第十一章房地產(chǎn)保

第十一章房地產(chǎn)保險

房地產(chǎn)金融第十一章房地產(chǎn)保險第一節(jié)保險基本理論和基本原則第二節(jié)保險合同第三節(jié)房地產(chǎn)保險的品種第四節(jié)房地產(chǎn)保險的運作

第一節(jié)保險基本理論和基本原則一、保險的基本理論1、保險的含義

保險是指投保人根據(jù)合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險金責(zé)任，或者當(dāng)被保險人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到約定的年齡期限時承擔(dān)給付保險金責(zé)任的商業(yè)保險行為。(1)從經(jīng)濟(jì)角度來說，保險主要是對意外事故損失進(jìn)行分?jǐn)偟囊环N經(jīng)濟(jì)保障制度和手段。(2)從法律角度來說，保險是一種合同行為，體現(xiàn)的是一種民事法律關(guān)系。2．保險與保證(1)兩者簽署的合同性質(zhì)不同(2)兩者的主體之間的關(guān)系不同(3)保險費的確定建立在精確計算的基礎(chǔ)之上，而保證費用的確定則主要受當(dāng)事人的心理因素的影響

3．保險與救濟(jì)(1)兩者的組織主體不同(2)兩者的前提不同(3)兩者的約束條件不同(4)兩者給付對象的范圍不同4．保險與儲蓄(1)保險是多數(shù)經(jīng)濟(jì)單位或個人之間的互助共濟(jì)行為，而儲蓄是一種自助行為；(2)存取的方式：保險費不能自由支?。?3)約期收益：保險發(fā)生才賠付，損失多少賠多少；(4)所有權(quán)：

5．保險與賭博(1)兩者的目的不同(2)兩者面對的性質(zhì)不同(3)兩者的手段不同(4)兩者的結(jié)果不同二、保險的性質(zhì)和職能

(一)保險的性質(zhì)1、經(jīng)濟(jì)性2．互助性3．法律性4．科學(xué)性

(二)保險的職能1．經(jīng)濟(jì)補償職能2．防災(zāi)防損職能3．融資職能

三、保險基金

廣義的保險基金指整個社會的后備基金體系，是為了社會再生產(chǎn)過程的持續(xù)進(jìn)行，而在國民收入的再分配中扣除下來的、專門用于補償因自然災(zāi)害和意外事故造成的經(jīng)濟(jì)損失的社會后備基金。廣義的保險基金主要包括四種基本形式：集中形式的保險基金、自保形式的保險基金、商業(yè)形式的保險基金、相互形式的保險基金

狹義的保險基金是由專業(yè)保險機構(gòu)根據(jù)投保人的意愿，在嚴(yán)密的風(fēng)險概率測算的基礎(chǔ)上，與投保人簽訂責(zé)權(quán)對等的商業(yè)保險契約，通過收集投保人繳納的保險費或保險儲金而籌集起來的、專門用于補償被保險人約定風(fēng)險損失的一種貨幣基金。

(一)保險基金的性質(zhì)和特征1、保險基金的性質(zhì)(1)從保險基金的固有性質(zhì)上看，它是一種處于備用狀態(tài)的應(yīng)付災(zāi)害事故的專項基金；(2)從財務(wù)性質(zhì)上看，保險基金是保險人對被保險人的負(fù)債；(3)從社會再生產(chǎn)的四個環(huán)節(jié)上看，保險基金是維持簡單再生產(chǎn)的生產(chǎn)性基金。2、保險基金的特征

（1）用途的規(guī)定性

（2）來源的廣泛性

（3）賠付責(zé)任的長期性

（4）增值性

（5）總體返還性

(二)保險基金的構(gòu)成1、從來源上看

保險基金由開業(yè)資本金和保險費收入兩部分構(gòu)成。保險費收入通常由三部分構(gòu)成：賠付費用(又稱純保費)、保險公司經(jīng)營管理費用、保險公司合理利潤。從存在的形式上看保險基金由財產(chǎn)和責(zé)任險準(zhǔn)備金、人身保險準(zhǔn)備金構(gòu)成。

四、保險的基本原則(一)保險利益原則1．合法的保險利益2．客觀存在的利益3．經(jīng)濟(jì)上可確定的利益

(二)最大誠信原則1．告知，即保險合同的一方當(dāng)事人在簽訂或履約保險合同時向另一方當(dāng)事人所做的口頭或書面陳述。告知通常有兩種立法形式：一是無限告知，即客觀告知；二是詢問告知，即主觀告知。2．保證，指保險雙方在合同中約定投保人或被保險人擔(dān)保在保險期限內(nèi)對某一事項的作為或不作為，或者擔(dān)保某一事項的真實性。3．棄權(quán)和禁止反言，棄權(quán)是合同的一方當(dāng)事人放棄按保險合同的規(guī)定可以享受的權(quán)利，保險人的棄權(quán)可以采用明示或默認(rèn)方式。禁止反言是合同一方當(dāng)事人在已經(jīng)棄權(quán)的情況下不得再要求行使這項權(quán)利。(三)損失補償原則1、有損失有賠償2、損失多少賠償多少(四)近因原則

