商鋪基礎(chǔ)知識

住宅商鋪的基礎(chǔ)知識：1、住宅底商（住宅底層商鋪） ：是指位于住宅等建筑物底層的商用鋪位，是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式。2、按服務(wù)區(qū)間可將住宅底商分為服務(wù)于 內(nèi)部和外部 兩種：內(nèi)部： 有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區(qū)里面的居民。對于大型的住宅社區(qū)，底商主要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務(wù)對象。在設(shè)定上要看小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。這樣的店面相對來說投資少，風(fēng)險不大，資金回籠也較快。外部： 其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。對于服務(wù)于小區(qū)外部的，則應(yīng)考慮周邊商業(yè)情況、街區(qū)功能來確定底商功能。這樣的商鋪應(yīng)位于交通便利，商業(yè)中心，投資回報率才得以保障。3、按市場劃分：思路型（概念型）規(guī)劃型（有潛力存在一定風(fēng)險）商圈型（在繁華的商業(yè)中心）4、投資住宅底商的影響因素：商情因子(E)：住宅底商的目標(biāo)商情因子是 E級，但是各類住宅底商商情因子會有以下變化空間：概念型住宅底商的商情因子首先為 E級，主要以社區(qū)居民為主要客戶對象， 運(yùn)做成功的話， 可能提升到 D、C級；潛力型住宅底商的商情因子為 D級，主要以包括所在社區(qū)并跨社區(qū)的周邊居民及客流為主要客戶對象，另外，這類住宅底商隨市場發(fā)展，其商情因子有提升到 B，甚至 A級的可能；商圈型住宅底商的商情因子有可能會達(dá)到 D、C級，其主要消費(fèi)者將包括周邊居民，甚至區(qū)域消費(fèi)者。從以上商情因子來看，我們并不能得出哪種住宅底商更有投資價值的結(jié)論，但可以判定的是：商鋪投資者需要判斷擬投資的住宅底商的商情因子的成長空間到底有多大，商情因子的成長空間將一定程度上決定住宅底商價值的升值空間。需要指出的是，不同社區(qū)的檔次是不同的，所以盡管商情因子相同，但因為社區(qū)居住人口檔次不同，消費(fèi)能力會有天地之別，從而住宅底商的價值出現(xiàn)顯著差異。客流量(Po) ：住宅底商的客流量主要來自社區(qū)居住人口及周邊建筑的居住人口。商鋪投資者在選擇住宅底商時， 需要謹(jǐn)慎判斷哪個位置的鋪面客流量最大、 比較大，但需要注意的是，不能夠?qū)⑷肆髁垮e誤的判斷為客流量?！翱梢曅浴币蜃?(Vi) ：住宅底商的“可視性”和整個項目的宏觀布局都有關(guān)。住宅底商開發(fā)過程中，使盡可能多的商鋪的“可視性”保持相當(dāng)?shù)?、良好的水平，是絕大多數(shù)商鋪價值得到提升的表現(xiàn)。 很少出現(xiàn)因為部分商鋪“可視性”低引起的銷售難、出租難的問題。一個成功的住宅底商項目就是一個里面商鋪的“可視性”最大化的項目。交通條件(T)：住宅底商因為主要服務(wù)于隸屬的社區(qū)，所以交通條件對商鋪價值的影響不是很大。交通條件對住宅底商價值的影響比對商業(yè)街商鋪、市場類商鋪的影響都低。停車條件(P)：住宅底商的停車條件依賴于社區(qū)自身的停車設(shè)施?？紤]到可能吸引外部消費(fèi)者，所以在依賴社區(qū)停車設(shè)施的基礎(chǔ)上，開發(fā)商依然需要專門為這些住宅底商開設(shè)一定數(shù)量的停車泊位。鑒于餐飲設(shè)施是住宅底商的重要商戶，而餐飲設(shè)施的規(guī)模有日趨增大的趨勢，又因為餐飲設(shè)施對停車有相應(yīng)的需求，所以投資者在選擇底層商鋪時必須對停車需求給予更大關(guān)注。整個項目規(guī)劃設(shè)計的科學(xué)性 (D—Design) ：住宅底商項目的規(guī)劃設(shè)計不僅需要體現(xiàn)“可視性”原則、而且設(shè)計指標(biāo)廣泛適應(yīng)性原則，可以適用各種業(yè)態(tài)投資的需要，如加入排煙通風(fēng)系統(tǒng)以方便以后進(jìn)行餐飲投資。整個項目規(guī)劃設(shè)計的科學(xué)與否對于住宅底商價值至關(guān)重要，投資者需要特別的關(guān)注。