第四章投資性房地產(chǎn)

第四章投資性房地產(chǎn)1-15分12年綜合第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征

二、投資性房地產(chǎn)的范圍（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項目（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項目下列特殊項目是否屬于投資性房地產(chǎn)：

1.企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍：不屬于投資性房地產(chǎn)。

2.暫時閑置的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)的意圖是繼續(xù)用于對外出租：屬于投資性房地產(chǎn)。

3.企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認為企業(yè)的資產(chǎn)。另外，融資租入的固定資產(chǎn)再通過經(jīng)營租賃的方式轉(zhuǎn)租的，也作為本企業(yè)的投資性房地產(chǎn)核算。

4.按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地：不屬于投資性房地產(chǎn)。

5.作為存貨的房地產(chǎn)，從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的土地，也不得將其確認為投資性房地產(chǎn)?！?/p>

6.企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。（2009年考題）A．已出租的建筑物B．待出租的建筑物C．已出租的土地使用權(quán)D．以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物【答案】AC下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。（2007年考題）A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店B.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租出的寫字樓C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房D.企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)【答案】BD企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應(yīng)當在該房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)時確認為投資性房地產(chǎn)。（）（2010年）單選題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于在建商品房的土地使用權(quán)，在資產(chǎn)負債表中應(yīng)列示的項目為（

）。（2012年）A.存貨B.固定資產(chǎn)C.無形資產(chǎn)D.投資性房地產(chǎn)[答案]A第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量一、投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量將某個項目確認為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認條件：1．與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；2．該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。（一）外購的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當先將外購的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。下列項目中，屬于外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的是（）。A.企業(yè)購入的寫字樓直接出租B．企業(yè)購入的土地準備建造辦公樓C．企業(yè)購入的土地準備建造辦公樓，之后改為持有以備增值D．企業(yè)購入的寫字樓自用2年后再出租【答案】A【解析】對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)當先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。乙公司是一家建筑公司，為了降低經(jīng)營風(fēng)險，于2006年1月1日開始在企業(yè)擁有的一塊地皮上自行建造一幢商務(wù)辦公樓，用于招租。工程期為1年，于2007年1月1日完工，于2007年2月達到預(yù)定可使用狀態(tài)。工程期間發(fā)生人工費600萬元，投入工程物資3000萬元，假定無相關(guān)稅費。工程完工時，所占地皮的賬面原價為5000萬元，累計攤銷1300萬元。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則，A公司所建商務(wù)用樓符合投資性房地產(chǎn)的界定條件，應(yīng)單獨列于“投資性房地產(chǎn)”科目核算，則該商務(wù)樓的入賬成本是()①商務(wù)樓的入賬成本＝3000+600+5000－1300＝7300（萬元）；

②賬務(wù)處理如下：

A.工程領(lǐng)用物資時：

借：在建工程3000

貸：工程物資3000

B.分配工程人員工資時：

借：在建工程600

貸：應(yīng)付職工薪酬600

C.將土地使用權(quán)的賬面價值在完工時列入工程成本

借：投資性房地產(chǎn)3700

累計攤銷1300

貸：無形資產(chǎn)5000

D.將地上建筑物的工程成本在工程完工時轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)3600

貸：在建工程3600

書P44例題4-2

二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出原理：滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，資本化；否則，費用化。

資本化后續(xù)支出通過“投資性房地產(chǎn)——在建”核算，不同于固定資產(chǎn)資本化后續(xù)支出的核算。

【判斷題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出一律在實際發(fā)生時予以資本化。（）『正確答案』×

『答案解析』投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，資本化；否則，費用化。第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量企業(yè)通常應(yīng)當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。采用公允價值模式計量應(yīng)滿足一定的條件。一、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)科目設(shè)置：（1）投資性房地產(chǎn)（2）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）（3）投資性房地產(chǎn)減值準備在成本模式下，應(yīng)當按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進行處理。1.折舊或攤銷時

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

2.取得的租金收入

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

3.投資性房地產(chǎn)提取減值時

借：資產(chǎn)減值損失

貸：投資性房地產(chǎn)減值準備

甲公司2010年6月15日購入一幢商務(wù)樓，7月1日用于對外出租。該資產(chǎn)的買價為3000萬元，相關(guān)稅費20萬元，預(yù)計使用壽命為40年，預(yù)計殘值為21萬元，預(yù)計清理費用1萬元，甲公司采用直線法提取折舊。該辦公樓的年租金為400萬元，于年末一次結(jié)清。甲公司對此房產(chǎn)采用成本模式后續(xù)計量。2011年末商務(wù)樓的可收回價值為2330萬元，假定凈殘值一定未發(fā)生變化。該投資性房地產(chǎn)2010年～2012年的會計處理①該投資性房地產(chǎn)的入賬成本＝3000+20＝3020（萬元）；

