房地產(chǎn)行業(yè)：C-REITs系列報(bào)告之一C-REITs發(fā)行與制度說(shuō)明書

產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值房房地產(chǎn)行業(yè)：C-REITs系列報(bào)告之一SFCCE.no:BNN906003639zgfcomcn03642ggfcomcn請(qǐng)注意，樂加棟并非香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)的注冊(cè)持牌人，不可在香港從事受監(jiān)管活動(dòng)。核心觀點(diǎn)：礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的篩選和儲(chǔ)備，證監(jiān)會(huì)主管公募基金的注冊(cè)和備案，而交易所負(fù)責(zé)的事項(xiàng)較多，包括審核基金份額上市申請(qǐng)和資產(chǎn)支持證券掛牌申請(qǐng)、為基金份額發(fā)售提供平臺(tái)以及基金存續(xù)期監(jiān)管。監(jiān)管法律法規(guī)方面，目前法和業(yè)務(wù)指引為操作標(biāo)準(zhǔn)的法律法規(guī)體系。且基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目須權(quán)屬清晰且現(xiàn)金流分派率大于4%。在實(shí)際發(fā)行過程中，應(yīng)由基金公司同證券公司或者資產(chǎn)證監(jiān)會(huì)和交易所的審批同時(shí)進(jìn)行，并且采用的是先審核再執(zhí)行的流程。此階段自基金管理人向證監(jiān)會(huì)和交易所s示?；饍r(jià)格存在波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；基金管理人限于知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)的管理風(fēng)險(xiǎn)；如基礎(chǔ)升3-01-293-01-253-01-20究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值/66司估值和財(cái)務(wù)分析表稱碼報(bào)告日期級(jí)合理價(jià)值(元/股)2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E.SZ人民幣/1/200.042.098.46.5保利發(fā)展8.SH人民幣/1/6580.SZ人民幣/1/1141.0014.3城控股人民幣5643.266.34.84.8金地集團(tuán)3.SH人民幣/10/28895.2份3.SH人民幣/1/16.142.595.14.03.65.SH人民幣/1/20506.52.5.SZ人民幣/10/27387.62.7湖中寶8.SH人民幣/5/500.338.1632.27.SH人民幣/10/312295.1金融街.SZ人民幣/4/1460.579.3326.6.3%.2%6.SH人民幣/1/1330.510.710.7921.6.0%K/10/303.042.096.54.65.7K5/1/295.813.155.64.74.1K/12/14252.66.4秀地產(chǎn)K/1/20317.33.3K.70/10/122418.85.2保利物業(yè)K/8/314919.15.0.SZ人民幣/12/5180.7721.7理控股K/1/3170.486.5%備注：(1)以上公司為廣發(fā)證券地產(chǎn)組近兩年覆蓋標(biāo)的；(2)A股標(biāo)的合理價(jià)值貨幣單位為人民幣，港股標(biāo)的(萬(wàn)科企業(yè)、中國(guó)海外發(fā)展、萬(wàn)物云、保利物業(yè)、綠城管理控股)合理價(jià)值貨幣單位為港(4)表中估值指標(biāo)按照最新收盤價(jià)計(jì)算。究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值66 REITS 發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值4/66表索引 圖14：交易所審核周期與基金管理人回復(fù)周期(單位：個(gè)工作日) 27 究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值66 s 究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值66基金托管人托管基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金托管運(yùn)營(yíng)持有發(fā)行持有發(fā)行持有持有基金托管人托管基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金托管運(yùn)營(yíng)持有發(fā)行持有發(fā)行持有持有持有發(fā)行持有C-REITs的本質(zhì)是將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行證券化并上市發(fā)行，其結(jié)構(gòu)采用的是“公三個(gè)部門的監(jiān)管。國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)主管基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的篩選和推薦，證監(jiān)會(huì)主管基金的審結(jié)算有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)公募基金的登記和結(jié)算；基金業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)C-REITs的盡職調(diào)查公眾投資者基金份額基金份額基金份額基金管理人機(jī)構(gòu)券交易所、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心(一)C-REITs的監(jiān)管體系行業(yè)協(xié)會(huì)以及中證登等。監(jiān)管規(guī)則體系是指C-REITs在發(fā)行上市過程中需要遵守的究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值66公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)證監(jiān)會(huì)公告[2020]54號(hào)基金業(yè)協(xié)會(huì)登記結(jié)算業(yè)務(wù)實(shí)施細(xì)則集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金REITs辦法公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)證監(jiān)會(huì)公告[2020]54號(hào)基金業(yè)協(xié)會(huì)登記結(jié)算業(yè)務(wù)實(shí)施細(xì)則集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金REITs辦法盡調(diào)工作指引運(yùn)營(yíng)操作指引引募引保租引存續(xù)南發(fā)售引發(fā)售南、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試的通知(證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號(hào))好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知發(fā)改辦投資〔2020〕586號(hào)設(shè)施領(lǐng)域不設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投項(xiàng)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金新購(gòu)入項(xiàng)目申報(bào)推薦有關(guān)工作的通知關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs工作的通知發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)(自通知發(fā)布之日起，有關(guān)工作參照本通知執(zhí)行)、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值66(二)C-REITs的核心法律法規(guī)s易所公REITs辦法(試行)》細(xì)節(jié)上的補(bǔ)充。表1：C-REITs的核心法律規(guī)則梳理序號(hào)發(fā)布日期15.04.24《中華人民共和國(guó)證券投資基金法》對(duì)基金管理人、基金托管人、基金的運(yùn)作方式和組織、基金的公開募集、公開募集基金的基金份額的交易、申購(gòu)與贖回、公開募集基金的投資與信息披露、公開募集基金的基金合同的變更、終止與基金財(cái)產(chǎn)清算、公開募集基金的基金份額持有人權(quán)利行使、非公開募基金行業(yè)協(xié)會(huì)等內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范2.12.28《中華人民共和國(guó)證券法》證券交易場(chǎng)所、證券公司、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)、證券服務(wù)機(jī)構(gòu)、證會(huì)、證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)等內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范二、部門規(guī)章和規(guī)范性文件(一)中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委30.04.24《中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資倍托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》證監(jiān)發(fā)(2020)40號(hào)試點(diǎn)項(xiàng)目要求等進(jìn)行規(guī)范發(fā)改委4.07.31《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs工作的通知》發(fā)改辦投資請(qǐng)材料要求、申報(bào)程序、項(xiàng)目合規(guī)性審查等進(jìn)行規(guī)范5.01.13《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于建立全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs的通知》發(fā)改辦投資35號(hào)s作、政策支持和協(xié)調(diào)服務(wù)等進(jìn)行規(guī)范61.06.29《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs工作的通知》發(fā)改投資(2021)958號(hào)實(shí)等方面進(jìn)行規(guī)范958號(hào)文附件：《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》報(bào)材料要求、項(xiàng)目申報(bào)程序、項(xiàng)目審查內(nèi)容、中介機(jī)構(gòu)要求、其他求等方面進(jìn)行進(jìn)-步的規(guī)范究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值6671.12.29《國(guó)家發(fā)展改革委辦公庁關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs知》發(fā)改辦投資證監(jiān)會(huì)8.07.07《公開募集證券投資基金運(yùn)作管理辦第對(duì)基金的募集、基金份額的巾購(gòu)、贖回和交易、基金的投資和收益監(jiān)督管理和法律責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