某地產物業(yè)接管驗收工作細則

接管驗收工作細則1.0目的：確保新接樓宇住用的主體結構安全和滿足正常的使用功能。

2.0范圍：對新接管樓宇的建筑、裝修、設施設備等方面的驗收。

3.0職責：相關部門人員組成的接管驗收小組負責接管驗收工作。

4.0程序：

4.1接管驗收前的準備工作

接管驗收定義

根據(jù)發(fā)展商對物業(yè)公司的委托合同，在樓宇各項竣工驗收全部合格的基礎上，以物業(yè)主體結構安全和滿足正常的使用功能為主要內容的再檢驗。

4.1.2成立物業(yè)管理處

在小區(qū)入住前三個月，(竣工驗收工作在入住前一至三個月內進行)，成立管理處，管理處經(jīng)理、主任、物業(yè)管家和維修人員到位（其他管理人員分步到崗），落實管理用房和職工宿舍。

4.1.3組織驗收小組

由管理處客戶部牽頭,組織工程部和管理處的有關人員組成驗收小組；驗收小組應在驗收前完成以下工作:

1)提前派出部分維修技術人員進駐現(xiàn)場，與地盤的工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機電設備的安裝調試，了解整個樓宇內所裝配的設備設施，熟悉各類設備的構造、性能、產地；熟悉水、電、氣管道道路的鋪設位置及走向，為入住后的管理、維修養(yǎng)護打下基礎。

2)主動與工程部和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問題，如：商定交接注意事項和開始交接日期等。

3)與工程部、施工單位雙方制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標準。

4)準備竣工驗收的表格資料：

A、《房屋接管驗收單》

B、《房屋接管驗收整改項目統(tǒng)計表》

C、《公共設施接管驗收單》

D、《公共設施接管驗收整改項目統(tǒng)計表》

E、《公共設備接管驗收單》

F、《公共設備接管驗收整改項目統(tǒng)計表》

G、《接管驗收資料交接表》

H、《接管驗收資料不合格整改單》

I、《接管驗收不合格整改通知單》

4.2接管樓宇資料的驗證及部份移交的資料

4.2.1產權資料

1．建筑用地規(guī)劃許可證;

2．建筑工程規(guī)劃許可證;

3．建筑工程施工許可證;

4．建筑設計審批意見書;

5．業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單、購房合同復印件。

4.2.2政府驗收合格資料：

1．建筑工程竣工驗收合格證書；

2．公安消防局建筑消防驗收意見書；

3．建筑工程竣工檔案驗收證書;

4．燃氣工程監(jiān)督質量等級證書；

5．房屋建筑測繪報告;

6．建筑工程環(huán)保驗收合格證書;

7．人防工程驗收證書;

8．用電許可證；

9．供用電協(xié)議書；

10．衛(wèi)星地面接收設施許可證；

11．電梯使用合格證；

12．電子防盜監(jiān)控系統(tǒng)驗收合格證書。

注：煤氣、電話有線電視由相關公司負責維修保養(yǎng)及驗收。

4.2.3工程技術資料

1．竣工圖－包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

2．地質勘察報告；

3．工程合同及開、竣工報告；

4．工程預決算分項清單；

5．圖紙會審記錄；

6．工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）；

7．隱蔽工程驗收簽證；

8．沉降觀察記錄；

9．竣工驗收證明書；

10．鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；

11．新材料、構配件的鑒定合格證書；

12．水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；

13．砂漿、混凝土試塊試壓報告；

14．供水、供暖的試壓報告。

4.2.4資料的存放

上述資料必須存放在發(fā)展商或物業(yè)管理公司專職管理的檔案室內，以便隨時查閱。

4.2.5必須移交物業(yè)管理公司的資料：

4.2.5.1原件：

1．電梯使用合格證；

2．供用電協(xié)議書；

3．用電許可證；

4．用水申請審批表及月供水計劃執(zhí)行表；

5．衛(wèi)星電視地面接收設施許可證；

6．燃氣管道使用許可證。

4.2.6復印件及圖紙：

1．業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單；

2．參與建設該小區(qū)的設計，工程監(jiān)理及所有施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱，負責人，聯(lián)系人，聯(lián)系電話清單；

3．建筑工程竣工驗收備案表；

4．公安消防局建筑消防驗收意見書；

5．建筑、電氣、給排水、空調、煤氣、氣體滅火系統(tǒng)等施工圖；

6．機電設備單臺說明書、調試、訂購合同。

4.3樓宇接管驗收程序

4.3.1發(fā)展商通知物業(yè)管理公司接管驗收。

4.3.2物業(yè)管理公司按4.1及4.2進行核對。具備條件的應在15日內發(fā)驗收復函并約定驗收時間。

4.3.3物業(yè)管理公司會同工程部，建筑施工人員共同對房屋質量、使用功能及外觀質量、公共配套設施設備等作初步檢驗。

4.3.4對初步檢驗中發(fā)現(xiàn)的問題，由驗收小組填寫遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由施工單位負責整改，并商定時間復核。

