某地產(chǎn)公司管理制度

經(jīng)營管理制度第一次修訂說明按照集團要求，經(jīng)營管理制度(以下簡稱制度)已于2003年1月1日發(fā)布,一年來,地產(chǎn)管理公司積極開展內(nèi)部規(guī)范化菅理,成立了專門的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)在經(jīng)營業(yè)務(wù)中全面深入推廣執(zhí)行制度,由于制度的有效貫徹和實施,各項目的經(jīng)營正常,未出現(xiàn)重大決策失誤,有效地控制了經(jīng)營風(fēng)險,提高了管理水平。在集團“國際,百年企業(yè)”的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)指引下,并極據(jù)集團對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的要求,特別是董事長在2003年8月21日在制度建設(shè)會議上的指示，結(jié)合一年來的綜合調(diào)查、深入分析在實施過程中的問題、意見和建議等情況,地產(chǎn)管理公司進一步提出了“以市場需求為導(dǎo)向,以目標(biāo)管理為中心,以成本控制為基楚,以過程控制為手段”(簡稱MOCP)的規(guī)范管理原則,圍繞該原則,地產(chǎn)管理公司積極組織了本次修訂工作。修訂內(nèi)容主要體現(xiàn)在以下幾個方面,一、目標(biāo)管理:對經(jīng)營責(zé)任書的內(nèi)容進—步補充完善,并增加了事中和事后評價內(nèi)容要求.加強目標(biāo)實現(xiàn)過程的動態(tài)控制,以保證目標(biāo)的順利完成。二、組織機構(gòu):調(diào)整機構(gòu)設(shè)置,精簡委員會設(shè)置以提高工作效率.對委員會、人員及部門職責(zé)的規(guī)定更加明確.實施成本控制的垂直管理。三、招投標(biāo)管理:迸一步劃權(quán)責(zé),細化管理內(nèi)容，增設(shè)招投標(biāo)稽查組,補充完善相應(yīng)工作內(nèi)容。四、成本菅理：建立成本垂直管理機制,實施成本動態(tài)控制。五、管理制度審核：增加審核的基本要求及相關(guān)支持文件,通過審核來進一步落實制度的貫徹執(zhí)行。六、其他：增加進度管理內(nèi)容，保證經(jīng)營目標(biāo)的按時完成；調(diào)整設(shè)計管理和銷售管理，更有效實現(xiàn)效率和控制的平衡。除以上這些主要內(nèi)容外,其他內(nèi)容亦不同程度進行了修訂。本次修訂的制度經(jīng)2003年I2月29日集閉總裁辦公會研究通過,于2004年1月1日正式生效，原制度停止執(zhí)行。集團房地產(chǎn)企業(yè)管理有限公司年12月31日一、業(yè)務(wù)管理手冊1前言…………………11.1業(yè)務(wù)管理手冊目錄………………31.2業(yè)務(wù)管理手冊修改記錄…………41.3業(yè)務(wù)管理手冊使用指南…………51.4相關(guān)術(shù)語定義……………………62業(yè)務(wù)管理基本原則…………………83管理組織……………103.l組織機構(gòu)圖………………………133.2管理公司…………143.3項目所在公司……………………213.4管理人員工作基本準(zhǔn)則…………264管理制度系統(tǒng)………………………275企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略管理…………………366基礎(chǔ)業(yè)務(wù)管理………………………406.1項目經(jīng)營目標(biāo)管理………………426.2業(yè)務(wù)信息管理……………………456.3經(jīng)濟合同管理……………………486.4招投標(biāo)管理………………………516.5安全文明生產(chǎn)管理………………576.6危機管理…………616.7成本管理…………666.8進度管理…………707項目運作管理………………………727.1項目投資菅理……………………747.2項目設(shè)計管理……………………797.3項目施工管理……………………847.4項目銷售管理……………………918物業(yè)菅理……………97二、作業(yè)流程、工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單1、管理組織MOF001招標(biāo)信息公開披露報備表…………111MOF002關(guān)聯(lián)單位(人)申報表……………………112MOF003關(guān)于保密與知識產(chǎn)權(quán)的雇員協(xié)議………113.2管理制度系統(tǒng)MSG001管理制度審核基本要求…………………117MSG002現(xiàn)場審核指引……………120MSG003督促整改規(guī)定要求………125MSF001(T)現(xiàn)場審核清申…………126MSF002督促整改通知書…………1273、項目經(jīng)營目標(biāo)管理POP100項目經(jīng)營目標(biāo)管理評價與改進…………128POG101(T)開發(fā)項目經(jīng)營管理責(zé)任書(察考文本)………………129POG102項目事中評價與項目經(jīng)營成果報告編制指引…………1424、業(yè)務(wù)信息管理BIG001業(yè)務(wù)信息需求識別指引…………………144BIF001(T)業(yè)務(wù)信息報送控制表(參考文本)……1455、經(jīng)濟合同管理ECCOO1工程類合同編制要點……………………146ECGOO2標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容要點…………………148EUOO4合同審批程序與權(quán)限規(guī)定………………150ECCOO5合同執(zhí)行情況評估指引…….…………154ECF001(01)(項且所在公司)經(jīng)濟合同審批表…………………156ECF001(02)(管理公司)經(jīng)濟合同審批表………157ECF002(T)廉政合作協(xié)議…………158ECF003合同臺帳…………………160ECF004合同執(zhí)行情況評估表……………………1616、招投標(biāo)管理PPP1oo管理公司集中采購………162PPP200第一類招標(biāo)………………163PPP200第二類招標(biāo)………………164PPF400第三類招標(biāo)………………165PPP500材科設(shè)備采購……………166PPP610（管理公司)供方管理…………………167PPP620（項目所在公司)供方管理……………………168PPG001業(yè)務(wù)分包(采購)方式選擇規(guī)定………………169PPG002業(yè)務(wù)分包直接委托控制指引…………………171PPG101招標(biāo)工作責(zé)任界定……………172PPG102招標(biāo)采購計劃編制要求………176PPG103(T)標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件〔參考文本)………………177PPGIO4評標(biāo)定標(biāo)指引…………………199PPG105(T)評標(biāo)報告(參考文本)………203PPG501甲供材料設(shè)備采購操作要點…………………215PPG502乙萬采購指定品牌及限價操作指引…………217PPG601供方合格評定與監(jiān)督評估指引………………219PPF001業(yè)務(wù)分包直接委托審批單……………………223PPF002專業(yè)工程招標(biāo)計劃……………224PPF101內(nèi)薦表…………225PPF102外薦函…………226PPF103自薦表…………227PPF104招標(biāo)文件審批表………………228PPF105評標(biāo)定標(biāo)審批表………………229PPF106(T)中標(biāo)通知書(參考文本)……………………230PPF107(T)履約保函〔參考文本)……………………231PPF108(T)感謝函(參考文本)…………233PPF109招標(biāo)采購項目報備表…………234PPF501材抖設(shè)備采購計劃……………235PPF502限價(指定品牌)材料設(shè)備審批表……………236PPF503乙供材料設(shè)備審定表…………237.PPF504零星(緊急)采購審批表………238PPP601(T)供方基本信息審查表(參考文本)…………239PPF602(T)供萬現(xiàn)場考察記錄表(參考文本)…………240PPF603(T)供方合格評定審批表(參考文本)…………241PPF604合格供方名錄…………………2427、安全文明生產(chǎn)管理SEG001施工現(xiàn)場風(fēng)險與環(huán)境因素識別指引…………243SEG002施工現(xiàn)場安全檢查指引………245SEG003施工現(xiàn)場文明生產(chǎn)管理要點…………………247SEG004工程事故處理指引……………248SEF001(T)安全文明生產(chǎn)控制