某房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制

**房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項環(huán)節(jié)的成本控制1、各單位新項目立項時必須向集團總部提交《立項請示》和詳細(xì)的《可行性研究報告》，并經(jīng)集團立項聽證會討論通過?！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖?yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：◆成本費用估算和控制目標(biāo)及措施；◆投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；◆稅務(wù)環(huán)境及其影響；◆資金計劃；◆《競投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項目）；◆投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的對策；◆項目綜合評價意見。2、《可行性研究報告》應(yīng)至少在立項聽證會前提前一周上交集團總部。3、若項目立項后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時，應(yīng)重新向集團總部提交《立項申請》。4、招標(biāo)或拍賣項目的競價不得突破集團批準(zhǔn)的最高限價；合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。5、招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團總部律師審核后正式簽署。（二）規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制1、規(guī)劃設(shè)計單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則：◆能由集團內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)由集團內(nèi)部自行完成；◆需委托設(shè)計院進行的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。2、總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報集團領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設(shè)計階段（如單體設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計）。每一階段都必須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計。3、施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。4、設(shè)計、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。（三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制1、除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進行。3、應(yīng)組織設(shè)計、工程、預(yù)算、財務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動；對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標(biāo)情況進行評估，提出書面評估意見。4、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。5、凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程項目若采取邀請招標(biāo)方式，應(yīng)事后向集團總部提交有關(guān)招標(biāo)、評標(biāo)等工作的文字備忘。6、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進行選擇。7、壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。8、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。9、應(yīng)建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等。10、出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。（四）施工過程的成本控制現(xiàn)場簽證1、現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。2、現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對工程量、單價、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。3、現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。4、凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預(yù)算包干費或不可預(yù)見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。5、因業(yè)主要求或者因設(shè)計不當(dāng)，確實需要變更設(shè)計的，應(yīng)填寫《設(shè)計變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實際情況確定。工程質(zhì)量與監(jiān)理1、項目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術(shù)檔案。工程進度款1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預(yù)付備料款。2、工程進度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：◆施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；◆工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；◆預(yù)算部門整理復(fù)核工程價值量；◆經(jīng)財務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。3、應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。4、工程進度款支付達(dá)到工程造價85%時，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。（五）工程材料及設(shè)備管理1、項目開工前，設(shè)計或工程管理部門應(yīng)及時列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：2、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；3、實行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費。4、應(yīng)按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。5、甲供材料、設(shè)備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：◆能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；◆愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；◆能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；◆售后服務(wù)和信譽良好的供貨商。6、工程管理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應(yīng)及時退貨并通知財務(wù)部拒絕付款。7、《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。8、各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。9、對于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型，在預(yù)算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設(shè)備進場時應(yīng)要求出具檢驗合格證。10、材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計單位和監(jiān)理單位通過，審算部門同意，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。11、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審算、財務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制1、單項工程和項目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。2、設(shè)計、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。3、凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟損失的，要按合同追究其責(zé)任。4、工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任(包括驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定)及處罰措施等。5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對保修事項及其費用有充分的預(yù)計，留足保修費用。6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方承擔(dān)。（七）工程結(jié)算管理工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件：◆符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；◆具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料；◆項目設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；◆工程遺留問題已處理完畢；◆施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。2、工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考。3、“點工”必須按照定額價計取、結(jié)算。4、審算部門應(yīng)詳細(xì)核對工程量，審定價格、取費標(biāo)準(zhǔn)，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請建行或國家有關(guān)部門進行復(fù)審。5、編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工費、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)的計算過程及詳細(xì)的編制說明，扣清甲供材料款項。6、審算部門應(yīng)對主體工程成本進行跟蹤分析管理，進行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見。7、在審算部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項費用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同詳細(xì)審核并編制工程財務(wù)決算書。（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制1、正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計、工程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設(shè)成本，并對照原成本預(yù)算逐項審核；對學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內(nèi)?！朵N售承諾事項清單》及有關(guān)成本測算，須報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會審查通過。2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項目時，應(yīng)事先編制預(yù)算并報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后方可實施。3、應(yīng)盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本。4、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避、競爭、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。1.

目的

1.1.

為進一步明確公司各部門及相關(guān)人員和設(shè)計、監(jiān)理單位在工程成本控制中的責(zé)任，從而達(dá)到對工程開發(fā)過程中的成本進行動態(tài)控制的目的，確保各項目工程成本控制在管理公司批準(zhǔn)的目標(biāo)成本范圍內(nèi)。

2.

適用范圍

2.1.

適用于公司開發(fā)建設(shè)的所有項目。

3.

職責(zé)

3.1.

規(guī)劃部負(fù)責(zé)施工圖預(yù)算低于目標(biāo)合同價及設(shè)計變更費用的控制。

3.2.

工程部負(fù)責(zé)現(xiàn)場簽證的成本控制。

3.3.

成本控制部負(fù)責(zé)工程項目的預(yù)算、結(jié)算及審核現(xiàn)場簽證單及設(shè)計變更單產(chǎn)生的費用，并及時對目標(biāo)成本的完成情況提出預(yù)警。

4.

程序

4.1.

確定目標(biāo)合同價，目標(biāo)設(shè)計變更費用、目標(biāo)現(xiàn)場簽證費用。.

成本控制部根據(jù)已完成工程及同類工程的數(shù)據(jù)資料提出各項目的目標(biāo)設(shè)計變更費用、目標(biāo)現(xiàn)場簽證費用。

4.1.2.

