商鋪基礎(chǔ)知識(shí)

住宅商鋪的基礎(chǔ)知識(shí)：1、住宅底商（住宅底層商鋪） ：是指位于住宅等建筑物底層的商用鋪位，是目前市場(chǎng)極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式。2、按服務(wù)區(qū)間可將住宅底商分為服務(wù)于 內(nèi)部和外部 兩種：內(nèi)部： 有些住宅底商主要的客戶對(duì)象是住宅社區(qū)里面的居民。對(duì)于大型的住宅社區(qū)，底商主要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務(wù)對(duì)象。在設(shè)定上要看小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。這樣的店面相對(duì)來(lái)說(shuō)投資少，風(fēng)險(xiǎn)不大，資金回籠也較快。外部： 其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。對(duì)于服務(wù)于小區(qū)外部的，則應(yīng)考慮周邊商業(yè)情況、街區(qū)功能來(lái)確定底商功能。這樣的商鋪應(yīng)位于交通便利，商業(yè)中心，投資回報(bào)率才得以保障。3、按市場(chǎng)劃分：思路型（概念型）規(guī)劃型（有潛力存在一定風(fēng)險(xiǎn)）商圈型（在繁華的商業(yè)中心）4、投資住宅底商的影響因素：商情因子(E)：住宅底商的目標(biāo)商情因子是 E級(jí)，但是各類住宅底商商情因子會(huì)有以下變化空間：概念型住宅底商的商情因子首先為 E級(jí)，主要以社區(qū)居民為主要客戶對(duì)象， 運(yùn)做成功的話， 可能提升到 D、C級(jí)；潛力型住宅底商的商情因子為 D級(jí)，主要以包括所在社區(qū)并跨社區(qū)的周邊居民及客流為主要客戶對(duì)象，另外，這類住宅底商隨市場(chǎng)發(fā)展，其商情因子有提升到 B，甚至 A級(jí)的可能；商圈型住宅底商的商情因子有可能會(huì)達(dá)到 D、C級(jí)，其主要消費(fèi)者將包括周邊居民，甚至區(qū)域消費(fèi)者。從以上商情因子來(lái)看，我們并不能得出哪種住宅底商更有投資價(jià)值的結(jié)論，但可以判定的是：商鋪投資者需要判斷擬投資的住宅底商的商情因子的成長(zhǎng)空間到底有多大，商情因子的成長(zhǎng)空間將一定程度上決定住宅底商價(jià)值的升值空間。需要指出的是，不同社區(qū)的檔次是不同的，所以盡管商情因子相同，但因?yàn)樯鐓^(qū)居住人口檔次不同，消費(fèi)能力會(huì)有天地之別，從而住宅底商的價(jià)值出現(xiàn)顯著差異?？土髁?Po) ：住宅底商的客流量主要來(lái)自社區(qū)居住人口及周邊建筑的居住人口。商鋪投資者在選擇住宅底商時(shí)， 需要謹(jǐn)慎判斷哪個(gè)位置的鋪面客流量最大、 比較大，但需要注意的是，不能夠?qū)⑷肆髁垮e(cuò)誤的判斷為客流量?！翱梢曅浴币蜃?(Vi) ：住宅底商的“可視性”和整個(gè)項(xiàng)目的宏觀布局都有關(guān)。住宅底商開(kāi)發(fā)過(guò)程中，使盡可能多的商鋪的“可視性”保持相當(dāng)?shù)?、良好的水平，是絕大多數(shù)商鋪價(jià)值得到提升的表現(xiàn)。 很少出現(xiàn)因?yàn)椴糠稚啼仭翱梢曅浴钡鸵鸬匿N售難、出租難的問(wèn)題。一個(gè)成功的住宅底商項(xiàng)目就是一個(gè)里面商鋪的“可視性”最大化的項(xiàng)目。交通條件(T)：住宅底商因?yàn)橹饕?wù)于隸屬的社區(qū)，所以交通條件對(duì)商鋪價(jià)值的影響不是很大。交通條件對(duì)住宅底商價(jià)值的影響比對(duì)商業(yè)街商鋪、市場(chǎng)類商鋪的影響都低。停車條件(P)：住宅底商的停車條件依賴于社區(qū)自身的停車設(shè)施?？紤]到可能吸引外部消費(fèi)者，所以在依賴社區(qū)停車設(shè)施的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商依然需要專門為這些住宅底商開(kāi)設(shè)一定數(shù)量的停車泊位。鑒于餐飲設(shè)施是住宅底商的重要商戶，而餐飲設(shè)施的規(guī)模有日趨增大的趨勢(shì)，又因?yàn)椴惋嬙O(shè)施對(duì)停車有相應(yīng)的需求，所以投資者在選擇底層商鋪時(shí)必須對(duì)停車需求給予更大關(guān)注。