某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性畢業(yè)論文開題報(bào)告

可行性研究報(bào)告一、選題的目的、意義和研究現(xiàn)狀1、可行性研究的概概念可行性研究(FeeasibiilityStudyy)是通過對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的主要內(nèi)內(nèi)容和配套條條件，如市場(chǎng)場(chǎng)需求、資源源供應(yīng)、建設(shè)設(shè)規(guī)模、工藝藝路線、設(shè)備備選型、環(huán)境境影響、資金金籌措、盈利利能力等，從從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、工程等方方面進(jìn)行調(diào)查查研究和分析析比較，并對(duì)對(duì)項(xiàng)目建成以以后可能取得得的財(cái)務(wù)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益及社社會(huì)環(huán)境影響響進(jìn)行預(yù)測(cè)，從從而提出該項(xiàng)項(xiàng)目是否值得得投資和如何何進(jìn)行建設(shè)的的咨詢意見，為為項(xiàng)目決策提提供依據(jù)的一一種綜合性的的系統(tǒng)分析方方法?？尚行孕匝芯繎?yīng)具有有預(yù)見性、公公正性、可靠靠性、科學(xué)性性的特點(diǎn)。2、可行性研究的作作用可行性研究是建設(shè)設(shè)前期工作的的重要步驟，是是編制建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書的依據(jù)。對(duì)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行可行性研研究是基本建建設(shè)管理中的的一項(xiàng)重要基基礎(chǔ)工作，是是保證建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目以最小的的投資換取最最佳經(jīng)濟(jì)效果果的科學(xué)方法法，可行性研研究在項(xiàng)目投投資決策和項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作建設(shè)設(shè)中具有十分分重要的作用用。1）可行性研究在建建設(shè)前期中的的作用工程項(xiàng)目的可行性性研究是確定定項(xiàng)目是否進(jìn)進(jìn)行投資決策策的依據(jù)。社社會(huì)主義市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)投資體體制的改革，把把原由政府財(cái)財(cái)政統(tǒng)一分配配投資的體制制變成了由國(guó)國(guó)家、地方、企企業(yè)和個(gè)人的的多元投資格格局，打破了了由一個(gè)業(yè)主主建設(shè)單位無無償使用的局局面。因此投投資業(yè)主和國(guó)國(guó)家審批機(jī)關(guān)關(guān)主要根據(jù)可可行性研究提提供的評(píng)價(jià)結(jié)結(jié)果，確定對(duì)對(duì)此項(xiàng)目是否否進(jìn)行投資和和如何進(jìn)行投投資，是項(xiàng)目目建設(shè)單位決決策性的文件件。2）可行性研究與設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理理的關(guān)聯(lián)作用用可行性研究是編制制設(shè)計(jì)任務(wù)書書的重要依據(jù)據(jù)，也是進(jìn)行行初步設(shè)計(jì)和和工程建設(shè)管管理工作中的的重要環(huán)節(jié)?？煽尚行匝芯坎徊粌H對(duì)擬議中中的項(xiàng)目進(jìn)行行系統(tǒng)分析和和全面論證，判判斷項(xiàng)目是否否可行，值得得投資，要進(jìn)進(jìn)行反復(fù)比較較，尋求最佳佳建設(shè)方案，避避免項(xiàng)目方案案的多變?cè)斐沙傻娜肆?、物物力、?cái)力的的巨大浪費(fèi)和和時(shí)間的延誤誤。這就需要要嚴(yán)格項(xiàng)目建建議書，可研研報(bào)告的審批批制度，確保?？裳袌?bào)告的的質(zhì)量和足夠夠的深度。假假如在設(shè)計(jì)初初期不能提出出高質(zhì)量的、切切合實(shí)際的設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書，不不能將建設(shè)意意圖用標(biāo)準(zhǔn)的的技術(shù)術(shù)語表表達(dá)出來，自自然也就無法法有效地控制制設(shè)計(jì)全過程程。如果使工工程的初步設(shè)設(shè)計(jì)起不到控控制工程輪廓廓及主要功能能的作用，或或在只有一個(gè)個(gè)粗略的方案案下便草率地地進(jìn)入施工圖圖設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目管理與與施工肯定會(huì)會(huì)出問題。