某地產(chǎn)成本管理制度

****控股集團(tuán)有限公司成本管理制度總則第一條****控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱集團(tuán)公司）為加強(qiáng)成本管理，控制成本風(fēng)險，特制定本制度。第二條本制度適用于集團(tuán)公司（含地產(chǎn)集團(tuán)、能源集團(tuán)，下同）及控股子公司。第三條控股集團(tuán)對項目實施全壽命周期的成本管理，包括全過程、全要素、全風(fēng)險、全團(tuán)隊的全面成本管理。組織架構(gòu)第四條****控股集團(tuán)風(fēng)險管理中心負(fù)責(zé)集團(tuán)及控股子公司的全面成本管理工作。各子公司合同預(yù)算部為風(fēng)險管理中心派出機(jī)構(gòu)。風(fēng)險管理中心負(fù)責(zé)派出機(jī)構(gòu)的崗位配置、人事任免、人員調(diào)配、業(yè)務(wù)管理，并負(fù)責(zé)派出人員的考核、薪資、福利的認(rèn)定。派出機(jī)構(gòu)協(xié)助子公司總經(jīng)理做好項目成本管理工作，派出人員在行政管理上接受子公司負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)。第五條項目負(fù)責(zé)人是本項目成本管理系統(tǒng)的負(fù)責(zé)人，對項目成本目標(biāo)負(fù)有直接管理責(zé)任。每位員工都是成本管理系統(tǒng)中的重要一員，都有明確的成本管理責(zé)任。職責(zé)分工第六條控股集團(tuán)風(fēng)險管理中心負(fù)責(zé)協(xié)助集團(tuán)本部及子公司組織建立成本管理體系，規(guī)范成本管理流程，明確成本管理職責(zé)，建立項目計劃及信息反饋系統(tǒng)，對項目成本管理體系的運(yùn)營實施管理、監(jiān)督。負(fù)責(zé)確定項目成本目標(biāo)，并對項目成本實施動態(tài)監(jiān)控及后期評價。負(fù)責(zé)對各類項目發(fā)包、材料設(shè)備供應(yīng)招標(biāo)及合同簽訂實施監(jiān)督、審核及業(yè)務(wù)管理。第七條項目負(fù)責(zé)人對成本管理體系進(jìn)行運(yùn)營管理，對成本管理體系的完整性和運(yùn)行的有效性負(fù)責(zé)，對項目實施全過程、全要素、全風(fēng)險、全團(tuán)隊的管理。負(fù)責(zé)分解項目成本目標(biāo)，責(zé)任到人；嚴(yán)格執(zhí)行控股集團(tuán)管理流程、規(guī)范，并結(jié)合項目實際情況加以細(xì)化；制定全面、科學(xué)、細(xì)致的計劃，保證計劃的有效實施；內(nèi)外部信息通暢，定期統(tǒng)計分析，不斷提高管理水平；有效控制成本，保證總利潤目標(biāo)的實現(xiàn)。成本管理過程第八條控股集團(tuán)對投資項目實施全壽命周期的成本管理，涵蓋項目發(fā)展的各個階段。地產(chǎn)項目包括：決策階段、策劃階段、設(shè)計階段、準(zhǔn)備階段、施工階段、項目移交階段、運(yùn)營階段和后評價階段。****項目包括：決策階段、勘探階段、開發(fā)方案階段、設(shè)計階段、準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、運(yùn)營階段和后評價階段。成本管理范圍第九條控股集團(tuán)對投資項目的成本管理，涵蓋項目管理中的全部要素，對各要素實行統(tǒng)籌管理。地產(chǎn)項目包括：資金、工期、質(zhì)量、成本、收入、客戶滿意。****項目包括：勘探設(shè)計建設(shè)質(zhì)量、資金、人員、安全、能源、運(yùn)輸、成本、收入、外部因素（包括市場因素、政府及企業(yè)間關(guān)系等）。目標(biāo)及計劃管理第十條成本管理以全面、系統(tǒng)、統(tǒng)籌管理為原則，實行目標(biāo)管理、計劃管理和限額設(shè)計。隨著項目的深入，從項目估算、概算到預(yù)算，目標(biāo)逐步細(xì)化，在項目準(zhǔn)備階段，預(yù)算指標(biāo)應(yīng)達(dá)到95%以上的準(zhǔn)確度，并將目標(biāo)逐級分解到部門及崗位。