范9.03.20《公開募集證券投資基金信息披露管第基金臨時(shí)信息披露、信息披露事務(wù)管理、監(jiān)督管理和法律責(zé)任等內(nèi)范0.08.06《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指員會(huì)公告0)54號(hào)投資運(yùn)作、項(xiàng)目管理、信息披露、監(jiān)督管理等進(jìn)行規(guī)范國(guó)銀保監(jiān)會(huì).11.10《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于保險(xiǎn)資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的通知》銀保監(jiān)辦發(fā)s五)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局.01.26《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)稅收政策的公告》三、業(yè)務(wù)規(guī)則和業(yè)務(wù)指南上海證券交易所1.01.29《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)業(yè)務(wù)辦法(試行)》(2021)9管理、自律監(jiān)管等進(jìn)行了規(guī)范《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引2021)10號(hào)構(gòu)、運(yùn)作管理安排等進(jìn)行了規(guī)范《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引2021)11號(hào)者認(rèn)購(gòu)、基金份額確認(rèn)、擴(kuò)募發(fā)售等進(jìn)行規(guī)范1.04.30《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)業(yè)務(wù)指南第1號(hào)一一發(fā)售上市業(yè)務(wù)辦理》2021)895號(hào)就發(fā)售、上市、投資者適當(dāng)性管理、模板及附件等內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范1.06.17《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)業(yè)務(wù)指南第2號(hào)一存續(xù)業(yè)務(wù)》就交易業(yè)務(wù)安排、日常運(yùn)作業(yè)務(wù)、模板及附件等內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范深圳證券交易所1.01.29《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)辦法(試行)》21)144管理、自律監(jiān)管等進(jìn)行了規(guī)范究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施》21)144構(gòu)、運(yùn)作管理安排等進(jìn)行了規(guī)范《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施)》21)144資者認(rèn)購(gòu)、基金份額確認(rèn)、擴(kuò)募發(fā)售等進(jìn)行了規(guī)范1.04.30《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施上市業(yè)務(wù)辦理》21)455號(hào)就發(fā)售、上市、投資者適當(dāng)性管理、聯(lián)系方式及附件等內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范1.04.30《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施電子平臺(tái)用戶手冊(cè)》21)457號(hào)購(gòu)、配侶結(jié)果查詢、賬戶資料報(bào)備、用戶中心、特別提醒及技術(shù)支持服務(wù)等內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范1.06.18《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施21)600號(hào)就競(jìng)價(jià)交易機(jī)制、大宗交易機(jī)制、詢價(jià)交易機(jī)制、限售份額回購(gòu)交質(zhì)押式回購(gòu)、其他回購(gòu)交易等內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范1.07.15《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施理》21)692號(hào)牌、更名、一致行動(dòng)人信息填報(bào)及權(quán)益變動(dòng)信息披露、模板及附件等內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范業(yè)協(xié)會(huì).01.29《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金網(wǎng)15號(hào)就基礎(chǔ)設(shè)施基金網(wǎng)下投資者注冊(cè)、行為規(guī)范、相關(guān)方核查責(zé)任、白律管理等進(jìn)行規(guī)范業(yè)協(xié)會(huì).02.08《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金盡引(試行)》及起草說(shuō)明-、盡職調(diào)查的分工和要求以及附則五部分內(nèi)容.02.08《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金運(yùn)-以信息披露為中心，制定以反映基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目實(shí)質(zhì)和投資者保護(hù)為核心的運(yùn)營(yíng)操作要求，圍繞基金托管人履責(zé)、基金財(cái)務(wù)報(bào)表編制相關(guān)要求、可供分配金額計(jì)算、基金相關(guān)信息披露要求等進(jìn)行相應(yīng)規(guī)定五、中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱“中證登”).02.05《中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金登記結(jié)行)》15號(hào)s.02.05《中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司上設(shè)施證券投資基金登記結(jié)算業(yè)務(wù)指引(試行)》20號(hào)s規(guī)范.02.05《中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司深開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金登記結(jié)算業(yè)務(wù)指引(試行)》21號(hào)s規(guī)范、證券業(yè)協(xié)會(huì)、基金業(yè)協(xié)會(huì)、中證登、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行審核并出具掛牌無(wú)異議函通過掛牌小組工作會(huì)議準(zhǔn)予基金注冊(cè)出具基金份額上市無(wú)異議函基金和專項(xiàng)計(jì)劃的設(shè)立產(chǎn)品發(fā)行設(shè)立并完成備案簽訂戰(zhàn)略協(xié)議參與通過提出資產(chǎn)支持參與證券掛牌申請(qǐng)?zhí)岢鰭炫粕暾?qǐng)確定發(fā)售價(jià)格完成繳款公眾投資者參與網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)公開發(fā)售及戰(zhàn)略投資者繳款參與公眾認(rèn)購(gòu)請(qǐng)文件回?fù)懿⒋_定投資者獲得配售的基金份額通過證監(jiān)會(huì)基金備案并將資金劃入托管專戶備案基金結(jié)構(gòu)搭建和上市購(gòu)買100%的資產(chǎn)支持證券基金合同生效(基金成立)直接或間接完全持有指定做市商與限售份額鎖定司發(fā)布上市公告 基金份額上市提交申請(qǐng)易所申請(qǐng)發(fā)售核準(zhǔn)上市進(jìn)行審核并出具掛牌無(wú)異議函通過掛牌小組工作會(huì)議準(zhǔn)予基金注冊(cè)出具基金份額上市無(wú)異議函基金和專項(xiàng)計(jì)劃的設(shè)立產(chǎn)品發(fā)行設(shè)立并完成備案簽訂戰(zhàn)略協(xié)議參與通過提出資產(chǎn)支持參與證券掛牌申請(qǐng)?zhí)岢鰭炫粕暾?qǐng)確定發(fā)售價(jià)格完成繳款公眾投資者參與網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)公開發(fā)售及戰(zhàn)略投資者繳款參與公眾認(rèn)購(gòu)請(qǐng)文件回?fù)懿⒋_定投資者獲得配售的基金份額通過證監(jiān)會(huì)基金備案并將資金劃入托管專戶備案基金結(jié)構(gòu)搭建和上市購(gòu)買100%的資產(chǎn)支持證券基金合同生效(基金成立)直接或間接完全持有指定做市商與限售份額鎖定司發(fā)布上市公告 基金份額上市提交申請(qǐng)易所申請(qǐng)發(fā)售核準(zhǔn)上市驗(yàn)資出具上市通知書基金管理人會(huì)計(jì)師事務(wù)所CREITs程如下圖所示：基金管理人提交項(xiàng)目資料提交基金份額上市申請(qǐng)?zhí)峤换鹱?cè)申請(qǐng)推薦項(xiàng)目至證監(jiān)會(huì)，未入庫(kù)項(xiàng)目不得推薦證監(jiān)會(huì)推薦項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目審核基金份額上市審核基金管理人提交項(xiàng)目資料提交基金份額上市申請(qǐng)?zhí)峤换鹱?cè)申請(qǐng)推薦項(xiàng)目至證監(jiān)會(huì)，未入庫(kù)項(xiàng)目不得推薦證監(jiān)會(huì)推薦項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目審核基金份額上市審核基金注冊(cè)申請(qǐng)審核基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目入庫(kù)劃管理人提交基礎(chǔ)設(shè)施審核材料省級(jí)發(fā)改委牌條件、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心C-REITs的注冊(cè)發(fā)行流程主要分為三部分，分別是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目審核和推薦階段、公募基金和資產(chǎn)支持證券設(shè)立階段以及基金結(jié)構(gòu)搭建和上市階段。基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目審核階段，各地申報(bào)的項(xiàng)目在通過項(xiàng)目所在省發(fā)改委的審核后會(huì)被納入全國(guó)基礎(chǔ)究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值A(chǔ)發(fā)改委跨省整合項(xiàng)目AA發(fā)改委跨省整合項(xiàng)目A目二、審核要求：發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)和交易所審核(一)發(fā)改委：負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目審核、入庫(kù)與推薦程及項(xiàng)目庫(kù)建設(shè)發(fā)起人(原始權(quán)益人)向項(xiàng)目所在地省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送試點(diǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)材料，資格進(jìn)入基金發(fā)行階段。