措施表(參考文本)……250SEF002(T)安全文明生產(chǎn)監(jiān)管計劃(參考文本)………251SEFOO3整改通知單……………………2528、危機管理CCGO01危機識別與控制指引…………253CCF001(T)危機識別與評估表(參考文本)……………257CCF002(T)危機控制措施表(參考文本)………………2589、成本管理PCP100目標(biāo)成本確定…………………259PCP210項目成本動態(tài)控制……………260PCP220項目成本細項超支報警…………261PCPP230項目目標(biāo)成本調(diào)整………………262PCP240目成本核算與經(jīng)濟活動分析……………………263PCP310專業(yè)分包工程合同結(jié)算…………264PCP320項目工程總結(jié)算…………………265PCG101目標(biāo)成本確定指引…………………266PCG102目標(biāo)成本編制工作責(zé)任界定………272PCG103工程預(yù)算編制指引…………………274PCG211現(xiàn)場簽證控制指引…………………279PCG221成術(shù)細項超支報警范圍和要求……………………280PCG231項目目標(biāo)成本調(diào)整位圍和要求……………………282PCG241項目成本核算與分析指引…………283PCG311工程結(jié)算控制指引…………………285PCF101項目目標(biāo)成本表……………………288PCF102項目目標(biāo)成本控制表………………295PCF103工程量清單…………302PCF211成本動態(tài)控制表……………………303PCF212(T)現(xiàn)場簽證審批表（參考文本〕…………………370PCF213(T)現(xiàn)場簽證通知單〔參考文本)…………………371PCF214(T)現(xiàn)場簽證費用審核表(參考文本)………………372PCF215成本增減統(tǒng)計表……………………373PCF221項目成本細項超支報警表…………374PCF231項目目標(biāo)成本調(diào)整表………………375PCF241成本差異分析表……………………376PCF311工程程結(jié)箅工作交交接單…………3377PCF312工程程結(jié)算審批表…………………378PCF321竣工工結(jié)算造價確認(rèn)認(rèn)書…………379910、進度管理PMG001進度度計劃內(nèi)容編編制要點……………………38011、項目投資管理PIP100項目目論證與決策策………………381PIP200項目目經(jīng)營策劃…………………382PlG101項目目建議書編制制指引………………………3883PIG102項目目可行性研究究報告編制指指引…………3885PIG103項目目立項評審決策指引………………………393PIG201項目目經(jīng)營策劃書編制制提綱…………………3995PIF101新項目目基本情況調(diào)調(diào)查表……………………4000PIF102頁目開開發(fā)論證綜述表………………………4022PIF103項目論論證審查表……………440612、項目設(shè)計管理PDP100規(guī)劃劃方案設(shè)計…………………407PDP200建筑筑方案設(shè)計…………………408POP300景觀觀環(huán)境設(shè)計…………4009PDP400初步步設(shè)計…………………4110PDP500施工圖圖〔不含景觀觀環(huán)境施工圖圖)設(shè)計……………411PDP600設(shè)計計(不含景觀環(huán)環(huán)境設(shè)計)變更……………………412PDG101規(guī)劃設(shè)設(shè)計指引編制制要點………………413PDG102規(guī)劃劃設(shè)計任務(wù)書書編制要點……………4220PDGlO3項目規(guī)規(guī)劃方案評審指引………………423PDG202建筑筑單體方案評審指引……………4425PDG301景觀設(shè)設(shè)計任務(wù)書編編制要點……………428PDG502施工圖圖審查基本要要求……………………4331PDG601設(shè)計計變更類別與與審批權(quán)限規(guī)定………4333PDF101項目目規(guī)劃設(shè)計方方案簡評表…………………436PDF102項目規(guī)規(guī)劃設(shè)計方案評定表…………………439PDF201建筑單單體方案簡評評表………………………4400PDF202建筑方案案設(shè)計評定表表………………………4422PDF301景觀環(huán)境方方案設(shè)計評定定表…………………443PDF401初步步設(shè)計評定表………………444PDF501施工工圖審查意見書…………4445POF601設(shè)計計變更審批表表……………4447PDF602設(shè)計計變更通知單………………448PDF603設(shè)計計修改通知單單………………44913、項目施工管管理PEP100施工準(zhǔn)準(zhǔn)備………………………4550PEP210項目碴工工進度控制…………4451PEP220項目目施工質(zhì)量控控制…………4452PEP230材料料設(shè)備質(zhì)量控控制……………453PEP24O工程程技術(shù)檔案管管理…………4454.PEP31O分部部專業(yè)工程驗驗收…………4555PEP320項目目工程竣工驗驗收…………4556PEP4OO項目目工程管理權(quán)權(quán)責(zé)移交……………………457PEP5OO工程程保修/維修………………458PEG101施工工準(zhǔn)備工作內(nèi)內(nèi)容…………4459PEG1O2施工工組織設(shè)計審審查要點……………………462PEG1O3監(jiān)理理規(guī)劃審查要要點…………4666PEG1O4技術(shù)術(shù)交底及施工工圖會審基本要求………4668PEG105簽發(fā)發(fā)開工報告的的基本要求……………………470PEGIO6""三通一平″的基本要求…………………472PEG211項目目施工進度控制指引……………………473PEG221施工工標(biāo)準(zhǔn)間及施施工工藝樣板板確認(rèn)指引……………………475PEG222工程程質(zhì)量現(xiàn)場檢檢查內(nèi)容及要要求………………478PEG231材料料設(shè)備質(zhì)量技技術(shù)要求管理理規(guī)定…………4880PEG232材料料設(shè)備進場驗驗收指引………………………4882PEG241(TT)工程技術(shù)檔檔案范圍與建建檔要求…………4884PEG242質(zhì)量量保證資料檢檢查要求………………………4990PEG311分部部（項）專業(yè)業(yè)工程驗收檢檢查要求………4922PEG321項目目預(yù)驗收檢查查要點…………4493PEG322項目目竣工驗收檢檢查要點………………………4995PEG323工程程竣工總結(jié)編編制指引………………………4997PEF101施工工準(zhǔn)備工作完完成狀況檢查查表………………500PEF102施工工組識設(shè)計審審查記錄表……………………5011PEF103監(jiān)理理規(guī)劃審查記記錄表…………5002PEF104場地地交接單………………………5003PEF211(TT)業(yè)務(wù)工作計計劃(參考文本)…………………504PEF221(TT)重點監(jiān)管部部位質(zhì)量監(jiān)管管計劃(參考文本)………………505PEF222施工工樣板確認(rèn)記記錄表…………5506PEF231(TT)材料設(shè)備質(zhì)質(zhì)量監(jiān)管計劃劃……………………5077PEF232(TT)材料設(shè)備統(tǒng)統(tǒng)一采購標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)(參考文本)……………………508PEF233材料料設(shè)備定板會會審記錄表……………………5099PEF234材料料設(shè)備進場驗驗收單…………5510PEF235甲供供材料設(shè)備臺臺帳………………511PEF401項目目工程移交記記錄表…………5512PEF501工程程保修記錄表表…………………513Il、項目銷售管理PSP100營銷銷策劃…………………………5514PSP200銷售售準(zhǔn)備…………………………5515PSP300階段段廣告方案實施與調(diào)調(diào)整…………………516PSP400銷售過過程管理…………………517PSP500交樓入入伙………………………5518PSG101營銷策策劃方案編制制要點……………………519PSG201銷售準(zhǔn)準(zhǔn)備工作控制制要點……………………522PSG202銷售售價格管理要要點…………5225PSG203銷售合合同范圍與草草擬注意事項項…………5527PSG204銷售面面積確認(rèn)操作作要點……………………528PSG205銷售售工程設(shè)計裝修注意事項……………5530PSG301廣告方方案與實施操操作指引…………………532PSG401銷售過過程管理要