硬件條件(C)：住宅底商的硬件條件主要涉及到面寬、進(jìn)深、層高等設(shè)計參數(shù)，其他諸如水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性設(shè)施通常在服務(wù)型社區(qū)商鋪里牽涉到，一般都容易解決。容易發(fā)生問題的情況是，有些住宅底商項目在商鋪面寬、進(jìn)深、層高數(shù)據(jù)的選擇上，出現(xiàn)問題，專家建議住宅底商有效商鋪面寬為 7-8米左右，層高至少為3.5米，進(jìn)深最好控制在 12米以內(nèi)，并且商鋪內(nèi)部方正，無柱網(wǎng)的分布。經(jīng)營商品的類型(G)即經(jīng)營業(yè)態(tài)：住宅底商一般服務(wù)對象是社區(qū)內(nèi)的住戶，因此經(jīng)營的業(yè)態(tài)一般應(yīng)選擇生活日常用品，餐飲及相關(guān)服務(wù)。隸屬項目的運(yùn)營特點(diǎn)(M)：住宅底商必然會受隸屬項目的影響，如果隸屬住宅項目定位高、規(guī)模大，這些商鋪就值得作為投資選擇。就前者而言，住宅底商項目的投資形式、定位、管理水平等，對商鋪的價值影響是不言而喻的。商鋪初始售價(Pc)：商鋪投資者在進(jìn)行住宅底商投資時，必須清楚，住宅底商初始售價是否反映了商鋪現(xiàn)狀客觀價值，而不是經(jīng)過開發(fā)商對該社區(qū)商鋪包裝后、偏離了商鋪真正價值的價格。這個問題，在現(xiàn)階段商鋪投資市場是一個極為敏感的問題，因為開發(fā)商深諳市場火暴將為它們打開的廣闊的操作空間，這恰恰是商鋪投資者要絕對清醒的，能否將社區(qū)商鋪包裝的因素合理剔除，避免以熱炒過的價格成交，將是商鋪投資者最需要警惕的內(nèi)容。商鋪價值一旦被開發(fā)商所透支，商鋪投資者的投資會遭受損失，惡劣情況下，這類商鋪投資者簽約付款之時就是被高位“套牢”之日。另外，投資者需要對住宅底商項目里面不同的商鋪?zhàn)龀鰞r值判斷，這是另一個重要的問題。商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(Re)：住宅底商周邊各類房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢對住宅底商價值的影響是直接的，也會很大。我們說的住宅底商并非某一個住宅社區(qū)的商鋪，隨著經(jīng)營商經(jīng)營活動的延續(xù)，極有可能成為一個地區(qū)、幾個住宅項目的社區(qū)商鋪。事實上，住宅底商價值隨著周邊房地產(chǎn)市場的發(fā)展，價值升值收益很具有想象力。商鋪投資者在進(jìn)行商鋪投資時，要注意挖掘周邊各類房地產(chǎn)發(fā)展落后的住宅底商，未來周邊大型的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，將會推動其價值的上漲。5、投資步驟1）住宅底商項目選擇：各項因素對商鋪投資決策的影響力度是不同的，各因素對最終住宅底商項目選擇決策的影響力按照重要程度降低順序排列如下：隸屬項目的運(yùn)營特點(diǎn)(M)、商情因子(E)、客流量(Po)、商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(Re)、商鋪初始售價(Pc)、“可視性”因子(Vi)、、停車條件(P)、整個項目規(guī)劃的科學(xué)性(D)等。以上內(nèi)容可以做以下解讀：商鋪投資者應(yīng)該選擇這樣的住宅底商項目進(jìn)行投資：初步選擇定位在較高端客戶、規(guī)模較大的住宅社區(qū)為目標(biāo)，如果該社區(qū)未來客流量大、現(xiàn)狀商業(yè)較少，而周邊房地產(chǎn)發(fā)展空間很大，并且該住宅底商的售價尚有效處在住宅售價的 2-3倍，那么該住宅底商項目可以初步選定。2）住宅底商最終選擇過程中，需要按照以下從重到輕的順序?qū)ο率鲆蛩剡M(jìn)行考慮：“可視性”因子(Vi)、樓層(F)、客流量(Po)、商鋪初始售價(Pc)、硬件條件(C)等。6、目前市場上住宅底商投資者考慮的問題：（1） 地段：地段是商鋪的生命，是在選擇商鋪時第一要考慮到的問題。即使是在一個小區(qū)域內(nèi)相比也要選擇相對繁華的地段而，如果經(jīng)濟(jì)條件允許，則應(yīng)選址在主要的繁華大街之上，相對高的房價也會帶來相對高的回報。在這一點(diǎn)上，投資與回報是成正比的。（2）流量：在這里，流量指的是在單位時間內(nèi)經(jīng)過你的店鋪門前的人數(shù)。足夠的客流量是商鋪盈利的根本?？梢栽谟^察流量時注意觀察一下未來客戶所占的比例。