若發(fā)起人(原始權(quán)益人)擬整合跨地區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目一次性發(fā)行REITs產(chǎn)品的，下：原始權(quán)益人委對(duì)本地區(qū)項(xiàng)目把關(guān)對(duì)本地區(qū)項(xiàng)目把關(guān)對(duì)本地區(qū)項(xiàng)目把關(guān)對(duì)本地區(qū)項(xiàng)目把關(guān)對(duì)于項(xiàng)目收益是否滿足試點(diǎn)基本條對(duì)于項(xiàng)目收益是否滿足試點(diǎn)基本條件，需以。資料來(lái)源：《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值向項(xiàng)目屬于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，基本符合基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行條件，原始權(quán)益人具有發(fā)行REITs產(chǎn)品的明確向。如所在地區(qū)、行業(yè)等暫不儲(chǔ)備項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)起人(原始權(quán)益人)已正作。入庫(kù)項(xiàng)目應(yīng)符合中國(guó)證監(jiān)向項(xiàng)目屬于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，基本符合基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行條件，原始權(quán)益人具有發(fā)行REITs產(chǎn)品的明確向。如所在地區(qū)、行業(yè)等暫不儲(chǔ)備項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)起人(原始權(quán)益人)已正作。入庫(kù)項(xiàng)目應(yīng)符合中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)基REITs作有關(guān)要求存續(xù)項(xiàng)存續(xù)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施基金進(jìn)入存續(xù)期管》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心會(huì)根據(jù)各地發(fā)改委網(wǎng)站的公開信息來(lái)看，部分地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)仍處于建設(shè)階段。因此，我們通過公開信息對(duì)有意向發(fā)行REITs的原始權(quán)益人及其基礎(chǔ)設(shè)場(chǎng)將進(jìn)一步擴(kuò)容。原始權(quán)益人基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目名稱公司經(jīng)營(yíng)權(quán)-廢標(biāo)，原因系參與投標(biāo)的供應(yīng)商不足三家江陰科技新城投資管理有-貴州遵義高速公路建設(shè)投遵義市經(jīng)營(yíng)權(quán)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)集團(tuán)有長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)集施-上海國(guó)泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值青島西海岸公用事業(yè)集團(tuán)青島西海岸公用事業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)青島公共住房建設(shè)投資有青島房投保租房基礎(chǔ)--南京公路發(fā)展(集團(tuán))有限公司越高速公路東經(jīng)營(yíng)權(quán)-蘇州市高速公路管理有限公司蘇嘉杭高速基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)權(quán)-推薦中標(biāo)人富國(guó)基金清潔能源資產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)水電項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)益并-經(jīng)營(yíng)權(quán)第一中標(biāo)候選人為中信建投和中信金泰州醫(yī)藥高新股份有限公司設(shè)-團(tuán)廣州國(guó)際生物島標(biāo)準(zhǔn)--濰坊水務(wù)投資集團(tuán)有限公司濰坊水務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施公經(jīng)營(yíng)權(quán)--唐山市城市發(fā)展集團(tuán)有限公司--項(xiàng)目資金來(lái)源為自籌資中標(biāo)候選人第1名為中化商務(wù)有限公司銀川市發(fā)布銀川市市政管銀川市供水基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托金(REITs)經(jīng)營(yíng)權(quán)--德陽(yáng)發(fā)展控股集團(tuán)有限公司經(jīng)營(yíng)權(quán)-中標(biāo)候選人為中郵證券有限責(zé)任公臨港科技城D03-01地塊保障性租賃住房-天津泰達(dá)人才安居有限公司-中標(biāo)人為建信基金和建信資本組成廈門高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心有限公司、廈門火炬高新區(qū)有限公司廈門火炬高新區(qū)產(chǎn)業(yè)福建省廈門市項(xiàng)目發(fā)行規(guī)模不超過第一中標(biāo)候選人為中金公司、金圓金基金國(guó)家電投集團(tuán)江蘇電力有濱海海上風(fēng)力發(fā)電廠江蘇省鹽城市經(jīng)營(yíng)權(quán)-第一中標(biāo)候選人為中信建投證券，華電國(guó)際電力股份有限公司項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)--華能臨港(天津)燃?xì)鉄犭娪邢薰救細(xì)鉄犭娀A(chǔ)設(shè)施公經(jīng)營(yíng)權(quán)-第一中標(biāo)候選人為招商證券股份有究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值新能源基礎(chǔ)設(shè)施公募-經(jīng)營(yíng)權(quán)-清大橋公募經(jīng)營(yíng)權(quán)--投資集團(tuán)有限公司預(yù)計(jì)申報(bào)規(guī)模不超過-珠海交通集團(tuán)有限公司經(jīng)營(yíng)權(quán)元-控股-經(jīng)營(yíng)權(quán)--經(jīng)營(yíng)權(quán)--山市城市發(fā)展集團(tuán)經(jīng)營(yíng)權(quán)--司-2.基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目基本要求發(fā)改委出臺(tái)的《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托REITs《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》(下簡(jiǎn)稱“958號(hào)文”)都對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的行業(yè)及地區(qū)范圍進(jìn)行了超甚至表示要研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。表3：C-REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的行業(yè)范圍求醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項(xiàng)目。。中心、人工智能、智能計(jì)算中心項(xiàng)目。G絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目。究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值。項(xiàng)目應(yīng)滿足以下條件：(1)位于國(guó)家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國(guó)開發(fā)區(qū)審核公告目錄(2018年版)》確定的開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)。工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。(3)項(xiàng)目用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口項(xiàng)目。目，特高壓輸電項(xiàng)目，增量配電網(wǎng)、微電網(wǎng)、充電基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，分布式冷熱電項(xiàng)目。4.生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施。包括城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、固廢危廢醫(yī)廢處理環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、大宗固體廢棄物綜合利用基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。庫(kù)，包括通用倉(cāng)庫(kù)以及冷庫(kù)等專業(yè)倉(cāng)庫(kù)。位于自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家與省級(jí)開發(fā)區(qū)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群的研發(fā)平臺(tái)、工業(yè)廠房、創(chuàng)業(yè)孵化器、產(chǎn)業(yè)加速器、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。其中，國(guó)家級(jí)與省級(jí)開發(fā)區(qū)以《中國(guó)開發(fā)區(qū)審核公告目錄(2018年準(zhǔn)。7.新型基礎(chǔ)設(shè)施。包括數(shù)據(jù)中心類、人工智能項(xiàng)目，5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目，智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目。8.保障性租賃住房。包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目。(1)具有供水、發(fā)電等功能的水利設(shè)施；(2)自然文化遺產(chǎn)、國(guó)家AAAAA級(jí)旅游景區(qū)等具有較好收益的旅游基礎(chǔ)設(shè)施，其中自然文化遺產(chǎn)以《世界遺產(chǎn)名錄》為準(zhǔn)。證監(jiān)會(huì)副主席李超示要研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。