點…………5335PSG402房產(chǎn)產(chǎn)價格折扣管理指指引……………………537PSG403客戶戶資料管理指引…………5440PSG404退換換房辦理指引引………………542PSG405更名名辦理指引…………………544PSG406客戶戶按揭代辦指指引…………5445.PSG407銷售售收款指引…………………547PSF201銷售準(zhǔn)準(zhǔn)備工作完成成情況檢查表表…………5550PSF202(TT)房屋定購購單(參考文本)…………………551PSF203(TT)房屋認(rèn)購購書(參考文本)…………………552PSF204銷售售合同文件審批表………………………5555PSF301宣傳傳資料審查記記錄表………………………5566PSF401意向向客戶登記表表……………5557PSF402銷售售明細表……………………5588PSF403客戶戶來訪統(tǒng)計表………………559PSF404銷售售價格特例折扣審審批表…………………5660PSF405銷售售換房審批表表……………5561PSF406銷售退房房審批表……………5622PSF4D7銷售售房產(chǎn)更名審審批表…………………563PSF408銷控日日志…………………564PSF409銷售售清況周報表………………………5655PSF410銷售售情況月報表表………………………5666PSF411銷包包提成方案審批批表…………………567PSF501(T))入伙通知書書〔參考文本本)………5688PSF502收樓樓驗收單……………5570三、附錄:作業(yè)流流程、工作指指引和標(biāo)準(zhǔn)表表單結(jié)構(gòu)表1前言1《業(yè)務(wù)管理手冊》編編制目的為實現(xiàn)本集團房地地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)的可持續(xù)發(fā)發(fā)展.建立科學(xué)的管理理機制和作業(yè)業(yè)規(guī)范,促進本集團成為學(xué)習(xí)創(chuàng)創(chuàng)新型組織，整體提升萬萬達品牌形象象，集團房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)管理有有限公司（在業(yè)務(wù)管理理手冊及其支持文件中中統(tǒng)一簡稱為為“管理公司″）組織編制了了本《業(yè)務(wù)管理手冊》?！稑I(yè)務(wù)管理手冊》的的編制是在總結(jié)本集集團近幾年來企業(yè)管管理實踐的基礎(chǔ)上,結(jié)合現(xiàn)代先進管理理理論和成功經(jīng)經(jīng)驗編制而成成，系統(tǒng)地闡明明了本集團房房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)的管理政策和各項業(yè)業(yè)務(wù)運作的規(guī)范要求。本集團團管理層期望通過《業(yè)務(wù)管理手冊》的編制和實施，能在在以下方面促進公司的的經(jīng)營和管理理活動。1)猶化、整合房房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)流程，全面面提高項目開發(fā)效益益；2)明確企業(yè)責(zé)權(quán)體系系，規(guī)范業(yè)務(wù)務(wù)運作過程；；3)增強企業(yè)管理能力力，提高科學(xué)決策水水平；

促進信息溝通，提提高企業(yè)管理理的有效性扣扣效率；5)營造開放、誠信的的管理環(huán)境，促進組織的的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新新。2《業(yè)務(wù)管理手冊》實實施要求本手冊的規(guī)定是是集團房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運作的綱領(lǐng)性文件，是管管理公司和項項目所在公司開展業(yè)務(wù)工工作的指南。集團內(nèi)所有與房房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)有關(guān)的員員工均必須遵遵循本手冊及及其支持文件的的規(guī)定,勝任本職工作必須須以掌握和有有效執(zhí)行本手手冊及其支持文文件的規(guī)定為為而提,管理公司經(jīng)營管管理委員會負(fù)負(fù)責(zé)推進(業(yè)務(wù)管理手手冊》在各地區(qū)項項目所在公司司的具體實施及監(jiān)督檢檢查，經(jīng)營菅菅理部具體負(fù)負(fù)責(zé)日常工作作，確保集團房地產(chǎn)企企業(yè)有效實施本手冊的各項管管理規(guī)定。3《業(yè)務(wù)管理手冊》的控制《業(yè)務(wù)管理手冊》及及其支持文件件在正式發(fā)布布前，必須經(jīng)管管理公司經(jīng)營營管理委員會負(fù)責(zé)審核,集團團經(jīng)營決策委委員會負(fù)責(zé)審審定。管理公司經(jīng)營營管理部負(fù)責(zé)責(zé)《業(yè)務(wù)管理理1手冊》及其支持文文件的編制、發(fā)發(fā)放、控制、修訂和管理理?！稑I(yè)務(wù)菅理手冊》在在項目所在公公司內(nèi)的發(fā)放放由項目所在在公司指定專專入負(fù)責(zé)，但必須保證工作場所所在用文件為為最新版本的的受控文件。未經(jīng)管理公司總監(jiān)監(jiān)以上領(lǐng)導(dǎo)批批準(zhǔn)，任何人員不不得復(fù)制或向外外單位〔個人人)發(fā)放《業(yè)務(wù)管理手冊》及及其支持文件件。《業(yè)務(wù)管理手冊》及及其支持文件件在執(zhí)行過程程中可以根據(jù)實際需要要進行修訂,集團鼓勵各級員工針針對《業(yè)務(wù)管理手手冊冊》及其支持持文件提出修修訂建議,但任何涉及《業(yè)務(wù)管理手冊》及其其支持文件的的修訂建議，應(yīng)以書面形形式報管理公公司經(jīng)營管理部。21.1業(yè)務(wù)管理手手冊目錄章節(jié)編號章節(jié)標(biāo)題題1前言1.1業(yè)務(wù)務(wù)管理手冊目錄1.2業(yè)務(wù)務(wù)管理手冊修修改記錄1.3業(yè)務(wù)務(wù)管理手冊使使用指南1.4相關(guān)關(guān)術(shù)語定義2業(yè)務(wù)管理基基本原則3管理組織3.1組組織機構(gòu)圖3.2管管理公司3.3項項目所在公司3.4管管理人員工作基本準(zhǔn)則4管理制度系系統(tǒng)5企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略管理6基礎(chǔ)業(yè)務(wù)管管理6.1項項目經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)管理6.2業(yè)業(yè)務(wù)信息管理6.3經(jīng)經(jīng)濟合同管理理6.4招招投標(biāo)管理6.5安安全文明生產(chǎn)產(chǎn)管理6.6危危機管理6.7成成本管理6.8進進度管理7項目運作管管理7.1項項目投資青理7.2項項目設(shè)計管理7.3項目施工管理7.4項項目銷售管理8物業(yè)管理31.2業(yè)務(wù)管理理手冊修改記記錄120033年12月31日,業(yè)務(wù)管理手手冊第一次正正式修訂。441.3業(yè)務(wù)管理理手冊適用指指南1管理公司1.1通過本手冊冊及其支持文文件的編制和和實施，管理公司可可以系統(tǒng)地對對房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)的運作進廳策劃劃、指導(dǎo)和控控制。管理公公司應(yīng)將本手手冊的實施監(jiān)監(jiān)督和修訂完完善作為其履行管理責(zé)任的的重要內(nèi)容,不斷豐富和和積累房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運作的管理經(jīng)驗，持續(xù)提升決策和監(jiān)督水平平。1.2本手冊及其支持文文件是管理公司評價價各項目所在在公司業(yè)務(wù)運作效率率和規(guī)范程度的客觀依據(jù),管理理公司在審查查項目所在公司提交報報告,或到項目所所在公司進行行現(xiàn)場檢查時,均應(yīng)評估估項目所在公司業(yè)務(wù)運運作過程及其其結(jié)果與本手冊冊規(guī)定的符合程程度。1.3根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)展需要，管理公司在在組建新的項項目所在公司司時.可依據(jù)本手冊及其支持文件對新公司司員工進行系系統(tǒng)的業(yè)務(wù)制制度培訓(xùn)，并并將本手冊及其其支持文件作作為新公司管理層進行業(yè)業(yè)務(wù)運作管理理的基礎(chǔ)。2項目所在公司2.1本手冊及其其支持文件明明確了管理公公司對項目所所在公司業(yè)務(wù)務(wù)運作的基本本要求,是管理公司和各項目目所在公司進進行溝通和決決策的基本規(guī)范。2.2各項目所在公司在在具體完成項項目開發(fā)任務(wù)務(wù)的過程中，必須遵循本本手冊及其支支持文件的強制性規(guī)定定。