某公司成本管理制度

各位員工：請(qǐng)大家在工作之余抽空看看此份資料，并提出自己的意見(jiàn)！項(xiàng)目投資的成本有效控制就是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段，采購(gòu)階段和施工階段，把項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用控制在計(jì)劃的限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，確保項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。每個(gè)項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中都有一個(gè)總目標(biāo)，即：項(xiàng)目的總工期、項(xiàng)目的總投資和對(duì)工程質(zhì)量的要求，因此，需要建立貫穿于項(xiàng)目全過(guò)程的費(fèi)用估算與控制流程。一個(gè)項(xiàng)目從立項(xiàng)開(kāi)始，涉及到開(kāi)發(fā)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、設(shè)備材料的采購(gòu)、招投標(biāo)管理、前期配套和營(yíng)銷等各個(gè)方面，每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)費(fèi)用控制。為此針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際情況特提出有關(guān)成本控制管理的意見(jiàn)，請(qǐng)予以審核！一．項(xiàng)目成本的組成

1、土地費(fèi)用土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣(mài)出讓。目前在商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，2、前期費(fèi)用前期費(fèi)用主要指房屋開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。3、建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)指房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。約占整個(gè)成本的40%左右。4、市政公共設(shè)施費(fèi)用市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，一般在20%~30%左右。5、管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò)2%。6、貸款利息房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開(kāi)發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。7、稅費(fèi)稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。8、其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。二．成本怎樣控制隨著項(xiàng)目正式啟動(dòng)要求我們必須有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學(xué)合理地控制開(kāi)發(fā)過(guò)程中每一階段的成本，真正把握商機(jī)，化解風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)。下面就從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中的幾個(gè)關(guān)鍵階段具體談一下成本控制。前期階段：首先，產(chǎn)品定位是關(guān)鍵。一要搞好市場(chǎng)預(yù)測(cè)，通過(guò)市場(chǎng)行為來(lái)選擇在市場(chǎng)上占有一定席位的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；二是選擇定價(jià)目標(biāo)，定價(jià)目標(biāo)是整個(gè)價(jià)格策劃的靈魂，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)利潤(rùn)最大化是其經(jīng)營(yíng)的最終目的。必須根據(jù)市場(chǎng)供求狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的價(jià)格定位，從而在較短的時(shí)間內(nèi)將所開(kāi)發(fā)物業(yè)銷售出去。三是營(yíng)銷的方式和技巧的把握，四是項(xiàng)目的綜合開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略定位。其次，直接影響成本構(gòu)成的因素，即規(guī)劃設(shè)計(jì)與審核。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是項(xiàng)目盈利最基本的保障。設(shè)計(jì)采取什么樣的結(jié)構(gòu)形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關(guān)系。除了委托較強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)外，在做正式施工圖之前還會(huì)請(qǐng)本單位專業(yè)技術(shù)人員甚至請(qǐng)一些專家建筑設(shè)計(jì)方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理方法等進(jìn)行會(huì)審，反復(fù)論證，以求獲得最佳限價(jià)設(shè)定方案。因?yàn)榭茖W(xué)合理的設(shè)計(jì)不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易地銷售出去，同時(shí)在滿足建筑物本身結(jié)構(gòu)、抗震等要求基礎(chǔ)上還能大大降低工程造價(jià)。另外，在施工圖投入使用之前還務(wù)必組織對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、水、電、暖等進(jìn)行詳盡的技術(shù)交底，盡可能在具體施工過(guò)程中減少變更和由此產(chǎn)生的費(fèi)用。在工程招標(biāo)時(shí)應(yīng)盡量選擇公開(kāi)招標(biāo)，同時(shí)應(yīng)注意合同形式的正確選擇，能在合同中明確的事項(xiàng)一定要記入合同中，以免在工程決策時(shí)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)或突破投資預(yù)算。為此建議管理團(tuán)隊(duì)增加一名總工程師以外把監(jiān)理單位劃歸我們技術(shù)管理的體系中來(lái)。第三，是前期的報(bào)建工作也是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，各項(xiàng)配套費(fèi)用的繳納以及如何辦理是我們開(kāi)發(fā)商的操作技巧的真實(shí)反映，同時(shí)涉及到配套分項(xiàng)的設(shè)計(jì)，預(yù)算，實(shí)際投入和具體操作都是非常關(guān)鍵的，例如本項(xiàng)目的供電，人防，消防，綜合管網(wǎng)，道路系統(tǒng)，土石方等都已經(jīng)在我的考慮之中。第四．材料和設(shè)備的選擇也直接影響到項(xiàng)目的成本，所以建立系統(tǒng)的材料設(shè)備信息庫(kù)以及嚴(yán)格的材料設(shè)備選購(gòu)報(bào)批流程是我要去做的一項(xiàng)具體的工作。而且在具體的管理中該方面的工作希望能夠得到楊總的大力支持。建設(shè)階段：前期工作完成后即進(jìn)入建設(shè)階段。在這一階段的任務(wù)就是要在預(yù)定的投資預(yù)算和規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑安裝工程，使項(xiàng)目按時(shí)投入使用。在這一階段控制好投資、營(yíng)運(yùn)、利潤(rùn)、品質(zhì)、成本、開(kāi)盤(pán)、銷售、創(chuàng)新這八個(gè)環(huán)節(jié)，就等于取得了全局的成功。在建設(shè)階段首先要做的工作就是先要委托一家實(shí)力較強(qiáng)的監(jiān)理公司對(duì)工程質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制。同時(shí)采用我方現(xiàn)場(chǎng)管理團(tuán)隊(duì)與監(jiān)理管理團(tuán)隊(duì)并軌聯(lián)合管理的方法，實(shí)行雙管雙控，以便對(duì)施工過(guò)程中可能發(fā)生的變更和簽證進(jìn)行認(rèn)定。在整個(gè)施工管理過(guò)程當(dāng)中，不僅要抓好施工調(diào)度及時(shí)掌握工程進(jìn)度情況，合理安排每一道工序，而且特別強(qiáng)調(diào)每個(gè)環(huán)節(jié)的成本核算。另一個(gè)重要工作就是融資。融資工作的好壞直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行。企業(yè)的自有資金一般用于獲取土地使用權(quán)。獲取土地使用權(quán)后即可用土地作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款。只要所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期收益率大于銀行的貸款利率，就可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益，達(dá)到“借雞生蛋”的目的。這項(xiàng)工作做得好不僅可以使項(xiàng)目正常開(kāi)展，還可以大大降低融資成本。在工程建設(shè)資金投入到一定數(shù)量時(shí)，就可以正式進(jìn)行商品房預(yù)銷售。在這一時(shí)期要搞好經(jīng)營(yíng)策劃，究竟是選擇整體委托還是自銷、都要先做一個(gè)全面的比較。要設(shè)法與消費(fèi)者接近，利用各種宣傳手段對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行有效的引導(dǎo)，最終達(dá)成購(gòu)房意向，實(shí)現(xiàn)銷售目的。再一項(xiàng)工作就是現(xiàn)場(chǎng)的工程管理以及與銷售的銜接，特別是工程管理每個(gè)環(huán)節(jié)的具體做法都有比較詳盡的安排，這個(gè)環(huán)節(jié)的各種管理方法和制度我已經(jīng)呈報(bào)給您了，希望能夠給予批復(fù)。后期階段：在工程建設(shè)后期，主體工程竣工后，就開(kāi)始轉(zhuǎn)入室外工程施工階段。在室外工程施工時(shí)，我注意到了各種管線盡可能集中一次開(kāi)挖、鋪設(shè)，避免多次開(kāi)挖造成過(guò)大損失。同時(shí)為體現(xiàn)成本全程控制的原則，在綜合管網(wǎng)的設(shè)計(jì)中我以原來(lái)實(shí)踐過(guò)的經(jīng)驗(yàn)向設(shè)計(jì)院提出了部分分項(xiàng)工程同溝同井的要求，此外，在進(jìn)行項(xiàng)目分項(xiàng)和主體以及綜合竣工驗(yàn)收時(shí)將組織各相關(guān)部門(mén)和專業(yè)對(duì)工程進(jìn)行詳盡細(xì)致的檢查，對(duì)需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷及時(shí)修補(bǔ)，以防工程交付使用后再發(fā)生不必要的費(fèi)用。并形成一套完整的索賠管理體系?？傊杀究刂剖且粋€(gè)系統(tǒng)工程，它貫穿于一個(gè)項(xiàng)目的始終。成本控制也不應(yīng)只集中于項(xiàng)目部和財(cái)務(wù)部，而應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮公司內(nèi)部商務(wù)、技術(shù)、合約、預(yù)算，營(yíng)銷，現(xiàn)場(chǎng)管理等各個(gè)部門(mén)在成本控制中的作用，只有這樣才能在重慶激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，減少消耗降低成本，真正化解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)期的效益。三．成本管理的具體做法意見(jiàn)：根據(jù)幾年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的實(shí)踐，結(jié)合多家成本管理方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)提煉了“成本管理四步法”。這四個(gè)步驟分別是：制定目標(biāo)、明確崗位職責(zé)、跟蹤執(zhí)行、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估。以下就這四個(gè)步驟做詳細(xì)的分析：

1．制定目標(biāo)——目標(biāo)成本目標(biāo)成本是要預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。許多項(xiàng)目成本失控的一個(gè)很重要原因是：事先沒(méi)有建立明確的目標(biāo)成本，即便有也是相對(duì)粗線條的，通常只是個(gè)“大致的數(shù)”，而真正到了執(zhí)行時(shí)，這個(gè)“大致的數(shù)”往往就經(jīng)不起推敲，無(wú)法作為項(xiàng)目的控制線。所以這種粗線條的“目標(biāo)/計(jì)劃”實(shí)際上是“假目標(biāo)/計(jì)劃”，其結(jié)果導(dǎo)致“走一步看一步”、“拍腦袋做決策”，成本失控就不足為奇了。

目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)層層分解；再通過(guò)將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門(mén)與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。

影響目標(biāo)成本制定準(zhǔn)確性的原因

1）項(xiàng)目進(jìn)度太緊：

基于重慶市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要、資金回收的壓力、或是公司基于開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的需要，對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度通常都卡得比較緊，為了趕時(shí)間/趕進(jìn)度,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)未等設(shè)計(jì)完成就開(kāi)始“招標(biāo)”、“施工”、“邊干邊設(shè)計(jì)”的現(xiàn)象。既然“施工圖設(shè)計(jì)”未能在“招標(biāo)”、“施工”之前完成，就造成了在項(xiàng)目前期無(wú)法對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算。

另外，也正因?yàn)檎袠?biāo)前不能對(duì)“合同標(biāo)的”進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算，實(shí)際操作中只能使用“費(fèi)率招標(biāo)”方式取代“總價(jià)招標(biāo)”、“工程量清單招標(biāo)”，這就為日后施工過(guò)程的成本控制埋下了巨大的隱患。實(shí)際中的許多項(xiàng)目存在著大量的“合同變更”，其中很重要的一個(gè)原因就是采用了“費(fèi)率招標(biāo)”的模式。

為了克服因進(jìn)度犧牲成本的弊端，我們必須必須嚴(yán)格規(guī)范開(kāi)發(fā)流程，堅(jiān)決按工程量清單管理的方法進(jìn)行全程管理。重點(diǎn)加強(qiáng)“規(guī)劃設(shè)計(jì)”、“招標(biāo)”環(huán)節(jié)和材料設(shè)備選擇的管理，同時(shí)建立比較完善的合約，請(qǐng)款，付款，結(jié)算報(bào)批流程，積極推行“目標(biāo)成本管理”的模式。

2）缺乏規(guī)范的目標(biāo)成本測(cè)算體系：

從項(xiàng)目管理的角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有較高的復(fù)雜度，項(xiàng)目周期長(zhǎng)、涉及的環(huán)節(jié)多。項(xiàng)目前期、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷售、物業(yè)管理……每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到成本控制，因而要為項(xiàng)目制定“目標(biāo)成本”就需要有一套規(guī)范的體系來(lái)保證其順利實(shí)施，即建立企業(yè)內(nèi)部的“目標(biāo)成本管理規(guī)范”體系。