3、可行性研究的方方法可行性研究的方法法很多，本身身是相關(guān)方法法的集成。從從總體方向上上劃分包括經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)法、市市場(chǎng)預(yù)測(cè)法和和投資估算法法。從內(nèi)容上上講主要包括括戰(zhàn)略分析、調(diào)調(diào)查研究、預(yù)預(yù)測(cè)技術(shù)、系系統(tǒng)分析、模模型方法和智智囊技術(shù)等。1）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法可行性研究的經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)方法分分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)"部分。財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅稅制度和價(jià)格格的條件下考考慮項(xiàng)目的財(cái)財(cái)務(wù)可行性。財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)只計(jì)計(jì)算項(xiàng)目本身身的直接效益益和直接費(fèi)用用，即項(xiàng)目的的內(nèi)部效果。使使用的計(jì)算報(bào)報(bào)表主要有現(xiàn)現(xiàn)金流量表、內(nèi)內(nèi)部收益率估估算表。評(píng)價(jià)價(jià)的指標(biāo)以財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益益率、投資回回收期和固定定資產(chǎn)投資借借款償還期為為主要指標(biāo)。國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)是從國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)綜合平衡衡的角度分析析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的的凈效益，包包括間接效益益和間接費(fèi)用用，即項(xiàng)目的的外部效果。為為正確估算國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈凈效益，一般般都采用影子子價(jià)格代替財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的的現(xiàn)行價(jià)格。國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)的基本報(bào)表表為經(jīng)濟(jì)現(xiàn)金金流量表（分分全部投資與與國(guó)內(nèi)投資兩兩張表）。評(píng)評(píng)價(jià)的指標(biāo)是是以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部部收益率為主主要指標(biāo)，同同時(shí)計(jì)算經(jīng)濟(jì)濟(jì)凈現(xiàn)值和經(jīng)經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值率率等指標(biāo)，2）市場(chǎng)預(yù)測(cè)法市場(chǎng)預(yù)測(cè)是利用市市場(chǎng)調(diào)查所得得到的信息資資料，對(duì)項(xiàng)目目產(chǎn)品未來市市場(chǎng)需求量及及相關(guān)因素進(jìn)進(jìn)行定量與定定性的判斷與與分析，目的的在于了解擬擬建項(xiàng)目產(chǎn)品品在國(guó)內(nèi)外市市場(chǎng)的銷售情情況，根據(jù)市市場(chǎng)需求量來來確定擬建規(guī)規(guī)模，以避免免選擇項(xiàng)目的的盲目性．

市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)的方法大體體分為兩大類類，一類為定定性預(yù)測(cè)方法法，如判斷預(yù)預(yù)測(cè)法、專家家評(píng)估法等；；另一類是定定量預(yù)測(cè)方法法，如時(shí)間序序列分析法、回回歸分析法、狀狀態(tài)轉(zhuǎn)移分析析法、經(jīng)濟(jì)計(jì)計(jì)量模型分析析法等．本文文所論及的灰灰色預(yù)測(cè)模型型屬定量預(yù)測(cè)測(cè)方法，其特特點(diǎn)是應(yīng)用范范圍廣，預(yù)測(cè)測(cè)精度高，預(yù)預(yù)測(cè)結(jié)果更為為符合實(shí)際，對(duì)對(duì)可行性研究究中的市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)具有重要要意義．3）投資估算法：