注：斜體紅色下劃線部分的行業(yè)范圍為958號(hào)文新增試點(diǎn)范圍究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值其他基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域資料來(lái)源：發(fā)改投資(2021)958號(hào)附件《REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心30%9%4%17%31%9%產(chǎn)業(yè)園區(qū)物流設(shè)施保障性租賃住房高速公路生態(tài)環(huán)保究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值發(fā)展答記者問時(shí)，提出“推動(dòng)保障性租賃住房REITs發(fā)行的常態(tài)化，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已T碼稱原始權(quán)益人園區(qū)業(yè)區(qū)控股股份有限公司有限公司施賃集團(tuán)有限公司、垃圾發(fā)電限公司園區(qū)北京)投資管理有限公司杭州市交通投資集團(tuán)有限公司個(gè)集團(tuán)股份有限公司園區(qū)限公司施賃洛斯中國(guó)控股有限公司秀(中國(guó))交通基建投資有限公司園區(qū)發(fā)展有限責(zé)任公司股份有限公司保租房個(gè)保障房出租才安居有限公司保租房保障房出租集團(tuán)有限公司保租房保障房出租有限公司園區(qū)合肥高新股份有限公司園區(qū)奉賢經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司園區(qū)個(gè)司通控股集團(tuán)有限公司保租房保障房出租有巢住房租賃(深圳)有限公司園區(qū)杭州和達(dá)高科技發(fā)展集團(tuán)有限公司施賃貿(mào)易有限公司主席等領(lǐng)域。究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值報(bào)。重點(diǎn)支持位于京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展、海南全面深化改革開放、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展等國(guó)家重大958號(hào)文附件《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試粵港澳大灣區(qū)資料來(lái)源：發(fā)改投資(2021)958號(hào)附件《REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心REITs重點(diǎn)支持區(qū)域內(nèi)的中包括跨地區(qū)整合REITs共4只，分別為普洛斯REIT、首創(chuàng)水務(wù)REIT和國(guó)君東久REIT)來(lái)看，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目多分布在重點(diǎn)支持區(qū)域內(nèi)，共涉及10省市，其中廣東省的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目最多，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類型也最為全面。究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值0/663530252015442132233812562441214311122112211廣東 北京江蘇 上海 安徽湖北 浙江 重慶 福建 河北(2)對(duì)發(fā)行聯(lián)合體的要求成發(fā)行申報(bào)、基金注冊(cè)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、基金募集以及存續(xù)期管理等工作。因此發(fā)理機(jī)構(gòu)(包括發(fā)起人(原始權(quán)益人)、基金管理人和基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu))提出了相應(yīng)要求：基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)具備豐富的同類項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，配備充足的運(yùn)營(yíng)管理人員，公司治理與財(cái)務(wù)狀況良好，具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。發(fā)起人(原始權(quán)益人)、構(gòu)近3年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、金融監(jiān)管、工商、稅務(wù)等方面無(wú)重大違法違規(guī)記錄，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方表5：基金管理人和資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的聯(lián)合體基金管理人在管項(xiàng)目明細(xì)6發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值1/663高速公路、產(chǎn)業(yè)園REITREIT中金山高高速REIT、中金科投光谷產(chǎn)園REIT2租賃住房2產(chǎn)業(yè)園區(qū)2生態(tài)環(huán)保、新能源首鋼綠能REIT、中航京能光伏REIT1111產(chǎn)業(yè)園區(qū)11產(chǎn)業(yè)園區(qū)111產(chǎn)業(yè)園區(qū)1產(chǎn)業(yè)園區(qū)11新能源中信建投國(guó)家電投新能源REITREITs聯(lián)合體在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房和高速公路REITs發(fā)行方面經(jīng)驗(yàn)豐富；中金基金和中金公司的聯(lián)合體在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住物流設(shè)施和高速公路REITs的發(fā)行方面經(jīng)驗(yàn)豐富；紅土基金和紅土資管在倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)園REITs發(fā)行；中航基金和中航證券在生態(tài)環(huán)保和新能源REITs發(fā)行方。(3)試點(diǎn)項(xiàng)目分派率要求人)依法合規(guī)擁有項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或運(yùn)營(yíng)收費(fèi)權(quán)，相關(guān)股東已協(xié)商一致同派率(預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值)原則上不低于4%。率，而是對(duì)REITs發(fā)行后的預(yù)測(cè)分派率進(jìn)行約束，因此4%的分派率約束更像是原始權(quán)益人對(duì)投資者回報(bào)率的一種“承諾”。所以我們認(rèn)為對(duì)分派率的要求并不是一種“強(qiáng)約束”。發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值2/66表6：REITs招募說(shuō)明書預(yù)測(cè)的凈現(xiàn)金流分派率基金招募說(shuō)明書預(yù)測(cè)分派率(年化)園區(qū)-74%.11%-50%54%-62%78%--42%44%-74%-施47%75%-45%48%--.29%保障性租賃住房-24%25%-33%34%-30%31%-29%36%許經(jīng)營(yíng)權(quán)----71%83%------REITs預(yù)計(jì)發(fā)行后兩年的分派率均大于4%。該分派率的預(yù)測(cè)是由會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行，按照利潤(rùn)表的邏輯預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本及各類費(fèi)用計(jì)算出凈利潤(rùn)，然后將凈利潤(rùn)調(diào)整為EBITDA之后考慮運(yùn)營(yíng)支出、預(yù)留現(xiàn)金等因素后得出未來(lái)兩年的可分配金額預(yù)測(cè)值，最后究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值3/66到了分派率?？煞峙浣痤~的具體計(jì)算過程基金存續(xù)期內(nèi)運(yùn)營(yíng)管(4)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目要求由于C-REITs中公募基金需要持有基礎(chǔ)設(shè)施完全的控制權(quán)(通過資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃間接持有)，因此發(fā)改委要求原始權(quán)益人在出讓資產(chǎn)前即取得了特許經(jīng)營(yíng)權(quán)完全的控制權(quán)，且與該特許經(jīng)營(yíng)權(quán)相關(guān)的主管部門須同意轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，該特許經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目還需依法合規(guī)取得，通過公開招標(biāo)的方式確定社會(huì)資本方，并且項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟s保REITs和能源REITs持有的底層資產(chǎn)本質(zhì)上是一種收費(fèi)權(quán)，因此我們將其歸類為權(quán)項(xiàng)目發(fā)行REITs的要求，要求原始權(quán)益人要依法合規(guī)取得項(xiàng)目的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，且征得相關(guān)部門同意轉(zhuǎn)讓其特許經(jīng)營(yíng)權(quán)以發(fā)行REITs。設(shè)。BOT(Bulid-Operate-Transfer)模式即政府授予私人企業(yè)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，私人Transfer)模式與BOT類似，區(qū)別在于私人企業(yè)向政府購(gòu)買特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，特許經(jīng)營(yíng)OTOTPPPBOTTOT發(fā)行REITs需滿足以下條究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值4/66國(guó)君臨港首鋼綠能華潤(rùn)有巢京保深圳安居廈門安居合肥高新國(guó)君東久和達(dá)高科張江光大國(guó)君臨港首鋼綠能華潤(rùn)有巢京保深圳安居廈門安居合肥高新國(guó)君東久和達(dá)高科張江光大鹽田港)元億首創(chuàng)水務(wù)(值估越秀高速目項(xiàng)江蘇交控中關(guān)村鵬華深能東吳蘇園滬杭甬高速鐵建高速普洛斯廣州廣河中交高速安徽交控002015年6月以前當(dāng)時(shí)采用BOT、TOT、股權(quán)投資等模式的特許經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目，應(yīng)符合當(dāng)時(shí)國(guó)家關(guān)于特許經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)規(guī)定。2015年6月以后PPP項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟穩(wěn)定且項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓取得主管部門的已批復(fù)PPP項(xiàng)目實(shí)施方案，通過公開招標(biāo)等競(jìng)爭(zhēng)方式確定社會(huì)資本方，并依照法定程序規(guī)范簽訂PPP合收入來(lái)源以使用者付費(fèi) (包括按照穿透原則實(shí)質(zhì)為使用者支付費(fèi)用)為主。