近因原則指保險賠償與保險金給付的先決條件是造成保險標(biāo)的損害后果的近因?qū)儆诒ｋU責(zé)任；若近因?qū)儆诔庳?zé)任，則保險人不負(fù)賠償責(zé)任，不能進(jìn)行保險賠償與保險金給付。(五)代位原則

代位，即取代他人的某種地位，在這里指的是保險人取代被保險方對第三者的求償權(quán)或?qū)ΡｋU標(biāo)的的所有權(quán)地位。(六)分?jǐn)傇瓌t

分?jǐn)傇瓌t是指在重復(fù)保險情況下，被保險人所能得到的賠償金由各保險人采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)?。第二?jié)

保險合同一、保險合同的含義和特征

合同也稱契約，指當(dāng)事人之間確定、變更、終止民事法律的協(xié)議。契約一經(jīng)訂立，雙方當(dāng)事人必須受其約束，任何一方不得擅自變更或解除。保險合同也稱保險契約，是經(jīng)濟(jì)合同的一種，根據(jù)我國《保險法》規(guī)定：“保險合同是投保人與保險人約定保險權(quán)利義務(wù)的協(xié)議?！碧卣?．保險合同是要式合同2．保險合同是雙務(wù)有償合同3．保險合同是附和合同4．保險合同是保障合同5．保險合同是最大誠信合同二、保險合同的要素(一)保險合同的主體1．保險合同的當(dāng)事人

保險人又稱承保人，是保險活動中經(jīng)營保險業(yè)務(wù)的組織。它作為保險合同主體的一方，在保險合同中按約定的保險事故發(fā)生并造成財產(chǎn)損失后，或當(dāng)被保險人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定的年齡、期限時，有賠償保險金或者給付保險金的義務(wù)。投保人又稱要保人，是指與保險人訂立保險合同，并按照保險合同負(fù)有支付保險費義務(wù)的人投保人必須具備兩個條件：一是具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力；二是對保險標(biāo)的具有保險利益。2．保險合同的關(guān)系人（被保險人、受益人）

被保險人是指其財產(chǎn)或人身受保險合同保障，享有保險金請求權(quán)的人。被保險人應(yīng)具備的條件：(1)保險合同保障的對象；(2)保險事故發(fā)生時遭受損害的人；(3)享有保險金請求權(quán)的人。

受益人是指保險合同中約定的、在保險事故發(fā)生后享有保險賠償與保險金請求權(quán)的人。人身保險合同中有受益人的規(guī)定：(1)由保險人或被保險人指定受益人；(2)投保人或被保險人如果沒有指定受益人，或者受益人先于被保險人死亡又未有其他受益人，則被保險人的法定繼承人就是受益人；(3)受益人指定后，若因某些原因需要變更，應(yīng)書面通知保險人；(4)受益人享有的受益權(quán)具有排他性，其他人都無權(quán)剝奪或分享受益人的受益權(quán)，也不可列入死者的遺產(chǎn)或用于償還死者生前債務(wù)。3．保險合同的中介人

保險合同的中介人是指與保險合同的訂立或履行有一定關(guān)系的人。

保險代理人是根據(jù)保險人的委托，向保險人收取代理手續(xù)費，并在保險人授權(quán)的范圍內(nèi)代為辦理保險業(yè)務(wù)的單位和個人。保險代理人具有以下兩個主要特點：(1)受保險人委托代理保險業(yè)務(wù)，其在授權(quán)的范圍內(nèi)造成的責(zé)任后果由保險人負(fù)責(zé)；(2)由保險人支付代理手續(xù)費。

保險經(jīng)紀(jì)人不同于保險代理人，它是指基于投保人或被保險人的利益，為投保人與保險人訂立保險合同提供中介服務(wù)，并依法收取傭金的人。保險經(jīng)紀(jì)人具有以下特點：(1)保險經(jīng)紀(jì)人代表投保人或被保險人的利益，其行為所造成的責(zé)任后果由保險經(jīng)紀(jì)人個人負(fù)責(zé)。(2)由保險人而非投保人支付傭金。代理人和經(jīng)紀(jì)人的差別：(1)保險代理人是受保險機構(gòu)的委托，代表的是保險機構(gòu)的利益，實際上是保險機構(gòu)的延伸；(2)保險代理人是代理銷售保險人授權(quán)的保險服務(wù)品種；(3)保險代理人按代理合同的規(guī)定向保險人收取代理手續(xù)費；(4)保險經(jīng)紀(jì)人是被保險人的代表，其疏忽、過失等行為給保險人及被保險人造成損失，應(yīng)獨立承擔(dān)民事法律責(zé)任；(二)保險合同的客體