A、工程投資資比例分析

a、主要生產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目(列出各生產(chǎn)產(chǎn)裝置)、輔助生產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目、公用用工程項(xiàng)目(給排水、供供電和電訊、供供汽、總圖運(yùn)運(yùn)輸及外管)、服務(wù)性工工程、生活福福利設(shè)施、廠廠外工程、其其它費(fèi)用項(xiàng)目目、預(yù)備費(fèi)各各占建設(shè)總投投資的比例。

b、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、其他費(fèi)用占建設(shè)總投資的比例。

B、分析影響投資的主要因素

C、與國(guó)內(nèi)類似工程項(xiàng)目的比較，分析說明投資高低原因

4）.增量?jī)粜б嬉娣ǎㄓ袩o比比較法）

將有項(xiàng)目時(shí)時(shí)的成本（效效益）與無項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)的成本本（效益）進(jìn)進(jìn)行比較，求求得兩者差額額，即為增量量成本（效益益），這種方方法稱之為有有無比較法。有有無比較法比比傳統(tǒng)的前后后比較法更能能準(zhǔn)確地反映映項(xiàng)目的真實(shí)實(shí)成本和效益益。4、可行性研究現(xiàn)狀以以及與國(guó)外研研究的差異：：1）我國(guó)目前可行性性研究存在的的主要問題，A是工程技術(shù)方案的的研究論證深深度不夠。按按照國(guó)外的通通常做法，可可行性研究階階段的研究深深度應(yīng)能達(dá)到到定方案的程程度，因此要要求在工程技技術(shù)方案論證證，應(yīng)達(dá)到BasiccDesiign或ConceeptDeesign的程度，基基本相當(dāng)于我我國(guó)的初步設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)達(dá)到的的水平，應(yīng)提提出明確的設(shè)設(shè)備清單；B是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)就項(xiàng)目目論項(xiàng)目，這這與國(guó)外利用用企業(yè)理財(cái)?shù)牡睦碚摵头椒ǚㄟM(jìn)行資本預(yù)預(yù)算管理，對(duì)對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行投資決策策和融資決策策的通行做法法存在重大差差異，并且在在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方方面不恰當(dāng)?shù)氐厥褂昧?國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)"的概念，由由此引起一系系列的認(rèn)識(shí)誤誤區(qū)；C是在市場(chǎng)分析、組組織機(jī)構(gòu)分析析等方面與國(guó)國(guó)外差別較大大，研究深度度嚴(yán)重不足；；D是不重視多方案的的比選及項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)分析，或或者分析的內(nèi)內(nèi)容、深度嚴(yán)嚴(yán)重不足，缺缺乏項(xiàng)目周期期各階段風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理的統(tǒng)一一籌劃及策略略論證。4結(jié)合所選項(xiàng)目所處處行業(yè)談?wù)勀隳阕约簩?duì)該行行業(yè)在進(jìn)行可可行性研究時(shí)時(shí)應(yīng)如何進(jìn)行行。2）我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)現(xiàn)狀：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)生活中有有著舉足輕重重的地位。經(jīng)經(jīng)過十幾年的的發(fā)展，中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正正處于向規(guī)模?；?、品牌化化、規(guī)范運(yùn)作作的轉(zhuǎn)型時(shí)期期，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的增長(zhǎng)方式式正在由偏重重速度規(guī)模向向注重效益和和市場(chǎng)細(xì)分的的轉(zhuǎn)變，從主主要靠政府政政策調(diào)控向依依靠市場(chǎng)和企企業(yè)自身調(diào)節(jié)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變變。