第十一條成本計劃的種類包括：委托設(shè)計計劃、設(shè)計進(jìn)度及審圖計劃、招標(biāo)采購（含100萬元以上材料認(rèn)價）計劃、資金計劃、付款臺帳電子版、動態(tài)成本表。每月的第一個工作日，項目公司預(yù)算部將上述計劃或統(tǒng)計報表報控股集團(tuán)風(fēng)險管理中心。第十二條項目預(yù)算部定期將動態(tài)執(zhí)行情況與基準(zhǔn)計劃指標(biāo)比較，如出現(xiàn)負(fù)差則分析制定糾正措施，協(xié)調(diào)相關(guān)變化，保證年度計劃和整體項目計劃的順利實施。如發(fā)生特殊情況，需調(diào)整項目成本目標(biāo)，項目公司須報專業(yè)集團(tuán)、控股集團(tuán)審批。第十三條子公司合同預(yù)算部需于每月一日前報風(fēng)險管理中心本月成本工作計劃以及上月工作完成情況。在本月工作計劃的報表中，要有每項工作任務(wù)的名稱、內(nèi)容、主辦人、計劃完成時間、成本目標(biāo)等內(nèi)容；在上月工作完成情況的報表中，需明確工作任務(wù)的名稱、內(nèi)容、主辦人、完成時間，涉及費(fèi)用的金額、單價、工程量以及于成本目標(biāo)的偏差等內(nèi)容。風(fēng)險管理中心要求上月完成的所有與預(yù)算部成本相關(guān)的全部內(nèi)容必須在上月工作完成情況的報表中予以體現(xiàn)。設(shè)計階段成本管理第十四條集團(tuán)本部及下屬子公司須特別重視項目決策、策劃、方案、設(shè)計階段的成本管理，充分掌握市場信息和政策信息，把握客戶需求，正確預(yù)測市場，合理定位，限額設(shè)計。在項目定位、規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計階段，由項目策劃部門牽頭；在初步設(shè)計、施工圖設(shè)計階段（包括景觀、弱電、綜合管網(wǎng)等專項設(shè)計），由項目工程部牽頭，在項目公司會審并修正設(shè)計的基礎(chǔ)上，組織有各相關(guān)專業(yè)人員、分管領(lǐng)導(dǎo)、專業(yè)集團(tuán)專業(yè)管理部門（如地產(chǎn)集團(tuán)工程管理中心）、風(fēng)險管理中心參加的聽證會，對設(shè)計、技術(shù)、市場環(huán)境、競爭對手、成本、風(fēng)險充分論證，不斷優(yōu)化設(shè)計，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計階段。其中：1、項目定位、規(guī)劃、建筑方案設(shè)計聽證會須有董事局領(lǐng)導(dǎo)參加；2、初步設(shè)計會審應(yīng)有設(shè)計概算，除建筑專業(yè)外，其他配套專業(yè)人員須參加聽證，對初步設(shè)計的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)性審議，對鋼筋等主要建材用量提出指標(biāo)要求；3、施工圖審查須有設(shè)計、相關(guān)專業(yè)人員、監(jiān)理、物業(yè)管理人員，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括運(yùn)營管理成本）等會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進(jìn)行修正、完善。招標(biāo)管理第十五條招標(biāo)必須遵循公開、公平、公正、效益的原則，堅持廉潔制度，接受審計監(jiān)督。第十六條預(yù)算金額在20萬元（人民幣，下同）以上的，原則上采取招標(biāo)方式確定合作方及合同價格，招標(biāo)前須進(jìn)行必要的考察和預(yù)審；遇行業(yè)壟斷項目或因特殊原因不招標(biāo)的必須事先報子公司負(fù)責(zé)人、專業(yè)集團(tuán)負(fù)責(zé)人、風(fēng)險管理中心、集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)、董事局審批。第十七條預(yù)算金額在20萬元以下的，項目公司預(yù)算部或成本管理人員組織不少于三家單位招標(biāo)或比較價格，相關(guān)部門參加評標(biāo)或洽談合同價格，項目公司主管副總、總經(jīng)理審批，預(yù)算部于報主管副總審批前將開標(biāo)結(jié)果及評標(biāo)或價格比較過程記錄報集團(tuán)風(fēng)險管理中心備案。