保險合同的客體是合同當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)所共同指向的對象。保險合同的客體就是投保人或被保險人對保險標(biāo)的所具有的保險利益。(三)保險合同的內(nèi)容1．基本條款

當(dāng)事人條款、保險標(biāo)的、保險責(zé)任和責(zé)任免除、保險期間、保險價值、保險金額、保險費及支付辦法、保險賠償和給付辦法、違約責(zé)任和爭議處理、訂立合同的時間。2．附加條款

附加條款，是指保險人為滿足投保人或被保險人的特殊需要，在保險合同基本條款的基礎(chǔ)上，增加一些補充內(nèi)容，以擴大承保責(zé)任范圍的條款。3．保證條款

保證條款，是指保險人要求被保險方在保險合同有效期內(nèi)應(yīng)予遵守的規(guī)定。這些規(guī)定必須嚴(yán)格遵守，否則保險人有權(quán)拒絕承擔(dān)保險責(zé)任。保證條款通常有明示和默示兩種。三、保險合同的成立和生效

1．保險合同成立的條件保險合同主體合法保險合同內(nèi)容合法保險當(dāng)事人雙方合意2．保險合同訂立的程序

保險合同的訂立與其他合同的訂立過程一樣，也要經(jīng)過要約和承諾兩個階段。要約一般由投保人發(fā)出，即投保；保險人做出承諾，即承保。3．保險合同成立的時間

我國《保險法》第12條規(guī)定：“投保人提出保險要求，經(jīng)保險人同意承保，并就合同條款達(dá)成協(xié)議，保險合同成立。”4．保險合同的生效

保險合同的生效與保險合同的成立是兩個不同的概念。生效是指合同產(chǎn)生法律效力。合同的生效時間有兩種確定方式：一是合同成立就生效；二是約定期限生效。四、保險合同的調(diào)整(一)保險合同的變更1．主體變更

保險合同主體變更是指合同當(dāng)事人與關(guān)系人的變更，即投保人或被保險人或人身保險合同中的受益人的變更。一般保險合同的保險人不會變更。只有當(dāng)保險企業(yè)破產(chǎn)、解散、合并、分立等原因?qū)е卤ｋU人所承擔(dān)的全部保險合同責(zé)任轉(zhuǎn)移給其他保險人或政府有關(guān)基金時才會發(fā)生。2．客體變更

保險合同客體變更就是標(biāo)的所具有的保險利益的變更。在財產(chǎn)合同中，標(biāo)的物價值的增減導(dǎo)致保額變更或被保險人對保險標(biāo)的所有權(quán)、債權(quán)或其他權(quán)利的變化，都可以引起保險合同的客體變更。3．內(nèi)容變更

保險合同內(nèi)容變更是指保險合同所規(guī)定的雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)發(fā)生變更。具體表現(xiàn)為保險合同條款事項的變更，如保險標(biāo)的、保險價值、風(fēng)險程度、保險期限、保險費、保險金額等約定事項的變更。

(二)保險合同的解除

保險合同的解除是指根據(jù)法律規(guī)定，在保險合同有效期間內(nèi)，當(dāng)事人行使解除權(quán)而使保險合同效力終止。貨物運輸保險合同和運輸工具航程保險合同在保險責(zé)任開始后，合同當(dāng)事人不得解除合同。

1．投保人解除合同

對于投保人來說，除非《保險法》有規(guī)定或保險合同另有約定外，投保人有權(quán)隨時解除合同。2．保險人解除合同對于保險人來說，除非《保險法》明確規(guī)定或保險合同另有約定外，不能任意解除合同。(三)保險合同的終止

保險合同的終止是指保險合同成立后，由于某些原因，合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不再具有法律效力。1．正常終止

正常終止是指保險合同由于正常原因?qū)е聠适Х尚Я?。具體包括；自然終止、履約終止、協(xié)議終止。2．特殊終止

特殊終止是指保險合同由于非正常原因?qū)е卤ｋU合同終止。具體包括：自始無效和違約終止

第三節(jié)房地產(chǎn)保險的品種保險的作用與房地產(chǎn)相關(guān)的風(fēng)險財產(chǎn)損失保險、責(zé)任保險、信用保證保險、人身保險一、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的財產(chǎn)保險

