房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)課件-稅費(fèi)計(jì)算課件

詳解北京市二手房交易所涉及

稅費(fèi)

2/4/20231房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算二手房交易稅費(fèi)詳解目錄二手房交易稅費(fèi)計(jì)算房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2/4/20232房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算一、北京市二手房交易中涉及到的稅費(fèi)共有八種：①印花稅（包括交易印花稅、房產(chǎn)證印花稅）②契稅③營業(yè)稅④城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加稅⑤個人所得稅⑥土地增值稅⑦土地出讓金⑧綜合地價款一般所說營業(yè)稅是這三者的合一2/4/20233房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算買賣雙方各交什么稅？

印花稅

買方契稅

土地出讓金

印花稅營業(yè)稅賣方個人所得稅土地增值稅綜合地價款（經(jīng)濟(jì)適用房）土地出讓金（按優(yōu)惠價或標(biāo)準(zhǔn)價購買）

2/4/20234房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算一般稅費(fèi)、特殊稅費(fèi)

①印花稅②契稅③營業(yè)稅④個稅⑤土地增值稅

①土地出讓金已購公房特有特殊稅費(fèi)②綜合地價款經(jīng)濟(jì)適用房特有

一般稅費(fèi)2/4/20235房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算二、各項(xiàng)稅費(fèi)解釋1、印花稅概念解釋：印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅，這里特指交易印花稅納稅人：買賣雙方稅率：以前是0.05%。自2008年11月1日起，免征征收范圍：所有二手房交易2/4/20236房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算2、契稅

概念解釋：契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。納稅人：買方稅率：普通住宅：90㎡以下稅率為1%

90㎡以上140㎡以下1.5%

非普通住宅：稅率為3%2/4/20237房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算契稅征收有哪些優(yōu)惠政策？優(yōu)惠一：土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，其成交價格沒有超出土地、房屋補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的部分，免征契稅；（比如拆遷戶可免契稅）；優(yōu)惠二：城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅；優(yōu)惠三：按《繼承法》規(guī)定的法定繼承人繼承房屋權(quán)屬，免征契稅；2/4/20238房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算優(yōu)惠四：居民上市出售已購公有住房前后一年內(nèi)新購各類商品房，按新購商品房與出售已購公房成交價的差額計(jì)征契稅；優(yōu)惠五：房屋交換價格相等的，免征契稅；交換價格不相等的，由多交付方繳納款；優(yōu)惠六：對于夫妻離婚，因財產(chǎn)分割涉及房屋所有權(quán)證變更登記，免征契稅。2/4/20239房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算3、營業(yè)稅

