海納地產(chǎn)日照半山半島整體策略策劃提案

整體策略策劃提案一山半海一生榮耀依山伴海一生榮耀一山一世界一水一天堂誰(shuí)能代表嵐山？嵐山第一次有了與世界比肩的高度因?yàn)榘肷桨雿u，Becausemid

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半山半島為海而生半山半島，圍合一個(gè)圈層結(jié)合海納20周年大慶主題海納百川真情20年只待半山半島海納半山

春醉半島海納嵐山榮耀世界在嵐山最高海拔處——阿掖山腹地與原生海岸線(xiàn)交融地半山半島——以山海之間的尺度，衡量人生財(cái)富;嵐山第一個(gè)真正意義上的國(guó)際級(jí)半山海景豪宅將誕生于此...【方案說(shuō)明】本方案涉及內(nèi)容主要為前期策劃，后期階段的具體執(zhí)行另制定詳細(xì)的《市場(chǎng)推廣方案》和《開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售方案》這是一塊上天厚愛(ài)的土地，在城市的動(dòng)脈上，原山、原海、行政、人文一應(yīng)俱全此海，此山，此后難求，生態(tài)與生活在此風(fēng)云際會(huì)，完美交融！地段給我們的靈感大型坡地式建筑，巔峰豪宅，無(wú)法復(fù)制的別墅建筑，山海相望，獨(dú)享頂級(jí)夢(mèng)幻私家景觀，從傳頌到傳世，領(lǐng)御城市至上榮耀，產(chǎn)品給我們的靈感2/4/202323S1無(wú)同類(lèi)產(chǎn)品，屬于獨(dú)特稀缺物業(yè)。S2沿海一帶越來(lái)越稀缺的土地資源，兼具居住、投資的雙向價(jià)值。S5海納，一流地產(chǎn)品牌，品牌號(hào)召力強(qiáng)。S6遠(yuǎn)離塵器的喧鬧，享受難得的清雅與幽靜。S7東、南兩面觀海，依附阿掖山風(fēng)景區(qū)，周邊自然生態(tài)環(huán)境適宜居住。優(yōu)勢(shì)分析Strength結(jié)論本項(xiàng)目完全可以打造成為嵐山·世界級(jí)濱海半山豪宅——屬性定位——

【項(xiàng)目屬性定位詮釋】嵐山·世界級(jí)濱海半山豪宅城市名稱(chēng)，地理屬性俯覽整座城市的巔峰鉅作，僅為塔尖階層而建問(wèn)鼎江山，一宅天下；世界級(jí)※代表整個(gè)項(xiàng)目的精神高度，樹(shù)立嵐山高端別墅項(xiàng)目的NO.1濱海、半山、半島、豪宅為項(xiàng)目的核心產(chǎn)品屬性……塑造半山豪宅物業(yè)，要具備以下特征：第一，要擁有絕對(duì)的稀缺資源，且這些資源的價(jià)值是社會(huì)公認(rèn)的；第二，要擁有獨(dú)特創(chuàng)新的建筑形態(tài)和產(chǎn)品價(jià)值；第三，要擁有與高端業(yè)主身份相匹配的物業(yè)配套及服務(wù)體系。