(一)企業(yè)財產(chǎn)保險

主要承?；馂?zāi)以及其他意外事故造成保險財產(chǎn)的直接損失。企業(yè)財產(chǎn)保險包括財產(chǎn)基本險和財產(chǎn)綜合險兩種。1．投保人投保人指在我國境內(nèi)注冊的合法企業(yè)、團(tuán)體及事業(yè)單位和國家機關(guān)。2．企業(yè)財產(chǎn)保險的保險標(biāo)的范圍

凡屬于被保險人所有或與他人共有而被保險人負(fù)責(zé)的財產(chǎn)；由被保險人經(jīng)營管理或替他人保管的財產(chǎn)；其他具有法律上承認(rèn)的與被保險人有經(jīng)濟(jì)利害關(guān)系的財產(chǎn)都在保險標(biāo)的的范圍之內(nèi)。而違章建筑、危險建筑、非法占用的財產(chǎn)不屬于保險標(biāo)的的范圍。3．企業(yè)財產(chǎn)保險的保險責(zé)任(1)財產(chǎn)保險基本險的責(zé)任范圍包括：由于火災(zāi)、雷擊、爆炸、飛行物體及其他空中運行物體墜落造成保險標(biāo)的的損失；在發(fā)生保險事故時為搶救保險標(biāo)的或防止災(zāi)害蔓延，采取合理的必要的措施而造成的保險標(biāo)的的損失；保險事故后，被保險人為防止或者減少保險標(biāo)的的損失所支付的必要的、合理的費用，包括施救、搶救保護(hù)費用。但由于戰(zhàn)爭、被保險人的故意行為、地震、洪水等不可抗力因素造成的損失和因保險事故引起的間接損失、保險標(biāo)的本身缺陷以及由于行政或執(zhí)法行為所致的損失不屬于基本險的責(zé)任范圍。(2)綜合險責(zé)任范圍不僅包括基本險的保險責(zé)任，而且還把責(zé)任范圍擴展到包括下列12項：崖崩、暴雨、洪水、臺風(fēng)、暴風(fēng)、龍卷風(fēng)、雪災(zāi)、雹災(zāi)、冰凌、泥石流、突發(fā)性滑坡、地面下陷下沉。4．保險期限

企業(yè)財產(chǎn)保險的保險期限一般為一年，從約定起保日的零時到期滿日的24時止。保險期滿后，雙方經(jīng)協(xié)商可以續(xù)保。5．保險金額及保險價值

房屋建筑通常歸屬固定資產(chǎn)，其保險金額一般可以通過四種方式確定：按賬面原值、賬面原值加成數(shù)、重置價值和其他方式確定。而保險價值是按照出險的房屋、建筑物的重置價值確定的。6．附加險

投保人如果對保險人制定的基本險、綜合險的保險內(nèi)容不滿意，經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商可以設(shè)立附加險。通?；倦U的附加險包括暴風(fēng)、暴雨、洪水、雪災(zāi)、冰凌等，綜合險的附加險有水管爆裂保險等。

(二)家庭財產(chǎn)保險、城鄉(xiāng)居民房屋保險

通常以城鄉(xiāng)居民房屋為保險標(biāo)的的保險包括房屋普通保險和房屋兩全保險。前者是采取交納保險費的方式，保險期滿后，不退還保險費，續(xù)保須重新辦理保險手續(xù)。后者是采取交納保險儲金的方式，保險期滿后，無論保險期間內(nèi)被保險人是否得到了保險賠償，保險人都將投保人所交的保險儲金退還，該保險具有儲蓄和保障雙重職能。

1．保險范圍

保險范圍包括：被保險人所有的房屋；投保人與保險人約定并在保單上注明的房屋(包括與他人共有的房屋、代他人看管的房屋、租借他人的房屋)。而處于緊急危險狀態(tài)下的房屋；政府征用、拆遷或違章建造的房屋；坐落在分洪區(qū)、泄洪區(qū)、洪水警戒線以下的房屋；簡陋房屋、房屋的附屬建筑物等不在保險房屋范圍之內(nèi)。

2．保險責(zé)任

保險責(zé)任通常包括：火災(zāi)、爆炸、洪水、冰雹、雪災(zāi)、崖崩、冰凌、泥石流、突發(fā)性滑坡、突發(fā)性地陷；暴風(fēng)、暴雨造成房屋主要結(jié)構(gòu)倒塌；空中運行物體墜落以及外來建筑物或其他物體的倒塌。3．責(zé)任免除