②2010年的攤銷額＝［3020-（21-1）］÷40×6/12=37.5（萬元）；

③2010年的會計分錄如下：

A.收取租金時：

借：銀行存款200

貸：其他業(yè)務(wù)收入200

（如果考慮營業(yè)稅還要通過營業(yè)稅金及附加科目核算相應(yīng)的營業(yè)稅的金額，本題省略了）

B.提取當年折舊時：

借：其他業(yè)務(wù)成本37.5

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊37.5

④2011年的攤銷額＝［3020-（21-1）］÷40=75（萬元）；

⑤2011年的會計分錄如下：

A.收取租金時：

借：銀行存款400

貸：其他業(yè)務(wù)收入400

B.提取當年折舊時：

借：其他業(yè)務(wù)成本75

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊75

⑥2011年末的攤余價值為2907.5萬元（＝3020－37.5－75），相比此時的可收回價值2330萬元，發(fā)生貶值577.5萬元，減值計提分錄如下：

借：資產(chǎn)減值損失577.5

貸：投資性房地產(chǎn)減值準備577.5

⑦2012年的攤銷額＝［2330-（21-1）］÷（40－1.5）=60（萬元），分錄如下：

借：其他業(yè)務(wù)成本

60

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊60

⑧2012年收取租金時：

借：銀行存款400

貸：其他業(yè)務(wù)收入400

二、采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)（一）采用公允價值模式的前提條件企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。（二）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理科目設(shè)置：（1）投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價值變動（2）公允價值變動損益①原則（不減值、不折舊、不攤銷）

②一般分錄

A.期末(資產(chǎn)負債表日)公允價值大于賬面價值時

借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動

貸：公允價值變動損益

B.期末公允價值小于賬面價值時

借：公允價值變動損益

貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動

C.收取租金時

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

另外，采用此模式形成的初始入賬成本應(yīng)列入“投資性房地產(chǎn)――成本”?！窘滩睦?-6】戊公司2006年10月1日與乙公司進行債務(wù)重組，重組當日的應(yīng)收債權(quán)為3700萬元，雙方協(xié)議由乙公司以一幢樓房進行抵債，假定房產(chǎn)的公允價值也是3000萬元，債務(wù)解除手續(xù)于當日辦妥，假定無其他稅費。戊公司將此樓房用于出租，于2006年10月1日與丁公司簽訂了租賃協(xié)議，租期為10年，年租金為120萬元，租金于每年年末結(jié)清。按照當?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易市場的價格體系，該房產(chǎn)2006年末的公允價值為3200萬元，2007年末的公允價值為3120萬元。對此戊公司應(yīng)作如下會計處理：

①該投資性房地產(chǎn)的入賬成本＝3000（萬元）；

②取得該樓房時：

借：投資性房地產(chǎn)――成本3000

營業(yè)外支出700

貸：應(yīng)收賬款3700

③2006年末取得租金時：

借：銀行存款30（120/12×3）

貸：其他業(yè)務(wù)收入30

④2006年末當房產(chǎn)的公允價值達到3200萬元時，此時的賬面價值為3000萬元，由此造成的增值200萬元應(yīng)作為當年的投資收益，具體處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動200

貸：公允價值變動損益200

⑤2007年末取得租金時：

借：銀行存款120

貸：其他業(yè)務(wù)收入120

⑥2007年末當房產(chǎn)的公允價值達到3120萬元時，此時的賬面價值為3200萬元，由此造成的貶值80萬元應(yīng)作為當年的投資損失，具體處理如下：借：公允價值變動損益80

貸：投資性房地產(chǎn)―公允價值變動80

三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的一般處理分錄：

借：投資性房地產(chǎn)—成本

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準備

（利潤分配――未分配利潤

盈余公積）

貸：投資性房地產(chǎn)

利潤分配――未分配利潤

盈余公積

如果考慮所得稅的影響，還要確認相應(yīng)的遞延所得稅。

甲公司將一棟商業(yè)大樓出租給乙公司使用，并一直采用成本模式進行計量，稅法對其成本模式計量口徑是認可的。2008年1月1日，由于房地產(chǎn)交易市場的成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，甲公司決定對該投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量。該大樓原價6000萬元，已計提折舊3500萬元，當日該大樓的公允價值為7000萬元。甲公司按凈利潤的10%計提法定盈余公積，按資產(chǎn)負債表債務(wù)法核算所得稅，所得稅率為25%，則甲公司因此調(diào)整2008年初未分配利潤（）萬元。

A.3037.5

B.4050

C.4500

D.1485A

甲公司所做會計分錄是：

借：投資性房地產(chǎn)――成本7000

投資性房地產(chǎn)累計折舊3500

貸：投資性房地產(chǎn)6000

遞延所得稅負債1125（4500×25%）

盈余公積337.5（4500×75%×10%）

利潤分配－未分配利潤3037.5（4500×75%×90%）

下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計處理的表述中，正確的有（）。（2008年考題）A．不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價值模式B．滿足特定條件時可以采用公允價值模式C．同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式D．同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式【答案】ABD【解析】投資性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式進行后續(xù)計量。下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的表述中，正確的是（）。（2007年考題）A.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)不需要確認減值損失B.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)可轉(zhuǎn)換為成本模式計量C.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，公允價值的變動金額應(yīng)計入資本公積D.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，符合條件時可轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量【答案】D【解析】投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量的，期末應(yīng)考慮計提減值準備；公允價值模式核算的不能再轉(zhuǎn)為成本模式核算；而成本模式核算的符合一定的條件可以轉(zhuǎn)為公允價值模式；采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，公允價值變動金額應(yīng)計入公允價值變動損益。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出