成本控制部根據(jù)管理公司批準(zhǔn)的目標(biāo)成本和已定的目標(biāo)設(shè)計變更費用、目標(biāo)現(xiàn)場簽證費用確定各分項工程的目標(biāo)合同價（目標(biāo)合同價=目標(biāo)成本—目標(biāo)設(shè)計變更費用—目標(biāo)現(xiàn)場簽證費用），并編制成表一。

4.1.3.

成本委員會對表一的各分項工程的目標(biāo)合同價、目標(biāo)設(shè)計變更費用、目標(biāo)現(xiàn)場簽證費用的限額進行確認(rèn)，確認(rèn)后的上述費用作為各責(zé)任部門成本控制的依據(jù)。

4.2.

設(shè)計階段成本控制

4.2.1.

規(guī)劃設(shè)計部在與設(shè)計院簽訂委托施工圖設(shè)計合同時必須將以下成本控制參數(shù)寫入合同條款中，并明確提出實現(xiàn)下列目標(biāo)的獎懲辦法：

每平米鋼筋含量低于目標(biāo)鋼筋含量

每平米砼含量低于目標(biāo)砼含量

項目的施工圖預(yù)算不超過目標(biāo)合同價

屬設(shè)計質(zhì)量產(chǎn)生的設(shè)計變更費用不超出目標(biāo)設(shè)計變更費用

4.2.2.

施工圖完成后，成本控制部在規(guī)定時間內(nèi)完成施工圖預(yù)算，如施工圖預(yù)算未超出目標(biāo)合同價，則按施工圖實施；如施工圖預(yù)算超出目標(biāo)合同價，則由規(guī)劃設(shè)計部組織成本控制部、設(shè)計院分析超出原因。如屬設(shè)計問題，由設(shè)計院修改；如屬設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)太高，則由規(guī)劃設(shè)計部調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，使施工圖預(yù)算低于目標(biāo)合同價。4.3.

施工階段成本控制

4.3.1.

施工圖確認(rèn)后，由工程部按管理公司招投標(biāo)管理規(guī)定及南昌地產(chǎn)公司招標(biāo)程序組織招標(biāo)工作。

4.3.2.

不提倡采用費率招標(biāo)，盡可能采取總價或單價包干方式。

4.3.3.

與中標(biāo)單位簽訂的合同價不得高于目標(biāo)合同價。

4.3.4.

設(shè)計變更費用的控制

4.3.4.1.

規(guī)劃設(shè)計部是施工圖設(shè)計變更費用控制的責(zé)任部門，規(guī)劃設(shè)計部各專業(yè)工程師是各專業(yè)設(shè)計變更控制的責(zé)任人。

4.3.4.2.

設(shè)計變更分為設(shè)計院設(shè)計質(zhì)量引起的變更和甲方提出的變更兩類。

4.3.4.3.

因設(shè)計質(zhì)量引起變更時，設(shè)計院應(yīng)在施工前十天提出設(shè)計變更，規(guī)劃部一天內(nèi)確認(rèn)其技術(shù)可行性和合理性；成本控制部2天內(nèi)核算出此次變更產(chǎn)生的費用增、減值。

設(shè)計變更引起的造價增加：2萬元以下需經(jīng)設(shè)計總監(jiān)批準(zhǔn)；2—5萬元以下需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)；5萬元以上的需經(jīng)公司技術(shù)質(zhì)量委員會及成本委員會批準(zhǔn)后下發(fā)實施。確因特定原因無法實施的，工程部應(yīng)立即反饋給規(guī)劃發(fā)展部及成本控制部。

4.3.4.4.

因甲方原因提出變更時，規(guī)劃設(shè)計部應(yīng)作出設(shè)計變更方案，經(jīng)成本控制部估價后，成本增加2萬元以下的需經(jīng)設(shè)計總監(jiān)批準(zhǔn)；2—5萬元需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)；5萬元以上的需報管理公司批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后由設(shè)計院正式出具設(shè)計變更單下發(fā)實施。確因特定原因無法實施的，工程部應(yīng)立即反饋給規(guī)劃發(fā)展部及成本控制部。

4.3.4.5.

規(guī)劃設(shè)計部每月月中將上月所發(fā)生的設(shè)計變更費用按因設(shè)計質(zhì)量問題、因甲方提出變更兩類分專業(yè)匯總報設(shè)計總監(jiān)、總經(jīng)理及成本委員會各成員并抄送設(shè)計院。

4.3.5.

現(xiàn)場簽證費用的控制

4.3.5.1.

工程部是現(xiàn)場簽證費用控制的責(zé)任部門，工程部各專業(yè)工程師是各專業(yè)現(xiàn)場簽證費用控制的責(zé)任人。

4.3.5.2.

工程部在與監(jiān)理公司簽訂合同時，應(yīng)將現(xiàn)場簽證費用不超出目標(biāo)現(xiàn)場簽證費用的條款寫入合同中，并明確獎懲辦法。

4.3.5.3.

現(xiàn)場簽證審批權(quán)限：2萬元以下的需經(jīng)工程總監(jiān)批準(zhǔn)；2—5萬元的需報總經(jīng)理批準(zhǔn)；5萬元以上的需報公司成本委員會批準(zhǔn)。

?

4.3.5.4.

現(xiàn)場簽證分“正常類”

、“特急類”簽證：

“正常類”簽證的辦理應(yīng)遵循先估價后施工的原則，凡是現(xiàn)場簽證事項一經(jīng)提出十天以后再施工的，都視為正常類簽證，必須先定價（估價）后實施；正常簽證的辦理需在十天內(nèi)完成。

“特急類”簽證的辦理是必須