責(zé)任免除包括戰(zhàn)爭、軍事行動或暴力行為、核輻射、地震等不可抗力因素造成的一切損失；被保險人、房屋所有人、使用人、承租人或看管人及其家庭成員的故意行為；屬于不保房屋及其他不屬于保險責(zé)任范圍內(nèi)的災(zāi)害事故損失。

4．保險期限、保險費率、保險金額

房屋普通險的期限為1年；房屋兩全險的保險期限分為1年、3年、5年三種。保險費率的確定通常以房屋的結(jié)構(gòu)來區(qū)別。保險金額由投保人根據(jù)房屋的實際價值自行確定。

(三)建筑工程一切險

建筑工程一切險的保險對象是工程進(jìn)行期間，對所建工程承擔(dān)一定風(fēng)險，并具有保險利益的各方，是專門承保各種土木工程及建筑機械設(shè)備、材料的意外毀損或滅失，以及對第三者傷害、死亡或財物損害所致法定賠償責(zé)任的綜合性保險。包括：業(yè)主或工程所有人、承包商或建筑商、次承包商、材料供應(yīng)商、工程顧問或建筑師、提供資金的金融機構(gòu)或個人等。

1．保險標(biāo)的

承保的標(biāo)的是房地產(chǎn)建筑工程，以合同內(nèi)容為依據(jù)，主要包括：建筑工程(包括永久工程和為完成工程主體必須搭建的，在工程主體完工后拆除或廢棄不用的臨時工程及存放在工地的物料)；建筑用機器、工具、設(shè)備和臨時工房及其屋內(nèi)存放的物件；業(yè)主或承包人在工地的原有財產(chǎn)；附帶安裝工程項目；工地內(nèi)的現(xiàn)成建筑物和業(yè)主或承包人在工地的其他財產(chǎn)。

2．承保責(zé)任范圍

建筑工程保險承保的危險和損失除了自然災(zāi)害導(dǎo)致的損失外，還包括盜竊、惡意行為等人為風(fēng)險；企業(yè)所有職工因缺乏經(jīng)驗、疏忽或因過失造成的事故損失；原材料質(zhì)量問題或因工藝不良引起的事故所造成的損失；其他除外責(zé)任以外的不可預(yù)料的自然災(zāi)害(如地震、洪水)或意外事故以及清理現(xiàn)場的費用。

建筑工程保險的除外責(zé)任有：被保險人故意行為致?lián)p；自然磨損、停工、罷工、戰(zhàn)爭等因素造成的損失；因設(shè)計錯誤引起的損失和費用；非外力造成的機械或電器裝置的損毀或建筑用機器、設(shè)備、裝置的失靈；有關(guān)文件、賬簿、票據(jù)、現(xiàn)金和有價證券、圖表資料的損失；因原材料缺陷或工藝不良所支付的費用；盤點貨物當(dāng)時發(fā)現(xiàn)的短缺以及免賠額內(nèi)的損失。建筑工程第三者責(zé)任保險應(yīng)另行保險，其責(zé)任不在保險范圍之內(nèi)。

3．保險金額

建筑工程的總價值為險種的保險金額，包括設(shè)計費、建筑所需材料設(shè)備費、施工費、運雜費、保險費和稅款以及其他有關(guān)費用。為使被保險人獲得足夠的補償，投保人可先按預(yù)計的合同工程概算投保，完工后再按實際造價調(diào)整工程保險金額，保險費也按調(diào)整后的投保金額再作結(jié)算。

4．保險期限

建筑工程保險的保險期限自投保工程動工或用于保險工程的材料、設(shè)備運抵建筑工地時開始，到工程所有人對部分或全部建筑工程簽發(fā)完工驗收證書或驗收合格，或工程所有人實際占有或使用或接受該部分或全部工程之時終止，以先發(fā)生者為準(zhǔn)。

5．保險項目

建筑工程保險的項目包括物質(zhì)損失、第三者責(zé)任、特種風(fēng)險賠償三部分。各個部分又分為若干種類，其中物質(zhì)損失部分主要包括：建筑工程(即建工險的主要保險項目)、工程所有人提供的物料和項目、建筑用的機器、設(shè)備及裝置、臨時工棚、安裝工程、場地清理費和工程所有人或承包人所有在工地上現(xiàn)成的建筑和其他財產(chǎn)；6．保險費率和擴展條款

保險費率一般按照工期費率計收，即由保險公司對投保工程進(jìn)行風(fēng)險評估后，根據(jù)工程的危險程度確定。建工險可以根據(jù)投保人的要求，提供多種擴展條款，如：分期付費條款、交叉責(zé)任擴展條款、有限責(zé)任保證擴展條款等。二、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的責(zé)任保險

