賃期限、保證金、違約金和免租期條款等。（一）租金單價(jià)該項(xiàng)指標(biāo)受商業(yè)和房地產(chǎn)年度經(jīng)濟(jì)狀況、周邊環(huán)境、房產(chǎn)朝向、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等多方因素影響。租金單價(jià)的確立：要求經(jīng)辦行必須想方設(shè)法，主動(dòng)通過多方渠道掌握至少兩種以上的市場(chǎng)報(bào)價(jià)，以權(quán)衡出租方報(bào)價(jià)的合理性?，F(xiàn)場(chǎng)或電話咨詢中介公司周邊鋪位詢價(jià)同業(yè)租金了解需注意的問題：另外，根據(jù)租賃物建筑平面、樓層、功能分區(qū)不同，可能存在約定不同的租金單價(jià)的情況，應(yīng)以按照不同租金計(jì)算的總額和按統(tǒng)一租金計(jì)算的總額孰低為宜。(二)租金遞增率多數(shù)合同租金是可變的，常見的表述為租金遞增率。租金遞增率的確立：

應(yīng)參考地區(qū)范圍內(nèi)的同類或相近類商業(yè)地產(chǎn)租賃年租金環(huán)比增長(zhǎng)率，可通過專業(yè)地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)了解，或根據(jù)兩個(gè)年度市場(chǎng)租金平均值進(jìn)行估算，也可一定程度上的與廣州地區(qū)CPI變動(dòng)情況掛鉤。需注意兩個(gè)問題：一是要確定預(yù)期收益回報(bào)作為底線。若年度跨度較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景、通貨膨脹等因素必然制約租賃價(jià)格，不宜采取從首年起持續(xù)租金遞增?？蓪?duì)租賃物或商業(yè)經(jīng)營(yíng)確定一個(gè)預(yù)期收益回報(bào)底線，根據(jù)底線換算租金遞增率。

二是作為承租方應(yīng)傾向增加低租金遞增率的年限，降低高租金遞增率的年限的方式。(三)租金中包含的費(fèi)用經(jīng)辦行應(yīng)事前確認(rèn)租金是否包含了物業(yè)管理費(fèi)、空調(diào)費(fèi)和水電費(fèi)等。當(dāng)然，這些內(nèi)容都是雙方自行商定的結(jié)果。(四)租金發(fā)票經(jīng)辦行應(yīng)要求出租方提供合法真實(shí)的發(fā)票依據(jù)。

按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，建議經(jīng)辦行選擇按月、季支付租金，盡量避免跨年度支付租金的現(xiàn)象。(五)租賃面積房產(chǎn)面積分為建筑面積和實(shí)用面積。一般合同約定和房產(chǎn)證登記的都是指建筑面積。實(shí)用面積越低，即使用度低，單位租金也應(yīng)相應(yīng)壓降。(六)租賃期限

我方作為承租方，依據(jù)金融行業(yè)的市場(chǎng)培育模式而言，租賃期間相對(duì)較長(zhǎng)，對(duì)我方越有利。

同時(shí)我行投入的裝修費(fèi)用也存在一個(gè)年限待攤額。若不屬于臨時(shí)性短租的話，建議經(jīng)辦行將網(wǎng)點(diǎn)租賃期限應(yīng)控制在至少5年以上。