4.3.5對無明顯不合符檢驗標準要求的房屋,由管理處接收鑰匙。管理處對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任，應避免人為損壞；對仍存在缺陷的房屋待整改驗收合格后才接管鑰匙。

4.3.6業(yè)主(住戶)入住時，由管理處物業(yè)管家陪同對室內進行全面細致的質量檢查。對發(fā)現(xiàn)的質量問題由管理處整理后報告開發(fā)商，由其限期施工隊返修整改，經(jīng)管理處或業(yè)主（住戶）驗收后消項。

4.3.7在保修期內，在使用過程中業(yè)主(住戶)或管理處人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或制造上

的缺陷時，聯(lián)絡工程部查驗證實后，由其責令施工隊更換或返修。

4.3.8在保修期過后，在取得物業(yè)管理公司認可后才向建筑商支付保證金或工程余款。

4．4房屋接管驗收標準及檢驗辦法

參照建設部ZBP30001-90標準和國家1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》及達到業(yè)主（住戶）的合理要求。

1標準及檢驗辦法

1.1梁、柱、板主體：

1.1.1按圖紙設計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；

1.1.2無鋼筋外露；

1.2頂棚：

1.2.1抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮；

1.2.2無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬；

1.3墻面：

1.3.1抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；

1.3.2塊料（如磁磚）面層：

1.3.2.1粘貼牢固，無缺棱掉角；

1.3.2.2面層無裂紋、損傷、色澤一致；

1.3.2.3對縫砂漿飽滿，線條順直；

1.3.3外墻面：無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象；

1.4地（樓）面：

1.4.1毛地面：平整，無裂紋；

1.4.2塊料（如磁磚）面層：

1.4.2.1粘貼牢固，無缺棱掉角；

1.4.2.2面層無裂紋、損傷、色澤一致，對縫線條順直；

1.4.2.3對縫砂漿飽滿，線條順直；

1.4.3水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷；

1.4.4衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面：

1.4.4.1用小桶或塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準確到地漏，不應有積水，

倒泛水；

1.4.4.2第二天到樓下檢查樓面無滲漏；

1.5門窗：

1.5.1開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝

配齊全，位置準確，無翹曲變形；

1.5.2從室內輕搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活；

1.5.3木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形；

1.5.4單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕徽晃動現(xiàn)象；玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，

無損傷和無刮花痕跡；

1.5.5可視對講：

1.5.5.1開啟靈活，通話器完好無損，通話清楚；

1.5.5.2不銹鋼門無刮花痕跡；

1.5.6防盜鐵門無銹跡和刮花痕跡；

1.5.7窗臺泛水正常，無向室內倒流缺陷；可選擇以下檢查方法：

1.5.7.1先關緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶（屬天面均有檐口的房屋，

普遍為多屋住宅區(qū)）自上面下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺（墻面）是否有水滲入；

1.5.7.2查詢天氣預報，在驗收期間出現(xiàn)下雨的日期間，先將所有窗門關緊，雨

后逐間檢查墻面和窗臺泛水；

1.6樓梯、扶手：

砼結構的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露；

1.6.2鋼木結構的樓梯：

1.6.2.1用力輕搖無晃動，安裝牢固；

1.6.2.2鋼筋無銹蝕，無彎曲；

1.6.2.3木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手；

1.7插座：

1.7.1電器插座：

單指輕擊檢查蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求，滿足“左零右火”規(guī)定，每個都檢測，試電筆檢查每個插座電源接通是否正常

