泰山方特歡樂世界商業(yè)廣場項目業(yè)態(tài)規(guī)劃草案

泰山方特商業(yè)廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃招商方案泰安旅游市場簡析龍?zhí)堵芳搬窂R紅門一線作為主要旅游行徑路段，該區(qū)域除了餐飲賓館為主外，另外還集中了大量的旅游工藝紀念品業(yè)態(tài)，主要品類為泰山奇石，在岱廟北及紅門路還形成了專業(yè)市場——泰安奇石文化廣場，此外，桃木工藝、古玩字畫、黃金玉器也是主要的旅游商品品類。紅門路街區(qū)統(tǒng)計分析表業(yè)態(tài)名稱商家數(shù)所占街區(qū)比例租金幅度平均租金主要開間進深沿街商鋪4558%20-5037.56X9品牌店911.5%30306X9休閑娛樂56.5%27275X9酒店賓館68%1010——餐飲類1317%28-403410X9金座旅游文化廣場位于泰安市市政地下廣場，易初蓮花北鄰，總建筑面積20000平方米。定位于旅游文化廣場，目前招商范圍為餐飲、娛樂、奇石、古玩、字畫、旅游紀念品，物業(yè)租賃價格為0.4—0.5元/平方米/日。寶龍旅游特色商業(yè)街，位于溫泉路北頭，寶龍城市廣場內(nèi)，建筑面積4000平方米。招商范圍為旅游紀念品、奇石、古玩、字畫。物業(yè)租賃價格為0.5—1.1元/平方米/日，免租期6個月。項目情況商業(yè)廣場位于方特歡樂世界主題公園的大門與碧霞湖路、東苑大街交叉口之間的一部分區(qū)域。商業(yè)廣場的建筑用地面積為3878平方米，商業(yè)廣場的建筑為單層建筑，建筑高度6米，總建筑面積為3878平方米。商業(yè)廣場定位商業(yè)廣場由6棟單體組成，根據(jù)《商業(yè)廣場項目協(xié)議》的要求，商業(yè)廣場業(yè)態(tài)以餐飲、休閑、旅游紀念品為主。具體劃分為：1.1棟4棟商業(yè)樓（后見附圖）作為旅游紀念品業(yè)態(tài)。2.2棟3棟5棟6棟商業(yè)樓作為餐飲、休閑業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)規(guī)劃說明：商業(yè)廣場1棟4棟處于方特歡樂世界主題公園的主入口位置，地理位置優(yōu)越，而且這兩棟樓的單體面積也最大，裝修易出形象。旅游紀念品業(yè)態(tài)有形象有品位無污染，在主入口位置能體現(xiàn)出商業(yè)廣場整體形象。根據(jù)《商業(yè)廣場項目協(xié)議》關于商業(yè)廣場經(jīng)營的約定第11條的規(guī)定“為了保證安全，商業(yè)廣場內(nèi)不得使用任何形式的罐裝燃氣，不得使用煤油爐和燃煤》”,而我部門到施工現(xiàn)場了解，商業(yè)廣場沒有通燃氣管道，給餐飲經(jīng)營造成不便，為餐飲招商制造出較大困難。商業(yè)廣場招商的優(yōu)劣分析優(yōu)勢：商業(yè)廣場背依方特歡樂世界主題公園，為商業(yè)廣場提供了強大人流支持。環(huán)山路東線即將開通，與泰山景區(qū)連成一片，資源共享。集團強大支持。志高國際成功運作，在泰城有較好口碑。劣勢：《商業(yè)廣場項目協(xié)議》關于商業(yè)廣場經(jīng)營的約定商業(yè)廣場建成后的經(jīng)營期間，必須配合方特歡樂世界主題公園的經(jīng)營，合理布置商業(yè)廣場的業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)不得與公園內(nèi)的經(jīng)營沖突，杜絕惡性競爭。部分要求如下：商業(yè)廣場建筑僅用于商業(yè)用途，不得作為任何形式的居住用途，保證商戶不得在商業(yè)廣場住家。不得從事任何違法違規(guī)活動。不得存放或銷售易燃品、易爆品、危險品以及易帶來污染物品和刺鼻、異味物品。不得進行高噪音活動。商業(yè)廣場建筑不得用于從事任何旅游組團或旅游中介用途，不得將商業(yè)廣場建筑的任何空間以任何方式提供給任何旅行社或旅游機構從事相關活動，保證其商戶不得在商業(yè)廣場從事游客組團活動。商業(yè)廣場的任何經(jīng)營活動，應限制在商業(yè)廣場用地范圍以內(nèi)的建筑內(nèi)，不得在室外擺賣。商業(yè)廣場業(yè)態(tài)以餐飲、休閑、旅游紀念品為主。商業(yè)廣場內(nèi)不得銷售雨衣、水槍、瓶裝水、瓶裝飲料、口香糖、不得設置食品超市。不得經(jīng)營燒烤等高油煙或帶異味污染的業(yè)務和其他帶煙塵污染的業(yè)務。商業(yè)廣場的相關商品，如涉及與園區(qū)內(nèi)相同商品的，銷售價格應以園區(qū)內(nèi)定價為準并與園區(qū)定價一致。泰城傳統(tǒng)旅游紀念品商業(yè)位于紅門路沿線，多為夫妻店。由于泰山旅游季節(jié)性較強，商戶實力較小?？蛻糍Y源較少，不能支撐，金座旅游廣場招商不成功，為前例。瓶裝飲料、口香糖、食品超市在紅門路商圈經(jīng)營旅游紀念品商戶，為重要的收入來源。根據(jù)《商業(yè)廣場項目協(xié)議》，商業(yè)廣場不得經(jīng)營此類商品，給招商帶來較大困難。租賃政策綜合泰安旅游商業(yè)地產(chǎn)的租金分析，商業(yè)廣場物業(yè)租賃政策擬定以下方案供集團決策參考：1、租金一層1.2元／平米／日，二層0.4元／平米／日。2、 租期2年，支付方式半年支付一次。3、 第二年遞增10%。4、 免租期3-6個月，其中3個月屬統(tǒng)一對外的招商優(yōu)惠政策，剩余3個月視招商實際情況由公司領導審批后執(zhí)行。合同租金標準優(yōu)惠面積支付保證金預期收益期限（元用/天）期限（月）（mJ方式（元/m）（元）第一一■層1.23年二層0.46一層38