隨著WTO各項(xiàng)有關(guān)條條款的兌現(xiàn)和和落實(shí)，包括括房地產(chǎn)業(yè)在在內(nèi)的我國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)各方面都都將發(fā)生新的的變化。國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)和居民民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的的提升，為房房地產(chǎn)業(yè)提供供了高速發(fā)展展的機(jī)會(huì)，也也使房地產(chǎn)業(yè)業(yè)面對(duì)著更加加激烈的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。充分運(yùn)用用信息技術(shù)所所帶來的巨大大生產(chǎn)力，盡盡快提高自身身的信息化應(yīng)應(yīng)用水平和管管理水平,無疑成為提提升房地產(chǎn)行行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的的重點(diǎn)。房地地產(chǎn)行業(yè)是典典型的資金密密集型行業(yè)，具具有投資大、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)高、周期期久、供應(yīng)鏈鏈長(zhǎng)、地域性性強(qiáng)的特點(diǎn)。房房地產(chǎn)行業(yè)的的信息化建設(shè)設(shè)，必須在先先進(jìn)的管理理理念和方法的的指導(dǎo)下，從從房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的特點(diǎn)出發(fā)發(fā)，滿足房地地產(chǎn)行業(yè)不斷斷發(fā)展的需求求。3）根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的現(xiàn)狀以及及所存在的問問題，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)在做可可行性研究的的時(shí)候應(yīng)該注注意以下問題題，A、行業(yè)整體分析a國(guó)家和行業(yè)部門應(yīng)應(yīng)對(duì)以往的規(guī)規(guī)定進(jìn)行清理理，制定新的的有關(guān)可行性性研究的內(nèi)容容和深度的規(guī)規(guī)定，使得可可行性研究有有法可依，有有章可遁。其其基本要求是是：一要符合合我國(guó)的實(shí)際際情況。二是是晝與國(guó)際工工程咨詢業(yè)的的要求接軌。三三是根據(jù)本待待業(yè)部門的特特點(diǎn)，盡量細(xì)細(xì)化有關(guān)條款款。

b認(rèn)真貫徹執(zhí)執(zhí)行國(guó)家計(jì)季季有關(guān)工程咨咨詢單位持證證執(zhí)業(yè)的規(guī)定定。國(guó)家相關(guān)關(guān)部門下法了了許多關(guān)于房房地產(chǎn)可行性性研究的文件件，這些文件件對(duì)工程咨詢?cè)儤I(yè)的管理都都有做了明確確規(guī)定。在這這里需特別提提出的是，中中咨協(xié)會(huì)和各各地方、行業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)在資格格認(rèn)定、年檢檢復(fù)評(píng)中就特特別注意：在在資格認(rèn)定時(shí)時(shí)要嚴(yán)格按照照2號(hào)令中規(guī)定定的資格標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，逐條對(duì)照照，對(duì)達(dá)不到到要求的，堅(jiān)堅(jiān)決不予認(rèn)定定。在年檢復(fù)復(fù)評(píng)中，要嚴(yán)嚴(yán)格審查其產(chǎn)產(chǎn)品（哪可行行性研究報(bào)告告）的質(zhì)量，要要嚴(yán)肅處理，該該降級(jí)的降級(jí)級(jí)，該取消資資格的就取消消資格，決不不手軟。

c加強(qiáng)對(duì)建設(shè)設(shè)單位和設(shè)計(jì)計(jì)單位的人員員培訓(xùn)。針對(duì)對(duì)建設(shè)單位和和設(shè)計(jì)單位缺缺乏編制可行行性研究方面面的人才的現(xiàn)現(xiàn)狀，應(yīng)有計(jì)計(jì)劃、有組織織、多渠道地地培訓(xùn)有關(guān)方方面的人員。近近幾年來，甘甘肅省工程咨咨詢協(xié)會(huì)和甘甘肅省工程咨咨詢中心共同同組織了八期期建設(shè)項(xiàng)目管管理培訓(xùn)研討討班。主要培培訓(xùn)內(nèi)容是：：建設(shè)項(xiàng)目程程序、項(xiàng)目建建議書的編制制方法、可行行性研究概論論及編制方法法、建設(shè)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方方法及軟件應(yīng)應(yīng)用。參加培培訓(xùn)的人員有有工程咨詢單單位、省地縣縣政府經(jīng)濟(jì)建建設(shè)主管部門門、企事業(yè)等等單位的400多人次，收收到了顯著效效果。此外，設(shè)設(shè)計(jì)單位還應(yīng)應(yīng)創(chuàng)造良好的的工作環(huán)境和和生活條件，吸吸引人才，留留住人才，充充分發(fā)揮他們們的積極性和和創(chuàng)造性。