在半山半島，此前所享，皆屬平?！究蛻?hù)推導(dǎo)——目標(biāo)客戶(hù)分析】Clients’Analysis購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的是哪個(gè)群體？目標(biāo)客戶(hù)群定位就項(xiàng)目所處區(qū)位、檔次定位，以及目前市場(chǎng)在售中高端項(xiàng)目的客戶(hù)群范圍進(jìn)行推導(dǎo)，我們認(rèn)為，我們的主目標(biāo)客戶(hù)群是：核心群體大型企業(yè)高層管理、高端投資客戶(hù)日照市內(nèi)高端私營(yíng)企業(yè)主，前期客戶(hù)以嵐山地區(qū)為主。補(bǔ)充群體全國(guó)范圍內(nèi)的高端私營(yíng)企業(yè)主、政府高官；（如嵐山臨港經(jīng)濟(jì)發(fā)展的臨沂地區(qū)和山鋼業(yè)務(wù)相關(guān)高端人群）輻射群體目標(biāo)客戶(hù)群身份特征他們屬于金字塔塔尖人士，年齡主要為35-55歲，他們是大私營(yíng)企業(yè)主、或許是壟斷性企業(yè)高管，或是官商，他們擁有多處房產(chǎn)，有過(guò)別墅或高檔住宅居住經(jīng)驗(yàn)，別墅消費(fèi)觀念成熟，追求完美奢華的住宅享受。職業(yè)的專(zhuān)業(yè)性令他們傾向于圈層交際，同時(shí)追求精英聚會(huì)的社區(qū)氛圍，喜歡網(wǎng)球、保齡球等高雅的娛樂(lè)，亦會(huì)進(jìn)行品茶、家庭聚會(huì)、家宴貴客等活動(dòng)。目標(biāo)客戶(hù)群娛樂(lè)消遣他們大都擁有高級(jí)轎車(chē)，甚至多輛。置業(yè)受區(qū)域限制性因素少，置業(yè)半徑大，對(duì)城市別墅住宅可承受的路程為30分鐘車(chē)程內(nèi)。目標(biāo)客戶(hù)群區(qū)域交通他們有著自己的圈層；他們關(guān)注時(shí)事變化，關(guān)注經(jīng)濟(jì)形勢(shì)；他們獲知行業(yè)外信息主要通過(guò)電視、報(bào)紙、戶(hù)外廣告等，行業(yè)內(nèi)信息則主要通過(guò)內(nèi)部刊物；而高檔房產(chǎn)項(xiàng)目宣傳除電視、報(bào)紙及戶(hù)外之外，更重要的是朋友間的口碑傳播：目標(biāo)客戶(hù)群信息渠道他們有兩次或以上的購(gòu)房行為，因此購(gòu)房更為理性，很難被花俏的手段所迷惑，對(duì)產(chǎn)品有自己獨(dú)特的認(rèn)知；他們擁有不止一套物業(yè)，購(gòu)房需求不會(huì)很迫切，因此項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次給予的地位提升往往更容易打動(dòng)他們；他們希望所購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)不但具有良好的居住性及檔次感，也希望能夠達(dá)到保值增值的需求；他們希望項(xiàng)目能夠給予更尊貴的配套服務(wù)，以充分體現(xiàn)他們與眾不同的地位。目標(biāo)客戶(hù)群購(gòu)房特征他們實(shí)際就是一群：社會(huì)上峰人士居住與事業(yè)同步，身份與享受兼?zhèn)渌麄冏非螅耗繕?biāo)客戶(hù)群定義一扇門(mén)，分野了一群人千萬(wàn)級(jí)名流圈已誕生你在哪？目標(biāo)客戶(hù)群定義他們善于：經(jīng)營(yíng)形象地位財(cái)富人際關(guān)系偶然的一次碰杯，也許價(jià)值千萬(wàn)嵐山區(qū)住房供需調(diào)研市場(chǎng)調(diào)查是很重要的！它決定我們要做什么樣的產(chǎn)品，決定我們的營(yíng)銷(xiāo)推廣方向，凱歌公司平均每個(gè)月做市調(diào)1-2次，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈動(dòng)，為您提供更為準(zhǔn)確定位的依據(jù)本次僅簡(jiǎn)要的選取部分分析，供參考。解析政策調(diào)控

本案認(rèn)為目前政策導(dǎo)向下的市場(chǎng)走勢(shì)，一定程度上取決于開(kāi)發(fā)商對(duì)于價(jià)格策略的態(tài)度，究竟是順勢(shì)而為？還是依舊博弈對(duì)賭？