第十八條項目公司應(yīng)成立資格預(yù)審小組和評標(biāo)委員會，明確資格預(yù)審條件和評標(biāo)辦法。項目應(yīng)盡量采取公開招標(biāo)方式，廣泛吸取符合項目要求的投標(biāo)商參與投標(biāo)；如采取邀請招標(biāo)方式則須多渠道邀請合格單位，任何單位和個人均可推薦，不得無理由拒絕，邀請數(shù)量要求如下：勘察設(shè)計、監(jiān)理、技術(shù)咨詢、技術(shù)支持、策劃類單位及20萬元-50萬元項目，不少于三家；50萬元-100萬元項目，不少于四家；銷售代理選擇及100萬元以上項目不少于五家。如招標(biāo)項目具有特殊性只能從有限范圍的承包商處選擇施工隊伍或供貨商，不能滿足本制度數(shù)量要求的，須報項目負(fù)責(zé)人、風(fēng)險管理中心審批。各項目公司將資格預(yù)審合格的承包商、供應(yīng)商電子檔案報風(fēng)險管理中心，并對合作的承包商、供應(yīng)商的資信、技術(shù)力量等進(jìn)行跟蹤評價，風(fēng)險管理中心建立并逐步豐富集團(tuán)合格承包商、供應(yīng)商目錄，各項目公司共享。第十九條預(yù)算金額在100萬元以下的招標(biāo)項目：由項目公司自行預(yù)審、招標(biāo)、評標(biāo)，預(yù)算部于過程中報主管副總審批前將預(yù)審文件、招標(biāo)文件、開標(biāo)結(jié)果及評標(biāo)或價格比較過程記錄電子版報集團(tuán)風(fēng)險管理中心備案，風(fēng)險管理中心在接到備案文件二個工作日內(nèi)完成抽查、反饋工作，二日內(nèi)無反饋，項目公司自行完成下步工作。第二十條設(shè)計單位、監(jiān)理單位及預(yù)算金額在100萬元以上的招標(biāo)項目及施工方采購認(rèn)價項目：風(fēng)險管理中心根據(jù)招標(biāo)計劃抽查參與預(yù)審、招標(biāo)、評標(biāo)、合同談判過程；項目公司將預(yù)審考察報告、招標(biāo)文件、評標(biāo)報告按各步驟實際完成時間報風(fēng)險管理中心審批。第二十一條總承包單位招標(biāo)：由風(fēng)險管理中心牽頭組織項目公司開展招標(biāo)工作，項目公司全程配合參與預(yù)審考察、標(biāo)底編制或?qū)徍?、招?biāo)及合同談判工作，考察報告、招標(biāo)文件、評標(biāo)報告報集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)、董事局審批。第二十二條對壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）的議標(biāo)工作，子公司預(yù)算部、工程部應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的市場價格調(diào)查，以此為基礎(chǔ)與議標(biāo)單位談判，并盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價，確定最終合同總價；如最終經(jīng)談判確定的合同總價高于市場價格，需上報專業(yè)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、風(fēng)險管理中心、集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)審批。任何單位和個人不得以非招標(biāo)形式向施工單位推薦分包和供料單位。第九章預(yù)算、結(jié)算管理第二十三條項目公司預(yù)算負(fù)責(zé)總價1000萬元以上非招標(biāo)項目及總價1000萬元以內(nèi)項目的預(yù)算的編制及審核，集團(tuán)風(fēng)險管理中心復(fù)審，報集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)審批。第二十四條工程驗收合格后，方可上報工程結(jié)算；子公司預(yù)算部負(fù)責(zé)工程結(jié)算及報批，結(jié)算時須統(tǒng)計對方甲供材料浪費(fèi)量、罰扣款及索賠；子公司工程部、營銷中心須配合工程結(jié)算工作。