1.成本模式下

（1）轉(zhuǎn)入改擴建時

借：投資性房地產(chǎn)――廠房――在建

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

貸：投資性房地產(chǎn)－－廠房

（2）發(fā)生改擴建支出時

借：投資性房地產(chǎn)――廠房――在建

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款

（3）完工時

借：投資性房地產(chǎn)――廠房

貸：投資性房地產(chǎn)――廠房――在建

2.公允價值模式下

（1）轉(zhuǎn)入改擴建時

借：投資性房地產(chǎn)――廠房――在建

貸：投資性房地產(chǎn)――廠房――成本

――廠房――公允價值變動

（2）發(fā)生改擴建支出時

借：投資性房地產(chǎn)――廠房――在建

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款

（3）完工時

借：投資性房地產(chǎn)――廠房――成本

貸：投資性房地產(chǎn)――廠房――在建

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應(yīng)當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：1.投資性房地產(chǎn)開始自用。即投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。3.自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用，改為出租。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)或土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。4.自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的土地使用權(quán)改用于資本增值，土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營租出的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售的，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。這種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理1.在成本模式下，應(yīng)當將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。教材例4-7會計分錄為：

A.由自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時：

借：投資性房地產(chǎn)

累計折舊（攤銷）

固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準備

貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準備B.由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時：

借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)

累計折舊（攤銷）

固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準備

2.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨（以轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量）

公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失）

貸：投資性房地產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換當時的賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)）

允價值變動損益（公允價值大于賬面價值的差額計收益）3.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量。轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積——其他資本公積，計入所有者權(quán)益。處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當轉(zhuǎn)入處置當期損益（其他業(yè)務(wù)成本）。會計分錄為：

借：投資性房地產(chǎn)（以轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量）

累計折舊（攤銷）

公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失）

資產(chǎn)減值準備（轉(zhuǎn)換當時已提減值準備）

貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨（按轉(zhuǎn)換當時的賬面余額結(jié)轉(zhuǎn)）

資本公積（公允價值大于賬面價值的差額不得列為收益，而是追加資本公積）

2010年1月1日，甲公司將一棟自用的房屋對外出租，董事會已決議作為投資性房地產(chǎn)核算。假設(shè)甲公司房屋符合采用公允價值模式計量條件，甲公司決定采用公允價值模式計量。甲公司房屋原價120萬元，已計提折舊20萬元，公允價值為110萬元，下列會計處理正確的是（）。A.確認資本公積10萬元B.確認營業(yè)外收入10萬元C.確認投資收益10萬元D.確認公允價值變動損益10萬元【答案】A【解析】非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換日的公允價值110萬元大于賬面價值100萬元的差額，計入資本公積。單選題：2011年7月1日，甲公司將一項按照成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前的賬面原價為4000萬元，已計提折舊200萬元，已計提減值準備100萬元，轉(zhuǎn)換日的公允價值為3850萬元，假定不考慮其他因素，轉(zhuǎn)換日甲公司應(yīng)借記“固定資產(chǎn)”科目的金額為（

）萬元。2012年A.3700B.3800C.3850D.4000[答案]D47. 已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值計算模式轉(zhuǎn)為成本計量模式。（

）（2012年）[答案]√二、投資性房地產(chǎn)的處置公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產(chǎn)。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為200000000元，乙公司已用銀行存款付清。假設(shè)這棟寫字樓原采用成本模式計量。出售時，該棟寫字樓的成本為180000000元，已計提折舊20000000元，不考慮相關(guān)稅費。甲公司的賬務(wù)處理如下：借：銀行存款200000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入200000000

借：其他業(yè)務(wù)成本160000000投資性房地產(chǎn)累計折舊20000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓180000000甲公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對投資性房地產(chǎn)按照公允價值模式計量，該公司2009年7月1日將一項賬面價值2000萬元、已經(jīng)開發(fā)完成作為存貨的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為經(jīng)營性出租，公允價值為2500萬元。2009年12月31日其公允價值為2400萬元，甲公司確認了該公允價值變動，2010年7月租賃期滿甲公司以3000萬元價款將其出售，甲公司應(yīng)確認的其他業(yè)務(wù)收入是（）萬元。A.3000B.3500C.2900D.3400【答案】A【解析】處置時以售價確認為其他業(yè)務(wù)收入。2006年12月20日甲公司與乙公司簽訂協(xié)議，將自用的辦公樓出租給乙公司，租期為3年，每年租金為500萬元，于年初收取，2007年1月1日為租賃期開始日，2009年12月31日到期。甲公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)。2007年1月1日此辦公樓的公允價值為900萬元，賬面原價為3000萬元，已提折舊為2000萬元，未計提減值準備。2007年12月31日該辦公樓的公允價值為1200萬元。2008年12月31日辦公樓的公允價值為1800萬元。2009年12月31日辦公樓的公允價值為1700萬元。2009年12月31日租賃協(xié)議到期，甲公司與乙公司達成協(xié)議，將該辦公樓出售給乙公司，價款為3000萬元。則甲公司出售辦公樓時產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)利潤為（）萬元。