就政府而言，寄希望于通過(guò)這次調(diào)控能達(dá)到抑制房?jī)r(jià)，并且能找到一套適合商品房和保障房可同步運(yùn)作的雙軌機(jī)制才是關(guān)鍵所在。在這個(gè)前提下，只要市場(chǎng)價(jià)格體系沒(méi)有明顯松動(dòng)且不能調(diào)整到位，調(diào)控進(jìn)行到底將是大勢(shì)所趨。否則政策調(diào)控將會(huì)成為“空調(diào)”，治標(biāo)不治本…2011年調(diào)控已經(jīng)上升為：限制購(gòu)買(mǎi)限制需求！投資型產(chǎn)品將受到巨大影響！2/4/2023452009年—2010年嵐山區(qū)房?jī)r(jià)整體呈逐年上升趨勢(shì)，部分樓盤(pán)的虛高炒作帶來(lái)一定的價(jià)格泡沫，導(dǎo)致房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)較快。隨著人均收入的不斷增加，投資性購(gòu)房的比例開(kāi)始上升，預(yù)計(jì)2011年二季度嵐山城區(qū)普通住宅總體均價(jià)保持在3000元-3200元之間。市場(chǎng)缺乏高檔物業(yè)，在售別墅僅轎頂山花園項(xiàng)目，現(xiàn)房聯(lián)排別墅售價(jià)4700元/㎡。嵐山同其他城區(qū)一樣，客戶(hù)對(duì)價(jià)格敏感度較高，購(gòu)房心里十分切合實(shí)際。小區(qū)規(guī)模較大、配套全、物業(yè)管理規(guī)范，是客戶(hù)的選擇房子的最關(guān)注的因素。大部分購(gòu)買(mǎi)群體注重小區(qū)周邊配套完善；孩子上學(xué)、購(gòu)物便利等都成為選房必不可缺的因素。住宅銷(xiāo)售整體供大于求，社區(qū)覆蓋率依然偏低2011上半年新增住房供應(yīng)量減少，市場(chǎng)存量開(kāi)始增加。半山半島·SWOT分析2/4/202347W1項(xiàng)目周邊日鋼、黃海糧油、嵐山港等污染企業(yè)的存在，對(duì)住宅銷(xiāo)售帶來(lái)很大的阻礙。W2嵐山本地區(qū)的剛性需求小，主要依靠外銷(xiāo)，以投資為目的外銷(xiāo)市場(chǎng)易受政策調(diào)控的影響。W3項(xiàng)目所處嵐山路目前未通公交路線(xiàn)，導(dǎo)致部分看房客戶(hù)受交通限制。W4項(xiàng)目首期距海較遠(yuǎn)，觀海效果較差，對(duì)外地投資客群體缺乏吸引力。劣勢(shì)分析Weakness2/4/202348O1

山鋼集團(tuán)的實(shí)質(zhì)性進(jìn)駐，單對(duì)嵐山區(qū)的住房就將產(chǎn)生大量的需求。

02本項(xiàng)目位于主城的剛需位置，與城區(qū)發(fā)展方向吻合；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加大，有利于項(xiàng)目。O3

轄區(qū)內(nèi)外來(lái)人口不斷進(jìn)入，需求將進(jìn)一步擴(kuò)增。04

隨著多島海項(xiàng)目的建成，未來(lái)4-5年整個(gè)嵐山區(qū)域投資價(jià)值將得到大幅提升。05

山海灣、嵐山灣、轎頂山花園等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上升，有利于體現(xiàn)本項(xiàng)目小高層的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。06

嵐山得天獨(dú)厚的地理位置優(yōu)勢(shì)。機(jī)會(huì)分析Opportunity2/4/202349T1越來(lái)越嚴(yán)厲的宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和區(qū)域發(fā)展政策的變化都會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生嚴(yán)重影響。T2對(duì)本項(xiàng)目的主要威脅來(lái)自區(qū)域內(nèi)已形成大量的存量房源。T4項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的溝通效率以及內(nèi)部溝通效率都會(huì)間接影響項(xiàng)目。T5小高層產(chǎn)品將直接置身于周邊幾個(gè)相對(duì)優(yōu)勢(shì)高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)格局中。威脅分析Threat符合項(xiàng)目客群定位和功能規(guī)劃；強(qiáng)調(diào)單套戶(hù)型的均好性，盡量實(shí)現(xiàn)戶(hù)戶(hù)觀景，南北通透；對(duì)室外公共空間的處理上要照顧到大多數(shù)客戶(hù)的需要；所有規(guī)劃均符合核心賣(mài)點(diǎn)的主題社區(qū)，具有可持續(xù)發(fā)展的生命力；所有規(guī)劃應(yīng)符合可實(shí)現(xiàn)、經(jīng)濟(jì)性、時(shí)效性的原則，留出最大調(diào)整空間。建筑設(shè)計(jì)原則Productideas走普通產(chǎn)品路線(xiàn)，在節(jié)約建筑成本的同時(shí)提升附加值，塑造品質(zhì)形象.外立面：建議調(diào)整原設(shè)計(jì)，立面應(yīng)盡量與小區(qū)整體建筑、景觀保持一致，并具有獨(dú)特而鮮明的風(fēng)格元素。2、空間設(shè)計(jì)：戶(hù)型設(shè)計(jì)的好壞是成功銷(xiāo)售的關(guān)鍵。戶(hù)型的主要空間均朝向陽(yáng)面（南），或朝向景觀，做到資源的有效分配。增加步入式外飄窗，使有限的室內(nèi)空間向室外延伸。單體別墅歡迎您進(jìn)入“半山半島”別墅區(qū)，你即將開(kāi)啟的是“榮耀尊貴”的私家豪宅生活。充分利用地下一層的空間，可以設(shè)計(jì)為“私家會(huì)館”：相對(duì)封閉的空間設(shè)為“藏酒窖“、“洗浴房”等，選擇較大空間設(shè)為”家庭影院”，有的空間可以設(shè)為麻將室或棋牌室...麻將室私人會(huì)客酒吧商務(wù)活動(dòng)間餐廳空間很大，適合私家宴請(qǐng)貴賓...建筑與景觀的完美結(jié)合建筑布局引進(jìn)城市景觀設(shè)計(jì)的概念，在建筑四周以草坪、樹(shù)木、其他植物為主元素，以噴水池、精品雕塑為主景觀元素；以大型中心廣場(chǎng)為景觀核心，利用斜坡地勢(shì)，設(shè)計(jì)截瀑水景，塑造出一個(gè)環(huán)境舒適、文化突出、線(xiàn)路分明、功能明確的室外空間環(huán)境，為社區(qū)景觀注入創(chuàng)新而獨(dú)特的活力。2/4/202360共享空間