責(zé)任保險是以民事?lián)p失責(zé)任為保險標(biāo)的的保險。它是分散房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中責(zé)任風(fēng)險的有效手段。目前，我國還未開發(fā)針對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的責(zé)任保險產(chǎn)品，但是有些責(zé)任風(fēng)險可以通過相應(yīng)的責(zé)任保險產(chǎn)品來分散，主要涉及公眾責(zé)任保險、產(chǎn)品責(zé)任保險、職業(yè)責(zé)任保險和雇主責(zé)任保險。(一)產(chǎn)品責(zé)任保險

房屋在使用過程中可能發(fā)生因其缺陷而造成用戶或公眾的人身傷亡或財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)民事?lián)p失賠償責(zé)任的風(fēng)險。

(二)產(chǎn)品責(zé)任保險的責(zé)任范圍

保險人所承擔(dān)的產(chǎn)品責(zé)任風(fēng)險，必須是房地產(chǎn)商銷售或出租的供他人使用的房產(chǎn)，在使用過程中造成對消費者或用戶及他人的財產(chǎn)損失、人身傷亡所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，以及由此導(dǎo)致的有關(guān)法律費用。在下列情況下發(fā)生的保險事故除外：(1)非正常狀態(tài)下使用時造成的損害事故；(2)被保險房產(chǎn)本身的損失；(3)被保險人故意違法建造、出售的房產(chǎn)所造成的損失；(4)仍在建造，其所有權(quán)未轉(zhuǎn)移到用戶或消費者手中時發(fā)生的責(zé)任事故；(5)根據(jù)合同或協(xié)議應(yīng)由被保險人承擔(dān)的其他人的責(zé)任等。

(三)職業(yè)責(zé)任保險

職業(yè)責(zé)任保險是承保各種專業(yè)人員因工作上的疏忽或過失造成契約對方或他人的人身傷害和財產(chǎn)損失的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，需要分散的職業(yè)責(zé)任風(fēng)險主要包括設(shè)計師、工程師等職業(yè)風(fēng)險，它也包括在普通職業(yè)責(zé)任保險范疇中。1．承保方式以索賠為基礎(chǔ)的承保方式：保險公司僅對保單有效期內(nèi)提出的索賠負(fù)責(zé)。規(guī)定一追溯日期。以事故發(fā)生為基礎(chǔ)的承保方式保險公司僅對保單有效期內(nèi)發(fā)生的事故所引起的損失負(fù)責(zé)，而無論原告是否在保險期內(nèi)提出索賠。2．承保和理賠

保險人在接受職業(yè)責(zé)任保險業(yè)務(wù)時只接受團(tuán)體投保，并要求投保人如實告知其職業(yè)性質(zhì)、從業(yè)人數(shù)、技術(shù)或設(shè)備情況、主要風(fēng)險及歷史損失情況、投保要求等，并根據(jù)需要進(jìn)行職業(yè)技術(shù)風(fēng)險的調(diào)查、評估，結(jié)合職業(yè)種類、工作場所、工作單位性質(zhì)、投保數(shù)量、被保險人及其雇員的職業(yè)技術(shù)水平與工作責(zé)任心、賠償限額、免賠額和其他承保條件、職業(yè)責(zé)任事故的歷史損失資料等情況確定保險費率。同時還要確定承保方式、賠償限額、免賠額、保險前置期等。一旦保險事故發(fā)生并引起索賠時，保險人應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行審查，履行賠償責(zé)任。在實踐中，保險人通常規(guī)定一個累計的賠償限額，法律訴訟費用則在保險賠償限額以外計算。

(四)雇主責(zé)任保險

雇主責(zé)任保險是以被保險人即雇主所雇用的雇員在保險有效期內(nèi)，從事與其職業(yè)有關(guān)的工作時，由于遭受意外或患職業(yè)病所致傷殘或死亡，被保險人(雇主)根據(jù)法律或雇用合同應(yīng)承擔(dān)的醫(yī)藥費及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任為承保風(fēng)險的一種責(zé)任保險。1．雇主責(zé)任保險的范圍

被保險人的雇員，在保單列明的地區(qū)和保險有效期內(nèi)從事與其有關(guān)的工作時，遭受意外或患與工作有關(guān)的職業(yè)疾病而傷殘、死亡，被保險人根據(jù)法律或雇用合同應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任；被保險人的雇員遭受上述第一條規(guī)定的傷殘時所需的醫(yī)藥費以及被保險人和其雇員之間因發(fā)生本保險責(zé)任范圍內(nèi)的索賠而必須支付的訴訟費用。下列原因造成的人身傷殘，不屬于保險責(zé)任：戰(zhàn)爭、暴動、罷工、核輻射；疾病、傳染病、分娩等以及由此而實施的內(nèi)科手術(shù)；被保險人的故意行為或重大過失；被保險人對其承包人的雇員所負(fù)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。2．雇主責(zé)任保險的保險費率