2.3各項目所在在公司在日常常管理工作中中,應(yīng)將本手冊及其支持文文件作為員工工業(yè)務(wù)培訓(xùn)的基本內(nèi)容,所所有新進員工工必須學(xué)習(xí)本本手冊及其支支持文件的規(guī)規(guī)定,并作為正式聘用的考核依據(jù)之一一。2.4通過本手冊冊的修訂完善善和實施，各項目所在公司可可以有效地學(xué)學(xué)習(xí),交流成功的的業(yè)務(wù)運作經(jīng)驗。2.5遵循本手冊及其支支持文件的規(guī)定,是各項目所在公司建建立符合ISSO90000標(biāo)準(zhǔn)要求質(zhì)量管理體系的的基礎(chǔ)。51.4相關(guān)術(shù)語語1管理公司為了簡便文件表表述，在本手冊及其其支持文件中中將“大連萬達集團房地產(chǎn)企企業(yè)管理有限公司”間稱為“管理公司司”。2項目所在公司項目所在公司是指指集團公司在在各地區(qū)設(shè)立的子公司(包括各項目目開發(fā)公司及物業(yè)管理公司)，負(fù)負(fù)責(zé)集團具體體項目開發(fā)任務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)的的經(jīng)營風(fēng)險。在在業(yè)務(wù)管理上，各項目所在公公司隸屬“大連萬達集團房地產(chǎn)企業(yè)管理理有限公司”。3業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)流程，或稱業(yè)業(yè)務(wù)過程，是指一組將輸入入轉(zhuǎn)化為輸山山的相互關(guān)聯(lián)聯(lián)或相互作用的活動。通常情況下，—個個流程的輸入入是其他流程程的輸出。如施工圖設(shè)設(shè)計的輸入之一一就是建筑方案設(shè)計的的輸出成果。根據(jù)分析析和規(guī)范的需需要，業(yè)務(wù)流流程可按不同同層次進行細分?，F(xiàn)代管理理論認(rèn)為為：企業(yè)為了增增值必須對業(yè)務(wù)流程進行策劃，并使其在受受控條件下運行。4管理制度廣義而言，管理制制度是指對工作過程及及其結(jié)果有影影響的規(guī)定,是這些規(guī)定定的總稱.包括正式的書面規(guī)規(guī)定和公司內(nèi)內(nèi)已口頭明確,或已約定俗俗成的工作慣慣例。在本手冊及其支持持文件中表述的管理制制度，均是指已形成正式書面文件件的規(guī)定,其名稱形式可以是是：“管理制度”、“管理規(guī)范”、“規(guī)定″、“手冊”、“作業(yè)流程”、“工作指引”等等。5備案、核準(zhǔn)與審批批本手冊及其支持文文件表述的“審批”、“核準(zhǔn)”與“備案”，均是指項項目所在公司就某項具體業(yè)務(wù)務(wù)工作的計劃劃、執(zhí)行活動動或結(jié)果，在在規(guī)定的時限限內(nèi)向管理公公司6職能部門提交的正正式報告。但上述三類不同性質(zhì)質(zhì)的業(yè)務(wù)工作作,其處理權(quán)限、方式有所不同同：“備案”事項，一般是要求求項目所在公公司在事后向向管理公司報報告，管理公司針針對提交的備案事項項報告,可以提出備備案審查意見見，也可以不不提出備案審審查意見。項目所在公司有有權(quán)獨立處理理備案事項，并承擔(dān)全部部工作責(zé)任,項目所在公公司無須等待管理公司的的備案審查意意見，可連續(xù)進行行下一步工作作。通常情況下,管理公司無權(quán)下令中止或重重做屬于備案性性質(zhì)的業(yè)務(wù)工工作?！昂藴?zhǔn)”事項，或稱“認(rèn)可”、“確認(rèn)”,一般是要求項目所所在公司在事事清進行過程中,應(yīng)同時時向管理公司司報告，屬于管理公司司事屮控制萬萬式,管理公司針針對提交的核準(zhǔn)事項報告告必須提出核核準(zhǔn)審查意見見.并在規(guī)定時時限內(nèi)答復(fù)項項目所在公司司。管理公司有權(quán)下令中中止或重做屬于核準(zhǔn)性質(zhì)質(zhì)的業(yè)務(wù)工作作。為保證業(yè)務(wù)運作作效率,對核準(zhǔn)事項項項目所在公司有有權(quán)連續(xù)進行行工作.并承擔(dān)主要工作責(zé)任。在核核準(zhǔn)事項連續(xù)進行行的過程中,項目所在公司有義義務(wù)催促管理理公司做出核準(zhǔn)審查意見,,并嚴(yán)格執(zhí)行管理公司的核核準(zhǔn)決定?！皩徟笔马?或稱“批準(zhǔn)”,一般是要求項目所在公公司在開始某某具體業(yè)務(wù)工工作前向管理公司報報告工作計劃劃,或上一步驟驟的結(jié)果,屬于管理公公司事前控制制方式。所有審批事項在未未得到管理公公司的正式批準(zhǔn)意見見前,項目所在公公司不得進行行下一步工怍,必須等待管理公司司的批準(zhǔn)決定定。對于審批事項,,管理公司必必須在規(guī)定時時限做出審批批決定,并承擔(dān)決策策責(zé)任。項目所在公司必須執(zhí)執(zhí)行管理公司司的審批決定,并承擔(dān)執(zhí)行行責(zé)任。72業(yè)務(wù)管理基本原則則1顧客中心原則顧客滿意是企業(yè)生生存和發(fā)展的的基礎(chǔ),公司各項業(yè)業(yè)務(wù)管理工作作均必須以顧顧客為中心,充分識別顧客需求求和期望,并將其轉(zhuǎn)化化為相應(yīng)的內(nèi)內(nèi)部業(yè)務(wù)管理理規(guī)范。公司各級經(jīng)理人人員必須認(rèn)識識到:對項目開發(fā)發(fā)效益的追求求并不僅僅體體現(xiàn)在現(xiàn)階段段的規(guī)摸和利潤水平平上,而更重要的的是公司長遠遠的發(fā)展?jié)摿α蜋C會,為顧客創(chuàng)造價值應(yīng)成為萬達地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)管理的根根本宗旨。公司內(nèi)部業(yè)務(wù)管管理的策劃、執(zhí)執(zhí)行和控制,應(yīng)系統(tǒng)地體體現(xiàn)顧客中心原原則的要求。對業(yè)務(wù)管理活動是是否必要、是是否正確,以及是否能能夠取得預(yù)期期效果的計價,均應(yīng)以顧客是否滿意,是否否為顧客提供更多多價值為基準(zhǔn)。2過程導(dǎo)向原則過程決定結(jié)果已已成為管理人員員普遍接受的的公理。業(yè)務(wù)務(wù)管理的本質(zhì)質(zhì)就體現(xiàn)在為為實現(xiàn)業(yè)務(wù)成果的預(yù)期期,我們必須傾傾力關(guān)注其形形成過程。業(yè)務(wù)過程是公司司基本的價值值鏈,各項業(yè)務(wù)活活動的設(shè)計、責(zé)責(zé)權(quán)劃分、工工作關(guān)系的建立,以及資源調(diào)配,均均應(yīng)以業(yè)務(wù)過過程運作需要要確定。業(yè)務(wù)務(wù)管理整體效效益和水平的提升,直接取決于相關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)過程的有有效性(目標(biāo)實現(xiàn)程程度)、效率〔投投入產(chǎn)出比)和適應(yīng)性(隨環(huán)境憑化而易于于調(diào)整),業(yè)務(wù)過程導(dǎo)向原原則要求我們們以顧客要求為前提,持續(xù)地確定定、分析、改改進關(guān)鍵業(yè)務(wù)的責(zé)任、方法法和要求,將相關(guān)資源(人、信息、物物資)合理地安排到一系列有有機的價值活動中,以以產(chǎn)生期望的的成果。3效率與控制平衡原原則效率與控制是企業(yè)業(yè)管理中必然然存在的一對對矛盾，有效地把握握控制與效率率的平衡正是管埋水平的體體現(xiàn)?？刂频牡哪康脑谟陬A(yù)預(yù)防問題的發(fā)發(fā)生，消除或降低低失敗的風(fēng)險險,控制的代價是管理理成本的增加加和運作效率率的下降,因此控制與與效率的平衡衡在企業(yè)管理守非常重要?？刂频牟僮鞅憩F(xiàn)現(xiàn)為業(yè)務(wù)運作作的規(guī)范化,但任何規(guī)范范的要求都必必須以合理化化為前8提,因此針對不同的業(yè)業(yè)務(wù)運作,需要根據(jù)其其技術(shù)成熟程程度、市場競競爭狀況、工作人員能力和經(jīng)驗,以以及以往過失失的經(jīng)歷,進行全面的的分析和評估,從而決定控控制程度和方式。效率與控制平衡衡的原則,要求公司綜綜合考慮發(fā)展機會與與風(fēng)險控制、眼前效益與與長遠效益等諸多因因素,從而決宅集集權(quán)與分權(quán)的的有機匹配。4持續(xù)改進原則持續(xù)改進是企業(yè)業(yè)管理追求的的永恒目標(biāo),有效的業(yè)務(wù)務(wù)管理必須具有自我我評價、自我完善的能力。實現(xiàn)持續(xù)改進需需要正視業(yè)務(wù)管理系系統(tǒng)可能存在的的問題,充分認(rèn)識、理解現(xiàn)實實狀況與預(yù)期目標(biāo)之間的的差距,根據(jù)頤客評評價、市場競競爭、內(nèi)部運作,以及集團發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的需要,清晰界定業(yè)務(wù)管理理系統(tǒng)中有待待改進的事項項。