規(guī)范的目的：

保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性。通過(guò)制定統(tǒng)一的流程與標(biāo)準(zhǔn)，使目標(biāo)成本的準(zhǔn)確度不因項(xiàng)目差異而不同。實(shí)現(xiàn)部門(mén)間相互間的成本數(shù)據(jù)共享。通過(guò)部門(mén)間相互成本數(shù)據(jù)的對(duì)比分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中潛在的問(wèn)題并及時(shí)采取措施予以解決。不斷完善優(yōu)化管理環(huán)節(jié)中相關(guān)流程。

規(guī)范的方法：

建立規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)：綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提煉出一套能兼容所有子項(xiàng)的全成本樹(shù)，作為目標(biāo)成本制訂的基線。建立規(guī)范的流程：定義如何在項(xiàng)目每個(gè)階段對(duì)“估算成本”進(jìn)行測(cè)算，如何在“規(guī)劃設(shè)計(jì)”、“擴(kuò)初設(shè)計(jì)”、“施工圖設(shè)計(jì)”各分項(xiàng)設(shè)計(jì)，材料設(shè)備選擇，招投標(biāo)管理，預(yù)算審核，合同管理，結(jié)算管理以及項(xiàng)目工程管理各個(gè)階段完成對(duì)目標(biāo)成本的層層細(xì)化修訂，并形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購(gòu)和決算等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的費(fèi)用的使用與管理。

2．明確崗位職責(zé)——責(zé)任成本體系

“責(zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況?！柏?zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)”中誰(shuí)來(lái)做、做什么的問(wèn)題。

誰(shuí)來(lái)做？確定我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？

做什么？明確這些崗位分別對(duì)哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)?怎么負(fù)責(zé)?如何評(píng)價(jià)？

“責(zé)任成本體系”包含四大要素,即責(zé)任范圍、責(zé)任部門(mén)/相關(guān)部門(mén)、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門(mén)。完成上述四要素的定義，建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在“組織架構(gòu)”的層面保證目標(biāo)成本的順利執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到部門(mén)到崗位到人,最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”。

責(zé)任成本范圍：

責(zé)任成本體系的目的是保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行落到實(shí)處，因此責(zé)任成本體系中的責(zé)任范圍的劃分，實(shí)際上也就與目標(biāo)成本的結(jié)構(gòu)體系息息相關(guān)。簡(jiǎn)單的說(shuō)，責(zé)任范圍的集合應(yīng)該來(lái)自成本結(jié)構(gòu)樹(shù)。并為之定義相關(guān)的責(zé)任部門(mén)、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門(mén)和責(zé)任人。當(dāng)然在實(shí)際工作中，考慮到可操作性可能需要把最重要的那部分單獨(dú)摘取出來(lái)進(jìn)行定義并加以專項(xiàng)實(shí)施。

作業(yè)過(guò)程管理：

明確了責(zé)任成本體系,按照部門(mén)/崗位和人對(duì)其負(fù)責(zé)的責(zé)任范圍進(jìn)行合并,可以得到部門(mén)/崗位的成本目標(biāo)集合。但是如何才能保證部門(mén)/崗位的成本目標(biāo)能被順利的完成？為此需要定義一套完整的作業(yè)過(guò)程指導(dǎo)書(shū)來(lái)對(duì)部門(mén)/崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，也就是說(shuō)，必須從“制度流程”的層面保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對(duì)成本的控制，這就是作業(yè)過(guò)程管理。把開(kāi)發(fā)全過(guò)程劃分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的作業(yè)過(guò)程，為每個(gè)作業(yè)過(guò)程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)重點(diǎn)定義每個(gè)作業(yè)過(guò)程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。這樣就可以在日常事務(wù)每個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的過(guò)程控制，真正的將成本控制的執(zhí)行力滲透到管理過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)。

3．跟蹤執(zhí)行——?jiǎng)討B(tài)成本法

經(jīng)過(guò)前兩個(gè)步驟實(shí)現(xiàn)了目標(biāo)明確、責(zé)任清晰之后，便進(jìn)入最重要的第三步：目標(biāo)成本執(zhí)行過(guò)程的跟蹤——?jiǎng)討B(tài)成本。動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)期成本，通過(guò)實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，真正實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。

全動(dòng)態(tài)成本：

動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，動(dòng)態(tài)指的是在項(xiàng)目整個(gè)生命周期的任一時(shí)間點(diǎn)，都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)，例如，每平方單方綜合造價(jià)是多少？每個(gè)戶型的單位造價(jià)，每棟樓的整體造價(jià)以及每個(gè)分項(xiàng)單位造價(jià)等，必須強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算，只有這樣才能控制成本、輔助營(yíng)銷決策。如果只是在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)得到相關(guān)成本數(shù)據(jù)，實(shí)際上只能完成基本成本核算功能，對(duì)項(xiàng)目成本控制卻沒(méi)有任何幫助，因?yàn)榈搅隧?xiàng)目結(jié)束時(shí)，木已成舟，談控制為時(shí)已晚。

如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本的測(cè)算?——一個(gè)中心，三條主線

動(dòng)態(tài)成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本。合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分，其高變動(dòng)性決定了它是成本控制的重中之重。而非合同性成本，如政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)用等，則相對(duì)容易控制。正是因?yàn)楣こ毯贤牟淮_定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，反映在實(shí)際工作中就表現(xiàn)為變更黑洞、款項(xiàng)超付等成本失控現(xiàn)象。所以在成本管理中必須強(qiáng)調(diào)以合同為中心為原則。

三條主線：動(dòng)態(tài)成本、實(shí)際發(fā)生成本、實(shí)付成本。動(dòng)態(tài)成本反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；實(shí)際發(fā)生成本指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與動(dòng)態(tài)成本對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度；實(shí)付成本指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與實(shí)際發(fā)生成本對(duì)比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。這三條主線可以很好的反映項(xiàng)目成本執(zhí)行的全貌。

成本管理系統(tǒng)——管理目標(biāo)成本/動(dòng)態(tài)成本的重要工具

動(dòng)態(tài)成本的構(gòu)成是相當(dāng)復(fù)雜的，為了能實(shí)時(shí)得到動(dòng)態(tài)成本相關(guān)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)成本核算、成本控制的目標(biāo)，我們必須提高企業(yè)成本管理水平。成本管理其實(shí)是一個(gè)能夠?qū)崟r(shí)反映出項(xiàng)目成本的平臺(tái),它可以輔助我們建立成本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、實(shí)時(shí)記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展,實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合。整個(gè)核心是圍繞合同管理進(jìn)行的，包括了估算成本、目標(biāo)成本、合同臺(tái)帳、合同變更、合同結(jié)算、付款管理、資金計(jì)劃、動(dòng)態(tài)成本等功能。還可以提供決策的依據(jù)，比如付款時(shí)間、歷史賬務(wù)，大量的基礎(chǔ)工作能夠依靠成本管理來(lái)簡(jiǎn)化，它的透明和實(shí)時(shí)查詢可以讓相關(guān)人員提高效率并且對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控。通過(guò)即時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，大幅提升企業(yè)對(duì)成本的掌控能力，加快決策進(jìn)程，進(jìn)而提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

4．業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估——優(yōu)獎(jiǎng)劣罰，拿數(shù)據(jù)說(shuō)話

制定目標(biāo)成本、明確責(zé)任體系、對(duì)管理全過(guò)程進(jìn)行實(shí)時(shí)的跟蹤與控制，在完成前面三個(gè)步驟之后，就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對(duì)相關(guān)的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估。在規(guī)定的節(jié)點(diǎn)或項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的某個(gè)時(shí)點(diǎn)，將項(xiàng)目部分或最終的“動(dòng)態(tài)成本”與“目標(biāo)成本”對(duì)比，可以評(píng)價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制水平；將執(zhí)行過(guò)程“實(shí)際完成的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)”與“責(zé)任成本體系”中的“評(píng)價(jià)指標(biāo)”做比較，就可以很好的對(duì)部門(mén)/崗位在成本控制方面的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估,并真正做到優(yōu)獎(jiǎng)劣罰拿數(shù)據(jù)說(shuō)話。

成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立：

在完成對(duì)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估的同時(shí)，還須對(duì)整個(gè)項(xiàng)目生命周期中的成本控制的得失進(jìn)行及時(shí)的總結(jié)，并將之與項(xiàng)目“目標(biāo)成本數(shù)據(jù)”、“動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)”一起進(jìn)行歸檔，在此基礎(chǔ)上，提煉出關(guān)鍵的成本指標(biāo)，并最終形成項(xiàng)目的“成本數(shù)據(jù)庫(kù)”。通過(guò)“成本數(shù)據(jù)庫(kù)”的建立，所有項(xiàng)目的關(guān)鍵成本數(shù)據(jù)都將被保存下來(lái)，并對(duì)未來(lái)的開(kāi)發(fā)發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用。“成本數(shù)據(jù)庫(kù)”的建立充分體現(xiàn)“知識(shí)管理”的思想，使知識(shí)作為企業(yè)最寶貴的財(cái)富，能夠很好的沉淀下來(lái)，不因人員的流動(dòng)而流失，使公司的成本管理再上一個(gè)新的臺(tái)階。鑒于目前項(xiàng)目的特點(diǎn)，就項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段及施工階段的費(fèi)用控制作如下安排。1投資控制目標(biāo)的設(shè)置依據(jù)建設(shè)程序成本控制要同工程建設(shè)的階段性工作的深度相適應(yīng)。因?yàn)楣こ添?xiàng)目建設(shè)過(guò)程是一個(gè)周期長(zhǎng)、人財(cái)物大量消費(fèi)的過(guò)程，所以隨著工程項(xiàng)目的不斷開(kāi)展，各個(gè)階段應(yīng)確定相應(yīng)的控制目標(biāo)，且各階段目標(biāo)相互制約、相互補(bǔ)充，前者控制后者，后者補(bǔ)充前者，共同組成費(fèi)用控制的目標(biāo)系統(tǒng)。1．1設(shè)計(jì)階段投資控制目標(biāo)的設(shè)置

影響項(xiàng)目投資最大的階段是設(shè)計(jì)階段，約占工程項(xiàng)目建設(shè)周期的四分之一。在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的因素占75％～95％；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的因素占35％～75％；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的因素則為5％～35％。很顯然成本的控制的關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)階段。因此，設(shè)計(jì)階段控制目標(biāo)的設(shè)置是非常重要的。設(shè)計(jì)階段控制目標(biāo)是經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告中的投資估算，用估算控制初步設(shè)計(jì)的概算；而初步設(shè)計(jì)概算就是施工圖設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目投資控制目標(biāo)。各專業(yè)開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合理變更，保證不突破總投資額。其總額度一般只下達(dá)直接工程費(fèi)的90％，以便項(xiàng)目留有一定的調(diào)節(jié)幅度。1．2施工階段投資控制目標(biāo)的設(shè)置

項(xiàng)目的投資主要發(fā)生在項(xiàng)目的施工階段。在這一階段中，盡管節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但浪費(fèi)投資的可能性卻很大，因此，對(duì)成本控制更要給予足夠的重視。在該階段通過(guò)編制資金使用計(jì)劃，把計(jì)劃投資額作為投資控制的目標(biāo)值，包括建設(shè)項(xiàng)目的總目標(biāo)值、分目標(biāo)值、各細(xì)目標(biāo)值。2各階段投資控制的實(shí)施控制目標(biāo)確定之后，關(guān)鍵在各階段過(guò)程中如何操作。2．1設(shè)計(jì)階段的投資控制

設(shè)計(jì)是項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過(guò)程，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價(jià)的重點(diǎn)階段。設(shè)計(jì)是否經(jīng)濟(jì)對(duì)控制工程造價(jià)具有十分重要的意義。設(shè)計(jì)階段控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是通過(guò)限額設(shè)計(jì)來(lái)完成的工程建設(shè)過(guò)程中，采用限額設(shè)計(jì)是控制投資支出有效使用資金的有力措施。