精心創(chuàng)造條件使人可以自由參與其中，通過(guò)一定參與和情感介入，使自身行為與環(huán)境有機(jī)結(jié)合，如設(shè)計(jì)噴泉時(shí)考慮供人在水中嬉戲的景園，樹(shù)立小區(qū)景觀優(yōu)美的高品質(zhì)公眾形象。。。組團(tuán)內(nèi)綠化精心安排公用綠地，建筑小品和宅間綠地，使線(xiàn)性景觀帶和組團(tuán)的集中綠地及垂直綠化相結(jié)合。讓居者真正感覺(jué)到綠色空間的美感。高端項(xiàng)目在推廣之前即應(yīng)把景觀先做好，起到實(shí)景傳播的效果，建議在7月1日前完成，5月1日前完成部分景觀帶。申請(qǐng)直通嵐山路經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目前的公交線(xiàn)路，設(shè)立公交站點(diǎn)。小區(qū)內(nèi)部交通可劃分為車(chē)道系統(tǒng)和步道系統(tǒng)。交通流線(xiàn)設(shè)計(jì)社區(qū)主干道規(guī)劃為環(huán)路，并連接各樓宇之間的宅間路。建議主干道兩側(cè)設(shè)寬度1.5米的人行道，另外規(guī)劃3-5條與中心景觀綠地（廣場(chǎng)）相結(jié)合的流線(xiàn)型散步道，并與宅間路有機(jī)結(jié)合，形成基本不受機(jī)動(dòng)車(chē)干擾的完整步道網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流。道路交通物業(yè)配套高檔服務(wù)會(huì)所，體驗(yàn)一種全新生活方式會(huì)所是大型社區(qū)不可或缺的公共設(shè)施，應(yīng)具備各類(lèi)服務(wù)設(shè)施：多功能健身室、桌球室、小型超市、游泳池、SPA、特色餐飲廳等。。。貼心物管打造高檔品質(zhì)生活尊崇禮遇，往往表現(xiàn)于點(diǎn)滴；極致生活。往往源自于細(xì)節(jié)。以管家式的服務(wù)，從景觀維護(hù)保養(yǎng)、小區(qū)交通、安防監(jiān)控等各個(gè)方面，提供優(yōu)化方案，精心呵護(hù)您和家人的幸福一生。貼心的關(guān)懷，真誠(chéng)的問(wèn)候、殷勤的服務(wù)……二十四小時(shí)不間斷地呵護(hù)，成就您的尊崇禮遇。打造嵐山第一居所：在最好的地方，建最好的依山觀海的高檔私家生活領(lǐng)地產(chǎn)品定位：稀缺豪宅！慣于頂峰的人，安于半山...