收入來(lái)源含地方政府補(bǔ)貼的，需在依法依規(guī)簽訂的PPP合同或特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議中有明確約定。(5)資產(chǎn)規(guī)模要求REITs，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于10億元。發(fā)起人(原始權(quán)益人)具有較強(qiáng)擴(kuò)募能力，以控股或相對(duì)控股方式持有、按有關(guān)規(guī)定可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的各類資產(chǎn)規(guī)模(如高速公路通車?yán)锍?、園區(qū)建筑面積、污水處理規(guī)模等)原則上不低于擬首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)規(guī)模的2倍，20億元。1597462315746292553343331989展研究中心REITREIT情況較為特究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值5/66原本臨港REIT和東久REIT是作為一個(gè)合并項(xiàng)目發(fā)行REIT，但由于東久產(chǎn)園的行更為細(xì)致的分析論證。最終分拆出的臨港REIT資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值只有7.30億元。3.發(fā)改委審核關(guān)注的重點(diǎn)資產(chǎn)投資管理手續(xù)的合規(guī)性和證明材料的齊備性。要求基礎(chǔ)設(shè)施依法合規(guī)取得且已經(jīng)能夠穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，并且需要提供經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告供發(fā)改委第二大方面是PPP(含特許經(jīng)營(yíng))類項(xiàng)目須符合《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)通過招標(biāo)等競(jìng)爭(zhēng)方式確定社會(huì)資本方且收入來(lái)源須是用途?；厥召Y金是指原始權(quán)益人以發(fā)行REITs的方式出成礎(chǔ)設(shè)施持續(xù)平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)方面。分別從基礎(chǔ)設(shè)施的平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)和提出了要求。根據(jù)958號(hào)文整理的具體審核內(nèi)容如下表所示：表7：發(fā)改委審核關(guān)注的重點(diǎn)求宏觀管理政策要求調(diào)控政策有關(guān)要求。合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃、有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃要求。求。驗(yàn)收單”，或政府批復(fù)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)入商運(yùn)文件)。資有關(guān)手續(xù)。相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)辦理的其他必要手續(xù)。證明材料報(bào)告批復(fù)或核準(zhǔn)、備案文件復(fù)印件；規(guī)劃、用地、環(huán)評(píng)、施工許可證書或批復(fù)文件復(fù)印件；項(xiàng)目竣工驗(yàn)收文件(如有)復(fù)印件；PPP項(xiàng)目實(shí)施方案及批復(fù)文件、招標(biāo)采購(gòu)文件、PPP合同或特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議復(fù)印件；項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值6/66告或備考財(cái)務(wù)報(bào)表；律師事務(wù)所就項(xiàng)目權(quán)屬和資產(chǎn)范圍、項(xiàng)目合法合規(guī)性、轉(zhuǎn)讓行為合法性等出具的法律見圖11：PPP(含特許經(jīng)營(yíng))類項(xiàng)目發(fā)行C-REITs須具備的條件2.90%(含)以上的凈回收資金(指扣除用于償還相關(guān)債務(wù)、繳納稅費(fèi)、按規(guī)則參與戰(zhàn)略配售等的資金后的回收資金)應(yīng)目。勵(lì)以資本金注入方式將回收資金用于項(xiàng)目建設(shè)?；A(chǔ)設(shè)施持續(xù)平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)1.基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)具備豐富的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，配備充足的運(yùn)營(yíng)管理人員，公司治理與財(cái)務(wù)狀況良好，具有持續(xù)2.基金管理人與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)之間建立合理的激勵(lì)和約束機(jī)制，明確獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)。(二)證監(jiān)會(huì)和交易所：基金注冊(cè)、基金份額上市和資產(chǎn)支持證券掛牌基金募集成功后認(rèn)購(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券并最終控制基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司的交易流程，交易過程中設(shè)計(jì)的認(rèn)購(gòu)協(xié)議等。其次，證監(jiān)會(huì)還需要對(duì)發(fā)行聯(lián)合體質(zhì)量進(jìn)行把募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》(下簡(jiǎn)稱“第54號(hào)公告”)中的規(guī)定。交易所的主要職責(zé)是審核基金份額是否滿足上市條件和資產(chǎn)支持證券是否符合掛牌條件。在審核過程中主要參照滬深交易所各自的《證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)業(yè)務(wù)辦法(試行)》(下簡(jiǎn)稱“交易所業(yè)務(wù)辦法”)以及《交易所是在個(gè)別條款的措辭上存在差異。一般情況下，基金管理人將基金注冊(cè)申請(qǐng)材料提交至證監(jiān)會(huì)的同時(shí)資產(chǎn)支持專券掛牌申請(qǐng)。依照法律、行政法規(guī)及國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的規(guī)定進(jìn)行審查，作出注冊(cè)或者不并做出決定通過審核或要求基金管理人答復(fù)。基金管理人最長(zhǎng)須在60個(gè)工作日內(nèi)回究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值7/6621 4958 3354 364821 4958 3354 3648541 8151713 206169176 219888888655279設(shè)施基金在交易所上市的無(wú)異議函接收申請(qǐng)文件接收申請(qǐng)文件5個(gè)工作日內(nèi)30個(gè)工作日內(nèi)審核不通過核對(duì)申請(qǐng)文件是否齊備核對(duì)申請(qǐng)文件是否齊備和符合形式要求核日內(nèi)基基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理以書面回復(fù)應(yīng)當(dāng)向交易所提出延期回復(fù)申資料來(lái)源：《交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)辦法(試行)》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心鐵建高速臨港江蘇交控鵬華深能交建高速和達(dá)高科廈門安居深圳安居合肥高新華潤(rùn)有巢安徽交控中關(guān)村蛇口產(chǎn)園越秀高速滬杭甬高速 首鋼綠能普洛斯東吳蘇園首創(chuàng)水務(wù)張江光大鹽田港廣州廣河京保020406080100120資料來(lái)源：《交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)辦法(試行)》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心從各項(xiàng)目的審核周期來(lái)看，大部分正常流程的項(xiàng)目審核周期均處在90個(gè)工作日究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值8/66“封閉式”是指采取封閉式運(yùn)且收益分配比例不低于持有的底層資產(chǎn)必須是基礎(chǔ)施發(fā)行，如國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT在申報(bào)至交易所后，基金管理人發(fā)現(xiàn)前期盡職調(diào)查工作進(jìn)行的并不充分，于是向交易所申請(qǐng)暫停審批，最終使其審核流程“封閉式”是指采取封閉式運(yùn)且收益分配比例不低于持有的底層資產(chǎn)必須是基礎(chǔ)沒有涉及交易所反饋和基金管理人答復(fù)的項(xiàng)目共11單，其中大部分為每一類資的REITs。2.證監(jiān)會(huì)審核的重點(diǎn)投資基金指引(試行)》(下簡(jiǎn)稱“第54號(hào)公告”)15：C-REITs概念界定投資者基金基金份額+固定分紅(每年分配封閉式封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)支持證券，并持有其持有基礎(chǔ)設(shè)施券發(fā)展研究中心管理人想繼續(xù)管理REITs就必須在基金封閉期內(nèi)完成擴(kuò)募以延長(zhǎng)封閉期?；鸱忾]中封閉期列。(2)對(duì)發(fā)行聯(lián)合體的審核究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值9/66配備充足的研究人員。外部管理機(jī)構(gòu)須具有國(guó)家規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理資質(zhì)，且配要求與發(fā)改委的要求保持一致。表8：證監(jiān)會(huì)對(duì)參與C-REITs發(fā)行運(yùn)作機(jī)構(gòu)的要求求基金管理人況良好，能滿足公司持續(xù)運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)防范的需要；4.具有良好的社會(huì)聲譽(yù)，在金融監(jiān)管、工商、稅務(wù)等方面不存在重大不良記錄；定的其他要求。擬任基金管理人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方應(yīng)當(dāng)具有不動(dòng)產(chǎn)研究經(jīng)驗(yàn)，配備充足的專業(yè)研究人員；具同類產(chǎn)品或業(yè)務(wù)不存在重大未決風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)?；鹜泄苋司哂辛己玫纳鐣?huì)聲譽(yù)，在金融監(jiān)管、工商、稅務(wù)等方面不存在重大不良記錄；基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域資產(chǎn)管理產(chǎn)品托管經(jīng)驗(yàn)；業(yè)人員；證監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他要求。