限額設(shè)計(jì)并不是一味考慮節(jié)約投資，而是包含了尊重科學(xué)，尊重實(shí)際，實(shí)事求是，精心設(shè)計(jì)和保證設(shè)計(jì)科學(xué)性的實(shí)際內(nèi)容。投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)有效的途徑和主要方法。在該階段是將上一階段設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量按設(shè)計(jì)工作包進(jìn)行分解，經(jīng)公司批準(zhǔn)后下達(dá)到各專業(yè)，然后再分解到各工程和分部工程。設(shè)計(jì)應(yīng)針對(duì)費(fèi)用分解目標(biāo)著重對(duì)設(shè)備的選型、材質(zhì)的選擇和工程量等方面進(jìn)行控制。限額設(shè)計(jì)的目標(biāo)體現(xiàn)了設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、原則的合理確定及有關(guān)概算基礎(chǔ)資料的合理取定，通過(guò)層層分解，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的控制與管理，也就同時(shí)實(shí)現(xiàn)了對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制。

限額設(shè)計(jì)要正確處理在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，在強(qiáng)調(diào)限額設(shè)計(jì)的同時(shí)，也要運(yùn)用價(jià)值工程的原理，處理好成本與功能這一對(duì)立統(tǒng)一的關(guān)系，提高它們之間的比值，使設(shè)計(jì)與概算形成有機(jī)的整體，克服相互脫節(jié)的狀態(tài)，使功能和成本處于最佳配置。

在設(shè)計(jì)階段以限額設(shè)計(jì)來(lái)進(jìn)行費(fèi)用控制時(shí)，要對(duì)限額設(shè)計(jì)進(jìn)行跟蹤，對(duì)偏離控制基準(zhǔn)的費(fèi)用進(jìn)行分析，對(duì)限額設(shè)計(jì)之外的變更項(xiàng)進(jìn)行補(bǔ)充，對(duì)非發(fā)生不可的變更，應(yīng)盡量提前實(shí)現(xiàn)，盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在設(shè)計(jì)階段初期，尤其對(duì)影響工程造價(jià)的重大設(shè)計(jì)變更，更要用先算帳后變更的辦法解決，使工程造價(jià)得到有效控制。2．2施工階段的投資控制

設(shè)計(jì)完成之后進(jìn)入施工階段，該階段是投資的主要發(fā)生階段，該階段的費(fèi)用控制也是項(xiàng)目管理過(guò)程中的關(guān)鍵階段。設(shè)備、材料采購(gòu)的投資控制設(shè)備、材料采購(gòu)是重要工作環(huán)節(jié)之一。采購(gòu)質(zhì)量的好壞和價(jià)格的高低，對(duì)項(xiàng)目的投資效益影響極大。采購(gòu)階段全面實(shí)現(xiàn)費(fèi)用控制，實(shí)行限額采購(gòu)，并對(duì)限額采購(gòu)進(jìn)行跟蹤，對(duì)偏離控制基準(zhǔn)的費(fèi)用進(jìn)行分析，對(duì)限額采購(gòu)之外的變更項(xiàng)補(bǔ)充限額單價(jià)。設(shè)備、材料采購(gòu)費(fèi)用控制的基本原則是：在滿足設(shè)備和材料使用功能的前提下，盡量降低費(fèi)用。工程施工的投資控制

施工階段的投資控制，不僅靠控制工程款的支付控制，還應(yīng)靠組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、合同等措施多方面控制投資。

（1）組織措施

①在項(xiàng)目管理班子中落實(shí)投資控制人員、任務(wù)分工和職能分工。

②編制階段投資控制工作計(jì)劃和詳細(xì)的工作流程圖。

（2）經(jīng)濟(jì)措施

①編制資金使用計(jì)劃，確定、分解投資控制目標(biāo)。

②進(jìn)行工程計(jì)量。

③復(fù)核工程付款帳單，簽發(fā)付款證書(shū)。

④在施工過(guò)程中進(jìn)行投資跟蹤控制，定期進(jìn)行投資實(shí)際支出值與計(jì)劃目標(biāo)值的比較；發(fā)現(xiàn)偏差，分析產(chǎn)生偏差的原因，采取糾偏措施。

⑤對(duì)工程施工過(guò)程中的投資支出作好分析與預(yù)測(cè)，經(jīng)?；蚨ㄆ谙蛴嘘P(guān)部門(mén)提交項(xiàng)目投資控制及其存在問(wèn)題的報(bào)告。

（3）技術(shù)措施

①對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行設(shè)計(jì)比較，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。

②繼續(xù)尋找通過(guò)設(shè)計(jì)挖潛節(jié)約投資的可能性。

（4）合同措施

①作好工程施工記錄，保存各種文件資料，特別是注有實(shí)際施工變更的圖紙及通知單，注意積累素材，為正確處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。

②參與合同的修改、補(bǔ)充工作，著重考慮它對(duì)投資控制的影響。在項(xiàng)目管理過(guò)程中，成本控制將貫穿于我的工作始終，對(duì)可能發(fā)生的投資偏差采取主動(dòng)控制和動(dòng)態(tài)控制的方法，盡最大可能實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)。

