第八章房產(chǎn)稅、車(chē)船稅、契稅

第八章房產(chǎn)稅、車(chē)船稅、契稅法第一節(jié)房產(chǎn)稅法

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。一、納稅主體：房屋的產(chǎn)權(quán)所有人1、產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位繳納；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅；2、產(chǎn)權(quán)出典的由承典人繳納；3、產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅；4、產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納；5、無(wú)租使用其它單位房產(chǎn)的單位和個(gè)人，使用人按照房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅。2009年1月1日起，涉外企業(yè)、單位和個(gè)人也納入了房產(chǎn)稅的征收管理范圍?！景咐?多選題】下列各項(xiàng)中，符合房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定的有()。A.將房屋產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人B.將房屋產(chǎn)權(quán)出典的，產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人C.房屋產(chǎn)權(quán)未確定的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人D.產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人二、征稅對(duì)象1、征稅對(duì)象是房產(chǎn)，即有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可提供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所?！咎崾尽恳⒁夥慨a(chǎn)不等于建筑物。2、征稅范圍：城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)性住房（城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不含農(nóng)村）三、稅率、計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算計(jì)稅方法計(jì)稅依據(jù)稅率計(jì)稅公式從價(jià)按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%損耗后的余值扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定原值明顯不合理的應(yīng)予評(píng)估；沒(méi)有原值的由所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房屋的價(jià)值核定年稅率1.2%應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2%（這樣計(jì)算出的是年稅額）從租租金收入（包括實(shí)物收入和貨幣收入）12%應(yīng)納稅額=租金收入×12%或4%個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民用房（出租后用于居住的居民住房）4%【案例1-單選題】某企業(yè)擁有A、B兩棟房產(chǎn)，A棟自用，B棟出租。A、B兩棟房產(chǎn)在2005年1月1日時(shí)的原值分別為1200萬(wàn)元和1000萬(wàn)元，2005年4月底B棟房產(chǎn)租賃到期。自2005年5月1日起，該企業(yè)由A棟搬至B棟辦公，同時(shí)對(duì)A棟房產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)行大修至年底完工。企業(yè)出租B棟房產(chǎn)的月租金為10萬(wàn)元，地方政府確定按房產(chǎn)原值減除20％的余值計(jì)稅。該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）萬(wàn)元。（2006年）

A.15.04B.16.32C.18.24D.22.72備注：法律規(guī)定房屋大修期間可以免房產(chǎn)稅?！景咐?-計(jì)算】某公司辦公大樓原值30000萬(wàn)元，2010年2月28日將其中部分閑置房間出租，租期2年。出租部分房產(chǎn)原值5000萬(wàn)元，租金每年1000萬(wàn)元。當(dāng)?shù)匾?guī)定房產(chǎn)稅原值減除比例為20%。請(qǐng)計(jì)算2010年該公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。（2011CPA)四、稅收優(yōu)惠1、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)。但對(duì)出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營(yíng)業(yè)用房，不屬于免稅范圍。2、由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位（全額或差額預(yù)算管理的事業(yè)單位），本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。對(duì)于其所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬單位公務(wù)、業(yè)務(wù)的用房，應(yīng)照章納稅。3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設(shè)的營(yíng)業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍，應(yīng)照章納稅。4、個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。對(duì)個(gè)人擁有的營(yíng)業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅。5、央行（含外管局）所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)。6、對(duì)長(zhǎng)江上游、黃河中上游地區(qū)，東北、內(nèi)蒙古等國(guó)有林區(qū)天然林二期工程實(shí)施企業(yè)和單位專門(mén)用于天然林保護(hù)工程的房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)上述企業(yè)和用于其它生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房產(chǎn)、土地按規(guī)定征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。（新增）7、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。（有新增）如上海、重慶于2011年起對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。五、稅收征收管理1、納稅期限按年征收，分期繳納。2、納稅地點(diǎn)房產(chǎn)所在地的稅務(wù)主管機(jī)關(guān)不在一地的，分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。第二節(jié)車(chē)船稅一、納稅主體車(chē)船稅的納稅義務(wù)人，是指在中華人民共和國(guó)境內(nèi)的車(chē)輛、船舶（以下簡(jiǎn)稱車(chē)船）的所有人或者管理人。二、征稅對(duì)象（1）依法應(yīng)當(dāng)在車(chē)船管理部門(mén)登記的機(jī)動(dòng)車(chē)輛和船舶；（2）依法不需要在車(chē)船管理部門(mén)登記的在單位內(nèi)部場(chǎng)所行駛或者作業(yè)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛和船舶。