在針對(duì)客戶(hù)的策略上，建議前期采用“本區(qū)域市場(chǎng)啟動(dòng)為主導(dǎo)，外地市場(chǎng)輔助及推動(dòng)”的策略。在價(jià)格的策略上，建議采用“絕對(duì)低價(jià)入市，引爆市場(chǎng)關(guān)注，保值增量提價(jià)”的策略；先積聚人氣關(guān)注，再穩(wěn)步提升價(jià)格，達(dá)至目標(biāo)均價(jià)水平。首推10套低價(jià)位房源（位置、景觀、朝向采光較弱的），同時(shí)精裝樣板間以較高的價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售，售價(jià)：10000元/㎡，與首批房源形成鮮明的價(jià)格對(duì)比。首期入市最佳時(shí)機(jī)：2011年5月1日前提是：部分景觀已經(jīng)完成并開(kāi)放，別墅樣板間裝修完成并開(kāi)放。選擇合適的入市時(shí)機(jī)，對(duì)項(xiàng)目推廣的成敗起至關(guān)重要的作用。本項(xiàng)目將特別注重啟動(dòng)時(shí)的轟動(dòng)效應(yīng)，這直接關(guān)乎到以后的銷(xiāo)售推廣是否能環(huán)環(huán)緊扣，營(yíng)造一浪接一浪的宣傳攻勢(shì)，使銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不斷攀升，銷(xiāo)售價(jià)格不斷上漲。相關(guān)分析如下：就項(xiàng)目前期準(zhǔn)備進(jìn)度而言，預(yù)計(jì)到2011年3月份可以基本準(zhǔn)備完畢，所以4月份開(kāi)始進(jìn)行客戶(hù)認(rèn)籌，5月1日正式開(kāi)盤(pán)最為理想。就銷(xiāo)售季節(jié)而言，5.1前后進(jìn)入銷(xiāo)售旺季，對(duì)新盤(pán)推售極為有利。就氣候而言，天氣逐漸轉(zhuǎn)暖，尤其是外地客戶(hù)購(gòu)房熱情逐漸增加。首期開(kāi)盤(pán)預(yù)估均價(jià)建議如下：別墅：首期計(jì)劃推出1萬(wàn)㎡；第二期再推1萬(wàn)㎡銷(xiāo)售周期預(yù)計(jì)8個(gè)月（2011年5月-12月）完成0.75億總銷(xiāo)售額，回款0.5億建議首期入市價(jià)格5800元/㎡，根據(jù)開(kāi)盤(pán)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況以及景觀和交房標(biāo)準(zhǔn)可以調(diào)整此定價(jià)。小高層：首期計(jì)劃推出2萬(wàn)㎡；第二期再推2萬(wàn)㎡銷(xiāo)售周期預(yù)計(jì)8個(gè)月（2011年5月-12月）完成0.6億總銷(xiāo)售額，回款0.5億建議首期入市價(jià)格2800元/㎡。計(jì)劃實(shí)現(xiàn)3000-3200元/每平米的銷(xiāo)售均價(jià)。根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況以及景觀和交房標(biāo)準(zhǔn)可以調(diào)整此定價(jià)。2011年總體計(jì)劃完成：1.35億元總銷(xiāo)售額，回款1億元。此目標(biāo)完成的前提條件：1、別墅2萬(wàn)平米在2011年8月份前具備銷(xiāo)售條件，小高層4萬(wàn)平米在2011年6月份前具備銷(xiāo)售條件。工程進(jìn)度達(dá)到正常狀態(tài)。2、一期別墅主景觀帶及樣板間上半年完成。3、廣告投放：別墅項(xiàng)目不少于銷(xiāo)售額的2%，小高層部分不少于銷(xiāo)售額的1%。通過(guò)現(xiàn)實(shí)的、可感知的產(chǎn)品特性奠定理性選擇基礎(chǔ)配合感性的、觸動(dòng)他們內(nèi)心的情感訴求謀得更深層次的認(rèn)同全方位媒體組合，強(qiáng)勢(shì)推廣，以項(xiàng)目大盤(pán)的形象啟動(dòng)市場(chǎng)高調(diào)亮相、先聲奪人，搶占區(qū)域市場(chǎng)的“第一”制高點(diǎn)，全面熱銷(xiāo)感性打動(dòng)+理性認(rèn)同推廣總策略體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)：實(shí)景沖擊，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)感話(huà)題營(yíng)銷(xiāo)：新聞炒作，制造熱點(diǎn)文本營(yíng)銷(xiāo)：文本傳播，價(jià)值傳遞活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)：精神歸屬，口碑傳播在策略上必須高舉高打，大開(kāi)大闔在傳播上必須鏗鏘有力，擲地有聲在活動(dòng)上必須主題獨(dú)特，個(gè)性鮮明