整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性 (D—Design) ：住宅底商項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅需要體現(xiàn)“可視性”原則、而且設(shè)計(jì)指標(biāo)廣泛適應(yīng)性原則，可以適用各種業(yè)態(tài)投資的需要，如加入排煙通風(fēng)系統(tǒng)以方便以后進(jìn)行餐飲投資。整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)與否對(duì)于住宅底商價(jià)值至關(guān)重要，投資者需要特別的關(guān)注。硬件條件(C)：住宅底商的硬件條件主要涉及到面寬、進(jìn)深、層高等設(shè)計(jì)參數(shù)，其他諸如水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性設(shè)施通常在服務(wù)型社區(qū)商鋪里牽涉到，一般都容易解決。容易發(fā)生問(wèn)題的情況是，有些住宅底商項(xiàng)目在商鋪面寬、進(jìn)深、層高數(shù)據(jù)的選擇上，出現(xiàn)問(wèn)題，專家建議住宅底商有效商鋪面寬為 7-8米左右，層高至少為3.5米，進(jìn)深最好控制在 12米以內(nèi)，并且商鋪內(nèi)部方正，無(wú)柱網(wǎng)的分布。經(jīng)營(yíng)商品的類型(G)即經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：住宅底商一般服務(wù)對(duì)象是社區(qū)內(nèi)的住戶，因此經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)一般應(yīng)選擇生活日常用品，餐飲及相關(guān)服務(wù)。隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)(M)：住宅底商必然會(huì)受隸屬項(xiàng)目的影響，如果隸屬住宅項(xiàng)目定位高、規(guī)模大，這些商鋪就值得作為投資選擇。就前者而言，住宅底商項(xiàng)目的投資形式、定位、管理水平等，對(duì)商鋪的價(jià)值影響是不言而喻的。商鋪初始售價(jià)(Pc)：商鋪投資者在進(jìn)行住宅底商投資時(shí)，必須清楚，住宅底商初始售價(jià)是否反映了商鋪現(xiàn)狀客觀價(jià)值，而不是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)該社區(qū)商鋪包裝后、偏離了商鋪真正價(jià)值的價(jià)格。這個(gè)問(wèn)題，在現(xiàn)階段商鋪投資市場(chǎng)是一個(gè)極為敏感的問(wèn)題，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商深諳市場(chǎng)火暴將為它們打開(kāi)的廣闊的操作空間，這恰恰是商鋪投資者要絕對(duì)清醒的，能否將社區(qū)商鋪包裝的因素合理剔除，避免以熱炒過(guò)的價(jià)格成交，將是商鋪投資者最需要警惕的內(nèi)容。商鋪價(jià)值一旦被開(kāi)發(fā)商所透支，商鋪投資者的投資會(huì)遭受損失，惡劣情況下，這類商鋪投資者簽約付款之時(shí)就是被高位“套牢”之日。另外，投資者需要對(duì)住宅底商項(xiàng)目里面不同的商鋪?zhàn)龀鰞r(jià)值判斷，這是另一個(gè)重要的問(wèn)題。商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)(Re)：住宅底商周邊各類房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)對(duì)住宅底商價(jià)值的影響是直接的，也會(huì)很大。我們說(shuō)的住宅底商并非某一個(gè)住宅社區(qū)的商鋪，隨著經(jīng)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的延續(xù)，極有可能成為一個(gè)地區(qū)、幾個(gè)住宅項(xiàng)目的社區(qū)商鋪。