在現(xiàn)實(shí)中，車(chē)輛分為機(jī)動(dòng)車(chē)輛和非機(jī)動(dòng)車(chē)輛；船舶分為機(jī)動(dòng)船舶和非機(jī)動(dòng)船舶。車(chē)船稅的征收范圍包括機(jī)動(dòng)車(chē)輛和船舶，不包括非機(jī)動(dòng)車(chē)輛。三、稅率車(chē)船稅實(shí)行定額稅率（1）車(chē)輛的具體適用稅額由省、自治區(qū)、直轄市人民政府依照《車(chē)船稅稅目稅額表》規(guī)定的稅額幅度和國(guó)務(wù)院的規(guī)定確定。（2）船舶的具體適用稅額由國(guó)務(wù)院在《車(chē)船稅稅目稅額表》規(guī)定的稅額幅度內(nèi)確定。以北京市為例：北京市車(chē)船稅稅目稅額表——（車(chē)輛）稅目計(jì)稅單位年基準(zhǔn)稅額備注乘用車(chē)〔按發(fā)動(dòng)機(jī)汽缸容量（排氣量）分檔〕1.0升（含）以下的每輛300元核定載客人數(shù)9人（含）以下1.0升以上至1.6升(含)的420元1.6升以上至2.0升(含)的480元2.0升以上至2.5升(含)的900元2.5升以上至3.0升(含)的1920元3.0升以上至4.0升(含)的3480元4.0升以上的5280元商用車(chē)客車(chē)中型客車(chē)每輛960元核定載客人數(shù)9人以上，20人以下，包括電車(chē)大型客車(chē)每輛1140元核定載客人數(shù)大于或者等于20人，包括電車(chē)貨車(chē)整備質(zhì)量每噸96元包括半掛牽引車(chē)、三輪汽車(chē)和低速載貨汽車(chē)等掛車(chē)整備質(zhì)量每噸48元按照貨車(chē)稅額的50%計(jì)算其他車(chē)輛專用作業(yè)車(chē)整備質(zhì)量每噸96元不包括拖拉機(jī)輪式專用機(jī)械車(chē)96元摩托車(chē)

每輛120元四、稅收優(yōu)惠（一）法定減免1、捕撈、養(yǎng)殖漁船；2、軍隊(duì)、武裝警察部隊(duì)專用的車(chē)船；3、警用車(chē)船；4、依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使領(lǐng)館、國(guó)際組織駐華代表機(jī)構(gòu)及其有關(guān)人員的車(chē)船。5、對(duì)節(jié)約能源、使用新能源的車(chē)船可以減征或者免征車(chē)船稅；對(duì)受?chē)?yán)重自然災(zāi)害影響納稅困難以及有其他特殊原因確需減稅、免稅的，可以減征或者免征車(chē)船稅。6、省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，可以對(duì)公共交通車(chē)船，農(nóng)村居民擁有并主要在農(nóng)村地區(qū)使用的摩托車(chē)、三輪汽車(chē)和低速載貨汽車(chē)定期減征或者免征車(chē)船稅。（二）特定減免1、經(jīng)批準(zhǔn)臨時(shí)入境的外國(guó)車(chē)船和香港特別行政區(qū)、澳門(mén)特別行政區(qū)、臺(tái)灣地區(qū)的車(chē)船，不征收車(chē)船稅。2、按照規(guī)定繳納船舶噸稅的機(jī)動(dòng)船舶，自《車(chē)船稅法》實(shí)施之日起5年內(nèi)免征車(chē)船稅。3、依法不需要在車(chē)船登記管理部門(mén)登記的機(jī)場(chǎng)、港口、鐵路站場(chǎng)內(nèi)部行駛或作業(yè)的車(chē)船，自《車(chē)船稅法》實(shí)施之日起5年內(nèi)免征車(chē)船稅。五、征收管理1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 （1）車(chē)船稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得車(chē)船所有權(quán)或管理權(quán)的當(dāng)月（2）取得車(chē)船所有權(quán)或管理權(quán)的當(dāng)月，應(yīng)當(dāng)以購(gòu)買(mǎi)車(chē)船的發(fā)票或者其他證明文件所載日期的當(dāng)月為準(zhǔn)2、納稅地點(diǎn) （1）納稅人自行申報(bào)繳納車(chē)船稅的，納稅地點(diǎn)為車(chē)船登記地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)所在地（2）扣繳義務(wù)人代扣代繳車(chē)船稅的，納稅地點(diǎn)為扣繳義務(wù)人所在地（3）依法不需要辦理登記的車(chē)船，納稅地點(diǎn)為車(chē)船的所有人或者管理人主管稅務(wù)機(jī)關(guān)所在地3、納稅申報(bào) 車(chē)船稅按年申報(bào)，分月計(jì)算，一次性繳納。4、其他規(guī)定 （1）當(dāng)年已稅車(chē)輛變更所有權(quán)或管理權(quán)的，稅額不退不補(bǔ)；（2）當(dāng)年未稅車(chē)輛變更所有權(quán)或管理權(quán)的，現(xiàn)車(chē)船所有人或管理人繳納該年度的車(chē)船稅【案例1】某客運(yùn)服務(wù)公司由于業(yè)務(wù)擴(kuò)大，2007年分別購(gòu)進(jìn)以下車(chē)輛：（1）3月大型客車(chē)30輛；（2）5月中型客車(chē)20輛；（3）7月小型客車(chē)10輛；（4）9月微型客車(chē)5輛。當(dāng)?shù)卣?guī)定，大型客車(chē)的稅額為600元/輛；中型客車(chē)的稅額為540元/輛；小型客車(chē)的稅額為480元/輛；微型客車(chē)的稅額為420元/輛。請(qǐng)問(wèn)：該公司當(dāng)年應(yīng)納車(chē)船稅為（）元。A.25300B.24300C.34100D.21260第三節(jié)契稅法