第二十五條項目單項合同結(jié)算增加差額低于10萬元（含）以下者，報子公司總經(jīng)理審批；項目單項合同結(jié)算超過原合同總價5%（不含）以上或結(jié)算增加差額高于10萬元（不含）以上者，須報風(fēng)險管理中心審核，控股集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批；項目建安成本總結(jié)算須報風(fēng)險管理中心審核、控股集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、董事局審批。第二十六條所有經(jīng)項目預(yù)算部審核的預(yù)、結(jié)算書，均需有承、發(fā)包雙方單位蓋章，審核人簽字，預(yù)算部存檔一份，報風(fēng)險管理中心備案一份。第十章施工方采購材料設(shè)備認(rèn)價管理第二十七條施工方采購材料、設(shè)備原則上通過項目招標(biāo)一次性確認(rèn)。確須按市場實時確認(rèn)價格的，原則上100萬元以上的采取甲乙雙方共同招標(biāo)的方式認(rèn)價（詳見本制度招標(biāo)管理規(guī)定，甲乙雙方共同招標(biāo)的認(rèn)價方式應(yīng)在施工合同中予以約定）；100萬元以下采取市場詢價方式認(rèn)價。鋼筋、電線電纜等總價高的材料在市場波動大、又不具備招標(biāo)時間的時候：可在施工前考察、確認(rèn)不少于5家合格廠家產(chǎn)品，預(yù)算部可在合格產(chǎn)品中認(rèn)價，并當(dāng)天與風(fēng)險管理中心口頭聯(lián)系確認(rèn)；電線電纜在市場波動不大，具備招標(biāo)時間時應(yīng)招標(biāo)認(rèn)價。第二十八條采取市場詢價方式認(rèn)價的原則上不指定單一品牌。涉及裝飾效果、關(guān)鍵材料設(shè)備質(zhì)量和其他特殊情況，確需指定單一品牌的，須報項目總經(jīng)理審批。第二十九條預(yù)算部根據(jù)所需材料設(shè)備型號、規(guī)格、檔次、數(shù)量通過相關(guān)網(wǎng)絡(luò)或市場選擇不少于三家的類似產(chǎn)品進(jìn)行詢價、談判、比較，初步確定價格，報項目相關(guān)部門、主管副總、總經(jīng)理審批，同時報風(fēng)險管理中心備案。子公司預(yù)算部需保留詢價比較資料至項目結(jié)算，風(fēng)險管理中心不定期抽查材料設(shè)備預(yù)算價格的確認(rèn)程序。單項材料設(shè)備（含不同型號）總價不超過50萬元（含）的認(rèn)價：子公司預(yù)算部認(rèn)價，相關(guān)部門復(fù)核，主管副總、總經(jīng)理審批，報主管副總審批的同時電子版報集團(tuán)風(fēng)險管理中心備案，風(fēng)險管理中心在接到備案文件二個工作日內(nèi)完成抽查、反饋工作，二日內(nèi)無反饋，項目公司自行完成下步工作。單項材料設(shè)備（含不同型號）總價在50萬元以上的認(rèn)價須報風(fēng)險管理中心復(fù)審后確認(rèn)。單項材料設(shè)備（含不同型號）總價超過100萬元，因特殊原因不招標(biāo)認(rèn)價的必須事先報子公司負(fù)責(zé)人、風(fēng)險管理中心審批。第十一章合同管理第三十條按本制度規(guī)定已履行完招標(biāo)、評標(biāo)、審批程序的，方可進(jìn)入合同簽訂階段。自滿足合同簽訂的前提條件起，至完成合同正式簽署止，原則上不應(yīng)超過15個工作日，嚴(yán)禁不簽合同先開工。第三十一條經(jīng)營類合同談判及審批1、經(jīng)營類合同總金額在100萬元以下的，由子公司預(yù)算部、工程部共同參與談判，專業(yè)負(fù)責(zé)人、子公司負(fù)責(zé)人審批，子公司預(yù)算部報子公司總經(jīng)理審批同時將合同電子版以郵件形式報風(fēng)險管理中心備案。風(fēng)險管理中心在接到備案文件二個工作日內(nèi)完成抽查、反饋工作，二日內(nèi)無反饋，項目公司自行完成下步工作。