概念解釋：營業(yè)稅是對有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人,就其營業(yè)收入額征收的一種稅。納稅人：賣方稅率：成交價×5.5%或差額×5.5%2/4/202310房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算營業(yè)稅繳納細(xì)則1、產(chǎn)權(quán)證不滿2年的普通住宅交易時，營業(yè)稅按差額×5.5%計(jì)算，其中產(chǎn)權(quán)證時間以取得房產(chǎn)證或契稅完稅證明為準(zhǔn)；2、對個人購買普通住宅超過2年（含）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；2/4/202311房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算3、產(chǎn)權(quán)證不滿2年的非普通住宅交易時，營業(yè)稅按成交價×5.5%計(jì)算；4、產(chǎn)權(quán)證滿2年的非普通住宅交易，營業(yè)稅按差額×5.5%計(jì)算；2/4/202312房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算4、個人所得稅1、稅種解析：個人所得稅是對個人(自然人)取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得征收的一種稅，房屋出售所得也是應(yīng)稅所得之一2、納稅人：賣方3、稅率：成交價的1%或差額的20%注：（1）差額20%的計(jì)算公式為=（轉(zhuǎn)讓收入—購房原值—轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅費(fèi)—合理費(fèi)用）×20%2/4/202313房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算公式中的幾個概念解釋——購房原值：商品房購房原值是指購置該房屋時實(shí)際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費(fèi)——合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。注：雖然第二種計(jì)算方式可以扣除一些費(fèi)用，但也不是無限制的扣除，國家規(guī)定最高扣除額為：（1）已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房扣除限額為房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房扣除限額為房屋原值的10%2/4/202314房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算個人所得稅的優(yōu)惠政策優(yōu)惠一：對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅優(yōu)惠二：對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金2/4/202315房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算5土地出讓金概念解釋：國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地使用權(quán)出讓給受讓人，并向受讓人收取的土地使用權(quán)價格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價款。征收對象：再上市獲得土地使用權(quán)的已購公房2/4/202316房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)買方：無論是成本價，還是優(yōu)惠價或標(biāo)準(zhǔn)價，買方都需要按照1560×建筑面積×1%繳納土地出讓金賣方：所出售的房屋是當(dāng)初賣方以優(yōu)惠價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的，由賣方另外向原單位按1560×建筑面積×6%支付土地出讓金2/4/202317房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算6綜合地價款概念解釋：國家為照顧中低收入居民購房而實(shí)施優(yōu)惠措施，建造經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的，與已購公房所繳納的土地出讓金的性質(zhì)相同納稅人：賣方征收范圍：再上市交易的5年以上（以產(chǎn)權(quán)證或完稅證明準(zhǔn)）并以市場價出售的經(jīng)濟(jì)適用房稅率：成交價的10%2/4/202318房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算二手房交易稅費(fèi)詳解目錄二手房交易稅費(fèi)計(jì)算房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2/4/202319房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收費(fèi)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)服務(wù)費(fèi)權(quán)屬過戶費(fèi)代辦按揭貸款正常收費(fèi)交易額*2.5%30003000元（貸款額超過20萬元每超過1萬元加收50元服務(wù)費(fèi)）2/4/202320房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算二手房交易稅費(fèi)詳解目錄二手房交易稅費(fèi)計(jì)算房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2/4/202321房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算稅費(fèi)計(jì)算—先判斷第一步：首先看房屋屬性，包括已購公房、二手商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、回遷房第二步：看房產(chǎn)證年限，是否超過5年；第三步：看面積、單價、容積率，判斷是否是普通住宅、面積是否超標(biāo)

2/4/202322房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算稅費(fèi)計(jì)算—明細(xì)表稅目買方賣方稅率要求稅率要求契稅成交價×1%90㎡以下————————

成交價×1.5％90㎡以上————————成交價×3％非普通住宅-------

--------印花稅免征（現(xiàn)交5元錢）營業(yè)稅

（含城建稅和教育附加）————差額×5.5％普通住宅2年之內(nèi)————免征

普通住宅2年之外————成交價×5.5％非普通住宅2年之內(nèi)————差額×5.5％非普通住宅2年之外個人所得稅————成交價*1％或差額*20％5年之內(nèi)————免征5年之外1、商品房稅費(fèi)繳納明細(xì)表2/4/202323房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算2、已購公房稅費(fèi)繳納明細(xì)表稅目買方賣方稅率要求稅率要求契稅成交價×1%90㎡以下————————

成交價×1.5％90㎡以上————————成交價×3％非普通住宅-------

--------印花稅免征（現(xiàn)交5元錢）營業(yè)稅

（含城建稅和教育附加）————差額×5.5％普通住宅2年之內(nèi)————免征

普通住宅2年之外————成交價×5.5％非普通住宅2年之內(nèi)————差額×5.5％非普通住宅2年之外個人所得稅————成交價*1％或差額*20％5年之內(nèi)————免征5年之外2/4/202324房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算3