由于工程項(xiàng)目的單件性特征，每個(gè)建設(shè)項(xiàng)目各有特點(diǎn)，就項(xiàng)目管理而言，有類似的管理模式和手段，因此，對(duì)每一個(gè)完成項(xiàng)目的數(shù)據(jù)積累和信息處理都是非常必要的。如：設(shè)備、材料采購(gòu)價(jià)格及時(shí)進(jìn)入設(shè)備材料價(jià)格庫(kù)，為今后的費(fèi)用估算提供參考價(jià)格，避免高估冒算，使項(xiàng)目的費(fèi)用估算更接近實(shí)際，更有競(jìng)爭(zhēng)力。建立價(jià)格庫(kù)不是對(duì)這些資料簡(jiǎn)單的積累和統(tǒng)計(jì)，要對(duì)其加以分析。設(shè)備、材料采購(gòu)價(jià)格是否為正常水平，有無(wú)過(guò)高或過(guò)低的情況，過(guò)高的原因是由于趕工期還是對(duì)制造標(biāo)準(zhǔn)有特殊的要求；過(guò)低的原因是由于在滿足使用要求的情況下，降低了質(zhì)量要求還是有多個(gè)廠家互相壓價(jià)的因素存在，等等。都要給與說(shuō)明或分析原因?？傊畬?duì)項(xiàng)目管理過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)都不能失控，對(duì)成本控制結(jié)果都要進(jìn)行分析，積累經(jīng)驗(yàn)，為以后項(xiàng)目的開(kāi)展打好基礎(chǔ)，積極采取預(yù)防措施，努力做到主動(dòng)控制、事前控制，避免浪費(fèi)，以適量的投入取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。四．《房地產(chǎn)成本管理制度》（討論稿）一、總則1、為了增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，結(jié)合項(xiàng)目成本管理的要求制定本制度供討論。2、成本管理的基本原則是：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過(guò)程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。3、成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)（一）總經(jīng)理和戰(zhàn)略委員會(huì)的成本管理職責(zé)1、制定、修正成本管理制度，督促、指導(dǎo)建立完善公司成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對(duì)成本實(shí)行制度監(jiān)控。2、進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出分析、判斷，及時(shí)提供、反饋給管理層作決策參考；保持對(duì)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策和公司成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助公司爭(zhēng)取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問(wèn)題。3、組織各方面專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、立項(xiàng)聽(tīng)證，按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助公司做好項(xiàng)目前期策劃中的成本控制。立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是：◆立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范；◆市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng)；◆投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理；◆投資回報(bào)是否符合集團(tuán)利潤(rùn)目標(biāo)要求；◆投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。4、跟蹤項(xiàng)目成本計(jì)劃及其執(zhí)行情況，適時(shí)了解各項(xiàng)目成本的實(shí)際構(gòu)成，匯編成本報(bào)表；分析、總結(jié)項(xiàng)目成本控制情況，協(xié)助、督促公司做好項(xiàng)目操作過(guò)程中的成本控制工作。5、建立成本信息監(jiān)控中心，及時(shí)收集項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)資料，為管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見(jiàn)反饋給項(xiàng)目公司。6、組織成本管理的信息交流，通過(guò)培訓(xùn)、雙向交流、研修會(huì)等方式，增進(jìn)全員的成本管理意識(shí)，推廣內(nèi)外成本管理經(jīng)驗(yàn)，尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)成本管理水平的提高。7、根據(jù)管理的需要，派出審計(jì)小組對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審計(jì)和決算審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計(jì)意見(jiàn)。并結(jié)合項(xiàng)目收益情況，考核項(xiàng)目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。（二）公司的成本管理職責(zé)1認(rèn)真執(zhí)行成本管理制度，結(jié)合實(shí)際制定本單位成本管理制度，并自覺(jué)接受監(jiān)督。2根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開(kāi)發(fā)設(shè)想，并按要求向總經(jīng)理提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。3規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)按市場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方案，組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要求。4客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃，確定項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。5遵循基本建設(shè)程序，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作，對(duì)項(xiàng)目成本管理實(shí)行副總經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過(guò)程控制，對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控。保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。6正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開(kāi)發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。7組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。堅(jiān)持成本報(bào)告制度，保證成本信息交流的及時(shí)、有效。8熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見(jiàn)性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。9定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，每季度至少一次，并將分析報(bào)告報(bào)總經(jīng)理。三、項(xiàng)目成本監(jiān)控（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)1、根據(jù)管理體制建立總部以管理監(jiān)控為中心、項(xiàng)目公司以操作監(jiān)控為中心的成本監(jiān)控系統(tǒng)。實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、副總經(jīng)理經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門(mén)具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。2、樹(shù)立全員成本意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目成本實(shí)行全過(guò)程監(jiān)控。3、根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置商務(wù)部、工程部、財(cái)務(wù)部等成本管理職能部門(mén)或崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行（二）成本監(jiān)控的要求制度建設(shè)1根據(jù)管理的需要，公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度，并報(bào)總經(jīng)理備案：◆成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序；◆計(jì)劃管理制度(包括指標(biāo)、定額、考核管理辦法)；◆招、投標(biāo)管理制度；◆合同管理制度；◆工程(質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤(pán)點(diǎn)、竣工驗(yàn)收移交)管理制度；◆預(yù)決算(包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算、款項(xiàng)撥付)管理制度；◆費(fèi)用控制制度；◆材料設(shè)備管理制度。以上制度，可分別制定也可綜合制定。2不斷總結(jié)各開(kāi)發(fā)成本控制經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善房地產(chǎn)成本管理制度。計(jì)劃管理1按根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃的執(zhí)行情況：◆開(kāi)發(fā)成本計(jì)劃(按完全成本口徑)；◆期間費(fèi)用計(jì)劃；◆降低成本技術(shù)組織措施計(jì)劃。2成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測(cè)和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。3完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。分析檢查1在成本控制過(guò)程中，應(yīng)定期、按開(kāi)發(fā)階段對(duì)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。分析的重點(diǎn)是：◆計(jì)劃及其執(zhí)行情況；◆實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原因；◆分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問(wèn)題及改進(jìn)意見(jiàn)、對(duì)策；評(píng)價(jià)、結(jié)論與提示。2總經(jīng)理和戰(zhàn)略委員會(huì)根據(jù)管理需要，應(yīng)按項(xiàng)目就成本控制情況進(jìn)行分析檢查。信息交流1報(bào)總經(jīng)理戰(zhàn)略委員會(huì)的常規(guī)性成本資料主要包括：項(xiàng)目基本情況；◆按會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表；◆成本動(dòng)態(tài)情況及其分析資料；◆當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門(mén)。2按例外管理原則，對(duì)下列成本異常偏差及其處置辦法，應(yīng)隨時(shí)報(bào)總經(jīng)理：◆當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整；◆成本超降率占單項(xiàng)工程成本總額10%以上、占其本身預(yù)算成本或計(jì)劃成本30%以上的的項(xiàng)目、事件(包括停工、嚴(yán)重窩工、重大設(shè)計(jì)變更、計(jì)劃外增減項(xiàng)目、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項(xiàng)目、事件)；◆合作條件更改；◆補(bǔ)交地價(jià)。3應(yīng)建立成本信息庫(kù)，互相交流成本控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的的成本控制1項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須向向總部提交《立立項(xiàng)請(qǐng)示》和和詳細(xì)的《可可行性研究報(bào)報(bào)告》，并經(jīng)經(jīng)立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)會(huì)討論通過(guò)。《可可行性研究報(bào)報(bào)告》除應(yīng)具具備地塊基礎(chǔ)礎(chǔ)資料、周邊邊環(huán)境及其發(fā)發(fā)展趨勢(shì)、合合作方背景、合合作方式及條條件、初步規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案、開(kāi)發(fā)節(jié)奏奏及市場(chǎng)定位位等基礎(chǔ)內(nèi)容容外，還須包包括以下內(nèi)容容：◆成本費(fèi)用估算和控控制目標(biāo)及措措施；◆投資及效益測(cè)算、利利潤(rùn)體現(xiàn)安排排；◆稅務(wù)環(huán)境及其影響響；◆資金計(jì)劃；◆《競(jìng)投方案》（僅僅限招標(biāo)項(xiàng)目目）；◆投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相相應(yīng)的對(duì)策；；◆項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)見(jiàn)。2《可行性研究報(bào)告告》應(yīng)至少在在立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)會(huì)前提前一周周報(bào)總經(jīng)理和和戰(zhàn)略委員會(huì)會(huì)。3若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合合作條件或招招標(biāo)條件等關(guān)關(guān)鍵因素發(fā)生生變化，并將將對(duì)我方構(gòu)成成重大不利影影響時(shí)，應(yīng)重重新向總部提提交《立項(xiàng)申申請(qǐng)》。4招標(biāo)項(xiàng)目的競(jìng)價(jià)不不得突破批準(zhǔn)準(zhǔn)的最高限價(jià)價(jià)；要充分考考慮價(jià)款的支支付方式及相相應(yīng)的資金成成本。5招標(biāo)合同應(yīng)經(jīng)律師師審核后正式式簽署。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)環(huán)節(jié)的成本控控制1規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選選擇由項(xiàng)目部部自行負(fù)責(zé)，但但應(yīng)遵循以下下原則：需委托設(shè)計(jì)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作作，應(yīng)采取招招標(biāo)方式，擇擇優(yōu)確定。2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案（必須包括括建造成本控控制總體目標(biāo)標(biāo)），應(yīng)首先先上報(bào)總經(jīng)理理領(lǐng)導(dǎo)牽頭組組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案聽(tīng)證會(huì)”審查，獲通通過(guò)后方可進(jìn)進(jìn)入下一設(shè)計(jì)計(jì)階段（如單單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施施工圖設(shè)計(jì)）。每每一階段都必必須要求設(shè)計(jì)計(jì)單位出具《設(shè)設(shè)計(jì)概（預(yù)）算算》，并在與與上一階段的的概（預(yù)）算算進(jìn)行認(rèn)真分分析、比較的的基礎(chǔ)上，編編制我方的《建建造成本概（預(yù)預(yù)）算》，確確定各成本單單項(xiàng)的控制目目標(biāo)，并以此此控制下一階階段的設(shè)計(jì)。3施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)應(yīng)具備有關(guān)鋼鋼筋、混凝土土等建材用量量要求的條款款，并載明：：設(shè)計(jì)單位的的《施工圖預(yù)預(yù)算》原則上上不得突破我我方編制的《建建造成本預(yù)算算》。