通常根據(jù)風(fēng)險程度歸類確定不同行業(yè)、不同工種的不同費率標(biāo)準(zhǔn)，承保時在該標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上參考賠償限額確定雇主責(zé)任保險的保險費率。3．雇主責(zé)任保險的賠償國際上確定雇傭關(guān)系的標(biāo)準(zhǔn)通常包括：(1)雇主具有選擇受雇人的權(quán)利；(2)雇主支付工資或其他報酬；(3)雇主掌握工作方法的控制權(quán)；(4)雇主具有終止或解雇受雇人的權(quán)利。賠償?shù)南揞~，通常根據(jù)雇員的若干工資收人確定，每一個雇員都有自己的賠償限度，互不侵犯。

4．雇主責(zé)任險的附加險

雇主責(zé)任險的附加險主要包括：第三者責(zé)任保險、雇員第三者責(zé)任保險和附加醫(yī)藥費保險。

三、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保證保險

(一)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保險1．賣方信用保險

實行變額保險的方式，使保險金額的遞減程度與延期付款過程中未付款的款額變化相同，并采取共同保險的方式。2．住宅抵押貸款保險

住宅抵押貸款保險是保險人為貸款方的利益而設(shè)計的商業(yè)信用保險。其保險責(zé)任通常為抵押房產(chǎn)可能面臨的非人為風(fēng)險和各種被保證人的行為。保險金額應(yīng)按抵押房產(chǎn)的實際價值的一定比例確定。在保險理賠事務(wù)中，抵押房產(chǎn)應(yīng)由貸款人處理，殘值歸貸款人。住房抵押貸款的主要風(fēng)險

(二)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的保證業(yè)務(wù)1．合同保證保險

合同保證保險，又稱履約保證保險，其承保因被保險人不履行各種合同業(yè)務(wù)而造成權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)損失。在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中主要涉及的就是建筑工程承包合同保險，其中包括投標(biāo)保證保險、預(yù)付款保證保險、履行合同保證保險和維修保證保險。影響工期的因素影響工程質(zhì)量的因素具備下列條件的工程才可以承保：(1)投資項目已得到政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，工程已列入國家計劃，施工力量、設(shè)備材料、市政配套設(shè)施工程等已落實；(2)承包人向保險人提供要對工程施工的有關(guān)情況進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)查，施工期間經(jīng)常了解工程進(jìn)度及存在問題，督促有關(guān)各方采取措施按期完工。

我國的工程履約保險承保責(zé)任范圍是工程合同規(guī)定的承包人對工程所有人應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。包括：

(1)工程合同中規(guī)定的因承包人方面的原因造成的工程延誤損失，非承包人方面的原因，如自然災(zāi)害、工程所有人提供的材料設(shè)備不能按期運抵工地等造成的損失為除外責(zé)任；

(2)保險人賠償?shù)南揞~為工程合同中規(guī)定的承包人應(yīng)賠償?shù)臄?shù)額。維修保證保險，它承保工程所有人因承包人不履行合同規(guī)定的維修任務(wù)而受到的損失，或者承保承包人所履行的保證期責(zé)任。實踐中，建筑合同中通常規(guī)定一定的保證期，半年或1年，則承包人對完工工程在保證期內(nèi)的工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。2．貸款購房保證保險

因意外事故致使投保人死亡而無繼承人或受贈人；合同生效180天之后因疾病致使投保人死亡而無繼承人或受贈人；投保人失蹤后被法院宣告為死亡且無繼承人或受贈人；因意外事故和疾病致使投保人殘廢而永久喪失全部勞動能力；投保人死亡后其合法繼承人或受贈人為未成年人的且其監(jiān)護(hù)人因殘廢永久喪失全部勞動能力。

四、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的人身保險(一)建筑工程團(tuán)體人身意外傷害保險

這是團(tuán)體人身意外傷害保險的新險種，承保在建筑施工現(xiàn)場從事管理和作業(yè)，并與施工企業(yè)建立勞動關(guān)系的人員在從事建筑施工及與建筑施工相關(guān)的工作或在施工現(xiàn)場或施工期限指定的生活區(qū)域內(nèi)因遭受意外傷害導(dǎo)致死亡或身殘時，保險人依合同約定給付保險金。它具有保費低廉、保障性強、期限靈活、選擇性強的特點。