A.1300B.2200C.2000

D.2700①2007年初自用辦公樓轉(zhuǎn)為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時產(chǎn)生的價值貶值額＝（3000－2000）－900＝100（萬元），列入“公允價值變動損益”借方；

②2007年末根據(jù)當時的公允價值1200萬元，應(yīng)認定投資性房地產(chǎn)暫時增值額＝1200－900＝300（萬元）；

③2008年末根據(jù)當時的公允價值1800萬元，應(yīng)認定投資性房地產(chǎn)暫時增值額＝1800－1200＝600（萬元）；

④2009年末根據(jù)當時的公允價值1700萬元，應(yīng)認定投資性房地產(chǎn)暫時貶值額＝1800－1700＝100（萬元）；

⑤2009年末出售辦公樓時產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)收入＝3000（萬元）；

⑥2009年末出售辦公樓時產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)成本＝1700（萬元）；

⑦2009年末出售辦公樓時由其持有期間產(chǎn)生的暫時凈增值轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本額＝－100+300+600－100＝700（萬元）；

⑧2009年末出售辦公樓時產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)利潤＝3000－1700+700＝2000（萬元）。復(fù)習(xí)題一、單項選擇題1. 下列項目中，不屬于投資性房地產(chǎn)的是（）。A.企業(yè)已出租給子公司的建筑物B.已出租的房屋租賃期屆滿，收回后繼續(xù)用于出租但暫時空置C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準備增值后出售的建筑物D.企業(yè)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)[答案]：C[解析]：選項C不屬于投資性房地產(chǎn)，應(yīng)作為存貨處理。2. 對于企業(yè)租出并按出租協(xié)議向承租人提供相關(guān)輔助服務(wù)的建筑物，下列說法中正確的是（）。A.所提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當確認為自用房地產(chǎn)B.所提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中重大的，應(yīng)將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)C.所提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)D.所提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中無論是否重大，均不將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)[答案]：C[解析]：企業(yè)提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)儀中不重大的，應(yīng)當將該建筑物確定為投資性房地產(chǎn)。3. 2011年1月1日，甲公司購入一幢建筑物用于出租，取得發(fā)票上注明的含稅價款為100萬元，款項以銀行存款支付。購入該建筑物發(fā)生的談判費用為0.2萬元，差旅費為0.3萬元。該投資性房地產(chǎn)的入賬價值為（）萬元。A.100B.117C.117.5D.100.5[答案]：A[解析]：外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。本題中，支付的價款計入投資性房地產(chǎn)的成本，談判費用和差旅費計入當期的管理費用，為投資性房地產(chǎn)直接發(fā)生的相關(guān)稅費，比如契稅、維修基金等才能計入投資性房地產(chǎn)成本。4. 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，不滿足資本化條件的，應(yīng)當在發(fā)生時計入（）。A.管理費用B.其他業(yè)務(wù)成本C.制造費用D.銷售費用[答案]：B5. 2011年3月，甲公司與乙公司的一項寫字樓經(jīng)營租賃合同即將到期，該寫字樓按照成本模式進行后續(xù)計量，為了提高寫字樓的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對寫字樓進行改擴建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將寫字樓出租給丙公司。3月31日，與乙公司的租賃合同到期，寫字樓隨即進入改擴建工程，原價為10000萬元，已計提折舊2000萬元。12月15日，寫字樓改擴建工程完工，共發(fā)生支出3000萬元，即日按照租賃合同出租給丙公司。改擴建支出屬于資本化的后續(xù)支出。甲公司改擴建完工后的投資性房地產(chǎn)入賬價值為（）萬元。A.11000B.13000C.3000D.10000[答案]：A[解析]：改擴建完工后的投資性房地產(chǎn)入賬價值＝10000－2000＋3000＝11000（萬元）。6. 2011年3月，甲公司與乙公司的一項寫字樓經(jīng)營租賃合同即將到期，該寫字樓按照公允價值模式進行后續(xù)計量，為了提高寫字樓的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對寫字樓進行改擴建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將寫字樓出租給丙公司。3月31日，與乙公司的租賃合同到期，寫字樓隨即進入改擴建工程，當日“投資性房地產(chǎn)——成本”科目余額為10000萬元，“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”借方科目余額為2000萬元。12月10日，寫字樓改擴建工程完工，共發(fā)生支出5000萬元，即日按照租賃合同出租給丙公司。改擴建支出屬于資本化的后續(xù)支出。甲公司改擴建完工后的投資性房地產(chǎn)入賬價值為（）萬元。A.17000B.13000C.3000D.10000[答案]：A7. 某企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式。2011年1月1日購入一幢建筑物用于出租，該建筑物的成本為270萬元，預(yù)計使用年限為20年，預(yù)計凈殘值為30萬元，采用直線法計提折舊。2011年應(yīng)該計提的折舊額為（）萬元。A.12B.20C.11D.10[答案]：C[解析]：購入的作為投資性房地產(chǎn)的建筑物采用成本計量模式時，其會計處理同固定資產(chǎn)——當月增加，當月不計提折舊。2011年應(yīng)該計提折舊的時間為11個月，2011年計提折舊＝（270－30）÷20×11÷12＝11（萬元）。8. 甲股份公司采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)，企業(yè)于2011年5月15日將行政管理部門使用的辦公樓轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日的辦公樓的賬面余額800萬元，累計折舊金額為420萬元，計提的減值準備金額為50萬元，預(yù)計尚可使用年限15年，采用平均年限法計提折舊，無殘值，則甲公司在2011對該投資性房地產(chǎn)應(yīng)計提的折舊額是（）萬元。A.14.67B.12.83C.29.17D.33.33[答案]：B[解析]：轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)的賬面余額800萬元，2011年計提的折舊額是（800－420－50）/15×7/12＝12.83（萬元）。9. 甲公司的投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式。2011年7月1日，甲公司將一項固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。該固定資產(chǎn)的賬面余額為200萬元，已提折舊20萬元，已經(jīng)計提的減值準備為10萬元；轉(zhuǎn)換日該投資性房地產(chǎn)的公允價值為190萬元。轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的入賬價值為（）萬元。A.200B.190C.170D.180[答案]：B[解析]：自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)應(yīng)該按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量。10. 甲公司2011年12月將采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日“投資性房地產(chǎn)”科目余額為2300萬元，“投資性房地產(chǎn)累計折舊”科目金額為200萬元；轉(zhuǎn)換日該建筑物的公允價值為2000萬元，則轉(zhuǎn)換日“固定資產(chǎn)”科目的入賬價值為（）萬元。A.2300B.2000C.300D.2100[答案]：A[解析]：轉(zhuǎn)換日分錄：借：固定資產(chǎn)2300