4設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算算人員應(yīng)會(huì)同同監(jiān)理人員組組成聯(lián)合小組組，對(duì)施工圖圖的技術(shù)性、安安全性、周密密性、經(jīng)濟(jì)性性（包括建成成后的物業(yè)管管理成本）等等進(jìn)行會(huì)審，提提出明確的書(shū)書(shū)面審查意見(jiàn)見(jiàn)，并督促設(shè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行行修正，避免免或減少設(shè)計(jì)計(jì)不合理甚至至失誤所造成成的投資損失失浪費(fèi)。（三）施工招標(biāo)環(huán)環(huán)節(jié)的成本控控制1除壟斷性質(zhì)的工程程項(xiàng)目外，其其他工程的施施工或作業(yè)單單位，不得指指定。2主體施工單位的選選擇，必須采采取公開(kāi)或邀邀請(qǐng)招標(biāo)方式式進(jìn)行。3應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程程、預(yù)算、財(cái)財(cái)務(wù)四大專業(yè)業(yè)人員聯(lián)合組組成招標(biāo)工作作小組，就招招標(biāo)范圍、招招標(biāo)內(nèi)容、招招標(biāo)條件等進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)、具具體的策劃，擬擬訂標(biāo)書(shū)，開(kāi)開(kāi)展招標(biāo)活動(dòng)動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單單位應(yīng)就其資資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力、技術(shù)力力量、以往施施工項(xiàng)目和施施工管理水平平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)考察，提出出書(shū)面考察意意見(jiàn)；對(duì)投標(biāo)標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)評(píng)估，提出書(shū)書(shū)面評(píng)估意見(jiàn)見(jiàn)及時(shí)報(bào)總經(jīng)經(jīng)理和戰(zhàn)略委委員會(huì)。4同等條件下，應(yīng)盡盡量選擇企業(yè)業(yè)類別或工程程類別高而取取費(fèi)較低的單單位。5凡投資額超過(guò)人民民幣-----------萬(wàn)元的工程程項(xiàng)目若采取取邀請(qǐng)招標(biāo)方方式，應(yīng)事后后向總經(jīng)理提提交有關(guān)招標(biāo)標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工工作的文字備備忘。6零星工程應(yīng)當(dāng)在兩兩個(gè)以上的施施工單位中，綜綜合考察其技技術(shù)力量、報(bào)報(bào)價(jià)等進(jìn)行選選擇。7壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)項(xiàng)目（如水、電電、氣等）應(yīng)應(yīng)盡力進(jìn)行公公關(guān)協(xié)調(diào)，最最大程度降低低造價(jià)。8施工合同談判人員員至少應(yīng)包括括工程、預(yù)算算兩方面的專專業(yè)人員，合合同條件必須須符合招標(biāo)條條件，合同條條款及內(nèi)容概概念應(yīng)清晰，不不得因工程緊緊而不簽合同同就開(kāi)工。9應(yīng)建立健全施工隊(duì)隊(duì)伍檔案，跟跟蹤評(píng)估其資資信、技術(shù)力力量等。10總包工程嚴(yán)禁禁擅自轉(zhuǎn)包。（四）施工過(guò)程的的成本控制現(xiàn)場(chǎng)簽證1現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)對(duì)照合同及有有關(guān)文件規(guī)定定慎重處理。2現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清清事由、工程程實(shí)物量及其其價(jià)值量，并并由專業(yè)工程程師和預(yù)算人人員以及監(jiān)理理單位現(xiàn)場(chǎng)管管理人員共同同簽名，其中中預(yù)算人員必必須對(duì)工程量量、單價(jià)、用用工量負(fù)責(zé)把把關(guān)。現(xiàn)場(chǎng)簽簽證的具體審審批程序與權(quán)權(quán)限，由公司司制定。3現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)時(shí)簽證的原則則，在事后五五日內(nèi)辦理完完畢，嚴(yán)禁事事后補(bǔ)簽。簽簽證內(nèi)容、原原因、工程量量必須清楚明明了，涂改后后的簽證及復(fù)復(fù)印件不得作作為結(jié)算依據(jù)據(jù)。4凡實(shí)行造價(jià)大包干干的工程和取取費(fèi)系數(shù)中已已計(jì)取預(yù)算包包干費(fèi)或不可可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的工工程項(xiàng)目，在在施工過(guò)程中中不得辦理任任何簽證。5因小業(yè)主要求或者者因設(shè)計(jì)不當(dāng)當(dāng)，確實(shí)需要要變更設(shè)計(jì)的的，應(yīng)填寫(xiě)《設(shè)設(shè)計(jì)變更審批批表》并編制制預(yù)算，經(jīng)設(shè)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單單位和我方認(rèn)認(rèn)可后，方可可辦理，辦理理過(guò)程中必須須對(duì)照有關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)、施工或或售樓合同，明明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任任，杜絕盲目目簽證。我方方設(shè)計(jì)變更的的審批權(quán)限由由公司根據(jù)自自身實(shí)際情況況確定。工程質(zhì)量與監(jiān)理1項(xiàng)目開(kāi)工前，原則則上應(yīng)通過(guò)招招標(biāo)方式擇優(yōu)優(yōu)選擇具有合合法資格與有有效資質(zhì)等級(jí)級(jí)的監(jiān)理單位位。監(jiān)理單位位應(yīng)與所監(jiān)理理工程的施工工單位和供貨貨商無(wú)利益關(guān)關(guān)系。2工程質(zhì)量監(jiān)控人員員應(yīng)要求監(jiān)理理單位密切配配合，嚴(yán)格把把關(guān)。一旦發(fā)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故故，必須組織織有關(guān)部門(mén)詳詳細(xì)調(diào)查、分分析事故原因因，提交事故故情況報(bào)告及及防患措施，明明確事故責(zé)任任并督促責(zé)任任單位，按照照質(zhì)檢部門(mén)認(rèn)認(rèn)可的書(shū)面處處理方案予以以落實(shí)。事故故報(bào)告與處理理方案應(yīng)一并并存檔備案。3應(yīng)特別重視隱蔽工工程的監(jiān)理和和驗(yàn)收。隱蔽蔽工程的驗(yàn)收收，必須由工工程、預(yù)算人人員聯(lián)合施工工單位、質(zhì)檢檢部門(mén)共同參參加并辦理書(shū)書(shū)面手續(xù)。凡凡未經(jīng)驗(yàn)收簽簽證的，要求求施工單位不不得隱蔽和進(jìn)進(jìn)入下道工序序施工。隱蔽蔽工程驗(yàn)收記記錄按順序進(jìn)進(jìn)行整理，存存入工程技術(shù)術(shù)檔案。工程進(jìn)度款1原則上不向施工單單位支付備料料款。確需支支付者，應(yīng)不不超過(guò)工程造造價(jià)的10%，并在工程程進(jìn)度款支付付到工程造價(jià)價(jià)30%時(shí)開(kāi)始抵抵扣預(yù)付備料料款。2工程進(jìn)度款的撥付付應(yīng)當(dāng)按下列列程序辦理：：◆施工單位按月報(bào)送送施工進(jìn)度計(jì)計(jì)劃和工程進(jìn)進(jìn)度完成月報(bào)報(bào)表；◆工程、預(yù)算部門(mén)會(huì)會(huì)同監(jiān)理人員員，對(duì)照施工工合同及進(jìn)度度計(jì)劃，審核核工程進(jìn)度內(nèi)內(nèi)容和完工部部位（主體結(jié)結(jié)構(gòu)及隱蔽工工程部分須提提供照片）、工工程質(zhì)量證明明等資料；◆商務(wù)部整理復(fù)核工工程價(jià)值量；；◆經(jīng)審核后按有關(guān)批批準(zhǔn)程序付款款并登記付款款臺(tái)帳。3應(yīng)要求施工單位在在我方開(kāi)戶銀銀行開(kāi)具結(jié)算算帳戶，以便便為我方融洽洽銀企關(guān)系和和監(jiān)督工程款款項(xiàng)的使用提提供便利。4工程進(jìn)度款支付達(dá)達(dá)到工程造價(jià)價(jià)75%時(shí)，原則上上應(yīng)停止付款款，預(yù)留至少少20%工程尾款款和5%保修款，以以便掌握最終終結(jié)算主動(dòng)權(quán)權(quán)。（五）工程材料及及設(shè)備管理1項(xiàng)目開(kāi)工前，總工工程師或項(xiàng)目目經(jīng)理應(yīng)及時(shí)時(shí)列出所需材材料及設(shè)備清清單，按照原原則決定甲供供、甲定乙供供和乙供，并并在工程施工工承包合同中中加以明確：：2甲方能找到一級(jí)建建材市場(chǎng)的、有有進(jìn)口免稅計(jì)計(jì)劃指標(biāo)的、有有特殊質(zhì)量要要求和價(jià)格浮浮動(dòng)幅度較大大的材料和設(shè)設(shè)備，應(yīng)實(shí)行行甲供或甲定定乙供，其余余實(shí)行乙供；；3實(shí)行甲供或甲定乙乙供的材料和和設(shè)備應(yīng)盡量量不支付采購(gòu)購(gòu)保管費(fèi)。4按工程實(shí)際進(jìn)度合合理安排采購(gòu)購(gòu)數(shù)量和進(jìn)貨貨時(shí)間，防止止積壓或造成成窩工現(xiàn)象。5甲供材料、設(shè)備的的采購(gòu)必須進(jìn)進(jìn)行廣泛詢價(jià)價(jià)，貨比三家家，也可在主主要設(shè)備和大大宗建材采購(gòu)購(gòu)上采用招標(biāo)標(biāo)方式。在質(zhì)質(zhì)量、價(jià)格、供供貨時(shí)間均能能滿足要求的的前提下，應(yīng)應(yīng)比照下列條條件擇優(yōu)確定定供貨單位：：◆能夠?qū)嵭匈d銷或定定金較低的供供貨商；◆愿意以房屋抵材料料款，且接受受正常樓價(jià)的的供貨商；◆能夠到現(xiàn)場(chǎng)安裝，接接受驗(yàn)收合格格后再付款的的供貨商；◆售后服務(wù)和信譽(yù)良良好的供貨商商。6項(xiàng)目部對(duì)到貨的甲甲供材料和設(shè)設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)質(zhì)量及規(guī)格，要要當(dāng)場(chǎng)檢查驗(yàn)驗(yàn)收并出具檢檢驗(yàn)報(bào)告，辦辦理驗(yàn)收手續(xù)續(xù)，妥善保管管。對(duì)不符合合要求的，應(yīng)應(yīng)及時(shí)退貨并并通知商務(wù)部部和財(cái)務(wù)部拒拒絕付款。7采購(gòu)合同》中必須須載明：因供供貨商供貨不不及時(shí)或質(zhì)量量、數(shù)量等問(wèn)問(wèn)題對(duì)工程進(jìn)進(jìn)度、工程質(zhì)質(zhì)量造成影響響和損失的，供供貨商必須承承擔(dān)索賠責(zé)任任。8必須建立健全材料料的詢價(jià)、定定價(jià)、簽約、進(jìn)進(jìn)貨和驗(yàn)收保保管相分離的的內(nèi)部牽制制制度，不得促促成由一人完完成材料采購(gòu)購(gòu)全過(guò)程的行行為。9對(duì)于乙供材料和設(shè)設(shè)備，我方必必須按認(rèn)定的的質(zhì)量及選型型，在預(yù)算人人員控制的價(jià)價(jià)格上限范圍圍內(nèi)抽取樣板板，進(jìn)行封樣樣，并盡量采采取我方限價(jià)價(jià)的措施。同同時(shí)在材料和和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)時(shí)應(yīng)要求出具具檢驗(yàn)合格證證。10材料的代用應(yīng)應(yīng)由項(xiàng)目部書(shū)書(shū)面提出，設(shè)設(shè)計(jì)單位和監(jiān)監(jiān)理單位通過(guò)過(guò)，商務(wù)部同同意，領(lǐng)導(dǎo)批批準(zhǔn)。11甲供材料、設(shè)設(shè)備的結(jié)算必必須憑供貨合合同、供貨廠廠家或商檢部部門(mén)的檢驗(yàn)合合格證和我方方商務(wù)部的驗(yàn)驗(yàn)收檢驗(yàn)證明明以及結(jié)算清清單，經(jīng)商務(wù)務(wù)部、財(cái)務(wù)部部門(mén)審核無(wú)誤誤后，方能辦辦理結(jié)算。（六）竣工交付環(huán)環(huán)節(jié)的成本控控制1單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣竣工應(yīng)經(jīng)過(guò)自自檢、復(fù)查、驗(yàn)驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)才能移交。2總工程師或項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理、工程、商商務(wù)、銷售和和物業(yè)管理部部門(mén)必須參加加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)驗(yàn)收及總體驗(yàn)驗(yàn)收等，“移交證明書(shū)”應(yīng)由施工單單位、監(jiān)理單單位和物業(yè)公公司同時(shí)簽署署。3凡有影響使用功能能和安全及不不合設(shè)計(jì)要求求的結(jié)構(gòu)部位位、安裝部位位、裝飾部位位和設(shè)備、設(shè)設(shè)施，均應(yīng)限限期整改直到到復(fù)驗(yàn)合格。因因施工單位原原因延誤工程程移交，給我我方造成經(jīng)濟(jì)濟(jì)損失的，要要按合同追究究其責(zé)任。4工程移交后，應(yīng)按按施工合同有有關(guān)條款和物物業(yè)管理規(guī)定定及時(shí)與施工工單位簽訂《保保修協(xié)議書(shū)》，以以明確施工單單位的保修范范圍、保修責(zé)責(zé)任(包括驗(yàn)收后后出現(xiàn)的質(zhì)量量問(wèn)題的保修修責(zé)任的約定定)及處罰措施施等。5.采取一次性扣留保保修金、自行行保修的開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)，應(yīng)對(duì)對(duì)保修事項(xiàng)及及其費(fèi)用有充充分的預(yù)計(jì)，留留足保修費(fèi)用用。6按租售承諾先行墊墊付的屬保修修范圍的費(fèi)用用，應(yīng)在工程程承包合同中中便明確有乙乙方承擔(dān)。（七）工程結(jié)算管管理工程竣工結(jié)算應(yīng)具具備以下基本本條件：◆符合合同（協(xié)議）有有關(guān)結(jié)算條款款的規(guī)定；◆具備完整有效的質(zhì)質(zhì)量評(píng)定結(jié)果果和符合規(guī)范范要求的竣工工驗(yàn)收資料；；◆項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽證及其其他有關(guān)結(jié)算算的原始資料料齊備；◆工程遺留問(wèn)題已處處理完畢；◆施工單位結(jié)算書(shū)按按要求編制，所所附資料齊全全。2工程結(jié)算要以我方方掌握的設(shè)計(jì)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)，施施工單位提供供的設(shè)計(jì)變更更和現(xiàn)場(chǎng)簽證證，一般只能能作為參考。3“點(diǎn)工”必須按照定額價(jià)計(jì)計(jì)取、結(jié)算。4商務(wù)部應(yīng)詳細(xì)核對(duì)對(duì)工程量，審審定價(jià)格、取取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)計(jì)算工程總造造價(jià)，做到資資料完整，有有根有據(jù)，數(shù)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也也可聘請(qǐng)有關(guān)關(guān)部門(mén)進(jìn)行復(fù)復(fù)審。5編制的預(yù)、結(jié)算書(shū)書(shū)，應(yīng)當(dāng)有工工費(fèi)、材料、設(shè)設(shè)備和有關(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)計(jì)算過(guò)程及詳詳細(xì)的編制說(shuō)說(shuō)明，扣清甲甲供材料款項(xiàng)項(xiàng)。6商務(wù)部應(yīng)對(duì)主體工工程成本進(jìn)行行跟蹤分析管管理，進(jìn)行“三算”對(duì)比，找出出工程成本超超、降的因素素，并提出改改進(jìn)措施和意意見(jiàn)。7在商務(wù)部提供的結(jié)結(jié)算資料基礎(chǔ)礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部部門(mén)應(yīng)當(dāng)結(jié)合合預(yù)付備料款款、代墊款項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)權(quán)、債務(wù)，對(duì)對(duì)照合同詳細(xì)細(xì)審核并編制制工程財(cái)務(wù)決決算書(shū)。（八）其他環(huán)節(jié)的的成本控制1正式發(fā)售前，組織織銷售、設(shè)計(jì)計(jì)、工程和預(yù)預(yù)算人員擬訂訂詳細(xì)的《銷銷售承諾事項(xiàng)項(xiàng)清單》，逐逐項(xiàng)測(cè)算其建建設(shè)成本，并并對(duì)照原成本本預(yù)算逐項(xiàng)審審核；對(duì)學(xué)校校、交通、水水塔等配套，測(cè)測(cè)算其運(yùn)行成成本，并列入入項(xiàng)目完全成成本范圍內(nèi)。《銷銷售承諾事項(xiàng)項(xiàng)清單》及有有關(guān)成本測(cè)算算，須報(bào)總經(jīng)經(jīng)理審查通過(guò)過(guò)。