對(duì)于擴(kuò)租的網(wǎng)點(diǎn)，應(yīng)落實(shí)擴(kuò)租房產(chǎn)的租賃到期日與原址部分到期日保持一致的問題。(七)違約責(zé)任和違約金違約責(zé)任條款的審查主要是從是否顯失公平，以及對(duì)我行是否會(huì)造成較大不利影響的角度來權(quán)衡。以下幾點(diǎn)情形要注意：（一）出租方未按約提供房產(chǎn)的違約金約定和我方逾期交納租金的情形。該類違約金的約定一般是每逾期一日違約方須按月租金額的一定比例向另一方支付違約金，比例一般為0.1％-5％，審查時(shí)應(yīng)把握公平對(duì)等原則和可承受金額區(qū)間。(七)違約責(zé)任和違約金（二）單方提前解約的情形。即租賃期內(nèi)任何一方無法定或約定的理由而單方提出解除合同的，另一方有權(quán)要求賠償損失，并支付規(guī)定的違約金。該項(xiàng)違約金約定分兩種情況：1、對(duì)于作為承租方的我方違約，出租人的損失只是一定時(shí)間的租金收入，因此，一般要求我行賠償若干月的租金或沒收保證金。2、對(duì)于出租方的違約，我行的損失為裝修投入和一定時(shí)間的經(jīng)營(yíng)收入，因此，一般我行會(huì)要求出租方賠償我行的裝修投入（或待攤的裝修投入）和若干月的租金。需要特別指出的是，目前擴(kuò)租網(wǎng)點(diǎn)大都是實(shí)行整體裝修改造的，因此銀行的損失是擴(kuò)租區(qū)和原址區(qū)總的裝修投入，而不是僅僅指擴(kuò)租部分的裝修投入。在這一點(diǎn)上，經(jīng)辦行要重點(diǎn)審查、靈活把握、防控風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)出租和承租市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)情況最大限度的保障我行權(quán)益。(七)違約責(zé)任和違約金（三）承租方需裝修改造的情形。作為承租方的經(jīng)辦行，如果需對(duì)該租賃房地產(chǎn)進(jìn)行擴(kuò)、加、改建、室內(nèi)裝修或增加設(shè)備，應(yīng)事先落實(shí)出租方是否同意，應(yīng)審查合同是否存在可裝修改造的附加條款，是否明確租賃期滿（或合同提前解除或終止）時(shí)如何處理，是否提到對(duì)房屋交還時(shí)對(duì)裝修的要求。(七)違約責(zé)任和違約金（四）房屋安全的責(zé)任約定。在租賃期內(nèi)，經(jīng)安全鑒定部門鑒定該租賃房地產(chǎn)不符合安全使用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，租賃合同自然終止，因此造成的損失由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。（五）房產(chǎn)權(quán)屬是否清晰的情形。出租方保證該租賃房地產(chǎn)權(quán)屬清楚，若就該租賃房地產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)的，概由出租方負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事責(zé)任，因此給我方造成的任何損失，出租方負(fù)責(zé)賠償。(七)違約責(zé)任和違約金（六）免責(zé)情形。一般指因不可抗力因素終止租賃合同的，出租方或承租方不承擔(dān)違約責(zé)任。該不可抗力是指地震、海嘯、颶風(fēng)等非人為可控的自然界因素，以及戰(zhàn)爭(zhēng)、暴動(dòng)等社會(huì)變動(dòng)等造成雙方合同目的無法實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)象、情形。作為銀行這一特殊的承租體，我行還可要求出現(xiàn)下列情形之一，我方可以提前解除合同：1、經(jīng)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理部門批準(zhǔn)變更網(wǎng)點(diǎn)地址的；2、經(jīng)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理部門批準(zhǔn)撤銷營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的；3、經(jīng)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理部門批準(zhǔn)、需提前解除合同的其他情形。(七)違約責(zé)任和違約金（七）其他可能存在違約的情形。

一是承租方經(jīng)辦行應(yīng)與出租人爭(zhēng)取給予適當(dāng)?shù)陌徇w時(shí)間，并在合同中予以明確，并在期滿前做好續(xù)租或搬遷恢復(fù)原狀的準(zhǔn)備，避免出現(xiàn)我行延期交還房產(chǎn)而承擔(dān)違約責(zé)任的情形。

二是承租方經(jīng)辦行應(yīng)考慮租賃到期后恢復(fù)原狀的約定標(biāo)準(zhǔn)和可行性，避免出現(xiàn)我行未達(dá)到出租方要求返還的房產(chǎn)便準(zhǔn)而承擔(dān)違約責(zé)任的情形。

三是涉及到整體裝修、增設(shè)樓梯和打通墻壁等問題的，承租方經(jīng)辦行應(yīng)在租賃前跟出租方落實(shí)具體操作環(huán)節(jié)，并達(dá)成有效約定，避免出現(xiàn)我行因已簽訂租賃合同卻無法裝修改造和營(yíng)業(yè)而不得不單方終止合同的且承擔(dān)違約責(zé)任的情形。(八)租賃保證金部分網(wǎng)點(diǎn)租賃涉及到租賃保證金問題，即我行作為承租人需向出租人繳納一定金額的保證金。主要應(yīng)審查兩個(gè)方面：一是保證金約定是否合理。保證金一般為一個(gè)月、二個(gè)月或三個(gè)月租金，但不得超過我行裝修費(fèi)用總投入。二是租賃期滿后保證金如何處理。應(yīng)約定租賃期滿我們交還房屋并退還保證金。按照市場(chǎng)慣例，保證金是可以用來抵扣違約金的，但并不意味著保證金沒收的同時(shí)還得等額賠違約金。當(dāng)然對(duì)于租賃合同中有特殊約定的，網(wǎng)點(diǎn)在租賃過程中應(yīng)避免出現(xiàn)我行違約情形，防止保證金損失。(九)免租期提供免租期是商業(yè)租賃市場(chǎng)促銷的慣用手段，因此對(duì)于新建網(wǎng)點(diǎn)租賃的經(jīng)辦行可積極主張免租期。市場(chǎng)慣例一般把裝修期作為免租期。三、營(yíng)業(yè)部財(cái)務(wù)審批權(quán)限房屋租賃費(fèi)按期付租：大額營(yíng)業(yè)費(fèi)用支出單筆160萬元一次性給付：?jiǎn)雾?xiàng)年租賃費(fèi)160萬元且一次性租賃費(fèi)支出總額500萬元房屋裝修費(fèi)經(jīng)營(yíng)租入固定資產(chǎn)改良：?jiǎn)蝹€(gè)項(xiàng)目200萬元四、存在的問題杜絕“重簽訂、輕履行”的行為。有些機(jī)構(gòu)為了完成網(wǎng)點(diǎn)開設(shè)的任務(wù)，或者為了在與同行競(jìng)爭(zhēng)中搶得先機(jī)，就匆忙與出租人簽訂租賃合同，既不重視合同條款約定及填寫內(nèi)容，也不能有效掌握業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和合同約定的防范措施，結(jié)果是造成合同填寫與業(yè)務(wù)管理脫節(jié)