投資性房地產(chǎn)累計折舊200貸：投資性房地產(chǎn)2300

累計折舊20011. 甲公司將其一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進行后續(xù)計量。2010年1月1日，該項投資性房地產(chǎn)具備了采用公允價值模式計量的條件，甲公司決定對該投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量。該寫字樓的原價3000萬元，已計提折舊1500萬元，計提減值準備250萬元，當日該大樓的公允價值為3500萬元。甲公司按凈利潤的10％計提盈余公積，不考慮遞延所得稅等因素的影響，則該事項對“利潤分配——未分配利潤”科目的影響金額為（）萬元。A.2025B.2250C.0D.1800[答案]：A[解析]：該事項對“利潤分配——未分配利潤”科目的影響金額＝[3500－（3000－1500－250）]×（1－10％）＝2025（萬元）。相關(guān)會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)——成本3500

投資性房地產(chǎn)累計折舊1500

投資性房地產(chǎn)減值準備250貸：投資性房地產(chǎn)3000

盈余公積225

利潤分配——未分配利潤202512. 2011年6月30日，A公司的一項采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，A公司將其收回后作為辦公樓供本企業(yè)行政部門使用，該房地產(chǎn)2010年12月31日的公允價值為2000萬元，2011年6月30日的公允價值為1900萬元，2011年上半年的租金收入為60萬元。轉(zhuǎn)換日預(yù)計尚可使用年限10年，采用直線法計提折舊，無殘值。不考慮其他因素，則該項房地產(chǎn)對A公司2011年度損益的影響金額為（）萬元。A.－95B.65C.160D.－135[答案]：D[解析]：2011年上半年的租金收入60萬元：借：銀行存款60

貸：其他業(yè)務(wù)收入60采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)：借：固定資產(chǎn)1900

公允價值變動損益100

貸：投資性房地產(chǎn)2000轉(zhuǎn)換日該項固定資產(chǎn)的賬面價值為1900萬元，2011年應(yīng)計提的折舊額＝1900/10×（6/12）＝95（萬元），計入管理費用。借：管理費用95

貸：累計折舊95該項房地產(chǎn)對A公司2011年度損益的影響金額＝60－100－95＝－135（萬元）。13. 甲公司將一棟寫字樓轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，該寫字樓的賬面原值為2500萬元，已計提的累計折舊為50萬元，已計提固定資產(chǎn)減值準備150萬元，轉(zhuǎn)換日的公允價值為3000萬元，不考慮其他因素，則轉(zhuǎn)換日計入“投資性房地產(chǎn)”科目的金額是（）萬元。A.3000B.2300C.2500D.2800[答案]：C[解析]：本題分錄是：借：投資性房地產(chǎn)2500