事實(shí)上，住宅底商價(jià)值隨著周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，價(jià)值升值收益很具有想象力。商鋪投資者在進(jìn)行商鋪投資時(shí)，要注意挖掘周邊各類房地產(chǎn)發(fā)展落后的住宅底商，未來(lái)周邊大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，將會(huì)推動(dòng)其價(jià)值的上漲。5、投資步驟1）住宅底商項(xiàng)目選擇：各項(xiàng)因素對(duì)商鋪投資決策的影響力度是不同的，各因素對(duì)最終住宅底商項(xiàng)目選擇決策的影響力按照重要程度降低順序排列如下：隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)(M)、商情因子(E)、客流量(Po)、商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)(Re)、商鋪初始售價(jià)(Pc)、“可視性”因子(Vi)、、停車條件(P)、整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃的科學(xué)性(D)等。以上內(nèi)容可以做以下解讀：商鋪投資者應(yīng)該選擇這樣的住宅底商項(xiàng)目進(jìn)行投資：初步選擇定位在較高端客戶、規(guī)模較大的住宅社區(qū)為目標(biāo)，如果該社區(qū)未來(lái)客流量大、現(xiàn)狀商業(yè)較少，而周邊房地產(chǎn)發(fā)展空間很大，并且該住宅底商的售價(jià)尚有效處在住宅售價(jià)的 2-3倍，那么該住宅底商項(xiàng)目可以初步選定。2）住宅底商最終選擇過(guò)程中，需要按照以下從重到輕的順序?qū)ο率鲆蛩剡M(jìn)行考慮：“可視性”因子(Vi)、樓層(F)、客流量(Po)、商鋪初始售價(jià)(Pc)、硬件條件(C)等。6、目前市場(chǎng)上住宅底商投資者考慮的問(wèn)題：（1） 地段：地段是商鋪的生命，是在選擇商鋪時(shí)第一要考慮到的問(wèn)題。即使是在一個(gè)小區(qū)域內(nèi)相比也要選擇相對(duì)繁華的地段而，如果經(jīng)濟(jì)條件允許，則應(yīng)選址在主要的繁華大街之上，相對(duì)高的房?jī)r(jià)也會(huì)帶來(lái)相對(duì)高的回報(bào)。在這一點(diǎn)上，投資與回報(bào)是成正比的。（2）流量：在這里，流量指的是在單位時(shí)間內(nèi)經(jīng)過(guò)你的店鋪門前的人數(shù)。足夠的客流量是商鋪盈利的根本?？梢栽谟^察流量時(shí)注意觀察一下未來(lái)客戶所占的比例。如，想開(kāi)家兒童用品店，可以仔細(xì)觀察一下附近小孩的數(shù)量。這種有的放矢的觀察對(duì)有效流量的確定有很大的幫助。3）購(gòu)買力：通俗一點(diǎn)的說(shuō)，購(gòu)買力指的是店鋪周圍人群的富裕程度。有個(gè)小故事說(shuō)明了購(gòu)買力的重要性：“一個(gè)服裝店老板對(duì)另一個(gè)服裝店老板說(shuō)，我做窮人的生意，因?yàn)楦F人比富人多 10倍！另一個(gè)搖搖頭說(shuō)， 可我要做富人的生意， 因?yàn)楦蝗说囊路雀F人多100倍！”故事雖然有些偏頗，但也從一個(gè)側(cè)面反映了購(gòu)買力的重要性。4）競(jìng)爭(zhēng)度：詳細(xì)了解店鋪附近與自己產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的店鋪數(shù)量和實(shí)力。如果是初次踏入商圈的朋友，即使你的實(shí)力比對(duì)手強(qiáng)，也建議盡量回避與老手的直接競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)的成敗往往不能只靠實(shí)力說(shuō)話。有一些老店已經(jīng)形成多年，經(jīng)營(yíng)成熟、渠道穩(wěn)定、與客戶之前關(guān)系良好。這些都是不得不考慮到的對(duì)手的優(yōu)勢(shì)。5）出售或出租的簡(jiǎn)易度：很多投資者在購(gòu)買商鋪（底商）的初衷就是用來(lái)出租或是出售。那么在購(gòu)買之前就應(yīng)該認(rèn)真考慮該商鋪日后出售或出租的簡(jiǎn)易度了。 一般來(lái)講，在生活小區(qū)周圍，適合開(kāi)超市、發(fā)廊、飯館、音像店、干洗店這樣的商鋪比較容易出售或出租。