經(jīng)濟(jì)適用房稅費(fèi)繳納明細(xì)表稅目買方賣方稅率要求稅率要求契稅成交價×1%90㎡以下————————

成交價×1.5％90㎡以上————————成交價×3％非普通住宅————

————

印花稅免征營業(yè)稅

（含城建稅和教育附加）————差額×5.5％普通住宅2年之內(nèi)————免征

普通住宅2年之外————成交價×5.5％非普通住宅2年之內(nèi)————差額×5.5％非普通住宅2年之外土地出讓金成交價×3%對回遷房和安居房，

無綜合地價款

———

———綜合地價款10%5年之內(nèi)超標(biāo)部份成交價×10%5年之外2/4/202325房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算稅費(fèi)計(jì)算—習(xí)題匯總習(xí)題1：郭先生于2009年1月購買了一套位于東直門的二手商品房，面積70平米，總價81萬，單價11571元，容積率2.5。郭先生需要繳納的契稅是多少呢？習(xí)題2：王先生于2006年購買了一套房產(chǎn)，面積160平米，總價60萬元，2009年3月出售時，成交價為110萬元，王先生需要交多少營業(yè)稅呢？習(xí)題3：蘭小姐于2009年3月出售了一套望京的房產(chǎn)，總價為70萬元，產(chǎn)權(quán)證時間為2006年，且蘭小姐不能提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，那么蘭小姐需要繳納多少個人所得稅呢？2/4/202326房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算習(xí)題四：1994年，吳先生以成本價購買了一套六里橋的公房，面積為75平米，王先生于2009年3月將該房產(chǎn)售予方小姐，那么方小姐需要繳納多少土地出讓金？習(xí)題五：梁女士于2003年購買了一套回龍觀的經(jīng)濟(jì)適用房，面積為70平米，2009年4月以市場價32萬元出售，梁女士應(yīng)該繳納多少綜合地價款？習(xí)題六：2009年6月，高小姐通過經(jīng)紀(jì)公司購買了方先生位于利澤西園的一套二手商品房，產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時間為2005年，小區(qū)容積率為1.2，房屋面積70平米，總價50萬元。那么高小姐和方先生在此次交易中需分別繳納哪些稅費(fèi)？2/4/202327房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算習(xí)題七：2009年5月，程先生通過經(jīng)紀(jì)公司購買了一套吳小姐的房產(chǎn)，該套房產(chǎn)屬于已購公房，是吳小姐當(dāng)年以成本價購得。該套房屋面積為80平米，成交總價為64萬元，產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時間為1994年。在此交易中，買賣雙方各需要繳納的稅費(fèi)是多少？習(xí)題八：2009年8月，張小姐購買了一套商先生位于回龍觀的二手經(jīng)濟(jì)適用房，產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時間為2003年，面積90平米，總價45萬元。那么在此次交易中，張小姐和商先生需要分別繳納的稅費(fèi)共為多少？2/4/202328房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算習(xí)題解析及答案習(xí)題1分析：首先判斷是否是普通住宅：1、該套房屋容積率高于1.0，2、面積小于140平米；3、在查詢土地級別價格后可得：東直門所屬的二級土地平均交易價格為10592元/平米，它的1.2倍為12710元。該套房產(chǎn)單價低于同級別土地上普通住宅平均交易價格的1.2倍。因此，該套房屋屬于普通住宅。答案：郭先生需繳納契稅810000×1%=8100.2/4/202329房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算習(xí)題2分析：由于該套房產(chǎn)的面積大于140平米，屬于非普通住宅，因此交易時需按差價征收營業(yè)稅。答案：王先生需要繳納的營業(yè)稅=（110—60）×5.5%=2.75萬元。

2/4/202330房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算習(xí)題3分析：由于產(chǎn)權(quán)證時間未滿5年，需交納個稅，而對于納稅人未能提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，可以采取核定征稅，核定征收率暫按1%執(zhí)行。答案：蘭小姐需要繳納的個人所得稅為70×1%=0.7萬元

2/4/202331房產(chǎn)部經(jīng)紀(jì)人崗前培訓(xùn)—稅費(fèi)計(jì)算習(xí)題4分析：由于以成本價購買