如，想開家兒童用品店，可以仔細(xì)觀察一下附近小孩的數(shù)量。這種有的放矢的觀察對有效流量的確定有很大的幫助。3）購買力：通俗一點(diǎn)的說，購買力指的是店鋪周圍人群的富裕程度。有個小故事說明了購買力的重要性：“一個服裝店老板對另一個服裝店老板說，我做窮人的生意，因為窮人比富人多 10倍！另一個搖搖頭說， 可我要做富人的生意， 因為富人的衣服比窮人多100倍！”故事雖然有些偏頗，但也從一個側(cè)面反映了購買力的重要性。4）競爭度：詳細(xì)了解店鋪附近與自己產(chǎn)生競爭關(guān)系的店鋪數(shù)量和實力。如果是初次踏入商圈的朋友，即使你的實力比對手強(qiáng)，也建議盡量回避與老手的直接競爭。競爭的成敗往往不能只靠實力說話。有一些老店已經(jīng)形成多年，經(jīng)營成熟、渠道穩(wěn)定、與客戶之前關(guān)系良好。這些都是不得不考慮到的對手的優(yōu)勢。5）出售或出租的簡易度：很多投資者在購買商鋪（底商）的初衷就是用來出租或是出售。那么在購買之前就應(yīng)該認(rèn)真考慮該商鋪日后出售或出租的簡易度了。 一般來講，在生活小區(qū)周圍，適合開超市、發(fā)廊、飯館、音像店、干洗店這樣的商鋪比較容易出售或出租。增值能力：商鋪的增值能力取決于很多方面的因素。如地段好、流量高、購買力強(qiáng)、競爭度低、轉(zhuǎn)手方便的商鋪當(dāng)然是保值、增值能力高的。但除此之外還有很多因素需要考慮，如周圍環(huán)境的整潔度、安防設(shè)施的完善度、道路交通的方便度都需要考慮在內(nèi)，甚至門前是否有獨(dú)立的停車位都要考慮進(jìn)去。嚴(yán)歌苓說，人之間的關(guān)系不一定從陌生進(jìn)展為熟識，從熟識走向陌生，同樣是正常進(jìn)展。人與人之間的緣分，遠(yuǎn)沒有想像中的那么牢固，也許前一秒鐘還牽手一起經(jīng)歷風(fēng)雨，后一秒就說散就散，所以，你要懂得善待和珍惜。人與人相處，講究個真心，你對我好，我就對你好，你給予真情，我還你真意，人心是相互的。兩個人在一起，總會有人主動，但主動久了，就會累，會傷心，心傷了就暖不回來了，凡事多站在對方的角度想一想，多一份忍耐和謙就，就不會有那么多的怨氣和誤解，也少了一些擦肩而過。做人不要太苛刻，太苛無友，人無完人，每個人都有這樣或那樣的缺點(diǎn)，重在包容。包容是一種大度，整天笑呵呵的人并不是他沒有脾氣和煩惱，而是心胸開闊，兩個懂得相互包容的人，才能走得越久。人與人相處，要多一份真誠，俗語說，你真我便真。常算計別人的人，總以為自己有多聰明，孰不知被欺騙過的人，就會選擇不再相信，千萬別拿人性來試人心，否則你會輸?shù)皿w無完膚。人與人相處不要太較真，生活中我們常常因為一句話而爭辯的面紅耳赤，你聲音大，我比你嗓門還大，古人說，有理不在聲高，很多時候，讓人臣服的不是靠嘴，而是靠真誠，無論是朋友親人愛人都不要太較真了，好好說話，也是一種修養(yǎng)。俗語說，良言一句三冬暖， 你對我好，我又豈能不知，你謙讓與我，我又怎能再得寸進(jìn)尺，你欣賞我，我就有可能越變越好，你尊重我，我也會用尊重來回報你，你付出愛，必會得到更多的愛。與人相處，要多一份和善，切忌惡語相向，互相傷害就有可能永遠(yuǎn)失去彼此，每個人心中都有一座天平，每個人心中都藏一份柔軟，表面再強(qiáng)勢的人，內(nèi)心也是渴求溫暖的。做人要學(xué)會謙虛，虛懷若谷。人人都喜歡和謙虛的人交往，司馬懿說： “臣一路走來，沒有敵人，看見的都是朋友和師長 ”這.就是胸懷。有格局的人，心中藏有一片海，必能前路開闊，又何愁無友。人與人相處，開始讓人舒服的也許是你的言語和外表，但后來讓人信服的一定是你的內(nèi)在。就如那句，欣賞一個人，始于顏值，敬于才華，合于性格，久于善良，終于人品。人這一生，遇見相同的人不容易，遇見正確的人更不容易，只有選擇了合適的相處方式，帶上真誠與人相處，才會走得更長，更遠(yuǎn)更久。人與人相處， 要多一份真誠，俗語說，你真我便真。常算計別人的人，總以為自己有多聰明，孰不知被欺騙過的人，就會選擇不再相信，千萬別拿人性來試人心，否則你會輸?shù)皿w無完膚。人與人相處不要太較真，生活中我們常常因為一句話而爭辯的面紅耳赤，你聲音大，我比你嗓門還大，古人說，有理不在聲高，很多時候，讓人臣服的不是靠嘴，而是靠真誠，無論是朋友親人愛人都不要太較真了，好好說話，也是一種修養(yǎng)。俗語說，良言一句三冬暖， 你對我好，我又豈能不知，你謙讓與我，我又怎能再得寸進(jìn)尺，你欣賞我，我就有可能越變越好，你尊重我，我也會用尊重來回報你，你付出愛，必會得到更多的愛。與人