2、經(jīng)營類合同總金額在100萬元以上（含）500萬元以下的，項目公司主持、風(fēng)險管理中心抽查參與談判過程，合同由子公司負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)管理中心、地產(chǎn)集團(tuán)總裁、風(fēng)險管理中心審批；3、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、總承包單位及總額在500萬元以上項目發(fā)包、材料設(shè)備供應(yīng)合同，風(fēng)險管理中心抽查參與合同談判過程，合同經(jīng)子公司負(fù)責(zé)人、地產(chǎn)集團(tuán)總裁、集團(tuán)法務(wù)部、風(fēng)險管理中心、集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)董事局審批。第三十二條項目公司須在合同規(guī)定時間內(nèi)完成我方工作，原則上，集團(tuán)內(nèi)所有項目不支持乙方的索賠行為，并在合同中予以約定。但合同中另有明確約定的，工程中確實發(fā)生的且額度較大的索賠，由項目公司處理，預(yù)算部計算費(fèi)用后報集團(tuán)風(fēng)險管理中心復(fù)審、備案。第三十三條集團(tuán)提倡對集團(tuán)項目有益的反索賠行為，反索賠由項目公司預(yù)算部處理，集團(tuán)風(fēng)險管理中心復(fù)審、備案。對給集團(tuán)帶來實際利益，并且最終與合作方達(dá)成一致的反索賠，由集團(tuán)風(fēng)險管理中心上報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)并提議將合同最終反索賠收益（合同最終反索賠收益=達(dá)成共識的該合同累積反索賠額-達(dá)成共識的該合同累積索賠額）的20%獎勵給與反索賠處理過程有貢獻(xiàn)的相關(guān)個人。第三十四條工程進(jìn)度報量須經(jīng)監(jiān)理、工程部、預(yù)算部審核，凡任何一方提出不得支付或減少支付月度工程進(jìn)度款的，均立即生效，任何個人和部門不得干預(yù)；工程部、預(yù)算部、財務(wù)部均須建立工程款付款臺帳。第十二章變更、洽商與簽證管理第三十五條凡涉及經(jīng)濟(jì)和工期的變更洽商，子公司須經(jīng)監(jiān)理及子公司兩個以上部門對其必要性、經(jīng)濟(jì)合理性及產(chǎn)生的影響等進(jìn)行論證、審核；技術(shù)變更及單項變更及洽商總額在10萬元以內(nèi)審批至子公司總經(jīng)理，項目公司預(yù)算部負(fù)責(zé)估算及審核洽商變更金額，集團(tuán)風(fēng)險管理中心備案。單項工程變更及洽商費(fèi)用超過10萬元或涉及建筑面積、結(jié)構(gòu)、防水變化的須報風(fēng)險管理中心審核變更方案，項目公司預(yù)算部負(fù)責(zé)估算及審核洽商變更金額，集團(tuán)風(fēng)險管理中心復(fù)審、備案。第三十六條變更、洽商與簽證管理執(zhí)行以下原則：權(quán)力限制原則：對變更、洽商與簽證管理實行嚴(yán)格的權(quán)限規(guī)定，不在權(quán)限范圍之內(nèi)的簽字一律無效，如對公司造成損失，追究越權(quán)簽字人的責(zé)任。時間限制原則：對變更、洽商與簽證管理實及其結(jié)算實行嚴(yán)格的時間限制，禁止事后補(bǔ)辦。提前估算、逐級審批原則：為嚴(yán)格控制工程造價，辦理涉及到費(fèi)用變化的變更、洽商與簽證前原則上先交由子公司成本管理部進(jìn)行估算，然后根據(jù)估算進(jìn)行子公司內(nèi)部審批，審批通過后方可辦理變更、洽商或簽證。一單一算原則：一個設(shè)計變更、洽商或簽證單對應(yīng)編制一份結(jié)算單，且對應(yīng)一個工程合同。一月一清原則：每月1日前，子公司預(yù)算部、承包單位應(yīng)就截止上月末已完工且手續(xù)完備的變更、洽商與簽證，核清造價并簽字確認(rèn)，交子公司領(lǐng)導(dǎo)復(fù)核。完工確認(rèn)原則：當(dāng)變更、洽商與簽證完工后，子公司工程部和監(jiān)理單位在完工后5日內(nèi)簽字確認(rèn)，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認(rèn)。原件結(jié)算原則：變更、洽商與簽證的結(jié)算必須要有齊備的、有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)。多級審核原則：變更、洽商與簽證的造價結(jié)算至少要經(jīng)過二級以上的審核。包干不簽證原則：凡實行造價大