推廣思路宗旨1：大項(xiàng)目行為守則：先拿高度，再談生活宗旨2：樹(shù)立嵐山NO.1的地位，打動(dòng)第一批消費(fèi)者宗旨3：事件造勢(shì)，助推城市半山生活樣板宗旨4：后期細(xì)部?jī)r(jià)值支持，注重生活價(jià)值底蘊(yùn)推廣戰(zhàn)略4大宗旨樹(shù)立本項(xiàng)目在市場(chǎng)中的標(biāo)桿及領(lǐng)導(dǎo)者的形象在消費(fèi)者心智中留下難以磨滅的印記活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)戶(hù)外宣傳利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)戶(hù)外廣告牌的宣傳作用樹(shù)立樓盤(pán)獨(dú)特形象，達(dá)到為項(xiàng)目品牌加分的目的線(xiàn)下宣傳為項(xiàng)目品牌加分?jǐn)U大市場(chǎng)認(rèn)知度樹(shù)項(xiàng)目高端形象線(xiàn)上宣傳電視廣告報(bào)紙廣告人脈宣傳以口碑傳播促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售，節(jié)約推廣成本立體化的宣傳網(wǎng)絡(luò)推廣手段宗旨1：大項(xiàng)目行為守則：先拿高度，再談生活宗旨2：樹(shù)立嵐山NO.1的地位，打動(dòng)第一批消費(fèi)者宗旨3：事件造勢(shì)，助推城市半山生活樣板宗旨4：后期支持，注重長(zhǎng)線(xiàn)戰(zhàn)略?xún)r(jià)值第一篇章：建立整體形象高度2011年4月至5月半山半島在誕生之前，價(jià)值就已注定在嵐山歷史上目前還沒(méi)有明星代言的樓盤(pán)。從銀灘、南山等濱海大盤(pán)的全國(guó)營(yíng)銷(xiāo)看，始終缺少一種形象傳播因素…本案認(rèn)為最重要的一點(diǎn)，聘請(qǐng)知名度較高的美女明星為項(xiàng)目做形象代言推廣，將對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的營(yíng)銷(xiāo)起到事半功倍的效果！建議選擇明星代言本項(xiàng)目如：林志玲（今年春晚最火女明星）同時(shí)結(jié)合20周年大慶，代言并出席10月份慶典活動(dòng)或：范冰冰

從3個(gè)方面選擇：一是形象，與別墅項(xiàng)目是否匹配，第二是好口碑！第三點(diǎn)就是對(duì)發(fā)展商本身的目標(biāo)客戶(hù)是否有影響力?！胧衅诋a(chǎn)品印象——1、一山半海一生榮耀2、海納嵐山奢藏山海3、城市別墅領(lǐng)御城市至上榮耀4、可以叱詫風(fēng)云可以波瀾不驚第二篇章：展現(xiàn)產(chǎn)品核心價(jià)值宗旨1：大項(xiàng)目行為守則：先拿高度，再談生活宗旨2：樹(shù)立嵐山NO.1的地位，打動(dòng)第一批消費(fèi)者宗旨3：事件造勢(shì)，助推城市濱海半山生活樣板宗旨4：后期支持，注重長(zhǎng)線(xiàn)戰(zhàn)略?xún)r(jià)值2010年5月至6月——宣傳主題——1、誰(shuí)能代表嵐山？2、巔峰豪宅榮耀奢華