沒有最好,只有有更好。永無無止境的事業(yè)業(yè)追求決定了了萬達人必須保保持務(wù)實進取的精神,不斷完善業(yè)務(wù)管理理運作,為顧客提供供更好的產(chǎn)品品和服務(wù)。持續(xù)改進原則要要求各級菅理理人員必須戒戒除滿足現(xiàn)狀狀的心態(tài)，關(guān)注業(yè)務(wù)菅菅理運作的實際狀況,發(fā)現(xiàn)問問題、分析問問題、解決問問題，從而有效效預(yù)防問題的的發(fā)生或再發(fā)發(fā)生。93管理組織1管理組織根據(jù)集團制定的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略,為了提升萬萬達品牌形象象,提高房地產(chǎn)產(chǎn)項目開發(fā)效效益和管理效能,控制制項目市場風(fēng)風(fēng)險,本著分級、分分層次集體決決策和管理的的原則,分三級分別設(shè)立與房地地產(chǎn)開發(fā)項目目相關(guān)的管理委員會和和管理機構(gòu)。I)萬達集團公司（戰(zhàn)戰(zhàn)略決策層))，是房地產(chǎn)總體發(fā)發(fā)展計劃和開開發(fā)項目經(jīng)營營決策的最高機構(gòu)構(gòu)。2)管理公司(經(jīng)營管管理層)，負(fù)責(zé)萬達集團屬屬下所有房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)經(jīng)營和管理，包括實施決決策、調(diào)整決決策等。3)項目所在公司〔項項目操作層),負(fù)責(zé)具體項項目開發(fā)運作作操作。2委員會機構(gòu)2.1各級委原會機機構(gòu)設(shè)置和運運作是科學(xué)決決策和民主管管理的重要保保證,委員會成員員由各專業(yè)人員組成,,2.2各級委員會機構(gòu)的的主要職能在在于決策和檢檢查,沒有直接的的管理指揮權(quán)權(quán),委員會的決議必須通過同同級管理組織織予以落實,各級管理組組織必須執(zhí)行行同級漆上一一級委員會的決議。2.3各級委員會決議的的產(chǎn)生,可通過會簽簽或會議形式式,但必須遵循循委員會三分分之二人數(shù)通過的原則。3集團經(jīng)營決策委員員會3.1工作內(nèi)容I)審批房地產(chǎn)3-55年發(fā)展戰(zhàn)略、年年度發(fā)展計劃劃及戰(zhàn)略調(diào)整方案。2）審批項目投資立立項及經(jīng)營決決策。3)審批項目分期期的經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)責(zé)任書及銷銷售價格體系系。4）審批項目經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)的重大調(diào)整整。3.2委員會主任：集團團領(lǐng)導(dǎo)3.3成員組成:集團、管管理公司、項項目所在公司司相關(guān)人員103.4執(zhí)行秘書::管理公司業(yè)業(yè)務(wù)部門總監(jiān)監(jiān)4管理公司經(jīng)營管理理委員會4.1工作內(nèi)容1)審議房地產(chǎn)3一55年戰(zhàn)略發(fā)展、年年度發(fā)展計劃劃，監(jiān)控房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的實施,修訂、總結(jié)、評價,,2)審查項目投資立項，督促項目所所在公司的組組建，審查項目兼兼并和合資合合作工作,審查項項目變更。3)審批項目經(jīng)營策劃劃書。4)審批項目規(guī)劃設(shè)計計方案,建筑設(shè)計方案、賣場設(shè)計方方案。5)審議開發(fā)項目經(jīng)營營管理責(zé)任書及及銷售價格體系,審批項目銷控控價格。,6)審批項目經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)的一般性調(diào)調(diào)整。7)審批項目經(jīng)營計劃劃和年度經(jīng)營計劃及及其調(diào)整。B)審批物業(yè)管理的重重大經(jīng)營管理方案。9)審批重大財務(wù)、行行政人事方案案。10)審批管理公公司崗位職責(zé)責(zé)和工作流程程。11)審議項目、年年度經(jīng)營業(yè)績績綜合考評及及階段性考評評成果。12)在管理公司司集中采購、第第一類招標(biāo)、第第二類招標(biāo)過過程中,當(dāng)存在兩家以上的推薦中標(biāo)單單位時，審定定中標(biāo)單位。4.2主任：管管理公司領(lǐng)導(dǎo)4.3成員組成::集團、管理理公司、項目目所在公司相關(guān)人人員4.4：執(zhí)行秘書:管理公公司業(yè)務(wù)部門門總監(jiān)5招投標(biāo)稽查組5.1工作內(nèi)容l)撿查菅理公司和項項目所在公司司招投標(biāo)工作作的規(guī)范性、合法性和公公正性。2)對針對招投標(biāo)活動動的投訴〔舉舉報)進行調(diào)查，并提出解解決方案、處理意見。5.2成員組成：：集團、管理理公司、項目目所在公司人人員1116項目所在公司經(jīng)營營管理委員會會6.1工作內(nèi)容1)負(fù)責(zé)審批與項目有關(guān)的的工程技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),包括設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、施施工技術(shù)、設(shè)備選型、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等。2）審批技術(shù)創(chuàng)新、設(shè)設(shè)計、施工、設(shè)備備選型優(yōu)化等等方案。3)審批重大技術(shù)、質(zhì)質(zhì)量問題處理理意見。4)審議設(shè)計方案、重重大設(shè)計修改改、變更。5)審定住宅使用說明明書和質(zhì)量保保證書。6)按照確定的建設(shè)項項目經(jīng)營管理理責(zé)任書,控制項目總總體成本,指導(dǎo)定期分分析項目成本,審議項目分項成本本的調(diào)整。7)審議項目招投標(biāo)的的重大事宜。8)審議營銷策劃方案及評評估結(jié)果、調(diào)調(diào)整方案。9)審批摟書、銷售合合同、廣告及及所有宣傳資資鈄。6.2主任：項目所在公公司總經(jīng)理（負(fù)負(fù)責(zé)人)6.3成員組成:項目所所在公司高級管理層人人員、相關(guān)業(yè)務(wù)部門負(fù)負(fù)責(zé)人6.4執(zhí)行秘書:項目所所在公司相關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)部門1223.2管理公司1管理公司職責(zé)實行項目經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)管理責(zé)任制制,建立并運行行可量化的目目標(biāo)管理機制制。建立并推推行房地產(chǎn)經(jīng)營管理理制度,在房地產(chǎn)范范圍內(nèi)建立規(guī)規(guī)范化的管理理。對各項目目所在公司進進行全面、適時、有有效的管理控控制,明確管理公公司與各項目目所在公司之之間的權(quán)責(zé)劃劃分和工作關(guān)系。制定定、考核、評評價項目所在在公司的具體體指標(biāo),組織實施完完成項目經(jīng)營營目標(biāo)。研究房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的的政策法規(guī)、行行業(yè)發(fā)展、建建筑、住宅產(chǎn)產(chǎn)品及相關(guān)技技術(shù)等。整合資源,為項目目開發(fā)提供服服務(wù),l)負(fù)責(zé)實施萬達房地地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略略,全面管理萬萬達房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)務(wù),提升萬達品品牌形象,確確保實現(xiàn)項目目預(yù)期目標(biāo)。2)負(fù)責(zé)建立并執(zhí)行房房地產(chǎn)規(guī)范化化的管理制度度。3)收集、研究有關(guān)房房地產(chǎn)行業(yè)的的政策法規(guī)、技技術(shù)、市場、行行業(yè)動態(tài)等信信息。4)負(fù)責(zé)項目所在公司司的組建,按照經(jīng)營總總目標(biāo),制定階段性性目標(biāo),與項目所在在公司簽定《開開發(fā)項目經(jīng)營營管理責(zé)任書書》。5)監(jiān)督項目管理,包包括投資立項項、設(shè)計、進進度、成本、質(zhì)質(zhì)量、營銷、物物業(yè)、業(yè)務(wù)信息、危危機、經(jīng)營策策略、安全文文明生產(chǎn)等管管理。6)項目生產(chǎn)要素管理理a)人力資資源管理(包括項目所所在公司、物物業(yè)公司等)。