1．保險責(zé)任

被保險人在從事建筑施工及與建筑施工相關(guān)的工作或在施工現(xiàn)場或施工期限指定的生活區(qū)域內(nèi)，因遭受意外傷害并在180天內(nèi)因同一原因身故，保險人按保險給付身故保險金，保險人對該被保險人的保險責(zé)任終止；或因遭受意外傷害并在180天內(nèi)因同一原因身殘，保險人按殘疾程度給付保險金。

2．投保人及被保險人

保險的投保人為被保險人所在的施工企業(yè)或?qū)Ρ槐ｋU人具有保險利益的團(tuán)體。本保險的被保險人為在建筑施工現(xiàn)場從事管理和作業(yè)并與施工企業(yè)建立勞動關(guān)系的人員。3．保險期限

保險期限分為一年或根據(jù)施工項目期限的長短確定兩種。4．保險金額及保險費

保險金額，由合同雙方約定，但是同一保險合同所承保的團(tuán)體中每一被保險人的保險金額應(yīng)一致。保險費可以按被保險人人數(shù)或按建筑工程項目總造價或按建筑施工總面積計算，并一次繳清。

(二)安居定期保險

是一種以貸款購房者為被保險人，以死亡為給付保險金條件的定期壽險，具有繳費低廉、保障高的特點。

1、投保人與被保險人

年齡在18—55周歲，身體健康，符合中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定的貸款條件，貸款期限屆滿后年齡不超過70周歲者，均可作為被保險人。被保險人本人或?qū)ζ渚哂斜ｋU利益的人可作為投保人。2．保險責(zé)任

在合同有效期內(nèi)，被保險人身故，保險人按保險事故發(fā)生時的保險金額給付保險金，保險合同終止。3．保險期限

保險的保險期限與被保險人和貸款人簽訂的個人住房貸款合同期限相同。

4．保險金額及保險費

保險金額，采取變額方式確定，使保險金額始終與未償還的貸款額相等。保險費交付方式，可以選擇躉繳或年均繳的方式，在年均繳費的方式下，繳費期限與保險期限相同。

(三)公積金貸款者定期壽險

1、貸款者定期壽險貸款者定期壽險是主險，需指定投保。主要包括以下內(nèi)容：1)投保人與被保險人。前者指年滿18周歲，具有完全民事行為能力的人，可以為符合條件的本人或配偶、直系親屬投?；蛑皋k理住房貸款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)為貸款客戶投保。(2)保險責(zé)任。在保險有效期內(nèi)，如被保險人因疾病或遭受意外事故導(dǎo)致身故或全殘，保險人于事故發(fā)生后的第一個貸款歸還日，按即時保險金額向受益人給付保險金，保險責(zé)任終止。但因下列原因之一導(dǎo)致保險人身故或全殘，保險人不負(fù)保險金給付責(zé)任：投保人、受益人故意殺害、傷害被保險人；被保險人違法、故意犯罪或拒捕，故意自傷、醉酒、斗毆；被保險人服用、吸食或注射毒品；被保險人無證或酒后駕駛；被保險人自殺(以兩年為限)；艾滋病或感染艾滋病毒期間所患的疾??；因意外傷害、自然災(zāi)害事故以外的原因失蹤而被法院宣告死亡；戰(zhàn)爭、軍事行動、暴亂或武裝叛亂；核爆炸、核輻射或核污染。(3)該保險的保險期間與貸款期間相同，通常設(shè)3年、5年、8年、10年、15年、20年六個檔次。(4)該保險采用即時保險金額(即指根據(jù)貸款合同規(guī)定按期還貸后的貸款余額)，初始保險金額按保險人的核保結(jié)果確定，即時保險金額隨著貸款的逐年償還而逐年遞減。保險費根據(jù)被保險人投保時的年齡和貸款期限確定，繳費方式為躉繳。(5)公積金貸款者定期壽險的受益人為提供貸款的金融機構(gòu)。

2．失業(yè)特別附約

是公積金貸款者定期壽險的附加條款，其被保險人、投保人和保險期限與主險相同，但要注意下列條款：（1）保險責(zé)任。在約定的保險有效期內(nèi)，被保險人因失業(yè)1年以上(含1年)，無法繼續(xù)償還貸款，保險人替其償還失業(yè)并領(lǐng)取失業(yè)救濟(jì)金期間應(yīng)還貸款的本息。

(2)除外責(zé)任。因以下原因發(fā)生保險事故，保險人不負(fù)賠償責(zé)任：主險合同無效或失效，保險人不退還保險費，合同終止；主險合同的除外責(zé)任發(fā)生；被保險人在失業(yè)前發(fā)生的應(yīng)繳而未繳的貸款；被保險人故意行為造成