累計折舊50

固定資產(chǎn)減值準備150貸：固定資產(chǎn)2500

投資性房地產(chǎn)累計折舊50

投資性房地產(chǎn)減值準備15014. 關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的轉(zhuǎn)換，下列說法中正確的是（）。A.成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當作為會計估計變更B.已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式C.已采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式D.企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式可以隨意變更[答案]：B15. 下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)的會計處理中，說法不正確的是（）。A.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值B.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為成本模式，應(yīng)當作為會計政策變更C.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值D.存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當按照該項投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量[答案]：B[解析]：采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)換為成本模式。16. 甲公司的投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量。2011年4月25日，甲公司將一項投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。轉(zhuǎn)換時該投資性房地產(chǎn)的賬面余額為240萬元，已提折舊40萬元，已經(jīng)計提的減值準備為20萬元。該投資性房地產(chǎn)的公允價值為150萬元。轉(zhuǎn)換日固定資產(chǎn)的賬面價值為（）萬元。A.200B.150C.180D.240[答案]：C[解析]：采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用的房地產(chǎn)，固定資產(chǎn)應(yīng)該以投資性房地產(chǎn)的賬面價值作為其賬面價值。17. 某公司的投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式。2011年6月23日，該公司將一項固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。該固定資產(chǎn)的賬面余額為400萬元，已提折舊80萬元，已經(jīng)計提減值準備30萬元。該項房地產(chǎn)在當日的公允價值為330萬元。關(guān)于轉(zhuǎn)換日的處理，下列各項表述中，正確的是（）。A.計入公允價值變動損益的金額為40萬元B.投資性房地產(chǎn)的入賬價值為290萬元C.該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的處理不影響當期損益D.該事項屬于會計政策變更[答案]：C[解析]：自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)應(yīng)該按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量，公允價值大于賬面價值的差額計入到所有者權(quán)益（資本公積），轉(zhuǎn)換當日的處理，不影響當期損益。18. 企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式。2011年1月1日，該企業(yè)將一項固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。該固定資產(chǎn)的賬面余額為100萬元，已提折舊20萬元，已經(jīng)計提的減值準備為10萬元，轉(zhuǎn)換當日的公允價值為65萬，轉(zhuǎn)換日影響當期利潤總額的金額是（）萬元。A.0B.－5C.15D.5[答案]：B[解析]：自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值計量模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)應(yīng)該按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量，公允價值小于賬面價值的差額計入公允價值變動損益，金額為（100－20－10）－65＝5（萬元），計入公允價值變動損益的借方，減少當期利潤。19. 甲公司2011年1月1日外購一幢建筑物，支付價款400萬元。甲公司于購入當日將其對外出租，年租金為40萬元，每年年初收取租金。甲公司對此項投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。2011年12月31日，該建筑物的公允價值為430萬元。不考慮相關(guān)稅費，則該項房地產(chǎn)對甲公司2011年度損益的影響金額為（）萬元。A.70B.40C.30D.50[答案]：A[解析]：該公司2011年取得的租金收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”40萬元，期末確認“公允價值變動損益”30萬元，所以影響當期損益的金額為70萬元。20. 企業(yè)處置一項以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，實際收到的金額為70萬元，投資性房地產(chǎn)的賬面余額為120萬元，累計計提的折舊金額為60萬元，計提的減值準備的金額為20萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費，處置該項投資性房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。A.30B.20C.40D.10[答案]：A[解析]：本題分錄為：借：銀行存款70

貸：其他業(yè)務(wù)收入70借：其他業(yè)務(wù)成本40

投資性房地產(chǎn)累計折舊60

投資性房地產(chǎn)減值準備20

貸：投資性房地產(chǎn)120處置當期的凈損益＝70－40＝30（萬元）。21. 甲公司2011年1月1日外購一幢建筑物，價款為400萬元，將該建筑物用于出租，年租金30萬，每年年初收取。該公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。2011年12月31日該建筑物的公允價值為420萬元，2012年12月31日該建筑物的公允價值為410萬元，2013年1月1日甲企業(yè)出售該建筑物，售價410萬元，不考慮相關(guān)的稅費，處置時影響損益的金額合計為（）萬元。A.0B.10C.20D.30[答案]：A[解析]：處置時影響損益的金額＝410－410－10＋10＝0。相關(guān)賬務(wù)處理如下：取得時，賬務(wù)處理為：借：投資性房地產(chǎn)——成本400