b)材料、設(shè)設(shè)備等招投標(biāo)標(biāo)及采購管理理。c)技術(shù)管管理。d)資金管管理。7)項目組織協(xié)調(diào)a)管理公公司各部門之之間的組織協(xié)協(xié)調(diào)。b)管理公公司與各項目目所在公司之之間的組織協(xié)協(xié)調(diào)。c)沖突管管理。8)項目的考核評價a)對管理理流程中的關(guān)關(guān)鍵節(jié)點,進行控制。b)制定考考核評價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn),適時進行考考核評價。142管理公司總經(jīng)理職職責(zé)l)負(fù)責(zé)組織萬達房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全全面實施；2)主持制定井貫徹落落實本公司有有關(guān)的管理制制度、質(zhì)量體體系的運行標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；3)組織完成集團下達達的任務(wù)；4)組織落實品牌發(fā)展展的戰(zhàn)略計劃劃,負(fù)責(zé)萬達房房地產(chǎn)品牌建建設(shè)；5)按集團人力資源開開發(fā)的戰(zhàn)略要要求,建立一支優(yōu)優(yōu)秀的管理團團隊；6)對外承擔(dān)法律責(zé)任任。3管理公司副總經(jīng)理理和總經(jīng)理助助理職責(zé)協(xié)助總經(jīng)理完成成相關(guān)工作。4管理公司總監(jiān)職責(zé)責(zé)總體職責(zé):配合合管理公司總總經(jīng)理,開展主管的的業(yè)務(wù)。具體職責(zé):l)營運總監(jiān)(兼)::負(fù)責(zé)項目的的前期工作;負(fù)責(zé)組織編編制各項目的的目標(biāo)經(jīng)營管管理責(zé)任書;負(fù)責(zé)全全程協(xié)調(diào)并監(jiān)監(jiān)控各開發(fā)項項目的綜合進進度管理;負(fù)責(zé)定期對對所有開發(fā)項目的經(jīng)營情況況統(tǒng)計、分析析;負(fù)責(zé)開發(fā)項項目的業(yè)務(wù)信信息管理;掌握與房地地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策、法法律、信息、土土地市場動態(tài)態(tài)、競爭企業(yè)業(yè)動態(tài);負(fù)責(zé)日常危危機管理工作;協(xié)調(diào)與項目開發(fā)運運營相關(guān)的工工作。2)規(guī)劃總監(jiān):負(fù)責(zé)項項目規(guī)劃、建建筑(相關(guān)業(yè)務(wù))方案設(shè)計全全過程管理工工作;參與項目土地開發(fā)發(fā)、前期策劃劃的工作;負(fù)責(zé)規(guī)劃管管理部的日常常業(yè)務(wù)工作;負(fù)責(zé)指導(dǎo)各項目所在公司司的規(guī)劃建筑筑設(shè)計工作;協(xié)調(diào)與規(guī)劃劃、建筑設(shè)計計業(yè)務(wù)相關(guān)的的各部門工作;負(fù)責(zé)規(guī)劃劃、建筑設(shè)計計進度的落實實。3)市場總監(jiān):負(fù)責(zé)對對各房地產(chǎn)項項目的營銷工工作進行指導(dǎo)導(dǎo)、監(jiān)督、服服務(wù);負(fù)責(zé)對萬達地產(chǎn)品牌的的推廣;負(fù)責(zé)公司客客戶關(guān)系(包括萬達會會等)管理工作;協(xié)調(diào)與營銷相關(guān)的各部門門工作;負(fù)責(zé)監(jiān)督各各項目營銷計計劃的落實;參與新項目目的前期工作；主管市場部日常常工作。4)景觀環(huán)境總監(jiān):主主管景觀環(huán)境境部的日常工工作;參與項目的的前期策劃及及規(guī)劃定115位;負(fù)責(zé)各項目景觀環(huán)環(huán)境方案設(shè)計計審定及實施施的總體把握握;負(fù)責(zé)景觀環(huán)環(huán)境設(shè)計及施工進度的監(jiān)控控:協(xié)調(diào)與景觀觀環(huán)境設(shè)計業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)的各各部門工作。5)成本總監(jiān):主管成成本管理中心心的日常工作作;負(fù)責(zé)項目綜綜合成本控制制業(yè)務(wù)和垂直管理工作;負(fù)負(fù)責(zé)管理公司司集中采購工工作;對項目所在在公司招標(biāo)采采購工作進行行組織、指導(dǎo)和監(jiān)督督；協(xié)調(diào)與成本本管理業(yè)務(wù)相相關(guān)的各部門門工作;負(fù)責(zé)成本工工作進度的落實。6)財務(wù)總監(jiān):主管財財務(wù)部的日常常工作;貫徹執(zhí)行集集團各項規(guī)章章制度,協(xié)調(diào)融資、稅務(wù)、資金調(diào)度度工作;配合集團總總部財務(wù)、審審計工作;負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)監(jiān)督各項目所所在公司的財務(wù)工工作;協(xié)調(diào)與財務(wù)務(wù)管理相關(guān)的的管理公司各各部門關(guān)系等等;負(fù)責(zé)財務(wù)計計劃的落實。7)物管總監(jiān):主管物物業(yè)管理部的的日常工作;負(fù)責(zé)建立科科學(xué)、規(guī)范的的物業(yè)管理體體系，按照萬達地地產(chǎn)物業(yè)管理理制度的要求求,指導(dǎo)、控制制各項目的物物業(yè)管理工作作;負(fù)責(zé)物業(yè)工作進度度的落實。8)行政總監(jiān):主管行行政部的日常常工作;負(fù)責(zé)管理公公司的行政相相關(guān)業(yè)務(wù);按集團行政人事管理制制度規(guī)定,負(fù)責(zé)管理公公司和各項目目所在公司人人力資源及薪薪酬管理工作;負(fù)責(zé)行政人事進度度的落實。5管理公司部門職責(zé)責(zé)5.1經(jīng)營管理部部經(jīng)營管理部為為管理公司的的綜合業(yè)務(wù)部部門。l)組織編制各項目的的目標(biāo)經(jīng)營管管理責(zé)任書,并全程監(jiān)控;2)定期對各項目的開開發(fā)進度、經(jīng)經(jīng)營情況統(tǒng)計計及分析;3)監(jiān)控各項目土地儲儲備及開發(fā)計計劃的實施;4)負(fù)責(zé)落實新開發(fā)項項目的前期工工作;5)負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)政策、法法律、土地市市場、行業(yè)動動態(tài)信息的收收集、整理、分分析;6)組織編制、修訂經(jīng)經(jīng)營管理制度度、組織培訓(xùn)訓(xùn)并監(jiān)督實施施;7)負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的的日常業(yè)務(wù)培培訓(xùn)工作;8)負(fù)責(zé)信息管理;1669)負(fù)責(zé)管理公司范圍圍內(nèi)的日常危危機管理工作作;10)負(fù)責(zé)安全文文明生產(chǎn)管理理工作。5.2規(guī)劃管理部部規(guī)劃管理部為公公司主管規(guī)劃劃業(yè)務(wù)的部門門,負(fù)責(zé)對各項項目的規(guī)劃、建建筑設(shè)計等技技術(shù)環(huán)節(jié)進行全程指指導(dǎo)、監(jiān)控、服服務(wù)。1)負(fù)責(zé)組織完成各項項目規(guī)劃方案案,特殊情況下下可授權(quán)各項項目所在公司司完成:2)審批總體規(guī)劃設(shè)計計、單體設(shè)計計的原則及要要求;3)初步審查規(guī)劃方案案、建筑單體體設(shè)計方案等等,為相關(guān)審批批做準(zhǔn)備;4)審批修建性詳規(guī)、初初步設(shè)計;5)監(jiān)控所負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)類類的進度計劃劃實施:6)監(jiān)控項目所在公司司對項目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計實施施、變更及調(diào)調(diào)整;7)參與研究景觀環(huán)境境方案;B)建立所有項目的技技術(shù)檔案資料料庫;9)收集、整理、分析析房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的規(guī)劃設(shè)計計及產(chǎn)品技術(shù)術(shù)信息,進行房地產(chǎn)產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新研究::10)負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)范范圍內(nèi)的日常常業(yè)務(wù)培訓(xùn)工工作;ll)監(jiān)控各項目目設(shè)計招標(biāo)的的設(shè)計單位入入圍資格。