契稅是指在土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移過(guò)程中，向取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。一、納稅主體在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人。【歸納】對(duì)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬的行為，轉(zhuǎn)讓方和承受方的納稅情況如下表：轉(zhuǎn)讓方承受方（1）營(yíng)業(yè)稅（2）城建稅和教育費(fèi)附加（3）印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)）（4）土地增值稅（5）企業(yè)所得稅（或個(gè)人所得稅）（1）印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)）（2）契稅二、征稅對(duì)象境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬。具體包括：（1）國(guó)有土地使用權(quán)的出讓（2）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓及房屋買(mǎi)賣(mài)（3）房屋贈(zèng)與與房屋交換。三、稅率3%-5%的幅度比例稅率?！咀ⅰ孔?008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。（全國(guó)一致）四、計(jì)稅依據(jù)1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)：成交價(jià)格2、房屋贈(zèng)與：征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)核定3、房屋交換：交換價(jià)格差額五、應(yīng)納稅額的計(jì)算：計(jì)稅依據(jù)×稅率征稅對(duì)象納稅人計(jì)稅依據(jù)稅率國(guó)有土地使用權(quán)出讓承受方成交價(jià)格3%～5%的幅度內(nèi),各省、自治區(qū)、直轄市人民政府按本地區(qū)實(shí)際情況確定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓買(mǎi)方房屋買(mǎi)賣(mài)買(mǎi)方房屋贈(zèng)與受贈(zèng)方征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)核定房屋交換付出差價(jià)方等價(jià)交換免征；不等價(jià)交換,依交換價(jià)格差額【注】：1、等價(jià)交換房屋土地權(quán)屬的免征契稅，交換價(jià)格不等時(shí)，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅；2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅。計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益；3、個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的行為：受贈(zèng)人為法定繼承人的——不征稅；受贈(zèng)人非法定繼承人的——全額征收契稅。五、稅收優(yōu)惠六、納稅申報(bào)與繳納1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 簽訂合同的當(dāng)天，或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天2、申報(bào)納稅期限 納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)3、申報(bào)地點(diǎn) 土地、房屋所在地的征收機(jī)關(guān)【案例1-單選】下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收契稅的是（）（07CPA）A.法定繼承人承受房屋權(quán)屬B.企業(yè)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)C.承包者獲得農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)D.運(yùn)動(dòng)員因成績(jī)突出獲得國(guó)家獎(jiǎng)勵(lì)的住房【案例2】居民甲2008年購(gòu)置了一套價(jià)值100萬(wàn)元的新住房，同時(shí)對(duì)原有的兩套住房處理如下：一套出售給居民乙，成交價(jià)格50萬(wàn)元；另一套市場(chǎng)價(jià)格80萬(wàn)元的住房與居民丙進(jìn)行等價(jià)交換。假定當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的契稅稅率為4%，則居民甲2008年應(yīng)繳納的契稅為（）萬(wàn)元。（09CPA）

A.