1.7.2公用電視天線插座：

單指輕擊蓋板安裝穩(wěn)固，蓋板無損壞，（收視效果由住戶入住后檢查）；

1.7.3有線電視插座：

由有線電視公司驗收；

1.7.4電話插座：

只進行外觀驗收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無損壞；

1.8接線盒：

1.8.1單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞；

1.8.2用試電筆檢查每處預留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭；

1.9開關：

1.9.1安裝牢固，目視蓋板無損壞；

1.9.2全檢開關靈活，開啟接觸效果良好；

1.10照明燈具：

1.10.1用木或硬竹片等輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損；

1.10.2打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光正常；

1.10.3產品合格，使用壽命達到要求，室內公共照明燈必要時全部接通連續(xù)工作3天，統(tǒng)計有多少自然損壞的。

1.11供水系統(tǒng)：

1.11.1安裝牢固不能搖動；打開每棟的供水總閥門（注意關閉室內的水閥）管道完好無損，無滲漏水，無銹跡；

1.11.2管道接頭無滲水；

1.11.3水龍頭（花灑）和水閥；

1.11.4打開水閥，流水暢通，接頭無漏水；

1.12排污管道（含塑料等）：

1.12.1安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；

1.12.2從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水；樓上排水暢通無堵塞；

1.12.3鑄鐵管：

灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻；

1.13地漏：

過濾鐵篦安裝穩(wěn)固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水暢通；

1.14衛(wèi)生潔具：

1.14.1安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污漬和刮花痕跡；

1.14.2灌水后排水口接口密實，無滲水，接水軟管無銹跡；

1.14.3便器：

水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通；

1.15室內配電箱：

1.15.1安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開關等控制是否正常；

1.15.2開關符合型號規(guī)定；

1.15.3導線與設計相符，布線規(guī)范；

1.15.4目視箱蓋無損壞，操作一次開關靈活；

1.16門鈴：

1.16.1室外按鈕安裝牢固，蓋板完好，操作靈活，操作一次檢查；

1.16.2室內預留線盒參照4.1.8；

1.17其它：

1.17.1晾衣鉤

用軟繩等套住掛鉤用力拉時，安裝牢固，無搖晃，目視鋼筋掛鉤表面無裂紋，彎處無斷裂；

1.17.2水表、電表和煤氣表：

安裝牢固，無搖晃；打開室內水閥，看表內讀數(shù)運轉是否正常；目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷。

4．5公共設施接管驗收標準及檢驗辦法

參照建設部ZBP30001-90標準和國家1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》及達到設計要求。

2標準及檢驗辦法

2.1基礎設施：

2.1.1房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等；

2.1.2散水坡：

2.1.2.1無下陷、斷裂、與墻體分裂；

2.1.2.2面層平整，無脫層；

2.1.2.3無倒泛水現(xiàn)象；

2.2天臺：

2.2.1屋面隔熱層、防水層：

2.2.1.1板端縫、伸縮縫膏緊貼；

2.2.1.2隔熱板、防水層表面無裂縫；

2.2.2天溝、落水口暢通，管道完好；

2.2.3天面扶欄：無破損、變形，無明顯銹蝕；

2.3公用天線：

配件齊全，安裝到每家每戶，收視效果良好；

2.4屋面避雷設施：

各種避雷裝置的所有連接點牢固可靠；

2.5消防設施（消防栓、消防箱）：

2.5.1消防栓：

2.5.1.1油漆均勻，無少刷、漏刷現(xiàn)象；

2.5.1.2閥門完好，無滲漏水；

2.5.2消防箱：

2.5.1.1消防管、消防帶等配套齊全；

2.5.1.2箱門上標識清楚，箱門玻璃安裝牢固，門鎖開啟自如；

2.5.1.3消防管無滲漏水，閥門完好；

2.6小區(qū)路燈：

2.6.1按設計要求安裝；

2.6.2燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常；

2.6.3燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花；

2.7綠化：

2.7.1按設計要求種植花草樹木，對照綠化設計圖紙，不缺株少苗，無改品種，成活率達98%以上，無病蟲害發(fā)生，無綠化死角，無雜草縱生，綠地純度98%；

2.7.2綠化用水：

2.7.3綠化水管布局合理，閥門開關距離四周不超過100米，閥門開關靈活，無漏水，安裝穩(wěn)固，無搖晃；

2.8小區(qū)道路：

2.8.1道路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷；

2.8.2路沿疊筑整齊，灰縫飽滿，無損傷；

2.8.3塊料面層：拼疊整齊，平整穩(wěn)固，塊料面無裂紋、無缺棱掉角；

2.8.4路牌清楚，地面線條順直；

2.9垃圾池（箱）：

2.9.1沖洗水管：

2.9.1.1垃圾池通水率100%，水管安裝牢固，接口處密實，無漏水；

2.9.1.2水閥開關靈活無漏水；

2.9.1.3水閥箱裝鎖，箱面無銹跡，油漆面均勻，鎖頭開啟靈活；

2.9.2砌筑類：

2.9.2.1砌筑平直，底層無起砂，無裂紋，無空鼓；

2.9.2.2裝飾面層磚線縫順直，磚面無損傷，無缺棱掉角；

2.9.2.3出入口和鐵門：無銹跡，油漆完好均勻，安裝牢固，開啟靈活；

2.9.3鐵箱類：

2.9.3.1油漆面層均勻，無損傷，無銹跡，安放地面平穩(wěn)；

2.9.4塑料類：

2.9.4.1桶身完好無損，桶底無裂紋，不漏水，配有桶蓋且完好無損；

2.10垃圾中轉站：

參照相關《房屋接管驗收標準和檢驗辦法》的室內接管驗收部分；

2.11崗亭：

2.11.1鋁材和不銹鋼類：

安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污漬；

2.11.2參照相關室內驗收標準；

2.11.3電動道閘：

安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷；

2.12車庫：

2.12.1露天（地下）停車場：

路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋；

2.12.2地下停車場：

2.12.2.1參照《房屋接管驗收標準和檢驗辦法》的相關內容；

2.12.2.2車道標識：

入口、出口標識清楚，油漆均勻；

2.12.3單車架：

焊接牢固平直，油漆面均勻，無銹跡；

2.12.4照明設施：

配套齊全，燈具完好無損，開關靈活，照明正常；

2.12.4.1排水系統(tǒng)：

設有專門的排水溝，參照明暗溝驗收標準，排水泵參照相關機電設備驗收標準；

2.12.5地下車庫通風設施：

參照《機電設備接管驗收標準》；

2.13沙井、檢