5.3市場部l)研究國內(nèi)房地產(chǎn)行行業(yè)動態(tài)(至少每半年年提交一份全全國及與公司司業(yè)務(wù)有關(guān)地地區(qū)的市場報告告);2)參與項目的規(guī)劃設(shè)設(shè)計研究,進行營銷策策劃,并具體指導(dǎo)導(dǎo)項目的營銷銷工作;3)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)控控客戶關(guān)系工工作;4)整合優(yōu)勢資源,推推廣、提升萬萬達房地產(chǎn)品品牌;5)負(fù)責(zé)企業(yè)形象策劃劃和形象推廣廣:6)負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的的日常業(yè)務(wù)培培訓(xùn)工作;7)監(jiān)控項目營銷計劃劃的實施;8)協(xié)調(diào)各項目所在公公司關(guān)系,促進各地先先進經(jīng)驗的交交流。1175.4景觀環(huán)境部部1)指導(dǎo)項目所在公司司景觀環(huán)境及及相關(guān)業(yè)務(wù)的的開展和實施施;2)審定各項目景觀環(huán)環(huán)境設(shè)計任務(wù)務(wù)書及計劃安安排;3)參與各項目的前期期策劃及規(guī)劃劃設(shè)計研究;4)參與各項目景觀環(huán)環(huán)境有關(guān)的限限額設(shè)計、成成本控制及招招標(biāo)工作;5)審查各項目景觀環(huán)環(huán)境的方案設(shè)設(shè)計、擴初設(shè)設(shè)計以及施工工圖設(shè)計;6)監(jiān)督景觀環(huán)境設(shè)計計及施工的實實施和調(diào)整;7)參與各項目規(guī)劃方方案審查;8)建立各項目景觀環(huán)環(huán)境資料庫;9)負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的的日常業(yè)務(wù)培培訓(xùn)工作;10)開展景觀壞壞境業(yè)務(wù)信息息的搜集、整整理與交流,及考察調(diào)研研等工作。5.5成本管理中中心1)負(fù)責(zé)材料設(shè)備的集集中采購工作作;2)負(fù)責(zé)各項目所在公公司招標(biāo)采購購權(quán)限范圍之之上的相關(guān)招招標(biāo)工作;3)監(jiān)督、檢查各項目目所在公司的的招標(biāo)采購工工作;4)審批各項目所在公公司招標(biāo)采購購權(quán)限范圍之之上的合同;5)對各項目所在公司司實行成本垂垂直管理,對各項目所所在公司成本本控制部經(jīng)理理及副經(jīng)理的任免、薪薪酬、考評、業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、崗崗位輪換等業(yè)業(yè)務(wù)進行統(tǒng)一一管理;6)全程參與項目開發(fā)發(fā)過程的效益益分析;7)審核各項目所在公公司編制的目目標(biāo)成本,參與編制開開發(fā)項目經(jīng)營營管理責(zé)任書書;8)負(fù)責(zé)設(shè)計成果的成成本優(yōu)化管理理:9)負(fù)責(zé)各項目的成本本動態(tài)控制工工作;10)建立成本和和材料設(shè)備信信息資料庫;11)監(jiān)控項目招招投標(biāo)(采購)進度;12)監(jiān)督各項目目所在公司成成本控制部的的合同管理工工作;13)負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)范范圍內(nèi)的日常常業(yè)務(wù)培訓(xùn)工工作。5.6財務(wù)部181)建立財務(wù)信息管理理平臺,進行全面、系系統(tǒng)的會計核核算,保證財務(wù)信信息的準(zhǔn)確、規(guī)范和快捷,為為經(jīng)營決策提提供依據(jù);2)建立財務(wù)人員垂直直管理平臺,對項目所在在公司財務(wù)人人員的調(diào)查選選聘、福利待待遇、業(yè)務(wù)管理、業(yè)業(yè)務(wù)考核、述述職報告、晉晉升獎懲、業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、崗崗位輪換進行行管理;3)負(fù)責(zé)資金計劃、資資金籌措和資資金調(diào)配的管管理,指導(dǎo)、協(xié)助助項目所在公公司開展各項融資工作;;4)協(xié)助相關(guān)部門控制制成本(費用)、簽訂經(jīng)營營責(zé)任書、資資產(chǎn)經(jīng)營等;5)研究稅務(wù)法規(guī),做做好稅務(wù)工作作;6)完成年度財務(wù)決算算、財務(wù)預(yù)算算的匯編工作作,定期完成資資產(chǎn)清查工作作;7)負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的的日常業(yè)務(wù)培培訓(xùn)工作;8)研究分析國家宏觀觀經(jīng)濟走勢、貨貨幣政策,及時對新的的金融產(chǎn)品進進行評價。5.7物業(yè)管理部部1)全程參與項目策劃劃、規(guī)劃及項項目實施;2)負(fù)責(zé)與項目所在公公司共同完成成物業(yè)公司的的組建,包括負(fù)責(zé)制制定項目物業(yè)業(yè)管理方案、人員招聘聘、組織培訓(xùn)訓(xùn)等;3)指導(dǎo)并監(jiān)督各項目目所屬物業(yè)公公司嚴(yán)格遵守守相關(guān)法律法法規(guī),貫徹執(zhí)行萬萬達地產(chǎn)“物業(yè)管理制度,提提升推廣萬達達物業(yè)品牌形形象;4）建立物業(yè)管理培訓(xùn)訓(xùn)體系,推動各項目目所屬物業(yè)公公司的分級培培訓(xùn);5)建立物業(yè)管理考評評體系,定期對各物物業(yè)公司進行行業(yè)績考評;6)研究物業(yè)行業(yè)的政政策法規(guī)、市市場動態(tài)、典典型案例等信信息,負(fù)責(zé)編輯、發(fā)發(fā)行《萬達物業(yè)》報;7)配合項目開盤,提提供相關(guān)物業(yè)業(yè)服務(wù);8）監(jiān)督項目所在公司司在項目的進進展過程中做做好各項準(zhǔn)備備工作,確保項目桉桉期向業(yè)主委員會順利移移交;9)監(jiān)控物業(yè)工作進度度。5.8行政部1191)負(fù)責(zé)管理公司行政政、后勤管理理工作;2）負(fù)責(zé)管理公司信息息平臺的建設(shè)設(shè)及日常維護護;3)負(fù)責(zé)管理公司外聯(lián)聯(lián)工作;4)根據(jù)集團行政人事事制度規(guī)定,負(fù)責(zé)人力資資源管理工作作；5)研究項目所在公司司人員編制制制定及人力資資源成本控制制管理6)負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的的日常業(yè)務(wù)培培訓(xùn)工作;7)監(jiān)控行政人事工作作進度的實施施。2203.3項目所在在公司1項目所在公司職責(zé)責(zé)在集團經(jīng)營決策委委員會確定的的項目開發(fā)目目標(biāo)指引下,實行項目所所在公司總經(jīng)經(jīng)理標(biāo)管理責(zé)任制,負(fù)負(fù)責(zé)對開發(fā)項項目進行全面面、實時、有有效的經(jīng)營管管理和規(guī)范運運作,確保完成開發(fā)項目的的各項業(yè)務(wù)指指標(biāo)。l)參與項目所在公司司組建;2)在管理公司授權(quán)后后,進行市場拓拓展和項目前前期工作;3)制定并實施項目經(jīng)經(jīng)營計劃;4)項目進度控制;5)項目成本控制;6)項目質(zhì)量控制:7)項目人力資源管理理(按集團規(guī)定定辦理):8)項目材料、設(shè)備等等采購管理:9)項目技術(shù)管理;10)項目獎金和和財務(wù)管理;11)項目營銷管管理;12)項目總結(jié)、評價;;13)項目資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營管理。2項目所在公司總經(jīng)經(jīng)理職責(zé)1）對項目所在公司的的全面經(jīng)營管管理負(fù)責(zé);2)正確理解集團的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略,并以此指導(dǎo)導(dǎo)各項工作:3)執(zhí)行國家、當(dāng)?shù)赜杏嘘P(guān)建設(shè)與房房地產(chǎn)及相關(guān)關(guān)方面的政策策、法律及法法規(guī);4)主持制定本公司管管理制度、質(zhì)質(zhì)量體系的運運行標(biāo)準(zhǔn);5)對項目所在公司開開發(fā)建設(shè)的工工程質(zhì)量負(fù)責(zé)責(zé);6)對項目所在公司的的開發(fā)成本控控制負(fù)責(zé),直接菅理成成本控制部工工作;7)負(fù)責(zé)執(zhí)行集團、管管理公司的各各項規(guī)章制度度;8)與管理公司簽署項項目經(jīng)營管理理責(zé)任書,負(fù)責(zé)完成管管理公司下達達的各項任務(wù)務(wù)指219)負(fù)責(zé)公司的人、財財、物管理;10)按集團及管管理公司人力力資源開發(fā)的的戰(zhàn)略要求,建立一支優(yōu)優(yōu)秀的管理團團隊:11)不斷發(fā)展推推廣萬達品牌牌形象,負(fù)責(zé)項目所所在公司在當(dāng)當(dāng)?shù)貥淞⒘己煤闷髽I(yè)形象;12)對項目的安安全文明生產(chǎn)產(chǎn)負(fù)責(zé);13)對項目所在在公司向管理理公司提交的的工作報告的的真實性、合合法性、規(guī)范范性負(fù)責(zé);14)對項目所在在公司給集團團、管理公司司造成的影響響負(fù)責(zé):15)承擔(dān)相關(guān)法法律責(zé)任。