2銷售過(guò)程中為增加加“賣(mài)點(diǎn)”需增加或調(diào)調(diào)整綠化、公公建配套等項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)事事先編制預(yù)算算并報(bào)總經(jīng)理理批準(zhǔn)后方可可實(shí)施。3盡可能縮短項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期期，減少期間間費(fèi)用。應(yīng)保保證向業(yè)主承承諾的交工日日期，以避免免趕工成本和和延期賠償；；在市場(chǎng)和經(jīng)經(jīng)營(yíng)條件許可可的情況下，注注意加快項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)節(jié)奏；；減少現(xiàn)房積積壓時(shí)間，減減少利息費(fèi)用用等成本。4按回避、競(jìng)爭(zhēng)、平平等、服務(wù)、距距離、雙贏、公公正、團(tuán)隊(duì)合合作的原則，正正確處理與合合作伙伴的關(guān)關(guān)系。五．項(xiàng)目成本核算算（討論稿）第一章總則1-1為了加強(qiáng)強(qiáng)成本管理，規(guī)規(guī)范項(xiàng)目成本本核算，正確確計(jì)算項(xiàng)目成成本，便于成成本資料的比比較和分析制制定本指導(dǎo)。1-2項(xiàng)目成本本核算的任務(wù)務(wù)是：建立和和完善成本核核算基礎(chǔ)工作作，嚴(yán)格遵守守成本開(kāi)支范范圍，合理確確定成本計(jì)算算對(duì)象，正確確歸集和分配配開(kāi)發(fā)成本及及費(fèi)用，及時(shí)時(shí)、準(zhǔn)確、完完整地提供成成本核算資料料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)成本管理中中存在的問(wèn)題題，以便尋求求降低成本的的途徑。1-3公司必須須建立成本核核算責(zé)任制，嚴(yán)嚴(yán)格按照項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)成本管管理的要求，正正確組織成本本核算工作，并并自覺(jué)接受監(jiān)監(jiān)督。第二章成本核算算的基本程序序成本核算的一般步步驟：第一步：根據(jù)成本本核算對(duì)象的的確定原則和和項(xiàng)目特點(diǎn)，確確定成本核算算對(duì)象。第二步：按成本核核算及管理的的要求，設(shè)置置有關(guān)成本核核算會(huì)計(jì)科目目和帳簿，按按成本核算對(duì)對(duì)象歸集開(kāi)發(fā)發(fā)成本費(fèi)用。第三步：按受益原原則和配比原原則，確定應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)費(fèi)用在各成本本核算對(duì)象之之間的分配方方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步：將歸集的的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)費(fèi)用按確定的的方法、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)在各成本核核算對(duì)象之間間進(jìn)行分配。第五步：編制項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)成本計(jì)計(jì)算表，計(jì)算算各成本核算算對(duì)象的開(kāi)發(fā)發(fā)總成本。第六步：正確劃分分完工和在建建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之之間的開(kāi)發(fā)成成本，分別結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本，按按建筑面積計(jì)計(jì)算完工產(chǎn)品品單位成本。第七步：正確劃分分可售面積、不不可售面積，根根據(jù)有關(guān)規(guī)定定分別計(jì)算可可售面積、不不可售面積應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本本，按與結(jié)算算銷售收入配配比的原則正正確結(jié)轉(zhuǎn)完工工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的的銷售成本。第八步：編制成本本報(bào)表，根據(jù)據(jù)成本管理和和核算要求，總總括反映各成成本核算對(duì)象象的成本情況況。第三章成本核算算對(duì)象的確定定3-1成本核算算對(duì)象的確定定原則：應(yīng)滿滿足成本計(jì)算算的需要；便便于成本費(fèi)用用的歸集；利利于成本的及及時(shí)結(jié)算；適適應(yīng)成本監(jiān)控控的要求。3-2可根據(jù)上上述原則，參參照下列條件件，結(jié)合項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)規(guī)模、周期、方方式、功能設(shè)設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類類型、裝修檔檔次、層高、施施工隊(duì)伍等因因素和管理需需要等當(dāng)?shù)貙?shí)實(shí)際情況，確確定具體成本本核算對(duì)象?！制冢▍^(qū)）開(kāi)發(fā)的的項(xiàng)目，可以以以各期(區(qū))為成本核算算對(duì)象?！豁?xiàng)目有不同功功能的，在按按期(區(qū))劃分成本核核算對(duì)象的基基礎(chǔ)上，還應(yīng)應(yīng)按功能劃分分成本核算對(duì)對(duì)象?！恍^(qū)、同一期期有不同結(jié)構(gòu)構(gòu)的，還應(yīng)按按結(jié)構(gòu)劃分成成本核算對(duì)象象。(4)根據(jù)核核算和管理需需要，對(duì)獨(dú)立立的設(shè)計(jì)概算算或施工圖預(yù)預(yù)算的配套設(shè)設(shè)施，不論其其支出是否攤攤?cè)敕课莸乳_(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本本，均應(yīng)單獨(dú)獨(dú)作為成本核核算對(duì)象。對(duì)對(duì)于只為一個(gè)個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的的、應(yīng)攤?cè)敕糠课莸乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本且造造價(jià)較低的配配套設(shè)施，可可以不單獨(dú)作作為成本核算算對(duì)象，發(fā)生生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用用直接計(jì)入房房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的成本。3-3成本核算算對(duì)象一般應(yīng)應(yīng)在開(kāi)工前確確定。一旦確確定，不得隨隨意改變，以以保證成本核核算的準(zhǔn)確性性。第四章成本費(fèi)用用項(xiàng)目及核算算內(nèi)容4-1開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品成本核算應(yīng)應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品的具體情況況，按制造成成本法設(shè)置成成本項(xiàng)目。成成本項(xiàng)目一般般包括下列六六項(xiàng)：1)土地征用及及拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)2)前期工程費(fèi)費(fèi)3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)4)建筑安裝工工程費(fèi)5)配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)4-2各成本項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)支范范圍如下：土地征用及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開(kāi)發(fā)發(fā)使用權(quán)而發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，主要包包括以下內(nèi)容容：(1)土地征征用費(fèi)：支付付的土地出讓讓金、土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地地效益金、土土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，交交納的契稅、耕耕地占用稅，土土地變更用途途和超面積補(bǔ)補(bǔ)交的地價(jià)、補(bǔ)補(bǔ)償合作方地地價(jià)、合作項(xiàng)項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入入分給合作方方的房屋成本本和相應(yīng)稅金金等。(2)拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)關(guān)地上、地下下建筑物或附附著物的拆遷遷補(bǔ)償支出，安安置及動(dòng)遷支支出，農(nóng)作物物補(bǔ)償費(fèi)，危危房補(bǔ)償費(fèi)等等；拆遷舊建建筑物回收的的殘值應(yīng)估價(jià)價(jià)入帳，分別別沖減有關(guān)成成本。(3)市政配配套費(fèi)：指向向政府部門(mén)交交納的大市政政配套費(fèi)，征征用生地向當(dāng)當(dāng)?shù)厥姓舅窘患{的紅線線外道路、水水、電、氣、熱熱、通訊等的的建造費(fèi)、管管線鋪設(shè)費(fèi)等等。(4)其他：：如土地開(kāi)發(fā)發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土土地面積丈量量測(cè)繪費(fèi)等。前期工程費(fèi)指在取得土地開(kāi)發(fā)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期期的籌建、規(guī)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可可行性研究、水水文地質(zhì)勘察察、測(cè)繪、“三通一平”等前期費(fèi)用用。主要包括括以下內(nèi)容：：(1)項(xiàng)目整整體性批報(bào)建建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)報(bào)建時(shí)按規(guī)定定向政府有關(guān)關(guān)部門(mén)交納的的報(bào)批費(fèi)。如：人防工程建設(shè)設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管管理費(fèi)、新材材料基金(或墻改專項(xiàng)項(xiàng)基金)、教師住宅宅基金(或中小學(xué)教教師住宅補(bǔ)貼貼費(fèi))、拆遷管理理費(fèi)、招投標(biāo)標(biāo)管理費(fèi)等。(2)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目目立項(xiàng)后的總總體規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、單體設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)、改造造設(shè)計(jì)費(fèi)、可可行性研究費(fèi)費(fèi)(含支付社會(huì)會(huì)中介服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)調(diào)研費(fèi))，制圖、曬曬圖費(fèi)，規(guī)劃劃設(shè)計(jì)模型制制作費(fèi)，方案案評(píng)審費(fèi)。(3)勘測(cè)丈丈量費(fèi)：水文文、地質(zhì)、文文物和地基勘勘察費(fèi)，沉降降觀測(cè)費(fèi)，日日照測(cè)試費(fèi)、撥撥地釘樁驗(yàn)線線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)費(fèi)、定線費(fèi)、放放線費(fèi)、建筑筑面積丈量費(fèi)費(fèi)等。(4)“三通通一平”費(fèi)：接通紅紅線外施工用用臨時(shí)給排水水(含地下排水水管、溝開(kāi)挖挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道道路(含按規(guī)定應(yīng)應(yīng)交的占道費(fèi)費(fèi)、道路挖掘掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)設(shè)計(jì)、建造、裝裝飾和進(jìn)行場(chǎng)場(chǎng)地平整發(fā)生生的費(fèi)用(包括開(kāi)工前前垃圾清運(yùn)費(fèi)費(fèi))等。(5)臨時(shí)設(shè)設(shè)施費(fèi)：工地地甲方臨時(shí)辦辦公室，臨時(shí)時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)費(fèi)，臨時(shí)借用用空地租費(fèi)，以以及沿紅線周周圍設(shè)置的臨臨時(shí)圍墻、圍圍欄等設(shè)施的的設(shè)計(jì)、建造造、裝飾等費(fèi)費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)產(chǎn)，如空調(diào)、電電視機(jī)，家具具等不屬于臨臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。(6)預(yù)算編編、審費(fèi)：支支付給社會(huì)中中介服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)受聘為項(xiàng)目目編制或?qū)彶椴轭A(yù)算而發(fā)生生的費(fèi)用。(7)其他：：包括擋光費(fèi)費(fèi)、危房補(bǔ)償償鑒定費(fèi)、危危房補(bǔ)償鑒定定技術(shù)咨詢費(fèi)費(fèi)等。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中中發(fā)生的小區(qū)區(qū)內(nèi)、建筑安安裝工程施工工圖預(yù)算項(xiàng)目目之外的道路路、供電、供供水、供氣、供供熱、排污、排排洪、通訊、照照明、綠化等等基礎(chǔ)設(shè)施工工程費(fèi)用，紅紅線外兩米與與大市政接口口的費(fèi)用，以以及向水、電電、氣、熱、通通訊等大市政政公司交納的的費(fèi)用。主要要包括以下內(nèi)內(nèi)容：(1)道路工工程費(fèi)：小區(qū)區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)設(shè)費(fèi)。(2)供電工工程費(fèi)：變（配配）電設(shè)備的的購(gòu)置費(fèi)，設(shè)設(shè)備安裝及電電纜鋪設(shè)費(fèi)，供供（配）電貼貼費(fèi)、電源建建設(shè)費(fèi)，交納納的電增容費(fèi)費(fèi)等。(3)給排水水工程費(fèi)：自自來(lái)水、雨（污污）水排放、防防洪等給排水水設(shè)施的建造造、管線鋪設(shè)設(shè)費(fèi)用，以及及向自來(lái)水公公司交納的水水增容費(fèi)等。(4)煤氣工工程費(fèi)：煤氣氣管道的鋪設(shè)設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)費(fèi)、集資費(fèi)，煤煤氣配套費(fèi)，煤煤氣發(fā)展基金金、煤氣掛表表費(fèi)等。(5)供暖工工程費(fèi)：暖氣氣管道的鋪設(shè)設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)費(fèi)。(6)通訊工工程費(fèi)：電話話線路的鋪設(shè)設(shè)、電話配套套費(fèi)，電話電電纜集資費(fèi)，交交納的電話增增容費(fèi)等。(7)電視工工程費(fèi)：小區(qū)區(qū)內(nèi)有線電視視(閉路電視)的線路鋪設(shè)設(shè)和按規(guī)定應(yīng)應(yīng)交納的有關(guān)關(guān)費(fèi)用。(8)照明工工程費(fèi)：小區(qū)區(qū)內(nèi)路燈照明明設(shè)施支出。(9)綠化工工程費(fèi)：小區(qū)區(qū)內(nèi)人工草坪坪、栽花、種種樹(shù)等綠化支支出；綠地建建設(shè)費(fèi)。(10)環(huán)衛(wèi)衛(wèi)工程費(fèi)：指指小區(qū)內(nèi)的環(huán)環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施施支出。如垃垃圾站(箱)、公廁等支支出。(11)其他他：小區(qū)周圍圍設(shè)置的永久久性圍墻、圍圍欄支出、園園區(qū)大門(mén)、園園區(qū)監(jiān)控工程程費(fèi)、自然下下沉整改費(fèi)等等。建筑安裝工程費(fèi)指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中中發(fā)生的列入入建筑安裝工工程施工圖預(yù)預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)的的各項(xiàng)費(fèi)用(含設(shè)備費(fèi)、出出包工程向承承包方支付的的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi))，有甲供材材料、設(shè)備的的，還應(yīng)包括括相應(yīng)的甲供供材料、設(shè)備備費(fèi)。發(fā)包工工程應(yīng)依據(jù)承承包方提供的的經(jīng)甲方審定定的“工程價(jià)款結(jié)結(jié)算單”來(lái)確定。主主要包括以下下內(nèi)容：(1)土建工工程費(fèi)①基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石石方、樁基、護(hù)護(hù)壁(坡)工程費(fèi)，基基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁樁基咨詢費(fèi)。②主體工程費(fèi)：即土土建結(jié)構(gòu)工程程費(fèi)（含地下下室部分）。③有甲供材料的，還還應(yīng)包括相應(yīng)應(yīng)的甲供材料料費(fèi)。