d按建設(shè)程序序辦事，嚴(yán)格格審批可行性性研究。黨和和國(guó)家一直十十分關(guān)心和重重視工程質(zhì)量量，近幾年來來，連續(xù)發(fā)文文，再三強(qiáng)調(diào)調(diào)。如，1999年國(guó)務(wù)院發(fā)發(fā)出了《加強(qiáng)強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施工工程質(zhì)量管理理的通知》。2000年又發(fā)布了了《建設(shè)項(xiàng)目目質(zhì)量管理?xiàng)l條例》。對(duì)于于已經(jīng)頒發(fā)的的政令，我們們一定要不折折不扣地執(zhí)行行。嚴(yán)格把好好建設(shè)項(xiàng)目前前期質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行基本本建設(shè)程序，各各類項(xiàng)目都要要做好可行性性研究，任何何單位和個(gè)人人不得擅自簡(jiǎn)簡(jiǎn)化建設(shè)程序序和超越權(quán)限限，對(duì)項(xiàng)目建建議書、可行行性研究報(bào)告告、初步設(shè)計(jì)計(jì)等文件達(dá)不不到規(guī)定內(nèi)容容和深度的，評(píng)評(píng)估單位不予予評(píng)估，審批批單位不予審審批。

e設(shè)計(jì)單位應(yīng)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)管管理。就可行行性研究而言言，最重要的的是質(zhì)量管理理。質(zhì)量管理理，包括質(zhì)量量意識(shí)和管理理措施。所謂謂質(zhì)量意識(shí)：：一是企業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)要把質(zhì)量量管理當(dāng)作企企業(yè)管理的核核心工作來抓抓。二是堅(jiān)持持不懈向全體體員工進(jìn)行質(zhì)質(zhì)量第一思想想的宣傳、教教育，樹立全全員質(zhì)量觀念念。三是加強(qiáng)強(qiáng)職業(yè)道德教教育，堅(jiān)持公公正、科學(xué)、求求實(shí)的行業(yè)道道德，認(rèn)真調(diào)調(diào)查研究，不不說假話、空空話、套話。四四是量力而行行，在自己的的資質(zhì)和能力力范圍內(nèi)，承承擔(dān)力所能及及的任務(wù)。在在管理措施上上，設(shè)計(jì)單位位應(yīng)積極創(chuàng)造造條件，按照照ISO90000族2000版國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建立現(xiàn)代化化的質(zhì)量管理理體系。B、具體項(xiàng)目分析對(duì)于具體項(xiàng)目的可可行性研究分分析的時(shí)候還還應(yīng)該做到具具體問題具體體分析，房地地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)有有自己的特點(diǎn)點(diǎn)，不管是對(duì)對(duì)個(gè)人還是集集體來說，房房地產(chǎn)都是一一筆大的投入入；所以在做做項(xiàng)目可行性性研究的時(shí)候候要特別注意意目標(biāo)群體的的消費(fèi)喜好和和消費(fèi)能力，主主要分析以下下幾個(gè)方面a項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r況以及對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)的影響響，b項(xiàng)目所在地區(qū)的各各種政策，包包括市區(qū)規(guī)劃劃或者出臺(tái)的的關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的具體體措施c項(xiàng)目所在地區(qū)的消消費(fèi)結(jié)構(gòu)以及及消費(fèi)喜好d項(xiàng)目所在地區(qū)的房房地產(chǎn)對(duì)外地地居民的吸引引力，比如北北京的住宅就就比一個(gè)小縣縣城的銷售目目標(biāo)要廣，熱熱點(diǎn)旅游地區(qū)區(qū)或者環(huán)境狀狀況優(yōu)異的地地區(qū)可能比其其它地方更容容易吸引外地地居民入住。e另外就是項(xiàng)目本身身是否具備獨(dú)獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，包包括項(xiàng)目所在在地段，物業(yè)業(yè)管理，企業(yè)業(yè)品牌，住宅宅檔次和戶型型結(jié)構(gòu)等。