3、一山一海一天下4、未來(lái)豪宅20年只待半山半島5、墅有別始見(jiàn)人生高下第三篇章：事件營(yíng)銷(xiāo)宗旨1：大項(xiàng)目行為守則：先拿高度，再談生活宗旨2：樹(shù)立嵐山NO.1的地位，打動(dòng)第一批消費(fèi)者宗旨3：事件造勢(shì)，助推城市濱海半山生活樣板宗旨4：后期支持，注重長(zhǎng)線(xiàn)戰(zhàn)略?xún)r(jià)值2011年7月至8月SP活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)方案建議成立“半島會(huì)”馬友友音樂(lè)之夜（結(jié)合20周年大慶系列活動(dòng)）日照首屆祈福廟香會(huì)暨古文物展覽“半島會(huì)”的成立，將成為嵐山名仕階層的身份標(biāo)簽，不但能將項(xiàng)目形象進(jìn)一步提升，更能夠發(fā)揮圈層效應(yīng)，使之渴求加入，從而提高銷(xiāo)售。通過(guò)論壇、講座、酒會(huì)等活動(dòng)攏聚業(yè)主，通過(guò)口碑傳播或人脈傳播提升銷(xiāo)售，同時(shí)提升項(xiàng)目的品牌形象，對(duì)以后的發(fā)展和項(xiàng)目開(kāi)展提供幫助凡購(gòu)買(mǎi)半山半島的業(yè)主自動(dòng)成為“半島會(huì)”會(huì)員“半島會(huì)”定期組織論壇、講座、酒會(huì)等各種活動(dòng)，實(shí)實(shí)在在為業(yè)主之間提供交流學(xué)習(xí)的平臺(tái)，提供更多商機(jī)，讓他們喜歡并重視“半島會(huì)”。