3項目所在公司總監(jiān)監(jiān)職責(zé)總體職責(zé);配配合集團相關(guān)關(guān)的業(yè)務(wù)工作作,配合項目所所在公司總經(jīng)經(jīng)理,開展主管的的業(yè)務(wù)工作及總經(jīng)理理安排的其他他工作。具體職責(zé):1)工程總監(jiān):負(fù)責(zé)項項目所在公司司的工程管理理工作。2)設(shè)計總監(jiān):負(fù)責(zé)項項目所在公司司的開發(fā)設(shè)計計管理工作。3)營銷總監(jiān):負(fù)責(zé)項項目所在公司司的營銷管理理工作,負(fù)責(zé)項目所所在公司萬達達會的日常管理。4)財務(wù)總監(jiān):負(fù)責(zé)財財務(wù)部的日常常工作,負(fù)責(zé)融資、稅稅務(wù)、資金調(diào)調(diào)度工作,配合管理公司財財務(wù)工作及集集團審計工作作,協(xié)調(diào)與財務(wù)務(wù)管理相關(guān)的的各項工作。注:物業(yè)管理工作由總總經(jīng)理負(fù)責(zé),特殊情況下下可指定設(shè)計計總監(jiān)或工程程總監(jiān)負(fù)責(zé),并報管理公公司物業(yè)管理理部備案。4項目所在公司部門門職責(zé)4.1開發(fā)設(shè)計部部開發(fā)設(shè)計部為項項呂所在公司司的核心業(yè)務(wù)務(wù)部門,對開發(fā)項目目進行全程監(jiān)監(jiān)控。1)負(fù)責(zé)項目開發(fā)全過過程的業(yè)務(wù)協(xié)協(xié)調(diào);2)負(fù)責(zé)辦理項目相關(guān)關(guān)報建手續(xù);223）參與市場拓展和項項目前期工作作;4）組織完成項目的修修建性詳細規(guī)規(guī)劃、修建設(shè)設(shè)計(總圖)、建筑單體體方案、初步步設(shè)計、施工圖設(shè)計計、景觀環(huán)境境設(shè)計、裝修修設(shè)計等,并監(jiān)督實施,配合施工;5）組織(或配合)設(shè)計招標(biāo)標(biāo)業(yè)務(wù),如考察設(shè)計計單位、起草草標(biāo)書等;6）負(fù)責(zé)審查和優(yōu)化設(shè)設(shè)計成果,組織完成設(shè)設(shè)計變更、修修改;7）配合成本控制、實實施限額設(shè)計計;8）參與銷售人員、物物業(yè)管理人員員等業(yè)務(wù)培訓(xùn)訓(xùn);9）會同設(shè)計單位和監(jiān)監(jiān)理公司對建建成的樓宇物物業(yè)進行回訪訪,分析處理存存在的問題,不斷總結(jié)改進,以以更好地適應(yīng)應(yīng)市場需求;10）在項目的進展過程程中做好各項項準(zhǔn)備工作,確保項目按按期向業(yè)主委委員會順利移交;11）牽頭制定《住宅使使用說明書》和和《住宅質(zhì)量量保證書》;配合制定售售樓書等銷售用宣傳資料;;12）負(fù)責(zé)按國家、地方方、管理公司司的工程檔案案管理規(guī)定,進行工程檔檔案等資料的收發(fā)和管理;13）配合項目入伙,牽牽頭物業(yè)移交交;14）主辦項目的開發(fā)進進度管理工作作;15)全程配合客客戶服務(wù)工作作;16）負(fù)責(zé)項目所在公司司業(yè)務(wù)信息的的管理工作。4.2工程（配套套）部1）提出與項目有關(guān)的的結(jié)構(gòu)、配套套專業(yè)的設(shè)計計標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備備產(chǎn)品的選型型;2）起草并實施有關(guān)施施工、監(jiān)理、材材料設(shè)備訂購購等合同;3）配合或組織工程及及設(shè)備材料招招標(biāo),審核有關(guān)技技術(shù)資料:4）對工程進度及變更更進行有效控控制,確保工程質(zhì)質(zhì)量;會同相關(guān)單單位會審圖紙紙,確保圖紙符合總的的技術(shù)要求;督導(dǎo)監(jiān)理公公司對工程實實施技術(shù)管理理:確保安全文明生產(chǎn)達到要求求;5）協(xié)助成本控制工作作;236)負(fù)責(zé)與相關(guān)政府職職能部門的協(xié)協(xié)調(diào),辦理相關(guān)手手續(xù);7)配合制定《住宅使使用說明書》和和《住宅質(zhì)量量保證書》;8)配合制定售樓書等等銷售用宣傳傳資料;9)負(fù)責(zé)項目竣工驗收收及相關(guān)手續(xù)續(xù);川)負(fù)責(zé)質(zhì)量保證期內(nèi)內(nèi)的質(zhì)量維修修及相關(guān)統(tǒng)計計分析工作:11)負(fù)責(zé)組織項項目入伙、物物業(yè)移交。4.3成本控控制部1)按管理公司成本垂垂直管理的制制度規(guī)定,負(fù)責(zé)項目所在公公司的成本控控制工作:2)組織、協(xié)調(diào)、編制制項目目標(biāo)成成本,按批準(zhǔn)的項項目目標(biāo)成本本,做好成本動動態(tài)控制,負(fù)責(zé)項項目設(shè)計變更更和現(xiàn)場簽證證的審核;3)負(fù)責(zé)項目的預(yù)算、決決算的編制;4)配合管理公司牽頭頭編制項目所在公司招招標(biāo)采購權(quán)限限范圍之上的的招標(biāo)文件:5)負(fù)責(zé)所有合同管理理(原件),參與審核合合同款項的撥撥付;6)按管理公司要求,,及時建立成成本和材料設(shè)設(shè)備信息資料料庫;7)每季度編制成本運運行評價綜述述,隨成本動態(tài)態(tài)控制表一起起上報:8)負(fù)責(zé)定期收集建筑筑材料設(shè)備、工工程造價、營營銷費用等各各項綜合成本本信息;9)可直接向上級報告告成本控制情情況。4.4財務(wù)部l)執(zhí)行財務(wù)人員垂直直管理制度,配合管理公公司財務(wù)部門門及集團審計計部門的各項項工作;2)編制資金計劃,負(fù)負(fù)責(zé)資金籌措措工作;3)研究稅務(wù)法規(guī),做做好稅務(wù)工作作;4)協(xié)助相關(guān)業(yè)務(wù)部門門做好目標(biāo)成成本的管理工工作;5)會同銷售部門做好好銀行按揭工工作:6)負(fù)責(zé)物業(yè)公司的各各項財務(wù)工作作;4.5營銷(策劃劃)部1)編制并實施項目銷銷售計劃、營營銷策劃方案案;242)提出賣場裝修、環(huán)環(huán)境等相關(guān)設(shè)設(shè)計要求,并驗收;3)負(fù)責(zé)項目推廣及銷銷售工作;4)負(fù)責(zé)起草并簽署銷銷售合同,辦理相關(guān)手手續(xù);5)編制銷售人員的獎獎懲方案,負(fù)責(zé)銷售人人員的業(yè)績考考核;6)負(fù)責(zé)入伙前的客戶戶服務(wù)前臺工工作;7)負(fù)責(zé)公司的萬達會會等客戶關(guān)系系管理工作;8)負(fù)責(zé)日常營銷管理理工作,如業(yè)務(wù)培訓(xùn)訓(xùn)、市場調(diào)研研等;9)配合項目入伙的各各項工作。4.6物業(yè)管管理公司籌建建處(臨)1)籌建項目所屬物業(yè)業(yè)管理公司;2)負(fù)責(zé)項目經(jīng)營策劃劃書物業(yè)經(jīng)營營寫理內(nèi)容的的編制;3)負(fù)責(zé)項目所在地物物業(yè)管理行業(yè)業(yè)及市場調(diào)研研工作,草擬物業(yè)管管理方案;4)項目的前期介入、配配合工作。4.7行政部l)負(fù)責(zé)項目所在公司司行政、后勤勤管理工作;2)負(fù)責(zé)項目所在公司司外聯(lián)工作;3)根據(jù)集團行政人事事制度規(guī)定,負(fù)責(zé)人力資資源管理工作作。注:客戶服務(wù)的前臺工工作在入伙前前,由營銷(策劃)部負(fù)責(zé),在入伙后,由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。2553.4管理人員工工作基本準(zhǔn)則則1顧全大局原則項目決策必須須執(zhí)行局部利利益服從整體體利益、部門門利益服從公公司利益、公公司利益服從集團利益的原原則。2招標(biāo)信息公開披露露原則任何招標(biāo),要要求必須提前前公開披露招招標(biāo)信息或參參照政府招投投標(biāo)規(guī)定進