選選題的意義：：可行性研究究的結(jié)論直接接影響到項(xiàng)目目的下一步實(shí)實(shí)施計(jì)劃，可可行性研究的的過程就是對(duì)對(duì)項(xiàng)目是否可可行的論證過過程；然而目目前項(xiàng)目可行行性研究存在在許多問題，這這既包括國(guó)家家的政策問題題，也包括項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)商的的問題，對(duì)其其論證過程不不負(fù)責(zé)任，對(duì)對(duì)其中數(shù)據(jù)不不進(jìn)行認(rèn)真仔仔細(xì)的分析，整整個(gè)分析過程程缺乏科學(xué)性性，使其論證證結(jié)果不具有有真實(shí)性，當(dāng)當(dāng)然就導(dǎo)致許許多項(xiàng)目的失失敗。針對(duì)目目前項(xiàng)目可行行性研究的現(xiàn)現(xiàn)狀，本研究究重點(diǎn)闡述項(xiàng)項(xiàng)目可行性研研究在項(xiàng)目開開發(fā)前期的重重要性，系統(tǒng)統(tǒng)闡述項(xiàng)目可可行性研究的的方向、方法法、內(nèi)容以及及整體框架結(jié)結(jié)構(gòu)，對(duì)其中中三個(gè)問題做做具體詳細(xì)的的分析，第一一就是地區(qū)發(fā)發(fā)展規(guī)劃和政政策對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的影響，第第二就是項(xiàng)目目可行性研究究的市場(chǎng)分析析部分，包括括市場(chǎng)調(diào)研和和市場(chǎng)預(yù)測(cè)兩兩個(gè)部分，其其中市場(chǎng)調(diào)研研是項(xiàng)目可行行性研究的最最重要組成部部分，也是開開展項(xiàng)目可行行性前期工作作和前提條件件，可以說，沒沒有市場(chǎng)調(diào)研研就不具備做做可行性研究究的條件。第第三就是項(xiàng)目目可行性研究究的財(cái)務(wù)分析析部分，有了了市場(chǎng)調(diào)研，就就有了最基本本的數(shù)據(jù)，而而財(cái)務(wù)分析就就是在最基本本的數(shù)據(jù)上做做系統(tǒng)的分析析，利用各種種分析方法得得出財(cái)務(wù)是否否可行的相關(guān)關(guān)結(jié)論，所以以，財(cái)務(wù)分析析的結(jié)果就是是選擇是否進(jìn)進(jìn)一步進(jìn)行實(shí)實(shí)施項(xiàng)目的根根據(jù)！在進(jìn)行行項(xiàng)目可行性性研究的同時(shí)時(shí)，對(duì)自己所所學(xué)的知識(shí)做做了一個(gè)充分分的總結(jié)運(yùn)用用！及時(shí)補(bǔ)充充自己知識(shí)面面的不足，也也將現(xiàn)時(shí)實(shí)踐踐將理論知識(shí)識(shí)結(jié)合運(yùn)用。二、研究方案及預(yù)期結(jié)果1、畢業(yè)設(shè)計(jì)的主要要內(nèi)容以及主主要解決的問問題畢業(yè)設(shè)計(jì)主要包括括兩個(gè)方面的的內(nèi)容。首先先是理論方面面的，也就是是系統(tǒng)闡述房房地產(chǎn)項(xiàng)目可可行性研究所所包含的內(nèi)容容，以及需要要運(yùn)用的方法法等；另外一一部分就是案案例部分，就就是將理論與與具體實(shí)踐相相結(jié)合起來，將將可行性研究究的知識(shí)體系系在現(xiàn)時(shí)的項(xiàng)項(xiàng)目中體現(xiàn)出出來。1）理論部分需要解解決的問題主主要體現(xiàn)在以以下方面現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目目可行性研究究的市場(chǎng)分析析和銷售規(guī)劃劃這個(gè)部分有有待整合，因因?yàn)閹缀跛杏械捻?xiàng)目都處處于銷售或者者租賃這種單單一運(yùn)營(yíng)模式式下，嚴(yán)重阻阻礙了房地產(chǎn)產(chǎn)的正常發(fā)展展。現(xiàn)在國(guó)家家城鎮(zhèn)人均住住房面積偏低低，消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)買欲望強(qiáng)烈烈，但同時(shí)房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)又面臨著著銷售難道大大，營(yíng)銷成本本偏高等多種種問題，而且且住宅空置率率居高不下，房房?jī)r(jià)一路攀升升，這鐘不均均衡發(fā)展不管管是對(duì)國(guó)家還還是對(duì)個(gè)人以以及房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)都是是極其不利的的。