增值能力：商鋪的增值能力取決于很多方面的因素。如地段好、流量高、購(gòu)買力強(qiáng)、競(jìng)爭(zhēng)度低、轉(zhuǎn)手方便的商鋪當(dāng)然是保值、增值能力高的。但除此之外還有很多因素需要考慮，如周圍環(huán)境的整潔度、安防設(shè)施的完善度、道路交通的方便度都需要考慮在內(nèi)，甚至門前是否有獨(dú)立的停車位都要考慮進(jìn)去。嚴(yán)歌苓說(shuō)，人之間的關(guān)系不一定從陌生進(jìn)展為熟識(shí)，從熟識(shí)走向陌生，同樣是正常進(jìn)展。人與人之間的緣分，遠(yuǎn)沒(méi)有想像中的那么牢固，也許前一秒鐘還牽手一起經(jīng)歷風(fēng)雨，后一秒就說(shuō)散就散，所以，你要懂得善待和珍惜。人與人相處，講究個(gè)真心，你對(duì)我好，我就對(duì)你好，你給予真情，我還你真意，人心是相互的。兩個(gè)人在一起，總會(huì)有人主動(dòng)，但主動(dòng)久了，就會(huì)累，會(huì)傷心，心傷了就暖不回來(lái)了，凡事多站在對(duì)方的角度想一想，多一份忍耐和謙就，就不會(huì)有那么多的怨氣和誤解，也少了一些擦肩而過(guò)。做人不要太苛刻，太苛無(wú)友，人無(wú)完人，每個(gè)人都有這樣或那樣的缺點(diǎn)，重在包容。包容是一種大度，整天笑呵呵的人并不是他沒(méi)有脾氣和煩惱，而是心胸開(kāi)闊，兩個(gè)懂得相互包容的人，才能走得越久。人與人相處，要多一份真誠(chéng)，俗語(yǔ)說(shuō)，你真我便真。常算計(jì)別人的人，總以為自己有多聰明，孰不知被欺騙過(guò)的人，就會(huì)選擇不再相信，千萬(wàn)別拿人性來(lái)試人心，否則你會(huì)輸?shù)皿w無(wú)完膚。人與人相處不要太較真，生活中我們常常因?yàn)橐痪湓挾鵂?zhēng)辯的面紅耳赤，你聲音大，我比你嗓門還大，古人說(shuō)，有理不在聲高，很多時(shí)候，讓人臣服的不是靠嘴，而是靠真誠(chéng)，無(wú)論是朋友親人愛(ài)人都不要太較真了，好好說(shuō)話，也是一種修養(yǎng)。俗語(yǔ)說(shuō)，良言一句三冬暖， 你對(duì)我好，我又豈能不知，你謙讓與我，我又怎能再得寸進(jìn)尺，你欣賞我，我就有可能越變?cè)胶?，你尊重我，我也?huì)用尊重來(lái)回報(bào)你，你付出愛(ài)，必會(huì)得到更多的愛(ài)。與人相處，要多一份和善，切忌惡語(yǔ)相向，互相傷害就有可能永遠(yuǎn)失去彼此，每個(gè)人心中都有一座天平，每個(gè)人心中都藏一份柔軟，表面再?gòu)?qiáng)勢(shì)的人，內(nèi)心也是渴求溫暖的。做人要學(xué)會(huì)謙虛，虛懷若谷。人人都喜歡和謙虛的人交往，司馬懿說(shuō)： “臣一路走來(lái)，沒(méi)有敵人，看見(jiàn)的都是朋友和師長(zhǎng) ”這.就是胸懷。有格局的人，心中藏有一片海，必能前路開(kāi)闊，又何愁無(wú)友。人與人相處，開(kāi)始讓人舒服的也許是你的言語(yǔ)和外表，但后來(lái)讓人信服的一定是你的內(nèi)在。就如那句，欣賞一個(gè)人，始于顏值，敬于才華，合于性格，久于善良，終于人品。人這一生，遇見(jiàn)相同的人不容易，遇見(jiàn)正確的人更不容易，只有選擇了合適的相處方式，帶上真誠(chéng)與人相處，才會(huì)走得更長(zhǎng)，更遠(yuǎn)更久。人與人相處， 要多一份真誠(chéng)，俗語(yǔ)說(shuō)，你真我便真。常算計(jì)別人的人，總以為自己有多聰明，孰不知被欺騙過(guò)的人，就會(huì)選擇不再相信，千萬(wàn)別拿人性來(lái)試人心，否則你會(huì)輸?shù)皿w無(wú)完膚。人與人相處不要太較真，生活中我們常常因?yàn)橐痪湓挾鵂?zhēng)辯的面紅耳赤，你聲音大，我比你嗓門還大，古人說(shuō)，有理不在聲高，很多時(shí)候，讓人臣服的不是靠嘴，而是靠真誠(chéng)，無(wú)論是朋友親人愛(ài)人都不要太較真了，好好說(shuō)話，也是一種修養(yǎng)。俗語(yǔ)說(shuō)，良言一句三冬暖， 你對(duì)我好，我又豈能不知，你謙讓與我，我又怎能再得寸進(jìn)尺，你欣賞我，我就有可能越變?cè)胶?，你尊重我，我也?huì)用尊重來(lái)回報(bào)你，你付出愛(ài)，必會(huì)得到更多的愛(ài)。與人