基礎(chǔ)設(shè)施基金托管人與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券托管人應(yīng)當(dāng)為同一人。構(gòu)營(yíng)管理資質(zhì)；4.中國(guó)證監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他要求?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目他產(chǎn)生，不依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入；證監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他要求。資料來(lái)源：《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值/66表9：C-REITs管理機(jī)構(gòu)匯總表基金管理人基金托管人人理人基金資本金券高速運(yùn)營(yíng)公司、建屋產(chǎn)業(yè)公司銀行斯通公司金本銀行鐵建重投金銀行賃行合肥高創(chuàng)行控有巢住房租賃銀行科鴻中金山高高速REIT中金基金平安銀行中金公司山東高速公司中金科投光谷REIT中金基金中信銀行中金公司光谷資產(chǎn)國(guó)電新能源REIT中信建投基金工商銀行中信建投江蘇海風(fēng)京能光伏REIT中航基金華夏銀行中航證券內(nèi)蒙古京能新能源科技公司展研究中心且正在審批的項(xiàng)目為了能夠更好地參與REITs發(fā)行工作，各基金管理人均設(shè)置了獨(dú)立的基礎(chǔ)設(shè)施另設(shè)創(chuàng)新投資部，專門用于研究基礎(chǔ)設(shè)施基金的投資和運(yùn)營(yíng)管理。浙商資管另設(shè)關(guān)聯(lián)交易控制委員會(huì)，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施基金的關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行監(jiān)控。究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值/66表10：C-REITs基金管理人設(shè)置的職能部門基金管理人職能部門運(yùn)營(yíng)管委會(huì)、產(chǎn)品議事機(jī)構(gòu)(1)審批項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)、注冊(cè)申報(bào)方案；(2)決定選聘財(cái)務(wù)顧問(如需)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、技術(shù)及商業(yè)盡調(diào)機(jī)構(gòu)、外部管理機(jī)構(gòu)等機(jī)構(gòu)；(3)審批基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目購(gòu)入和出售、基金關(guān)聯(lián)交易、對(duì)外借款、項(xiàng)目公司股東權(quán)利行使的相關(guān)事項(xiàng)、份額持有人大會(huì)需披(4)除投資基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券外，按規(guī)定審批其余基金資產(chǎn)投資決策。創(chuàng)新投資部(1)審議交易金額(連續(xù)12個(gè)月內(nèi)累計(jì)發(fā)生金額)占基金凈資產(chǎn)5%及以下的關(guān)聯(lián)交易； (2)本基金擬與關(guān)聯(lián)人發(fā)生重大關(guān)聯(lián)交易的，關(guān)聯(lián)交易控制委員會(huì)應(yīng)當(dāng)同時(shí)對(duì)該關(guān)聯(lián)交易事項(xiàng)進(jìn)行審核，形成決議提交基金管理人和基金份額持有人大會(huì)。獨(dú)立董事認(rèn)為有必要的，可以聘請(qǐng)具有保薦資質(zhì)的第三方擔(dān)任獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問出具報(bào)告作為展研究中心項(xiàng)目進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，聘請(qǐng)符合規(guī)定的專業(yè)機(jī)構(gòu)提供評(píng)估、法律、審計(jì)等專業(yè)效銜接。其中，審計(jì)機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告包括過去三年及一期項(xiàng)目公司匯總的財(cái)務(wù)報(bào)表和預(yù)測(cè)未來(lái)兩年的可分配金額測(cè)算報(bào)告，以項(xiàng)目公司持續(xù)運(yùn)營(yíng)為假設(shè)預(yù)測(cè)了基金成立后兩年內(nèi)的現(xiàn)金分配情況，以便審核機(jī)構(gòu)判斷基礎(chǔ)設(shè)施是否滿足分派率的要求(發(fā)改值(評(píng)估價(jià)值)將作為基金發(fā)行定價(jià)的重要依據(jù)?；鸸芾砣撕拓?cái)務(wù)顧問應(yīng)在對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施充分地盡職調(diào)查后，在財(cái)務(wù)報(bào)告的基礎(chǔ)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值/66的內(nèi)容1.基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況和對(duì)外借款情況2.基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和歷史記錄2.基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和歷史記錄，及未來(lái)現(xiàn)金流的合理測(cè)算和分析人，項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)等主要參與機(jī)構(gòu)情況3.已簽署正在履行期內(nèi)及擬簽署3.已簽署正在履行期內(nèi)及擬簽署的全部重要協(xié)議易等潛在利益沖突情況5.法律權(quán)屬，及是否存他項(xiàng)權(quán)利限制和應(yīng)付未付義務(wù)；是否可合法取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利4.安全生產(chǎn)及環(huán)境保護(hù)情況，及是否符合城市規(guī)劃要求；是否已購(gòu)買基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目保險(xiǎn)，及承保范圍和保險(xiǎn)金額資料來(lái)源：《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心(2)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估：基金發(fā)行定價(jià)的重要依據(jù)審計(jì)機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)及報(bào)告和評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告差異較大。首先，審計(jì)報(bào)告?zhèn)戎赜诮沂净A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目過去運(yùn)營(yíng)情況，同時(shí)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)的假設(shè)上預(yù)測(cè)基金成立后兩年的分派率，預(yù)測(cè)周期較短。而評(píng)估報(bào)告目的是測(cè)算基礎(chǔ)設(shè)施的公允價(jià)值，口徑不同。審計(jì)機(jī)構(gòu)立足于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，在預(yù)測(cè)時(shí)也是基于利潤(rùn)表結(jié)構(gòu)進(jìn)行預(yù)測(cè)。而由現(xiàn)金流?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估是C-REITs發(fā)行定價(jià)的重要依據(jù)，基金管理人應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，并出具評(píng)估報(bào)告?！豆_募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)以及評(píng)估報(bào)告的要求如下：表11：證監(jiān)會(huì)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估報(bào)告的要求求評(píng)估機(jī)構(gòu)《證券投資基金法》第九十七條規(guī)定經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)備案，并符合國(guó)家主管部門相關(guān)要求，具備良好資質(zhì)和穩(wěn)健內(nèi)部控制機(jī)制，合規(guī)運(yùn)作、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、聲譽(yù)良好，不得存在可能影響其獨(dú)立性的行為。評(píng)估機(jī)構(gòu)為同一只基礎(chǔ)設(shè)施基金提供評(píng)估服務(wù)不得連續(xù)超過3年。評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過程中應(yīng)當(dāng)客觀、獨(dú)立、公正，遵守一致性、一貫性及公估結(jié)果。評(píng)估報(bào)告所采用的評(píng)估方法及評(píng)估方法的選擇依據(jù)和合理性說(shuō)明；發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值/66施項(xiàng)目詳細(xì)信息，包括基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目地址、權(quán)屬性質(zhì)、現(xiàn)有用途、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀等，每期運(yùn)營(yíng)收入、應(yīng)繳稅；7.調(diào)整所采用評(píng)估方法或重要參數(shù)情況及理由(如有)；議等情形發(fā)生日不得超過6個(gè)月。資料來(lái)源：《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心的收入模式是用戶付費(fèi)這一特點(diǎn)，基于現(xiàn)金流折現(xiàn)的評(píng)估價(jià)值為市場(chǎng)提供了基礎(chǔ)設(shè)目前基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值是基于資產(chǎn)的稅前運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流構(gòu)建現(xiàn)金流折現(xiàn)模型(DCF模型)來(lái)測(cè)算的。不動(dòng)產(chǎn)類和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目稅前現(xiàn)金流內(nèi)涵不同。不動(dòng)產(chǎn)類項(xiàng)目的稅前運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流采用運(yùn)營(yíng)凈收益(Netoperatingincome，簡(jiǎn)寫為I收入成本計(jì)量和項(xiàng)目層面的實(shí)際運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流情況有一定差異。