所以在房房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析和銷售這這個(gè)部分，應(yīng)應(yīng)該將銷售、租租賃以及舊房房置換等各種種營(yíng)銷手段有有機(jī)整合起來來，這樣既利利于不同消費(fèi)費(fèi)群體的消費(fèi)費(fèi)，也有利于于改善企業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)，使其成成為一個(gè)真正正的可持續(xù)發(fā)發(fā)展企業(yè)。2）案例部分主要解解決的問題體體現(xiàn)在以下幾幾個(gè)方面A、做一個(gè)完整的系系統(tǒng)的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查；其中包包括投資環(huán)境境的調(diào)查和房房地產(chǎn)市場(chǎng)供供求狀況的調(diào)調(diào)查。投資環(huán)環(huán)境調(diào)查主要要內(nèi)容包括:政治、法律律、經(jīng)濟(jì)、文文化教育、自然條件、城城市規(guī)劃、基基礎(chǔ)設(shè)施等方方面，對(duì)已經(jīng)經(jīng)發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重重大事件或政政策對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的影響響，要做出自己的了了解和估計(jì)。房房地產(chǎn)市場(chǎng)供供求狀況調(diào)查查主要內(nèi)容包包括:相關(guān)地段、用用途、規(guī)模、檔檔次、價(jià)位、平面面布置等的房房地產(chǎn)的供求求狀況。其中中供給量應(yīng)包包括已完成的的項(xiàng)目、在建建的項(xiàng)目、已已審批立項(xiàng)的的項(xiàng)目、潛在在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目及預(yù)計(jì)它們們投入市場(chǎng)的的時(shí)間。B、做一個(gè)科學(xué)的市市場(chǎng)預(yù)測(cè)，把把最基本的調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)有機(jī)機(jī)整合起來，具具體問題、具具體分析，將將先前的房地地產(chǎn)市場(chǎng)分析析和銷售規(guī)劃劃與本案例的的的實(shí)際情況況相結(jié)合，做做出正確的市市場(chǎng)預(yù)測(cè)。C、做一個(gè)完整的財(cái)財(cái)務(wù)分析報(bào)告告，市場(chǎng)調(diào)查查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)是最基本的的數(shù)據(jù)來源和和處理，而財(cái)財(cái)務(wù)分析報(bào)告告才是最具有有說服力的；；任何企業(yè)都都是以盈利為為目的，而財(cái)財(cái)務(wù)分析就能能說明項(xiàng)目是是否在經(jīng)濟(jì)上上可行，企業(yè)業(yè)是否在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上有足夠的的承受能力和和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能能力。2）闡述畢畢業(yè)設(shè)計(jì)所依依托的理論和和方法本研究項(xiàng)目特點(diǎn)：：項(xiàng)目所在地區(qū)特點(diǎn)點(diǎn)：**小區(qū)（海海軍三一三醫(yī)醫(yī)院東北側(cè)），地地處渤海之濱濱的遼寧省葫葫蘆島市龍灣灣海濱。北倚倚綠蔭掩襯的的龍背山公園園，南朝碧波波萬頃的海濱濱浴場(chǎng)和全國(guó)國(guó)唯一的海濱濱滑雪（滑草草）場(chǎng)，風(fēng)景景秀麗，氣候候宜人，是得得天獨(dú)厚的療療養(yǎng)勝地。所所在地與102國(guó)道線相鄰鄰，距京沈高高速公路3公里，距京沈沈鐵路10公里。地理位位置優(yōu)越，交交通條件便利利。**置業(yè)有限公司司擬利用該地地段的優(yōu)美環(huán)環(huán)境和自然景景觀，建設(shè)人人工景觀與自自然景觀協(xié)調(diào)調(diào)統(tǒng)一、自然然濃郁、變化化豐富、景觀觀宜人，集海海濱風(fēng)景與園園林綠化為一一體，獨(dú)具海海濱特色的別別墅小區(qū)。根據(jù)項(xiàng)目所處地理理位置，風(fēng)景景優(yōu)美，環(huán)境境優(yōu)雅，特別別是夏季游客客十分豐富，所所以該地段更更適合于療養(yǎng)養(yǎng)休閑所用;同時(shí)，該地地段處于葫蘆蘆島市區(qū)邊緣緣地帶，交通通條件受到限限制，更適合合于經(jīng)濟(jì)狀況況好且生活檔檔次高檔的富富裕階層，所所以在進(jìn)行銷銷售的時(shí)候，應(yīng)應(yīng)該擴(kuò)大目標(biāo)標(biāo)群體的地理理范圍，同時(shí)時(shí)應(yīng)該增加業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)容，應(yīng)應(yīng)該開發(fā)成度度假旅游休閑閑場(chǎng)所！