貸：銀行存款4002011年12月31日借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動20

貸：公允價值變動損益202012年12月31日借：公允價值變動損益10

貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動102013年，處置時的處理：借：銀行存款410

貸：其他業(yè)務(wù)收入410借：其他業(yè)務(wù)成本410

貸：投資性房地產(chǎn)——成本400——公允價值變動10借：公允價值變動損益10

貸：其他業(yè)務(wù)成本10二、多項選擇題

1. 下列各項中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。A.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準備出售的房屋B.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋C.企業(yè)持有的準備建造房屋的土地使用權(quán)D.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物[答案]：ACD[解析]：選項A，屬于企業(yè)的存貨；選項C，屬于無形資產(chǎn)；選項D，產(chǎn)權(quán)不屬于企業(yè)，不屬于企業(yè)的資產(chǎn)，不能確認為投資性房地產(chǎn)。2. 在對企業(yè)外購或自行建造的投資性房地產(chǎn)進行初始計量時，下列表述中正確的有（）。A.無論采用公允價值模式還是成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，均應(yīng)按照成本進行初始計量B.采用公允價值模式進行后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)，取得時按照公允價值進行初始計量C.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成D.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出[答案]：ACD[解析]：無論采用公允價值模式還是成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，均應(yīng)按照成本進行初始計量。3. 關(guān)于投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，下列說法中正確的有（）。A.成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的賬面價值B.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的入賬價值C.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的賬面價值作為自用房地產(chǎn)的入賬價值D.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當日的賬面價值計價[答案]：AB4. 關(guān)于采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，下列表述中不正確的有（）。A.如果是建筑物，應(yīng)自取得該投資性房地產(chǎn)的當月開始計提折舊B.如果是建筑物，應(yīng)自取得該投資性房地產(chǎn)的次月開始計提折舊C.如果是土地使用權(quán)，應(yīng)自取得該投資性房地產(chǎn)的當月開始攤銷D.如果是土地使用權(quán)，應(yīng)自取得該投資性房地產(chǎn)的次月開始攤銷[答案]：AD[解析]：投資性房地產(chǎn)屬于建筑物的，應(yīng)按照固定資產(chǎn)的核算原則處理；投資性房地產(chǎn)屬于土地使用權(quán)的，應(yīng)按照無形資產(chǎn)的核算原則處理。5. 企業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，下列說法正確的有（）。A.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，該項投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照轉(zhuǎn)換當日的賬面價值計量B.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，該項投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量C.轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”D.轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的差額計入“資本公積——其他資本公積”[答案]：BC[解析]：自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，該項投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”，轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的差額計入所有者權(quán)益（資本公積）。6. 采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當同時滿足（）條件。A.企業(yè)能夠取得交易價格的信息B.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場C.所有的投資性房地產(chǎn)有活躍的房地產(chǎn)交易市場D.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計[答案]：BD[解析]：采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當同時滿足下列條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中城市，應(yīng)當為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。7. 將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，關(guān)于轉(zhuǎn)換日的確定,敘述正確的有（）。A.企業(yè)于2011年5月15日開始將原本用于出租的房地產(chǎn)改用于自身生產(chǎn)使用，則該房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換日為2011年5月15日B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2011年6月30日決定將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，租賃期開始日為2011年7月1日，則該房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換日為2011年7月1日C.2011年10月20日企業(yè)將某項土地使用權(quán)停止自用，2011年11月30日正式確定該項資產(chǎn)將于增值后出售，則該房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換日為2011年10月20日D.企業(yè)2011年6月4日將原本用于生產(chǎn)商品的房地產(chǎn)改用于出租，租賃期開始日為2011年7月1日，則該房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換日為2011年7月1日[答案]：ABD[解析]：選項C，企業(yè)將原本用于經(jīng)營管理的土地使用權(quán)改用于資本增值，則該房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換日應(yīng)確定為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。8. 下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)的會計處理方法中，不正確的有（）。A.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的，公允價值與原賬面價值的差額計入資本公積B.無論采用公允價值模式，還是采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，取得的租金收入，均應(yīng)計入其他業(yè)務(wù)收入C.將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，其在轉(zhuǎn)換日的公允價值與原賬面價值的差額，應(yīng)計入投資收益D.投資性房地產(chǎn)的處置損益應(yīng)計入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出[答案]：ACD[解析]：選項A，非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的，只有公允價值大于原賬面價值的差額才計入資本公積；選項C，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，轉(zhuǎn)換日公允價值與原賬面價值的差額，應(yīng)計入公允價值變動損益；選項D，投資性房地產(chǎn)的處置損益應(yīng)通過其他業(yè)務(wù)收入與其他業(yè)務(wù)成本來反映。9. 下列各項中，影響企業(yè)當期損益的有（）。A.采用成本模式計量，期末投資性房地產(chǎn)的可收回金額高于賬面價值的差額B.采用成本模式計量，期末投資性房地產(chǎn)的可收回金額低于賬面價值的差額C.企業(yè)將采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日的公允價值高于賬面價值的差額D.自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的公允價值小于賬面價值的差額[答案]：BCD[解析]：選項A不需要進行會計處理。選項B應(yīng)計提資產(chǎn)減值損失，選項C.D應(yīng)將差額計入公允價值變動損益。10. 下列各項中，應(yīng)計入其他業(yè)務(wù)收入的有（）。A.投資性房地產(chǎn)租金收入B.投資性房地產(chǎn)公允價值變動額C.出售投資性房地產(chǎn)收到的款項D.處置投資性房地產(chǎn)時，結(jié)轉(zhuǎn)與該項投資性房地產(chǎn)相關(guān)的資本公積[答案]：AC[解析]：投資性房地產(chǎn)公允價值變動額，計入公允價值變動損益；處置投資性房地產(chǎn)時，與該項投資性房地產(chǎn)相關(guān)的資本公積應(yīng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本。11. 下列各項中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。A.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準備出售的商品房B.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋C.以經(jīng)營租賃方式租入后再出租的建筑物D.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)[答案]：AC[解析]：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準備出售的商品房，屬于企業(yè)的存貨；企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物不屬于企業(yè)的資產(chǎn)，所以再出租也不屬于企業(yè)的投資性房地產(chǎn)。12. 下列關(guān)于成本計量模式下企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)會計處理的說法中，正確的有（）。A.應(yīng)使用“投資性房地產(chǎn)清理”科目B.應(yīng)按實收金額貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目C.應(yīng)按投資性房地產(chǎn)的賬面價值借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目D.應(yīng)將實收金額與投資性房地產(chǎn)賬面價值之間的差額計入營業(yè)外收支[答案]：BC[解析]：成本模式下的投資性房地產(chǎn)的處置的賬務(wù)處理：借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)13. 處置采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，下列說法不正確的有（）。A.應(yīng)按累計公允價值變動金額，將公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本B.實際收到的金額與該投資性房地產(chǎn)賬面價值之間的差額，應(yīng)計入營業(yè)外支出或營業(yè)外收入C.實際收到的金額與該投資性房地產(chǎn)賬面價值之間的差額，應(yīng)計入投資收益D.對于投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動金額，在處置時不需要進行會計處理[答案]：BCD[解析]：實際收到的金額與該投資性房地產(chǎn)賬面價值之間的差額，應(yīng)通過其他業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)成本的差額反映，所以選項BC不正確；處置采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)將確認的投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動損益的金額轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本，但是并不影響當期營業(yè)利潤，所以選項D不正確。三、判斷題