經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目采用調(diào)TDANOI和經(jīng)營(yíng)權(quán)類的調(diào)整后稅前現(xiàn)金流都是計(jì)算流程上較為標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目。簡(jiǎn)單來(lái)NOI一個(gè)扣除了前臺(tái)成本的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)凈收益，前臺(tái)成本通常包括稅項(xiàng)(房產(chǎn)稅、OIOI流基本基于報(bào)表科目來(lái)計(jì)算得出，流程也比較一致。稅前現(xiàn)金流的計(jì)算流程可能在響估值的主要矛盾?；A(chǔ)減增金回收額產(chǎn)回收額金回收額產(chǎn)回收額金回收額產(chǎn)回收額金回收額產(chǎn)回收額金回收額產(chǎn)回收額究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值/66金回收額產(chǎn)回收額待抵扣增值稅流入調(diào)整產(chǎn)回收額廣發(fā)證券發(fā)展研究中心REITs多為評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)CPI、PMI等指標(biāo)預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格，再根據(jù)產(chǎn)能和歷史費(fèi)折現(xiàn)率方面，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目主要使用WACC或WACCBT(根據(jù)現(xiàn)金流是否含稅確定)，其中股權(quán)融資成本采用資本定價(jià)模型確定，其中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率多使用10年期以上國(guó)債收益率，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)使用相應(yīng)行業(yè)的上市公司股票的平均市場(chǎng)收益?。債權(quán)融資成本通常使用中國(guó)人民銀行發(fā)布的5年期以上市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率作為參考。不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目則多直接使用資本定價(jià)模型確定，以一年期固定存款利率作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)采取同類資產(chǎn)的平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。表13：C-REITs基礎(chǔ)設(shè)施評(píng)估參數(shù)折現(xiàn)期(年)現(xiàn)金流增長(zhǎng)率折現(xiàn)率備注.545%-4%.745%-3%--法確定。估值對(duì)象所在區(qū)域報(bào)酬率約為%。杭徽高速公路.7%~41.6%-合肥項(xiàng)目55%4%流倉(cāng)儲(chǔ)類物業(yè)的預(yù)期回報(bào)率為7%~9%;同時(shí)，根據(jù)中國(guó)人民銀行公布的于2015年光機(jī)電5-43.23究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值/66組合、租金收入以及租戶綜合等因素，得出.175%-3%.945%-5%.054-91%~6.41%電廠(一期)項(xiàng)目相對(duì)固定%-閣報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率園保利香檳苑鳳凰公館2.5%報(bào)酬率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)報(bào)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率資帶來(lái)的優(yōu)惠率。確定。報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)喜悅尚郡項(xiàng)目3%根據(jù)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法進(jìn)行確定，即:折現(xiàn)率=之.94金山智造園.48-.35.75.4%-11.4%2.5%期.165%-3%.753%報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率坊項(xiàng)目.58廣發(fā)證券發(fā)展研究中心折現(xiàn)年期方面，評(píng)估機(jī)構(gòu)往往根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的期限作為折現(xiàn)年期。例如：產(chǎn)業(yè)究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值/66園、保租房和物流設(shè)施項(xiàng)目往往以土地使用剩余期限作為折現(xiàn)年期；特許經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)但通過收入法取得的評(píng)估價(jià)值往往受折現(xiàn)率、未來(lái)現(xiàn)金流增長(zhǎng)率等假設(shè)的影響較為明顯，因此在實(shí)踐中交易所非常重視評(píng)估假設(shè)參數(shù)的合理性論證，在已經(jīng)發(fā)行的C-REITs中，交易所在反饋意見中多次要求基金管理人進(jìn)一步論證評(píng)估假設(shè)的合性。4.交易所對(duì)基金份額上市和資產(chǎn)支持證券掛牌的審核重點(diǎn)。準(zhǔn)募集基金募集金額不低于二億元人民幣基金合同期限為五年以上且基金合同生效基金份額持有人不少于一千人(2)資產(chǎn)支持證券掛牌所提交基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券掛牌條件確認(rèn)申合規(guī)定的專業(yè)機(jī)構(gòu)提供評(píng)估、法律、審計(jì)等專業(yè)服務(wù)，對(duì)擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)告和其他申請(qǐng)材料供審核。究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值/66表14：基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券掛牌要求求持專項(xiàng)專項(xiàng)計(jì)劃本所規(guī)定的合格投資者發(fā)行資產(chǎn)支持證券，且每期資產(chǎn)支持證券的投資者合計(jì)不超基礎(chǔ)設(shè)施類應(yīng)當(dāng)合法、合規(guī)，已按相關(guān)規(guī)定履行必要的審批、核準(zhǔn)、備案、登.基礎(chǔ)資產(chǎn)、底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)應(yīng)當(dāng)依法取得相關(guān)特許經(jīng)營(yíng)等經(jīng)營(yíng)許可或其他經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，且特許經(jīng)營(yíng)等經(jīng)營(yíng)許可或其他經(jīng)營(yíng)資質(zhì)應(yīng)當(dāng)能覆蓋專項(xiàng)計(jì)劃期限。.基礎(chǔ)資產(chǎn)、底層資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)可特定化，其產(chǎn)生的現(xiàn)金流應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、穩(wěn)定、可預(yù)測(cè)?；A(chǔ)資產(chǎn)及底層資原始權(quán)益人條件足相關(guān)主管部門監(jiān)管要求、取得相關(guān)特許經(jīng)營(yíng)等經(jīng)營(yíng)許可或其他經(jīng)之一： (2)專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)置擔(dān)保、差額支付等有效增信措施，提供擔(dān)保、差額支付等增信機(jī)構(gòu)的主體評(píng)級(jí)為2.原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方應(yīng)當(dāng)保留一定比例的基礎(chǔ)資產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)，持有最低檔次資產(chǎn)支持證券，且持金流回款路徑期應(yīng)當(dāng)不超過5.基金注冊(cè)、基金份額上市和資產(chǎn)支持證券掛牌申請(qǐng)材料表15：向證監(jiān)會(huì)提出申請(qǐng)需提交的材料求基金注冊(cè)申請(qǐng)文件《證券投資基金法》《公開募集證券投資基金運(yùn)作管理辦法》要求的公開募集證券投資基金注冊(cè)申請(qǐng)文件，包括：明書草案、律師事務(wù)所出具的法律意見書、承諾函、中國(guó)證監(jiān)會(huì)根據(jù)審慎監(jiān)管原則要求的其他材料、交易所有關(guān)意見、指數(shù)許可協(xié)議；料證明材料2.項(xiàng)目竣工驗(yàn)收文件和產(chǎn)權(quán)文件(如有)復(fù)印件；發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值/66《基金上市規(guī)則》中基金上市通用文件《基金上市規(guī)則》中基金上市通用文件；4.基金最近三年的財(cái)務(wù)報(bào)告(新募集基金除外)；人承諾材料等法律意見書、擬提交中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)備案材料等相關(guān)協(xié)議議基金管理人與主要參與機(jī)構(gòu)簽訂的協(xié)議文件料基礎(chǔ)設(shè)施基金擬在證券交易所上市的，基金管理人應(yīng)當(dāng)同步向證券交易所提交相關(guān)上市申請(qǐng)。證券交易所同意基礎(chǔ)基金上市的，應(yīng)當(dāng)將無(wú)異議函在產(chǎn)品注冊(cè)前報(bào)送中國(guó)證監(jiān)會(huì)。資料來(lái)源：《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心證監(jiān)會(huì)審核關(guān)注的重點(diǎn)是基金總體發(fā)行方案、管理機(jī)構(gòu)合規(guī)性以及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)(2)基金份額上市申請(qǐng)材料人應(yīng)向交易所提交下列兩類文件：基礎(chǔ)設(shè)施基金上市專基礎(chǔ)設(shè)施基金上市專用文件金所投資專項(xiàng)計(jì)劃的已生效的基礎(chǔ)資料來(lái)源：《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心(3)資產(chǎn)支持證券掛牌申請(qǐng)材料所提交基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券掛牌條件確認(rèn)申請(qǐng)，由交易所確認(rèn)是否符合《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》《資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》及交易所資產(chǎn)證券化相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則等規(guī)定的條件。