所以以，開發(fā)的重重點(diǎn)應(yīng)該放在在市場(chǎng)銷售這這個(gè)部分。所用到的理論包括括舊房置換理理論和可行性性研究理論，可可行性研究理理論中包括市市場(chǎng)預(yù)測(cè)理論論部分和財(cái)務(wù)務(wù)分析理論部部分！3）技術(shù)路線和論文文框架A可行性研究的步驟驟和內(nèi)容a可行性研究的步驟驟。第一，組織織準(zhǔn)備。進(jìn)行行項(xiàng)目可行性性研究首先要要制定研究計(jì)計(jì)劃方案，在在計(jì)劃方案的的基礎(chǔ)上，有有針對(duì)性的提提出相應(yīng)的實(shí)實(shí)施方法；同同時(shí)確定前期期調(diào)研內(nèi)容，設(shè)設(shè)計(jì)好調(diào)查問問卷表以及調(diào)調(diào)查方式等。第第二，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)調(diào)查與資料收收集?，F(xiàn)場(chǎng)實(shí)實(shí)際調(diào)查主要要包括投資現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的目然、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)調(diào)查，如居民民人數(shù)、戶數(shù)數(shù)及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀狀調(diào)查，市政政基礎(chǔ)設(shè)施狀狀況調(diào)查，非非居民產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)調(diào)查等。收集集的資料主要要有政府的方方針政策，城城市規(guī)劃資料料，各類資源源資料，有關(guān)關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展、交通、地地質(zhì)、氣象等等方面的技術(shù)術(shù)資料，房地地產(chǎn)市場(chǎng)分析析的資料等。第三，開發(fā)發(fā)方案的設(shè)計(jì)計(jì)、評(píng)價(jià)和選選擇。這一階階段的工作主主要是根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目前期工作作的有關(guān)成果果，結(jié)合開發(fā)發(fā)商的現(xiàn)有資資源情況和國(guó)國(guó)家政策等，對(duì)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)方方案進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)、評(píng)價(jià)、對(duì)對(duì)比優(yōu)選，確確定具體的項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)方案案。當(dāng)然，選選擇不同的開開發(fā)方案，會(huì)會(huì)出現(xiàn)不同的的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效效益。第四，詳細(xì)細(xì)研究。采用用先進(jìn)的技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方方法，對(duì)優(yōu)選選出的項(xiàng)目開開發(fā)方案進(jìn)行行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)，不確定性性和風(fēng)險(xiǎn)分析析，從而分析析項(xiàng)目的可行行性。第五，編寫寫研究報(bào)告書書?？尚行匝醒芯繄?bào)告書是是對(duì)可行性研研究全過程的的描述，其內(nèi)內(nèi)容要與研究究?jī)?nèi)容相同，且且全面、翔實(shí)實(shí)。b房地產(chǎn)可可行性研究的的內(nèi)容。按項(xiàng)目研究究詳細(xì)程度的的不同，可行行性研究可劃劃分為投資機(jī)機(jī)會(huì)研究、初初步可行性研研究和詳細(xì)可可行性研究三三個(gè)階段，各各階段的內(nèi)容容是一致的，只只是指標(biāo)的詳詳細(xì)程度存在在差別。當(dāng)然然，房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目可行性研研究的具體內(nèi)內(nèi)容因項(xiàng)目的的復(fù)雜程度、環(huán)環(huán)境狀況的不不同而有所不不同，但一般般包括項(xiàng)目的的必要性分析析、實(shí)施的可可能性分析和和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)。其具體體內(nèi)