(2)安裝工工程費(fèi)①電氣(強(qiáng)電)安裝工程費(fèi)：主體體工程內(nèi)的照照明等電氣設(shè)設(shè)施安裝費(fèi)，有有甲供材料、設(shè)設(shè)備的，還應(yīng)應(yīng)包括相應(yīng)的的甲供材料、設(shè)設(shè)備費(fèi)。②電訊(弱電)安裝工程費(fèi)：主體體工程內(nèi)的通通訊、保安監(jiān)監(jiān)視、有線電電視系統(tǒng)等電電訊設(shè)施安裝裝費(fèi)。③給排水安裝工程費(fèi)費(fèi)：主體工程程內(nèi)的上下水水、熱水等給給排水設(shè)施安安裝費(fèi)。④電梯安裝工程費(fèi)：：主體工程內(nèi)內(nèi)的電梯及其其安裝、調(diào)試試費(fèi)。⑤空調(diào)安裝工程費(fèi)：：主體工程內(nèi)內(nèi)的換熱站、冷冷凍站、風(fēng)機(jī)機(jī)盤(pán)管控制、樓樓宇自控系統(tǒng)統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施施安裝費(fèi)。⑥消防安裝工程費(fèi)：：主體工程內(nèi)內(nèi)的自動(dòng)噴灑灑、消防栓、消消防報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)等消防設(shè)施施安裝費(fèi)。⑦煤氣安裝工程費(fèi)：：主體工程內(nèi)內(nèi)的煤氣管線線等燃?xì)庠O(shè)施施安裝費(fèi)。⑧采暖安裝工程費(fèi)：：主體工程內(nèi)內(nèi)的水暖、汽汽暖等供熱設(shè)設(shè)施安裝費(fèi)。⑨上述各項(xiàng)如有甲供供材料、設(shè)備備，還應(yīng)分別別包括相應(yīng)的的甲供材料、設(shè)設(shè)備費(fèi)。(3)裝修工工程費(fèi)：內(nèi)外外墻、地板(毯)、門(mén)窗、廚廚潔具、電梯梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費(fèi)，有甲甲供材料的，還還應(yīng)包括相應(yīng)應(yīng)的甲供材料料費(fèi)。(4)項(xiàng)目或或工程監(jiān)理費(fèi)費(fèi)：指支付給給聘請(qǐng)的項(xiàng)目目或工程監(jiān)理理單位的費(fèi)用用。(5)其他：：工程收尾所所發(fā)生的零星星工程費(fèi)和乙乙方保修期后后應(yīng)由開(kāi)發(fā)商商承擔(dān)的維修修費(fèi)（零星工工程費(fèi)和乙方方保修期后應(yīng)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承承擔(dān)的維修費(fèi)費(fèi)能夠歸類的的，應(yīng)按從屬屬主體原則歸歸類計(jì)入上述述相應(yīng)費(fèi)用中中），現(xiàn)場(chǎng)垃垃圾清運(yùn)費(fèi)、工工程保險(xiǎn)費(fèi)等等。配套設(shè)施費(fèi)指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中中，根據(jù)有關(guān)關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)權(quán)及其收益權(quán)權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商商不能有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作自留固定定資產(chǎn)的公共共配套設(shè)施支支出。該成本本項(xiàng)目下按各各項(xiàng)配套設(shè)施施設(shè)立明細(xì)科科目，具體核核算內(nèi)容可區(qū)區(qū)別以下情況況：(1)發(fā)生的的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入的不不可經(jīng)營(yíng)性公公共配套設(shè)施施支出，如建建造消防、水水泵房、水塔塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會(huì)、派派出所、崗?fù)ね?、兒童?lè)園園、自行車棚棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街街心公園、涼涼亭等設(shè)施的的支出。(2)發(fā)生的的根據(jù)法規(guī)或或經(jīng)營(yíng)慣例，其其經(jīng)營(yíng)收入歸歸于經(jīng)營(yíng)者或或業(yè)委會(huì)的可可經(jīng)營(yíng)性公共共配套設(shè)施的的支出，如建建造幼托、郵郵局、圖書(shū)館館、閱覽室、健健身房、游泳泳池、球場(chǎng)等等設(shè)施的支出出。(3)城市規(guī)規(guī)劃中規(guī)定的的大配套設(shè)施施項(xiàng)目不能有有償轉(zhuǎn)讓和取取得經(jīng)營(yíng)收益益權(quán)時(shí)，發(fā)生生的沒(méi)有投資資來(lái)源的費(fèi)用用。(4)對(duì)于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、收入歸歸屬情況較為為復(fù)雜的地下下室、車位等等設(shè)施，應(yīng)根根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)發(fā)商的銷售承承諾等具體情情況確定是否否攤?cè)氡境杀颈卷?xiàng)目。如開(kāi)開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)補(bǔ)交地價(jià)或人人防工程費(fèi)等等措施，得到到政府部門(mén)認(rèn)認(rèn)可，取得了了該配套設(shè)施施的產(chǎn)權(quán)，則則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立立核算。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核核算單位為組組織和管理開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)而發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)的內(nèi)容容包括：(1)現(xiàn)場(chǎng)管管理費(fèi)用：項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理理的人員工資資及福利費(fèi)、工工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職職工教育經(jīng)費(fèi)費(fèi)、修理費(fèi)、辦辦公費(fèi)、辦公公用水電費(fèi)、差差旅費(fèi)、市內(nèi)內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)運(yùn)輸費(fèi)、通訊訊費(fèi)、業(yè)務(wù)交交際費(fèi)、勞動(dòng)動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低低值易耗品攤攤銷、周轉(zhuǎn)房房攤銷等。(2)利息并并借款費(fèi)用：：直接用于項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借借入資金的利利息支出、匯匯兌損失，減減去利息收入入和匯兌收益益的凈額。(3)固定資資產(chǎn)投資方向向調(diào)節(jié)稅：按按規(guī)定應(yīng)計(jì)繳繳的固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方向調(diào)調(diào)節(jié)稅。(4)物業(yè)管管理基金、公公建維修基金金或其他專項(xiàng)項(xiàng)基金：按規(guī)規(guī)定應(yīng)撥付給給業(yè)主管理委委員會(huì)的由物物業(yè)管理公司司代管的物業(yè)業(yè)管理基金、公公建維修基金金或其他專項(xiàng)項(xiàng)基金。(5)質(zhì)檢費(fèi)費(fèi)：包括按規(guī)規(guī)定支付給質(zhì)質(zhì)檢部門(mén)的質(zhì)質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)生的材材料、設(shè)備質(zhì)質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工工程質(zhì)量自檢檢費(fèi)、工程竣竣工驗(yàn)收費(fèi)等等質(zhì)量鑒定性性費(fèi)用。(6)其他：：項(xiàng)目交付使使用后發(fā)生的的，按規(guī)定或或協(xié)議應(yīng)由開(kāi)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)、補(bǔ)補(bǔ)貼給物業(yè)管管理公司的水水、電、煤氣氣、暖氣等價(jià)價(jià)差，以及其其他應(yīng)計(jì)入開(kāi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的的費(fèi)用。4-3開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)期間費(fèi)用的的開(kāi)支范圍為為：營(yíng)業(yè)費(fèi)用指在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售售環(huán)節(jié)發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)用。包包括：(1)已完開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售售以前的改裝裝修復(fù)費(fèi)，開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品看護(hù)護(hù)費(fèi)及按規(guī)定定或協(xié)議應(yīng)交交物業(yè)管理公公司的空房物物業(yè)管理費(fèi)，根根據(jù)規(guī)定或協(xié)協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的的按單位、面面積分?jǐn)偟目湛辗亢妥粤簟⒆宰杂梦飿I(yè)水電電費(fèi)等。(2)主體外外臨時(shí)樣板房房、售樓處的的設(shè)計(jì)、建造造、裝飾等費(fèi)費(fèi)用。樣板房房、售樓處內(nèi)內(nèi)的資產(chǎn)，如如空調(diào)、電視視機(jī)等資產(chǎn)性性購(gòu)置支出不不得在銷售費(fèi)費(fèi)用列支。主主體內(nèi)臨時(shí)樣樣板房、售樓樓處的設(shè)計(jì)、建建造、裝飾等等費(fèi)用在房屋屋開(kāi)發(fā)成本中中列支。(3)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出租過(guò)過(guò)程中發(fā)生的的廣告審批費(fèi)費(fèi)、廣告制作作費(fèi)(含資料制作作費(fèi))、廣告宣傳傳費(fèi)、展覽費(fèi)費(fèi)、銷售模型型(沙盤(pán))制作費(fèi)、代代銷手續(xù)費(fèi)、銷銷售服務(wù)費(fèi)、咨咨詢費(fèi)、辦銷銷售許可證時(shí)時(shí)向政府部門(mén)門(mén)交納的物業(yè)業(yè)管理啟動(dòng)金金、商品房注注冊(cè)登記費(fèi)、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)(或商品房交交易手續(xù)費(fèi)）、房房屋面積審核核費(fèi)、房屋評(píng)評(píng)估費(fèi)、訴訟訟費(fèi)、中介傭傭金、銷售許許可證、外銷銷費(fèi)等。(4)專設(shè)銷銷售機(jī)構(gòu)的職職員工資、工工會(huì)經(jīng)費(fèi)、福福利費(fèi)、折舊舊費(fèi)、修理費(fèi)費(fèi)、差旅費(fèi)、辦辦公費(fèi)、培訓(xùn)訓(xùn)費(fèi)、業(yè)務(wù)交交際費(fèi)以及其其他經(jīng)費(fèi)。管理費(fèi)用指行政、財(cái)務(wù)、人人事等行政管管理部門(mén)，為為組織和管理理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而而發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用。包括括：(1)行政管管理部門(mén)人員員的工資、福福利費(fèi)，辦公公費(fèi)、差旅費(fèi)費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)（包包括駕駛員保保險(xiǎn)費(fèi)）、折折舊費(fèi)、修理理費(fèi)、低值易易耗品攤銷、辦辦公用水電費(fèi)費(fèi)等。(2)工會(huì)經(jīng)經(jīng)費(fèi)和職工教教育經(jīng)費(fèi)。(3)財(cái)產(chǎn)保保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。(4)稅金：：指按照規(guī)定定支付的房產(chǎn)產(chǎn)稅、車船使使用稅、土地地使用稅(金、費(fèi))、印花稅等等。(5)審計(jì)費(fèi)費(fèi)、咨詢費(fèi)、聘聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待待費(fèi)、董事會(huì)會(huì)費(fèi)、公司活活動(dòng)費(fèi)等。(6)無(wú)形資資產(chǎn)及長(zhǎng)期待待攤費(fèi)用攤銷銷。(7)壞賬損損失及存貨盤(pán)盤(pán)虧、毀損損損失。(8)環(huán)境費(fèi)費(fèi)：支付清潔潔工的工資、擺擺花費(fèi)、租花花費(fèi)等(9)租金：：包括房屋租租金、車庫(kù)租租金等。(10)分?jǐn)倲偵霞?jí)管理部部門(mén)和總部的的管理費(fèi)以及及其他管理費(fèi)費(fèi)等。財(cái)務(wù)費(fèi)用指企業(yè)為籌集開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資資金而發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)用。包包括利息凈支支出（減去利利息資本化部部分）、匯兌兌凈損失、金金融機(jī)構(gòu)手續(xù)續(xù)費(fèi)(含票據(jù)工本本費(fèi))，以及企業(yè)業(yè)籌集資金發(fā)發(fā)生的其他財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用。會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)設(shè)置5-1“開(kāi)發(fā)成成本”科目：核算算在房屋等產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程程中所發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)用。5-2“開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)”科目：歸集集和分配在房房屋等產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，設(shè)設(shè)計(jì)、工程、預(yù)預(yù)算、材料等等業(yè)務(wù)部門(mén)為為組織與管理理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建建設(shè)而發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)用。(這類費(fèi)用由由本科目歸集集并按一定方方法、標(biāo)準(zhǔn)分分配后，再計(jì)計(jì)入各成本核核算對(duì)象的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目中中去)。5-3“預(yù)提費(fèi)費(fèi)用”科目：核算算按權(quán)責(zé)發(fā)生生制原則和受受益期限、對(duì)對(duì)象，應(yīng)由本本受益期、受受益對(duì)象承擔(dān)擔(dān)的尚未支付付的成本、費(fèi)費(fèi)用。本科目目一般應(yīng)按費(fèi)費(fèi)用的內(nèi)容設(shè)設(shè)置二級(jí)科目目進(jìn)行核算。應(yīng)預(yù)提的費(fèi)用一般般包括：配套套設(shè)施費(fèi)；與與合作單位共共建項(xiàng)目應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的由合作作單位墊付的的費(fèi)用；租金金；保險(xiǎn)金；；借款利息；；修理費(fèi)用及及應(yīng)由本受益益期、受益對(duì)對(duì)象承擔(dān)的尚尚未支付的地地價(jià)等。費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間：：應(yīng)由房屋等等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)房屋屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品時(shí)預(yù)提。配套設(shè)施費(fèi)的預(yù)提提范圍、條件件、依據(jù)和計(jì)計(jì)算方法：范圍：開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)設(shè)施將發(fā)生的的費(fèi)用。能有有償轉(zhuǎn)讓的配配套設(shè)施將發(fā)發(fā)生的費(fèi)用不不得預(yù)提。條件：配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)的預(yù)提條件件為：房屋與與配套設(shè)施非非同步開(kāi)發(fā)(有前有后、穿穿插進(jìn)行)；先建房屋屋，后建配套套設(shè)施。依據(jù)：擬建配套設(shè)設(shè)施的預(yù)算成成本或計(jì)劃成成本。同時(shí)結(jié)合具體的做做法特就以下下幾個(gè)方面的的專項(xiàng)規(guī)定提提出相應(yīng)的意意見(jiàn)：一、準(zhǔn)確編制標(biāo)底底預(yù)算，嚴(yán)格格公正評(píng)定標(biāo)標(biāo)