究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值/66資產(chǎn)支持證券管理人應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)符合規(guī)定的專業(yè)機(jī)構(gòu)提供評(píng)估、法律、審計(jì)等專業(yè)服務(wù)，對(duì)擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行全面盡職調(diào)查。在提出基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證表16：交易所要求的申請(qǐng)材料要求材料3.基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)計(jì)劃)說(shuō)明書、標(biāo)準(zhǔn)條款(如有)；4.基礎(chǔ)資產(chǎn)買賣協(xié)議、托管協(xié)議、監(jiān)管協(xié)議(如有)、資產(chǎn)服務(wù)協(xié)議(如有)等主要交易合同文本；5.律師事務(wù)所對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃出具的法律意見書；；9.關(guān)于專項(xiàng)計(jì)劃相關(guān)會(huì)計(jì)處理意見的說(shuō)明(如有)；程規(guī)定的有權(quán)機(jī)構(gòu)作出的關(guān)于開展資產(chǎn)證券化融資相關(guān)事宜的決議。資料來(lái)源：《交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)辦法(試行)》、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心6.交易所反饋意見及回復(fù)CREITs中具有代表性表17：交易所重點(diǎn)關(guān)注的問題基礎(chǔ)設(shè)施情況評(píng)估價(jià)值基金費(fèi)用水平基金治理 保租房行業(yè)短性基金管理人、專項(xiàng)計(jì)劃管理人和外管理機(jī)構(gòu)費(fèi)用收取水平的合理性--居短性基金管理人、專項(xiàng)計(jì)劃管理人和外管理機(jī)構(gòu)費(fèi)用收取水平的合理性保租房行業(yè)政策基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬情況----原始權(quán)益人股性----性基金管理人、專項(xiàng)計(jì)劃管理人和外管理機(jī)構(gòu)費(fèi)用收取水平的合理性--控-基金管理人、專項(xiàng)計(jì)劃管理人和外管理機(jī)構(gòu)費(fèi)用收取水平的合理性------發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值40/66性源--基金管理人、專項(xiàng)計(jì)劃管理人和外管理機(jī)構(gòu)費(fèi)用收取水平的合理性--短性基金管理人、專項(xiàng)計(jì)劃管理人和外管理機(jī)構(gòu)費(fèi)用收取水平的合理性保租房行業(yè)政策科基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬情況性-----58622券發(fā)展研究中心在基金管理人收到交易所出具的反饋意見后，采取書面的方式就交易所提出的問題進(jìn)行回答，并充分論證其觀點(diǎn)。針對(duì)交易所提出的典型問題，各基金管理人的基礎(chǔ)設(shè)施基本情況的問題主要集中在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間和原始權(quán)益人是否享有基礎(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目能夠產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流供投資者分配，因此能夠通過審核。原始權(quán)益人對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的控制權(quán)方面，基金管理人通常通過核查工商信息、企業(yè)信用報(bào)告等方式確保原始權(quán)益人對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目擁有完全的控制權(quán)，同時(shí)不存在重大經(jīng)濟(jì)或法律糾紛。表18：基金管理人就基礎(chǔ)設(shè)施基本情況合規(guī)性問題的回復(fù)基礎(chǔ)設(shè)施基本情況的合規(guī)性基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)時(shí)間未滿三年的問題營(yíng)時(shí)間要求，但竣工驗(yàn)收并不是計(jì)算高速公路通車運(yùn)營(yíng)的起始時(shí)間，而項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營(yíng)時(shí)居原始權(quán)益人是否享有完全所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利的問題科基金管理人經(jīng)過核查《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、公司章程等材料和工商登記文件，認(rèn)為原始權(quán)益人享有完全所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利?；鸸芾砣藰I(yè)信用報(bào)告》，認(rèn)為原始權(quán)益人不存在重大經(jīng)濟(jì)或法律糾紛。原始權(quán)益人股東為境外公司，境外股權(quán)結(jié)構(gòu)搭建的目的是什么？資金來(lái)源是否合法？跨境投資和稅收是否合規(guī)？未來(lái)運(yùn)營(yíng)是否穩(wěn)定？究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值41/66基金管理人認(rèn)為原始權(quán)益人主要股東的資源稟賦及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)闁|久上海運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供有效支持，進(jìn)而保障基券發(fā)展研究中心(2)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估參數(shù)設(shè)置的合理性價(jià)值的參數(shù)假設(shè)。從回復(fù)情況來(lái)看，大多數(shù)基金管理人基于審慎原則對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)表19：基金管理人就資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估參數(shù)設(shè)置的合理性問題的回復(fù)價(jià)值參數(shù)假設(shè)的合理性約4,991萬(wàn)元)，調(diào)增折現(xiàn)率(6.36%提升至6.45%)進(jìn)而得到了在疫情沖擊下比較保守的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。居變。中基礎(chǔ)元。控科結(jié)合項(xiàng)目當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、資產(chǎn)實(shí)體狀況以及經(jīng)營(yíng)狀況，項(xiàng)目采用的出租率假設(shè)、折現(xiàn)率(6.5%)、租金增長(zhǎng)率(3%)假設(shè)券發(fā)展研究中心(3)基金管理機(jī)構(gòu)的費(fèi)用水平基金管理人大多從基金管理機(jī)構(gòu)的成本費(fèi)用結(jié)構(gòu)論述基金管理費(fèi)率的合理性，究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值42/66表20：基金管理人就基金管理機(jī)構(gòu)的費(fèi)用水平問題的回復(fù)基金費(fèi)用水平的合理性居基金管理人經(jīng)過進(jìn)一步分析和協(xié)商，下調(diào)外部管理機(jī)構(gòu)收費(fèi)費(fèi)率(14%下調(diào)至13%)，考慮基金管理人擬管理成本與后續(xù)儲(chǔ)備項(xiàng)目理機(jī)構(gòu)實(shí)際收取的各項(xiàng)費(fèi)用符合行業(yè)情況、匹配運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)?？卦?、各方工作職責(zé)、激勵(lì)設(shè)置機(jī)制，管理費(fèi)用水平合理；項(xiàng)目公司費(fèi)用水平的確定均按照項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況及深圳券發(fā)展研究中心表21：基金管理費(fèi)及托管費(fèi)水平證券簡(jiǎn)稱基金托管費(fèi)率浮動(dòng)管理費(fèi)計(jì)算方法額(基金管理費(fèi)前)3.50%運(yùn)營(yíng)收入*運(yùn)營(yíng)收入完成比例(最高100%)*調(diào)整系數(shù)(介于4%-6%)+累進(jìn)管理費(fèi)(運(yùn)OI究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值43/66于營(yíng)DA費(fèi)1=(營(yíng)業(yè)收入-應(yīng)收賬款增加額)*系數(shù)，本年度營(yíng)業(yè)收入/上一年度營(yíng)業(yè)收入，系數(shù)=10%；90%≤本年度營(yíng)業(yè)收入/上一年度營(yíng)業(yè)收入<100%，系數(shù)=11.5%；收入/上一年度營(yíng)業(yè)收入，系數(shù)=13%。浮動(dòng)管理費(fèi)2=(營(yíng)業(yè)收入-應(yīng)收賬款增加額)超預(yù)期部分的20%三、執(zhí)行流程：C-REITs的募集和上市(一)C-REITs基金募集和份額上市流程資金基金成立后基金管理人須使用募集資金收購(gòu)標(biāo)的資產(chǎn)(直接購(gòu)買基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)究|房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值44/66平均19天平均9天 周期基金管理人提交申請(qǐng)向交易所申請(qǐng)發(fā)售公開發(fā)平均19天平均9天 周期基金管理人提交申請(qǐng)向交易所申請(qǐng)發(fā)售公開發(fā)售基金管理人確定發(fā)售價(jià)格參與網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)公眾投資者回?fù)懿⒋_定投資者獲得配售的基金份額會(huì)計(jì)師事務(wù)所資產(chǎn)支持證券直接或間接完全持有項(xiàng)目公司基金份額上市 指定做市商與限售份額鎖定發(fā)布上市公告 基金份額上市戰(zhàn)略投資者證監(jiān)會(huì) 基金成立(基金合同生效)基金備案與將資金劃入托管專戶公開發(fā)售及戰(zhàn)略投資者繳款購(gòu)買100%的資產(chǎn)支持證券基金結(jié)構(gòu)搭建參與公眾認(rèn)購(gòu)具上市通知書發(fā)售申請(qǐng)戰(zhàn)略配售戰(zhàn)略配售簽訂戰(zhàn)略協(xié)議核準(zhǔn)上市共同參與完成繳款備案驗(yàn)資組織參與核不不超過5天不超過6個(gè)月規(guī)定時(shí)間碼稱發(fā)行價(jià)格閉期發(fā)行份額間份-21-21份-21-21份-21億元-21-21-21-212021-12-142021-12-17發(fā)現(xiàn)價(jià)值免責(zé)聲明發(fā)現(xiàn)價(jià)值45/66327297211212227227161220327297211212227227161220820818918918918918918918