1. 投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不需計提折舊或攤銷，但應(yīng)于每期期末進行減值測試，如果可收回金額小于賬面價值，應(yīng)計提減值準備。（）[答案]：N[解析]：投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不需計提折舊或攤銷，也不需要計提減值準備，應(yīng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值。2. 已對外經(jīng)營出租但仍由本企業(yè)提供日常維護的建筑物，不屬于投資性房地產(chǎn)。（）[答案]：N[解析]：已對外經(jīng)營出租但仍由本企業(yè)提供日常維護的建筑物，由于日常維護一般屬于不重大的輔助服務(wù)，因此該建筑物一般屬于企業(yè)的投資性房地產(chǎn)。3. 采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換日公允價值與原賬面價值的差額應(yīng)計入公允價值變動損益。（）[答案]：Y4. 企業(yè)將某項房地產(chǎn)部分用于出租、部分自用，如果出租部分能單獨計量和出售，企業(yè)應(yīng)將該項房地產(chǎn)整體確認為投資性房地產(chǎn)。（）[答案]：N[解析]：企業(yè)將某項房地產(chǎn)部分用于出租、部分自用，如果用于出租的部分能單獨計量或出售的，企業(yè)應(yīng)將該部分確認為投資性房地產(chǎn)。5. 企業(yè)采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的，有證據(jù)表明，當企業(yè)首次取得某項投資性房地產(chǎn)時，該投資性房地產(chǎn)的公允價值無法持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當對該投資性房地產(chǎn)單獨采用成本模式計量直至處置，并假設(shè)無殘值。（）[答案]：Y6. 企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，可于工程完工時直接將其作為投資性房地產(chǎn)進行核算。（）[答案]：N[解析]：企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)當先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。7. 已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。（）[答案]：Y8. 企業(yè)可隨意選擇成本模式或公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。（）[答案]：N[解析]：企業(yè)通常應(yīng)當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但企業(yè)只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)必須同時符合兩個條件（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，（2）公允價值的計量是可靠的。9. 自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（其他業(yè)務(wù)收入）。（）[答案]：N[解析]：轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積——其他資本公積，計入所有者權(quán)益。處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當轉(zhuǎn)入處置當期損益（其他業(yè)務(wù)成本）。10. 在成本模式計量的情況下，將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“庫存商品”等科目。（）[答案]：N[解析]：將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計提跌價準備的借記“存貨跌價準備”，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。11. 只有能夠單獨計量和出售的房地產(chǎn)，才能劃分為投資性房地產(chǎn)。（）[答案]：Y12. 企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益即投資收益。（）[答案]：N[解析]：企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本。四、計算題

1. 甲公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，按凈利潤的10％提取盈余公積。有關(guān)業(yè)務(wù)如下：（1）2010年1月1日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2010年1月1日，租賃期為3年，每年年末收取租金250萬。甲公司此前將該項房地產(chǎn)作為存貨管理，賬面余額為3600萬元，已計提存貨跌價準備600萬元。甲公司對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量，預(yù)計使用年限為30年，預(yù)計凈殘值為0，采用直線法計提折舊。當年相關(guān)的會計處理為：借：投資性房地產(chǎn)3600

存貨跌價準備600

貸：開發(fā)產(chǎn)品3600投資性房地產(chǎn)減值準備600借：銀行存款250

貸：其他業(yè)務(wù)收入250借：其他業(yè)務(wù)成本120

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊120（2）2011年1月1日，甲公司認為該項房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定對該項投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量。當日，該項房地產(chǎn)的公允價值為3200萬元。2011年12月31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為3800萬元。當年相關(guān)的會計處理為：借：投資性房地產(chǎn)——成本3200

投資性房地產(chǎn)累計折舊120

利潤分配——未分配利潤252

盈余公積28

貸：投資性房地產(chǎn)3600借：銀行存款250

貸：其他業(yè)務(wù)收入250借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動600

貸：公允價值變動損益600（3）假定各期租金均按期收到，不考慮所得稅、營業(yè)稅等因素。要求：根據(jù)上述材料。逐筆分析，判斷會計處理分錄是否正確，如不正確，請