嚴(yán)格編編標(biāo)預(yù)算管理理的目的，在在于力求工程程編標(biāo)預(yù)算準(zhǔn)準(zhǔn)確，合同造造價(jià)科學(xué)合理理。在決定工工程造價(jià)高低低的因素中，合合同造價(jià)是最最重要的一環(huán)環(huán)，為達(dá)到合合同造價(jià)的準(zhǔn)準(zhǔn)確合理，預(yù)預(yù)算編標(biāo)中應(yīng)應(yīng)把住以下幾幾個(gè)關(guān)口。

1.

制定嚴(yán)密的的招標(biāo)文件。

2.

編標(biāo)人員要持證上崗，并專門(mén)從事相關(guān)專業(yè)，分工明確、責(zé)任到人，土建、裝飾、安裝編標(biāo)人員積極配合、相互溝通，避免專業(yè)間的脫節(jié)。

標(biāo)底預(yù)算編制人員要全過(guò)程參與圖紙會(huì)審，提前熟悉圖紙，同各專業(yè)人員一道審定答疑會(huì)議紀(jì)要并下發(fā)各投標(biāo)單位，使之對(duì)圖紙形成共識(shí)，更加公正公平地參與工程編標(biāo)、投標(biāo)，防止施工和決算過(guò)程中，甲乙方相互扯皮現(xiàn)象的發(fā)生。

3.

堅(jiān)持嚴(yán)格的評(píng)標(biāo)制度及評(píng)標(biāo)程序。審查標(biāo)底時(shí)要重點(diǎn)做到四審達(dá)到四防：審查工程量，防止多算錯(cuò)算；審查分項(xiàng)工程內(nèi)容，防止重復(fù)計(jì)算；審查分項(xiàng)工程單價(jià)，防止錯(cuò)算錯(cuò)套；審查取費(fèi)費(fèi)率，防止高取多算。要堅(jiān)持嚴(yán)格的評(píng)標(biāo)制度，通過(guò)修訂標(biāo)底造價(jià)，確定招標(biāo)合同價(jià)。

二、抓好甲供設(shè)備、材料投資管理

甲供設(shè)備、材料投資也是左右工程造價(jià)的重要因素之一。在工程建設(shè)中，甲供設(shè)備、材料必須堅(jiān)持以大渠道供貨為主，市場(chǎng)自行采購(gòu)為輔。在自行采購(gòu)時(shí)由商務(wù)部主管、項(xiàng)目部和財(cái)務(wù)共同參與，堅(jiān)持三人同行、貨比三家，力求質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，大型的設(shè)備訂貨可采取招標(biāo)方式，在簽訂的合同中要明確質(zhì)量等級(jí)和雙方責(zé)任義務(wù)，設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)后如有質(zhì)量問(wèn)題，現(xiàn)場(chǎng)管理代表及施工單位有權(quán)拒收，以達(dá)到保證供貨質(zhì)量、節(jié)省設(shè)備材料投資的目的。

三、嚴(yán)格辦理設(shè)計(jì)變更簽證

（一）工程嚴(yán)格按成本計(jì)劃執(zhí)行，嚴(yán)禁擅自提高標(biāo)準(zhǔn)。有些對(duì)原設(shè)計(jì)影響很小的修改項(xiàng)目，只經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)就可執(zhí)行，對(duì)某些有可能引起造價(jià)較大的變更，如設(shè)計(jì)不適合使用要求，平面布局、建筑結(jié)構(gòu)及裝修標(biāo)準(zhǔn)有大的變動(dòng)，需要召開(kāi)建設(shè)方、承建方和設(shè)計(jì)方三家參加的聯(lián)席會(huì)議，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行論證商定，達(dá)成一致意見(jiàn)并形成文字紀(jì)要備案，報(bào)請(qǐng)建設(shè)方批準(zhǔn)。

（二）嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更簽證審批程序。一般性變更由甲方現(xiàn)場(chǎng)代表起草，交施工負(fù)責(zé)人及工程部領(lǐng)導(dǎo)審批，大項(xiàng)的變更，應(yīng)先做概算，報(bào)批準(zhǔn)后實(shí)施。同時(shí)要注重變更的合理性，對(duì)于不必要的變更堅(jiān)決不予通過(guò)，對(duì)于某些不合理或保守設(shè)計(jì)，在滿足使用要求的前提下，通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)。

（三）加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更工程量及內(nèi)容的審核監(jiān)督。對(duì)于變更中的內(nèi)容及工程量增減，由施工、預(yù)算人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽項(xiàng)實(shí)測(cè)實(shí)量，以保證變更內(nèi)容的準(zhǔn)確性。

制定統(tǒng)一的設(shè)計(jì)變更管理辦法，要求變更單編號(hào)連貫一致，提高變更單的內(nèi)容質(zhì)量，同時(shí)變更要準(zhǔn)確及時(shí)。

四、竣工決算時(shí)嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更單的審查

除在施工過(guò)程中嚴(yán)把設(shè)計(jì)變更簽證關(guān)外，在竣工決算時(shí)，決算人員須從專業(yè)角度對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審查，主要包括以下幾個(gè)方面。

（一）審查設(shè)計(jì)變更內(nèi)容是否符合規(guī)定。查設(shè)計(jì)變更內(nèi)容與原工程標(biāo)底預(yù)算是否重復(fù)列項(xiàng)，即設(shè)計(jì)變更增加的經(jīng)費(fèi)是否已包含在合同造價(jià)中，如有上述情況，應(yīng)與簽證人員聯(lián)系補(bǔ)充修改，使其符合規(guī)定后，再進(jìn)行調(diào)整修改。

（二）審查手續(xù)是否符合規(guī)定。凡設(shè)計(jì)變更都應(yīng)有建設(shè)單位和施工單位的蓋章及現(xiàn)場(chǎng)人員的簽字，比較重要的設(shè)計(jì)變更還應(yīng)有設(shè)計(jì)單位有關(guān)人員的簽字，方能生效，手續(xù)不全者不予計(jì)算。

（三）審查內(nèi)容是否清楚。設(shè)計(jì)變更都應(yīng)資料齊全，內(nèi)容表達(dá)清楚，有具體的變更部位、變更原因、變更項(xiàng)目、數(shù)量，以及特殊情況的技術(shù)處理意見(jiàn)等。設(shè)計(jì)變更應(yīng)滿足做增減預(yù)算的要求。如有的變更內(nèi)容不清楚或過(guò)于簡(jiǎn)單，應(yīng)核實(shí)具體內(nèi)容情況，補(bǔ)充設(shè)計(jì)變更簽證。

（四）審查簽證是否準(zhǔn)確。有無(wú)把不屬簽證范疇的內(nèi)容列入簽證參與決算的情況，諸如像施工單位自身原因返工的項(xiàng)目，施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)設(shè)施項(xiàng)目，及施工單位現(xiàn)場(chǎng)用工等。

五、抓好項(xiàng)目實(shí)施及竣工決算中審計(jì)制度的落實(shí)

目前在各施工企業(yè)經(jīng)濟(jì)獨(dú)立核算的情況下，乙方都以獲取最大限度利潤(rùn)為目的。因此，要把好開(kāi)標(biāo)前審計(jì)，開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)審計(jì)，定標(biāo)、合同審計(jì)，及決算審計(jì)關(guān)。開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、合同審計(jì)，主要是審查其合法性合理性，公正性及可操作性，而竣工決算審計(jì)是最后一道關(guān)口，主要目的是促進(jìn)建設(shè)單位強(qiáng)化管理意識(shí)、完善管理制度、改進(jìn)管理方法等，使工程建設(shè)投資達(dá)到最佳的經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性，審計(jì)人員須秉公辦事，堅(jiān)持原則，從嚴(yán)把關(guān)；工作中應(yīng)堅(jiān)持深入施工現(xiàn)場(chǎng)，了解工程變更內(nèi)容的具體做法，熟悉工程變更增減工程量情況，為決算審計(jì)打下基礎(chǔ)，同時(shí)要建立嚴(yán)格的審計(jì)制度，審減率直接和崗位責(zé)任、評(píng)功評(píng)獎(jiǎng)等掛鉤，只有堅(jiān)持嚴(yán)格的辦法和程序，才能保證決算的真實(shí)性、嚴(yán)肅性。嚴(yán)格堅(jiān)持項(xiàng)目全程審計(jì)制度，對(duì)有效控制工程造價(jià)必將發(fā)揮巨大作用。六．成本控制要點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控控制所占權(quán)重重最大，具有有“一錘定音”的地位和作作用：在規(guī)劃劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成成本控制是實(shí)實(shí)現(xiàn)事前控制制的關(guān)鍵，可可以最大限度度的減少事后后變動(dòng)帶來(lái)的的成本。所以以該環(huán)節(jié)控制制要點(diǎn)和控制制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)復(fù)雜，基本原原則是，周密密規(guī)劃，科學(xué)學(xué)討論，嚴(yán)格格審批。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)市場(chǎng)信息搜集和分分析市政狀況信息分析析規(guī)劃要點(diǎn)確立可行性研究設(shè)計(jì)任任務(wù)書(shū)可行性性設(shè)計(jì)變更項(xiàng)目經(jīng)理，總工負(fù)負(fù)責(zé)，商務(wù)、審審算、銷售部部配合（2）方案評(píng)審組成可行性規(guī)劃評(píng)評(píng)審委員會(huì)，對(duì)對(duì)方案進(jìn)行評(píng)評(píng)審、確定。未通過(guò)的方案進(jìn)入入可行性設(shè)計(jì)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再再重新評(píng)審。由項(xiàng)目、商務(wù)、工工程、審算、財(cái)財(cái)務(wù)、銷售等等各部門(mén)組成成評(píng)審委員會(huì)會(huì)，副總經(jīng)理理負(fù)責(zé)（3）設(shè)計(jì)成果對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)根據(jù)實(shí)際情情況進(jìn)行細(xì)節(jié)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前前確定總工負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部部經(jīng)理配合根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成成果進(jìn)行投資資估算商務(wù)部負(fù)責(zé)，工程程部配合2、報(bào)批設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)營(yíng)的情況和市市場(chǎng)分析制訂訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)書(shū)總工負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部部、銷售部協(xié)協(xié)作方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)部，商務(wù)部方案設(shè)計(jì)評(píng)審評(píng)審委員會(huì)（2）報(bào)批注意市政設(shè)計(jì)注意相關(guān)法規(guī)，完完善自身報(bào)批批規(guī)范性，材材料完整項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，商務(wù)務(wù)部配合控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)（1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步步調(diào)整設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核總工負(fù)責(zé)，知會(huì)各各部門(mén)（2）成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投投標(biāo)方案和設(shè)設(shè)備選型、實(shí)實(shí)體研究、環(huán)環(huán)境方案等因因素對(duì)總成本本作出概算商務(wù)部與工程部負(fù)負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū)商務(wù)部負(fù)責(zé)（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求求招標(biāo)專家評(píng)審內(nèi)部評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)會(huì)設(shè)計(jì)調(diào)整項(xiàng)目經(jīng)理，總工負(fù)負(fù)責(zé)4、樁基設(shè)計(jì)（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料料自己專業(yè)人員勘察察總工負(fù)責(zé)，工程部部協(xié)助（2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審樁基設(shè)計(jì)2種以上上形式由專家進(jìn)行樁基形形式和樁基結(jié)結(jié)構(gòu)評(píng)審（3）樁基施工圖設(shè)計(jì)調(diào)整5、施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)計(jì)、功能設(shè)計(jì)計(jì)及配套設(shè)施施等因素，在在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)礎(chǔ)上確立施工工圖設(shè)計(jì)要求求建安施工圖中結(jié)構(gòu)構(gòu)造價(jià)、建筑筑造價(jià)和環(huán)境境設(shè)施費(fèi)等約約占總造價(jià)70%的部分屬于于設(shè)計(jì)方可控控部分，應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格審核?？偣ず凸こ滩控?fù)責(zé)責(zé)，其他部門(mén)門(mén)協(xié)助報(bào)建政府部門(mén)報(bào)批費(fèi)，按按政府有關(guān)政政策交納。商務(wù)部，項(xiàng)目部報(bào)施圖審圖施工配合互審互簽，明確修修改意見(jiàn)，設(shè)設(shè)計(jì)洽商總工負(fù)責(zé)，工程協(xié)協(xié)助，知會(huì)銷銷售部面積測(cè)算設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)實(shí)際施工時(shí)檢檢驗(yàn)相結(jié)合商務(wù)部負(fù)責(zé)，工程程部協(xié)助6、銷售包裝設(shè)計(jì)結(jié)合營(yíng)銷費(fèi)用控制制施工招投標(biāo)銷售部，工程部7、裝修方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū)和和實(shí)體研究的的結(jié)果確定方方案設(shè)計(jì)要求求總工負(fù)責(zé)，銷售部部協(xié)助材料設(shè)備選型成本本方案市場(chǎng)信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定定裝修材料和和設(shè)備商務(wù)部負(fù)責(zé)制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)標(biāo)成本計(jì)劃明明細(xì)表裝飾綜合價(jià)格拆分分分析招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)總工負(fù)責(zé)，銷售部部協(xié)助評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)會(huì)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)