成立名仕階層交流會(huì)——“半島會(huì)”活動(dòng)策劃“日照首屆祈福廟香會(huì)暨古文物展覽”（廟會(huì)及古文物展覽地點(diǎn)：阿掖山“臥佛寺”）廟香會(huì)是歷史上遺留的集市形式之一，伴隨宗教，一般多在寺廟及其附近山岳舉行。起始純?yōu)閺R祭，后漸演變?yōu)槲镔Y交流會(huì)。農(nóng)歷四月中旬與城隍廟會(huì)同期舉辦“半山半島”杯收藏文物、字畫(huà)者，通常為富商、政府官員、文化名人，與本項(xiàng)目的客群定位相符；借助古文物展覽活動(dòng)，邀請(qǐng)政府官員及社會(huì)名流參加，提升項(xiàng)目傳播優(yōu)勢(shì)。界定目標(biāo)消費(fèi)群，傳達(dá)項(xiàng)目名仕專(zhuān)屬的高端定位。邀請(qǐng)各媒體記者參與，在短期內(nèi)進(jìn)行立體報(bào)道，炒熱市場(chǎng)。文物展覽活動(dòng)，對(duì)地點(diǎn)的要求反而是越偏越好。參證《安東衛(wèi)志》可知，臥佛寺在阿掖山東北，是嵐山地區(qū)名氣較大、有跡可尋的古跡。遺址現(xiàn)存最醒目的是兩株古銀杏，傳說(shuō)唐代東征高麗時(shí)，將軍薛禮曾在樹(shù)下拴過(guò)馬。銀杏大可數(shù)圍，樹(shù)齡千年以上，仍枝葉茂盛，這兩棵銀杏歷經(jīng)千載劫難存活至今，確實(shí)是大自然的奇觀?！芭P佛寺”唐朝大將尉遲敬德平遼報(bào)捷，刻碑于斯，遂建臥佛寺以資紀(jì)念。經(jīng)典是對(duì)經(jīng)典的繼承，經(jīng)典是對(duì)經(jīng)典的背叛。馬友友的音樂(lè)，馬友友的表演是整個(gè)塔尖階層的至愛(ài)，史無(wú)前例地在嵐山舉行馬友友音樂(lè)會(huì)，能夠快速建立項(xiàng)目至高的形象。馬友友音樂(lè)之夜（結(jié)合20周年大慶系列活動(dòng)）第四篇章：輔助及強(qiáng)化篇宗旨1：大項(xiàng)目行為守則：先拿高度，再談生活宗旨2：樹(shù)立嵐山NO.1的地位，打動(dòng)第一批消費(fèi)者宗旨3：事件造勢(shì)，助推城市濱海半山生活樣板宗旨4：后期支持，注重長(zhǎng)線(xiàn)戰(zhàn)略?xún)r(jià)值2011年9月至2012年戰(zhàn)術(shù)1、數(shù)據(jù)庫(kù)種類(lèi)與選擇：銀行卡：全球通VIP俱樂(lè)部、銀行金卡會(huì)員…；高級(jí)車(chē)會(huì)：寶馬會(huì)、奔馳會(huì)等會(huì)員；協(xié)會(huì)類(lèi)：商會(huì)、工商聯(lián)會(huì)員、私營(yíng)企業(yè)協(xié)會(huì)等會(huì)員；商業(yè)類(lèi)：百貨中心、購(gòu)物廣場(chǎng)等VIP客戶(hù)；培訓(xùn)類(lèi)：MBA、EMBA學(xué)員；其他類(lèi)：移動(dòng)與聯(lián)通大客戶(hù)……針對(duì)項(xiàng)目推廣需要，以項(xiàng)目核心價(jià)值進(jìn)行訴求，傳遞給客戶(hù)，去化剩余產(chǎn)品，并為后續(xù)推售產(chǎn)品儲(chǔ)備客戶(hù)。目的：實(shí)現(xiàn)目標(biāo)客戶(hù)了解項(xiàng)目并來(lái)訪(fǎng)咨詢(xún)，最終達(dá)到認(rèn)可購(gòu)買(mǎi)。戰(zhàn)術(shù)2、通路客戶(hù)維護(hù)策略梳理來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)，對(duì)客戶(hù)資源進(jìn)行系統(tǒng)化的維護(hù)，為后續(xù)進(jìn)行針對(duì)性的圈層營(yíng)銷(xiāo)奠定基礎(chǔ)建立圈層客戶(hù)資源維護(hù)體系成交客戶(hù)意向客戶(hù)維護(hù)圈層回訪(fǎng)客戶(hù)?定期短信?電話(huà)回訪(fǎng)資料寄送?DM直郵?會(huì)刊生日問(wèn)候?賀卡、鮮花訂送獎(jiǎng)勵(lì)政策?老帶新贈(zèng)送管理費(fèi)等物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)主動(dòng)：會(huì)員活動(dòng)?主題活動(dòng)?老客戶(hù)答謝活動(dòng)，會(huì)員可以帶隨行1、2人參與等被動(dòng)?會(huì)員向親朋的口碑傳播、資料傳播圈層傳播商會(huì)、工商聯(lián)、協(xié)會(huì)等會(huì)員聯(lián)動(dòng)其他商家客戶(hù)資源互動(dòng)合作伙伴內(nèi)部員工購(gòu)房綠色通道?專(zhuān)人專(zhuān)車(chē)第一時(shí)間接待，特別折扣優(yōu)惠戰(zhàn)術(shù)3、通路關(guān)系布控策略目標(biāo)客戶(hù)群體商會(huì)、工商聯(lián)、協(xié)會(huì)等會(huì)員全球通VIP俱樂(lè)部會(huì)員、商場(chǎng)VIP客戶(hù)、銀行大客戶(hù)周邊有效幅射區(qū)域，臨沂、淄博、濟(jì)南、滕州等地區(qū)，及兗州煤礦、萊蕪鋼鐵等通路布控方式主動(dòng)聯(lián)系；商會(huì)、行業(yè)活動(dòng)；節(jié)慶活動(dòng)；產(chǎn)品介紹說(shuō)明會(huì)；小范圍專(zhuān)項(xiàng)推介會(huì)；海納會(huì)員招募；派送項(xiàng)目贈(zèng)品，如樓書(shū)；老帶新政策；異地中介代銷(xiāo)。主動(dòng)拓寬渠道、深挖客戶(hù)資源，并可以通過(guò)建立行業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行客戶(hù)分類(lèi)管理，對(duì)不同客戶(hù)選取合適的接觸方式與激勵(lì)機(jī)制。包圍目標(biāo)客戶(hù)生活式的傳播渠道——有效把握住客戶(hù)的生活習(xí)性，最大化提高宣傳效果。同本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)經(jīng)常出入的場(chǎng)所建立合作關(guān)系，壟斷目標(biāo)客戶(hù)日常生活中經(jīng)常出入的場(chǎng)所遵循目標(biāo)群體的生活習(xí)性戰(zhàn)術(shù)4、目標(biāo)客群生活的圍合封殺①出行：1、日東、沈海高速公路戶(hù)外、收費(fèi)卡套（如高速公路）2、飛機(jī)雜志、機(jī)場(chǎng)戶(hù)外②通訊：1、移動(dòng)或聯(lián)通VIP客戶(hù)（短信）2、日照電臺(tái)③休閑：高端會(huì)所、星級(jí)酒店④餐飲：咖啡廳、高檔茶樓、飯店（雜志廣告）⑤閱讀：行業(yè)雜志或航空雜志⑥貴族學(xué)校：在學(xué)校門(mén)口設(shè)置交通提示牌等戰(zhàn)術(shù)5、老帶新